MỤC LỤC Lời mở đầu
Chương 1:
NHUNG LY LUAN CHUNG VE TH] TRUONG BAT DONG SAN VA |
VAI TRO QUAN LY THI TRUONG BAT ĐỘNG SAN CỦA NHÀ NƯỚC
1.1.Những lý luận chung về thị trường bắt động sản trang
1.1.1 Khái niệm bất động sản Ma ee ene tenses reed
1.1.2.Khái niệm thị trường bắt động sở sản wl
1.1.3.Cơ sở và các yếu tổ tác động đến sự ‘hinh thành v và à phát triển c của a thi trường bất động sản Ma teneed 1.1.3.1.Cơ sở hình thanh: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bat động sản cà se D 1.1.5.Các thành tổ của thị trưởng bất động sản Ở 1.1.5.1.Cung cầu
1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản
1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tổ tác động và vấn đề định giá
bat dong san
1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản
1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường
1.1.6.Tác động của thị trường bắt động sản đổi với nền kinh té 16 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bắt động sản
1.2.1.Những hạn chế của thị trưởng bất động sản hoạt động l8
theo cơ chế thị trường ,
1.2.2.Vai tro cia Nhà nước trong quản lý thị tường bắt động san 19 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bât động sản
1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản .21
1.3.2.Các loại chính sách tài chính đổi với bat a dong san
và giao dịch bất động sản "—
1.3.3 Vai trò của chính sách tài chính đất w với sự 1 phat triển
của thị trưởng bất động sản và hoạt động của nên kinh té sev cee nnn CHUONG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản 23 2.1.2.Những kết quả đạt ñược của hoạt dong t thi trường bắt dong san
trong thoi gian qua ve bees .24
2.1.3.Những tân tại của a thi trường bắt đồng sản „nong thời gian qua 24 2.1.4.Nguyên nhân tôn tại: "¬ bee eee eae cee senses cee tea eee es 26 2.2.Thực (rạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bât động sản
2.2.1.Chính sách tài chỉnh đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất dai 2003 "¬NNN
2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nơng nghiệp ¬ 28 2.2.1.2Lệ phí trước ba shee eeeeeeeeseeeesseeeesetenseetesseeesseeeesees 30 2.2.1.3 Thuế nhà đất - - nem 31 2.2.1.4.Thuế chuyến quyền sử dụng đất - 33
2.2.1.5.Tiền thuê đất HH ns sư, 35
2.2.1.6.Thu tiền sử đụng đất -cccccccccccŸẰ 38
2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Al 2.2.1.8.Chính sách về giá đất cccc cà 44
2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chỉnh sách tài chính đối với bất động sản va giao dich bat dong sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế
cần khắc phục "
2.2.2.1 Quy, định v về ằ giá đất ¬ 47
2.2.2.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ: 48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất 49
Trang 22.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất .- co ccn cài 53
2.2.2.6.Chính sách bôi thường, hồ trợ, tái định cư 54 CHUONG 3 CAC GIAI PHAP TAI CHINH NHAM KHAI THONG
THỊ TRUONG BAT DONG SAN TAI VIET NAM
3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản + 5< 5G nS 315551311 1555556 58 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hoá bắt động sản 50 3.2.2 Chính sách liên quan đến thuế óc ccc c.c các cà các các c Ổ Ï 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất -ccc S2 s2 61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ -.- kh, 64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ ccccc c2 S3 se 65 3.2.3.Chính sách tiền thuê đất cà cà Sà cà Họ se se tà se cà c c7
3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đẤt cà sàn cọc cà cà cà ves eee one 69
3.2.5.Chính sách bồi thưỜng cà cà cà cà sọ cọ he se se se se co ae ZO
3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản 72 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị tường bắt it ding
SAN sevens
3.3 3 Déy nhanh cáp giấy chứng nhận quyền s sử dung đất sec CỔ 3.3.4.Hoàn thiện các nhân tổ khác của thị trường su kê kế tenses see see ens CỔ 3.4.Dự kiến một số ảnh hướng và tác động của các giải pháp 77 Kết luận
Tài liệu tham khảo
LOT MO DAU
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi toàn cầu
thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành
những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia
Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và
phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới
Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt
Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử
dụng lãng phí, sai mục đích, .chính vì thế, đưới góc độ tài chính tôi đã chọn đề
tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bắt động sản tại Việt Nam”
2.Mục đích của đề tài:
Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai
thông thị trường bắt động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề
xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay
3.Nhiệm vụ của đề tài:
Trang 34.Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu: „ Đôi tượng nghiên cứu của đê tài là các chính sách tài chính liên quan đên
bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt
Nam
Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005
5.Co sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ
Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương pháp sau: -Phương pháp duy vật biện chứng -Phương pháp logic -Phương pháp tổng hợp, phân tích -Phương pháp so sánh -Phương pháp quy nạp 6.Bố cục của luận văn:
Luận văn gồm có 3 chương:
-Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính
liên quan đến lĩnh vực này
thời kỳ Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần
khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới
-Chương 3 xác định những giái pháp mang tính xuyến suốt về tài chính
liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải
pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới
tại Việt Nam
Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy
Trang 4CHUONG 1:
NHUNG LY LUAN CHUNG VE THI TRUONG BAT DONG SAN VA VAI TRO QUAN LY TH] TRUONG BAT DONG SAN
CỦA NHÀ NƯỚC
1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niêm bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cá các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định ”
(Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005)
1.1.2.Khái niêm thị trường bắt động sản:
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hóa Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
-Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là
một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của
thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần
của hàng hóa bat động sản
-Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bắt động sản là thị trường nhà và đất
(thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng
chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao déi, mua bán trên thị Cũng giống như
trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ
-Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị
trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường Khái niệm này dễ làm cho nguoi ta hiéu vé phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản lý của Nhà nước
Như vậy, một cách tổng quát, thi rường bất động sản là thị trường chứa
đựng những giao địch dân sự về bắt động sản tại một vùng nhất định, trong một thai gian xác định
Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ
Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức
giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tô chức, cá nhân Các tổ chức, cá
Trang 5động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyên su dung đất, quyển sở hữu nhà và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó
1.1.3.Cơ sở và các yếu tô tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bắt động sản
1.1.3.1.Cơ sở hình thành:
-Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa:
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yêu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá
Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hố là phân cơng lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau, sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định Như vậy, về mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá
Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở
hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá đã làm
nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là
những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bắt động sản
Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá
trình sản xuất, đo đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát
triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng được mở rộng hơn Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư cảng tăng lên bên cạnh sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dịch
-Sự hình thành đồng bộ của các thị trưởng khác trong nên kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường
gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh
Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động,
một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác,
thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh tế Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan
hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều
kiện phát triển
1.1.3.2.Các yếu tố tác động
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,
dân cư Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động
sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử đụng
đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề
này đòi hỏi phải có quá trình chuyến dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất
nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
Trang 6việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội
- Dân số
Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại
hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về
quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và
tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục
đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu
Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí,
thể dục thể thao , những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về
bat động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ
-Pháp luật
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến
sự hình thành và phát triển của thị trường bắt động sản biểu hiện qua những quy
định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh
bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đây, hạn chế hoặc có
thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng
hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh
12
-Chính sách kinh tế:
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực,
ving nao nằm trong quy hoạch chuyên mục đích sử đụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu
về bất động sản, thúc đây tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản
trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế đo yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh đoanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao địch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng
-Phong tục địa phương:
Trang 7Trong khi đó, £jj hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, mớt ià, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương
hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu
cầu; Z#øi ià, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cô điển cũng là
những nhân tế trực tiếp làm ánh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản
1.1.4 Các đặc điểm của thị trường bất động sản
Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gan liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với nhà cửa, vật kiến trúc, và các công trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động
tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng
Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và
các vật dụng gắn liền với đất thành một — hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng
có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của
thị trường bất động sản:
-Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất
động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường
-Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Đặc điểm này của thị trường có được từ đặc tính không đi dời được của hàng hóa đất đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố
tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh
tê, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân sô cũng khác nhau dân đên nhu câu
về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và do đó qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng khác nhau Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản là loại thị trường khơng hồn hảo
-Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất
đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thé
làm gia tăng cung cận biên trong tông cung
-Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ánh nhanh chóng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào đó thường mắt nhiều thời gian
-Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Mặc khác, giá cả của hàng hóa bat động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường, trong khi các thông tin này thường khơng hồn hảo Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản .thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường
-Thi trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn đo hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu
tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định, không thể đi đời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm
vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng Chính vì vậy, thị trường bat động sản của một quốc gia chỉ có thé phát triển lành
Trang 81.1.5.Các thành tổ của thi trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm một số các thành tố chủ yếu sau:
1.1.5.1.Cung cầu
Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản là cung-cầu về bất động sản
Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bat động sản Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng phan vat chat cua bat động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh
doanh (mua để bán), tích trữ tài chính Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử
dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của bất động sản
như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất ở để xây nhà, xây văn phòng cho
thué ; do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất
thiết phải đồng thời là người sở hữu, trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng
bất động sản, người sử dụng thường đi thuê từ những người sở hữu bắt động sản
Như trên đã đề cập, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nên
cung bất động sản thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị
trường, sự thay đổi chậm của cung chủ yếu đo trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi
bất động sản cần nhiều thời gian hơn so với các hàng hóa thông thường khác Vấn đề xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong từng giai đoạn ngắn, trung, đài hạn cũng là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào
rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu
cải thiện nhà ở, yêu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp, xác định tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán Do đó, việc xác định mức cầu phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, có thể gây nên
các trạng thái căng thắng cầu hàng hóa bất động sản hoặc tình trạng thừa cung
l6
trên thị trường, tất cá những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản và sự ôn định của thị trường bất động sản nói chung
1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất
*Dat dai :
Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó không thé
thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm an
thông qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành không gian lưu tra cua cơn người Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận quan trọng trong phạm trù đó
*Nhà cửa, vật kiến trúc gan liền với đất: Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như:
+Các công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư Mỗi loại công trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng thu nhập khác nhau
+Các công trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng,
nhà xưởng, siêu thị, chợ Các công trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư
lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh
của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội
của khu vực quanh đó
+Ngoài ra còn có các công trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí, trường học, bến cảng, sân bay đây là những dạng công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch hạn chế
Trang 9+Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng hóa đất đai của các hàng hóa là công trình, vật kiến trúc khác Mặt khác, đất đai
là loại tài nguyên quốc gia không thể thay đổi vẻ diện tích, do đó hàng hóa bất
động sản còn mang tính khan hiếm đặc biệt
+Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang íínJ cá
biệt lớn, tức là không có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những công trình phụ đi kèm
+Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bat động sản lại cu
ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cầu hạ tầng kỹ thuật, những công trình xây dựng lớn, quy mô được thực hiện thì các
bất động sản khác liền kể cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả
+Ngoài ra, hàng hóa bất động sản còn chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của các
chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ
đặc điểm hàng hóa đất dai 1a tai san quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch
về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó,
vẫn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất phải chịu sự chỉ phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu
đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực có được hoặc sinh ra từ thị trường bat động sản
1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá
bất động sản
Các đặc trưng về giá bat động sản:
-Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu vẻ bất động sản trên thị trường, tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cá bất động sản mang một số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như:
+ Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và khác biệt Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham gia giao dich tao nén
+ Mang tính khu vực sâu sắc
+ Trong đài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là loại tài nguyên có giới hạn
+ Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ
có giá trị tại thời điểm định giá
Các yếu tô tác động đến giá củ hàng hóa bất động sản:
- Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động
sản như:
+Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản
của Nhà nước trong từng thời kỳ
+Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ), các chính sách
này có ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ phí tạo lập và chỉ phí sử dụng nên cũng tác
động đến giá bất động sản
Trang 10+ Ngoài ra còn có các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương như yếu tố về tổng sản phẩm quốc dân, mức thu nhập bình quân đầu người hay mức tiết kiệm cá nhân và đầu tư cũng đều ảnh hưởng đến giá bất động sản
+Các yếu tố tác động đến cung (tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của kết
cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong các vấn đề về quy hoạch, cung cấp hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước) và đến cầu (tốc độ tăng dân số, thu nhập, sự thay déi-dich chuyén trong viéc lam, nghé nghiệp hoặc tốc độ đô thị hóa ) cũng tác động đến những thay đổi về giá trên thị trường bất động sản
- Các yếu tố vi mô ảnh hướng đến giá bất động sản như:
+Chi phi tạo lập bất động sản
+Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích) thì giá càng cao
+Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản Bất động sản ở những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện,
gần nơi cung ứng các tiện ích sinh hoạt, kinh doanh ) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao
+Hình dáng lô đất vuông vức, nở hậu, gần những mặt tiền lớn thì có
giá trị lớn hơn những lô đất hình dang méo m6, top hau Định giá hàng hóa bất động sản
Định giá hàng hóa bắt động sản là công việc hết sức khó khăn và phức tạp
do thông thường bất động sản được kết hợp bởi hai yếu tố: đất đai và các công
trình kiến trúc gắn liền với đất, do đó: giá cả của đất đai cũng phải bao gốm cả hai yếu tố trên, tuy nhiên:
- Giá của vật kiến trúc, công trình khi tách riêng với đất đai thì ta có thể xác định được dựa trên việc tổng hợp các chi phí tạo lập, cải tạo công trình; tuy
20
nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì chỉ phí tạo lập chưa hẳn là giá trị của
công trình, vật kiến trúc do đó là những chỉ phí liên quan đến kéo dài thời gian thi công không cần thiết hoặc do việc sữa chữa lại công trình do thi công sai
- Giá trị của đất đai nhìn chung khó xác định đo nó phụ thuộc vào nhiều yếu tổ không mang tính định lượng như hình đáng, vị trí đất, sở thích, thị hiếu và
quan trọng là mục đích sử dụng của người có nhụ cầu Mặc dù hiện nay, co nhiéu phuong phap để định giá hàng hoá bat động sản như phương pháp so sánh, phương pháp thầu khoán, phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư (vốn hoá), tuy nhiên việc định giá vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nhận xét chủ quan của người định giá bất động sản
1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản
Thông thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau: - - Hoạt động mua - ban bất động sản:
- Cho thuê bất động sản
- _ Thế chấp tài sản bất động sản:
- _ Góp vốn liên doanh, liên kết
-_ Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất
động sản
1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường -Nhà nước
Trong thực tiễn, nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bat động sản, thể hiện trên một số điểm
Trang 11+Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng các công trình liên quan
+Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công, trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan trọng trên thị trường
-Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác:
+Dé6i với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ
trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,
+Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh đoanh bắt động sản, thi vai trò của
họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò
người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản,
bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại
-Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình
thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý đo khác nhau Họ có thê là:
+Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú
+Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn
dùng vào việc khác
+Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi sinh sống
Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản
muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở
-Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua,
bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ
mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy Các nhà môi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các bất động sản khác trên thị trường mà các nhà thâm định giá cần quan tâm
1.1.6.Tác đông của thị trường bắt động sản đối với nên kinh tế
Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được
xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân:
-Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thé
nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định Với đặc tính này bất
động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP)
Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu
hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột
-Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại
thị trường khác trong nền kinh tế Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và
Trang 1223
các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất Ngoài ra, đưới vai trò là đầu vào của các loại hoạt động sản xuất, kinh đoanh trên tất cả các thị trường, sự biến động của hàng hoá bất động sản sẽ tác động mạnh đến các thị trường khác từ đó
ảnh hướng đến toàn bộ nền kinh tế
-Do tính chất không bị hao mòn trong sử dụng và có thể được tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất đai được sử dụng vào các quá trình sản xuất, kinh doanh và đóng vai trò quan trong trong viéc tao ra gia tri gia tang cho ngành sản xuất nói riêng và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung
-Thi trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng đất trồng trọt, chăn nuôi, hoặc việc xây dựng các tài sản bat động sản trên đất luôn luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia Khi cầu trên thị trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trông chờ một phần quan trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới Điều này mở ra
triển vọng tạo thêm chỗ làm việc mới để thu hút lao động xã hội Ngược lại, khi cung vượt cầu trên thị trường bat động sản thì việc sa thải công nhân trực tiếp sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho
quá trình tạo lập bất động sản .là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh
những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết
-Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài
chinh-tién tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với phần lợi nhuận thu được từ kinh đoanh bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, hoặc có thể đàm phán với ngân hàng để được vay thêm đầu tư vào bất động sản, tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng lẫn phía cung tín dụng Ở những trạng thái bình thường thì thị trường bất động sản và thị
24
trường tài chính-tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ khác Đơn giản
nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính-tiền tệ đứng giữa người mua và
người bán bất động sản để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính-
tiền tệ có thể cho bên mua vay một khoảng tài chính nhất định để thanh toán cho
bên bán, hoặc có thể cho bên bán vay để nâng cấp tài sản trước khi đem bán Ở
tầm cao hơn, các tô chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết
đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản hàng hóa bắt động sản trên thị trường
1.2.Vai trò của Nhà nước trong quán lý thị trường bắt động
1.2.1 Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ dàng phát sinh những hạn chế sau:
-Sự khai thác, tận dụng nguồn tài nguyên đất đai vào các hoạt động sản
xuất kinh đoanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện
tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đó sẽ
tiến đến xóa bỏ các ngành nghề mà việc sử đụng đất đai, bất động sản nói chung
không mang lại hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác
-Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu
Trang 13-Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị trường khác có liên quan trong toàn bộ nên kinh tế sẽ nhanh chóng hơn do thiếu sự kiểm soát, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm
-Giá cả bất động sản trên thị trường dao động khơng kiểm sốt, dễ bị lũng đoạn và bị những đợt sốt “nóng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động
sản xuất kinh doanh các trên thị trường khác
-Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hoá
biến động theo hướng khơng kiểm sốt được Tình trạng này xuất hiện trên thị
trường bắt động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với trên các thị trường hàng hoá khác xuất phát từ cung hàng hoá bất động sản là cố định, việc tăng lượng hàng hoá trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ
sốt thị trường là không thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế
Ngoài ra, việc đầu cơ, găm giữ hàng hoá bất động sản còn tác động trực tiếp đến
việc sử đụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai
không phát huy được vai trò tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế
1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bắt đông sản Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần
tuý theo cơ chế thị trường, có thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung
tâm đóng vai trò điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động
sản nhằm phát huy tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là cha thé duy nhất có thể tác
động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất Tuy nhiên,
vân đê cân đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và
những lĩnh vực nào nên để thị trường tự quyết định theo nguyên tắc “bàn tay vô hình”
Cũng xuất phát từ những đặc điểm riêng biệt của hàng hoá và thị trường bất động sản mà Chính phủ của mỗi quốc gia có những hình thức tác động riêng, nhưng nhìn chung Chính phủ của các quốc gia trên thế giới sẽ tác động vào thị trường bất động sản trên các khía cạnh sau:
*Pháp lý, Nhà nước sẽ tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường để thị trường bất động sản có thể hoạt động hiệu quả Công việc tạo
khung các quy định pháp lý này có thể bao gồm:
+Xác định rõ cấu trúc sở hữu, sử dụng đối với cá nhân, dòng họ, các tổ chức hoạt động vì lợi nhuận, phi lợi nhuận hoặc của các cơ quan nhà nước,
+Quy định các chủ thể có quyền tham gia thị trường bất động sản, quyền hạn và các nghĩa vụ của từng bên như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thế
chấp, cầm có, cho thuê, phát mãi đối với tài sản là bất động sản
+Tạo các quy trình mua bán và cơ chế thanh toán bất động sản, trình tự giải quyết tranh chấp và vai trò của các cơ quan nhà nước trong giải quyết tranh chấp;
+ Tạo các quy định pháp lý về tài chính nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, cạnh tranh công khai, chống các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường; điều tiết hiệu quả hoạt động của thị trường
*Quản lý, Nhà nước sẽ xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản đựa
trên các tiêu chí:
+Ranh giới bất động sản
Trang 1427
*Thiét lập một hệ thống thông tin về bất động sản
1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
1.3.1 Khái niêm chính sách tài chính về bat động sản
Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ mà nhà nước có thể sử dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản, đây cũng là công cụ nhà nước dùng điều tiết hiệu quả nguồn lực quan trọng
và quý hiếm của quốc gia trong quá trình phát triển nền kinh tế
Tài chính nôm na có nghĩa là “tông thể các quan hệ kinh tế đưới hình thức
giá trị” (Các-Mác) Vậy các chính sách tài chính áp đụng với thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị
trường bất động sản đưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị
trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất
1.3.2 Các loại chính sách tài chính đối với bắt động sản và giao dịch bất
động sản
-Chính sách thuế và phí liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản là chính sách điều tiết giữa lực lượng trung tâm “Nhà nước” đối với các chủ thé
còn lại trên thị trường trên quan điểm: đất đai là tải sản quí hiếm của quốc gia,
Nhà nước với vai trò trung tâm điều tiết các hoạt động của nền kinh tế sẽ tác
động đến quá trình phân phối và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả
-Chính sách tiền thuê đất là chính sách Nhà nước áp dụng khi cho thuê đất
đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước đối với các tô chức, cá nhân khác -Ngoài ra còn chính sách liên quan đến chỉ tài chính: chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích an nỉnh quốc gia, mục đích công cộng, phát triển kinh tế
28
1.3.3 Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bat động sản và hoạt động của nên kinh té
-Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nước điều tiết hiệu
quả các hoạt động trên thị trường bất động sản, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh, đồng thời cũng nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường
-Thúc đây nhanh quá trình tạo lập bat động sản bằng các chính sách tài chính liên quan đến cung cấp vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính hợp lý trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm cung cấp nhanh nhất đất “sạch” cung cấp cho các đự án đầu tư
-Thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế Nhà nước liên quan đến vấn đề:
thu hút đầu tư, ôn định-khuyến khích sản xuất kinh doanh, phát triển các ngành
nghề mục tiêu
Trang 15CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN
THI TRUONG BAT DONG SAN TAI VIET NAM HIỆN NAY
2.1.Thực trạng phát triỀn cúa thị trường bắt động sản trong thời gian qua: Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần có cái nhìn khái quát về quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời nhìn nhận kết quả đạt được cũng như những ton tại của thị trường từ đó thấy được những tác động từ chính sách tài chính đến hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản của Việt Nam như thế nào
2.1.1 Quá trình phát triển thị trường bất đông sản:
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bắt động sản ở nước ta có thé
chia ra hai thời kỳ:
-Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế (từ 1987 trở về trước)
-Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay)
Có thể thấy, thị trường bất động sản ở nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì thị trường bất động sản
còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt động trên thị trường bất động sản ở Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh
vực của kinh tế-xã hội Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, thị trường bất động sản nước ta càng phát triển nhanh hơn
2.1.2.Những kết quá đạt được của hoạt động thị trường bất động sản
trong thời gian qua
Sự đóng góp của thị trường bất động sản trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt:
-Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đây nhiều ngành và lĩnh vực
của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, các loại hình dịch vụ, du lịch
-Thị trường nhà ở phát triển nhanh góp phần thúc đây các hoạt động đầu
tư phát triển (cả đầu tư trong và ngoài nước) đã từng bước cải thiện nhu cầu về
chỗ ở của người dân, làm thay đổi nhanh nền kinh tế và xã hội của Việt Nam,
ngoài ra sự phát triển này cũng góp phần huy động được một số lượng vốn lớn trong dân đưa vào sử dụng trong nền kinh tế
-Phát triển thị trường bất động sản đã thúc đây sự phát triển của các đô thị
và vùng nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại hơn
-Thông qua thực tế vận hành của thị trường bất động sản đã giúp cho công
tác quản lý Nhà nước và thể chế thị trường bất động sản cũng hình thành và dần
hoàn thiện theo nhằm phủ hợp với nhu cầu phát triển và hội nhập
2.1.3.Những tôn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua: Thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản trên thị trường cho thấy bên cạnh những đóng góp tích cực của thị trường bat động san đối với sự phát triển của nền kinh tế, thi trường bất động sản
Trang 1631
*Những tôn tại về cung, câu trên thị trường bất động sản:
Cung và cầu về bất động san trên thị trường không gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đây giá bất động sản gia tăng một cách bất hợp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây
mất ôn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và náy sinh các
vấn đề xã hội phức tạp như tham những, lừa đáo, hối lộ, những nhiễu Tình trạng
này đã từng kéo đài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có giải pháp can thiệp nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội cả về số lượng, chất lượng và chủng loại bat động sản dẫn đến tình trạng “sốt” nhà, đất, hoạt động đầu cơ bất động sản trở
nên phô biến ở nhiều địa phương, nhất là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội
* Những ton tại về giao dịch trên thị trưởng bất động sản:
Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay có đến gần 80% các bất động sản trên thị trường chưa được
cấp giấy phép về sử dụng đất Điều này cũng có nghĩa là tồn tại một tỷ lệ %
tương ứng số bất động sản không thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà
nước không thể kiểm soát được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các
bất động sản này, và ngân sách còn bị mất đi một khoảng thu lớn từ các loại thuế
và lệ phí liên quan
*Nhitng ton tại về quản lý Nhà nước:
Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội
32
Các hoạt động kiểm soát của các cấp địa phương còn buông lỏng, không theo sát được các diễn biến giao dịch bất động sản trên thị trường đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chóng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước
2.1.4 Nguyên nhân tận tai:
-Tình trạng thả nỗi vấn đề nhà ở cho thị trường tự do quyết định, không có
sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho thị trường bat động sản thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm kế hoạch quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường
-Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố của thị trường được hình thành một cách tự phát mà không chờ các quy định của Nhà nước, nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện So với cơ cấu thị trường bất động sản hoàn chỉnh thì thị trường bat động sản nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về bất động sản và giao dịch bất động sản, các tô chức
bảo hiểm và hệ thống thông tin bất động sản chưa hoạt động phục vụ cho thị
trường
-Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu dan đến các hoạt động ngầm trên thị trường bất động sản hiện nay Bên cạnh đó, sự không phù hợp trong các quy
định về nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản cũng
góp phần tạo nên thực trạng trên
Trang 17-Chính sách giá cá đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước vẻ bất động sản
Qua các phân tích trên, ta thấy chính sách tài chính đóng vai trò lớn trong
việc lập lại trật tự, ôn định lại thị trường bất động sản đồng thời giúp Nhà nước quản lý thị trường này một cách hiệu quả, khơi dậy tốt hơn khả năng vốn có của
thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế
2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
Chúng ta không phủ nhận những đóng góp của Luật Đất đai 1993 đối với
việc công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ban hành quy định các chính sách tài chính về bất động sản một cách kịp thời mà điển hình nhất là chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
chính sách thu tiền sử dụng đất , tuy nhiên, thực tế luôn sinh động và biến đổi
không ngừng, trong khi các chính sách thì chậm sửa đổi, vì vậy theo thời gian các chính sách này không còn đáp ứng được các nhu cầu thực tiễn cuộc sống, và vì thế nó đã tạo không ít những trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản chính quy trong thời gian qua
2.2.1.Chính sách tài chính đối với bắt động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất dai 2003:
Các chính sách tài chính được áp dụng thời kỳ trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 gồm:
+Chính sách liên quan đến thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế
nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất) +Lệ phí trước bạ
+Tién thuê đất
+Thu tiền sử dụng đất
+Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho
mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế
Đây là các chính sách tác động đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường: riêng hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất: chủ yếu được sử dụng nhằm gia tăng sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nói chung
2.2.1.1.Thuê sử dụng đất nông nghiệp
*Quan điểm áp dụng:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu: tăng
cường quản lý nhà nước, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và điều
tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản suất nông nghiệp
vào ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất Số tiền thuế phải nộp được xác định dựa trên tích của 3 nhân tố: điện tích
Trang 1835
Với định suất thuế là số kg thóc quy định cho từng hạng đất cụ thể (Nghị định 74/Chính phủ ngày 25/10/1993 về thi hành chỉ tiết Luật Thuế Sử dụng đất
nông nghiệp) và giá thóc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
-Những bắt hợp lý nảy sinh:
+Giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương đã tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân, nhất là tại các khu vực giáp ranh
Ví đụ: Ủy ban nhân thành phố Hồ Chí Minh quy định giá thóc tính thuế là
1.200đ/kg thóc, vùng Long An lân cận lại có giá thóc là 1.500đ/kg, các vùng khác có vùng lên đến 1.700đ/kg thóc, nghịch lý phát sinh khi người dân ở 2 vùng cạnh nhau lại có mức đóng góp khác nhau, trong khi đất nông nghiệp cùng hạng ở khắp nơi trong cả nước đều có tính năng sử dụng như nhau
+Căn cứ tính thuế trên thực chất thu đựa vào hoa lợi trên đất, điều này
không khuyến khích nông dân cải tạo đất, tăng năng suất và thay đổi cơ cấu cây trồng
-Các tác động:
Như đã đề cập, đây là loại thuế được áp dụng nhằm tăng cường quản lý
của Nhà nước đối với đất nông nghiệp, tuy nhiên đối với cách tính thuế cũ trong
điều kiện thị trường bất động sản đã thay đổi nhiều, đất đai đã có giá cả thì các
hạn chế trên không có tác dụng giúp Nhà nước quản lý một cách toàn diện phần diện tích đất nông nghiệp trong cả nước, mặt khác nó không tạo động cơ để người sử dụng đất cải tạo đất, nghiên cứu gia tăng năng xuất cây trồng, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ tác động kềm hãm sự phát triển của nền nông nghiệp với gần 70%dân số là nông dân
36
2.2.1.2.Lê phí trước bạ: Quan điểm áp dụng:
Lệ phí trước bạ là khoảng phí mà người nhận quyền sở hữu nhà, hoặc
quyền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng
-Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tai san bất động sản với nhà nước
-Lệ phí trước bạ được tính theo tý lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy:
Mức thu lệ phí diện tích x Gia dat, x tỷ lệ % thu lệ trước bạ nhà, đất nhà, đất giá nhà phí trước bạ
Trong đó:
*Diện tích đất phải chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích đất thực tế
trong khuông viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng: diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà, kể cả điện tích công trình phụ kèm theo
*Giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định
*Tỷÿ lệ thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 193/CP là 1% đối với nhà, đất nhưng mức nộp khống chế không quá 500 triệu đồng đối với một tài sản
Những han chế:
Lệ phí trước bạ là loại phí trùng, bởi lẽ người bán đã đóng tiền chuyển
Trang 19Nếu đất, nhà và các công trình vật kiến trúc nói chung được xem là hàng hoá của một thị trường thì việc trao đổi thành công dựa trên cơ sở ngang giá trị giữa người mua và người bán cũng đồng nghĩa với việc đã hoàn tất việc chuyến
quyền, tuy nhiên do đất đai và nhà, vật kiến trúc lại là những loại hàng hoá đặc biệt do đó nó còn chịu sự điều tiết của Nhà nước Chính vì vậy, mặc dủ giao dich
mua bán đã hoàn tất nhưng việc xác nhận quyền sở hữu phái qua giai đoạn trung gian: xác nhận của Nhà nước, ở giai đoạn này Nhà nước sẽ tiến hành xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng mới cho người mua đồng thời huỷ bỏ quyền này đối với người bán Đây thuần tuý là công việc quản lý hành chính nhà nước, do đó
không nhất thiết phải chịu bằng một tỷ lệ %của giá trị tài sản
Và tác động:
Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mặc dù thấp (1%), như cùng với tỷ lệ 4% thuế
chuyển quyền sử dụng đất đã làm hoạt động chuyển nhượng bắt động sản trên thị trường phải chịu tổng cộng mức 5%trên mức giá do Nhà nước quy định, tỷ lệ
nộp này được xem là khá lớn khi chỉ để thực hiện động tác chuyển quyền và
đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu mới Chính vì thế, mức nộp này đang là
Tảo cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản
Đứng ở góc độ Nhà nước, ty 1é thu 5% này có thể mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng tổng quát trên toàn thị trường, khi các hoạt động chuyển nhượng thực hiện đưới hình thức trao tay, không qua cơ quan quản lý
của Nhà nước thì khoản thất thu ngân sách còn lớn hơn rất nhiều lần 2.2.1.3 Thuê nhà đất
-Quan điểm áp dụng:
Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào nhà, đất ở, đất xây dựng công trình Tuy nhiên theo quy định tại Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Nhà nước
“ tạm thời chưa quy định về thuế nhà ” Như vậy cho đến thời điểm hiện nay chỉ
có Nghị định 94/NĐ-CP ngày 25/8/1994 về thi hành Pháp lệnh Thuế nhà đất và
thông tư 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 về hướng dẫn thi hành Nghị định 94/NĐ- CP
Cũng giống như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất là loại chính
sách liên quan đến quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất ở, đất xây dựng; đồng thời tạo sự công bằng trong sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp người dân
Cơ sở xác định tiền thuế đựa vào các yếu tố: điện tích đất, mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng, bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp, hệ số phân bồ theo tầng (đỗi với nhà cao tầng nhiều hộ ở, chung CƯ )
, diện Mức thuê bội sô thuê ,
Thuê , Hệ sô phân bô
, = tích x st dung dat X sử dụng đât X `
nhà đât ; ; theo tang
dat nông nghiệp nông nghiệp
- Những vấn đề tôn tại:
+Đây là loại thuế tác động chủ yếu vào loại đất không là đất nông nghiệp nhưng cơ sở tính thuế lại gắn đất nông nghiệp, như vậy những hạn chế về áp dụng giá thóc tính thuế khi xác định giá thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng tồn
tại khi xác định thuế nhà đất
+Hạng đất làm cơ sở tính thuế được xây dựng từ 1993 (nghị định 73/Chính phủ ngày 25/10/1993), có hiệu lực trong 10 năm (điêu 7 Nghị định 73/CP), đến nay d& qua lạc hậu so với quá trình đô thị hố, nhiều vùng nơng thơn đã trở thành đô thị, nhưng những tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không theo kịp với sự biến động đất đai trên thị trường
Trang 2039
Tương tự thuế sử dung dat néng nghiệp, thuế nhà đất chủ yếu liên quan đến quản lý Nhà nƯỚC về đất ở, đất xây dựng Tuy nhiên thực tiễn thị trường bất động sản đã phát trién xa so với cách đây 10 năm, đất đai đã có giá; giá đất ở, đất xây dựng tại đô thị gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần đất nông nghiệp tại
nông thôn trong khi theo quy định hiện hành thuế nhà đất tính tối đa bằng 32 lần
thuế sử dụng đất nông nghiệp điều này đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất thu ngân sách Nhà nước
2.2.1.4 Thué chuyén quyén st dung dat -Quan điểm áp dụng
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đành vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác Mục đích sử dụng loại thuế này:
+Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn xã hội
+Hạn chế chuyên mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp)
+Điều tiết thu nhập của những người chuyển nhượng quyền sử dụng đất +Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Xác định mức chịu thuế trên 3 nhân tố: diện tích chuyển quyền sử đụng
đất, giá đất và thuế suất
Thuế chuyển quyền - sử dụng đât : i chuyển quyền điệntích đất Giáđất x thuế suất
Trong đó, giá đất tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hoặc là giá trúng dau giá;
Thuế suất 2% đối với các loại đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở và đất xây dựng
-Những vấn đề tôn tại
+Với mục đích điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế chuyên quyền sử dụng đất là loại thuế gián thu, hay nói cách khác đây là loại thuế đánh vào thu nhập có được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, giá tính thuế dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định, như vậy bất luận lời lỗ, người chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp 2-
40
4% (diện tích x giá đất), đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuế vì phương
thức tính chưa thể hiện đúng mục đích của loại thuế này
+Quy định giá tính thuế là giá trúng đấu giá (thường tương đương với giá
giao dịch thực tế trên thị trường) sẽ tạo bất hợp lý nếu có một bất động sản kề bên được chuyên nhượng và xác định giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất
theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi giá này luôn thấp
rất nhiều lần so giá giao dịch trên thị trường -Các tác động:
Đối với mức thuế suất 4%(đất ở, đất xây dựng và các loại đất khác) được xem là mức thấp so thuế suất 20% vào năm 1994 khi Luật Thuế chuyển quyền
sử dụng đất mới ra đời Tuy nhiên căn cứ tính thuế (giá đất) bất hợp lý đã góp
phần hình thành các giao dịch ngầm trên thị trường Chấp nhận việc mua bán
không thông qua quản lý Nhà nước, không đóng phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định cũng đồng nghĩa người mua có trong tay tai sản bất hợp pháp;
đứng về phía thị trường, tồn tại loại tài sản là bất động sản nhưng không thể trở
thành hàng hoá trên thị trường chính thức do tính không hợp pháp của nó Có thé
nói những giao dịch ngầm như thế (theo thống kê của Bộ Xây dựng, chiếm đến
Trang 21động sản trên thị trường của Nhà nước đã góp phần cho hoạt động đầu cơ xuất hiện, gia tăng và gây ra các cơn sốt” nóng” trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua
2.2.1.5 Tiền thuê đất:
-Quan điểm áp dụng:
Năm 1990, Bộ Tài chính đã ban hành chính sách về tiền thuê đất, mặt
nước, mặt biển áp dụng đối với các dự án đầu tư nước ngoài, năm 1995, quy
định về tiền thuê đất áp dụng đối với các tô chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân
trong nước
Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất được chia thành hai khu vực:
+Khu vực đầu tư nước ngoài: giá thuê đất, mặt nước, mặt biển được xác
định bằng ngoại tệ (đôla Mỹ); có phân biệt giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn;
trong đô thị đơn giá thuê lại phân biệt giữa các loại đô thị; trong nông thôn, đơn giá thuê đất phân biệt theo các vùng khác nhau Theo quyết định 189/QĐ-BTC
ngày 24/11/2000, giá thuê đất đối với khu vực đầu tư nước ngoài được xác định
theo khung (giá tối thiểu; giá tối đa), các địa phương căn cứ vào khung giá do Bộ
Tài chính quy định để xác định đơn giá thuê đất của từng dự án cụ thể
+Khu vực trong nước: giá thuê đất được xác định theo một tỷ lệ giá đất do Uy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: hiện đang áp dụng tÿ lệ 0,5%ocho lĩnh vực sản xuất vật chất, 0,7% cho lĩnh vực thương mại, dịch vụ Từ năm 1995 đến nay, nhiều địa phương trong cả nước chưa có điều chỉnh giá đất; giá thuê đất cũng chưa được điều chỉnh, mức giá thuê đất bình quân trong cả nước là 510đ/m”
Theo chính sách hiện hành, cùng với việc nộp tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển các doanh nghiệp còn phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi
Do đó, để thu hút vốn đầu tư, một số địa phương đã quy định tiền thuê đất thấp
hơn so với quy định của Bộ Tài chính hoặc có chính sách bồi thường hỗ trợ cho doanh nghiệp
-Những vấn đề tốn tại
Mặc dù mức đóng góp vào ngân sách từ tiền thuê đất luôn tăng trong các
năm (năm 2000: 390tÿ đồng, năm 2001: 442tỷ đồng, năm 2002: 459tý đồng,
năm 2003: 470tÿỷ đồng, năm 2004: 843tỷ đồng), ngoài ra còn tạo nguồn vốn gần 4 tỷ đôla Mỹ trong góp vốn đầu tư liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân
nước ngoài (- nguồn Bộ Tài chính-), tuy nhiên chính sách này cũng có những hạn chế khá lớn như:
+Các quy định về xác định tiền thuê đất của Bộ Tài chính (khu vực trong nước và khu vực đầu tư nước ngoài) nhìn chung khá phức tạp (phải xác định nhiều yếu tố) do đó các doanh nghiệp không thể tự mình xác định ngay chỉ phí
thuê đất khi lập dự án đầu tư
+Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chỉ phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản
trên đất) thường tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp không có
quyền sử dụng vô thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất có thời hạn
với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hoàn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn
+Chính sách tiền thuê đất hiện còn phân biệt giữa tô chức kinh tế, hộ gia
Trang 224
+Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước
ngoài bằng khoảng 10%giá thuê trên thị trường (nguồn tự tổng hợp)
-Các tác động:
+Do không thể tự xác định ngay giá thuê đất nên các doanh nghiệp không chủ động trong việc xác định chỉ phí tiền thuê đất khi lập đự án đầu tư
+ Quy định về phải chỉ trả bồi thường, giải toả khu đất, tự đầu tư cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và đóng tiền thuê đất cho Nhà nước hằng năm đã làm tăng chỉ phí của doanh nghiệp, không khuyến khích đầu tư nước ngoài (do có sự so sánh chỉ phí thuê đất với các nước trong khu vực)
+Việc phân biệt chính sách thuê đất đối với trong nước và ngoài nước gây bất bình đẳng về nghĩa vụ giữa những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất
+Giá thuê đất áp dụng cho các đối tượng trong nước thấp hơn rất nhiều lần
so với giá cho thuê trên thị trường Vấn đề này sẽ tác động đến sử dụng đất lãng
phí, không hiệu quả, không khuyến khích được đưa đất vào sản xuất, khai thác
giá trị gia tăng từ đất Ngoài ra, giá thuê đất rẻ còn làm gia tăng tình trạng cho thuê lại theo giá thị trường nhằm hưởng chênh lệch, gây thất thu ngân sách Nhà nước, đồng thời Nhà nước không quản lý được thực trạng sử đụng đất công
2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng
Mục đích của chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng
quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quán lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử đụng đất tiết kiệm
Căn cứ xác định tiền sử dụng đất là điện tích đất, giá đất:
44
Tiền sử dụng đất = diệntích x Giá đất
Tuy nhiên theo quy định tại Nghị định 38/2000/NĐ-CP phủ ngày 23/8/2000 và thông tư hướng dẫn 115/2000/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất: các
đối tượng khác nhau trong một số trường hợp khác nhau sẽ có mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau:
+Đối với đất được Nhà nước giao: mức nộp tiền sử đụng đất là 100% nếu
không thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, không thấp hơn 10% nếu thực
hiện bồi thường
+ Đối với đất chuyển mục đích sử dụng:mức nộp tiền sử dụng đất 40% đối
với diện tích đất trong hạn mức và trong trường hợp được chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch, tự chuyển mục đích sử dụng trước 15/10/1995; mức nộp 100% đối với đất ngoài hạn mức, đất tự chuyển mục đích sử dụng sau
15/10/1995 và chuyển đất thuê sang giao đối với các tổ chức sử dụng đất;
+Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất: đôi với đất ở trong hạn mức
nộp 20%tiền sử dụng đất nếu sử dụng én định từ 18/12/1980 (đất đô thị) và
31/5/1990 (đất khu dân cư nông thôn) đến 15/10/1993, sau 15/10/1993 nộp 100%; nộp 40% đối với đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng trước đó
không có giấy tờ hợp lệ; nộp 100% đối với đất ở ngoài hạn mức
+Trường hợp thanh ly, hoa gia nha thuộc sở hữu Nhà nước: trước
05/7/1994: nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức sau khi trừ điện tích gắn liền với nhà ở, 100% tiền sử dụng đất đối với đất ngoài hạn mức;
sau 05/7/1994: nộp 40% đối với diện tích trong hạn mức, 100% tiền sử dụng đất
đối với điện tích ngoài hạn mức đất ở và 10% đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở
Trang 23Điểm bắt hợp lý lớn nhất là những người đang sinh sống ổn định vẫn phải đóng tiền sử dụng đất, chẳng khác nào họ phải mua lại chính mảnh đất mình
đang ở Càng bất hợp lý hơn là sau năm 1993, Luật Dat đai mới ra đời và theo đó khái niệm tiền sử dụng đất cũng mới xuất hiện, nhưng lại mang tính hồi tố đối với tất cả những trường hợp trước năm 1993 Thật ra nếu cùng là đất không có giấy tờ, khó mà phân định đã sử dụng trước năm 1980, 1993 hay sau 1993, chỉ có thể thông qua phường xã xác nhận, nhưng cũng chính từ đây, đã phát sinh rất nhiều mánh lới chạy lùi ngày sử dụng dé miễn giảm tiền sử dụng đất
Ngồi ra, quy định khơng thống nhất trong áp dụng giá tính thuế cũng tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Quy định
giá đất tính thuế theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (tại thành phố Hồ Chí Minh là quyết định 05/QĐÐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995) đã cách ly
quá xa so với giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường; trong khi đó, giá tính
tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá là giá trúng đấu giá (Điểm 2, Điều 4, Chương II, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000), giá khởi điểm trong đấu
giá lại thường được xác định theo giá trị thực tế trên thị trường, như vậy mức
chênh lệch giữa giá áp dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định và giá trúng đấu giá sẽ rất cao
Mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp đụng tính tiền sử
dụng đất hiện đang ở mức tất thất so với giá thực tế chuyên nhượng trên thị
trường, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 10%giá thực tế chuyên nhượng trên thị trường Đây là kẻ hở lớn đối với các đối tượng xin được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Nghị định 87/CP
sau đó chuyên nhượng lại quyền sử dụng đất này với giá đất thực tế trên thị