Bài giảng Thị trường bất động sản

phát triển thị trường bất động sản×thị trường bất động sản×Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội×phát triển thị trường bất động sản×thị trường bất động sản×Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội×phát triển thị trường bất động sản×thị trường bất động sản×Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội×phát triển thị trường bất động sản×thị trường bất động sản×Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội×

Chơng I Bất động sản và thị trờng Bất động sản

1.1 Khỏi niệm, chức năng, phõn loại và hệ thống thị trường

1.1.1 Khái niệm về thị trờng

- Thị trờng là nơi ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao

đổi, thăm dò để nhận đợc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trờng là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;

- Thị trờng là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa sản xuất và lu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;

- Thị trờng thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện đặc trng bản chất của thị trờng Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của ngời tiêu dùng vì ngời tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trờng

Chủ thể của thị trờng là 3 loại ngời hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trờng :

(1) ngời sản xuất hàng hoá là ngời tạo ra cơ sở vật chất của thị trờng, là ngời bán hàng hoá ra thị trờng; (2) ngời tiêu dùng là ngời có tiền đi mua hàng; (3) ngời môi giới thơng mại vừa đóng vai trò là ngời mua, vừa là ngời bán, là ngời trung gian giữa ngời sản xuất và ngời tiêu dùng

Khách thể của thị trờng là số hàng hoá có thể đa ra trao đổi mua bán, ngoài các

hàng hoá tiêu dùng và các t liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất

nh tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trờng

1.1.2 Chức năng của thị trờng

Chức năng của thị trờng thể hiện trên các mặt sau đây:

a Chức năng trao đổi

Khi mua bán ngời ta chuyển nhợng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua

đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hớng của yêu cầu tiêu dùng

b Chức năng điều tiết

Thị trờng hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lợng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trờng

c Chức năng thông tin

Thị trờng phát ra các loại thông tin đến ngời sản xuất, ngời kinh doanh (môi giới) và ngời tiêu dùng nh thông tin về cung cầu, về chất lợng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội đ-

ợc nâng cao thì chức năng thông tin của thị trờng càng đợc tăng cờng, nhạy bén

d Chức năng liên hệ kinh tế

Thị trờng phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phơng và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nớc, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trờng là hệ thống mở

1.1.3 Phân loại thị trờng

Có rất nhiều cách phân loại thị trờng tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, ở

đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:

- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trờng tự do và thị trờng có kế

hoạch

Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trờng hàng hoá và thị

tr-ờng các yếu tố sản xuất nh các thị trtr-ờng t liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trờng bất động sản

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lu thông: chia thành thị trờng đô thị, nông

thôn, trong nớc và thị trờng quốc tế

- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trờng cạnh tranh hoàn toàn,

thị trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng cạnh tranh độc quyền

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trờng bên bán, thị trờng bên

Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nớc ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trờng hoàn chỉnh, trong đó có thị trờng bất động sản

1.2 Cơ chế vận hành của thị trường

đảm bảo nền kinh tế hoạt động đợc ổn định và thông suốt

b Cơ chế cung cầu

Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hoá và tiền, mặt khác cũng biểu hiện mối quan hệ giữa ngời bán và ngời mua, quan hệ giữa lợng hàng bán có thể cung cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua Giữa cung và cầu thờng xuất hiện mâu thuẫn trên bốn mặt: số lợng, kết cấu, không gian và thời gian Khắc phục đợc các mâu thuẫn đó thì sẽ lập đợc sự cân bằng giữa cung và cầu Nh vậy, chính thông qua cơ chế cung cầu mà cơ chế giá cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến nhất trí Cần chú ý rằng quan hệ cung cầu luôn luôn biến động, sự mất cân bằng giữa cung và cầu chỉ là tạm thời, là tơng đối mà thôi, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến, có tính tuyệt đối

c Cơ chế cạnh tranh

Cơ chế cạnh tranh biểu hiện sự tranh đoạt lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của thị trờng, bao gồm ba loại hình sau đây:

- Cạnh tranh giữa ngời cung ứng trên thị trờng (bên bán) với nhau nhằm thực

hiện giá trị của hàng hoá, thu hút ngời mua về phía mình Loại hình cạnh tranh này có hai dạng cạnh tranh trong cùng một bộ phận và cạnh tranh giữa các bộ phận nhằm thay thế nhau

- Cạnh tranh giữa ngời có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng,

dẫn đến nâng cao giá cả;

- Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu cầu (giữa bên bán và bên mua) nhằm đoạt lấy doanh lợi về mình Sự so sánh lực lợng giữa đôi bên sẽ quyết định ảnh h-ởng của mỗi bên đối với giá cả Đây là loại hình cạnh tranh cơ bản nhất của cạnh tranh thị trờng, chỉ có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu mới có thể kiểm nghiệm đợc hiệu quả cuối cùng của nền sản xuất xã hội

Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trờng, trong đó cơ chế giá cả cung cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trờng, cơ chế cung cầu điều tiết sự sản xuất

và tiêu dùng, còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và cơ chế cung cầu phát huy đợc đầy đủ công năng của thị trờng Nh vậy nếu muốn thị trờng vận hành đúng đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác

động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi và đợc hởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền

1.2.2 Vai trò quản lý của Chính phủ

Thị trờng tuy có sức cạnh tranh nhng không phải vạn năng Trong nhiều trờng hợp thị trờng không giải quyết nổi vấn đề đặt ra, do đó cần có sự can thiệp của chính phủ Các trờng hợp đó là:

a Thị trờng không đảm bảo đợc sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế.

Vì bản thân nó mang nhiều tính tự phát, và có lúc có tác dụng tiêu cực, do vậy nền sản xuất xã hội dễ bị mất cân đối, không thực hiện đợc sự phân phối tối u các nguồn lực cho sản xuất, thậm chí có thể gây ra lãng phí và kém hiệu quả trong việc sử dụng các nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu của ngời tiêu dùng, tạo ra

sự bất hợp lý trong kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân thanh toán quốc tế mất cân bằng, dẫn đến sự khủng hoảng kinh tế

b Thị trờng không thể tự phát loại trừ độc quyền Tự do cạnh tranh nhiều khi

dẫn đến sản xuất tập trung, rồi từ đó mà dần dần hình thành đủ loại độc quyền Ngoài

ra trong một số lĩnh vực, một số ngành kinh tế còn có hiện tợng độc quyền tự nhiên, tức là khi độc quyền lại có lợi hơn cạnh tranh

c Thị trờng không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá công cộng (các

dịch vụ công cộng) nh giáo dục, y tế, viễn thông, trật tự an ninh, cấp thoát nớc và vận tải đô thị v.v (nên phân biệt cung cấp hàng hoá công cộng cho xã hội với việc sản xuất ra hàng hoá đó).

d Thị trờng không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng Sự

điều tiết tự phát của cơ chế thị trờng dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập của các tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội

e Thị trờng không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội, không

kiềm chế đợc các "ngoại ứng" bất lợi cho ngời sản xuất cũng nh ngời tiêu dùng, tạo ra

và làm ô nhiễm môi trờng, gây ra các tác hại khác

Vì thị trờng có những nhợc điểm kể trên nên chính phủ cần có sự can thiệp hợp

lý vào thị trờng, vừa tạo điều kiện cho thị trờng vận hành và phát triển lành mạnh vừa

bổ sung cho thị trờng về những phơng diện mà thị trờng không làm đợc

Sự can thiệp của chính phủ đợc tiến hành thông qua việc hoạch định các chính sách và sử dụng các công cụ thích hợp Các chính sách mà chính phủ có thể hoạch định

để khống chế vĩ mô đối với thị trờng bao gồm: Chính sách tài chính (thông qua việc lập ngân sách quốc gia), chính sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền ), chính sách chuyển đổi cơ cấu và chính sách phân phối thu nhập (thông qua việc phối hợp các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ và vận dụng các công cụ kinh tế và phi kinh tế)

Các công cụ chủ yếu mà chính phủ có thể sử dụng để can thiệp vào thị trờng bao gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn), có thể là kế

hoạch chi tiêu mang tính bắt buộc và kế hoạch hớng dẫn có tính định hớng và khuyến khích; b) công cụ kinh tế nh các đòn bẩy giá cả, đòn bẩy thuế khoá, đòn bẩy tín dụng

và đòn bẩy lãi suất; c) công cụ hành chính (mệnh lệnh, chỉ thị, quy định) và d) công cụ pháp luật để duy trì lợi ích tổng thể của kinh tế quốc dân và sự phát triển xã hội.

Tuy nhiên sự can thiệp của chính phủ cũng có thể không đạt đợc mục tiêu đã

định, vì bốn lý do chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát và phản ứng của doanh nghiệp; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát bộ máy hành chính quan liêu và cuối cùng là khả năng hạn chế của chính phủ tr ớc những áp

đặt về chính trị

1.3 Marketing - điều tra và phân tích thị trờng

1.3.1.Marketing

Từ khi hình thành thị trờng đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh nh:

- Quan điểm định hớng vào sản xuất cho rằng ngời tiêu dùng sẽ a thích nhiều

sản phẩm đợc bán rộng rãi với giá hạ;

- Quan điểm định hớng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng ngời tiêu dùng luôn a

thích những sản phẩm có chất lợng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới;

- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng ngời tiêu dùng thờng bảo thủ

trong việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi có ngời gọi quan điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại

Quan điểm marketing hiện đại còn hớng tới kết hợp hài hoà lợi ích của ngời tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội

1.3.2 Điều tra thị trờng

Nội dung điều tra thị trờng bao gồm

a Điều tra môi trờng kinh doanh gồm có:

Môi trờng pháp luật và chính trị; môi trờng kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng trởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng v.v môi trờng nhân khẩu học; môi tr-ờng văn hoá xã hội; môi trờng tự nhiên

b Điều tra kỹ thuật và công nghệ: Kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế

giới của loại sản phẩm đó

c Điều tra dung lợng yêu cầu của thị trờng: Kể cả động thái yêu cầu ở trong

nớc và ngoài nớc; lợng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lợng tồn kho; lợng cung ứng trên thị trờng

d Điều tra về ngời tiêu dùng và hành vi của họ: Nh phân loại họ theo các tiêu

chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực v.v ) sức mua, sự ham muốn và động cơ mua sắm, thói quen v.v

e Điều tra tình hình cạnh tranh: Bao gồm cả đối tợng cạnh tranh và sản phẩm

cạnh tranh để "biết mình, biết ngời"

f Điều tra nhân tố Marketing: Nh sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách lợc

xúc tiến

Mục đích của điều tra thị trờng không chỉ nhằm phân tích thị trờng, thích ứng với thay đổi của thị trờng và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp, mà còn tìm cơ hội khai thác mở rộng thị trờng hiện có và mở rộng thị trờng mới, rồi căn cứ vào đó

mà định ra sách lợc marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh đã định

Các bớc điều tra thị trờng có thể hiển thị bằng sơ đồ dới đây:

Muốn đạt đợc kết quả tốt thì điều tra thị trờng phải có tính khoa học, tức là trên cơ sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi tiến hành kiểm nghiệm; ngời điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phơng pháp điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề nghiệp

1.3.3 Phân tích thị trờng và đối sách của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trờng kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trờng đợc gọi là môi trờng tơng quan Môi tr-ờng tơng quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời với môi trờng tơng quan thì đạt đợc thành công

Sự biến đổi của môi trờng tơng quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp : Một là sự đe doạ và hai là tạo cơ hội thị trờng thuận lợi Sau khi phân tích đánh giá các

xu thế đe doạ và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trờng hợp sau đây : a) Nghiệp vụ lý tởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao

mà đe doạ cũng cao); c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhng đe doạ cũng thấp); d) Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà đe doạ cao)

Khi đứng trớc cơ hội thị trờng thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lợng của nó Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì cần thấy rằng: "Đó có thể là một thứ nhu cầu nhng không có thị trờng; hoặc ở đó có thể

có thị trờng nhng không có ngời tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có ngời tiêu dùng nhng

tr-ớc mắt thực sự cha phải là một thị trờng, hay ở đó thị trờng để bồi dỡng kỹ thuật mới nhng cha có ngời mua sản phẩm này Những ngời làm dự báo thị trờng mà không hiểu

đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, nh sản phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đa ra những đánh giá sai lầm chết ngời"

Khi đứng trớc những mối đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ thể mà lựa chọn một trong ba đối sách sau đây :

1 Chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh thơng mại

2 Hoà hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giảm bớt sự nghiêm trọng mối đe dọa của môi trờng

3 Chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trờng có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng

1.3.4 Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trờng

Hạt nhân của chiến lợc Marketing hiện đại là Marketing STP, bao gồm phân

đoạn thị trờng (Segmenting), lựa chọn thị trờng mục tiêu (Targeting) và định vị thị ờng (Positioning)

tr-a Phân đoạn thị trờng

Thị trờng tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua và khả năng tài chính rất khác nhau, nhng mỗi doanh nghiệp thờng có một thế mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trờng do đó trớc tiên cần phân đoạn thị trờng Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trờng sẽ có một sự giống nhau về nhu cầu hoặc ớc muốn, có những phản ứng giống nhau trớc cùng một kích thích marketing Các tiêu thức để phân đoạn thị trờng có thể là về địa lý, về dân số - xã hội,

về tâm lý và hành vi tiêu dùng

b Lựa chọn thị trờng mục tiêu

Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trởng, sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị tr-ờng mục tiêu Đó là thị trờng bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ớc muốn

và doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra u thế hơn các đối thủ cạnh tranh,

đạt đợc các mục tiêu marketing đã định

c Định vị thị trờng

Là thiết kế một sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của các

đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng nhằm xác lập

vị trí của sản phẩm trên thị trờng so với sản phẩm cùng loại Kết quả đạt tới là sản phẩm phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh đợc một vị trí mới mà cha sản phẩm nào có

Khi lựa chọn thị trờng mục tiêu và định vị thị trờng, ngời làm marketing đã phải nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lợc cạnh tranh Nên nhớ rằng có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó trong chiến lợc cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp

1.4 Bất động sản và thị trờng bất động sản

1.4.1 Khái niệm chung

1.4.1 1 Bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nh hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin v.v bất động sản có những đặc tính sau

động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đợc từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đợc lợi ích lớn

hơn là phá nó đi và đầu t xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế

c Tính thích ứng

Lợi ích của công trình đợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời

điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trng của công trình lại vừa

có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu t

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng

là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu t rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản

d Tính dị biệt

Trên thị trờng bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hớng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngời đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trờng bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nh các hàng hoá khác

e Tính chịu ảnh hởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển đợc nên bất động sản khó mà tránh đợc ảnh hởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn nhcác chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v

f Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu t vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất thì phải

có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu t phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nh ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp

đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc ngời thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là cha kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật s.v.v

g Tính ảnh hởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu t mở mang đờng xá, công viên, trờng học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đợc chính xác sự đầu t lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi

đầu t (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trớc một bớc thì có thể thành công rất lớn

1.4.1.2 Thị trờng bất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhng có thể

đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch thị tr ờng bất

động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến

động theo thời gian Vì vậy thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt đợc tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định

Thị trờng bất động sản bao gồm 3 thị trờng nhánh: Thị trờng mua bán; thị trờng cho thuê bất động sản ; thị trờng thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trờng thì thị trờng bất

động sản có 3 cấp, gồm :

- Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng

đất (còn gọi là thị trờng đất đai);

Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;

Thị trờng cấp III: Là thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã đợc mua

hoặc thuê

1.4.2 Đặc tính và chức năng của thị trờng bất động sản

1.4.2.1 Các đặc tính

a Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong BấT

đẫNG SảN đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thờng thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn nh qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối

b Thị trờng mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển đợc của

bất động sản Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trờng bất động sản có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

c Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sản

thờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời ngời lại chẳng có mấy lần mua sắm nh vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v Tuy giá cả do chuyên viên ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhng những ngời này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm

đợc tình hình mới nhất của thị trờng, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt ngời mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên

d Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh

tranh, tức là bên bán và bên mua có đợc tự do đi vào thị trờng không, có đủ số lợng bên bán và bên mua không ? Vì thị trờng bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trờng vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát

triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít ng ời mua hoặc thuê.

1.4.2.2 Các chức năng

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trờng, làm cho thị trờng bất động sản có các chức năng dới đây:

a Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản Vì tài nguyên đất đai có

hạn, chu kỳ đầu t phát triển bất động sản lại dài và thờng chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trờng, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

b Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trờng bất động sản Sự biến động của

cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu đợc trong tơng lai;

- ảnh hởng chính sách thuế của Chính phủ;

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu ngời tiêu dùng

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

c Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phơng thức sau

đây để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngợc lại;

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thờng

t-ơng đt-ơng với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc nh giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn

và nhà ở cũng đợc cho thuê làm văn phòng v.v

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy ngời ta thờng nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tơng đối và tạm thời thôi"

d Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn tại các đô thị

lớn giá đất ngày càng cao nhng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy Nh vậy ng-

ời tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

1.4.3 Quan hệ cung cầu trong thị trờng bất động sản

1.4.3.1 Cầu trong thị trờng bất động sản

Trong thị trờng bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có đờng biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lợng cầu trong đơn vị thời gian nh trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lợng cầu Qo Khi gía cả tăng thì số lợng cầu lại biến đổi ngợc lại, tức là giảm đi

Hình 1 : ảnh hởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Đờng biểu diễn đó đợc hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lợng Q Thế nhng đối với nhiều loại bất động sản,

nh nhà ở chẳng hạn, số lợng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nh :

a.Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhng số lợng ngời

mua tăng lên, từ Q thành Q1 đờng biểu diễn dịch về bên phải

b Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà

tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi

c Sự thay đổi dự báo về tơng lai: Chẳng hạn nhiều ngời mua dự báo rằng tơng

lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

d Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất

đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

1.4.3.2 Cung trong thị trờng bất động sản

Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lợng cung cũng biến đổi theo chiều hớng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giữa giá cả và số lợng bất động sản xây dựng mới đợc biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi

Giá cả

đơn vịbất động sản

Po

a Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hởng trực tiếp đến mức lợi nhuận

của nhà đầu t, do đó ảnh hởng đến quyết định đầu t để tăng số lợng cung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đờng đồ thị chuyển dịch sang trái thành đ-ờng S1, tức là số cung sẽ tăng lên

b Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc

tăng thuế thì số lợng cung ứng giảm đi và đờng đồ thị chuyển dịch sang trái thành đờng

S2

c Sự thay đổi dự báo tơng lai: Nếu ngời kinh doanh bất động sản dự báo rằng

sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản cha bán vội, làm giảm lợng cung

1.4.3.3 Cân bằng cung cầu

Khi vẽ đờng cung và đờng cầu (vốn là đờng cong, nhng vẽ thành đờng thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đờng đó gặp nhau tại điểm E, gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi) Có hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nh do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập đợc điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định khi không tái lập đợc điểm cân bằng mới

Đờng cung

P1 E'

Do D1

điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu

1.4.3.4 Tính đàn hồi của cung và cầu

Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thay đổi) đối với mối loại hàng hoá không nh nhau Đối với mỗi loại hàng hoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu của ngời tiêu dùng hoặc lợng cung nhng với loại hàng hoá khác lại không nh thế Do đó để đo đợc độ nhạy bén của

số lợng cung và cầu đối với sự thay đổi giá cả, ngời ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả

a Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt

- Tính đàn hồi của giá cầu đợc biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lợng cầu

Hệ số PED =

-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu

Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lợng cầu nhạy cảm đối với sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lợng cầu tăng lên nhiều và ngợc lại Nếu hệ số PED<1 thì ngời ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặc cầu

đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi và ngợc lại PED>1 thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lợng cung lại tăng lên 30% thì hệ số PED=3 Nghiên cứu của một số nớc cho thấy đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ữ1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu

- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu đợc biểu thị bằng hệ số YED (hệ số

đàn hồi thu nhập bên cầu):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lợng cầu

Hệ số YED =

-Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập

Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lợng cầu khi có sự thay đổi thu nhập của ngời mua Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng 0,75 ữ1,25

và sự thay đổi số lợng cầu thờng trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu nhập tăng thì số lợng cầu cũng tăng nhng trễ hơn).

b Tính đàn hồi của cung: Đợc định nghĩa tơng tự nh tính đàn hồi của cầu và

đợc biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lợng cung

Hệ số PES =

-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung Nếu PES <1 thì ngời ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và ngợc lại khi PES>1 Nhân tố thời gian có ảnh hởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lợng cung khó mà thay đổi kịp Sau một thời gian khá dài thì ảnh hởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lợng cung Chẳng hạn giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng đợc xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đa ra cung ứng Vì vậy trong kinh doanh bất động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung ngời ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn Trong hình 4 là một ví dụ về ảnh hởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung

Trong điều kiện thị trờng nhất định, ứng với giá Pe ta có số lợng cung Qe Nếu giá tăng lên thành P1 nhng trong thời gian ngắn, số lợng cung vẫn không đổi, tức là

Q1=Qe, và đờng cung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q Sau một thời gian, số lợng cung tăng thành Q2 và đờng S quay một góc trở thành S2 Với đờng S1

thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đờng S2 và S3 thì tính đàn hồi của cung tăng lên

Giá cả P S1 S2 S3

P1

Pe

O Q1/Qe Q2 Q3 Số lợng cung Q

Hình 4: Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn

Trong trờng hợp cực đoan, khi đờng cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn

1.4.3.5 Sự vận hành thị trờng bất động sản

Trong thị trờng thì quan hệ cung cầu ảnh hởng rất lớn đến giá cả Thế nhng trong thị trờng bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất động sản để cho thuê Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì cả hai loại giá này đều có

ảnh hởng quyết định đến số lợng cầu Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P đợc gọi

là tỷ suất t bản hoá: i=R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh

Vì sao ngời tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà ở, ngời tiêu dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôi con cái v.v Vì vậy phải xuất phát từ thu nhập của mình và cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết

định việc mua hay thuê nhà Nh vậy giá thuê nhà là do thị trờng sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải do thị trờng đầu t bất động sản chi phối

Thị trờng đầu t bất động sản quyết định số lợng cung cho thị trờng sử dụng bất

động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế

nh trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lợng các hộ gia đình v.v quyết định Vì vậy tác dụng của thị trờng sử dụng bất động sản là xác lập đợc mức giá thuê, với mức đó thì số lợng cầu cân bằng đợc với số lợng cung

Để tiện phân tích sự vận hành của thị trờng bất động sản, ngời ta thờng dùng mô hình bốn hệ toạ độ nh trong hình 5:

Thị trờng đầu t giá thuê R Thị trờng sử dụng

định giá P=R/i tháng xác định giá thuê

tồn

mới xây dựng (∆S=C-δS)

Hình 5: Thị trờng sử dụng và thị trờng đầu t bất động sản

Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê và lợng cầu, nếu giá thuê tăng thì lợng cầu giảm và ngợc lại Nếu có sự thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội nào đó thì đờng cầu D có thể dịch chuyển, chẳng hạn nếu kinh tế tăng trởng thì nó dịch chuyển song song về phía trên, tức là lợng cầu tăng lên khi giá thuê vẫn nh trớc hoặc giá thuê tăng lên khi lợng cầu không đổi Nh vậy đờng cầu D biểu diễn hàm số của giá thuê R và tình hình kinh tế Khi lợng cầu bằng với số lợng cung thì đạt đợc cân bằng:

(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;

(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;

(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;

(4) Chính sách thuế đối với bất động sản

Khi đã xác định i thì có thể xác định đợc giá cả P hoặc giá thuê R nếu biết đợc một trong hai giá đó

Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trờng đầu t) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thành f(c) và lợng xây dựng mới C Tại hình 5, giả thiết là khi C tăng thì giá thành tăng, tức là đờng biểu diễn hớng về phía dới bên trái Nếu gặp tình huống giá thành không phụ thuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đờng thẳng đứng hớng xuống d-

ới, hoặc gặp trờng hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó lại nằm ngang song song với

trục hoành Khi giá cả và giá thành bằng nhau thì có thể xác định đợc lợng xây mới trong dạng cân bằng, nếu lợng xây mới ít hơn lợng cân bằng thì ngời kinh doanh có thể thu đợc lợi nhuận siêu ngạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu đợc lời lãi gì Vì vậy lợng nhà xây mới nên duy trì ở dạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, tức là:

a) ảnh hởng của tăng trởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi kinh tế tăng trởng thì đờng biểu diễn cầu D trong hệ toạ độ I dịch song song lên phía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên v.v Nếu lợng cung S không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua hệ toạ độ II mà kéo giá cả P cũng tăng theo, rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lợng nhà xây mới C, cuối cùng chuyển đến hệ toạ độ IV làm tăng lợng nhà đang tồn S

Thị trờng đầu t Giá thuê R Thị trờng sử dụng

l-ợng tồn

Lợng nhà mới xây dựng C

Hình 6: Sự tăng cầu sử dụng bất động sản

b ảnh hởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi cần điều tiết vĩ mô thị trờng bất động sản thì Chính phủ có thể dùng công

cụ lãi suất tiền vay Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp, Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, nh vậy số ngời muốn vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn ngời thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất t bản hoá i giảm xuống, đờng biểu diễn trong

hệ toạ độ II sẽ quay về phía dới một góc (hình 7), ảnh hởng đến các hệ toạ độ còn lại cuối cùng hình thành sự cân bằng mới, trong đó lợng nhà mới xây tăng và làm cho lợng nhà tồn cũng tăng tơng ứng Hiển nhiên sự cân bằng này phải sau một thời gian mới có thể hình thành do hiện tợng thời trễ (do tính khu vực của thị trờng bất động sản , khi thiếu thì không thể đem bất động sản từ nơi khác đến để bán hoặc cho thuê) Tình hình vận hành của thị trờng bất động sản cũng diễn ra tơng tự khi các rủi ro trên thị trờng giảm đi hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống

Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu mua nhà giảm đi, tình hình diễn ra ngợc lại, nhà mới xây và lợng nhà tồn bị giảm; giá thuê tăng v.v tiến đến sự cân bằng mới

Thị trờng đầu t Giá thuê R Thị trờng sử dụng

Thị trờng đầu t III IV Thị trờng sử dụng

Lợng nhà mới xây dựng

C

Hình 7: Sự thay đổi nhu cầu đầu t

c ảnh hởng của tín dụng ngắn hạn đối với lợng nhà mới xây

Tín dụng ngắn hạn có ảnh hởng đến quyết định đầu t Chẳng hạn khi lãi tín dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, đờng biểu diễn trong hệ toạ độ III dịch song song về bên trái (Hình 8), lợng nhà mới xây và lợng nhà tồn giảm đi, số ngời mua nhà giảm đi và số ngời muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà v.v rồi hình thành sự cân bằng mới

Thị trờng đầu t giá thuê R Thị trờng sử dụng

Lợng nhà mới

xây dựng

C

Hình 8: Thay đổi giá thành xây dựng mới

Tình hình tơng tự nh vậy, cũng xẩy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dựng tăng lên v.v

Cần chú ý là bốn hệ toạ độ giúp xem xét sự biến động của thị trờng đầu t và thị trờng bất động sản khi có sự biến đổi của chỉ một nhân tố ảnh hởng Trong thực tế, nhiều khi có đến hai hoặc ba nhân tố cùng ảnh hởng một lúc, không thể phân tích bằng mô hình bốn hệ tọa độ mà phải dùng phơng pháp khác nh mô hình phân tích động lực học hệ thống Tuy vậy bốn hệ toạ độ giúp ta nhận thức rõ về quan hệ qua lại giữa thị tr-ờng sử dụng (xác định giá thuê) với thị trờng đầu t (giá cả và xây dựng mới), nói cách khác là quan hệ cung cầu trong thị trờng bất động sản

2.1.1.2 Hình thức văn bản pháp luật về đất đai / bất động sản

Khung pháp lý về đất đai và bất động sản đợc quy định trong các loại văn bản pháp luật nh sau:

Hiến pháp;

Bộ luật: Ví dụ Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ( Việt Nam) , Luật

Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004)

Pháp lệnh:

Ví dụ Pháp lệnh về xử lý vi phạm hành chớnh năm 2002 ( Việt Nam)

Pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

2.1.1.3 Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai/bất động sản

Pháp luật về bất động sản quy định:

Các quyền liên quan đến bất động sản nh:

- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;

- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi,

chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời bán và ngời mua bất động sản;

- Định giá bất động sản;

- Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nớc từ hoạt động

của thị trờng bất động sản;

- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị

trờng bất động sản

2.1.2 Các quyền về bất động sản

2.1.2.1 Quyền sở hữu

a Định nghĩa

Quyền sở hữu là quyền đợc ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể đợc tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu Trong đó:

- Quyền chiếm hữu là quyền đợc pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản

- Quyền sử dụng là quyền đợc pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích

tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác

- Quyền định đoạt là quyền đợc pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản

c Quyền của chủ sở hữu bất động sản

Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ngời khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt, thế chấp, chuyển nhợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

d Xác lập quyền sở hữu bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản đợc xác lập khi một pháp nhân tạo đợc một bất

động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

e Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án

2.1.2.2 Quyền cầm cố

a Định nghĩa

Quyền cầm cố là quyền của ngời nhận cầm cố đối với bất động sản của ngời đi cầm cố sẽ đợc đảm bảo để ngời nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác

- Chủ của bất động sản có thể là ngời cầm cố; Cả ngời đi vay và bên thứ ba cũng

có thể là ngời cầm cố Ngời cầm cố chỉ có thể là ngời có quyền mang đi cầm cố

- Ngời nhận cầm cố là ngời có quyền về tài sản của ngời đi cầm cố theo quy

định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp

b Quy định về việc cầm cố

* Đối tợng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động

sản Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp) Trong trờng hợp này yêu cầu của ngời nhận cầm cố thứ hai sẽ đợc thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của ngời cầm cố thứ nhất

* Hợp đồng cầm cố phải đợc làm thành văn bản có ghi rõ tên các bên, địa chỉ

cố định, đối tợng cầm cố, trách nhiệm đợc đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện

* Đăng ký nhà nớc về cầm cố đợc thực hiện tại cơ quan nhà nớc về đăng ký bất

động sản

* Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của ngời giữ giấy đăng ký, có đơn của ngời nhận cầm cố và ngời cầm cố, theo phán quyết của toà án

2.1.2.3 Quyền thế chấp

* Định nghĩa

Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất

động sản) thuộc sở hữu của ngời cầm cố hoặc bên thứ ba;

* Các quy định về việc thế chấp

- Các công trình có trên đất mang thế chấp hoặc đang đợc xây dựng không đợc coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi ngời thế chấp ghi trong hợp đồng;

- Đối tợng của thế chấp có thể thành đối tợng của một thế chấp khác (thế chấp

kế tiếp) Thế chấp kế tiếp đợc phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trớc đó Nếu có thế chấp kế tiếp thì yêu cầu của ngời thế chấp đầu tiên phải đợc đáp ứng trớc;

- Ngời mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà ngời thế chấp có đợc Vì vậy ngời mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - ngời chủ sở hữu của công trình

có trớc khi thế chấp và bán bất động sản đó;

- Ngòi thế chấp có quyền xây dựng các công trình trên thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của ngời nhận thế chấp Tuy nhiên nếu công trình xây dựng gây ra hoặc có thể gây ra thiệt hại cho thửa đất, thì ngời nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trình đợc xây dựng trên thửa đất thế chấp;

- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch (Servitude) không đợc coi là đối tợng thực hiện thế chấp

b Các quy định về quyền thông hành địa dịch

- Quyền THĐD có thể đợc xác lập tự nguyện hay bắt buộc Quyền THDD tự nguyện đợc xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa ngời có yêu cầu THĐD và ngời chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;

- Quyền THĐD bắt buộc đợc thiết lập bởi toà án khi ngời có yêu cầu THĐD chứng minh đợc không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;

- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nớc theo thủ tục pháp luật quy định và đợc giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD đợc bán cho ng-

- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với t cách là bất động sản là quan hệ pháp

lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất Căn hộ sở hữu cá nhân là mô hình phổ biến ngoài ra còn có các mô hình khác nh: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có quyền sở hữu tài sản còn ngời thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn

hộ nào đó; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi ngời có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời đợc hởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất

2.2.1.2 Quy định về tài sản cố định

Pháp luật bất động sản các nớc đều quy định: Nhà và các phơng tiện khác thuộc thửa đất với t cách là tài sản cố định và tơng tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà nh bếp, hệ thống cấp nớc cũng là tài sản cố định Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thì không có vấn đề gì, nếu do ngời thuê tạo dựng trên đất thì cần phải có những quy

định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và ngời thuê

2.2.1.3 Quy định về việc phân định thửa đất

Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thì việc phân định bất

động sản là rất quan trọng Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hớng chấp nhận đờng ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhợng (Contract of Conveyance) Các nớc theo hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hớng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nớc, trong đó đờng ranh giới các thửa đất đợc thể hiện rất chính xác

2.2.2 Chuyển nhợng (Transfer)

2.2.2.1 Hợp đồng và chứng th (Contract and Deed)

Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trình chuyển nhợng theo hai bớc Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng th Hợp

đồng thờng có chữ ký của ngời bán và ngời mua, đôi khi chỉ có chữ ký của ngời bán

Với các nớc theo Luật Chung, hợp đồng thờng khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thờng đợc thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn

Hợp đồng phổ biến đợc thể hiện dới hình thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng cũng đợc chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải

là bắt buộc)

2.2.2.2 Đăng ký (Registration)

a Khái niệm

Các quyền về bất động sản đợc pháp luật bảo hộ sau khi đợc đăng ký nhà nớc;

Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nớc quy định không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác nh thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng đợc đăng ký Một số nớc quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch đợc thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không

Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp

c Thông tin về bất động sản

Tất cả các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trờng bất động sản (nhà đầu t, ngời mua, ngời cho vay, ngời cầm thế chấp và các bên liên quan khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản liên quan đến giao dịch Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quan trọng; quy định của các nớc về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB Đức chỉ có các chuyên gia mới

đợc quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải đợc phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin đợc truy cập trên mạng Các nớc Bắc Âu (Thuỵ

Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (Land Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh

d Hệ thống một cửa (One Stop System)

Cải cách thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính các nớc nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất

động sản Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép ngời dân chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mình Hà Lan là một nớc đang hớng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin

đất đai (LIS) và hệ thống thông tin bất động sản (Real Property Information System)

- Một số nớc khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phơng, việc xây dựng

hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lợng kém hơn Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riêng, việc truy cập thông tin chỉ

có thể tiến hành tại hạt nơi có bất động sản

2.2.3.2 Xây dựng hồ sơ đăng ký t nhân

Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hình thức bảo hiểm quyền sở hữu Các công ty t nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng để tìm kiếm thông tin về quyền sở hữu (Title Searches) Việc tìm kiếm có hiệu quả nên các công ty có thể thu lợi, còn khách hàng sử dụng dịch

vụ phải chi phí cao

2.2.4 Trợ giúp pháp lý

Tại Lục địa Châu Âu và các nớc chịu ảnh hởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhợng bất động sản là bắt buộc Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên là đúng pháp luật

Tại các nớc khác nh Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo

đợc coi là hợp lệ Thông thờng các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật s và các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hớng

sử dụng các đại lý hoặc ngời môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn

2.2.5 Thuế và định giá bất động sản

2.2.5.1 Thuế Bất động sản

Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản Pháp luật quy định đối tợng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ơng (Thuỵ Điển), hoặc địa phơng (Mỹ, Đan Mạch)

2.2.5.2 Định giá bất động sản

Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị trờng của bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị tr-ờng bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả ngời bán và ngời mua

2.2.6 Tín dụng

2.2.6.1 Ngời cho vay (Creditor)

Thị trờng bất động sản là một thị trờng khổng lồ Điều kiện tiên quyết cho một thị trờng tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng đợc xây dựng tốt và có hiệu lực Vai trò của nhà nớc là giám sát các hoạt động của ngời cho vay và xác định cơ số vốn Tại các quốc gia công nghiệp nh CHLB Đức và các nớc Bắc Âu hình thành các tổ chức tín dụng chuyên nghiệp nh Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở các n-

ớc Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng thông thờng

2.2.6.2 Cho vay dài hạn

Thị trờng bất động sản cần các khoản cho vay đầu t dài hạn, hầu nh không cần các khoản cho vay ngắn hạn Vấn đề là ngời cho vay phải huy động đợc các nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này ở nhiều nớc, quỹ lơng hu là một trong những nguồn quan trọng nhất Lòng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lơng hu Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng

2.2.6.3 Hợp đồng thế chấp

Hình thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhợng trong đó cho phép ngời vay mua lại tài sản của mình thông qua việc tuân thủ các quy định của điều khoản vay Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thờng là tài sản đợc sử dụng nh vật đảm bảo cho một khoản vay và ngời vay vẫn có quyền sở hữu Cách thông thờng để đăng ký thế chấp là ngời vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi nh bằng chứng vay

nợ Ngời cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký Hoặc ngời vay đến phòng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho ngời cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp

Chơng III

đăng ký bất động sản

3.1 Khái quát về đăng ký bất động sản

3.1.1 Khái niệm về đăng ký bất động sản

Việc đăng ký Nhà nớc về đất đai và bất động sản ( dới đây gọi chung là đang

ký bất động sản) có ý nghĩa: Các quyền về đất đai và bất động sản đợc bảo đảm bởi nhà nớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu

địa chính

3.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký bất động sản

Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nớc để bảo vệ lợi ích nhà nớc, lợi ích cộng đồng cũng nh lợi ích công dân

3.1.2.1 Lợi ích đối với nhà nớc và xã hội

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhợng;

- Cung cấp t liệu phục vụ các chơng trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

- Giám sát giao dịch đất đai;

- Phục vụ quy hoạch;

- Phục vụ quản lý trật tự trị an;

3.1.2.2 Lợi ích đối với công dân

- Tăng cờng sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nớc;

- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trờng bất động sản;

- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất

động sản;

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nớc trung ơng,cơ quan quản lý địa phơng,các cơ quan t pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân

3.1.4 Đối tợng đăng ký bất động sản

Đối tợng đăng ký nhà nớc về bất động sản bao gồm:

Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển ợng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế

nh-Đăng ký nhà nớc về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với bất động sản đợc nhà nớc bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.

đất đai, chủ quyền đất đai và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai hồ sơ bất động sản

đợc lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nớc và phục vụ quyền lợi của công dân

- Nhà nớc cần HSBấT đẫNG SảN để thực hiện việc thu thuế cũng nh đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập HSBấT đẫNG SảN đảm bảo cho ngời sở hữu, ngời

sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

lý đổi với chủ quyền đất đai (land record for land tenure security)

*Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế

Theo mục đích đợc chia làm 2 loại:

- HSBấT đẫNG SảN đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê đất đai đợc thành lập để nhà nớc nắm đợc quỹ đất để phục vụ việc thu thuế Việc kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho các chủ sở hữu

- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đích thu thuế còn chứa các thông tin về đất đai phục vụ quy hoạch, thống kê, quản

- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp (land title) của chủ đất

Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện pháp lý còn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp

lý đó Hệ quả pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn

bộ chủ quyền đất đai của ngời bán đợc chuyển cho ngời mua Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các quyền của ngời đó đối với đất

và các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch

3.2.2 Nguyên tắc của đăng ký Bất động sản

Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:

3.2.2.1 Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất

động sản, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhợng, sẽ cha có hiệu lực pháp lý nếu cha

đ-ợc đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

3.2.2.2 Nguyên tắc đồng thuận

Nguyên tắc đồng thuận: ngời đợc đăng ký với t cách là chủ thể đối với quyền (tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trớc đây trong hồ sơ đăng ký

3.2.2.3 Nguyên tắc công khai

Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai đợc công khai cho mọi ngời có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải đợc pháp luật bảo vệ

Trên thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai

ở một số quốc gia khác, đối tợng đợc phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở

Đức chỉ những ngời có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới đợc phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những ngời đ-

ợc chủ sở hữu cho phép mới đợc tiếp cận thông tin đăng ký của họ

3.2.2.4 Nguyên tắc chuyên biệt hoá

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (ngời có quyền cần đăng ký) và đối tợng (đất đai, bất động sản) phải đợc xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

- Việc chuyên biệt hoá các đối tợng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể Việc chuyên biệt hoá tài sản đăng ký đạt đợc trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tả chính xác đơn vị đăng ký

- Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký Việc xác định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thờng đợc thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân nh họ và tên, ngày sinh, mã số thẻ căn cớc, mã số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mã số xác định một tổ chức Tuy nhiên, tính chuyên biệt

hoá đối với các đối tợng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng đợc thoả mãn đầy đủ,

đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền đợc đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng)

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

3.2.3 Đơn vị đăng ký Bất động sản - thửa đất

3.2.3.1 Đơn vị đăng ký

Đơn vị đăng ký- thửa đất đợc hiểu là một phần bề trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, đợc coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với t cách là một đối tợng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất

Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất Trên thế giới đã hình thành các hệ thống đăng ký đất đai đa mục tiêu Nh ở châu

Âu có hệ thống Địa chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre) Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi

Thông thờng, đơn vị đăng ký là thửa đất (land parcel) , đợc định nghĩa là một phần liên

tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục M2 cho đến hàng ngàn

ha

3.2.3.2 Thửa đất

- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không đợc xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký đợc ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Cách ghi chép thông tin nh vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin khi số lợng các vụ giao dịch đợc đăng ký tăng lên

Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đòi hỏi về việc tổ chức thông tin theo các đối tợng quản lý nào ít biến động và dễ nhận biết Do tính chất không di dời đợc nên thửa đất là đối tợng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin

Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đã có một công cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu (Search Sheet), bảng này tổ chức thông tin theo thửa

đất Mỗi thửa đất là một mục (account) nhập thông tin Các thông tin của mỗi giao dịch

đợc đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy định đợc bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đã làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả hơn hẳn các hệ thống đăng

ký giao dịch của các nớc khác

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn

đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp (unique parcel identifier)

Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần đợc lập trong một hệ toạ độ thống nhất trên một vùng lãnh thổ lớn hoặc thậm chí trong phạm vi toàn quốc.

Nhng cũng cần nhấn mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện đợc trên cơ sở sơ đồ thả đất với các ranh giới đợc mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địa vật sẵn có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác

định toạ độ của chúng Một số nớc đang phát triển thờng xây dựng hệ thống đăng ký

đất đai của mình theo phơng thức tiệm tiến (incremental development/ progresive development) với u tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền đất đai của công dân với nhiều mức độ pháp lý khác nhau, từng bớc nâng cao chất lợng bản đồ và hoàn thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép

3.2.4 Đăng ký pháp lý

3.2.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch

a Khái niệm

Giao dịch đất đai (land conveyancing): là phơng thức mà các quyền, lợi ích và

nghĩa vụ liên quan đến đất đai đợc chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nhợng (release), và bất cứ

sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về đất rất đa dạng trong khuôn khổ các phơng thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà

đơn giản (simple ternancy agreement ), thuê nhợng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease

at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lãi (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán đất đai

Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,

nó thờng là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhợng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã đợc thực hiện, nhng các văn

tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền đợc các bên đem ra giao dịch Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phơng thức thanh toán, phơng thức bàn giao tài sản đợc thoả thuận thống nhất các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên Văn tự mua bán có thể không có ngời làm chứng, có thể có ngời làm chứng, có thể do ngời đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

Đăng ký văn tự: Là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch,

chủ yếu là mua bán đất đai và bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một

hệ thống đăng ký mà đối tợng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể đợc sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

b Tính chất

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch (deed), dù đợc đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với đất đai Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành

điều tra ngợc thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

c Phạm vi áp dụng

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thờng đợc đa vào sử dụng ở các nớc theo

xu hớng Luật La Mã và Luật Đức (the Roman Law and German law) nh Pháp, ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nớc khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh h-ởng của các quốc gia trên nh các nớc Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nớc châu Phi

và châu á

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch đợc áp dụng ở nhiều nớc trên thế giới

nh-ng mức độ thành cônh-ng và mức độ đợc xã hội chấp nhận rất khác nhau ở Anh, nh-ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đã đánh giá hệ thống đăng

ký văn tự giao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nên cho ngừng hoạt động” Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống

đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã đợc cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền

3.2.4.2 Đăng ký quyền (Registration of title)

a Khái niệm

Trong lĩnh vực đăng ký đất đai/ bất động sản, quyền đợc hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà ngời đợc giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan đợc đảm bảo thực hiện và hởng lợi

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn

tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch đợc đăng ký vào sổ Nói cách khác,

đối tợng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa đất

đai/ bất động sản và ngời có chủ quyền đối với đất đai/ bất động sản đó Quan hệ pháp

lý đợc đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của ngời đợc giao quyền Giao dịch đất đai/ bất động sản khi đợc thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó

- Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do

hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ đợc nhà nớc bồi thờng

3.3 Đăng ký bất động sản các nớc

3.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thợng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý đợc bảo đảm thông qua việc luật dành quyền u tiên pháp lý cho các giao dịch

đã đăng ký Tính công khai đợc đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng

có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin đợc nhanh chóng và rõ ràng Tơng phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990,

hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành

và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản (Minute Book)

- Hồ sơ gốc (Record Volume)

- Bảng tra cứu (Search Sheet)

Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) đợc gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Nh vậy một lợng lớn hồ sơ và giấy tờ phải đợc lu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng

ký và phục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi đợc đóng dấu đăng ký sé đợc đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho ngời nộp hồ sơ

3.3.2.Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ

Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhợng

có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ ngời nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch đợc triển khai lần

đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã đợc phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký đợc phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền u tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice) Các điều luật đợc chia thành 3 loại: quy định quyền u tiên theo trình tự (race statutes), quy định về quyền

u tiên theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race-notice statutes)

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền u tiên cho giao dịch đăng ký

tr-ớc Một giao dịch đợc đăng ký sẽ thắng một giao dịch cha đợc đăng ký dù cho giao dịch cha đăng ký đợc thực hiện trớc Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết ( notice) : không dành quyền u tiên cho trình tự đăng ký Ngời mua nếu không biết đợc (không đợc thông tin ) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà ngời ấy mua thì vẫn đợc an toàn về pháp

lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bớc phát triển lô gic với các quy định nh sau: Một ngời mua sau đợc quyền u tiên so với ngời mua trớc nếu không biết về vụ giao dịch trớc và ngời mua sau phải đăng ký trớc

Cũng nh đặc điểm chung của đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc u tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống

đăng ký chứng cứ về các quyền chứ cha phải bản thân các quyền Ngời mua vẫn phải

điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trớc và phải điều tra tại chỗ xem

ng-ời bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

3.3.3 Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đất đai ở Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã đợc duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch đợc đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) đợc rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Dutch Cadastre (Hệ thống địa chính Hà Lan) Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn

tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tơng tự nh một hệ thống

đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác

định chủ quyền (land adjudication) Việc xác định chủ quyền (land adjudication) ở

đây đợc hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa

đất đợc khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền (grant/establish a title) Xác

định chủ quyền đợc thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo

ra một quyền mới mà trớc đó cha có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nớc, do cơ quan nhà nớc thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu đợc của hệ thống (không tính thuế

đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính (finance automomy)

3.3.4.Hệ thống đăng ký quyền của Anh

ở Anh, do lịch sử sử dụng đất lâu dài nên hầu nh không thể tìm lại đợc chứng

cứ về chủ quyền gốc - đợc hiểu là chứng cứ hợp pháp về việc mảnh đất cụ thể đợc cắt

từ đất công (Crown land or State land) để giao cho một đối tợng cụ thể Các tài liệu mô tả, sơ đồ thửa đất, các dấu mốc hoặc địa vật dùng để xác định ranh giới trên thực địa cũng không đầy đủ, hoặc nếu có cũng không phải bao giờ cũng đảm bảo độ chính xác hay xác thực

Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin đăng ký lần đầu tiên vào hệ thống

đăng ký đất đai phải xem xét cả 2 khía cạnh chủ quyền (nội dung pháp lý) và ranh giới thửa đất (nội dung kỹ thuật) trên cơ sở tất cả các chứng cứ có thể có

3.3.5 Đăng ký quyền ở Scotland

Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland hoạt động rất hiệu quả xét trên góc độ đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, tính công khai và thuận tiện trong tiếp cận hệ thống, tuy nhiên chi phí đăng ký cho một vụ giao dịch ở Scotland đắt gấp 3 lần ở Anh (England) là nơi áp dụng hệ thống đăng ký quyền Mặt khác, nguồn nhân lực làm việc cho hệ thống dăng ký văn tự giao dịch ở Scotland không đáp ứng đợc khối lợng công việc lớn do có nhiều vụ giao dịch hàng năm Vì những lý do trên, chính quyền Scotland đã quyết định thay thế hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bằng

hệ thống đăng ký quyền Hệ thống đăng ký quyền đợc triển khai với các yêu cầu sau:

- Kế thừa u điểm của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch về các phơng diện đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận thuận tiện ;

- Tiết kiệm thời gian trong việc xử lý các vấn đề pháp lý và tiết kiện chi phí cho công dân;

- Phải đảm bảo tính liên tục trong giai đoạn chuyển tiếp;

- Phải đảm bảo lợi ích của các chủ đất lân cận khi tiến hành đăng ký quyền đối một mảnh đất cụ thể Giải pháp thực hiện việc này là tiến hành việc xác định quyền của các chủ lân cận ngay từ đầu và đông thời với việc xác định quyền của chủ sở hữu mảnh

đất đem đăng ký

3.3.6 Hệ thống đăng ký quyền của úc (Hệ thống Torrens)

Hệ thống này đợc Torrens đa vào sử dụng ở Nam Uc năm 1858, chịu ảnh ởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trơng đa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật Bất động sản Nam úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công (Crown land) khi đợc giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó

h-ở Nam Uc đất công (crown land) cha giao còn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập

đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lợng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Uc (Hệ thống Torrens):

- Bằng khoán đợc đảm bảo bởi Nhà nớc

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích đợc đăng ký và dự phòng cho đăng kyd biến động lâu dài

- Bằng khoán đất là một văn bản đợc trình bầy dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo