BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà nội 12/2007 thị trường bất động sản i- tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất tiờu dựng Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ tiền cỏc quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: "Bất động sản tài sản di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di, dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn hoá giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hố giá trị không coi BĐS) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác pháp luật quy định: Những đặc điểm chủ yếu BĐS Ngoài điểm khái niệm nêu trên, BĐS có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản hàng hố có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí BĐS địa điểm cụ thể, mơi trường kinh tế, trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng hàng hoá BĐS có ý nghiã vơ quan trọng giá trị giá BĐS Thứ hai, bất động sản loại hàng hố có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hoá BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu huỷ (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nơng nghiệp, BĐS vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hoá BĐS khác nhau, tuỳ theo loại BĐS cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS công tác quản lý, sử dụng BĐS Thứ ba, hàng hố bất động sản mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan tạo nên khan tính cá biệt hàng hố BĐS Mặt khác, đa dạng ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo chủ đầu tư kiến trúc sư, cơng trình sư nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) hàng hoá BĐS Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hố có đặc điểm này, với hàng hố BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hố BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hố BĐS điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hố BĐS Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ bám theo trục đường Thứ sáu, hàng hố bất động sản có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trò mình, nhà nước phải quan tâm đến BĐS, dó buộc phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trương, sách nhằm thực việc quản lý chúng Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, quốc gia có pháp luật đất đai đó, nhìn chung, BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, đòi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lí phải cao so với hàng hố thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phòng đòi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao 1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường bất động sản tổng hoà quan hệ giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hoá thị trường đất đai ln yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường bất động sản Các hình thái thơ sơ thị trường BĐS thông qua việc mua bán trao đổi có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập Ba Tư cổ Ngày trải qua nấc thang tiến hoá nhân loại, lực lượng thị trường, tức lực lượng cung cầu trở thành thực thể ngày đa dạng, tinh vi, phức tạp giống “bàn tay vô hình”, hướng dẫn lâu dài phân phối tài nguyên nguồn lực xã hội đến nơi sử dụng hiệu nhất, mà can thiệp thô bạo Nhà nước thị trường làm cho biến dạng trở nên khó điều khiển Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng hình thái tìm hiểu phương thức ứng xử người tham gia thị trường trở thành vấn đề lý thú hấp dẫn, thời đoạn chuyển sang kinh tế thị trường nước ta Thị trường BĐS hợp phần bắt buộc sản xuất hàng hố BĐS Nó đời phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hố BĐS Có nhiều định nghĩa cách hiểu khác thị trường BĐS Tuy nhiên cách hiểu khái quát phổ biến thị trường BĐS nơi tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu thực quan hệ chuyển dịch giá trị BĐS Tất quan hệ giao dịch BĐS thơng qua quan hệ hàng hố, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường BĐS Thị trường BĐS đời mà xã hội có trao đổi mua, giao dịch bán hàng hố BĐS Theo dòng lịch sử đất đai loại hàng hố BĐS Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, mà hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên quan hệ đất đai phát triển đất đai trở thành hàng hoá Như vậy, đời phát triển thị trường BĐS gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hoá tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế nội dung thị trường BĐS cách quan niệm phổ biến thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn, thị trường BĐS thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trường đất đai phận thị trường BĐS Vì vậy, gắn liền với đời phát triển thị trường BĐS Thị trường đất đai trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai dịch vụ gắn liền với hàng hóa Q trình trao đổi - mua quyền sử dụng đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác Bất động sản khác với hàng hố khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua người bán BĐS mà nơi diễn giao dịch liên quan đến BĐS cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do vậy, thị trường BĐS hiểu sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hố, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố không gian thời gian quan hệ giáo dịch BĐS diễn Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Hàng hoá BĐS loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt hàng hoỏ với địa điểm giao dịch Đối với hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hố giao dịch, hàng hố BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hố BĐS giao dịch Đó đặc điểm hàng hố BĐS: có vị trí cố định, khơng thể di dời Hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ đa dạng, trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), địa điểm với nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet tạo nên chợ giao dịch BĐS Quan hệ giao dịch BĐS kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua khâu như: - Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin BĐS giao dịch; - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin BĐS; - Đăng ký pháp lý Từ đặc điểm cho thấy: - Kiểm soát thị trường BĐS khơng thể với thị trường hàng hố khác bày bán sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc - Quan hệ giao dịch BĐS tiến hành thời gian ngắn, dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá cả, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện môi trường Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định; thời gian diễn khâu trình giao dịch kéo dài, tính rủi ro cao, muốn nâng cao tỷ lệ thành công giao dịch BĐS điều quan trọng tìm giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn khâu trình giao dịch - Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải trải qua đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường BĐS thức, có kiểm sốt Nhà nước Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng giao dịch bất động sản Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mòn hay khơng (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, xác định giá trị xác định giá trị hàng hố thông thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu BĐS vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặt khác, BĐS có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, đó, vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu BĐS Người ta di dời BĐS từ nơi sang nơi khác, di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực sang vùng khác, khu vực khác, đó, thị trường BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS đô thị, vùng q trình thị hố, trung tâm kinh tế, trị, văn hố, du lịch thường có quy mơ, trình độ phát triển cao so với vùng khác Từ đặc điểm cho thấy biến động quan hệ giao dịch BĐS thường diễn vùng, quan hệ cung cầu giá BĐS ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến thị trường BĐS vùng, khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá BĐS vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Mặc dù thị trường BĐS có nội dung phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thơng tin hàng hố bất động sản thị trường BĐS không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hoá khác Sự so sánh BĐS loại khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản khơng xác hàng hoá khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đo lường cách tương đối, khó xác) Bất động sản mang tính vùng khu vực, chúng khơng liền kề khơng phải tìm BĐS loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại BĐS có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo Đặc điểm dẫn đến vấn đề sau: - Giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh hoàn hảo, nhiều trường hợp giá sản phẩm đơn chiếc, đó, người bán có lợi độc quyền, nhờ thu lợi cao Giá độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền BĐS - Khi giá biến động tăng, tính độc quyền người cung tăng thêm làm giá BĐS đẩy lên cao tạo nên sốt giá Thị trường BĐS sôi động, dễ tạo nên sốt giá BĐS Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Đối với hàng hố thơng thường, quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu giá lại quay trở lại mức cân Tuy nhiên, hàng hoá BĐS, cầu tăng, cung BĐS phản ứng tăng nhanh loại hàng hố khác Đó đặc điểm BĐS thời gian để tạo chúng thường lâu để xây dựng cơng trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá theo hướng tăng lên, hình thành sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu BĐS, đặc biệt có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế kiểm soát gia tăng cầu BĐS khơng đáng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) Thứ sáu, thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hố BĐS khơng bày bán thị trường loại hàng hoá khác, người mua bán BĐS khơng có hội đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, BĐS thường có giá trị lớn, người mua bán BĐS thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán (trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy, thực giao dịch thị trường BĐS, cần phải có nhà tư vấn, mơi giới, người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với tham gia họ, giao dịch BĐS trở nên dễ dàng Thực tế cho thấy lực lượng tư vấn mơi giới phát triển vận hành thị trường BĐS hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS cao Do đó, phải coi tư vấn, môi giới giao dịch BĐS nghề chuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò tổ chức tín dụng tư vấn, mơi giới giao dịch BĐS tổ chức thực nghiệp vụ cho vay có bước thẩm định pháp lý cần thiết định giá BĐS Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảo đảm an toàn cho giao dịch BĐS Mọi BĐS Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch BĐS phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường BĐS ổn định an toàn Bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường BĐS, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm BĐS có giá trị lớn, đó, giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi lượng vốn lớn Lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định, thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định Những khủng hoảng tài giới dẫn đến khủng hoảng thị trường BĐS Khi BĐS sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó đòi, thế, tổ chức tài tín dụng bị phá sản Thứ chín, thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Sở dĩ BĐS thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán khơng thể đơn giản nhanh chóng loại hàng hoá khác Bất động sản yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng tính chất, khơng dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác công trình BĐS Đặc điểm đòi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để định hướng đầu tư ii- Phân loại thị trường bất động sản Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận để phân loại thị trường Thông thường người ta phân loại thị trường bất động sản theo cách:  Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản thị trường Dựa vào loại hàng hố bất động sản, người tâ phân chia thị trường bất động sẩn thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng dich vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp  Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ bất động sản giúp cho nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp  Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường: Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay gọi chung thị trường đất đai; Thị trường xây dựng cơng trình bất động sản để bán cho th (thị trường sơ cấp); Thị trường bán cho thuê lại bất động sản (gọi thị trường thứ cấp)  Phân loại theo mức độ kiểm soát nhầ nước: Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt Thị trường phi thức, hay thị trường khơng kiểm sốt iii- yếu tố thị trường bất động sản 1- Cầu phân loại cầu hàng hoá BĐS Cầu nhà đất khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả thành toán với mức giá định để nhận khối lượng nhà đất thị trường Sự xuất nhu cầu sử dụng dạng nhà đất mà người khơng tự thỗ mãn người tiêu dùng có khả tốn nhu cầu phải có thị trường để nhu cầu có khả tốn thực Cầu đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng, cơng trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng loại nhà cơng trình bất động sản khác Cầu nhà ở: cầu nhà kéo theo đất đai để xây dựng nhà Cầu đất nhà cầu xuất rộng rãi sôi động thị trường bất động sản Do thị trường nhà đất thị trường sôi động chủ yếu thị trường bất động sản Trên thị trường bất động sản, quan hệ thương mại, cầu nhà đất thơng thường , xuất cầu giả tạo người bn bán bất động sản Đó cầu nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất nhà để đầu trục lợi Điều làm tăng giả tạo nhu cầu nhà ở, gây căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà làm giá nhà đất tăng lên thời điểm định Có nhiều nhân tố biến số tác động đến thay đổi cấu bất động sản Sự gia tăng dân số áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu đất nhà Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu diện tích nhà hộ gia đình tăng lên Dân số tăng kéo theo quy mơ hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà tăng lên Sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng nhu cầu hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục dẫn đến làm tăng nhu cầu đất đai, vùng trung tâm Sự thay đổi mục đích sử dụng đất đai hoạt động sản xuất khác nhau, lĩnh vực khác làm nẩy sinh cấu cầu đất đai có thay đổi Cùng với q trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu loại đất làm cơng sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên nhiều Điều tác động đến làm thay đổi giá trao đổi loại đất, vị trí khác mục đích sử dụng Việc làm có thu nhập sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống Đó sở cho phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả tốn Khi thu nhập tăng nhu cầu nhà đất tăng lên rõ rệt Quá trình thị hố q trình tập trung dân cư vào đô thị mở rộng không gian thị Q trình tác động làm thay đổi cầu nhà đô thị, kết cấu cầu nhà đô thị nhà với chức làm văn phòng, thương mại, dịch vụ Mốt thị hiếu nhà ở, phát triển hồn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, sách phủ biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản Để đo lượng tác động nhân tố đến thay cầu, người ta sử dụng hẹ số co giãn Độ co giãn cầu bất động sản mối quan hệ so sánh tốc độ thay đổi cấu so với tốc độ thay đổi yếu tố tác động ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi yếu tố tác động 10 Đây thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hố quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ thức tun bố xố bỏ cấm vận Việt Nam Đó tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngồi chảy vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhân tố thúc đẩy gia tăng cầu bất động sản không đáp ứng cho nhu cầu thực mà lớn tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu cất trữ gửi tiết kiệm bối cảnh lạm phát phi mã, chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, bất động sản Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước chuyển về, số phải kể đến người xuất lao động thị trường nước đơng âu, điển hình người lao động Đức mang lượng ngoại tệ đáng kể sau chấm dứt hợp đồng lao động sát nhập Đông-Tây Đức Những nhân tố tạo gia tăng đột biến cầu đất đai, bất động sản nhân tố khởi đầu cho sốt thị trường BĐS năm 1993-1995 Cơn sốt nhà đất thành phố lớn, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắp tỉnh thành phố nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch giai đoạn tăng bình quân gấp 7-10 lần so với năm trước Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu chờ tăng giá Đến năm 1997-1998, ảnh hưởng khủng tài tiền tệ khu vực Châu á, nhà đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng khơng người đầu rơi vào tình trạng phá sản Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, hội xuất dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ, quy định sửa đổi luật đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền người sử dụng đất thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 2001-2010, quyền tỉnh, thành phố thực công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm quy hoạch Đó động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thơng tin quy hoạch để đầu đất đai đón trước quy hoạch Đó nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến cầu tạo sóng đầu thị trường nhà đất, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, dự thảo Luật đất đai thông qua, với quy định kiểm soát cung cầu đất đai thị trường bất động sản Từ Luật đất đai 2003 thức có hiệu lực với quy định chi tiết Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng đóng băng cục Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, bất động sản cơng nghiệp, nơng nghiệp, cơng trình hạ tầng bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao xuất tham gia vào giao dịch thị trường BĐS Tuy nhiên, giao dịch BĐS chủ yếu xoay quanh giao dịch đất nhà phổ biến mang tính chi phối tính chất hoạt động thị trường BĐS Thị trường nhà đất ở: Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền 18 sử dụng đất xuất thị trường giao dịch ngầm từ nhiều năm trước luật pháp chưa cho phép không thừa nhận quan hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự đời Luật Đất đai năm 1993, cho phép hộ gia đình, cá nhân phép chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tăng trưởng kinh tế bước vào giai đoạn mở cửa dòng đầu tư từ nước cộng hưởng tạo sốt thị trường nhà đất giai đoạn 19931995 Cơn sốt nhà đất thành phố lớn, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắc tỉnh thành phố nước Tổng lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch giai đoạn tăng bình quân gấp 7-10 lần so với năm trước với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu chờ tăng giá Đến năm 1997-1998, ảnh hưởng khủng tài tiền tệ khu vực Châu á, nhà đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm thị trường đóng băng vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 Đến cuối năm 2000 đầu năm 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước với xu hướng dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ thay đổi sách cho Việt Nam định cư nước mua nhà đất việc Nhà nước thực công bố công khai thay đổi quy hoạch đất đai phát triển đô thị tạo sóng đầu thị trường nhà đất Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Thị trường nhà đất trở nên sôi động lượng giao dịch giá nhà đất Theo số liệu điều tra từ quý I năm 2001 đến quý I năm 2002, số lượng hàng hoá BĐS nhà đất đưa vào giao dịch thị trường tăng lên từ 4-5 lần so với bình quân năm trước, với mức giá tăng bình quân từ 2-3 lần thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn sơi động, thị trường cho th nhà trầm lặng Thị trường nhà cho thuê chủ yếu tồn quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ năm trước đây, thị trường nhà cho thuê người nước ngoài, cho thuê nhầ học sinh người lao động ngoại tỉnh Nhìn chung động lực kinh tế thị trường cho thuê nhà chưa có sức hấp dẫn người cho thuê người thuê, doanh nghiệp chưa quan tâm vào đầu tư phát triển nhà cho thuê Thị trường bất động sản công nghiệp: Từ thực mở cửa kinh tế với sách khuyến khích đầu tư nước ngồi q trình chuyển đổi cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hố đại hố, thị trường BĐS cơng nghiệp bắt đầu hình thành với đời công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp Đến nước có 130 khu công nghiệp tập trung nhiều khu công nghiệp vừa nhỏ thực chế độ cho doanh nghiệp thuê đất sở hạ tầng làm mặt sản xuất Thực chương trình đổi xếp lại doanh nghiệp nhà nước, đến có hàng ngàn doanh nghiệp thực cổ phần hoá, bán khoán cho thuê đưa khối lượng lớn diện tích đất đai nhà xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp Mặc dù năm qua, thị trường đất nhà sôi động trạng thái cung nhỏ cầu, song thị trường đất đai BĐS cơng nghiệp có phần ngược lại Hiện nhiều khu công nghiệp đầu tư xây dựng sở hạ tầng hồn chỉnh song diện tích cho th chiếm tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp lấp đầy thiểu số; số khu công nghiệp phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm chưa khởi động Mặc dù việc đầu tư phát triển hạ tầng cho thuê lại đất khu công nghiệp doanh nghiệp thực hiện, song Nhà nước giữ vai trò điều 19 tiết hoạt động thị trường BĐS cơng nghiệp thơng qua sách cho th đất, thơng qua cơng tác quy hoạch chương trình định hướng kêu gọi, thu hút nhà đầu tư Tuy thị trường BĐS công nghiệp không sôi động, song biến động thị trường bất động sản nhà đất ở, gia tăng giá nhà đất gây ảnh hưởng có tác động trực tiếp đến việc thực cơng tác đền bù chuyển đổi từ loại đất khác thành đất công nghiệp Thị trường đất đai bất động sản nông nghiệp năm gần bắt đầu hình thành phát triển nhờ đời phát triển loại hình kinh tế trang trại nơng nghiệp Nhà nước khuyến khích người sản xuất nơng nghiệp thực dồn điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hố, sản xuất hàng hố hình thức phát triển kinh tế trang trại nông nghiệp Thông qua mức hạn điền giao đất sách quản lý trang trại, Nhà nước kiểm sốt việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai đai nơng nghiệp khơng mục đích sản xuất Nhà nước cho phép người giao đất nơng nghiệp sử dụng khơng có hiệu người chuyển sang làm công việc khác quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại Trên thực tế, hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế trang trại diễn song hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái hoạt động đầu tư giao dịch bất động sản nông nghiệp Một số vùng ven khu đô thị, khu du lịch vùng q trình chuẩn bị thị hố hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn sơi động khơng mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu đất đai để chờ hội chuyển đơi mục đích sử dụng đất đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh du lịch dịch vụ Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông nghiệp khu vực bị chi phối mạnh mẽ giao dịch thị trường BĐS nhà ở, đất dịch vụ Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, cơng sở dịch vụ bắt đầu xuất phát triển nhà cáo tầng cho thuê văn phòng thành phố lớn, nơi tập trung đơng văn phòng đại diện, sở giao dịch cơng ty ngồi nước, tổ chức quốc tế Một số cơng trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí đầu tư phát triển thuê mặt kinh doanh thương mại dịch vụ Phần lớn nhà mặt đường thuộc khu vực trung tâm thành phố trở thành nguồn cung bất động sản thị trường cho thuê văn phòng, công sở dịch vụ Mặc dù thị trường cho th văn phòng cơng sở dịch vụ hình thành phát triển quy mơ nhỏ, phân tán, song có nhiều tiềm phát triển nhanh ổn định Tuy nhiên, biến động thị trường nhà đất có tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển khai tác nguồn bất động sản sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn phòng dịch vụ Vai trò Nhà nước thị trường cho th bất động sản văn phòng, cơng sở dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch sách cung đất đai cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS tham gia vào nguồn cung thị trường Thị trường chấp đất đai bất động sản: Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân phép chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất để vay vốn tổ chức tín dụng Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 2001 mở rộng cho phép tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho thời gian thuê có 20 quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất để vay vốn tổ chức tín dụng Với quy định đó, thị trường chấp đất đai BĐS phát triển rộng rãi, phổ biến bước đầu phát huy tác dụng tích cực việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh người sử dụng đất đai BĐS Tuy nhiên, việc chấp quyền sử dụng đất chấp nhận sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, thị trường giao dịch chấp BĐS gắn liền với chấp giá trị quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn hạn chế hai bên: người cung cấp tín dụng người sử dụng đất sẵn sàng tham gia v- vai trò nhà nước thị trường bất động sản 1.1 Vai trò thị trường bất động sản Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường BĐS nơi gặp gỡ cung cầu BĐS, cầu nối sản xuất tiêu dùng BĐS Đó nơi thực trình tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng cho hoạt động kinh doanh thân BĐS Thị trường BĐS nơi thực chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS) từ hình thái giá trị sang vật (đối với người tiêu dùng BĐS) Khi thị trường BĐS không thông suốt, ngưng trệ, chuyển hố gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất chu kỳ sản xuất Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng BĐS cho sản xuất nhờ mà đẩy mạnh sản xuất Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước hết, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thân q trình tăng vốn đầu tư cho phát triển phát triển nó, tăng lên tài sản cố định xã hội, nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Thứ hai, thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn, cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, giao dịch chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh BĐS giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Khi thực chấp BĐS, nguồn vốn tăng lên gấp đơi nhờ đó, huy động vốn nhàn rỗi mà BĐS sử dụng phát huy tác dụng Góp vốn liên doanh BĐS cách tạo vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngồi, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước Sự phát triển thị trường BĐS diễn theo hướng: Một là, tăng lượng hàng hoá BĐS thị trường giao dịch Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch làm cho khối lượng giao dịch nhiều trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại… Cả hướng phát triển thị trường BĐS dẫn đến góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường 21 nước, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung quốc gia thể thống loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường BĐS Do đó, phát triển thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất thị trường thị trường chung quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển, yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển Khi đó, thị trường sức lao động thị trường loại hàng hố có hàng hố đầu vào cho thị trường BĐS phát triển theo tương ứng Trong hội nhập quốc tế, thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước cách vượt khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho chủ thể người nước tham gia giao dịch BĐS nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh chí, cư trú sinh sống Thơng qua mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng hiểu biết lẫn nước, dân tộc Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội Thị trường bất động sản, có thị trường đất đai, ln gắn liền với sách đất đai quốc gia nào, thị trường BĐS thị trường quan trọng lẽ góp phần tạo ổn định xã hội Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh (đặc biệt thị trường đất đai) sách đất đai không phù hợp, dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá làm cho giá lên xuống thất thường Điều tác động xấu đến niềm tin người dân chủ trương, sách, hạn chế phát triển BĐS, đó, ảnh hưởng đến sản xuất đời sống người hoạt động xã hội nói chung Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh góp phần điều hồ cung cầu, bình ổn giá BĐS, góp phần làm cho xã hội ổn định Thực tiễn hoạt động thị trường BĐS ngầm đầu năm qua nước ta minh chứng điều Thị trường khơng có kiểm soát Nhà nước, nạn đầu đất đai gia tăng khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hồi nghi sách đất đai, mối quan hệ đất đai, nhà có nhiều biểu tiêu cực Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi cơng nghệ sản xuất đó, khơng góp phần đáp ứng cho sản xuất mà đáp ứng cho tiêu dùng nhân dân thơng qua cơng trình phục vụ cho hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hố, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, góp phần thoả mãn nhu cầu ngày cao nhân dân nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt… Thị trường BĐS phận thị trường xã hội, đó, phát triển thị trường tác động mạnh mẽ đến phát triển thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hố, nói chung tác động tốt đến phát triển thị trường chung đáp ứng nhu cầu đa dạng người, qua mà nâng cao đời sống nhân dân Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách bất động sản 22 Chỉ có thơng qua hoạt động thị trường đất đai, thị trường BĐS, ta thấy rõ bất cập sách, đặc biệt đất đai, từ để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội, thực chủ yếu qua thị trường, đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước thấy rõ bất cập sách hệ thống quản lý đất đai Qua đó, Nhà nước đổi mới, bổ sung hồn thiện, khơng sách, mà công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm BĐS, tình trạng hành hố quan hệ dân đất đai 1.2 Vai trò quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản Để quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm sốt q trình quản lý, sử dụng cải tạo đất đai, nhà Sự kiểm sốt Nhà nước có vai trò to lớn sau đây: - Qua kiểm sốt để đôn đốc việc thực nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng quy định Nhà nước ngành, lĩnh vực, địa phương, doanh nghiệp nước - Kiểm soát để phát cân đối, thiếu đồng trình thực mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội ngành, cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hồn chỉnh - Qua kiểm sốt mặt yếu công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội quan quản lý Nhà nước - Nhà nước phải thực chức kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước đơn vị, tổ chức cá nhân xã hội cho có hiệu - Trong kinh tế thị trường, Nhà nước phải giám sát việc chấp hành pháp luật, sách quy chế quản lý Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn mặt tiêu cực thị trường ảnh hưởng đến kinh tế theo định hướng vạch - Nhà nước thực chức kiểm sốt để đảm bảo cơng xã hội sản xuất kinh doanh, lưu thông phân phối, tiêu dùng tích lũy ngành, vùng, lĩnh vực, địa phương nước Kiểm soát với chức quản lý khác Nhà nước, để thực thắng lợi mục tiêu phát triển Chức gắn bó mật thiết với quan quản lý chuyên ngành quản lý đất đai, quản lý nhà Đối với thị trường nói chung Nhà nước xuất từ xã hội có phân chia giai cấp Vấn đề Nhà nước nói chung, vai trò quản lý Nhà nước kinh tế nói riêng vấn đề vừa cổ điển vừa đại Là vấn đề cổ điển khơng phải vai trò Nhà nước kinh tế đặt ra, mà nhà kinh tế kinh điển nghiên cứu từ lâu Là vấn đề đại lẽ hôm tồn nhiều tranh luận đặt xoay quanh vấn đề xác định nội dung Nhà nước quản lý kinh tế Vai trò Nhà nước quản lý kinh tế lý luận thực tiễn khẳng định Mô hình tổng hợp “thị trường Nhà nước” mơ hình phổ biến nhiều quốc gia giới Trong lý luận thực tiễn, đặt câu hỏi: Nhà nước có nên tham gia quản lý kinh tế hay không? mà thường đặt câu hỏi: Nhà nước thực 23 quản lý nhà nước kinh tế nào? Định hướng tác động Nhà nước phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích tầng lớp xã hội? Trong mơ hình kinh tế hỗn hợp “Thị trường Nhà nước”, nhiều người nhấn mạnh tính mặt thị trường: tích cực tiêu cực Phân tích mặt tích cực kinh tế thị trường cho thấy: chúng kích thích tính động, sáng tạo chủ thể kinh tế, nhờ khai thác có hiệu tiềm kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học cơng nghệ, cải tiến hình thức tổ chức quản lý góp phần thoả mãn nhiều mặt, nhiều vẻ khác cho tiêu dùng cá nhân cho sản xuất kinh doanh; tạo tính mềm dẻo, linh hoạt có khả thích nghi cao trước thay đổi điều kiện kinh tế Phân tích mặt trái kinh tế thị trường, khuyết tật phổ biến như: vấn đề xuất độc quyền, chạy theo lợi ích khác biệt nên xuất ngoại ứng, đầu tư vào khu vực cơng cộng, phân hố giàu nghèo cao, chênh lệch trình độ phát triển lớn nông thôn thành thị, miền núi đồng bằng, tư tưởng chạy theo đồng tiền làm tha hoá người vv Nước ta bước vào kinh tế thị trường thời gian chưa lâu, đủ để thử nghiệm, nhìn nhận khuyết tật, hạn chế kinh tế thị trường (như phân hoá giàu nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việc làm mức độ lớn, tài nguyên môi trường bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao Nhiều người cho mơ hình “Thị trường Nhà nước” nước phát triển - nơi có kinh tế thị trường thiết lập hàng trăm năm - vai trò Nhà nước chủ yếu khắc phục khuyết tật kinh tế thị trường, nước phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật Từ đó, việc nâng cao hiệu quản lý Nhà nước kinh tế nước phát triển công việc vừa cấp bách lại vấn đề phức tạp khó khăn Vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Như phân tích trên, thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng đáng kể đặc điểm như: thị trường khơng hồn hảo; cung phản ứng chậm so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu chi phối pháp luật Nhà nước Chính đặc điểm dẫn đến khuyết tật thị trường BĐS Những thông tin thị trường BĐS thường không công khai, khơng sẵn có, thiếu đồng Giữa người mua người bán thường có thơng tin khơng giống Những người tham gia thị trường thường thiếu thông tin tầm vĩ mô qui hoạch, thông tin tác nghiệp, gắn với BĐS định Ngồi ra, người tham gia thị trường BĐS chưa thật đầy đủ thông tin pháp luật kinh doanh BĐS Kinh nghiệm nhiều nước giới cho thấy, khủng hoảng kinh tế tài thường đơi với khủng hoảng thị trường BĐS Thơng thường xảy khủng hoảng lúc thị trường BĐS "đóng băng" Vốn đầu tư vào BĐS thường lớn, cung vượt cầu, hàng hố BĐS khơng bán được, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên nhà kinh doanh Khơng thể để BĐS nằm đó, "đóng băng" vậy, vốn vay ngân hàng đến kỳ toán tiền lãi ngân hàng, ngày tăng lên, nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, khơng trường hợp bị ngân hàng phát mại Tình hình dẫn đến cho kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản 24 Những khuyết tật thị trường BĐS tự người khắc phục Chúng đòi hỏi phải có quản lý, điều tiết Nhà nước lợi ích chung kinh tế Vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường BĐS thể trước hết chủ trương, đường lối sách Đảng Nhà nước phát triển thị trường BĐS Cũng nhờ cho phép xuất quan hệ giao dịch BĐS, văn pháp luật Nhà nước tạo hành lang pháp lý để giao dịch đất đai trở thành quan hệ giao dịch công khai, khuôn khổ kiểm soát nhà nước tạo thị trường BĐS thức Vai trò trì, điều tiết nhà nước thị trường BĐS thể việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai mục đích, thực trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng khai thác hợp lý đất đai cách có hiệu tiết kiệm, theo định hướng ổn định lâu dài Đây đặc tính vai trò vượt trội Nhà nước việc hình thành định hướng phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường 1.3 Nội dung quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản Khái quát chung Chức quản lý Nhà nước kinh tế thị trường bao gồm: - Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm sở cho quyền tự hoạt động kinh doanh dân cư, doanh nghiệp, kể tổ chức kinh tế nước hoạt động nước - Can thiệp vào hoạt động không hiệu thị trường thông qua quản lý kiểm soát giá cả, thuế xuất nhập v.v - Đảm bảo ổn định trị xã hội điều kiện kinh tế vĩ mô - Tiến hành xây dựng chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Thực việc phân bổ, quản lý nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội - Đảm bảo công bằng, phân bổ nguồn lực hợp lý, thực công cụ phân phối lại thuế, thực biện pháp bảo trợ xã hội Nghiên cứu vấn đề này, nhiều người nêu khái quát chức Nhà nuớc kinh tế thị trường là: - Chức kiến tạo môi trường (chính trị, đối ngoại, pháp lý, kinh tế, xã hội ); - Chức điều tiết kinh tế (như sách thuế, tín dụng, sử dụng sức mạnh kinh tế Chính phủ); - Chức kiểm sốt hoạt động kinh tế thông qua công cụ, thiết chế kinh tế Nội dung quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản Có nhiều quan niệm khác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, song quan niệm hướng tới có chung cách hiểu thống quản lý Nhà nước thị trường BĐS tác động liên tục thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý Nhà nước (quy hoạch kế hoạch hoá, luật pháp sách kinh tế) để kiểm sốt, điều tiết hành vi chủ thể tham gia hoạt động thị trường BĐS nhằm đưa thị trường BĐS vận động phát triển theo mục tiêu định hướng Nhà nước 25 Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản làm tăng tính hữu hiệu tác động Nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi chủ thể tham gia thị trường BĐS sớm đạt mục tiêu định hướng đặt Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, hoàn thiện nội dung quản lý vấn đề cốt lõi mang tính định Những nội dung chủ yếu quản lý nhà nước phát triển thị trường BĐS là: ■ Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường bất động sản Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, bất động sản Cùng với hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị cụ thể hoá hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn luật việc điều tiết quan hệ BĐS lĩnh vực khác có vai trò quan trọng, đảm bảo cho văn pháp luật thực thi sống Ban hành hoàn thiện sách, giải pháp, hệ thống định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản - Ban hành sách tài chính, thuế đăng ký BĐS, với loại hình giao dịch BĐS khung giá đất, khung giá nhà… - Ban hành sách đền bù, bồi thưởng, giải toả, giải phóng mặt thu hồi đất - Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán - Ban hành quy định đăng ký hành nghề kinh doanh loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS ■ Xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội định hướng chiến lược cụ thể hoá định hướng Chúng cơng cụ chủ yếu quản lý nhà nước BĐS, cứ, sở quan trọng cho phát triển thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào sở để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS thị trường BĐS đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi tính hiệu ■ Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Khác với thị trường hàng hố thơng thường, nơi gặp gỡ người mua người bán với diện hàng hoá giao dịch, thị trường BĐS phải giao dịch sàn giao dịch Thực chất sàn giao dịch "chợ" BĐS Khởi đầu, chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch thị trường, nhiên trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng tổ chức điều tiết Khơng thể để sàn giao dịch tự phát hình thành hoạt động tự thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống sàn giao dịch theo hướng xã hội hố, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp 26 cầu, để thị trường tiềm trở thành thực ■ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản - Tổ chức máy quản lý BĐS từ Trung ương xuống địa phương Bộ trực tiếp thực chức quản lý BĐS? Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính? - Tổ chức quan chuyên quản lý thị trường BĐS: Trung ương, uỷ ban quản lý thị trường BĐS, địa phương các quan quản lý thị trường chịu lãnh đạo trực tiếp UBND cấp - Tổ chức tổ chức dịch vụ cơng hồn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch BĐS VI- Giá trị giá BĐS 6.1 Giá trị yếu tố cấu thành giá trị Phân biệt giá cả, giá trị chi phí Giá trị tâm điểm hoạt động kinh doanh BĐS Thuật ngữ giá trị thường sử dụng không chuẩn xác ngơn ngữ nói, kinh tế có ý nghĩa đặc biệt, phân biệt với khái niệm có liên quan giá chi phí Thuật ngữ giá thường xem giá bán giá giao dịch, ẩn ý trao đổi; giá kiện kèm giao dịch BĐS Giá thể số lượng mà người mua cụ thể đồng ý trả người bán cụ thể đồng ý chấp nhận hoàn cảnh xung quanh giao dịch họ Thuật ngữ chi phí sử dụng liên quan đến việc sản xuất BĐS, khơng dùng trao đổi, chi phí tượng kèm ước lượng Người ta thường phân biệt chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Chi phí xây dựng giá đấu thầu xây dựng thường bao gồm chi phí lao động trực tiếp chi phí vật chất cộng với chi phí gián tiếp hợp đồng Chi phí phát triển chi phí để tạo BĐS, bao gồm chi phí đất, chi phí để đ ưa đất đai vào tình trạng hoạt động hiệu quả, khác biệt với chi phí xây dựng cơng trình Chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận đòi hỏi đền bù cho người kinh doanh thời gian rủi ro kèm trình tạo BĐS Các chi phí liên quan đến BĐS thường có quan hệ trực tiếp tới giá hàng hố dịch vụ thị trường cạnh tranh Ví dụ, chi phí vật liệu làm mái nhà, cơng thợ nề, phí kiến trúc vật liệu làm giàn dáo xác định tác động qua lại cung cầu khu vực cụ thể dễ bị ảnh hưởng lực lượng XH, kinh tế, phủ mơi trường Các mối quan hệ giá cả, thị trường chi phí có quan hệ với thuật ngữ giá trị Giá trị có nhiều nghĩa hoạt động kinh doanh BĐS Việc áp dụng định nghĩa phụ thuộc vào bối cảnh việc sử dụng Trong thơng trường, giá trị thường thừa nhận dự báo lợi ích nhận tơng lai Bởi giá trị thay đổi theo thời gian, định giá giá trị phản ánh thời điểm cụ thể Giá trị thời điểm cho trước thể giá trị mặt tiền bạc tài sản, hàng hoá, dịch vụ người mua người bán Để tránh nhầm lẫn người ta không dùng thuật ngữ giá trị mà thay vào họ sử dụng từ “ giá trị thị trư- 27 ờng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị định giá” thuật ngữ cụ thể khác giá trị Giá trị thị trường trung tâm phần lớn giao dịch thị trường việc ước lượng giá trị thị trường mục tiêu phần lớn hoạt động định giá 6.2 Khái niệm chất giá trị thị trường Thế giá trị thị trường? Khi người ta sử dụng từ thường họ muốn nói “số tiền nhận từ người nhiều người sẵn lòng mua hàng hố người sẵn sàng đem bán” khơng có cưỡng chế đến người bán người mua tham gia vào giao dịch Người bán bán ơng ta nhận số tiền ơng ta đòi hỏi người mua mua ông ta cho giá phải Họ người tham gia tình nguyện vào giao dịch họ xem xét việc giao dịch ưu thân họ Việc biểu “giá trị thị trường” xác định nhiều cách, nhng điều quan trọng hiểu rõ khái niệm khơng phải nhớ hình thức cụ thể từ Sự khan làm tăng giá trị hàng hóa Ví dụ, khơng khí lành có nhiều bề mặt trái đất người ta sử dụng cách tự khơng tiền, nhng hầm mỏ thiếu khơng khí lành, trở thành vơ giá người ta phải trả nhiều tiền để bảo đảm cung cấp khơng khí lành cách thờng xuyên Nguyên lý tương tự áp dụng thị trường BĐS yếu tố khác không đổi, việc cung loại tài sản cụ thể tăng lên làm cho giá trị thị trường giảm ngợc lại Trong giới thực yếu tố khác không đổi ln tìm thấy cung cầu thay đổi đồng thời Tuy nhiên, khái niệm giá trị quan trọng, nói đến giá trị hàng hố thời điểm nghĩa giá giao dịch lợng cung cầu Do đó, giá trị vật phẩm cho biết số mức độ khan vật phẩm độ thoả mãn so sánh với hàng hoá khác Như vậy, lý thuyết người hy vọng người trả nhiều tiền cho hàng hố mà có ích hàng hoá khác, thực tế điều khơng phải ln nh vậy, lý thuyết thực tế thờng xem hai cực cách xa Thực tế thờng dựa hiểu biết khơng hồn hảo, điều dẫn đến biểu khơng bình thờng người trả giá cao cho hàng hố có ích, lý thuyết xem xét tình hình lý tởng xảy sống thực Để xác định giá trị thị trường BĐS cần kiểm tra giá tất BĐS mà tất người mua xem xét Trước mua hàng hoá người mua thường tự định giá Nếu giá đòi thấp định giá người mua họ cho đáng giá để mua Nếu giá đòi cao định giá chủ quan người mua họ khơng cảm thấy có giá trị khơng mua Giá trị chủ quan giá trị chủ thể người liên quan Điều thấy người có giá chủ quan ban đầu thấp giá đòi thờng xem xét lại giá theo chiều hớng nâng lên để mua hàng hoá họ cần Khi hàng hố có giá trị khác cho người khác nhau, giá trị thay đổi cho cá nhân tuỳ thuộc vào hồn cảnh cần thiết Ví dụ, lon bia khơng có giá trị người rượu, có giá trị người uống thờng xuyên đáng giá cho người vừa chơi nhiều ván cầu lơng sơi nổi, nhng khơng có giá trị trí giá trị âm người ông 28 ta vừa uống mời lon bia Hoàn cảnh thay đổi người thơng minh nắm lấy hội để đa vào tính tốn q trình định Thị trường BĐS, thị trường khác, bao gồm hàng loạt giá trị chủ quan chúng thường thay đổi Các giá trị chủ quan người mua người bán kết hợp tác động qua lại để đưa mức giá trị chung Giá hàng hoá thị trường phụ thuộc vào tác động qua lại tới điểm số lượng người mua tiềm số lượng người bán tiềm Thuật ngữ giá trị thị trường có tầm quan trọng to lớn việc kinh doanh BĐS Một tổng lớn vốn vay vốn tự có cam kết hàng năm cho hoạt động đầu tư BĐS tiền vay chấp dựa sở ước lợng giá trị thị trường BĐS Thuế BĐS, thuế thu nhập quy định pháp luật khác phản ánh hoạt động hành liên quan đến vấn đề giá trị thị trường Trong hầu hết lĩnh vực ngành BĐS quy định địa phương, Nhà nước, xem xét giá trị thị trường điều quan trọng sống ổn định kinh tế Định nghĩa giá trị thị trường người định giá khách hàng mà họ phục vụ phải hiểu cách rõ ràng truyền thông Tuy nhiên định nghĩa giá trị thị trường sử dụng định giá BĐS thể miền tin giả định thương trường chất giá trị khác Giá trị thị trường khái niệm đơn giản Nó giá trị khách quan tạo kiểu tập hợp thị trường Các định nghĩa hịên giá trị thị trường phản ánh trường phái khác điểm sau: Tiền tệ tương đương đối nghịch với tương đương tiền tệ (vàng) Tài sản thực đối nghịch với BĐS Giá đối nghịch với giá cao Giá có khả đối nghịch với giá cao 6.3 Giá trị cân đối nghịch với giá thị trường Mặc dù khác quan điểm cá nhân định nghĩa giá trị thị trường, nh ưng họ đồng ý giá trị thị trường kết qủa điều chỉnh tập hợp giá trị người tham gia thị trường, từ điều chỉnh tách biệt Ước lượng giá trị thị trường phải dựa quan sát khách quan tập hợp hành động thị trường Bởi thước đo tiêu chuẩn hoạt động tiền mặt, gia tăng giảm giá trị thị trường bị gây cách toán khoản khác đo giá trị tiền mặt Định nghĩa giá trị thị trường nhiều tổ chức định giá sử dụng sau: Giá có khả vào ngày cụ thể tiền mặt đơn vị tương đương tiền mặt đơn vị chuyển đổi quý quyền BĐS cụ thể bán sau quảng cáo cách hợp lý thị trường cạnh tranh tất điều kiện đòi hỏi bán công bằng, với người mua người bán hành động cách thận trọng, hiểu biết, lợi ích bán, giả định hai khơng bị cưỡng ép Định nghiã sau giá trị thị trường sử dụng tổ chức quản lý tài liên bang Mỹ Giá BĐS đưa vào thị trường cạnh tranh mở tất điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, người bán người mua bên hành 29 động cẩn thận hiểu biết, giả định giá không bị ảnh hưởng kích thích mức ẩn ý định nghĩa hoàn tất việc bán vào ngày cụ thể việc chuyển BĐS từ người bán sang người mua điều kiện nhờ đó: Người mua người bán có động điển hình Cả bên có thơng tin tốt tư vấn tốt, hành động theo cách họ cho có lợi cho Thời gian quảng cáo phù hợp thị trường mở Việc toán thực tiền mặt xếp tốn so sánh Giá thể việc xem xét bình thường tài sản bán không bị ảnh hưởng việc tốn đặc biệt kích thích nhượng bán bảo trợ người liên quan đến việc bán Định nghĩa tương thích với định nghĩa giá trị thị trường từ điển định giá BĐS Định nghĩa giá trị thị trường tìm thấy nhiều tài liệu Các loại giá trị khác  Giá trị sử dụng Đây khái niệm dựa sức sản xuất hàng hoá kinh tế Giá trị sử dụng giá trị mà BĐS cụ thể có sử dụng cụ thể, thể giá trị BĐS đóng góp vào doanh nghiệp  Giá trị đầu tư Trong giá trị thị trường tập trung vào việc sử dụng cụ thể BĐS, giá trị đầu t thể giá trị đầu tư cụ thể nhà đầu tư cụ thể Nh sử dụng nhiệm vụ định giá giá trị đầu tư giá trị đầu tư người đầu tư cụ thể dựa yêu cầu đầu tư người Đối nghịch với giá trị thị trường, giá trị đầu tư giá trị cá nhân, không thiết giá trị thơng trường Giá trị đầu tư tìm kiếm người mua tiềm đầu tư có BĐS tạo thu nhập người phát triển BĐS  Giá trị hoạt động (going-concern value) Giá trị hoạt động giá trị BĐS trình khai thác hoạt động Giá trị hoạt động xem tổng giá trị tài sản, bao gồm BĐS tài sản cá nhân vơ hình đóng góp vào giá trị kinh doanh Định giá giá trị hoạt động thường thực để định giá khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thơng mại số tài sản tương tự Đối với tài sản vậy, BĐS vật chất phần thiếu kinh doanh hoạt động Có thể khó tách biệt giá trị thị trường đất cơng trình đất từ tổng giá trị kinh doanh, việc phân đoạn phần cấu phần thực không thực giá trị thường yêu cầu quy định nhà nước.Chỉ người có kinh nghiệm định giá làm nhiệm vụ 30  Giá trị lợi ích cơng cộng Giá trị lợi ích cơng cộng thuật ngữ chung bao gồm tập hợp khái niệm giá trị liên quan đến sử dụng cao tốt BĐS sử dụng không mục đích kinh tế bảo tồn bảo toàn  Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm dựa chi phí thay hay chi phí tái tạo phần vật chất đối tợng mát may rủi Giá trị bảo hiểm phần giá trị tài sản nhóm tài sản biết công nhận điều khoản sách bảo hiểm áp dụng cho mát  Giá trị ước lượng Giá trị ước lượng áp dụng đánh thuế xem giá trị tài sản theo quy định hồ sơ thuế Giá trị ước lượng khơng phù hợp với giá trị thị trường, thường tính quan hệ với sở giá trị thị trường 6.4 Các yếu tố cấu thành giá bất động sản Giá trị không cố hữu hàng hố, dịch vụ mà gán cho Nó tạo suy nghĩ cá nhân người tạo thị trường Mối quan hệ tạo nên giá trị phức tạp, giá trị thay đổi nhân tố ảnh hưởng đến giá trị thay đổi Thường có nhóm nhân tố kinh tế phụ thuộc lẫn tạo nên giá trị: thoả dụng, khan hiếm, mong muốn sức mua hiệu Cả nhân tố phải thể BĐS để có giá trị  Sử thoả dụng Thoả dụng khả sản phẩm thoả mãn mong muốn nhu cầu người Tất tài sản phải có thoả dụng người thuê, người đầu tư sở hữu, người chiếm hữu- sở hữu Giá trị tiện nghi liên quan đến mong muốn thoả mãn người chiếm hữu- chủ sở hữu người chiếm hữu- thuê Giá trị người cho thuê chuyển đổi thành thu nhập dạng tiền thuê, Các lợi ích BĐS tạo thu nhập thường đo luồng tiền ảnh hưởng thoả dụng đến giá trị phụ thuộc vào đặc điểm BĐS Quy mô sử dụng, thiết kế, vị trí hình thức cụ thể khác thoả dụng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS Các lợi ích quyền sở hữu BĐS dẫn xuất từ nhóm quyền mà người sở hữu có Sự hạn chế quyền sở hữu ngăn cản luồng lợi ích dó làm giảm giá trị BĐS Tương tự BĐS đạt giá trị cao thể cách hợp pháp chức hữu ích Các quy định mơi trường, quy định phân vùng, hạn chế chứng thư, hạn chế khác quyền sở hữu thêm vào khấu giá trị thoả dụng BĐS  Sự khan Sự khan thiếu hụt cung dự báo hàng hoá dịch vụ cầu Nhìn chung, cầu cố định, khan hàng hố làm cho có giá trị, ví dụ đất đai nói chung có sẵn, nhng đất đai mong muốn sử dụng tốt tơng đối khan hiếm, giá trị lớn Khơng có đồ vật bao gồm BĐS có giá trị trừ khan nhân lên 31 với việc thoả dụng Khơng khí ln có mức độ thoả dụng cao, nhng lại khơng có giá trị kinh tế định rõ sẵn có  Sự mong muốn Sự mong muốn ớc muốn người mua với đồ vật để thoả mãn nhu cầu người ( ví dụ, chỗ nơng náu, quần áo, thức ăn, tình bạn bè) mong muốn cá nhân nhu cầu cho sống Sự mong muốn với thoả mãn khan xem xét liên quan đến sức mua  Sức mua hiệu Sức mua hiệu qủa khả cá nhân nhóm để tham gia vào thị trường để có hàng hoá dịch vụ tiền vật tương đương với tiền Một ước lượng hiệu lực giá trị BĐS bao gồm đánh giá xác khả thị trường để trả cho BĐS Cung cầu Sự tác động qua lại nhóm yếu tố tạo nên giá trị phản ánh nguyên lý kinh tế cung cầu Sự thoả mãn hàng hố, khan sẵn có, mãnh liệt mong muốn để chiếm sức mua hiệu quả, tất ảnh hưởng đến cung cầu hàng hố hồn cảnh cho trớc Cầu hàng hố tạo thoả dụng bị ảnh hưởng khan Cầu bị ảnh hưởng mong muốn lực lợng tạo nên kích thích mong muốn Mặc dù lòng ham muốn mãnh liệt người vật khơng bị hạn chế, nhng mong muốn bị hạn chế sức mua hiệu Như khả không mua đồ vật đắt tiền ảnh hưởng đến cầu Tương tự, cung hàng hoá bị ảnh hưởng thoả dụng hạn chế khan Sự sẵn có hàng hoá bị ảnh hưởng khả mong muốn Đất đai hàng hố có giới hạn đất khu vực phù hợp cho sử dụng cụ thể cung đặc biệt thiếu nhu cầu chấp nhận lớn Sức mua chậm chạp gây sức ép đến cung Nếu sức mua mở rộng, cung hàng hoá cố định tương đối thu hẹp tạo cầu dẫn xuất thị trường để tăng cung 32 ... nhà thường nhiều thời gian, cung nhà đất phản ứng nhanh chóng thay đổi cầu Giá S E1 P1 D1 E2 D2 P2 12 Q2 Q1 Q (Sản lượng) Trong ngắn hạn : cung loại nhà đất cụ thể hồn tồn khơng co giãn Ví dụ:... E1 Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao khuyến khích người ta sửa sang xây thêm P1 lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảmD1xuống nhà cho thuê, nên E2 P2 Q1 Q2 Giá D2 Q (Sản lượng) S dh Đồ thị đường... đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 20 01 -20 10, quyền tỉnh, thành phố thực công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 20 10 20 20 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,