Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản việt nam

Trường Đại Học Kinh Tế TPHCM Khoa Kinh Tế Phát triển Đề cương nghiên cứu Tên Đề tài: : “ Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản Việt Nam” Họ tên sinh viên : -Lê Đức Long Quân -Trần Xuân Luyên -Nguyễn Khắc Hải -Trần Hữu Long -Tô Duy Khánh - Nguyễn Trung Kiên Chuyên ngành : Bất Động Sản Lớp : BS01 Khóa : 36 Hệ : Chính quy Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Tiến Khai 1.Vấn đề nghiên cứu: Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kinh tế thị trường theo định hướng XHCN nước ta Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản lớn quốc gia, tài sản bất động sản chiếm từ 45-75% giàu có nước phát phát triên Thị trường bất động sản đóng vai trò to lớn phát triển kinh tế Nó phát triển kéo theo kinh tế phát triển theo, suy kinh tế bị ảnh hưởng nhiều Nếu kết cấu hạ tầng luôn trước phát triển kinh tế tạo điều kiện cho kinh tế phát triển tăng tốc Ngược lại, kết cấu hạ tầng sau quay lại kìm hãm phát triển kinh tế Trong đó, với thực trạng kết cấu hạ tầng nước ta tình trạng lạc hậu thị trường bất động sản trình hoạt động sơ khai Chính mà việc thu hút đầu tư đặc biệt đầu tư trực tiếp nước vào thị trường quan trọng Tuy nhiên, thời gian qua dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản hạn chế, chưa tương xứng với tiềm mạnh Việt Nam Vì vậy, việc nghiên cứu thực trạng giải pháp thu hút FDI vào thị trường bất động sản cần thiết Do chúng em chọn đề tài: “ GIẢI PHÁP THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Tìm hiểu nhân tố tác động tới việc thu hút FDI vào thị trường BDS Việt Nam 2.2 Mục tiêu cụ thể - Hiểu FDI, thị trường BDS - Hiểu yếu tố tác động đến FDIRE - Từ yếu tố đề xuất phương pháp cải thiện việc thu hút FDIRE Câu hỏi nghiên cứu - Những nhân tố tác động đến FDIRE? - Đặc tính yếu tố gì? - Giải pháp đưa nhằm cải thiện thu hút FDIRE nay? Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: tỉnh : Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương, Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: nghiên cứu từ năm 2000 – 2010 Phạm vi học học thuật: sử dụng eview, excel Đơn vị nghiên cứu: Tổng quan tài liệu: 5.1 Một số lý luận FDI 5.1.1.Khái niệm FDI Ngày với phát triển toàn cầu, hoạt động đầu tư nước ngày phát triển mạnh mẽ Sự phát triển nhiều nguyên nhân với vài nguyên nhân chủ yếu là: - Xu hướng phát triển toàn cầu hóa, khu vực hóa thúc đẩy trình tự hóa thương mại đầu tư quốc tế - Sự phát triển khoa học kỹ thuật làm cho chu kỳ sống sản phẩm ngắn đi, tiến lĩnh vực thông tin, truyền thông thúc đẩy mạnh mẽ trình đổi cấu kinh tế nước, tạo nên dịch chuyển vốn quốc gia - Sự khác yếu tố sản xuất, kinh doanh nước tạo nên “ lực đẩy” đầu tư quốc tế - Nhu cầu vốn đầu tư để thực công nghiệp hóa nước phát triển lớn, tạo nên “ sức hút” mạnh mẽ với nguồn đầu tư nước Vì có nhiều khái niệm khác FDI như: Theo quỹ tiền tệ quốc tế IMF: FDI định nghĩa “một khoản đầu tư với quan hệ lâu dài, theo tổ chức kinh (nhà đầu tư trực tiếp) thu lợi ích lâu dài từ doanh nghiệp đặt kinh tế khác Mục đích nhà đầu tư trực tiếp muốn có nhiều ảnh hưởng việc quản lý doanh nghiệp đặt kinh tế khác Hội nghị Liên Hợp Quốc TM Phát triển UNCTAD đưa doanh nghiệp FDI Theo đó, luồng vốn FDI bao gồm vốn cung cấp (trực tiếp thông qua công ty liên quan khác) nhà đầu tư trực tiếp nước cho doanh nghiệp FDI, vốn mà nhà đầu tư trực tiếp nước nhận từ doanh nghiệp FDI FDI gồm có ba phận: vốn cổ phần, thu nhập tái đầu tư khoản vay nội công ty Các nhà kinh tế quốc tế định nghĩa : đầu tư trực tiếp nước người sở hữu nước mua kiểm soát thực thể kinh tế nước khác Đó khoản tiền mà nhà đầu tư trả cho thực thể kinh tế nước để có ảnh hưởng định đổi với thực thể kinh tế tăng thêm quyền kiểm soát thực thể kinh tế Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế (OECD) đưa khái niệm: “ doanh nghiệp đầu tư trực tiếp DN có tư cách pháp nhân tư cách pháp nhân nhà đầu tư trực tiếp sở hữu 10% cổ phiếu thường có quyền biểu Điểm mấu chốt đầu tư trực tiếp chủ định thực quyền kiểm soát công ty” Luật Đầu tư Việt Nam năm 2005 đưa ra: “ Đầu tư trực tiếp nước việc nhà đầu tư nước đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư nhà đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư Từ khái niệm hiểu cách khái quát đầu tư trực tiếp nước sau: “Đầu tư trực tiếp nước FDI quốc gia việc nhà đầu tư nước khác đưa vốn tiền tài sản vào quốc gia để có quyền sở hữu quản lý quyền kiểm soát thực thể kinh tế quốc gia đó, với mục tiêu tối đa hoá lợi ích mình” Tài sản khái niệm này, theo thông lệ quốc tế, tài sản hữu hình (máy móc, thiết bị, quy trình công nghệ, bất động sản, loại hợp đồng giấy phép có giá trị …), tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, bí kinh nghiệm quản lý…) tài sản tài (cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ…) Như FDI dạng quan hệ kinh tế có nhân tố nước Hai đặc trưng FDI là: có dịch chuyển tư phạm vi quốc tế chủ đầu tư ( pháp nhân, thể nhân) trực tiếp tham gia vào hoạt động sử dụng vốn quản lý đối tượng đầu tư 5.1.2.Đặc điểm FDI Đầu tư trực tiếp nước có đặc điểm sau: - FDI hình thức đầu tư vốn tư nhân nước Đây nguồn vốn cá nhân, doanh nghiệp, tập đoàn nước đầu tư vào nước khác để tìm kiếm lợi nhuận - Nguồn vốn FDI chủ đầu tư tự định đầu tư, định sản xuất kinh doanh tự chịu trách nhiệm lỗ lãi - Đầu tư FDI tồn nhiều hình thức như: hợp đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước + Hợp đồng hợp tác kinh doanh: thỏa thuận hai nhiều bên quy định rõ ràng trách nhiệm phân chia kết sản xuất kinh doanh cho bên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh nước tiếp nhận đầu tư mà không thành lập pháp nhân + Doanh nghiệp liên doanh: “ loại hình doanh nghiệp hai bên bên nước hợp tác với nước tiếp nhận đầu tư góp vốn, kinh doanh, hưởng lợi nhuận chia sẻ rủi ro theo tỷ lệ vốn góp Doanh nghiệp liên doanh thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật nước tiếp nhận đầu tư” + Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà đầu tư nước ( tổ chức cá nhân nước ngoài) nhà đầu tư nước thành lập nước tiếp nhận đầu tư, quản lý tự chịu trách nhiệm kết sản xuất, kinh doanh - Nguồn vốn FDI tiếp nhận không làm phát sinh nợ, không chịu ràng buộc trị, xã hội cho nước tiếp nhận - Đầu tư nước chia làm hai loại là: đầu tư FDI theo chiều dọc (Vertical Integration) đầu tư FDI theo chiều ngang (HI- Horizontal Integration) + Hình thức đầu tư HI: hình thức đầu tư công nghệ, kỹ quản lý…trong sản xuất kinh doanh + Hình thức VI: hình thức đầu tư nước vào khai thác tài nguyên thiên nhiên yếu tố đầu vào rẻ lao động phổ thông… - Thông qua nguồn vốn FDI đầu tư theo chiều ngang nước chủ nhà tiếp nhận công nghệ, kỹ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý công ty nước vào đầu tư Đầu tư nước mang kinh nghiệm kinh doanh vào nước tiếp nhận vốn nên thúc đẩy ngành nghề mới, đặc biệt ngành đòi hỏi cao kỹ thuật, công nghệ hay cần nhiều vốn Vì nguồn vốn có tác dụng to lớn trình Công nghiệp hóa, chuyển dịch cấu kinh tế tốc độ tăng trưởng nhanh nước nhận đầu tư 5.1.3.Các nhân tố ảnh hưởng tới thu hút FDI  Sự phát triển kinh tế giơi Khi thu nhập dân cư ngày tăng, điều kiện sinh hoạt ngày cải thiện, nhu cầu cho sản xuất cho tiêu dùng đòi hỏi phải đáp ứng Trong đó, chật hẹp thị trường nội địa khó đáp ứng nhu cầu Trong hoàn cảnh đó, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh phạm vi quốc tế giải vấn đề đáp ứng nhu cầu tiêu dùng xã hội Trên xu mức sống giới ngày tăng ảnh hưởng trực tiếp đến toàn hàng hóa lưu chuyển quốc tế Hiện tỷ lệ mậu dịch quốc tế có xu hướng tăng nhanh tỷ lệ tổng sản phẩm quốc tế dài hạn Do mà tác động lớn đến thu hút FDI vào quốc gia có điều kiện thuận lợi thị trường nguồn nguyên liệu cho sản xuất  Chiến lược đầu tư công ty đa quốc gia(TNCS) Các TNCs có vai trò quan trọng việc chuyển giao công nghệ thúc đẩy nhanh trình công nghiệp hóa nước phát triển Do mà chiến lược đầu tư nước TNCs có tác động lớn đến việc thu hút FDI nước TNCs  Liên minh khu vực Liên kết khu vực hình thành khối thị trường chung tạo điều kiện thuận lợi để tập đoàn đa quốc gia di chuyển nơi sản xuất phân phối thúc đẩy lưu chuyển FDI  Các sách hỗ trợ phủ Các sách hỗ trợ phủ giúp cho nước đầu tư thấy thuận lợi, khả sinh lời cao thu hút họ đầu tư vào Hiện Chính phủ Việt Nam có số chinh sách hỗ trợ để thu hút đầu tư nước như: - Các sách hỗ trợ thuế làm khoản phải nộp cho doanh nghiệp nước làm tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp - Chính sách tiền tệ tác động đến lãi suất thực tế từ làm tác động tới lợi nhuận nhà đầu tư họ định có đầu tư hay không - Chính sách xuất nhập tạo điều kiện thúc đẩy kìm hãm nhập điều có tác động đến định đầu tư nước  Tình hình trị Sự ổn định hay bất lợi trị, xã hội nhân tố ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh kết kinh doanh doanh nghiệp Hệ thống trị quan điểm trị, xét đến tác động trực tiếp đến phạm vi, lĩnh vực, mặt hàng…đối tác kinh doanh Trong thập kỷ 90, tình hình trị, xã hội nhiều quốc gia giới có nhiều biến động lớn theo chiều hướng “ bất ổn” điều làm hạn chế việc thu hút FDI vào quốc gia Các xung đột lớn hay nhỏ quân nội quốc gia ( nội chiến) quốc gia dẫn đến thay đổi việc đầu tư sản xuất quốc gia Các xung đột hay tình hinh kinh tế “ bất ổn” hàng rào lớn ngăn cản việc đầu tư nước vào nước Vì ổn định trị yếu tố quan trọng việc thu hút FDI  Các nhân tố kinh tế Các nhân tố gồm : Điều kiện tự nhiên, nguồn nhiên liệu, vốn sản xuất, quy mô sản xuất trình độ kinh tế, sở hạ tầng Các nhân tố kinh tế ảnh hưởng lớn đến hình thành phát triển doanh nghiệp Như điều kiện tự nhiên tác động lớn đến điều kiện sản xuất phát triển, khí hậu phù hợp giúp sản xuất đạt hiệu quả, vị trí địa lý thuận giúp tiếp cận thị trường…  Nguồn lao động Khi đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực cần sử dụng lao động Nguồn lao động có ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đầu tư Chính nguồn lao động có ảnh hưởng lớn đến sức hấp dẫn thu hút doanh nghiệp vào đầu tư Khi đánh giá nguồn nhân lực người ta xem xét hai góc độ: số lượng người lao động chất lượng lao động Một quốc gia có nguồn lao động dồi phong phú, có trình độ cao rẻ động lực lớn thúc đẩy việc thu hút FDI Tuy nhiên lao động rẻ trình độ thấp hạn chế việc thu hút  Xúc tiến đầu tư Việc xúc tiến đầu tư việc tiến hành hoạt động quảng bá, quảng cáo, xây dựng hình ảnh, môi trường đầu tư, hỗ trợ nhà đầu tư nước tìm kiếm hội đầu tư, hình thành dự án đầu tư Trong để doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực họ phải nhìn thấy khả thi lĩnh vực Chính công tác xúc tiến đầu tư công việc quan trọng để thu hút đầu tư nước Nếu công việc làm tốt sức hấp dẫn đầu tư trực tiếp nước lớn ngược lại  Sự phát triển ngành công nghiệp phụ trợ Một doanh nghiệp muốn hoạt động sản xuất nguyên vật liệu phải sử dụng hàng hóa dịch vụ doanh nghiệp khác cung ứng Trong điều kiện ngày nay, mức độ chuyên môn hóa sản xuất kinh doanh ngày tăng dẫn đến phụ thuộc lẫn doanh nghiệp ngày lớn Chính định lựa chọn quốc gia làm địa điểm kinh doanh nhà đầu tư quan tâm đến ngành công nghiệp phụ trợ doanh nghiệp cung ứng dịch vụ phục vụ kinh doanh quốc gia Các ngành công nghiệp phụ trợ cung cấp cho nhà đầu tư vật tư phụ, dịch vụ gia công, cung cấp dịch vụ tư vấn, kiểm toán, ngân hàng, tài chính, tư vấn luật, đào tạo…Chính quốc gia có ngành công nghiệp phụ trợ phát triển lực hút để thu hút đầu tư nước vào nước 5.2 Thị trường Bất Động Sản 5.2.1.Khái niệm thị trường Bất Động Sản 5.2.1.1 Khái niệm thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền trình sản xuất lưu thông hàng hóa Thừa nhận sản xuất hàng hóa phủ định tồn khách quan thị trường Tùy giác độ thời kỳ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm khác Khái niệm cổ điển cho rằng: “thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa” Khái niệm người ta đồng chợ địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể Điều không hoàn toàn đúng, nên kinh tế đại người ta dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường: “thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hóa mua bán” Theo quan điểm tác động hình thành thị trường trình không thời điểm thời gian cụ thề Thị trường tổng thể quan hệ lưu thông hàng hóa lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như thị trường nơi trao đổi người bán người mua Người bán người mua hai lực lượng thị trường, hình ảnh cụ thể hai yếu tố cung - cầu thị trường Trong hệ thống thị trường thứ có giá giá trị hàng hóa dịch vụ tính tiền 5.2.1.2.Khái niệm bất động sản Theo luật cổ La Mã: bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Ở Việt Nam theo quy định điều 181 Bộ luật Dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, BĐS trước hết tài sản khác với tài sản khác chỗ di dời Vì BĐS tồn gắn liền với không gian địa lý cụ thể, bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Với phân tích cho thấy BĐS hàng hóa đặc biệt Vì để hàng hóa đặc biết trước hết hàng hóa với vác đặc điểm chung hàng hóa thông thường có giá trị giá trị sử dụng có đặc điểm riêng:  BĐS hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển Người ta di dời đất đai từ nơi sang nơi khác Đất đai cố định vị trí, địa điểm chuyển dời, khả tăng thêm diện tích ( trừ trường hợp san lấp thay đổi mục đích sử dụng) Tuy nhiên, với tiến kỹ thuật ngày đất đai di dời nhà cửa di dời phạm vi định  Hàng hóa BĐS tài sản có tính chất lâu bền Đặc điểm dễ nhận thấy sử dụng đất đai ( đất đai xây dựng đất đai canh tác) không bị hao mòn; công trình kiến trúc vật kiến trúc xây dựng tồn hàng trăm năm, chí hàng ngàn năm  Cung cầu giá BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS loại hàng hóa đặc biệt không di dời nên giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm sở hữu, chế độ sách pháp luật Nhà nước như: Luật đất đai, sắc thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng đầu tư xây dựng sở hạ tầng Nhà nước  Hàng hóa BĐS bị ảnh hưởng nhiều yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý tính cộng đồng Giá hàng hóa BĐS không giống hàng hóa thông thường chịu chi phối nhiều vấn đề thuộc khu vực địa lý như: phát triển làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…của dân cư sinh sống  Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa có “tính lỏng” chịu tác động lớn từ yếu tố đầu tư khác Do di dời tồn lâu bền nên thông thường giá BĐS cao so với nhiều hàng hóa thông thường Mặt khác hàng hóa chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố thị hiếu, tập quán…nên nhìn chung không dễ chuyển đổi hàng hóa thành tiền (tính lỏng kém) Ngoài BĐS hàng hóa chịu ảnh hưởng yếu tố đầu tư hàng hóa lân cận lớn Chẳng hạn nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, khu công viên giải trí… làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực đó; số trường hợp khác liên quan đến yếu tố môi trường lại làm giá bất động sản vùng giảm xuống Với tính chất nêu trên, ngày phát triển sản xuất, tăng lên dân số làm cho nhu cầu đất đai cho sản xuất nhà không ngừng tăng lên, nên giá bất động sản có xu hướng ngày tăng hàng hóa thông thường khác, với tiến khoa học kỹ thuật giá ngày giảm 5.2.1.3.Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS xuất với thị trường hàng hóa khác Điều cho thấy mức độ phát triển thị trường BĐS nước tùy thuộc vào mức độ phát triển kinh tế thị trường quốc gia Ở nước ta, thời kỳ bao cấp( trước năm 1986) mà kinh tế hàng hóa chưa phát triển thị trường BĐS không thừa nhận cách thức mức độ khác thị trường ngầm tồn phát triển, cuối năm chín mươi kỷ trước, sau có Luật Đất Đai năm 1993 thị trường sôi động thừa nhận thị trường hàng hóa khác Hiện nay, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số quan niệm sau thị trường BĐS: Thứ nhất: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích Thứ hai: Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Thứ ba: Thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thứ tư: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Từ quan niệm theo Cục Quản Lý Nhà – Bộ Xây Dựng có khái niệm tổng hợp chung cho thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS “nơi” diễn trình giao dịch hàng hoá BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thị trường ngày phát triển theo hàng hóa thị trường ngày phong phú Các hàng hóa thị trường BĐS lệ, hàng hóa không ngừng phát triển, phong phú với phát triển thị trường hàng hóa thông thường Ở nước ta mà kinh tế chưa phát triển hàng hóa thị trường BĐS chủ yếu nhà đất nên nhiều người quan niệm thị trường BĐS với thị trường nhà đất BĐS khác công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc di tích lịch sử, văn hóa, xã hội… xa lạ 5.2.2Đặc điểm thị trường Bất Động Sản Do thị trường BĐS có đặc điểm riêng nên thị trường BĐS có đặc điểm sau:  Thị trường BĐS chủ yếu thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Trong điều kiện “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống quản lý nên giao dịch đất đai thị trường thực chất giao dịch quyền lợi ích có từ việc sử dụng Người có quyền sử dụng đất đai thu lợi ích từ việc sử dụng đất đai đem lại Vì không bị hao mòn trình sử dụng nên người sử dụng tìm biện pháp khác để khai thác tối đa lợi ích mà diện tích đất sử dụng mang lại xây nhà nhiều tầng đất xây dựng, đầu tư thâm canh, xen canh tăng vụ… đất canh tác Điều cho thấy, giá đất ( giá quyền sử dụng đất) không phản ánh giá trị đất đai, mà giá đất phản ánh khả thu lợi từ việc sử dụng thu lợi từ đất  Thị trường BĐS mang tính khu vực địa phương sâu sắc BĐS hàng hóa di dời nên thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố mang tính chất khu vực, cục không giống địa phương Có vùng, khu vực, thị trường hoạt động nhộn nhịp có vùng, khu vực lại gần đóng băng Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán… vùng, làng, địa phương địa phương diện tích đất đai, cần vị trí, hình thù đất, hướng làm nhà đất khác giá khác Điều cho thấy, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu BĐS khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường BĐS Sự phát triển nước nước ta thời gian qua cho thấy, thị trường BĐS thành phố, đô thị lớn, vùng ven đô thị lớn thường có quy mô mức độ phát triển cao đô thị nhỏ, khu vực xa thành phố đô thị lớn khu vực nông thôn  Thị trường BĐS thị trường chịu ảnh hưởng nhiều chi phối pháp luật Do đặc điểm riêng có BĐS nên giao dịch BĐS diễn nhiều hàng hóa thông thường mà với giao dịch giấy tờ kèm theo Những giấy tờ kèm theo, mặt phải giải phức tạp, mặt khác phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật có liên quan Điều cho thấy, quy định pháp luật chặt chẽ nội dung đơn giản thủ tục chi phí liên quan đến việc mua bán ít, tạo điều kiện cho việc mua bán diễn nhanh thuận lợi Những quy định pháp luật chi phối, điều chỉnh lĩnh vực như: quyền mua bán, chấp, góp vốn BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng mua bán, giao dịch BĐS  Độ trễ cung cầu BĐS lớn so với hàng hóa khác Khi nhu cầu hàng hóa thông thường thị trường tăng lên nhà cung cấp nhanh chóng tìm biện pháp để sản xuất nhập để cung cấp Tuy nhiên, việc nhanh chóng đáp ứng nhu cầu thị trường phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể sản phẩm ngành nghề phát triển hoạt động xuất nhập Đối với BĐS, “sản xuất” “ nhập khẩu” đất đai nên cầu BĐS tăng lên cung BĐS thị trường BĐS phản ứng nhanh chóng Việc tăng cung BĐS thực thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng diện tích người để đưa vào lưu thông, việc chuyển mục đích sử dụng số 10 ( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Biểu 4: Tỷ lệ số vốn ( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Theo bảng 1.4 tính đến 19/12/2008 nước thu hút 7149 dự án FDI hiệu lực, riêng thị trường BĐS thu hút 754 dự án FDI hiệu lực, dự án thu hút vào BĐS đứng sau ngành công nghiệp công nghiệp nhẹ cao lĩnh vực nông- lâm nghiệp Chỉ chiếm tới 11% tổng số dự án FDI vào Việt Nam thị trơngf BĐS lại chiếm tới 27% tổng số vốn FDI tất ngành, với 17778 triệu USD Con số chứng tỏ dự án vào thị trường BĐS dự án lớn, thu hút nhiều vốn đầu tư Ngoài thị trường BĐS thị trường mà có tỷ lệ giải ngân lớn so với lĩnh vực thu hút FDI khác Có thể coi dự án FDI vào thị trường BĐS hoạt động có hiệu hớn lĩnh vực khác Về cấu FDI vào thị trường BĐS dự án xây dựng có FDI chiếm phần lớn với 373 dự án, chiếm tới 49% tổng số FDI vào thị trường BĐS, tiếp đến sây dựng khách sạn với 177 dự án, xây dựng văn phòng- hộ 155 dự án, xây dựng KCN-KCX 35 dự án cuối xây dựng khu đô thị với 15 dự án Về vốn đầu tư dự án xây dựng đứng đầu 4898 triệu USD, dự án xây dựng văn phòng – hộ 4353 triệu USD, đến dự án khách sạn, xây dựng hạ tầng KCN-KCX, cuối dự án xây dựng khu đô thị 28 Bảng 1.5 Cơ cấu FDI vào thị trường BĐS tính đến 19/12/2008 (Chỉ tính dự án hiệu lực) FDI vào thị trường BĐS Số dự án Tỷ trọng số Tổng vốn đầu tư Tỷ dự án (triệu USD) vốn đầu tư Xây dựng 373 49% 4898 28% Xây dựng khu đô thị 15 2% 3377 19% XD văn phòng- hộ 155 21% 4353 24% XD hạ tầng KCN- KCX 34 5% 1208 7% Khách sạn 177 23% 3942 22% Tổng 754 100% 17778 100% trọng (Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài) Biểu 10 Cơ cấu vốn FDI vào thị trường bất động sản ( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Theo nhận định chuyên gia ngành BĐS, thời gian tới dự án xây dựng khu đô thị tăng lên nhiều trình đô thị hóa Việt Nam diễn mạnh mẽ 5.4.3.Các sách để thu hút FDI lĩnh vực Bất Động Sản Các nhà đầu tư nước đến nước sở đầu tư nhà hoạch định sách cho môi trường kinh doanh nước tốt mà ích lợi thực tế từ môi trường đầu tư nước sở Chính phủ cần am hiểu yêu cầu doanh nghiệp FDI sử dụng sách để thỏa mãn nhu cầu doanh nghiệp FDI 5.4.3.1.Chính sách thu hút FDI vào Việt Nam Chính sách thu hút vốn FDI Việt Nam thực từ Việt Nam tiến hành cải cách kinh tế thể chế hóa thông qua ban hành Luật Đầu tư nước năm 1987 Cho đến Luật Đầu tư nước sửa đổi hoàn thiện lần vào năm 1990, 1992, 1996 gần vào năm 2000 Xu hướng chung sách Việt Nam đưa ngày nới lỏng, tạo điều kiện để nước dễ dàng đầu tư vào Việt Nam Chính sách thu hút FDI giai đoạn 1992-1995, 1996-1999, 2000-2005 29 Bảng 1.6: thay đổi sách thu hút FDI Lĩnh vực sách 1992-1995 - Dự án FDI nhận giấy phép đầu tư vòng 45 ngày từ đăng ký Đăng ký đầu tư - Sau có giấy phép, doanh nghiệp FDI phải xin đăng ký hoạt động 1996-1999 - Doanh nghiệp FDI tự lựa chon loại hình đầu tư, tỷ lệ góp vốn, địa điểm đầu tư - Bỏ chế độ thu phí đăng - Doanh nghiệp xuất ký đầu tư sản phẩm 80% ưu tiên nhận giấy phép sớm - Khuyến khích dự án liên - Mở rộng lĩnh vực cho doanh với doanh nghiệp nước Lĩnh vực đầu tư - Hạn chế dự án 100% vốn nước 2000 -2005 phép doanh nghiệp FDI - Khuyến khích doanh đầu tư vào nghiệp FDI đầu tư vào lĩnh vực định hướng - Đa dạng hóa hình thức xuất khẩu, công nghệ cao đầu tư, mua cổ phần doanh nghiệp nước - Phía Việt Nam chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt cho dự án có vốn đầu tư nước Đất đai - Dự án có vốn FDI thuê đất để hoạt động, không cho doanh nghiệp khác thuê lại Tỷ giá, ngoại tệ - UBND địa phương tạo điều kiện mặt kinh doanh dự án duyệt; doanh nghiệp - Được chấp tài sản toán tiền giải phóng mặt gắn liền với đất giá trị cho UBND quyền sử dụng đất - Được quyền cho thuê lại đất thuê khu CN, khu chế xuất - Các dự án FDI đầu tư hạ - Tự bảo đảm cân đối nhu - Được mua ngoại tệ tầng thay nhập cầu ngoại tệ cho hoạt Ngân Hàng Nhà Nước để nhà nước bảo đảm cân động đáp ứng nhu cầu giao đối ngoại tệ - Áp dụng tỷ lệ kết hối dịch theo luật định - Các doanh nghiệp FDI thuộc ngoại tệ tác động khủng - Bãi bỏ yêu cầu chuẩn y lĩnh vực khác phải tự lo hoảng tài khu vực chuyển nhượng vốn; 30 cân đối ngoại tệ, Nhà nước (80%), sau nới dần tỷ lệ giảm mức phí chuyển lợi nhuận nước không chịu trách nhiệm cân đối ngoại tệ - Doanh nghiệp mua - Giảm tỷ lệ kết hối ngoại dự án ngoại tệ với cho phép tệ từ 80% xuống 50% Ngân hàng nhà nước đến 30% 0% - DN phải đảm bảo tỷ lệ XK theo ghi giấy phép - Bãi bỏ hoàn toàn việc đầu tư duyệt kế hoạch xuất Xuất-Nhập - Sản phẩm DN FDI DN FDI Khẩu không bán thị trường - Cải tiến thủ tục XNK Việt Nam qua đại lý hàng hóa xét xuất - DN FDI không làm đại sứ hàng hóa XNK - Thu hẹp lĩnh vực yêu cầu tỷ lệ XK 80% sản lượng - DN FDI tham gia dịch vụ XNK lý XNK - Miễn thuế NK thiết bị máy móc, vận tải - Áp dụng thuế ưu đãi cho chuyên dùng, nguyên liệu dự án đầu tư vào lĩnh vực đặc vật tư… biệt ưu tiên với mức thuế thu nhập 10% vòng 15 năm - Miễn thuế NK kể từ hoạt động DN đầu tư vào lĩnh vực ưu tiên, địa bàn ưu tiên - Mức thuế thu nhập DN Thuế năm đầu hoạt động 100% vốn nước không - Bãi bỏ qui định bắt buộc DN FDI trích quĩ dự phòng - Tiếp tục cải cách hệ thống thuế, bước bao gồm phần bù trừ lợi - DN XK miễn thuế nhuận năm sau để bù lỗ NK nguyên vật liệu để XK năm trước sản phẩm - Không tính vào chi phí - DN cung ứng đầu vào sản xuất số khoản chi cho DN XK định miễn thuế NK nguyên vật thu hẹp khoảng cách thuế đầu tư nước đầu tư nước liệu trung gian với tỷ lệ tương ứng 5.4.3.2 Chính sách thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản 31 Cũng sách thu hút FDI vào thị trường Việt Nam nói chung thị trường BĐS nói riêng Việt Nam đưa số sách ngày nới lỏng, thuận lợi cho DN đầu tư vào Một số sách nhà nước đưa ra:  Chính sách quy hoạch sử dụng đất Việc lập, phê duyệt tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phân cấp cụ thể từ Quốc Hội, Chính phủ đến UBND cấp Theo Quốc Hội định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nước Chính phủ trình, Chính phủ xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tỉnh thành phố, UBND tỉnh thành phố xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đơn vị hành trực thuộc khu vực cấp Ví dụ như: Chính phủ đưa định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của: - Thành phố Hà Nội: Quyết định số 1447/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 với nội dung: chuyển 10906 đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp - Thành phố Hồ Chí Minh: quy định sử dụng đất đến năm 2010: nội dung định giảm đất sản xuất nông nghiệp xuống 16388 thời kỳ 2006-2010  Chính sách có tác động lớn phát triển thị trường BĐS, định giúp làm tăng lượng hàng hóa thị trường BĐS, góp phần khuyến khích thị trường BĐS phát triển  Chính sách cho thuê đất - Luât Đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước  Thúc đẩy thu hút chủ đầu tư nước tham gia vào hoạt động thị trường BĐS - Điều 105 Luật Đất đai 2003 đưa quy định cấp giấy quyền sử dụng đất  Tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch, giúp giảm tình trạng đầu cơ, thúc đẩy thị trường phát triển công khai minh bạch  Chính sách xây dựng - Chính sách quản lý đầu tư xây dựng BĐS theo quy định Nghị định số 42/CP 92/CP: theo sách Nhà nước thống quản lý đầu tư xây dựng thành phần kinh tế  Quy định làm cho thị trường hoạt động không thiên vị thành phần kinh tế kể thành phần tư nhân nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động thị trường BĐS 32 - Quy định cấp giấy phép xây dựng: Để thuận lợi cho đầu tư Nhà nước Việt Nam thực hiên phân cấp cấp giấy phép xây dựng, cụ thể: Chủ tịch UBND tỉnh cấp giấy phép xây dựng công trình địa bàn giao quản lý ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng Kiến trúc sư trưởng cấp giấy phép xây dựng Ngoại trừ việc cấp giấy phép xây dựng KCN- KCX tập trung Thủ tướng Chính phủ định cấp giấy phép xây dựng  Thuận lợi cho việc tiến hành đầu tư xây dựng thị trường BĐS diễn nhanh chóng, tạo thuận lợi cho đầu tư vào thị trường BĐS  Chính sách tín dụng ngân hàng - Chính sách cho vay mở rộng dần cho vay đầu tư vào thị trường BĐS  Khuyến khích nhà đầu tư tham gia đầu tư vào thị trường BĐS  Chính sách tài - Chính phủ cho phép thành lập Quỹ đầu tư phát triển đo thị thành phố Quỹ có chức huy động vốn tập trung cho dự án phát triển nhà ở, huy động vốn trung hạn dài hạn, nhận ủy thác từ ngân sách nhà nước nguồn vốn khác, đầu tư thị trường vốn, phát hành trái phiếu đầu tư cho ngân sách thành phố  Với sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, khuyến khích chương trình phát triển đô thị  Chính sách thông tin đất đai - Điều 67 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29-10-2004 thi hành Luật đất đai quy định: “ Thông tin đất đai bao gồm thông tin đất, quyền sử dụng đất, tài gắn liền với đất kế hoạch thực quyền người sử dụng đất cung cấp công khai cho người có yếu cầu”  Chính sách thông tin đất đai giúp cho thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch  Chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng dự án nhà - Để giải nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp nhà nước đưa số sách: + Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng Người mua thuê hộ phải trả tiền mua thuê họ theo quy định + Đối với dự án cải tạo phát triển nhà nội thành để phục vụ tái định cư chủ đầu tư chưa phải nộp tiền giao thực dự án Tiền sử dụng đất nộp thời điểm chủ đầu tư bán nhà - Ngày 05/10/2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê với nội dung sau: 33 + Các dự án nhà hưởng ưu đãi gồm: dự án nhà cao tầng (từ tầng trở lên Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở lên tỉnh, thành phố khác) dự án từ 60% diện tích đất xây dựng nhà trở lên nhà chung cư cao tầng + Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tham gia xây dựng nhà để bán cho thuê tạo điều kiện đất đai, ưu đãi tiền thuê đất, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp  Với sách ưu đãi đầu tư xây dựng với dự án nhà giúp cho thu hút đầu tư nước đầu tư vao thị trường nhà ở, chung cư cao tầng 5.5 Giải pháp tăng cường thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam 5.5.1 Giải pháp hoàn thiện hệ thống sách, pháp lý 5.5.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan tới hoạt động đầu tư trực tiếp nước vào BĐS Thị trường BĐS nước ta giai đoạn đầu trình phát triển với hệ thống pháp lý liên quan tới hoạt động đầu tư trực tiếp nước vào BĐS thiếu yếu Vì Nhà nước cần: - Tiếp tục rà soát pháp luật, sách đầu tư, kinh doanh để sửa đổi nội dung không đồng bộ, thiếu quán, bổ sung nội dung thiếu loại bỏ điều kiện áp dụng ưu đãi đầu tư không phù hợp với cam kết Việt Nam với WTO - Thực biện pháp thúc đẩy giải ngân thành lập tổ liên ngành để giải vướng mắc cho nhà đầu tư liên quan đến thủ tục hành chính, đất đai…; không cấp phép cho dự án công nghệ lạc hậu, dự án tác động xấy đến môi trường; thẩm tra dự án sử dụng nhiều đất, giao dịch đất có điều kiện theo tiến độ dự án, tránh lập dự án lớn để giữ đất, không triển khai; cân nhắc tỷ suất đầu tư/ diện tích đất, kể đất KCN - Giải vấn đề chồng chéo giẫm chân lên luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng như: Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật đất đai… nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, tăng hiệu đầu tư 5.5.1.2 Hoàn thiện hệ thống sách kinh tế Hệ thống sách kinh tế Nhà nước sử dụng để quản lý thị trường BĐS: - Chính sách thuế - Chính sách thu phí lệ phí - Chính sách giá 34 - Chính sách tài giao đất thu hồi đất Các công cụ có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, hướng tới mục đích chung trì ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững mặt kinh tế-xã hội- môi trường cho thị trường BĐS Vì để thúc đẩy phát triển thị trường lành mạnh, bền vững cần biện pháp sau:  Về chinh sách thuế: Chính sách thuế sử dụng đất chưa phân biệt rõ yếu tố đất đai tích tụ dùng cho mục đích sản xuất đất đai đầu cho mục đích kinh doanh BĐS Để hạn chế đầu trục lợi thuế sử dụng đất, cần phải có thuế chiếm hữu BĐS cần đánh thuế lũy tiến BĐS chiếm hữu  Về sách thu phí lệ phí: Cần sửa đổi hệ thống loại phí lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, thủ tục đơn giản để khuyến khích người dân tích cực tham gia vào thị trường giao dịch thức  Về sách giá: Hiện thị trường BĐS tồn bất cấp tình trạng giá thị trường này, giá nhà nước giá thỏa thuận Trong giá thỏa thuận thị trường cao gấp đến lần giá nhà nước đưa Vì cần: - Xóa bỏ chế giá để tiến tới có giá chung thống cách chuyển từ việc xây dựng giá khung sang việc đề nguyên tắc cho việc định giá thẩm định giá để chuyển từ chế giá sang chế giá chung thống Ngoài cần Nhà nước cần có chế tài kiểm soát giá cách hợp lý loại BĐS - Nhà nước cần phải có quỹ riêng để chủ động nguồn lực để điều tiết trì mức giá cân thị trường BĐS nhằm thị trường BĐS sụt giảm, thị trường có nguy đổ vỡ, Nhà nước đứng mua vào với mức giá tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước cứu vãn phá sản công ty không bán sản phẩm Trong trường hợp giá tăng bất thường, Nhà nước tăng nguồn cung từ quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước thị trường để giữ giá thị trường BĐS ổn định  Về sách tài giao đất thu hồi đất: Việc thu hồi đất giải tỏa mặt cón nhiều bất cập Công tác giải tỏa mặt chậm chạp làm ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, xây dựng ảnh hưởng lớn đơi với thu hút đầu tư vào BĐS, đặc biệt thu hút FDI vào BĐS Nhà nước cần: - Thực nghiêm công tác thu hồi giải tỏa mặt bằng, ban đầu nên động viên khuyến khích người dân có đất thuộc diện thu hồi tham gia, họ cố tình chống đối nên thực biện pháp cưỡng chế để việc giải tỏa mặt diễn nhanh chóng, đảm bảo tiến độ xây dựng, không ảnh hưởng đến chủ đầu tư - Ngoài việc quản lý công tác thu hồi đất giao đất cho chủ đầu tư Nhà nước nên quản lý đất đai sau giao đất, cho thuế đất: đất giao, chuyển nhượng thời hạn bị nhà nước định thu hồi; đất không bị giải tỏa nhận đất mà không sử dụng thời gian ngắn nhà nước 35 thu phí không bảo đảm thời hạn; trường hợp sử dụng sai mục đích so với mục đích ghi định giao, cho thuê đất nhà đầu tư phải trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước 5.5.2 Giải pháp quản lý Nhà nước 5.5.2.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất có tác động lớn phát triển thị trường BĐS Vì cần hoàn thiện công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đât, cụ thể cần: - Đẩy nhanh tiến độ xây dựng phê duyệt quy hoạch thiếu; rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh quy hoạch lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư việc xác định xây dựng dự án - Hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất, công bố rộng rãi quy hoạch , tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cho dự án đầu tư; rà soát, kiểm tra, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cách hiệu - Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo xu hướng phát triển kinh tế -xã hội, theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS ngày tăng đô thị Vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển đô thị - Trong công tác quy hoạch có gắng phải trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; cần tính đến phương án bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư - Công tác quy hoạch nên có tham gia người dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng quy hoạch tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điểu chỉnh quy hoạch - Các thông tin quy hoạch cần đưa công khai cho người biết tuân thủ - Việc quản lý tra tuân thủ quy hoạch cần tăng cường củng cố, đồng thời có biện pháp cương đối tượng không tuân thủ quy hoạch Nhà nước đưa 5.5.2.2.Kiện toàn hệ thống tổ chức máy nâng cao trình độ đội ngũ làm công tác liên quan đến quản lý BĐS Để công tác quản lý BĐS thực tốt cần có sách thúc đẩy thị trường phát triển mà cần phải có đội ngũ cán có trình độ cao thực công việc liên quan đến quản lý, giám sát hoạt động thị trường BĐS Ví dụ để tổ chức định giá (thẩm định giá) hoạt động cách hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ Chính Nhà 36 nước cần có biện pháp hỗ trợ đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ cho chuyên gia tư vấn, định giá BĐS…, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động thị trường BĐS 5.5.2.3 Xây dựng hệ thống quản lý BĐS, tổ chức hệ thống đăng ký theo dõi hoạt động BĐS Đây hệ thống trực tiếp quản lý giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, liên quan tới nhà đất, bất động sản Nếu thủ tục đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải làm tăng hiệu thị trường BĐS, tăng hiệu giao dịch hàng hóa BĐS Biện pháp: - Cần thống thủ tục đăng ký BĐS theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn thủ tục, chi phí giao dịch, chuyển nhượng, công chứng BĐS… - Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS “ đánh giá trạng trình, thực thể tự nhiên, kinh tế- xã hội thông qua chức thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích tích hợp thông tin gắng với hình học (bản đồ) quán sở tọa độ liệu đầu vào” để quản lý hiệu BĐS thị trường BĐS 5.5.3 Giải pháp Giải phóng mặt Hiện tình trạng giải phóng mặt để thực dự án thường diễn chậm gây ảnh hưởng đến tiến độ công trình, dự án đầu tư Điều ảnh hưởng lớn đến kết thực sản xuất, kinh doanh chủ đầu tư Vì vậy, để thu hút đầu tư nói chung đầu tư trực tiếp nước nói riêng vào thị trường BĐS cần thực số biện pháp sau: - Chủ động tổ chức việc đền bù giải tỏa giao đất cho chủ đầu tư theo cam kết, đặc biệt dự án có quy mô lớn mà chủ đầu tư sẵn sàng giải ngân thực dự án - Chính quyền địa phương cần tăng cường đạo quan chức tiến hành thủ tục thu hồi đất thu hồi giấy chứng nhận đầu tư dự án đầu tư nước khẳ triển khai chưa có kế hoạch sử dụng hết diện tích đất giao để chuyển cho dự án đầu tư có hiệu 5.5.4 Giải pháp tăng tính công khai, minh bạch thị trường bất động sản 5.5.4.1.Hình thành tổ chức định giá BĐS đào tạo đội ngũ chuyên gia BĐS Các nghiệp vụ thị trường BĐS đa dạng phức tạp gồm nhiều nghiệp vụ mua BĐS, tư vấn, đánh giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm Trong nguồn nhân lực làm việc ngành BĐS Việt Nam hienj thiếu số lượng lẫn chất lượng Tình trạng thiếu hụt không diễn 37 nhân cao cấp mà gần thiếu hụt tất khâu, lĩnh vực kinh doanh có liên quan đến sản phẩm dịch vụ BĐS Trước tình trạng thị trường cần: - Đào tạo đủ nguồn lực có đủ chất lượng cung cấp cho thị trường Bằng cách áp dụng đa dạng loại hình đào tạo từ sơ cấp, trung cấp, cao đẳng, địa học, cao học, nghiên cứu sinh, nhà nước tổ chức đào tạo, hay tổ chức từ tổ chức đào tạo - Cần có kế hoạch tiêu, chương trình đào tạo cụ thể, phù hợp với yêu cầu loại nghiệp vụ thị trường BĐS 5.5.4.2 Hoàn thiện hệ thống thông tin BĐS Một thị trường BĐS với hệ thống thông tin BĐS thường xuyên, minh bạch giúp cho thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường, tránh nguy kinh tế “bong bóng” đầu mức vào BĐS Vì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển khuyến khích thu hút đầu tư nước vào Việt Nam cần phải hình thành hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch Trong thời gian tới cần: - Xây dựng hệ thống thông tin chi tiết, đưa đầy đủ thông tin nhóm: + Thông tin liên quan tới cung BĐS: số lượng nhà (cao ốc) khởi công xây dựng, số lượng giấy phép đầu tư cấp cho DN nước vào lĩnh vực BĐS, số vốn giải ngân hàng năm thị trường + Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà bán, số lượng bán nhà có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết + thông tin liên quan đến giá trị thị trường: số giá xây dựng/ số giá vật liệu xây dựng, số thị trường nhà ở, số giá bán nhà bình quân, số giá đất bình quân cách xong xong với + Thông tin liên quan đến cầu: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình cung cấp cách kịp thời xác để loại bỏ nhu cầu đầu - Kế đến minh bạch hóa thị trường BĐS với việc cải cách triệt để quy hoạch vùng quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, quy định rõ ràng, minh bạch đấu thầu quyền sử dụng BĐS - Đa dạng hóa hình thức cung cấp thông tin liên quan đến mua bán hàng hóa BĐS đa dạng hóa tổ chức tư vấn cần thiết pháp luật liên quan đến mua bán BĐS 5.5.4.3 Phát triển tổ chức tư vấn, dịch vụ mua bán BĐS 38 Việc hình thành trì hệ thống thông tin thường xuyên thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường cẩn: - Cần tạo điều kiện thành lập trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, toán mua bán BĐS - Nghiên cứu việc hình thành ban hành quy chế hoạt động loại hình tổ chức tư vấn, dịch vụ mua bán BĐS 5.5.5.Giải pháp cải thiện sở hạ tầng Đất đai gia tăng giá trị nhờ có kết cấu hạ tầng Do đó, kết cấu hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật (cầu, đường, điện, nước, thông tin…) hạ tầng xã hội ( bệnh viện, trường học, chợ, sân bay, cảng biển…) thuận lợi tiền đề, tảng ban đầu môi trường kinh doanh, thu hút mời gọi đầu tư Kết cấu hạ tầng phải luon trước phát triển kinh tế, tạo điều kiện cho kinh tế phát triển tăng tốc Ngược lại, kết cấu hạ tầng sau quay lại kìm hãm phát triển Hiện nước ta kết cấu hạ tầng yếu kém, kìm hãm kinh tế Do đó, Nhà nước cần: - Tranh thủ tối đa nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, đặc biệt nguồn vốn ngân sách nhà nước; ưu tiên lĩnh vực cấp, thoát nước, vệ sinh môi trường ( xử lý chất thải rắn, nước thải…) - Đa dạng hóa hàng hóa BĐS, bước xã hội hóa việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng công trình công cộng chế hoạt động thị trường BĐS - Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện ưu đãi; tạo sức cạch tranh cho thị trường BĐS nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư 5.5.6 Công tác xúc tiến đầu tư 5.5.6.1 Đổi đẩy mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư nói chung đầu tư vào thị trường BĐS nói riêng Công tác xúc tiến đầu tư có vài trò lớn việc thu hút đầu tư nước vào Việt Nam Vì để thúc đẩy thu hút đầu tư nước vào Việt Nam cần phải có sách xúc tiến đầu tư hiệu Cụ thể: - Cần đưa sách vận động thu hút đầu tư riêng với tập đoàn lớn đối tượng trọng điểm quốc gia thành viên EU, Hoa Kỳ, Nhật Bản… - Nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng thông tin chi tiết dự án cần kêu gọi đầu tư giai đoạn từ đến năm 2015, để làm sở cho việc kêu gọi nhà đầu tư nước đầu tư vào 39 - Tiếp tục rà soát, cập nhật bổ sung danh mục dự án kêu gọi đầu tư phù hợp với nhu cầu đầu tư, đinh hướng mục tiêu thu hút FDI vào thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế- xã hội - Tổ chức khảo sát, nghiên cứu mô hình quan Xúc tiến đầu tư địa phương để có sở việc hướng dẫn địa phương tổ chức quan Xúc tiến đầu tư hiệu - Tiếp tục kết hợp hoạt động xúc tiến đầu tư kết hợp chuyến thăm làm việc nước lãnh đạo cấp cao Đảng, Chính phủ, Quốc hội nhằm quảng bá môi trường đầu tư Việt Nam 5.5.6.2 Bồi dưỡng, đào tạo cán xúc tiến đầu tư Để thu hút đầu tư nước vào Việt Nam cần phải có sách thu hút hấp dẫn, đưa lợi đầu tư vào Việt Nam Để làm điều cần phải thông qua cán xúc tiến đầu tư, thông qua cán tiếp xúc làm việc, cung cấp thông tin cho doanh nghiệp nước ngoài, họ thấy đầu tư vào Việt Nam họ có lợi Để làm điều cần phải có đội ngũ cán xúc tiến đầu tư có trình độ chuyên môn cao Vì cần: - Tăng cường đào tạo bồi dưỡng cán xúc tiến đầu tư, nhằm tăng hiệu hoạt động xúc tiến đầu tư - Vận động phối hợp với tổ chức quốc tế hỗ trợ mở lớp đào tạo xuác tiến quản lý đầu tư nước Phương pháp nghiên cứu mô hình đề xuất: 6.1 Phương pháp nghiên cứu: Đầu tư bất động sản coi hoạt động kinh tế địa phương sản phẩm bất động sản không đồng nhất, tính khoản kém, chi phí giao dịch cao, tính tính cố định vị trí Vì vậy, FDIRE mong đợi cho thấy mô hình địa phương khác từ hoạt động FDI nói chung Để kiểm tra mẫu vị trí FDIRE, xem dòng vốn FDIRE chức đặc điểm nhà nước đại diện cho mô hình thị trường, tiềm tăng trưởng thị trường, điều kiện thị trường bất động sản thực Bốn mô hình sử dụng dòng tiền FDIRE quy định sau: Hai mô hình hồi quy tuyến tính gộp lại mà không liên quan đến đất nước hiệu ứng cụ thể năm Mô hình A B, xây dựng để đánh giá tổng trữ lượng FDIRE (FDIRE2) dòng chảy ròng hàng năm FDIRE (FDIRE2FLOW) tương ứng Với mô hình C, sử dụng hiệu ứng cố định chiều mô hình hồi quy tổng hợp thông tin cắt ngang chuỗi thời gian cho tỉnh(thành phố), ước tính biến FDIRE2 lần Cuối cùng, xây dựng mô hình hồi quy bảng liệu chiều (mô hình D) biến giả thời gian Với mô hình hồi quy bảng hai chiều ( mô hình C), kiểm soát hai tác động nhà nước ảnh hưởng thời gian Sau kiểm soát tác động nhà nước thời gian, hệ số quan tâm hiểu ảnh hưởng lên FDIRE trạng thái đại diện khoảng thời gian cụ thể Và mô hình hồi quy cách bảng (Location mô hình D), kiểm soát tác động Nhà nước mà ảnh hưởng thời gian 40 6.2 Các biến mô hình: -PIP:Thu nhập bình quân đầu người -VAC: Tỉ lệ trống bất động sản -COMP: Tỉ lệ hoàn thành -POPCHANGE: Lượng thay đổi dân số -PIPCHANGE: Lượng thay đổi thu nhập bình quân đầu người 6.3 Mô hình đề xuất: FDIRE2 = β + β POP + β PIP + β VAC + β COMP + β POPCHANGE + β PIPCHANGE + u it it it it it it it it FDIRE2FLOWit = β + β1 POPit + β PIPit + β 3VACit + β COMPit + β POPCHANGEit + β PIPCHANGEit + u it Dự kiến cấu trúc báo cáo kết nghiên cứu: Phần mở đầu Cở sở lý thuyết nghiên cứu liên quan Phương pháp luận Kết thảo luận Kết luận gợi ý sách Tài liệu tham khảo Phụ lục số liệu hình ảnh 41 8.Kết luận: Trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển biến động, lúc thăng lúc trầm với diễn biến phức tạp dòng vốn đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam Hoạt động đầu tư trực tiếp nước có vai trò ngày quan trọng kinh tế quốc gia nói chung lĩnh vực bất động sản nói riêng, đặc biệt bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế khu vực diễn mạnh mẽ Đầu tư trực tiếp nước nguồn vốn quan trọng việc xây dựng kết cấu hạ tầng đất nước, góp phần làm thay đổi nhanh chóng mặt đất nước Nhờ vốn đầu tư trực tiếp vào hàng loạt khu chung cư, cao ốc, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch… tạo điều kiện tiền đề thu hút nhà đầu tư nước vào lĩnh vực khác phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện thực nghiệp công nghiệp hóa- đại hóa đất nước đề Có kết lỗ lực không ngừng Nhà nước việc cải cách hoàn thiện môi trường đầu tư, phát triển kinh tế mạnh mẽ đất nước bối cảnh hội nhập toàn cầu hóa, kéo thoe nhu vầu ngày tăng tiện nghi làm việc, sinh hoạt, vui chơi giải trí… Song bên cạnh thuận lợi mà nhà đầu tư có gia nhập vào thị trường bất động sản Việt Nam họ vấp phải nhiều khó khăn hệ thống pháp lý chưa đầy đủ đồng trình điều chỉnh hoàn thiện, trường bất động sản ảnh hưởng nặng chế quan liêu bao cấp dẫn đến thiếu minh bạch, trì trệ, tình trạng đầu bất động sản phổ biến, hệ thống sở hạ tầng yếu kém, nguồn nhân lực hạn chế vả số lượng chất lượng, doanh nghiệp bất động sản nước nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp Do để tăng cường thu hút sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Nhà nước cần nhanh chóng đưa biện pháp sách thích hợp để phát huy tối đa lợi đồng thời khắc phục khó khăn cho nhà đầu tư 42 [...]... dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản - Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thu quyền sử dụng đất + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thu + Thị trường. .. hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được ( kinh doanh du lịch…) như di sản văn hóa, di tích lịch sử… - Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản ( tính chất kinh doanh): + Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản + Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất + Thị trường cho thu bất động sản + Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản + Thị trường. .. thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu cống v.v - Căn cứ vào khu vực có bất động sản + Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng… + Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thì trường đất... án vào thị trường BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động mạnh mẽ Con số đầu tư FDI vào Việt Nam tiếp tục suy giảm từ năm 1997 cho đến năm 2000 thì dòng vốn FDI đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có sự phục hồi trở lại 21 5.4.1.Quy mô vốn FDI thu hút vào thị trường Bất. .. 10 nước và vùng lãnh thổ có số dự án đầu tư vào BĐS nhiều nhất ở Việt Nam Bảng 3 FDI vào thị trường bất động sản theo nước (Tính tới 31/12/2008) STT Nước, vùng lãnh thổ Số dự án Số vốn đầu tư Số dự án đầu tư vào vào thị trường FDI đầu tư thị trường bất động sản vào Việt bất động (2) ( triệu Nam (3) sản( 1) USD) Số vốn đầu tư FDI vào Việt Nam Tỷ trọng (2/4) (4) ( triệu USD) 1 Đài Loan 86 2142 1801 10763... dự án lớn, thu hút nhiều vốn đầu tư Ngoài ra thị trường BĐS còn là thị trường mà có tỷ lệ giải ngân rất lớn so với các lĩnh vực thu hút FDI khác Có thể coi như là các dự án FDI vào thị trường BĐS đang hoạt động có hiệu quả hớn các lĩnh vực khác Về cơ cấu FDI vào thị trường BĐS thì các dự án xây dựng có FDI chiếm phần lớn với 373 dự án, chiếm tới 49% tổng số FDI vào thị trường BĐS, tiếp đến sây dựng là... cũng được nhất định miễn thu NK nguyên vật thu hẹp khoảng cách về thu giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước liệu trung gian với tỷ lệ tương ứng 5.4.3.2 Chính sách thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản 31 Cũng như chính sách thu hút FDI vào thị trường Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng Việt Nam đã đưa ra một số chính sách ngày càng nới lỏng, thu n lợi cho DN đầu tư vào Một số chính sách... thì thị trường nhà, đất biệt thự ở khu ven đô lại nhộn nhịp… 5.3 Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản 5.3.1 Hàng hóa bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của nền kinh tế, nên bất động sản quyết định lớn đến tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế Nền kinh tế thị trường dù là theo mô hình nào thì đều bao gồm: thị trường hàng hóa ( hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuât), thị trường. .. lên 5.3.3 Thị trường Bất Động Sản tác động tới nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng BĐS là hạ tầng của nền kinh tế Chính vì vậy thị trường BĐS ngoài sự vận động của chính bản thân nó còn tác động đến các thị trường khác Cụ thể như: - Tác động vào thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng Thị trường máy... của nhà đầu tư trong nước ít, các nhà đầu tư trong nước chủ yếu vay ngân hàng để tiến hành đầu tư, ngân hàng không thể cho vay dài hạn với số lượng vốn lớn Chính vì vậy để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trong nước cần phải tiến hành thu hút FDI vào thị trường này 5.4 Kinh nghiệm thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản ở một số nước 5.4.1 Kinh nghiệm thu hút FDI của các nước Châu Á - Xây dựng khung