THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN Trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường đất đai bất động sản Việt Nam Hà nội 2/2006 Mục lục Danh mục bảng, biểu đồ Các chữ viết tắt .2 lời mở đầu .3 Chương I: sở khoa học quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 1.2 vai trò nội dung quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản 17 1.3 Kinh nghiệm số nước giới quản lý phát triển thị trường bất động sản 27 CHƯƠNG II: 40 trình hình thành, phát triển quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nước ta năm qua .41 2.1 Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản nƯớc ta 41 2.2 quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nước ta năm qua: kết đạt tồn 67 2.3 NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA .92 CHƯƠNG III: .100 giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước phát triển thị trường bất động sản nước ta 100 3.1 Mục tiêu, quan điểm phát triển quản lý thị trường bất động sản nước ta 100 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nước ta 103 Kết luận .122 Tài liệu tham khảo 124 Danh mục bảng, biểu đồ Trang Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà thành phố Hồ Chí Minh 49 Bảng số 2: Tỷ trọng loại nhà đô thị 55 Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng cải tạo nhà (theo mức thu nhập) Bảng số 4: Nguyện vọng cải thiện chỗ nhà chung cư Bảng số 5: Giá đất địa bàn quận nội thành Hà Nội từ quý I năm 2001 đến quý I năm 2002 Bảng số 6: Kết điều tra sử dụng đất khu đô thị Hà Nội, năm 2002 Bảng số 7: Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 56 Biểu đồ 1: Giá bình quân m2 đất giai đoạn từ 1994 - 2001 58 57 59 61 75 Các chữ viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân CNTT Công nghệ thông tin KĐTM Khu đô thị KCN VN Khu công nghiệp Việt Nam KHTT Khoa học kỹ thuật QLNN Quản lý Nhà nước UBND Uỷ ban nhân dân UBTVQH Uỷ ban thường vụ Quốc hội lời NóI đầu Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần khái niệm “Thị trường bất động sản” thức đề cập văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII Sau 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta trải qua sốt với diễn biến bất thường Có nhiều nguyên nhân tạo diễn biến bất thường thị trường, song nguyên nhân Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu việc điều tiết nguồn cung kiểm soát lực lượng cầu Sự thiếu thông tin, không minh bạch nguồn cung làm gia tăng thêm tính khơng hồn hảo đặc tính cố hữu vốn có thị trường bất động sản, làm gia tăng tình trạng đầu đẩy giá bất động sản lên cao thông qua giao dịch ngầm Quá trình phát triển kinh tế thị trường nước ta cho thấy rõ vai trị cần thiết phải tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước phát triển đồng loại thị trường kinh tế Trong năm gần đây, kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản (BĐS) ngày trở lên sơi động có biểu vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch BĐS chủ yếu diễn thơng qua thị trường ngầm, phi thức; Sự biến động bất thường giá BĐS (đặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) “cơn sốt đất đai” chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường BĐS, yếu công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường BĐS gây nhiều khó khăn trở ngại cho cơng đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung toàn xã hội Trong kinh tế thị trường, quản lý Nhà nước đất đai - bất động sản vừa đòi hỏi tuân thủ yêu cầu quy luật điều tiết chế thị trường, vừa đảm bảo vững vai trò điều tiết Nhà nước nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nước người chủ đại diện Để thực vai trị đó, vấn đề cốt yếu phải nghiên cứu đề xuất hệ thống cơng cụ sách kinh tế quản lý đất đai phù hợp với chế thị trường thay cho cơng cụ sách quản lý mang tính hành chính, ngăn cấm, ép buộc khơng thích ứng chí cịn cản trở vận hành phát triển thị trường đất đai – bất động sản Trước tình hình đó, gần Nghị BCH TW Đảng chương trình hành động Chính phủ nhấn mạnh cần thiết phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Trước yêu cầu đó, đơn vị có chức nghiên cứu đào tạo quản lý đất đai bất động sản, xin giới thiệu sách " Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường đất đai - bất động sản Việt Nam" Cuốn sách tập trung vào giải mục tiêu sau đây: - Góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận BĐS thị trường BĐS sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học thực tiễn vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS; Làm rõ nội dung yêu cầu công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường - Làm rõ thực trạng phát triển quản lý Nhà nước thị trường BĐS nước ta nay: mặt vấn đề tồn tại, hạn chế - Phân tích sở, đề xuất giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS nước ta Vì thị trường đất đai phận cốt yếu không tách rời thị trường BĐS, để giải mục tiêu đặt ra, sách không giới hạn thị trường đất đai cách độc lập mà đặt thị trường đất đai bối cảnh nghiên cứu chung thị trường BĐS Để tiện cho bạn đọc theo dõi, sách kết cấu thành chương: Chương 1: Cơ sở khoa học quản lý nhà nước thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng phát triển quản lý Nhà nước thị trường BĐS nước ta năm qua Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS nước ta Mặc dù đầu tư nhiều thời gian công sức cho việc mắt bạn đọc, song sách cịn thiếu sót Chúng tơi mong nhận ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái sau hoàn chỉnh Xin trân trọng giới thiệu bạn đọc Chương I: sở khoa học quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất tiờu dựng Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ tiền cỏc quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: "Bất động sản tài sản di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di, dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, cơng cụ lao động); + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn hố giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hố giá trị khơng coi BĐS) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị)… + Các tài sản khác pháp luật quy định: 1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu BĐS Ngoài điểm khái niệm nêu trên, BĐS cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản hàng hố có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí BĐS địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… hàng hố BĐS có ý nghiã vơ quan trọng giá trị giá BĐS Thứ hai, bất động sản loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hố BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu huỷ (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, BĐS vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hố BĐS khác nhau, tuỳ theo loại BĐS cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS công tác quản lý, sử dụng BĐS Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… tạo nên khan tính cá biệt hàng hố BĐS Mặt khác, đa dạng ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… chủ đầu tư kiến trúc sư, cơng trình sư nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) hàng hố BĐS Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hố có đặc điểm này, với hàng hố BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hố BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hố BĐS điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hố BĐS Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường Thứ sáu, hàng hố bất động sản có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, nhà nước phải quan tâm đến BĐS, dó buộc phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trương, sách nhằm thực việc quản lý chúng Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, quốc gia có pháp luật đất đai đó, nhìn chung, BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lí phải cao so với hàng hố thơng thường 10 tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực BĐS vốn phức tạp này; cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện thơng thống tất khâu liên quan đến hoạt động phát triển, giao dịch quản lý thị trường BĐS; quản lý điều hành thị trường BĐS theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Nhà nước thị trường BĐS 3.2.5 Phân phối địa tơ-cơ sở hình thành sách đất đai Chúng ta biết địa tô phạm trù riêng có gắn liền với quan hệ đất đai Về chất, địa tô tuyệt đối thể quyền lực người chủ đất đai sở hữu Do vậy, đất đai khan quyền lực người sở hữu đất đai lớn dẫn đến địa tô tuyệt đối cao Như vậy, địa tô tuyệt đối tự đất đai tạo mà quan hệ chiếm hữu đất đai tạo Nếu khơng có chiếm hữu riêng đất đai tức không nẩy sinh quyền lực từ chiếm hữu khơng có địa tơ tuyệt đối Đồng thời, chiếm hữu riêng đất đai không tạo nên khan nguồn cung đất đai tức không tạo cân đối cung cầu địa tơ tuyệt đối coi không Trong chế độ công hữu đất đai, với tư cách người đại diện cho chủ sở hữu tồn dân, Nhà nước thu địa tơ tuyệt đối hình thức thuế chiếm dụng đất Chính sách thu địa tơ tuyệt đối có mục đích chủ yếu nhằm khuyến khích đưa đất đai vào khai thác sử dụng, hạn chế tình trạng chiếm giữ đất với mục đích đầu tạo khan nguồn cung đất đai Vì vậy, sách thu địa tơ tuyệt đối vào tính chất chiếm giữ đất loại đất đai chiếm giữ Ngồi địa tơ tuyệt đối, mảnh đất có điều kiện thuận lợi cịn mang lại nguồn thu nhập lớn gọi địa tô chênh lệch I Sự thuận lợi đất đai yếu tố vốn có tự nhiên mảnh đất mang lại chất lượng tốt hơn, địa hình thuận lợi hơn, gần nguồn cung cấp nước Điều kiện thuận lợi mảnh đất yếu tố nhân tạo mang lại đầu tư xã hội phát triển hệ thống sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi, cải tạo môi trường, thay đổi hoạt động đầu tư khác khu vực lân cận làm cho mức sinh lợi mảnh đất liền kề tăng lên Như sách thu địa tơ chênh lệch I khơng dựa vào điều kiện vốn có mảnh đất mà cịn phải điều chỉnh có thay đổi đầu tư xã hội có liên quan Địa tô chênh lệch I điều tiết thông qua đường: thuế sử dụng đất để điều tiết phần địa tô thuận lợi đất đai tạo thuế giá trị gia tăng đất đai điều tiết phần giá trị tăng thêm thay đổi đầu tư xã hội 143 mang lại Hình thức thu tực lần thực chuyển dịch quyền người sử dụng đất thông qua giá đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất đai thu phần thông qua thuế sử dụng đất Đặc tính riêng biệt đất đai đầu tư khai thác cách hợp lý, sức sản xuất đất đai tăng lên Phần lợi nhuận tăng thêm người sử duịng đầu tư, khai thác hợp lý đất đai gọi địa tô chênh lệch II, thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất tạo Khi chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, người chủ sử dụng cũ thu phần địa tô chênh lệch II thông qua giá bán cao Nhờ khuyến khích người sử dụng đất tích cực đầu tư, cải tạo đất, làm tăng giá trị kinh tế đất đai Nếu không quyền chuyển nhượng, giá trị đầu tư tăng thêm người sử dụng đất không thu hồi khơng khuyến khích nhà đầu tư, nhà đầu tư trung gian 3.2.6 Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Chuyển sang kinh tế thị trường, yếu tố nguồn lực đầu vào sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, quyền sử dụng đất không ngoại lệ Quán triệt quan điểm trên, đất đai tham gia vào thị trường BĐS phải coi hàng hố cách rộng rãi, có nghĩa quan hệ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết quy luật cung cầu điều tiết chế thị trường Trong thị trường sơ cấp nguồn cung hàng hoá quyền sử dụng đất trước hết chủ yếu phụ thuộc vào nguồn cung đất đai từ Nhà nước Việc cung đất đai Nhà nước phải đồng thời giải đa mục tiêu: thực sách thu chuyển dịch quyền đất đai; điều tiết phân phối địa tô; điều tiết nguồn cung cân cung cầu nhằm ổn định thị trường Trong quan hệ kinh tế thị trường, mục tiêu thể thông qua giá chuyển giao đất đai Nhà nước cho người sử dụng đất Nếu giá chuyển giao đất thấp giá trị thực, điều có nghĩa phần địa tơ phần lợi ích thay đổi quyền đất đai mang lại không điều tiết vào nguồn thu Nhà nước mà người nhận chuyển giao đất hưởng Điều tạo bất bình đẳng sách phân phối đất đai, làm phần lợi ích từ Nhà nước rơi vào túi cá nhân người Nhà nước giao đất Đó nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất cập quản lý đất đai, mua bán vòng làm rối loạn thị trường BĐS với 144 phương thức phổ biến là: xin Nhà nước giao đất phân chia bán lại kiếm lời Nếu giá chuyển giao đất cao gía trị thực đất đai, điều có nghĩa khan loại đất đai tăng lên làm tăng địa tơ tuyệt đối Đó nguyên nhân làm gia tăng cầu, làm xuất cầu đầu đất đai-nhân tố làm sai lệch, biến dạng thị trường BĐS Do vậy, sách cung đất đai Nhà nước cách rộng rãi với mức giá cân phản ánh giá trị thực đất đai sở quan trọng để hình thành thị trường quyền sử dụng đất - sở thị trường BĐS phát triển cách cân bằng, lành mạnh Để trì mức giá cân bằng, sát với giá trị thực đất đai, Nhà nước cần chủ động điều tiết nguồn cung, mở rộng hình thức cung đấu giá rộng rãi, chủ động hình thành giá đất đai thị trường sơ cấp không bị chi phối yếu tố ngẫu nhiên cân đối cung cầu, tác động giá ảo thị trường biến động Mức giá hình thành thị trường sơ cấp sở hình thành giá thị trường thứ cấp để nhà nước xác định sách, biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu thị trường thứ cấp Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường BĐS, "sốt" nhà đất hầu hết "sốt" đất lan toả sang thị trường BĐS khác Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS Trong lĩnh vực BĐS nhà đất Nhà nước cần tham dự trực tiếp vào phía cung thơng qua ngân sách Nhà nước phải nắm quản lý quỹ nhà đất hình thành từ việc mở rộng đô thị, mở đường giao thông Muốn cần ban hành quy định sử dụng đất nơng nghiệp lịng thị, đất nông nghiệp kề cận vùng giáp ranh, đất ven trục giao thông mới, v.v Về tổ chức 145 thực hiện, cho thành lập loại hình doanh nghiệp cơng ích Nhà nước làm nhiệm vụ khai thác phát triển đất Mở rộng hình thức "cung" thị trường thị trường cho thuê bán trả dần BĐS nhà để tăng nguồn cung phù hợp với đối tượng thị trường Lập chương trình phát triển nhà ở; rà sốt, sửa đổi bổ sung chế, sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, giảm bớt ưu đãi trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng có khó khăn chỗ Thu hút nguồn lực trực tiếp từ dân cư tổ chức kinh tế nước nước tham gia đầu tư kinh doanh BĐS Cần khuyến khích, đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực sản xuất BĐS khu công nghiệp BĐS hạ tầng kỹ thuật, BĐS thương mại, khách sạn, văn phịng BĐS nhà giai đoạn chuẩn bị cất cánh kinh tế, khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực sản xuất vật chất dịch vụ Giảm ách tắc thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án; giải ách tắc đền bù giải phóng mặt bằng, tổ chức hình thức khai thác quỹ đất v.v… để khơi thơng nguồn cung đất hàng hóa cho thị trường BĐS Để giải vấn đề trước hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển BĐS thơng qua chương trình chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại… Trên sở kế hoạch phát triển BĐS xây dựng kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất để phát triển BĐS hàng năm theo kế hoạch nhu cầu thị trường; thực đấu giá (công khai rộng rãi) quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân có nhu cầu; xóa bỏ hình thức xét duyệt, xin cho dự án phát triển BĐS Xây dựng chương trình phát triển nhà cần trọng tới việc phát triển quỹ nhà thuê bán trả dần đối tượng 146 có thu nhập thấp gặp khó khăn chỗ ở; xúc tiến hành lập quỹ phát triển nhà để tạo điều khuyến khích tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời góp phần hỗ trợ cho đối tượng sách có điều kiện cải thiện chỗ Đảm bảo việc cung ứng quản lý tốt việc cung ứng, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng thị trường, Nhà nước tổ chức tốt việc cung ứng nhà cho hộ nghèo, hộ có thu nhập Trong trình phát triển kinh tế thị trường, tất yếu tồn xu hướng phân hoá giầu nghèo xã hội Do tồn phận hộ dân cư nghèo, có thu nhập thấp ln địi hỏi Nhà nước phải có sách nâng đỡ họ sản xuất đời sống Để giải vấn đề nhà cho hộ nghèo, địa phương nên có nguồn ngân sách riêng hàng năm cho vấn đề Nên có tiêu chuẩn riêng biệt cho khu nhà cho người có thu nhập thấp, có quy định cụ thể, giám sát quản lý quyền nhà có trợ giúp ngân sách cho người nghèo việc đặt tiêu chuẩn bình xét để sử dụng nhà dành cho người có thu nhập thấp Người có thu nhập thấp, chủ yếu người cơng nhân lao động từ vùng tỉnh hay từ địa phương khác đến làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Hiện nay, phần lớn số họ phải tự thuê nhà dân với giá rẻ để tạm bợ thiếu tiện nghi sinh hoạt tối thiểu Để giúp đỡ người lao động, địa phương có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất cần chủ động xây dựng chung cư theo kiểu "làng công nhân" công nhân thuê Nguồn vốn đầu tư ban đầu cho việc xây dựng chung cư cho thuê ngân sách đảm nhận động viên thêm hỗ trợ người sử dụng lao động khu công nghiệp, khu chế xuất Nói tóm lại, thành phố lớn có nhiều trường đại học, cao đẳng hay có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, việc coi trọng phát triển thị trường BĐS cho thuê tất yếu khách quan 147 3.2.7 Chính sách thuế kiểm sốt cầu đất đai thị trường bất động sản Với đặc tính vốn có địa tơ chênh lệch I địa tô tuyệt đối, đất đai mang lại cho người chiếm hữu người sử dụng đất nguồn lợi mức đầu tư người chủ sử dụng đất Việc chiếm hữu tích tụ đất đai hứa hẹn mang lại lợi ích nhiều cho người có đất gia tăng địa tô chênh lệch I địa tô tuyệt đối Do vậy, việc điều tiết địa tô cách hợp lý khắc phục tình trạng đầu cơ, tích tụ đất đai tình trạng không mong muốn quản lý Nhà nước đất đai thị trường BĐS Địa tô tuyệt đối điều tiết thông qua thuế chiếm dụng đất đai Địa tô tuyệt đối phụ thuộc vào “khan hiếm” loại đất mức thuế chiếm dụng đất xác định tuỳ thuộc vào loại đất khác nhau, tuỳ thuộc vào mức độ cân đối cung cầu loại đất Những loại đất đai có nguồn cung giới hạn đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ, đất công nghiệp cầu ngày tăng nên địa tô tuyệt đối cao loại đất khác Thuế chiếm dụng loại đất đai không tính theo quy mơ diện tích chiếm dụng mà cịn phải xác định theo mục đích chiếm dụng: số đơn vị đất đai chiếm dụng với mục đích đầu nhiều, làm gia tăng mức độ cân đối cung cầu từ làm tăng mức địa tơ tuyệt đối Do vậy, mức thuế chiếm dụng xác định luỹ tiến so với số lượng đơn vị đất đai chiếm dụng Chính sách điều tiết địa tơ tuyệt đối dựa sở thuế chiếm dụng hạn chế tình trạng đầu đất đai làm gia tăng cầu cách giả tạo - nguyên nhân tạo nên sốt đất đai năm qua Thuế sử dụng đất điều tiết địa tô chênh lệch I phần lợi ích tăng thêm điều kiện thuận lợi thân đất đai tạo Những mảnh đất có chất lượng tốt hơn, vị trí thuận lợi hơn, mức sinh lợi lớn phải chịu mức thuế sử dụng đất cao tương ứng với phần mức sinh lợi nhiều 148 điều kiện thuận lợi đất đai mang lại Khi điều kiện đất đai thay đổi (do thay đổi đầu tư xã hội) làm mức sinh lợi mảnh đất tăng lên, tức làm thay đổi địa tô chênh lệch I Tuy nhiên, giá trị mảnh đất tăng lên nhiều lần tương ứng với lượng giá trị tư hoá phần địa tô tăng thêm Phần giá trị tăng thêm người chiếm hữu đất tạo mà giá trị đầu tư xã hội mang lại nên phải điều tiết vào nguồn thu Nhà nước Khi chưa có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu lợi ích nhiều thơng qua sử dụng đất Do việc điều tiết phần giá trị tăng lên tương ưng với phần điều tiết địa tô chênh lệch I tăng thêm thông qua tăng thuế sử dụng đất Khi có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu tiền thu giá bán mảnh đất cao Việc thu thuế giá trị gia tăng từ chuyển nhượng đất đai điều tiết phần giá trị địa tô tư hoá đầu tư xã hội tạo ra, giải pháp hạn chế tình trạng đầu đất đai Việc thực đồng sách giá cân áp dụng hệ thống sách thuế chiếm hữu, thuế sử dụng thu thuế phần giá trị tăng thêm qua chuyển nhượng đất hệ thống sách kinh tế quản lý Nhà nước đất đai theo chế thị trường Việc thực tốt sách cho phép thay biện pháp quản lý mang tính hành làm cản trở phát triển thị trường đất đai – bất động sản nước ta 3.2.8 Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu Thị trường BĐS gồm hai phần: thị trường sơ cấp (giao cho thuê đất) thị trường thứ cấp gồm hoạt động tạo lập, giao dịch mua bán, cho thuê, chấp, bảo hiểm BĐS Hoạt động thị trường BĐS kết 149 tương tác hai thị trường trên, song vấn đề trọng tâm quản lý Nhà nước hướng vào điều tiết thị trường thứ cấp Hoàn chỉnh thị trường thứ cấp theo hướng xây dựng quy chế cho hình thành hoạt động số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS, tổ chức mơi giới BĐS; định chế tài tham gia thị trường BĐS tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà ở, khu đô thị mới; ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực việc công khai hoạt động mua bán, cho thuê nhà (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà; sánh sách đăng ký mua thuê nhà; giá bán, giá cho thuê; tiến độ thực dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS để nhân dân biết; có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động kinh doanh nhà Thay đổi sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê theo hướng bãi bỏ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp, chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng khó khăn chỗ Xố bỏ ưu Nhà nước công ty phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước, thực công khai minh bạch sản phẩm doanh nghiệp cung cấp thị trường Thời gian qua tổ chức kinh doanh nhà Nhà nước giải cho hưởng nhiều sách ưu đãi Tuy nhiên, sản phẩm bán (bán cho ai, bán ) công ty tự ý thực Trong chưa có quy chế quản lý thích hợp có tính pháp lý cao để đảm bảo nhà cho người có nhu cầu thực sự, cần có qui định việc công ty kinh doanh nhà phải đăng ký quỹ đất, quỹ nhà xây dựng, chế mua bán chịu kiểm tra quan chức Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay sàn giao 150 dịch BĐS Các trung tâm cần xây dựng thí điểm trước hết thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Sau cần nhanh chóng rút kinh nghiệm để nhân địa phương khác Một nhiệm vụ sàn giao dịch cung cấp đầy đủ, rõ ràng minh bạch thông tin BĐS thị trường BĐS, thực tư vấn nhà đất, qua dẫn dắt, điều khiển hoạt động thị trường đất đai BĐS cách lành mạnh Nghiên cứu xây dựng thông tin công khai hệ thống sách nhà đất đáp ứng nhu cầu dân cư mà trước hết cán viên chức Nhà nước, đối tượng sách, khu vực dân cư giải phóng mặt bằng, khu bảo tồn, quy định điều kiện có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước đến làm việc Việt Nam, nhà kinh doanh hoạt động đầu tư Việt Nam 151 3.3 Các kiến nghị ■ Nhà nước cần có quy định nội dung, mục tiêu quản lý Nhà nước thị trường BĐS, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS Cần quán triệt sâu sắc quản lý BĐS Nhà nước phải quản lý vĩ mụ, mang tớnh tổng thể, tính định hướng, Nhà nước không đặt quy định, khụng can thiệp sõu vào cỏc yếu tố quy luật thị trường ■ Tổ chức rà soát lại hệ thống luật pháp quy định hành có liên quan đến BĐS công tác quản lý hoạt động thị trường BĐS, đánh giá tính đầy đủ, thiếu vắng khiếm khuyết, loại bỏ mâu thuẫn chồng chéo quy định hành có liên quan đến BĐS hoạt động thị trường BĐS Những quan hệ đặc thù BĐS thị trường BĐS dành quy định riêng luật kinh doanh BĐS Vì luật kinh doanh BĐS luật chuyên ngành đặc thù, quy định có liên quan BĐS thị trường BĐS có quy phạm pháp luật khác trái với quy định luật kinh doanh BĐS phải tuân thủ theo quy định luật kinh doanh BĐS ■ Cần giao cho quan chịu trách nhiệm trực tiếp việc thực chức quản lý Nhà nước thị trường BĐS, tập trung nội dung quản lý đầu mối, thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cỏc BĐS khỏc Vì loại BĐS phải gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai, mặt khác thân riêng đất đai bất động sản Do vậy, nói đến quản lý BĐS khơng thể tách rời quản lý đất đai phận cốt yếu tất yếu tố BĐS ■ Xây dựng đề án tổng thể phát triển thị trường BĐS nước ta bối cảnh chuyển từ chế quản lý kế hoạch hố tạp trung, mệnh lệnh hành sang chế quản lý theo chế thị trường Đây sở định hướng cho việc hình thành xây dựng hệ thống luật pháp, sách phát triển 152 quản lý thị trường BĐS ■ Một số kiến nghị liên quan trực tiếp đến việc Hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS Dự thảo Luật kinh doanh BDDS đưa thảo luận UBTV QH sau nhiều lần hội thảo lấy ý kiến ngành, quan chuyên môn nhà khoa học Do kinh doanh BĐS phạm trù lĩnh vực hoàn toàn Việt nam lĩnh vực phổ biến hầu nên lần xây dựng luật chăn gặp nhiều khó khăn, khiếm khuyết Tuy nhiên, có số điểm cần điều chỉnh bổ sung kịp thời trước đưa thông qua ban hành thức Thứ nhất: Bất động sản bao gồm nhiều loại: đất đai, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm, đồi rừng, cơng trình hạ tầng, cơng trình vui chơi giải trí Do đối tượng điều tiết luật kinh doanh BĐS không nên giới hạn bao gồm giao dịch đất nhà, khơng tính đến giao dịch khác Thứ hai: Các chủ thể tham gia giao dịch thị trường BĐS bao gồm nhiều đối tượng với tính chất mức độ khác Tất quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ cấu thành lên hoạt động thị trường BĐS Đặc biệt nước ta, quan hệ giao dịch trao đổi người kinh doanh không chuyên nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tổng mối quan hệ giao dịch thị trường Trong dự thảo luật hướng vào điều tiết quan hệ giao dịch người kinh doanh chuyên nghiệp, không bao gồm hoạt động trao đổi mua bán người kinh doanh khơng chun nghiệp, khơng có đăng ký kinh doanh Đây kẽ hở lớn có nguy làm tăng thêm tính chất hỗn loạn, khó kiểm sốt thị trường khuyến khích làm gia tăng hoạt động kinh doanh khơng đăng ký khơng phải chịu chế tài điều tiết luật kinh doanh BĐS 153 Thứ ba: Luật kinh doanh BĐSnhằm điều tiết hành vi kinh doanh không vào quy định nội dung nghiệp vụ kinh doanh (thuộc phạm vi nhà quản lý kinh doanh) Trong đó, kết cấu Luật dự thảo theo hướng quy định nội dung hoạt động kinh doanh loại hàng hoá BĐS (nhà ở, QSD đất ); chưa vào quy định chuẩn mực cho hành vi kinh doanh (chung cho hoạt động kinh doanh sản phẩm BĐS) quy định chuẩn mực cho lĩnh vực đặc thù Do vậy, nên kết cấu lại cách trình bày cho rõ ràng, đầy đủ, tránh tình trạng liệt kê, mơ tả, trùng lặp văn pháp luật Thứ tư: Quản lý BĐS mảng quan trọng kinh doanh phát triển thị trường BĐS Tuy dự thảo luật chưa có điều khoản đề cập đến vấn đề 154 Kết luận Trải qua 20 phát triển theo chế thị trường 10 năm thức thừa nhận đời phát triển, thị trường BĐS nước ta xem sơ khai chứa đựng nhiều bất cập: Hoạt động thị trường BĐS có nhiều biểu vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước; quan hệ cung cầu giao dịch BĐS chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm phi thức; biến động bất thường giá BĐS chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Hiện tượng khú nắm giữ, khú dự đốn khơng quản lý thị trường bất động sản nước ta chủ yếu vai trũ quản lý Nhà nước lĩnh vực cũn yếu Hiện chưa có hệ thống văn điều chỉnh thị trường BĐS mà cú số văn đất đai nhà Các văn lại quỏ phức tạp, chồng chéo đặc biệt chưa đủ sức chi phối thị trường bất động sản Hơn nữa, Nhà nước can thiệp quỏ sõu vào giao dịch BĐS cỏ nhõn, tổ chức, thể cỏc thủ tục phức tạp, chi phớ giao dịch cao hệ thu khụng hạn chế thị trường phi chớnh thức Trong bất động sản (nhà xưởng, trụ sở, kho bói, đất hoang…) với hàng chục triệu m thuộc quyền quản lý Nhà nước lại tỡnh trạng khai thỏc kộm hiệu Đặc biệt, Nhà nước chưa có giải phỏp hữu hiệu để điều tiết giỏ trị gia tăng trỡnh đô thị hoỏ luụn thiếu tiền để đầu tư hạ tầng, lại chưa đề giải pháp để thu hồi giỏ trị gia tăng đất sau đầu tư Kết nghiên cứu cho thấy nguyên nhân tình trạng xuất phát từ yếu công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường BĐS Trong khuôn khổ nguồn lực có hạn, với dung lượng khoảng 130 trang, sách góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận BĐS 155 thị trường BĐS; làm rõ sở khoa học thực tiễn vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS; nghiên cứu làm rõ thực trạng nội dung quản lý Nhà nước thị trường BĐS nước ta năm qua: kết đạt được, vấn đề hạn chế Trên sở kết luận học kinh nghiệm rút ra, vào mục tiêu, quan điểm phát triển nhóm giải pháp đề xuất nhăm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, góp phần thúc đẩy lành mạnh thị trường BĐS mục tiêu đề tài nhằm góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS thời gian tới Việc thực giải pháp có liên quan đế việc hồn thiện môi trường pháp lý từ quan lập pháp Quốc hội, đến việc ban hành thực thi sách chế điều hành Chính phủ, trách nhiệm thực thi ngành, trực tiếp Bộ Tài nguyên Môi trường địa phương Điều địi hỏi có phối hợp chặt chẽ, đồng cấp ngành liên quan 156 Tài liệu tham khảo 1- Bộ Tài nguyên Môi trường: Báo cáo tổng kết kết nghiên cứu đổi công tác quản lý đất đai 2- Luật đất đai năm: 2003, 1993 luật sửa đổi 3- Luật Nhà năm 2005 4- Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai 5- Nghị định 188/2004/NĐ-CP khung giá đất 6- Nghị định 197/2004/NĐ-CP đền bù giải phóng mặt 7- Nghị định 17/2006/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi nghị định 181 8- Nghị định 02/2005/NĐ-CP Quy chế khu đô thị 9- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTG Thủ Tướng Chính phủ đẩy mạnh thi hành Luật đất đai 10- Giáo trình Quản lý Nhà nước đất đai Nhà 11- Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất 12- Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất 13- Tạp chí Địa 14- Tạp chí Thị trường Bất động sản Tài sản 15- Tạp chí Thị trường bất động sản 16- Tạp chí Những vấn đề kinh tế giới 157 ... quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất... niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường bất động sản tổng hoà quan... quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 1.2 vai trò nội dung quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản