GIẢI PHÁP CHỐNG đầu cơ CHO THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

Trên báo chí cũng như theo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hiện nay đã so sánh giá nhà của Việt Nam với các nước khác trên thế giới và được kết luận là giá nhà ở Việt Nam rất cao

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Thành Phố Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

Sinh viên thực hiện: NHÓM 6

MỤC LỤC

Trên báo chí cũng như theo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hiện nay đã so

sánh giá nhà của Việt Nam với các nước khác trên thế giới và được kết luận là giá

nhà ở Việt Nam rất cao

Giá bán ở nước ta ngang ngửa giá bán của thế giới, còn chi phí thì ở mức trung bình thế giới, thậm chí là thấp hơn, do đó khả năng các nhà kinh doanh nhà ở của Việt Nam thu được siêu lợi nhuận là có thể Lực hấp dẫn đầu tư vào nhà ở, nhất là vào nhà giá cao như hiện nay là minh chứng cho điều này Thêm vào đó, trong khi Chính phủ kêu gọi đẩy mạnh xây dựng nhà giá thấp, các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào nhà giá cao Hiện nay, không chỉ tư doanh mà ngay cả tập đoàn hay tổng công ty quốc doanh đều có đầu tư vào bất động sản, chủ yếu vào nhà giá cao, dù có trái nghề Việc đầu tư vào nhà giá cao và bán lại với một mức giá cao để kiếm lời là hiện trạng đầu cơ phổ biến

Nếu coi chi phí đầu tư gần với giá trị thực của bất động sản, có thể thấy giữa giá bán và chi phí có một khoảng cách lớn, cho thấy có yếu tố “bong bóng” của nạn đầu cơ Tuy nhà giá cao đã thừa, nhưng các nhà đầu tư, cả sơ cấp và thứ cấp, vẫn chưa chịu hạ giá để đẩy mạnh tiêu thụ theo như quy luật phổ biến của thị trường,

dù khả năng hạ giá là có

Với những phân tích và nhận định như trên, nhóm chúng em thực hiện đề tài “Giải

pháp chống đầu cơ cho thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm đưa ra những

nhận định riêng cuả nhóm cũng như ý kiến đóng góp trước diễn biến đầu cơ đang ngày càng gia tăng và giá bất động sản vẫn không ngừng tăng.

II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1. Mục tiêu chung

Khái quát tình hình đầu cơ tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay từ đó đưa

ra những nhận định và gợi ý cho việc giải quyết nạn đầu cơ bất động sản tại Việt Nam hiện nay

III CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

1. Nguyên nhân nào dẫn đến nạn đầu cơ bất động sản ở Việt Nam hiện nay?

2. Hậu quả của nạn đầu cơ đã ảnh hưởng như thế nào đến cơ cấu của thị trường bất động sản Việt Nam

3. Để giải quyết được hiện tượng đầu cơ bất động sản hiện nay thì nhà nước cần có những giải pháp cũng như những chính sách nào để can thiệp vào thị trường bất động sản?

IV GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU

- Nguyên nhân dẫn đến nạn đầu cơ bất động sản ở Việt Nam hiện nay là:

o Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn giữa chi phí thực và giá bán

o Diễn biến của thị trường vàng và chứng khoán giai đoạn 2008 khiến các nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà ở và cao ốc văn phòng tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường hiện tại

o Hiệu ứng lan toả do trước đây bất động sản được xem là một thị trường siêu lợi nhuận

- Hậu quả của nạn đầu cơ đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam:

o Không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận dân cư

o Tác động đến mọi mặt trong nền kinh tế

Các thông tin và số liệu diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam từ

2005 đến nay

- Phương pháp nghiên cứu định tính: sử dụng để tổng hợp dữ liệu thông tin

về diễn biến giá nhà trong nước cũng như thế giới nhằm so sánh khách quan

để đưa ra kết luận về giá nhà Việt Nam cao hay thấp hơn các nước khác như thế nào

- Phương pháp thống kê miêu tả: được dùng trong quá trình phân tích các

báo cáo của các công ty như Savills, Coliers…để miêu tả tình hình, thực trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản Việt Nam

VII CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU CƠ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm bất động sản

“Bất động sản là các loại tài sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản

khác do pháp luật quy định.” Điều 181 Bộ luật Dân sự

2. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi mà người sử dụng bất động sản và người cung ứng sản phẩm bds giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản với nhau

theo mức giá cân bằng nào đó Trích “Nguyên lý bds” tác giả Trần Tiến Khai, trang 21, dòng 18.

3. Phân biệt giữa đầu cơ và đầu tư

Đầu cơ là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua bán

thu lãi mau chóng và dễ dàng, mua vào số lượng lớn, cực lớn với mục đích tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đẩy giá lên rất cao so với giá trị thực.1

Đầu tư là việc mua vào, bán ra kiếm chênh lệch bằng việc tạo ra giá trị

thằng dư

Ở Việt Nam chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này thêm vào đó Nhóm lấy dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau để làm căn cứ để phân tích có thể chưa thực sự chính xác và nó có thể mang nặng tính chủ quan của người viết và cùng với kiến thức hạn hẹp về lĩnh vực này của những người nghiên cứu sinh như chúng em nên không thể tránh được những thiếu xót trong đề tài, hy vọng

cô có thể góp ý kiến để đề tài của Nhóm được hoàn thiện hơn Chúng em chân thành cám ơn những kiến thức mà cô đã dạy trên lớp, đồng thời tạo cho chúng

em có cơ hội để thực hiện đề tài này

IX. PHÂN TÍCH

A TÌNH TRA ̣NG ĐẦU CƠ HIỆN NAY

Về bản chất, thị trường bất động sản nước ta không dựa vào sức mua thực tế, mà dựa vào đầu cơ nên đang để lại hậu quả Tại Việt Nam hiện nay, tín hiệu của thị trường bất động sản đang gây ra nhầm lẫn về cung - cầu Trong các năm 2008-

2011 qua thị trường bất động sản vẫn rơi vào tình trạng đó

Bất động sản: 70% đầu cơ

Các nhà đầu cơ chiếm 60%-70% số người mua nhà tại Việt Nam Còn lại, số người

có nhu cầu thực là những cặp vợ chồng trẻ và những người ở các tỉnh, thành khác

mua nhà cho con học và làm việc ở thành phố Nhận định này do Công ty Colliers

International Việt Nam đưa ra trong Báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở trong quý II-2011, ngày 1/07/2011

Theo báo cáo trên, tại Hà Nội, tỉ lệ căn hộ cao cấp chào bán trong quý II chiếm hơn 70%, với 4.500 căn hộ, số căn hộ trung bình chiếm 21%, tỉ lệ căn hộ hạng thấp chỉ chiếm 8%, với khoảng 500 căn Trong khi đó nhu cầu chủ yếu hiện nay lại là căn

hộ hạng trung bình và thấp

Biểu đồ Tỉ lệ căn hộ chào bán trong Quý II tại Hà Nội

Theo thông tin trong báo cáo này thìdư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm tỷ trọng khá lớn, tới 77%, trong khi vốn huy động của cá tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn.Với tình hình như vậy thì nhóm cho rằng sẽ xảy ra các vấn đề về sai lệch cơ cấu nguồn vốn đổ vào từng phân khúc (căn hộ cao cấp chiếm phần lớn) và dẫn tới tình trạng nợ xấu bất động sản do bán không được, yếu tố này sẽ có nguy cơ phát sinh rủi ro thanh khoản.

Bất động sản bị chiếm dụng, đầu cơ gia tăng

Theo số liệu của Tổng cục Quản lý Đất đai, trong thời gian qua, 2 mô hình nhà chung cư và biệt thự liền kề tại các khu đô thị được xây dựng với tốc độ khá nhanh, đây là kết quả của quá trình đô thị hoá tại các thành phố lớn Tuy nhiên, khi

mà giá nhà chung cư đang vượt xa giá trị thực thì đây là minh chứng cho thấy có

sự tồn tại của nạn đầu cơ Thời gian gần đây, có quá nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang trong khi nhiều dự án chung cư cho người thu nhập thấp thì bị thiếu hụt Rất nhiều khu đô thị “kiểu mẫu” mà chủ yếu là các lô biệt thự xây xong phần thô đã lâu nhưng không người ở nên nhiều căn bị cỏ mọc đầy, khuất lấp cả lối vào

(Biệt thự biệt lập cao cấp Khang An–Phú Hữu bị bỏ hoang nhiều tháng qua – Hình được nhóm thực hiện trong chuyến đi thực tế tại khu dự án Khang An – Phú Hữu)

Nhìn chung, tình trạng đầu cơ bất động sản đã ở mức báo động khi khả năng tiếp cận nhà đất của người dân có thu nhập trung bình ngày càng trở lên xa vời Nhóm

đã di chuyển qua các khu dự án quận 2 cũng đã gặp tình trạng tương tự

B NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ

1. Siêu lợi nhuận từ chênh lệch lớn giữa chi phí thực và giá bán

Do đặc tính khan hiếm và không đồng nhất của bất động sản, người bán có thể tìm kiếm được tính chất “độc tôn” trong bất động sản của mình để từ đó đẩy giá lên cao, thêm vào đó là thông tin bất cân xứng dẫn đến người mua khó có thể biết được chênh lệch giữa chi phí thực và giá bán

Ví dụ: Theo thông tin nhóm tham khảo được ở số nhà 73/15 Dương Bá Trạc, Phường 1 - Quận 8 - TPHCM vào năm 2007 mua nhà nát với giá 700 triệu đồng

về sửa chữa lại thêm 100 triệu Chỉ sau 1 tháng bán lại với giá hơn 1 tỷ đồng Như vậy có thể nói sự chênh lệch này quá lớn.

Vào năm 2006, 2007 tình trạng đầu cơ xảy ra rất nhiều nơi Tình trạng mua nhà ở giá thấp rồi bán lại với giá cao xảy ra rất là phổ biến

“Siêu lợi nhuận” chính là động lực, niềm tin để hút các nguồn vốn đổ vào đây đầu

tư Thậm chí, có những bất động sản giá đạt tới mốc siêu tưởng tượng bới giá trị lịch sử và thương hiệu của nó Ví dụ điển hình nhất là tại Hồ Chí Minh giá nhà ở trục đường Hàm Nghi, Đồng Khởi, Lê Lợi, những căn nhà ở đây được rao bán với giá khủng khiếp, tính ra mỗi mét vuông hơn 1 tỷ đồng, thậm chí có nhiều nhà chỉ rao bán bằng vàng

2. Diễn biến của thị trường vàng và chứng khoán giai đoạn 2008 khiến các nguồn vốn đổ xô vào thị trường bất động sản nhà ở và cao ốc văn phòng tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường hiện tại.

a. Diễn biến của thị trường chứng khoán năm 2008:

(Biểu đồ được lấy tại báo điện tử vnexpress.net bài “Diễn biến thị trường chứng khoán 2008)

Theo biểu đồ ta thấy được rằng từ năm 2005- cuối năm 2007 thị trường tăng mạnh và đỉnh điểm là cuối năm 2007 Nhưng đầu năm 2008 thị trường chứng khoán đã bắt đầu có xu hướng giảm mạnh

Lần đầu tiên chỉ số giá chứng khoán giảm gần 70% trong một năm

Năm 2008, diễn biến thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam xấu nhất trong suốt hơn 8 năm hoạt động Chỉ số giá chứng khoán của cả hai sàn giảm mạnh, đặc biệt HaSTC-Index ở dưới mức 100 điểm vào ngày 27/11 So với thời điểm đầu năm 2008, HaSTC-Index và VN-Index giảm tương ứng 67,2%

và 66,9%

Luật thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với hoạt động đầu tư chứng khoán

Xuyên suốt hoạt động của TTCK năm 2008 là những bàn luận về một sắc thuế mới: Thuế thu nhập từ đầu tư chứng khoán của nhà đầu tư cá nhân Luật Thuế thu nhập cá nhân sẽ có hiệu lực kể từ 1/1/2009 và cũng từ thời điểm này nhà đầu tư cá nhân trên TTCK sẽ phải nộp thuế thu nhập.

Đứng trước nguy cơ phá sản

Đi cùng với sự suy giảm của thị trường, năm 2008, hoạt động của các công

ty chứng khoán và quỹ đầu tư rơi vào khó khăn và nhiều trường hợp lỗ lớn Hàng loạt CTCK mới thành lập đã phải thực hiện cắt giảm nhân sự hoặc tìm kiếm đối tác nước ngoài nhằm duy trì khả năng tồn tại qua cuộc khủng hoảng tài chính và môi trường cạnh tranh khốc liệt

b. Diễn biến thị trường vàng :

Năm 2008 là một năm đầy biến động với những thăng trầm của kinh tế thế giới và giá vàng cũng nằm trong vòng xoáy của những biến động đó

Năm 2008 cũng là năm đánh dấu sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của các sàn giao dịch vàng, hiện đã hơn 10 sàn giao dịch vàng đã được đi vào hoạt động Việc ra đời các sàn vàng, cùng với cơn sốt giá đợt đầu năm đã khiến một lượng tiền lớn chảy từ chứng khoán sang Tuy nhiên, sự khốc liệt của loại hình đầu tư này cũng đã khiến nhiều nhà đầu tư phải trắng tay

Việc các sàn vàng ra đời ồ ạt nhưng thiếu các quy định pháp lý cụ thể để quản lý sân chơi này đã khiến cho không ít nhà đầu tư chịu thiệt thòi do bị

áp đặt các quy định bất lợi

Tin đồn đóng cửa các sàn vàng đã khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư có tâm lý không tốt về thị trýờng này, cũng vì lẽ đó mà thị trường vàng có xu hướng hạ nhiệt

TTO - Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản triển khai ý kiến kết luận của Thủ tướng về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, theo đó đóng cửa các sàn vàng vào ngày 30-3-2010

 Khi đó, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán khi không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái đã ổn định Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản và làm cho thị trường này nóng lên hàng ngày

3. Hiệu ứng lan toả do trước đây bất động sản được xem là một thị trường siêu lợi nhuận

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005 - 2007 Cảnh tượng người người tìm đất, công chức, nông dân cũng bỏ bê công việc lên sàn giao dịch BĐS hay đóng vai trung gian môi giới kiếm hoa hồng

Với giá đất lên như diều gặp gió lúc đó, những ai có tiền bỏ vào bất động sản thì chỉ sau một tuần là bạn có mức sinh lời bằng cả một năm gửi ngân hàng

Mức sinh lời quá sức tưởng tượng như vậy nên nó làm cho những ai có máu làm giàu nhanh cũng khó lòng đứng ngoài cuộc chơi Một khi mà việc kiếm tiền diễn ra khá đơn giản và nhanh chóng như vậy, mọi người ai cũng đổ xô vào bất động sản tạo thành một sức lan tỏa nhanh

Chính những diễn biến trong quá khứ đó nên hiện nay Việt Nam lúc đó đã đứng trước mối đe doạ từ hậu quả của nạn đầu cơ tràn lan

Một ví dụ điển hình mà nhóm thu thập được làvào sáng 19-10-2010, phòng kinh doanh mới mở cửa cho khách hàng tham quan nhà mẫu và đặt cọc mua nhà tại dự án The Vista (628C xa lộ Hà Nội, P.An Phú, Q.2, TP.HCM) Hàng chục xe hơi xếp thành hai dãy đậu dọc tuyến đường trước khu vực dự án Hàng trăm xe gắn máy cũng quá tải vì không còn chỗ nhận giữ Trước khu nhà mẫu, khách hàng rồng rắn xếp thành nhiều hàng dài ra

đến đường song hành xa lộ Hà Nội, trong khi hàng chục bảo vệ dàn hàng ngang làm rào chắn để hạn chế người chen vào bên trong Số căn hộ dự kiến bán ra trong đợt đó là hơn 100 căn, giá bán thấp nhất là 1.600 USD/m2, càng

về sau giá bán bị đẩy lên 2300-2800 usd/m2, thậm chí những vị trí đẹp có giá lên đến 3000 usd/m2 và để mua được nhà thì phải đặt cọc từ 2000-5000 usd Có những biên nhận đặt cọc được sang tay ngay sau khi đóng tiền với giá từ 10.000 - 12.000 USD/căn hộ

Đây là hình ảnh các “khách hàng” ngồi chờ để đóng tiền đặt cóc với hàng chục bảo vệ giữ trật tự Đây chỉ là một trong vô số hình ảnh vào thời kỳ đó 2

2Hình ảnh được lấy từ bài “Hỗn chiến giành quyền mua chung cư” của trang web điện tử 24/7

http://www.tin247.com/hon_chien_gianh_quyen_mua_chung_cu_chua_xong_mong-3-21271086.html

C HẬU QUẢ TỪ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ

Đầu cơ bất động sản sẽ làm giá nhà đất tăng dẫn đến các hệ lụy sau:

Ở đây nhóm chỉ đề cập đến đối tượng là người thu nhập thấp - người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở

Tại hội thảo Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách tổ chức ngày 18/8

Thành phố Hà Nội đã phê duyệt giá nhà ở Sài Đồng 13,2 triệu đồng, Đặng

Xá dưới 11 triệu đồng, các dự án ở vị trí xa trung tâm thành phố giá tầm

9-10 triệu/m2,với diện tích xây dựng từ 58-70m2, 1 căn nhà thu nhập thấp giá trên dưới 500 triệu Theo tính toán, thu nhập hộ phải > 13 triệu/tháng mới có khả năng mua được những căn hộ thu nhập thấp- nhưng những hộ này theo nhà nước quy định đã là những hộ gia đình có thu nhập cao Trích trong

“Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững” Tác giả Ths Nguyễn Thị Bích Hồng Ngay cả nhà thu nhập thấp cũng bị bán cho sai đối tượng, họ cũng có thể là những người đầu cơ mua ở mức ưu đãi và sẽ bán lại khi quy định về thời hạn được bán hết hiệu lực

2. Tác động đến mọi mặt trong nền kinh tế:

a. Chi phí sản xuất tăng:

Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất, chi phí ăn ở tăng làm tăng giá cả hàng hóa, dịch vụ  xuất khẩu giảm do giá sản phẩm bị đẩy lên, tiêu dùng sản phẩm nội địa giảm do khả năng cạnh tranh về giá yếu đi so với sản phẩm ngoại

b. Gây ra lạm phát:

Bất động sản có thể coi là nguồn nhiên liệu đầu vào đối với mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, sự gia tăng về giá bất động sản sẽ gây ra hiện tượng dây chuyền, các mặt hàng khác sẽ tăng theo

Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần Trong những người đi vay có những người vay vì nhu cầu thật sự, có những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường Nhưng trong tình hình kinh tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng các khoản vay của những đối tượng này mà không có khả năng chi trả sẽ trở thành khoản nợ xấu đối với ngân hàng