Các giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2016

đây là tài liệu mình nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và thực trạng các chính sách về tài chính liên quan đến bất động sản từ đó đưa ra kiến nghị giải pháp cho thị trường bất động sản. Như đã biết, thị trường bất động sản là một thị trường có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế vì vậy việc nghiên cứu về thị trường và các giải pháp là hết sức quan trọng. Vì vậy, tài liệu này sẽ giúp cho mọi người có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản và vai trò của các chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như những bất cập của chính sách tài chính bất động sản từ đó đưa ra giải pháp về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản.

[GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng……năm 2016 [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng……năm 2016 [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu thực Các số liệu kết luận nghiên cứu trình bày luận văn đểu trích nguồn rõ ràng Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn nghiên cứu [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] LỜI CẢM ƠN Sau trình học năm trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh, tích lũy vốn kiến thức quý báu bổ ích luận văn tốt nghiệp hội để vận dụng kiến thức vào thực tế Tuy nhiên, để luận văn hoàn thành ngày hôm nay, không nhắc đến: Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô khoa kinh tế, trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh Trong suốt trình theo học, thầy cô tận tình dạy trau dồi cho em kiến thức thật quý báu giúp em có tảng để nhận định tìm hiểu vấn đề thực tế trình làm luận văn Hơn hết, em xin dành lời cảm ơn sâu sắc đến cô Phan Thị Thu Hương, cô nhiệt tình dẫn, động viên, nhắc nhở chí lo lắng cho em suốt thời gian thực luận văn Tuy thời gian thực luận văn em có gặp phải nhiều vấn đề gây khó khăn trình làm việc em vô cám ơn cô cô dành góp ý giúp em cải thiện luận văn hoàn chỉnh Em xin gửi lời cảm ơn đến tập thể ban lãnh đạo toàn thể nhân viên Sàn giao dịch Bất động sản Phúc Long Real nhiệt tình giúp đỡ em thời gian qua Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất bạn bè, đồng nghiệp hỗ trợ, động viên suốt trình học tập thực luận văn Trân trọng cảm ơn! [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] MỤC LỤC [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh NHNN Ngân hàng Nhà nước TPP Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương GDP Tổng sản phẩm nội địa FDI Đầu tư trực tiếp nước SDĐNN Sử dụng đất nông nghiệp GTGT Giá trị gia tăng TNCN Thu nhập cá nhân SDĐ Sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy Ban nhân dân [GVHD: PHAN THỊ THU HƯƠNG] DANH MỤC BẢNG GIỚI THIỆU 1.1 Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn văn minh, đại bền vững theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế, nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diễn nhiều nơi; hoạt động đầu diễn nhiều nơi phát triển mạnh Những mặt tiêu cực kiểm soát thiếu chặt chẽ từ Nhà nước nên làm nguồn thu lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất nước phát triển đô thị, nông thôn văn minh, đại bền vững Bởi vậy, nghiên cứu sách tài để từ đề giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mang lại nguồn thu cho đất nước điều cần thiết nước ta Với ý nghĩa lựa chọn đề tài : “Giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” 1.1.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: sách tài bất động sản Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có tác động đến thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu: phạm vi nghiên cứu đề tài thị trường bất động sản Việt Nam 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung: Đề tài nghiên cứu cần thiết của sách tài phát triển thị trường bất động sản thông qua việc nghiên cứu thực trạng sách tài thị trường bất động sản Việt Nam; Từ kết đạt hạn chế sách tài phát triển thị trường bất động sản Trên sở đánh giá kết đạt hạn chế sách tài chính, đề xuất giải pháp tài chủ yếu nhằm ổn định phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: − Tìm hiểu tác động sách tài tới phát triển thị trường bất động sản − Phân tích thực trạng sách tài Việt Nam Kết đạt hạn chế yếu sách tài bất động sản − Những đóng góp sách tài góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản − Kiến nghị giải pháp tài để phát triển hiệu thị trường bất động sản 1.3 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng đề tài này: Phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp sử dụng nhiều để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tảng cho việc vây dựng phát triển thị trường bất động sản phương pháp sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống tóm tắt kết nghiên cứu có liên quan đến công trình trước từ sử dụng kết trước bổ sung thêm phục vụ cho việc nghiên cứu Ngoài sử dụng phương pháp phân tích định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh 1.4 Ý nghĩa đề tài Đối với nhà hoạch định sách:  Giúp cho nhà hoạch định sách nhận thấy tầm quan trọng sách tài phát triển thị trường bất động sản  Giúp thấy thực trạng tác động sách tới thị trường bất động sản  Từ đó, có giải pháp hoàn thiện sách tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Đối với người quan tâm tới đề tài “chính sách tài thị trường bất động sản”:  Giúp có nhìn bao quát hệ thống sách tài Việt Nam trình hình thành phát triển thị trường bất động sản  Là nguồn tham khảo hữu ích Đối với thân:  Qua trình thực đề tài, giúp có thêm hiểu biết sách tài lĩnh vực bất động sản Việt Nam số nước giới 1.5 Bố cục đề tài Đầu tiên vào giới thiệu sách tài thị trường bất động sản Việt Nam để người hiểu thị trường bất động sản tác động sách đến thị trường bất động sản Việt Nam Tiếp đến nói thực trạng sách tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Cuối giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 10 so sánh thường sử dụng điều kiện thị trường chuyển nhượng đất đai hoạt động lành mạnh, thông tin liên quan đến mảnh đất cập nhật thường xuyên có nhiều mảnh đất có đặc điểm tương tự Hay nói cách khác, so sánh để điều giá trị mảnh đất phải dựa giá trị thị trường giao dịch mảnh đất so sánh, giao dịch điều kiện bình thường (ví dụ không đấu giá, bán gấp lý để trả nợ, giao dịch pha trộn kinh doanh,…) Điều kiện áp dụng:  Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất  Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan có khả thay với đất đai chờ thẩm định  Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ tin cậy nguồn gốc tính phù hợp tài liệu  Phải lựa chọn thông tin tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ thẩm định để làm phân tích, so sánh  Tiếp cận chi phí: Trong tiếp cận chi phí, thẩm định viên so sánh chi phí việc thay hay tái tạo BĐS hay BĐS thay với tính BĐS thẩm định Việc ước tính chi phí thay (chi phí tái tạo) điều chỉnh cho khác biệt tuổi, điều kiện, trang thiết bị BĐS thẩm định để đưa giá trị dẫn cách tiếp cận chi phí Trong thẩm định giá trị đất đai cách tiếp cận chi phí, phương pháp sử dụng nhiều phương pháp chiết trừ: phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Điều kiện áp dụng: phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự đất cần thẩm định 109  Tiếp cận thu nhập: phương pháp dựa nguyên lý giá trị năm giá trị vốn có quan hệ mật thiết với Giá trị bất động sản thẩm định ước tính từ thu nhập hay dòng thu nhập tạo từ bất động sản thẩm định, chuyển giá trị thông qua tỷ suất vốn hóa tỷ suất sinh lợi thích hợp Quá trình chuyển đổi gọi trình vốn hóa thu nhập Cách tiếp cận áp dụng trường hợp mua đất, thuê đất để kinh doanh Giá mua giá thuê phải bao gồm giá bồi thường giải phóng mặt Điều kiện áp dụng:  Tài sản thẩm định có khả tạo thu nhập với tỷ trọng lớn  Dòng thu nhập tạo tương lai tính toán cách tin cậy  Những rủi ro liên quan đến tài sản thẩm định ước lượng  Giá trị thu hồi BĐS dự tính 4.2.3 Kiến nghị giải pháp thu tài liên quan đến bất động sản 4.2.3.1 Tiền thuê đất Các công ty hạ tầng ghi nợ nộp tiền thuê đất theo phân kỳ năm kể từ ngày 1/7/2014 Mục đích nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp có thời gian điều kiện thu hút đầu tư để có nguồn thu làm nghĩa vụ Cần xác định đơn giá thuê đất đất cụ thể thời điểm giao đất cho doanh nghiệp hợp đồng ký sau ngày 1/7/2014 Và phải quy định rõ, doanh nghiệp hạ tầng phải tự chịu chi phí đền bù thu hồi đất hoang hóa, hay giao đất Nhà nước thu hồi hoàn tất sở hạ tầng Tất trường hợp phải có đơn giá rõ ràng đơn giá biến động lớn, cụ thể đề nghị tăng không 15% sau năm, để doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào khu công nghiệp khu chế xuất Xác định đơn giá đất trước hết phụ thuộc trực tiếp vào lực chủ quan Nhà nước doanh nghiệp đầu tư hạ tầng Giá trị gia tăng khu công nghiệp, khu chế xuất dẫn đến phát triển khu dân cư, khu đô thị liền kề Không thể tính toán ngược, ví lấy giá đất khu đô thị Phú Mỹ Hưng khu liền kề để làm sở tính giá đất khu chế xuất Tân Thuận khu công nghiệp Hiệp Phước Do kiến nghị: Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất sau ngày 01/7/2014 110 chuyển hình thức nộp tiền thuê đất Nhà nước lần tính đơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất theo Bảng giá đất Tỉnh, Thành (Phương pháp theo quy định hành áp dụng cho khu chế xuất, khu công nghiệp có giá trị 30 tỷ đồng theo Mục a, Khoản 5, Điều 4, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) 4.2.3.2 Tiền sử dụng đất Nhà nước thu tiền sử dụng đất nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch, hạn chế tuỳ tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm Tuy nhiên, sách thu tiền sử dụng có vài điểm cần phải chỉnh sửa lại để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo định hướng đề đầu chương này, sách thu tài liên quan đến bất động sản thời gian tới không nên đặt nặng tăng thu từ bất động sản, cần ổn định tăng cường quản lý nhà nước thị trường Để tháo gỡ bất cập có vài đề nghị sách sau: Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân khu dân cư hữu không phân biệt đất nông nghiệp hay đất vườn, ao đất có nhà không công nhận đất Đất nông nghiệp có nguồn gốc đất ao gắn liền với đất ở, chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đích sử dụng sử dụng sang đất thực dự án đầu tư nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê có chung sách thu tiền sử dụng đất Giá đất trước chuyển đổi mục đích tính giá đất áp dụng hộ gia đình, cá nhân thay 75% quy định hành; 75% mức giá đất áp dụng tổ chức kinh tế, thay áp dụng với mức 100% mức giá đất quy định hành Bên cạnh đó, để đảm bảo tính khách quan định giá đất, không nên vào giá trị đất khu đất cần định giá để đưa quy định trái với truyền thống định giá đất giới Theo đó, việc định giá đất cụ thể phải khác định giá đất xây dựng bảng giá đất cà thời gian từ tiến hành đến khí kết thúc việc định giá Phương 111 pháp định giá yêu cầu sai số cho phép kết định giá Tăng cường đào tạo đội ngũ định giá viên để sớm đảm đướng yêu cầu định giá cụ thể Nhà nước Về trường hợp đối tượng giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng trước 1/7/2014 có nhu cầu chuyển mục đích sang đất kinh doanh, dịch vụ không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất cần bổ sung Nghị định 45/2014/NĐ-CĐ quy định phải nộp tiền sử dụng đất trường hợp thứ Điểm b, Khoản 1, Điều Nghị định Cụ thể là, trường hợp Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, chuyển mục đích sang đất nộp tiền sử dụng đất mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất loại đất trước chuyển mục đích thời hạn sử dụng đất lại thời điểm quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 4.2.4 Các kiến nghị giải pháp khác 4.2.4.1 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa bất động sản, tăng chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương thức phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản theo định hướng Xã hội Chủ Nghĩa nước ta Trong sách cần tập trung điểm sau :  Cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tại khu vực đô thị, việc phát triển quỹ nhà xã hội dạng hộ phải coi trọng Đây giải pháp tạo điều kiện để thực xoá bỏ bao cấp nhà sở tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường bất động sản nhà  Lập quy hoạch phát triển nhà ở, xây dựng công trình phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển quỹ nhà xã hội để đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu cải thiện chổ 112 Trong trình xây dựng triển khai thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, TP.HCM phải xác định tiêu nhà tiêu quan trọng kế hoạch phát triển địa phương định kỳ phải kiểm điểm kết việc thực 4.2.4.2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch Hệ thống thông tin đất đai, quy hoạch, tài xây dựng Việt Nam chưa đầy đủ, công khai minh bạch Muốn có thị trường bất động sản hoạt động hiệu đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức thông tin loại hàng hóa giao dịch khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điềukiện cần cho giao dịch bất động sản Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, Việt Nam cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản Các thông tin thu thập cần phải có đầy đủ thông tin mã số bất động sản, đặc điểm bất động sản địa điểm, diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu bất động sản đó, giá bất động sản thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác Riêng nhà công trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước … công trình Hệ thống thông tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Qua nắm vững cung – cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng đất bất động sản phải đăng ký giá đất sở giá giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu, đấu giá có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải giá đất sở 113 khung giá đất nhà nước quy định Các quan chức nhà nước vào mức giá đăng ký để tính tiền đền bù đất đai giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất khoản phí, lệ phí khác Hệ thống nên giao cho quan chức nhà nước quản lý, trì, cập nhật định kỳ báo cáo hàng năm Hệ thống nên lập trình phân quyền tiếp cận hệ thống thông tin cho quan có liên quan nhà nước tự động ghi lại thông số truy cập quan Các đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính công khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thông tin hệ thống 4.2.4.3 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị Trong năm gần đây, kinh tế hội nhập đà phát triển mạnh mẽ, song song ngành xây dựng nói chung đua theo tốc độ quản lý thiếu chặt chẽ ngành Việc xây dựng tự phát số phận dân cư, hay quan, xí nghiệp đô thị tiếp diễn không theo quy hoạch duyệt Việc chuẩn bị mặt xây dựng, sở vật chất, sở hạ tầng kỹ thuật xây dựng giao thông, điện, nước, cống rãnh, thông tin liên lạc không thực đầy đủ, đồng làm cho công tác xây dựng vốn chắp vá lại lộn xộn theo kiểu tùy tiện, mạnh người chạy, sai Mặc dù phát triển mạnh song đô thị Việt Nam chưa thực đáp ứng nhu cầu xã hội hóa nhà cho đối tượng Hệ thống đô thị - trung tâm chưa hình thành khắp vùng Đa phần dân số đô thị sống Hà Nội TP.HCM Các đô thị lớn có sức hút mạnh tạo tập trung dân cư, công nghiệp tải chưa có biện pháp hữu hiệu điều hòa trình tăng trưởng đó, đô thị nhỏ vừa sức hấp dẫn, khả đảm nhiệm vị trí vai trò trung tâm mạng lưới đô thị quốc gia 114 Thêm vào đó, chưa kiểm soát hoạt động phát triển, lĩnh vực đầu tư tư nhân (nhà ở, khách sạn công trình thương mại, du lịch ) Hơn nữa, công tác quy hoạch nhiều bất cập Việc quy hoạch tiến hành chậm so với thực tế xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết đô thị thiếu chất lượng hạn chế thiếu sở tài liệu điều tra Kiến trúc đô thị phát triển chưa có định hướng, nhiều di sản, kiến trúc văn hóa có giá trị dân tộc bị vi phạm biến dạng nghiêm trọng Trong khu đô thị mới, phần lớn đất đai dành phát triển quỹ nhà ở, xây dựng công trình dịch vụ để bán cho thuê, diện tích xanh, khu vui chơi công cộng bị thu hẹp tối đa để giảm bớt suất đầu tư hạ tầng sở Xét lợi ích kinh tế trước mắt, cách đầu tư xây dựng giúp chủ đầu tư thu hồi vốn có lãi nhanh lâu dài lại ảnh hưởng xấu đến chất lượng môi trường chất lượng dịch vụ xã hội khu vực (khu nhà ngày bị thiếu diện tích vườn hoa, xanh, nhà trẻ, tuyến ) Tuy nhiên đến nay, nhà nước chưa có công cụ hữu hiệu để kiểm tra, đánh giá phản hồi chất vấn hoạt động quy hoạch Thiếu đồng thống nhà quản lý, nhà tư vấn quy hoạch, nhà kiến trúc, nhà xây dựng trình quản lý quy hoạch kiểm soát phát triển đô thị làm cho cảnh quan đô thị trở nên xấu xí, hỗn tạp, đe dọa phát triển bền vững đô thị Cơ sở hạ tầng xã hội kỹ thuật khu dân cư đô thị nhìn chung không đồng bộ, mạng lưới giao thông đô thị chưa phát triển, gây trở ngại cho mối liên thông đô thị với vùng lân cận với hoạt động: làm việc - nghỉ ngơi - sinh hoạt người dân đô thị Các sách, biện pháp, chế tạo vốn, tạo điều kiện phát huy sức mạnh cộng đồng vào mục đích xây dựng đô thị thiếu, thủ tục hành giao đất, cấp phép xây dựng thẩm định dự án đầu tư nhiều phiền hà Việc phân công, phân cấp quản lý xây dựng đô thị chồng chéo, lực quyền đô thị chưa tốt, tồn quản lý nhà đất đô thị chậm giải trở ngại lớn việc thiết lập lại trật tự kỷ cương tạo nguồn lực phát triển đô thị Việt Nam 115 Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2020, quy mô đô thị từ mức 19 triệu người, diện tích 1.140km2 năm 2000 tăng lên 30,4 triệu người diện tích 2.432km2 vào năm 2010, 40 triệu người diện tích 4.600km2 (chiếm 45% dân số 1,4% diện tích nước) vào năm 2020 Để công tác quy hoạch xây dựng phát triển đô thị vào nề nếp, có hiệu quả, có giá trị thực tiễn cao, đòi hỏi phải xây dựng hệ thống quản lý với quy chế thể chế luật lệ thích hợp với tình hình thực tế phát triển kinh tế xã hội nước ta Trong cần trọng tới phối hợp chặt chẽ tuân thủ nghiêm ngặt tất phận có liên quan, đặc biệt lĩnh vực quản lý đất đai đô thị, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông công chính, đầu tư xây dựng, quản lý công trình xây dựng Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị có vai trò đặc biệt quan trọng, giúp cho công tác quản lý trình sử dụng đất đạt hiệu cao mà tác động tích cực đến hoạt động thị trường bất động sản Quy hoạch xây dựng đô thị cần trước bước mang tính chiến lược hướng tới mục tiêu phát triển bền vững:  Bền vững xã hội: Để đô thị phát triển bền vững, quy hoạch xây dựng đô thị phải phải cân giá trị văn hóa, tôn giáo, phải bảo đảm đầy đủ yếu tố xã hội kỹ thuật dịch vụ thiết yếu Để đạt yêu cầu đó, công tác tuyên truyền phải tiến hành xuyên suốt; Chính quyền cần tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia quy hoạch quản lý phát triển đô thị  Bền vững tự nhiên: Tiêu chí dựa nguyên tắc quy hoạch phải tạo thân thiện với môi trường xung quanh, ứng phó thích nghi với biến đổi khí hậu (BĐKH); thiết lập thứ tự ưu tiên để có giải pháp thực cụ thể  Bền vững kỹ thuật: Thể gắn kết quy hoạch hạ tầng kỹ thuật kết hợp với thiết kế cảnh quan đô thị Quy hoạch quy định chi tiết tiến độ thi công, đồng hạng mục, xây trước, xây sau nhịp nhàng hợp lý Trong lựa chọn công nghệ điều đáng ý Công nghệ tốt công nghệ phù hợp với tiến bộ, với lực vận hành phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội v.v…  Bền vững tài chính: Công tác phân tích kinh tế – xã hội tài thực 116 nghiêm ngặt tất giai đoạn dự án nhằm tính toán chi phí cần thiết để đầu tư, vận hành, bảo dưỡng, quản lý Quy trình nội dung quy hoạch cần đổi theo hướng lồng ghép nội dung phát triển bền vững, ứng phó biến đổi khí hậu, phát triển đô thị xanh Cho dù mục tiêu phát triển bền vững, ứng phó biến đổi khí hậu, phát triển đô thị xanh điều kiện lồng ghép có đề đầy đủ đến đâu, vấn đề quan trọng biện pháp lồng ghép vào trình lập quy hoạch kế hoạch phát triển đô thị Trước hết, quy hoạch xây dựng vùng quy hoạch đô thị bền vững phải trở thành nội dung làm việc thường xuyên cấp lãnh đạo địa phương Biện pháp khắc phục tình trạng trạng phê duyệt chậm trễ, nội dung quy hoạch đơn điệu Đồng thời, phải nâng cao lực lập thực quy hoạch cho đơn vị quy hoạch để sở lập phương án quy hoạch có nội dung khả thi, tầm nhìn dài hạn, có hiệu thiết thực nhiều mặt, đáp ứng nhanh kế hoạch triển khai quy hoạch phát triển đô thị Trước mắt, quy hoạch cần tiến hành nhanh trúng dự án ưu tiên -10 năm, tạo đà cho phát triển đô thị Còn mục tiêu lâu dài cần có tầm nhìn rộng, mang chiến lược Về quy trình quy hoạch cần tập trung đổi nội dung sau:        Đánh giá đầy đủ điều kiện địa lý nguồn tài nguyên tự nhiên Cân đối đất đai sở vật chất cho hoạt động kinh tế – xã hội đô thị Tổ chức phát triển giao thông đô thị Đảm bảo cung cấp hạ tầng kỹ thuật Đảm bảo vệ sinh môi trường Đánh giá tác động môi trường giải pháp quy hoạch Các phân tích dự báo phát triển kinh tế – xã hội phải xác, đồng bộ, cập nhật góp phần phân tích đánh giá xu hướng, động lực phát triển kinh tế, tình hình đời sống xã hội diễn biến dân số đô thị nhằm cụ thể hóa nhu cầu phát triển không gian mà quy hoạch cần đáp ứng Quy hoạch quy định quản lý đô thị cần đặt hệ thống phối hợp toàn diện Quy hoạch cần hợp tác với nhiều ngành liên quan Ví dụ nhu cầu phát triển – sở vật chất ngành liệu đầu vào cho việc nghiên cứu lập Quy hoạch Các ý đồ tổ chức không gian đô thị – sản phẩm đầu quy hoạch cần nắm bắt, 117 phản hồi từ ngành, để tuân thủ quy hoạch duyệt Bên cạnh đó, quy hoạch cần đặt hệ thống phối hợp thống vùng miền (vùng núi – đồng bằng, nông thôn – đô thị), chủ thể quốc gia địa phương, lĩnh vực phát triển kinh tế – xã hội Quy hoạch việc quản lý đầu tư xây dựng quản lý vận hành Nhờ chấm dứt tình trạng quy hoạch không sát, riêng rẽ – chồng chéo, quy hoạch có tính hình thức chiếu lệ Theo cần tập trung thực nhiệm vụ sau: Thứ nhất, cần tiếp tục kiên trì nguyên tắc xuyên suốt quản lý phát triển đô thị phải phù hợp quy hoạch đô thị Năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP xác định nguyên tắc để phát triển đô thị, yêu cầu đảm bảo phù hợp với quy hoạch đồng thời phải có kế hoạch, lộ trình thực cụ thể khu vực phát triển đô thị xác định Mỗi đô thị cần xác định rõ định hướng phát triển mối tương quan tổng thể quy hoạch vùng tỉnh quốc gia Từ đó, đề chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị để ưu tiên tập trung nguồn lực đầu tư đảm bảo đồng theo lộ trình Thứ hai, tiếp tục đẩy mạnh công tác nghiên cứu, rà soát, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch vùng tỉnh, quy hoạch chung xây dựng đô thị, khu chức đặc thù, khu vực dân cư tập trung Đồng thời, cần nghiên cứu áp dụng mô hình, tiến khoa học công nghệ giới phát triển đô thị đôi với khai thác phát huy kinh nghiệm truyền thống ứng phó với biến đổi điều kiện tự nhiên Có giải pháp đồng bộ, toàn diện phù hợp với bối cảnh đặc thù riêng đô thị Thứ ba, trọng nâng cao lực chất lượng đội ngũ nguồn nhân lực xây dựng phát triển đô thị đôi với cải cách thủ tục hành nhằm giải phóng tiềm đô thị; phát huy sáng tạo, thu hút tham gia thành phần kinh tế xã hội, tạo nên cân nguồn lực đầu tư phát triển kinh tế địa phương Thứ tư, thay đổi điều chỉnh xây dựng phát triển đô thị để thích ứng với biến đổi khí hậu Nguy biến đổi khí hậu không tác động đến riêng đô thị, khu vực Từ đô thị lớn trung tâm vùng hay đô thị nhỏ tất chịu tác động ảnh hưởng Việc chủ động liên kết phối hợp hành động hạn chế 118 xuống mức thấp tác động bất lợi, nâng cao khả sẵn sàng ứng phó tạo nên hội tăng trưởng chung cho đô thị tỉnh nước Quy hoạch chương trình quản lý đô thị cần xem xét điều chỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển Phát triển trình động với nhiều diễn biến nguy thời khó mà lường hết Còn quy hoạch cần bám sát thực tiễn, cần xem xét thường xuyên để điều chỉnh kịp thời, kế thừa nhân tố tích cực khắc phục yếu tố tiêu cực Vấn đề cần lồng ghép mức độ: Hàng năm đánh giá bổ sung tất quy hoạch hành Đây trình liên tục đến quy hoạch thực xong, kể Chiến lược phát triển đô thị quốc gia, quy hoạch chuyên ngành hành Đánh giá điều chỉnh lại nội dung quy hoạch Khi địa bàn có thay đổi gây tác động lớn lớn thiên tai, nhập tách hành chính, cấp hạng, quy hoạch hay dự án cấp vùng quốc gia v.v Tất nhiệm vụ trên, lồng ghép chặt chẽ theo quy trình thống nhất, chắn phát huy tác dụng tích cực giúp cho đô thị phát triển bền vững 4.2.4.4 Giải pháp mang tính dài hạn Tất giải pháp nhằm hướng đến mục tiêu phá “băng” thị trường bất động sản, hạn chế giao dịch “ngầm”, ổn định nguồn thu cho ngân sách nhằm bước khôi phục phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Trong dài hạn, giải pháp đề xuất cho thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu không mua đất, không mua nhà, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý, nhà thuộc sở hữu nhà nước, tăng cường phát triển hình thức cho thuê Ưu điểm giải pháp giúp cho nhà nước quản lý thống nhất, kiểm soát phân bổ tình hình sử dụng đất đai để thực mục tiêu kinh tế – xã hội Trong thời gian qua, tình hình thực dự án gặp nhiều khó khăn, khó khăn lớn công tác đền bù giải tỏa, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, chi phí đền bù chiếm khoảng 60-70% tổng chi phí dự án Khi thực giải pháp này, đất thuộc sở 119 hữu toàn dân nhà thuộc sở hữu nhà nước, thị trường bất động sản hình thức cho thuê chủ yếu công tác giải phóng mặt gặp nhiều thuận lợi, không bị áp lực chi phí đền bù giải tỏa, tiến độ giải phóng mặt nhanh chóng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án… Thêm vào giúp nhà nước thực mục tiêu xã hội mà nhà nước từ trước tới chưa thực nhà cho người có thu nhập thấp, nhà sách xã hội, nhà tái định cư… Khi thực giải pháp không mua đất, không mua nhà, tiến tới hình thức cho thuê bất động sản tạo lượng vốn nhàn rỗi lớn dân cư, cần phải huy động nguồn vốn nhàn rỗi để tái đầu tư, góp phần giải thiếu hụt vốn cho kinh tế Ngoài nhà nước nên tiến tới cấp thẻ cư trú cho công dân với nhiều hình thức ưu đãi tiền thuê nhà, sử dụng tiện ích công cộng… Việc cấp thẻ vào thời gian cư trú, đóng góp công dân cho xã hội, thu nhập … Kết luận chung Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành phát triển theo chế thị trường Do đó, sách tài để điều tiết thị trường giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song không tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng thị trường bất động sản sách tài chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Hiện cấp độ phát triển thị trường bất động sản thấp, trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung sách tài liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản ban hành sách cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Các nhóm giải pháp mà luận văn kiến nghị gồm : Nhóm giải pháp sách thuế : thuế sử dụng đất, lệ phí trước 120 bạ, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; giải pháp sách giá bất động sản; giải pháp thu tài liên quan đến bất độngsản; nhóm giải pháp khác Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động Việt Nam ổn định, bền vững theo hướng văn minh, đại tương lai 121 Tài liệu tham khảo Trần Tiến Khai (2010), Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất Lao động Xã hội, Hà Nội Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 2013 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thu tiền sử dụng đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thu tiền sử dụng đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thu tiền sử dụng đất Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định lệ phí trước bạ 10 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 11 Pháp lệnh thuế nhà, đất ban hàng ngày 31/7/1992 12 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 13 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định giá đất 15 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 122 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định phát triển quản lý nhà xã hội 17 Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Các giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sỹ 18 Lê Thị Ngọc Anh (2012) Các giải pháp thuế để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chuyên đề tốt nghiệp 19 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn 20.http://www.baomoi.com/toan-canh-bang-gia-dat-nam-2015-cua-canuoc/c/16616567.epi 21 http://tapchitaichinh.vn/co-che-chinh-sach/binh-luan-chinh-sach 22 http://cafef.vn 23 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai 24 https://www.gso.gov.vn 25 http://thuvienphapluat.vn 26 http://tapchitaichinh.vn/co-che-chinh-sach/binh-luan-chinh-sach/thu-thue-su-dungdat-phi-nong-nghiep-chi-phi-quan-ly-cao-hon-tien-thu-duoc-47334.html 27 http://tailieu.vn 28 http://123doc.com 29 http://luanvan.net.vn 30 http://fia.mpi.gov.vn 31 http://www.mof.gov.vn 123 [...]...  Thị trường bất động sản cũng là thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia  Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đấy các mục tiêu kinh tế xã hội  Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát  Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng  Thị trường bất động sản phát triển. .. trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết với thị trường vốn Khó thâm nhập và rút khỏi thị trường bất động sản 2.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản  Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng... hiện, hoạt động trên thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi hơn, làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn 2.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi mà các lực lượng thị trường về phía cung và cầu tác động qua lại lẫn nhau từ đó quyết định ra giá cả bất động sản và là nơi phân phối của các 15 hàng hóa bất động sản cho các người... TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 3.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần có cái nhìn khái quát về quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời... khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, ….góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn 2.1.3 Giá bất động sản là công cụ... đẩy thị trường bất động sản phát triển không chỉ ở lĩnh vực hành chính, mà còn đóng góp cả vấn đề kinh tế 2.4 Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản  Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nước điều tiết hiệu quả các hoạt động trên thị trường bất động sản, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh, đồng thời cũng nhằm hạn chế các hoạt động. ..CHƯƠNG 2 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan chính sách tài chính về bất động sản 2.1.1 Chính sách tài chính về bất động sản Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ mà nhà nước có thể sử dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản, đây cũng là công cụ nhà nước dùng điều tiết... thích thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, phát huy vai trò của bất động sản trong hoạt động kinh doanh, tạo giá trị gia tăng trong sản xuất; ổn định thị trường bất động sản chính quy, hạn chế những hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, đưa đất đai về đúng vị trí của nó là để ở, sản xuất, kinh doanh Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách tài chính đất đai và chính. .. sản Theo các tác giả Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị Thảo (2006), thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:  Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch  Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng       trong bất động sản Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thị trường bất động. .. trình phát triển nền kinh tế Tài chính nôm na có nghĩa là “tổng thể các quan hệ kinh tế dưới hình thức giá trị” (Các- Mác) Vậy các chính sách tài chính áp dụng với thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất 2.1.2 Các loại chính sách tài