Những nhân tố tác động đến quan hệ cung-cầu-giá cả của thị trường Bất Động Sản

Những nhân tố tác động đến quan hệ cung-cầu-giá cả của thị trường Bất Động Sản

1. Lý thuyết chung về Bất Động Sản 1.1. Giới thiệu chung về Bất Động Sản (BĐS): Trước hết chúng ta cần phải hiểu định nghĩa BĐS là gì: Cho đến nay hầu hết các nước đều phân biệt tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất Động Sản” và “Động Sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng .và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định “Bất Động Sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174). 1.2. Phân loại Bất Động Sản BĐS được chia thành nhiều loại với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau BĐS có thể được phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội ) BĐS là trụ sở làm việc v.v .Trong nhóm BĐS đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn nhất, tính chất phức tạp rất cao và chịu nhiều yếu tố tác động cả chủ quan lẫn khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS nước ta cung như trên thế giới. Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất ) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v . Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v . Việc phân chia BĐS thành 3 nhóm như vậy chủ yếu phục vụ cho việc xây dựng các chính sách quản lý phù hợp với thị trường BĐS của nhà nước. Trong bài nghiên cứu này chúng ta chủ yếu tìm hiểu đối với nhóm BĐS thứ nhất. 1.3. Đặc điểm của Bất Động Sản: BĐS có những đặc điểm riêng nhất chủ yếu sau đây: - Tính cố định - Tính cá biệt - Giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng - Tính giá trị - Các thuộc tính khác 1.3.1. Tính cố định: Một thuộc tính của BĐS phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được ( trừ những trường hợp đặc biệt ). Tính cố định theo nghĩa rộng nghĩa là khi một địa phương khan hiếm BĐS không thể đưa BĐS địa phương khác về như các hàng hóa thông thường khác. Tính cố định làm cho BĐS không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa thông thường khác mà đòi hỏi phải có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác. 1.3.2. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn diện tích cụ thể của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v .Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng 1 khu vực nhỏ kể cả 2 BĐS cạnh nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại 2 BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v . 1.3.3. Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: Một mảnh đất khi quy hoạch để sử dụng trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dụng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng khác. Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, nhà nước quy hoạch mở đường đi ngang qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều .Đặc điểm này đòi hỏi khi định giá BĐS phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề quy hoạch. 1.3.4. Tính giá trị: Một thuộc tính đặc biệt của BĐS là giá trị tăng theo thời gian 1.3.5. Các thuộc tính khác: a. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như là không thể bị hủy diệt, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS chỉ là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích BĐS đó mang lại. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; Tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v . Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau 1 quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. b. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự tác động lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. c. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. d. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý rất cao so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng e. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng tôn giáo, tâm linh v.v . chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất Động Sản 2.1. Khái niệm và phân loại giá cả của Bất Động Sản: Để phân tích tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS trước hết chúng ta cần phải hiểu thế nào là giá của BĐS và các loại giá của BĐS. Khái niệm về giá trị hàng hóa: Lao động hao phí để tạo ra hàng hóa kết tinh trong hàng hóa đó là cơ sở để trao đổi gọi là giá trị hàng hóa. - Hai thuộc tính của hàng hóa là giá trị và giá trị sử dụng. - Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá cả hàng hóa là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa. Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận được. Nó bao gồm giá của đất (giá của quyền sử dụng đất) và giá nhà Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường đất đai được mua bán, trao đổi chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất ** Lưu ý: ở đây nói đến “giá đất” thực tế là nói đến giá của quyền sử dụng đất vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở hữu. Chúng ta chỉ có quyền mua bán quyền sử dụng đất chứ không thể mua bán đất. Còn giá nhà được tính bằng chi phí về nguyên vật liệu và chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả BĐS còn có một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau tùy vào từng mục đích cụ thể. Tuy nhiên có một số cách phân loại phổ biến sau đây: - Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán - Giá đất theo khung giá nhà nước - Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê - Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền - Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng - Giá khởi điểm đấu giá - Giá dùng cho mục đích đầu tư - Giá sử dụng hiện thời - Giá phát triển, dùng khi nâng cấp cải tạo BĐS - Giá dùng để bảo hiểm - Giá tính thuế - Giá trưng mua lại khi chính phủ cần huy động BĐS Trong bài nghiên cứu chúng ta chỉ chủ yếu đề cập đến giá trị thị trường của BĐS nên những loại giá khác được đưa ra chỉ dùng để tham khảo thêm. Giá đất do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện kinh tế cụ thể của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên 1 đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống. Thông thường thì hệ thống hệ thống giá do nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất( lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang ), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt. 2.2. Các nhân tố tác động tới giá của Bất Động Sản Giá cả BĐS phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung giá BĐS có xu hướng giảm xuống (quan hệ cung-cầu-giá cả BĐS chúng ta sẽ làm rõ ở phần sau) Tuy nhiên, giá cả BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất hiện từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước như đầu tư của nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư ( đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ tỉnh lộ… Có thể chia ra làm 3 nhóm tác động tới giá BĐS, cụ thể là: 2.2.1. Nhóm các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất Động Sản a. Nhóm các yếu tố tự nhiên: * Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại nằm ở các ven trung tâm( vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại ngã 4 hay ngã 3, trên các trục giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối ). Như vậy yếu tố đầu tiên tác động tới giá của BĐS chính là yếu tố vị trí của BĐS * Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dan cư trong vùng. Ví dụ, ở Hà Nội với nhu cầu để ở thì kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất là 4 hoặc 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m đến 15m. Những BĐS như vậy sẽ phù hợp với nhu cầu người dân vì vậy giá cả của chung cũng thương cao hơn những BĐS có hình thể không đẹp * Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động trực tiếp tới giá BĐS. Ở những vùng thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn * Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây dựng khác ): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau và các điều kiện khác tương tự thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại * Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá của BĐS còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá đất khi đất dược sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. * Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm đều tác động đến giá của BDS. Rõ ràng không ai muốn sinh sống và làm việc trong điều kiện môi trường bị ô nhiễm, độc hại. Do vậy những BĐS có điều kiện môi trường xung quanh như vậy giá trị sẽ thấp hơn và ngược lại * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị sự cố của thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt .) làm cho giá trị của BĐS bị giảm sút và ngược lại. b. Nhóm các yếu tố kinh tế * Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Đây là một trong những nhân tố quan trọng nhất khi BĐS được sử dụng vào mục đích kinh doanh. Những BĐS dạng này thường là những BĐS có giá trị cao nhất trên thị trường. c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường * Tính hữu dụng của BĐS * Nhu cầu cá loại BĐS trên thị trường 2.2.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất Động Sản *Những tiện nghi gắn liền với BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà giấy phép xây dựng . hiện có. Tất cả đều là những nhân tố cấu thành vào giá trị của BĐS. Không ai sẽ trả giá cao cho những BĐS không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ vì nó mang tính rủi ro rất cao khi xảy ra tranh chấp * Các quy định chung về xây dựng và kiến trúc gắn liền với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng nhà đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ: nhà xây ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng .) 2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài. a . Các yếu tố chính trị, pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước nhà chính quyền địa phương có thể tác động đến hoạt động của thị trường BĐS qua đó có thể đẩy giá của BĐS lên cao hoăc xuống thấp tùy theo tác động đó tác đọng như thế nao và theo chiều gì đến thị trường. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá của BĐS tăng lên * Các chính sách tác động trực tiếp như: ▬ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam ▬ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố mua nhà tại thành phố. ▬ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất . ▬ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. ▬ Các chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS b.Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là yếu tố liên quan như: ▬ Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực ▬ Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực ▬ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực ▬ Hiện trạng vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc .) ▬ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng ▬ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao trung bình hay thấp) so với các vùng khác ▬ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng ▬ Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng ▬ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất ▬ Mức độ lạm phát chung ▬ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng c. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị của BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá của BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm trong gia đình, xã hội của những người đang chung sống .những vấn đề liên quan đến phong thủy. 3. Quan hệ cung-cầu-giá cả Bất Động Sản: Những nhân tố tác động đến quan hệ cung-cầu-giá cả của thị trường Bất Động Sản Cung-cầu và giá cả hàng hóa là những nhân tố không thể tách rời nhau khi ta xem xét, phân tích một loại hàng hóa nào đó trên thị trường. Quan hệ cung-cầu chính là nhân tố quan trọng nhất tác động tới giá cả hàng hóa, và giá cả cũng chính là biểu hiện của quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cung hoặc cầu có sự thay đổi sẽ dẫn tới sự thay đổi của giá cả hàng hóa. Ngược lại khi giá hàng hóa thay đổi cũng sẽ tác động quay trở lại tới quan hệ cung cầu. Vì vậy khi phân tích về giá cả hàng hóa chúng ta không thể bỏ qua quan hệ cung- cầu và những nhân tố trực tiếp làm thay đổi quan hệ cung-cầu của hàng hóa. 3.1. Khái niệm quan hệ cung-cầu Nguyên lý cung - cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng sẽ được xác định. Mức giá và lượng hàng đó tương ứng với giao điểm của đường cung và đường cầu. Trạng thái cân bằng của một mặt hàng như thế gọi là cân bằng bộ phận. Khi đạt trạng thái cân bằng của cùng lúc tất cả các mặt hàng, kinh tế học gọi đó là cân bằng tổng thể hay cân bằng chung. Ở trạng thái cân bằng, sẽ không có dư cung (lượng cung lớn hơn lượng cầu) hay dư cầu (lượng cầu lớn hơn lượng cung). 3.2. Cầu BĐS và các nhân tố tác động đến cầu của BĐS a. Khái niệm: Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. - Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường. - Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn. b. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: