sản trong thời gian qua.
1. Những thành tựu đạt đợc.
Thị trờng Bất động sản nớc ta mới đợc hình thành và phát triển trong những năm gần đây, công tác quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản đã đạt đợc một số thành tựu nhất định:
Nhà nớc đã ban hành một hệ thống pháp luật về đất đai, về tài sản Bất động sản làm cơ sở pháp lí cho thị trờng Bất động sản nớc ta hình thành và b- ớc đầu đợc mở rộng. Đó là, hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nớc công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà; luật đất đai 1993,1998, 2001, 2003 công nhận ngời có quyền sử dụng đất ổn định đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất; bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về Bất động sản :hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp cùng các trình tự và thủ tục thực hiện; năm 2000 (tổng kiểm kê đất…
đai), năm 2001(tổng kết việc thi hành nghị định 22/1998/NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc quốc gia), nhiều vấn đề về thị tr… ờng Bất động sản đã đợc sơ kết, tổng kết, đánh giá và có giải pháp mới để phát triển. Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu t, Tổng Cục Địa chính theo chức năng và nhiệm vụ đợc giao cũng đã tổ chức việc nghiên cứu, mở các cuộc hội thảo, trình một số đề án lên một số cơ quan lãnh đạo để quyết định nhiều vấn đề bức xúc của thị tr- ờng Bất động sản Việt Nam. Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Nghị định 71/2001/NĐ-CP về u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; Nghị định 72/2001/NĐ-CP về phân loại đô thị và quản lý đô thị; Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đ- ợc mua nhà ở tại Việt Nam; Nghị định về khung giá và nguyên tắc, phơng pháp xác định giá các loại đất (thay thế Nghị định 84 CP năm 1994)…
lý thị trờng Bất động sản: luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, thu tiền sử dụng đất quy định giá đất; các chính sách về giao đất có thu…
tiền, không thu tiền, chính sách giá cả, chính sách giải phóng mặt bằng …
Nhà nớc đã công nhận và đảm bảo quyền của ngời sở hữu, sử dụng Bất động sản bằng việc đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo Vụ Đăng kí thống kê, Bộ Tài nguyên và Môi tr- ờng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đã cơ bản hoàn thành với khoảng 11,5 triệu giấy với diện tích trên 9 triệu ha, chiếm 97% tổng diện tích đất nông nghiệp, khu vực đất lâm nghiệp cấp đợc 620000 giấy, khu vực đất đô thị cấp đợc 950.000 giấy, đất ở nông thôn khoảng gần 6 triệu giấy; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc chú trọng; thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý Bất động sản cũng đã đợc tăng cờng một bớc bởi vậy các tranh chấp, khiếu nại về Bất động sản cũng đã đợc giải quyết trong thời gian gần đây; đã hình thành một lực lợng kinh doanh Bất động sản và Nhà nớc đã có các biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh Bất động sản đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Hệ thống quản lý Nhà nớc về Bất động sản đặc biệt là về đất đai và Bất động sản cũng đợc hình thành và cũng cố một bớc.
2. Những tồn tại, yếu kém.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt đợc, công tác quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản còn tồn tại nhiều yếu kém, thể hiện cụ thể ở những điểm sau:
Một số chủ trơng, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai cha đợc thể chế hoá (Nh chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; thị trờng Bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất...). Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhng chồng chéo, thiếu đồng bộ (Nghị quyết số 26 NQ-TW ngày 12/3/2003). Hiện nay nớc ta cha có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trờng Bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai đợc điều tiết bởi luật đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở đợc điều tiết bởi pháp lệnh nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự đợc điều tiết bởi Bộ luật Dân sự. Luật đất đai qua 4 lần sửa đổi bổ sung vẫn còn bất cập; giá đất và cơ chế định giá vẫn còn bất cập.
Các chính sách và biện pháp tài chính cha đợc đổi mới triệt để, còn dấu ấn bao cấp và cha đủ mạnh để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản. Hệ thống thuế và phí vẫn cha khắc phục đợc tình trạng thu chồng chéo, trùng lặp, mức thuế đối với các loại đất khác nhau cha họp lí; hệ thống khung giá đất, giá thuê nhà đất cha phù hợp với quan hệ cung cầu trên thị trờng; các công cụ về bảo hiểm, tỉ suất, giá mặc dù đã đợc đề ra song thực sự cha có tác động nhiều đến thị trờng nhà đất; mảng nhà ở Nhà nớc cha thực sự quan tâm phát triển, tác động của Nhà nớc đến ngời dân trong lĩnh vực nhà ở còn có nhiều hạn chế.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà còn chậm, còn tồn tại nhiều thủ tục rờm rà, gây mất thời gian; công tác quy hoạch còn thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực địa bàn. Gần đây do yêu cầu của chính phủ và sức ép của d luận, một số quy hoạch có liên quan đến đất đai công trình công cộng có ảnh hởng đến việc xây dựng nhà ở của dân c mới đợc công bố. Nhng tính công khai còn thấp, đặc biệt là quy hoạch cha đủ chi tiết, cha đủ đáp ứng nhu cầu của ngời dân
Quản lý Nhà nớc về đất đai còn nhiều yếu kém, chủ yếu là sử dụng biện pháp hành chính, thiếu biện pháp kinh tế, bộ máy quản lý Nhà nớc về đất đai cha ổn định, chỉ đạo chủ quan, tuỳ tiện; cha phối hợp chặt chẽ với các ngành, các địa phơng nên hiệu quả sử dụng đất đai còn kém; việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trờng còn nhiều hạn chế. Nhà nớc cha thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trờng Bất động sản.
Những tồn tại trên do nhiều nguyên nhân, một trong những nguyên nhân cơ bản là do thị trờng Bất động sản đang trong giai đoạn hình thành và phát triển nên có nhiều vấn đề còn bỡ ngỡ, nhận thức cha theo kịp với sự phát triển của thị trờng. Điều này đã dẫn đến tồn tại nhiều yếu kém trong công tác quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản, để lại nhiều hậu quả xấu ảnh hởng tới sự phát triển của thị trờng Bất động sản: đất đai, nhà cửa bị sử dụng kém hiệu quả gây lãng phí; nhiều loại Bất động sản cha hoặc không chuyển đợc thành tài sản hợp pháp, hoặc không phát huy đợc giá trị thực trên thị trờng; gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc . Vì vậy, việc đề ra các giải…
pháp khắc phục những tồn tại trên nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách.
Chơng III. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với
thị trờng Bất động sản.