Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân NGUYễN THị HảI YếN Đầu t cá nhân thị trờng bất động sản khu vực Hà Nội Chuyờn ngnh: Qun tr kinh doanh (QTKD bt ng sn) Mó s: 62 34 01 02 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS HONG VN CNG Hà Nội - 2015 i LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun ỏn vi tờn ti: u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn khu vc H Ni l mt cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc c lp ca cỏ nhõn tụi, chớnh bn thõn tụi thc hin sut quỏ trỡnh lm Nghiờn cu sinh ti trng i hc Kinh t quc dõn Ngoi nhng thụng tin th cp cú liờn quan n nghiờn cu ó c trớch ngun, ton b kt qu trỡnh by Lun ỏn c rỳt t vic phõn tớch ngun d liu thu c t cỏc cuc phng vn, iu tra cỏ nhõn tụi thc hin Tt c nhng d liu c s dng u trung thc v ni dung ca Lun ỏn cha tng c cụng b bt k cụng trỡnh nghiờn cu no khỏc Nghiờn cu sinh Nguyn Th Hi Yn ii LI CM N Li u tiờn, tụi xin trõn trng cm n v bit n sõu sc PGS.TS Hong Vn Cng ó tn tõm, nhit tỡnh hng dn tụi sut quỏ trỡnh lm Nghiờn cu sinh v hon thnh Lun ỏn Tụi xin chõn thnh cm n Ban lónh o, cỏc Thy Cụ - Ging viờn Khoa Bt ng sn v Kinh t ti nguyờn - Trng i hc Kinh t Quc dõn ó to iu kin thun li v thi gian v truyn t kin thc chuyờn ngnh nõng cao tụi hon thnh tt Lun ỏn Tụi xin by t li cm n n Ban lónh o, cỏc Cỏn b ca Vin o to sau i hc - Trng i hc Kinh t Quc dõn ó to iu kin v cỏc th tc hnh chớnh v hng dn cỏc quy trỡnh thc hin thi gian tụi lm nghiờn cu sinh ti Trng Tụi xin gi tm lũng bit n sõu sc n gia ỡnh ó chia s, ng viờn v to iu kin h tr tụi sut quỏ trỡnh hc v lm vic ti Trng i hc Kinh t Quc dõn Cui cựng, tụi xin cm n bn bố, ng nghip ó luụn ng h tụi hon thnh tt lun ỏn Nguyn Th Hi Yn iii MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii MC LC iii DANH MC NHNG CH VIT TT vi DANH MC BNG BIU .vii DANH MC HèNH V V S ix PHN M U CHNG 1: TNG QUAN NGHIấN CU V U T C NHN TRấN TH TRNG BT NG SN 1.1 Cm tớnh u t bt ng sn 1.2 Cm xỳc v quyt nh u t 13 1.3 Tỏc ng ca th trng n u t bt ng sn 16 1.4 c tớnh hng húa bt ng sn 22 Kt lun chng 28 CHNG 2: C S Lí THUYT V U T C NHN TRấNTH TRNG BT NG SN 29 2.1 Mt s chung v u t bt ng sn 29 2.1.1 Bt ng sn v th trng bt ng sn 29 2.1.2 u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn 38 2.2 Cỏc yu t chi phi n u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn 43 2.2.1 Tõm lý cỏ nhõn nh u t 43 2.2.2 Giỏ c bt ng sn 53 2.2.3 Cỏc yu t kinh t v mụ 58 2.2.4 Cỏc yu t thuc v bn thõn bt ng sn 63 2.3 Mụ hỡnh nghiờn cu 70 2.3.1 Mụ hỡnh 70 iv 2.3.2 Cỏc bin mụ hỡnh v cỏch o lng cỏc bin 71 2.3.3 Cỏc gi thuyt nghiờn cu 77 Kt lun chng 79 CHNG 3: PHNG PHP NGHIấN CU 80 3.1 Nghiờn cu nh tớnh 80 3.1.1 Mc tiờu phng sõu 80 3.1.2 Phng phỏp thc hin phng sõu 80 3.2 Nghiờn cu nh lng 82 3.2.1 Mc tiờu iu tra chn mu 82 3.2.2 Phng phỏp thc hin 82 3.3 Kt qu thng kờ mụ t 96 Kt lun chng 102 CHNG 4: KT QU NGHIấN U T C NHN TRấN TH TRNG BT NG SN KHU VC H NI 103 4.1 Cỏc yu t tõm lý chi phi nh u t trờn th trng bt ng sn 103 4.1.1 Tõm lý by n 103 4.1.2 Tõm lý lc quan thỏi quỏ 107 4.1.3 Tõm lý s thua l 110 4.2 Cỏc yu t kinh t v mụ 116 4.2.1 Kh nng ti tr 116 4.2.2 C hi u t trờn th trng khỏc 122 4.2.3 Mụi trng v mụ 124 4.3 Cỏc yu t liờn quan n bn thõn bt ng sn 128 4.3.1 c im ca bt ng sn 128 4.3.2 Kh nng gia tng giỏ tr ca bt ng sn 129 4.3.3 Tin ớch gn vi a im ta lc ca bt ng sn 132 4.3.4 Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t 134 v Kt lun chng 137 CHNG 5: MT S KHUYN NGH T KT QU NGHIấN CU 140 5.1 Mt s gii phỏp iu chnh u t cỏ nhõn gúp phn phỏt trin n nh th trng bt ng sn 140 5.1.1 Hn ch tỏc ng ca yu t tõm lý nh u t 140 5.1.2 V chớnh sỏch ti chớnh, tin t 144 5.2.3 Phỏt trin h tng v sn phm bt ng sn 147 5.2.4 Kim soỏt hnh vi u c bt ng sn 150 5.2 Hn ch ca lun ỏn v nhng nghiờn cu tip theo 151 Kt lun chng 153 PHN KT LUN 154 NHNG CễNG TRèNH CễNG B CA TC GI LIấN QUAN N LUN N TI LIU THAM KHO PH LC vi DANH MC NHNG CH VIT TT BS Bt ng sn TTBS Th trng bt ng sn CPI Ch s giỏ tiờu dựng GDP Tng sn phm quc ni NT Nh u t NHNN Ngõn hng nh nc NHTM Ngõn hng thng mi TTCK Th trng chng khoỏn vii DANH MC BNG BIU Bng 2.1: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t tõm lý nh u t 73 Bng 2.2: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t kinh t v mụ m nh u t quan tõm u t trờn TTBS 74 Bng 2.3: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t thuc v bn thõn BS m nh u t quan tõm u t trờn TTBS 76 Bng 3.1 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t tõm lý 87 Bng 3.2 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t kinh t v mụ 88 Bng 3.3 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t thuc v bn thõn BS 89 Bng 3.4 Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t tõm lý 91 Bng 3.5: Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t kinh t v mụ 92 Bng 3.6 Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t thuc v bn thõn BS 95 Bng 3.7: Mc ớch mua BS ca nh u t 97 Bng 3.8: Cỏc phõn khỳc BS c u t trờn th trng 98 Bng 3.9: Mc ớch mua BS ca nh u t 99 Bng 3.10: Kinh nghim u t trờn TTBS 99 Bng 3.11: Trỡnh hc ca nh u t 100 Bng 3.12: S ln mua bt ng sn 100 Bng 3.13: S ln bỏn BS 101 Bng 4.1: Phõn tớch tng quan gia tõm lý by n vi k vng ca nh u t 104 Bng 4.2: Tõm lý by n v tõm lý lc quan thỏi quỏ, tõm lý s thua l 105 Bng 4.3:Tõm lý by n v cỏc c tớnh nh u t 106 Bng 4.4: Tõm lý by n v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS 107 Bng 4.5: Tõm lý lc quan thỏi quỏ v cỏc c tớnh nh u t 109 viii Bng 4.6: Tõm lý lc quan thỏi quỏ v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS 109 Bng 4.7: Tõm lý s thua l v cỏc c tớnh nh u t 111 Bng 4.8: Tõm lý s thua l v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS v hnh ng ca nh u t khỏc 112 Bng 4.9: Cho vay BS theo nhu cu vay 119 Bng 4.10: Mi quan h gia kh nng ti tr vi kh nng gia tng giỏ tr ca BS, k vng ca nh u t v trỡnh hc vn, kinh nghim ca nh u t 121 Bng 4.11:Trỡnh hc v kinh nghim ca nh u t v s quan tõm n c hi u t trờn th trng u t BS 123 Bng 4.12: Tng quan gia TTBS v ch s TTCK 124 Bng 4.13:Trỡnh hc v kinh nghim ca nh u t v s quan tõm n mụi trng v mụ u t BS 126 Bng 4.14: Kh nng gia tng giỏ tr ca BS v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS v hnh ng ca nh u t khỏc 131 Bng 4.15: Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t v c im ca nh u t 137 ix DANH MC HèNH V V S Hỡnh v Hỡnh Quy trỡnh nghiờn cu ca lun ỏn Hỡnh 2.1: Mụ hỡnh nghiờn cu ca lun ỏn 71 Hỡnh 4.1: Kt qu kho sỏt tõm lý by n 104 Hỡnh 4.2: Kt qu kho sỏt tõm lý lc quan thỏi quỏ 108 Hỡnh 4.3: Kt qu kho sỏt tõm lý s thua l 111 Hỡnh 4.4: Kh nng ti tr 117 Hỡnh 4.5:Tng trng M2 v tớn dng mi tng quan vi bin ng ca TTBS 2005-2014 118 Hỡnh 4.6: C hi u t trờn cỏc th trng khỏc 122 Hỡnh 4.7: Mụi trng v mụ 125 Hỡnh 4.8: c tớnh BS 129 Hỡnh 4.9: Kh nng gia tng giỏ tr ca BS 130 Hỡnh 4.10: Tin ớch gn vi a im ta lc BS 133 Hỡnh 4.11: Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t 135 S S 4.1 Tng trng kinh t v din bin TTBS 127 27 Ph lc 3.7: Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t v bn thõn bt ng sn KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 859 Approx Chi-Square 4233.641 df 153 Sig .000 Total Variance Explained Component Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % 6.967 38.707 38.707 6.967 38.707 38.707 5.879 32.664 32.664 3.130 17.390 56.097 3.130 17.390 56.097 2.473 13.737 46.401 1.517 8.426 64.523 1.517 8.426 64.523 2.456 13.646 60.047 1.323 7.349 71.872 1.323 7.349 71.872 2.129 11.825 71.872 809 4.492 76.364 708 3.931 80.295 580 3.222 83.517 485 2.696 86.213 420 2.336 88.549 10 383 2.128 90.677 11 338 1.880 92.557 12 291 1.618 94.175 13 264 1.465 95.641 14 222 1.236 96.877 15 183 1.018 97.895 16 157 875 98.769 17 120 667 99.437 18 101 563 100.000 dimension0 Extraction Method: Principal Component Analysis 28 Rotated Component Matrix a Component Ket cau ngoi nha phu hop vs nhu cau 483 702 ban than Chat luong nha Dien tich su dung 830 444 Huong 582 682 311 Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh 757 te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu 741 Su thuan loi ve giao thong 798 Su thuan loi ve giao duc 780 325 Su thuan loi ve y te va cham soc suc 749 359 khoe Gan cho, TTTM, sieu thi 868 Gan cỏc trung tam VHTT 904 Gan cong vien, cac khu vui choi 898 Moi truong sinh thai, canh quan xung 675 quanh Gan nha nguoi than, ho hang 800 Gan noi lam viec 765 Thong tin ve chu dau tu 830 Uy tin cua kien truc su, nha thau 865 Thong tin ve cac du an cua chu dau tu 875 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations 29 Ph lc 4: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Ph lc 4.1: Kt qu kim nh t test: S nh hng ca tõm lý by n i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Mean Std Error Mean Std Deviation De o 162 2.73 925 073 De dau tu 144 3.80 798 067 Thay nguoi than quen cung De o dimension1 mua De dau tu 162 2.98 1.100 086 144 3.42 986 082 Co nhieu chon mua BDS De o 162 2.69 782 061 De dau tu 144 3.53 810 068 Bi anh huong tu quyet dinh De o mua ban cua cac nha dau dimension1 De dau tu tu khac 162 2.96 759 060 144 4.06 628 052 Meanherd De o 162 2.8392 69097 05429 De dau tu 144 3.7031 60082 05007 dimension1 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Equal variances assumed 11.951 t 001 Equal variances not assumed Thay nguoi than quen cung Equal variances assumed mua Equal variances not assumed Co nhieu chon mua BDS Sig Equal variances assumed 004 1.152 949 284 Equal variances not assumed Bi anh huong tu quyet dinh Equal variances assumed mua ban cua cac nha dau Equal variances not assumed tu khac 2.366 Meanherd 8.321 Equal variances assumed Equal variances not assumed t-test for Equality of Means 125 004 df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -10.783 304 000 -1.071 099 -1.267 -.876 -10.876 303.753 000 -1.071 099 -1.265 -.878 -3.625 304 000 -.435 120 -.671 -.199 -3.649 303.979 000 -.435 119 -.670 -.200 -9.256 304 000 -.843 091 -1.023 -.664 -9.237 297.071 000 -.843 091 -1.023 -.664 -13.784 304 000 -1.106 080 -1.264 -.948 -13.936 302.513 000 -1.106 079 -1.262 -.950 -11.603 304 000 -.86393 07446 -1.01045 -.71741 -11.698 303.859 000 -.86393 07385 -1.00925 -.71860 30 Ph lc 4.2: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý by n i vi nhúm nh u t: mua trc nm 2012 v sau nm 2012 Group Statistics 1: Mua trc nm 2012; 2: mua t 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 2.00 61 3.4016 62463 07998 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t-test for Equality of Means t Sig (2tailed) df Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower MeanHerdDT Equal variances assumed 1.146 286 Equal variances not assumed MeanoveropDT Equal variances assumed 327 568 Equal variances not assumed MeanaverDT Equal variances assumed 3.081 081 Upper 11.374 134 000 93940 08259 77605 1.10275 11.357 127.663 000 93940 08271 77573 1.10306 2.886 134 005 25579 08863 08050 43109 2.889 128.937 005 25579 08853 08063 43096 291 134 771 03503 12024 -.20279 27284 31 Group Statistics 1: Mua trc nm 2012; 2: mua t 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Equal variances not assumed 297 133.926 767 03503 11799 -.19833 26838 Ph lc 4.3: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý lc quan thỏi quỏ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi dimension1 3.40 664 052 De dau tu 144 3.81 629 052 De o 162 3.35 635 050 144 4.00 648 054 De o 162 3.08 568 045 De dau tu 144 3.69 741 062 De o 162 3.19 701 055 De dau tu 144 3.62 739 062 De o 162 3.2562 51223 04024 De dau tu 144 3.7795 51507 04292 BDS la mot kenh dau tu hap dan dimension1 Meanoverop dimension1 Std Error Mean 162 dimension1 De dau tu dimension1 Std Deviation De o Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Mean Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 32 F Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi Equal variances assumed Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Equal variances assumed BDS la mot kenh dau tu hap dan Equal variances assumed Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Equal variances assumed Meanoverop Equal variances assumed Sig t 9.320 002 9.711 002 Equal variances not assumed Equal variances not assumed 34.991 000 Equal variances not assumed 5.869 016 1.158 283 Equal variances not assumed Equal variances not assumed df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -5.452 304 000 -.404 074 -.550 -.258 -5.469 302.747 000 -.404 074 -.550 -.259 -8.827 304 000 -.648 073 -.793 -.504 -8.817 298.329 000 -.648 074 -.793 -.503 -8.185 304 000 -.614 075 -.762 -.467 -8.060 266.736 000 -.614 076 -.764 -.464 -5.183 304 000 -.427 082 -.589 -.265 -5.167 295.424 000 -.427 083 -.589 -.264 -8.897 304 000 -.52334 05882 -.63909 -.40760 -8.895 299.415 000 -.52334 05884 -.63913 -.40755 Ph lc 4.4: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý s thua l i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Cam thay hoi tiec giu lai BDS giam gia qua lau Cam thay tiec ban di BDS tang gia qua som Meanaver Group Statistics Muc dich mua N De o 162 De dau tu 144 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu 162 144 162 144 162 144 162 144 Std Std Error Mean Deviation Mean 2.41 1.095 086 3.13 838 070 3.04 3.50 2.90 3.43 3.02 3.67 2.83 3.43 1.318 1.017 1.293 936 1.321 828 1.090 704 104 085 102 078 104 069 085 058 Independent Samples Test 33 Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.946 -.503 -.943 -.506 F 39.619 Sig .000 t -6.437 -6.537 Sig (2Mean Std Error df tailed) Difference Difference 304 000 -.725 113 297.613 000 -.725 111 Equal variances assumed Equal variances not assumed 7.008 009 -3.408 -3.459 304 298.269 001 001 -.463 -.463 136 134 -.730 -.726 -.196 -.200 Cam thay hoi tiec giu Equal variances assumed lai BDS giam gia qua lau Equal variances not assumed 15.633 000 -4.104 -4.181 304 292.379 000 000 -.535 -.535 130 128 -.792 -.788 -.279 -.283 Cam thay tiec ban di Equal variances assumed BDS tang gia qua som Equal variances not assumed 22.995 000 -5.069 -5.201 304 274.390 000 000 -.648 -.648 128 125 -.900 -.893 -.397 -.403 Meanaver 36.539 000 -5.570 -5.707 304 278.436 000 000 -.59279 -.59279 10642 10387 -.80220 -.79725 -.38337 -.38832 Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Ph lc 5: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n yu t kinh t v mụ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Ph lc 5.1: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n kh nng ti tr i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Lai suat Group Statistics Muc dich mua Std Error N Mean Std Deviation Mean De o 162 2.88 1.176 092 De dau tu 144 3.98 1.106 092 De o 162 2.62 1.185 093 De dau tu 144 3.42 1.441 120 De o 162 2.15 769 060 De dau tu 144 3.04 1.337 111 De o 162 2.55 949 074 De dau tu 144 3.47 1.193 099 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances dimension1 Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP dimension1 dimension1 dimension1 t-test for Equality of Means 34 F Lai suat Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig 2.411 12.276 47.120 14.358 122 001 000 000 304 Sig (2-tailed) 000 -8.400 303.028 000 -1.096 131 -1.353 -.840 -5.280 304 000 -.793 150 -1.089 -.498 -5.220 277.490 000 -.793 152 -1.092 -.494 -7.211 304 000 -.887 123 -1.129 -.645 -7.000 222.303 000 -.887 127 -1.137 -.638 -7.545 304 000 -.92567 12269 -1.16710 -.68424 -7.445 272.535 000 -.92567 12433 -1.17044 -.68090 T -8.370 df Std Error Difference 131 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -1.354 -.839 Mean Difference -1.096 35 Ph lc 5.2: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n c hi u t i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh dau tu tren TT N Mean Std Std Error Deviation Mean De o 162 2.25 899 071 De dau tu 144 3.81 887 074 De o 162 1.85 758 060 De dau tu 144 3.71 1.016 085 De o 162 1.7346 86902 06828 De dau tu 144 3.2569 96619 08052 dimension1 vang Tinh hinh dau tu tren dimension1 TTCK Dien bien lai suat tien gui dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for t-test for Equality of Means Equality of Variances 95% Confidence Interval F Sig t df Sig (2- Mean Std Error tailed) Difference Difference of the Difference Lower Tinh hinh dau tu tren TT Equal variances assumed vang Equal variances not assumed Tinh hinh dau tu tren Equal variances assumed TTCK Equal variances not assumed Dien bien lai suat tien Equal variances assumed gui Equal variances not assumed 449 18.759 1.917 503 000 167 Upper -15.232 304 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 -15.243 300.684 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 -18.236 304 000 -1.856 102 -2.057 -1.656 -17.931 262.319 000 -1.856 104 -2.060 -1.653 -14.511 304 000 -1.52238 10491 -1.72882 -1.31593 -14.421 289.598 000 -1.52238 10557 -1.73015 -1.31460 36 Ph lc 5.3: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n mụi trng v mụ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Toc tang truong cua nen kinh te N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 2.30 1.015 080 De dau tu 144 3.33 1.050 088 De o 162 2.43 1.091 086 De dau tu 144 3.21 960 080 De o 162 2.27 1.068 084 De dau tu 144 3.28 1.106 092 dimension1 Su on dinh chinh tri dimension1 Ti le lam phat dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Toc tang truong cua Equal variances nen kinh te assumed 167 683 Equal variances not Upper -8.720 304 000 -1.030 118 -1.263 -.798 -8.702 297.111 000 -1.030 118 -1.263 -.797 -6.570 304 000 -.776 118 -1.009 -.544 -6.620 303.969 000 -.776 117 -1.007 -.545 -8.140 304 000 -1.012 124 -1.257 -.768 -8.123 297.037 000 -1.012 125 -1.258 -.767 assumed Su on dinh chinh tri Equal variances 2.939 087 assumed Equal variances not assumed Ti le lam phat Equal variances 1.031 311 assumed Equal variances not assumed 37 Ph lc 6: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n yu t bn thõn bt ng sn i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Ph lc 6.1: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n c im bt ng sn i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Mean Std Deviation Thiet ke ngoi nha phu De o 162 4.37 704 hop vs nhu cau ban than De dau tu 144 3.03 900 Chat luong nha De o 162 4.32 728 De dau tu 144 3.83 1.033 Dien tich su dung De o 162 4.23 671 De dau tu 144 3.56 1.175 Huong De o 162 4.04 955 De dau tu 144 3.97 836 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 Std Error Mean 055 075 057 086 053 098 075 070 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thiet ke ngoi nha phu Equal variances hop vs nhu cau ban than assumed Equal variances not assumed Chat luong nha Equal variances assumed Equal variances not assumed Dien tich su dung Equal variances assumed Equal variances not assumed Huong Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .441 5.873 70.652 1.949 507 016 000 164 t 14.612 df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 000 Mean Difference 1.343 Std Error Difference 092 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.162 1.523 14.405 269.875 000 1.343 093 1.159 1.526 4.881 304 000 495 101 295 694 4.785 253.234 000 495 103 291 698 6.169 304 000 666 108 454 878 5.987 221.452 000 666 111 447 885 688 304 492 071 103 -.132 274 694 303.935 488 071 102 -.130 272 38 Ph lc 6.2: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n kh nng gia tng giỏ tr ca BS i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu Su thuan loi ve giao thong dimension1 N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 3.17 808 063 De dau tu 144 3.92 720 060 De o 162 3.65 961 075 De dau tu 144 3.97 733 061 De o 162 4.05 779 061 De dau tu 144 4.21 756 063 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Equal variances assumed Quy hoach o dia ban dau tu Equal variances assumed Sig 5.520 t 019 Equal variances not assumed 19.524 000 Equal variances not assumed Su thuan loi ve giao thong Equal variances assumed Equal variances not assumed 587 t-test for Equality of Means 444 df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -8.535 304 000 -.751 088 -.924 -.578 -8.593 303.998 000 -.751 087 -.923 -.579 -3.153 304 002 -.311 099 -.505 -.117 -3.202 297.331 002 -.311 097 -.502 -.120 -1.807 304 072 -.159 088 -.332 014 -1.810 301.616 071 -.159 088 -.332 014 39 Ph lc 6.3: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n tin ớch gn vi a im ta lc ca bt ng sn i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Su thuan loi ve giao duc N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 4.16 780 061 De dau tu 144 2.93 906 075 De o 162 4.02 965 076 De dau tu 144 2.99 877 073 De o 162 3.99 722 057 De dau tu 144 2.78 752 063 De o 162 3.48 865 068 De dau tu 144 2.37 906 076 De o 162 3.44 965 076 De dau tu 144 2.33 885 074 De o 162 3.59 838 066 De dau tu 144 2.98 1.119 093 De o 162 3.56 946 074 De dau tu 144 2.08 862 072 De o 162 3.69 823 065 De dau tu 144 2.05 978 081 dimension1 Su thuan loi ve y te va cham soc suc khoe dimension1 Gan cho, TTTM, sieu thi dimension1 Gan cỏc trung tam VHTT dimension1 Gan cong vien, cac khu vui choi dimension1 Moi truong sinh thai, canh quan xung quanh dimension1 Gan nha nguoi than, ho hang dimension1 Gan noi lam viec dimension1 40 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Su thuan loi ve giao duc Equal variances assumed Equal variances not assumed Su thuan loi ve y te va Equal variances cham soc suc khoe assumed Equal variances not assumed Gan cho, TTTM, sieu thi Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan cỏc trung tam VHTT Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan cong vien, cac khu Equal variances vui choi assumed Equal variances not assumed Moi truong sinh thai, Equal variances canh quan xung quanh assumed Equal variances not assumed Gan nha nguoi than, ho Equal variances hang assumed Equal variances not assumed Gan noi lam viec Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .024 4.648 4.572 303 1.157 10.306 4.499 252 878 032 033 583 283 001 035 616 t-test for Equality of Means 304 Sig (2-tailed) 000 12.654 283.961 000 1.230 097 1.039 1.421 9.808 304 000 1.039 106 830 1.247 9.863 303.845 000 1.039 105 831 1.246 14.345 304 000 1.210 084 1.044 1.376 14.310 296.540 000 1.210 085 1.043 1.376 10.989 304 000 1.113 101 914 1.313 10.958 295.955 000 1.113 102 913 1.313 10.450 304 000 1.111 106 902 1.320 10.504 303.701 000 1.111 106 903 1.319 5.464 304 000 613 112 393 834 5.375 263.139 000 613 114 389 838 14.237 304 000 1.479 104 1.275 1.684 14.315 303.810 000 1.479 103 1.276 1.682 15.898 304 000 1.637 103 1.434 1.839 15.738 280.841 000 1.637 104 1.432 1.841 t 12.766 df Std Error Difference 096 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.040 1.420 Mean Difference 1.230 41 Ph lc 6.4: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n cỏc thụng tin liờn quan n ch u t i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Thong tin ve chu dau tu dimension1 Uy tin cua kien truc su, nha thau Thong tin ve cac du an cua chu dau tu dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu N Mean 3.54 3.65 3.60 3.90 2.8086 3.2222 162 144 162 144 162 144 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thong tin ve chu dau tu Equal variances assumed Equal variances not assumed Uy tin cua kien truc su, Equal variances nha thau assumed Equal variances not assumed Thong tin ve cac du an Equal variances cua chu dau tu assumed Equal variances not assumed Sig 1.280 14.006 273 259 000 602 t -.999 df Std Deviation Std Error Mean 913 072 1.006 084 1.042 082 891 074 75209 05909 77047 06421 t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 319 Mean Difference -.110 Std Error Difference 110 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.325 106 -.993 290.690 321 -.110 110 -.327 108 -2.663 304 008 -.297 112 -.517 -.078 -2.688 303.540 008 -.297 111 -.515 -.080 -4.746 304 000 -.41358 08713 -.58504 -.24212 -4.740 297.966 000 -.41358 08726 -.58530 -.24186 [...]... Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu 8 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cảm tính trong đầu tư bất động sản Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định[112]... nói chung và các nhà đầu tư nói riêng Có nhiều nguyên nhân của tình trạng này, trong đó cá nhân NĐT không chuyên nghiệp là một yếu tố NĐT không chuyên nghiệp thường chạy theo trào lưu đầu tư, làm chao đảo TTBĐS Vấn đề đặt ra là tại sao NĐT lại có xu hướng như thế và làm thế nào để hạn chế tình trạng đó? Đề tài luận án Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội sẽ tìm hiểu các yếu tố tâm... Đối tư ng và phạm vi nghiên cứu - Đối tư ng nghiên cứu: các yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân; các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: nghiên cứu TTBĐS khu vực Hà Nội BĐS có đặc trưng vùng rất rõ, BĐS của Hà Nội mang đặc thù của Hà Nội, không giống BĐS ở các tỉnh, thành phố khác Hàng hoá trên TTBĐS Hà. .. quan trọng nhất bởi đa số các nhà đầu tư Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị... tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tư ng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến từ bản thân các đối tư ng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn cá nhân Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS chưa được tiến hành... hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tư ng quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tư ng đối vào BĐS Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động. .. thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư) Luận án cũng xác định và làm rõ được các phạm trù: đầu tư cá nhân, đầu tư cá nhân cho tiêu dùng và đầu tư tiêu dùng cho kinh doanh, đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn: - Kết quả nghiên... về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư, nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tư ng mua khác nhau 6 Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm 5 chương, cụ thể như sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS - Chương... tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ Luận án cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản... hội đầu tư trên các thị trường khác… cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến hành vi đầu tư trên TTBĐS 2 TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt động được hơn 20 năm Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những chu kỳ thăng trầm, tạo ra những hậu quả bất ổn