Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và khả năng áp dụng cho thị trường bất động sản tại Hà Nội

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ******** Đào Mạnh Dũng QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) VÀ KHẢ NĂNG ÁP DỤNG CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: QTKD Bất động sản LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Nguyễn Thế Phán HÀ NỘI – 2012 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 1.1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm REIT Error! Bookmark not defined 1.1.2 Vai trò REIT Error! Bookmark not defined 1.1.2.1 Đối với nhà đầu tư Error! Bookmark not defined 1.1.2.2 Đối với thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.3 Các mô hình REIT Error! Bookmark not defined 1.1.3.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư Error! Bookmark not defined 1.1.3.2 Phân loại theo tổ chức Error! Bookmark not defined 1.1.3.3 Phân loại theo cấu trúc vận hành Error! Bookmark not defined 1.1.4 Các điều kiện đời phát triển REIT Error! Bookmark not defined 1.1.4.1 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined 1.1.4.2 Cơ sở kinh tế Error! Bookmark not defined 1.1.4.3 Các sở khác Error! Bookmark not defined 1.1.5 Nội dung hoạt động REIT Error! Bookmark not defined 1.1.5.1 Cơ cấu tổ chức Error! Bookmark not defined 1.1.5.2 Quy tắc hoạt động Error! Bookmark not defined 1.1.5.3 Hoạt động kinh doanh Error! Bookmark not defined 1.1.5.4 Nghĩa vụ tài Error! Bookmark not defined 1.1.5.5 Phân phối lợi nhuận Error! Bookmark not defined 1.2 MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP LÝ VỀ REIT Ở NƯỚC TAError! Bookmark not defined 1.3 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT… Error! Bookmark not defined 1.3.1 Giới thiệu số REIT giới Error! Bookmark not defined 1.3.1.1 Mỹ Error! Bookmark not defined 1.3.1.2 Nhật Bản Error! Bookmark not defined 1.3.1.3 Singapore Error! Bookmark not defined 1.3.1.4 Anh Quốc Error! Bookmark not defined 1.3.2 Sự thành công REIT nƣớc Error! Bookmark not defined 1.3.3 Bài học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN CHO VIỆC XÂY DỰNG REIT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1.1 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.1.1 Giai đoạn phát triển Error! Bookmark not defined 2.1.1.2 Các đặc điểm thị trường bất động sản Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.2 Xu hƣớng phát triển nhu cầu vốn thị trƣờng bất động sản Hà NộiError! Bookmark not defined 2.2 NỘI THỰC TRẠNG CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ Error! Bookmark not defined 2.2.1 Tổng quan hình thức tài trợ cho thị trƣờng bất động sảnError! Bookmark not defined 2.2.1.1 Tài trợ từ tổ chức tín dụng Error! Bookmark not defined 2.2.1.2 Phát hành trái phiếu Error! Bookmark not defined 2.2.1.3 Hợp tác kinh doanh Error! Bookmark not defined 2.2.1.4 Tài trợ từ Quỹ Đầu tư Error! Bookmark not defined 2.2.1.5 Vốn FDI cho thị trường bất động sản Hà NộiError! Bookmark not defined 2.2.2 Những khó khăn tài trợ cho thị trƣờng bất động sảnError! Bookmark not defined 2.2.2.1 Về khoản vay dài hạn ngân hàng Error! Bookmark not defined 2.2.2.2 Về hoạt động mua bán tài sản nợ thị trường tài thứ cấp Error! Bookmark not defined 2.2.2.3 Về huy động vốn từ khoản tiết kiệm cá nhânError! Bookmark not defined 2.2.3 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ Error! Bookmark not defined 2.2.3.1 Đối với dự án bất động sản dài hạn Error! Bookmark not defined 2.2.3.2 Đối với phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp sang trọngError! Bookmark not defined 2.2.3.3 2.3 NỘI Đối với dự án nhà trung bình Error! Bookmark not defined CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ XÂY DỰNG REIT CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ Error! Bookmark not defined 2.3.1 Sự cần thiết phải xây dựng REIT thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined 2.3.2 Điều kiện Hà Nội cho phép xây dựng mô hình REITError! Bookmark not defined 2.3.2.1 Điều kiện pháp lý Error! Bookmark not defined 2.3.2.2 Điều kiện kinh tế Error! Bookmark not defined 2.3.2.3 Các điều kiện khác Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ THỰC HIỆN MÔ HÌNH REIT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 3.1 ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defined 3.1.1 Mô hình REIT áp dụng cho Hà Nội Error! Bookmark not defined 3.1.1.1 Cơ cấu tổ chức Error! Bookmark not defined 3.1.1.2 Nguyên tắc vận hành Error! Bookmark not defined 3.1.2 3.2 Sự phù hợp mô hình với thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN Error! Bookmark not defined 3.2.1 Về tổ chức Error! Bookmark not defined 3.2.2 Về nguồn vốn Error! Bookmark not defined 3.2.3 Về hoạt động định giá Error! Bookmark not defined 3.2.4 Về hoạt động quản lý tài sản Error! Bookmark not defined 3.2.5 Về hoạt động giám sát Error! Bookmark not defined 3.2.5.1 Ủy ban Chứng khoán Nhà nước quan quản lýError! Bookmark not defined 3.3 3.2.5.2 Ngân hàng giám sát Error! Bookmark not defined 3.2.5.3 Tổ chức kiểm toán Error! Bookmark not defined KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined 3.3.1 Hoàn thiện môi trƣờng pháp lý Error! Bookmark not defined 3.3.2 Củng cố thị trƣờng bất động sản Error! Bookmark not defined 3.3.3 Củng cố thị trƣờng chứng khoán phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa Error! Bookmark not defined PHẦN KẾT LUẬN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED TÀI LIỆU THAM KHẢO ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mối quan tâm nhà đầu tư bất động sản nguồn vốn tài trợ Các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản thường cần có lượng vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, thực lực nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đa số không đủ lực tài để tự thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn chủ đầu tư thực dự án có quy mô nhỏ, có khả thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Thông thường, đa số dự án bất động sản tài trợ từ: (i) vốn nhà đầu tư – nhỏ, (ii) nguồn vốn ứng trước người mua (iii) nguồn tín dụng trung ngắn hạn từ ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nguồn tài có giới hạn nhu cầu vốn không ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị trường bất động sản nhiều năm qua, thiếu công cụ tài hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Thực tế, có nhiều nhà đầu tư pháp nhân thể nhân mong muốn đầu tư vào thị trường bất động sản không đủ tài để mua trọn vẹn sản phẩm đơn lẻ mặt khác, nhà đầu tư quan tâm đến tính khoản kinh doanh bất động sản nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào tài sản khác Vì vậy, giải pháp tích cực giải toán vốn thị trường bất động sản phải tìm chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu kết nối thị trường bất động sản với kênh dẫn vốn từ thị trường tài Vì lý đó, qua việc xem xét mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) với chiến lược huy động vốn rộng rãi công chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản có số vốn định góp phần hạn chế rủi ro liên quan đến việc kinh doanh bất động sản rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Hiện tại, mô hình REIT tổ chức vận hành thành công nước Mỹ, Anh, Nhật Bản, Singapore,… Sự phát triển mô hình giúp cho thị trường bất động sản nước phát triển mạnh mẽ thu hút nhiều nguồn vốn từ nhà đầu tư Tuy nhiên Việt Nam, Hà Nội, mô hình REIT nhắc đến nhiều phương tiện thông tin đại chúng vừa Chính Phủ thông qua Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012, có hiệu lực thi hành từ 15/9/2012 cho phép thành lập hoạt động Quỹ đầu tư bất động sản theo mô hình REIT Do mà chưa có REIT tồn thị trường Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Việc hình thành REIT vận hành REIT cho hiệu phát huy mạnh mô hình Việt Nam, đặc biệt Hà Nội vấn đề đòi hỏi cần phải có nghiên cứu sâu Chính thế, tác giả với mong muốn thông qua đề tài “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) khả áp dụng cho thị trường bất động sản Hà Nội” gợi mở nghiên cứu sâu để xây dựng thành công mô hình REIT phù hợp với điều kiện Hà Nội giúp tìm kiếm giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung trả lời 03 câu hỏi lớn sau: Tính ứng dụng mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản - Công cụ để huy động vốn rộng rãi công chúng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn thị trường bất động sản? Mô hình cách thức xây dựng mô hình phù hợp với điều kiện thị trường bất động sản Hà Nội bối cảnh nay? Giải pháp thực tổ chức mô hình cho thị trường bất động sản thành phố Hà Nội? Từ câu hỏi trên, đề tài hướng tới mục tiêu nghiên cứu sở khoa học REIT để từ nhằm tìm kiếm giải pháp việc huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản Thành phố Hà nội thông qua mô hình REIT Đồng thời đề xuất giải pháp thực hiệu mô hình Kỳ vọng từ mở rộng quy mô phạm vi huy động vốn cho toàn thị trường bất động sản Việt Nam 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Mô hình REIT phù hợp với điều kiện Hà Nội để huy động vốn tài trợ cho thị trường bất động sản Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu mô hình phù hợp với điều kiện phát triển thị trường bất động sản Hà Nội sở nghiên cứu khoa học mô hình REIT triển khai thành công phát triển nhiều nước giới Với sâu phân tích điều kiện pháp lý, kinh tế số điều kiện khác giai đoạn thành phố Hà Nội, với kinh nghiệm rút từ nước giới, đề tài đề xuất số giải pháp để thực tốt phát triển mô hình thời gian tới nhằm tháo gỡ cho khó khăn thị trường bất động sản Hà Nội Tuy nhiên, có nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm, góc độ chi tiết để khẳng định tính khả thi giải pháp đề xuất cho việc triển khai mô hình REIT, nghiên cứu sâu pháp lý, sách thuế, chế tài giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT bối cảnh thực tiễn Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu Dựa việc thiết lập mục tiêu nghiên cứu cụ thể, phương pháp nghiên cứu sử dụng sở tổng hợp nhiều phương pháp Trong bao gồm:  Phương pháp thu thập thông tin Thu thập liệu thứ cấp gồm :  Các số liệu điều tra, báo cáo thống kê ngành, số liệu quản lý chuyên ngành Sở Tài chính, Sở Xây dựng Các quy định, văn pháp luật, đường lối sách nhà nước hoạt động tài kính, kinh doanh bất động sản  Các trang web, báo chí, thông tin công bố thông qua công ty nghiên cứu đánh giá thị trường  Các số liệu thống kê tình hình đầu tư huy động, sử dụng vốn phục vụ cho dự án đầu tư bất động sản Phương pháp chuyên gia:  Phỏng vấn trực tiếp đối tượng câu hỏi chuẩn bị trước  Điều tra bảng hỏi  Phương pháp tổng hợp thông tin Thông tin số liệu sau thu thập tổng hợp theo phương pháp tổng hợp thống kê: xếp, phân tổ, hệ thống biểu bảng thống kê đồ thị với tiêu số lượng chất lượng khoa học sau làm số liệu điều tra  Phương pháp phân tích thông tin Phương pháp mô tả thống kê Sử dụng phương pháp so sánh, mô hình hóa, đồ thị Dự kiến đóng góp luận văn Sự phát triển thị trường bất động sản biểu lộ nhiều hạn chế, vướng mắc gây tác động tiêu cực, ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển thị trường bất động sản Đó xuất nguyên nhân sau: người đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên đầu tư mức vào bất động sản; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho dự án bất động sản vốn dự án có nhu cầu vốn lớn dài hạn… Do thị trường bất động sản có vị trí định kinh tế quốc gia, nên cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ bền vững Một giải pháp nghiên cứu với mong muốn chứng thực Quỹ Tín thác bất động sản REIT mô hình hoàn toàn phổ biến thông dụng nước phát triển Mô hình REIT trả lời câu hỏi chủ yếu sau : (1) Làm để huy động nguồn vốn lớn, dài hạn từ nguồn tài tiềm xã hội cho dự án đầu tư bất động sản? (2) Kênh đầu tư thích hợp cho người muốn đầu tư vào dự án bất động sản để có lợi nhuận tính khoản cao? Đồng thời, nghiên cứu sâu phân tích đưa khuyến nghị để triển khai mô hình REIT mang đặc tính riêng cho thị trường bất động sản Hà Nội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục nội dung luận văn kết cấu gồm chương : Chương 1: Cơ sở khoa học Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Chương 2: Thực trạng nguồn tài trợ cho thị trường bất động sản điều kiện cho việc xây dựng REIT thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất mô hình giải pháp để thực mô hình REIT thành phố Hà Nội