Chí Minh.
3.5.1. Cung và cầu chênh lệch nhau quá lớn.
Như đã đề cập ở trên hiện nay có rất nhiều công ty bất động sản đang hoạt động điều này cho thấy cung khá lớn mạnh. Cầu bất động sản cũng cần nhiều song không có sự ăn khớp. Đại đa số là các sản phẩm cao cấp, giá cả quá cao so với thu nhập, tính pháp lý còn yếu kém dẫn tới sự lệch nhau giữa cung và cầu.
Dù rất muốn có một căn nhà để sống nhưng với đồng lương ít ỏi cộng với chỉ số giá CPI leo thang khả năng mơ ước có môt căn hộ là rất khó.
3.5.2. Chính sách thắt chặt tín dụng của chính phủ và ngân hàng đối với bất động sản: động sản:
Theo báo cáo ngành bất động sản về thực trạng thị trường và xu hướng năm 2011 mới được phát hành ngày 18/3 của công ty Vietnam Report cho thấy, đối với tín dụng bất động sản doanh nghiệp, 60% các ngân hàng tham gia vào cuộc điều tra khảo sát cho rằng sẽ thắt chặt hơn nữa thủ tục và quy trình cho vay bất động sản trong năm 2011, trong khi đó đối với các khoản vay dài hạn, có 20% các ngân hàng cho rằng sẽ tiếp tục thắt chặt thủ tục và quy trình.
Như vậy việc thắt chặt tín dụng của chính phủ cũng sẽ làm nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp bị hạn chế.
Với lãi suất tăng cao như giai đoạn hiện nay thì các nhà đầu tư và khách hàng cũng sẽ ít người dám vay vốn ngân hàng để kinh doanh.
Nguồn: Vietnam Report
Đồ thị 3.7: Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2011 3.5.3. Chi phí nguyên vật liệu hay chung quy là chỉ số cpi leo thang quá mức.
Giá cả nguyên vật liệu tăng cao không chỉ giao dịch trên thị trường bất động sản chững lại, mà tiến độ các dự án cũng bị ảnh hưởng khi rất nhiều chủ đầu tư, các nhà thầu phải điều chỉnh giãn tiến độ các dự án, cố gắng cầm cự trong giai đoạn nguồn vốn hạn hẹp.
Điều này ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản cho thị trường. Đồng nghĩa với việc thời gian tới, nhiều khách hàng có thể sẽ không nhận được nhà đúng hẹn.
Ông Phạm Ngọc Doanh, công ty cổ phần xây dựng thương mại Sài Gòn 5 cho biết: “Chúng tôi nhận được hàng ngày nhiều báo giá nguyên vật liệu, mỗi ngày một giá. 1m2 xây dựng hiện tại đã tăng thêm 10-18%, xấp xỉ 4-5 triệu/m2. Hiện tại, chúng tôi đang thi công khoảng 10 dự án thì phải giải quyết bằng cách xây dựng cầm chừng, kéo giãn tiến độ để chờ chính phủ có biện pháp gì mới”.
Bảng 3.13: Chỉ số giá vật liệu xây dựng
Đơn vị tính: %
STT LOẠI VẬT LIỆU QUÝ 3 NĂM 2009 SO
VỚI NĂM 2000
QUÝ 3 NĂM 2009 SO VỚI QUÝ 2 NĂM 2009
1 Xi măng 162 100 2 Cát xây dựng 228 100 3 Đá xây dựng 155 100 4 Gạch xây 175 105 5 Gỗ xây dựng 154 100 6 Thép xây dựng 280 107 7 Nhựa đường 309 112 8 Gạch lát 118 100
9 Vật liệu tấm lợp, bao che 201 100
Với chỉ số giá tiêu dùng leo thang như thế này mà đặc biệt là giá vật liệu xây dựng. Vô hình chung kéo theo giá bất động sản sẽ tăng, điều này thật khó cho khách hàng với một đồng lương ít ỏi lại hy vọng tìm một bất động sản cho phù hợp.
3.5.4. Quá ít mô hình về sản phẩm bất động sản cho khách hàng lựa chọn.
Theo thống kê hiện nay đa số các công ty bất động sản lựa chọn cho mình đất đai ở những nơi sầm uất, xây dựng chung cư cao tầng hoặc các cao ốc văn phòng. Giá quá cao mà không chú ý tới những chung cư nhỏ, căn hộ cấp 4, đất đai ở những nơi ngoại thành nên người dân và cả những nhà đầu tư không đủ khả năng chi trả.
3.5.5. Giá nhà đất, chi phí, phí môi dịch vụ môi giới quá cao so với khả năng của nhà đầu tư cũng như người dân. của nhà đầu tư cũng như người dân.
Giá cả nhà đất tăng cao cộng với các khoản phụ phí là nguyên nhân chính đẩy thị trường bất động sản rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Trong khi thu nhập chỉ thấp vọn vẹn đủ để chi tiêu hàng ngày thì làm sao có một ngôi nhà mảnh đất để sống.
3.5.6. Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam.
Cuộc khủng hoảng kinh tế đã kéo theo nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, người dân nên đây cũng là nhân tố làm đóng băng thi trường bất động sản.
3.5.7. Lượng tiền kiều hối đổ về đầu tư bất động sản ít đi.
Chúng ta biết rằng Việt Nam là nơi lý tưởng để đầu tư về kinh tế.Với tình hình chính trị ổn định, giá nhân công , nguyên liệu thấp, môi trường nhiều ưu đãi nên các nhà đầu tư thường chọn Việt Nam là điểm. Chính vì vậy lượng kiều hối chiếm 60% lưọng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản. Song những năm gần đây do nhiều yếu tố biến động trên thị trường nên khoản đầu tư này ít đi. Điều này kéo theo thị trường bất động sản ế ẩm và cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng đóng băng trên thị trường.
3.5.8. Chính sách lỏng lẻo của nhà nước và sự yếu đuối của các doanh nghiệp Việt Nam. Việt Nam.
Với mục tiêu góp phần tạo ra cơ chế chính sách mới, giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách năng động, minh bạch, thời gian qua, chính phủ và các cơ quan chức năng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai thực hiện, những văn bản này đã dần bộc lộ những vướng mắc cần có sự điều chỉnh phù hợp với thực tế mà Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một ví dụ điển hình.
Điều 11 của Nghị định 69 quy định, khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án…, khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…
Theo quy định này, các doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này
hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn, do tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hàng năm do ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tương đương ban hành (chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.
3.5.9. Hậu quả của nạn đầu cơ nhà đất.
Khách hàng muốn mua một căn hộ để sinh sống thường phải qua người thứ 3 mà chúng ta thường hay gọi là “cò”. Chính nạn đầu cơ này đã đẩy giá nhà đất lên một mức mới.
3.6. Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng.
Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.
3.6.1. Doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng.
- Với việc thị trường bất động sản đóng băng và nếu có nguy cơ đỗ vỡ, người dân và doanh nghiệp khó có thể trả lãi ngân hàng là điều tất yếu
- Lãi suất cao như những năm gần đây khiến cho tình hình càng khó khăn với những người vay vốn từ các ngân hàng.
- Bất động sản thường có vốn đầu tư lớn kéo theo lãi nhiều chính vì vậy nguy cơ đó càng thể hiện rõ.
3.6.2. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ bị phá sản.
- Nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh.Nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.
3.6.3. Nguồn thu ngân sách của nhà nước sẽ bị giảm đáng kể.
- Hiện tại có những địa phương nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 50%. Nếu hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể thì nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể.
3.6.4. Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.
- Có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động là một giải pháp khá đáng mừng trong việc giải quyết công ăn việc làm cho người lao động. Song khi có thoái trào cũng là nguy cơ mất việc làm đối với người lao động.
3.6.5. Các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”.
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của bộ tài nguyên và môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiêp đầu tư kinh doanh bất động sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng.
3.6.6. Có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính.
- Cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.
Kết luận:
Với số liệu đã nghiên cứu tại các công ty cùng các nhận định của các chuyên gia đã cho thấy rằng tình hình bất động sản trong giai đoạn hiện nay có dấu hiệu chững lại hay thuật ngữ chung thường dùng là “đóng băng”. Một số nguyên nhân cụ thể gây nên tình trạng đóng băng đã được nghiên cứu tại phần 3.5: “Những nhân tố làm đóng băng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”.
Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING CHỦ YẾU CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN
NAY TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
4.1.Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng .
Khi thị trường bất động sản không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh tranh nhau để dùng sản phẩm dịch vụ, sử dụng dịch vụ marketing cho bất động sản là một giải pháp mang lại hiệu quả cao. Lúc thị trường đang sôi động thì marketing tốt sẽ nâng giá trị sản phẩm mà công ty bán trong mắt người mua lên làm cho giá bán được giá cao hơn, còn những lúc thị trường “đóng băng” marketing tốt cho bất động sản chính là sự khác biệt giữa việc bán được sản phẩm, dịch vụ hay là sẽ không có ai sử dụng nó cả.
4.1.1 Sản phẩm.
-Trong lúc thị trường bất động sản đang đóng băng nhiều công ty lại xây dựng những căn hộ sầm uất, giá cao.
- Nhiều doanh nghiệp cùng xây dựng những mô hình giống nhau.
- Người dân cần nhiều căn hộ để sinh sống làm việc nhưng giá quá cao đành sống trong sự mơ ước.Sống trong những nhà trọ chật hẹp.
- Cầu thì cần nhiều, cung đáp ứng cũng nhiều song lại lệch hướng nhau. - Các sản phẩm mà công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam cũng như đại bộ phận giới kinh doanh địa ốc chủ yếu cung cấp là sản phẩm cao cấp.
MÃ BĐS: 9873
Đất bán
Giá: 53 triệu/m2 Diện tích: 5m x 20m Pháp lý: Sổ hồng
MÃ BĐS: 9828
Căn hộ cao cấp Him Lam Riverside nằm trong dự án Him Lam Kênh Tẻ Căn hộ bán
Giá 38,039,798 triệu/m2 Diện tích 143,65m2
Địa chỉ: B-23-1 số 1 phường Tân Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh
4.1.1.1. Đa dạng hóa về sản phẩm.
Xây chung cư nhỏ phù hợp với túi tiền của người mua. Đó là những chung cư mini mà nguồn cầu hiện đang cần rất nhiều.
Phân khúc sang thị trường văn phòng cho thuê.
Xây dựng khu tái định cư cho những người có thu nhập vừa phải.
Xây dựng và chuyển hướng qua các căn hộ tách biệt: nhà cấp 4, căn hộ riêng biệt...
4.1.1.2. Tính thẩm mỹ cần được bảo tồn.
Nhiều công ty trong giai đoạn hiện nay vì yếu tố lợi nhuận, giá cả nguyên vật liệu tăng cao và nhằm giảm chi phí nâng cao lợi nhuận cho công ty mình nên dường như đã bỏ qua yếu tố thẩm mỹ.
Khách hàng là thượng đế. Họ yêu cái đẹp và thích thể hiện nhu cầu của mình vì thế bỏ qua tính thẩm mỹ là 1 điều tối kỵ.
Chính vì vậy theo em tính thẩm mỹ của sản phẩm và nhất là các sản phẩm về bất động sản không thể bỏ qua được. Các công ty cần xem xét lại quan điểm của chính mình.
4.1.1.3. Nâng cao chất lượng sản phẩm.
Chất lượng sản phẩm là 1 điều cốt lõi của các công trình về bất động sản. Nó đảm bảo tính an toàn cũng như lâu bền cho người sử dụng. Ai cũng mong muốn điều này.
Nguồn cầu giảm cũng một phần vì khách hàng không tin tưởng ở chủ đầu tư về giao ước của chất lượng công trình và cách xây dựng ẩu đã, nhanh chóng nhằm làm giảm chi phí và có lợi cho doanh nghiệp.
Theo em nghĩ nâng cao chất lượng sản phẩm cũng không phải khó khăn gì cho lắm. Chỉ cần chủ đầu tư quán xuyến chặt chẽ việc thi công xây dựng và làm đúng như những gì bản thiết kế đã nêu ra chắc chắn sẽ có 1 sản phẩm an toàn và chất lượng.
Nhiều công trình xây dựng trong những năm gần đây xuất hiện nhiều rủi ro cụ thể như: rạn nứt, đỗ vỡ, sụt lún... khiến cho khách hàng lo sợ và họ mong muốn chính mình phải là người tự tay xây dựng lên công trình đó.
Thiết nghĩ khi khách hàng mất lòng tin ở cái gì đó khó mà lấy lại được dù cho PR, Marketing... nhiều như thế nào đi nữa cũng khó mà lấy lại niềm tin đó.
4.1.2.Giá.
4.1.2.1 Giảm giá ở từng phân khúc.
Với thị trường đang trong tình trạng đóng băng như hiện nay các doanh nghiệp cần lưu ý giá cũng là một trong những yếu tố cạnh tranh hàng đầu.
Cần phải cân nhắc kỹ có nên giảm giá hay không bỏi vì nó có thể làm ảnh hường đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Thực tế đã cho thấy rằng bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh giá bán quá cao so với giá trị thực của nó.
Yếu tố giá là mô hình chung làm chi thị trường bất động sản bị “đóng băng”. Vì vậy theo em nên giảm giá nhằm:
•Thu hồi lượng vốn lớn đã “chôn” khá lâu, trong khi tính thanh khoản của thị trường ngày càng yếu.
•Những cơ hội kinh doanh mới bị “chững lại” vì thiếu nguồn vốn đầu tư.
•Trả lãi ngân hàng hằng ngày vẫn phải “gánh”. Trong giai đoạn hiện nay lãi suất cứ ầm ầm tăng lên. Tình hình đối diện với nợ xấu chắc chắc chắn sẽ vô cùng lớn.
•Thị trường bất động sản đang dự kiến sẽ kéo dài tới cuối năm 2013 và năm cuối năm 2012 “bong bóng bất động sản sẽ vỡ” lúc đó không biết giá sẽ như thế nào.
Vậy sẽ giảm bao nhiêu?