Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n NGUYÔN THÞ H¶I YÕN §Çu t− c¸ nh©n trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n khu vùc Hµ Néi Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD bất động sản) Mã số: 62 34 01 02 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG Hµ Néi 2015i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận án với tên đề tài: “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi, do chính bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh tại trường Đại học Kinh tế quốc dân. Ngoài những thông tin thứ cấp có liên quan đến nghiên cứu đã được trích nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện. Tất cả những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Hải Yếnii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu sinh và hoàn thành Luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên ngành nâng cao để tôi hoàn thành tốt Luận án. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các Cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh tại Trường. Tôi xin gửi tấm lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án. Nguyễn Thị Hải Yếniii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ ....................................................................... ix PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................... 8 1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản ............................................................... 8 1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư .................................................................... 13 1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản .................................... 16 1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản .................................................................. 22 Kết luận chương 1 ................................................................................................... 28 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................. 29 2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản ............................................. 29 2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản............................................... 29 2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản......................................... 38 2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản .... 43 2.2.1. Tâm lý cá nhân nhà đầu tư ................................................................... 43 2.2.2. Giá cả bất động sản.............................................................................. 53 2.2.3. Các yếu tố kinh tế vĩ mô ...................................................................... 58 2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản........................................... 63 2.3. Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 70 2.3.1. Mô hình ............................................................................................... 70iv 2.3.2. Các biến trong mô hình và cách đo lường các biến .............................. 71 2.3.3. Các giả thuyết nghiên cứu.................................................................... 77 Kết luận chương 2 ................................................................................................... 79 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 80 3.1. Nghiên cứu định tính .................................................................................... 80 3.1.1. Mục tiêu phỏng vấn sâu ....................................................................... 80 3.1.2. Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu.................................................80 3.2. Nghiên cứu định lượng ................................................................................. 82 3.2.1. Mục tiêu điều tra chọn mẫu.................................................................. 82 3.2.2. Phương pháp thực hiện ........................................................................ 82 3.3 Kết quả thống kê mô tả................................................................................. 96 Kết luận chương 3 .................................................................................................102 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI ............................................................... 103 4.1. Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ......... 103 4.1.1. Tâm lý bầy đàn .................................................................................. 103 4.1.2. Tâm lý lạc quan thái quá.................................................................... 107 4.1.3 Tâm lý sợ thua lỗ ................................................................................ 110 4.2. Các yếu tố kinh tế vĩ mô ............................................................................. 116 4.2.1. Khả năng tài trợ vốn .......................................................................... 116 4.2.2 Cơ hội đầu tư trên thị trường khác ...................................................... 122 4.2.3 Môi trường vĩ mô................................................................................ 124 4.3. Các yếu tố liên quan đến bản thân bất động sản ..................................... 128 4.3.1. Đặc điểm của bất động sản ................................................................ 128 4.3.2. Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản ........................................ 129 4.3.3. Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của bất động sản ............................ 132 4.3.4 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư ............................................... 134v Kết luận chương 4.............................................................................................. 137 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..... 140 5.1. Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản ..................................................................................... 140 5.1.1 Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý nhà đầu tư ................................... 140 5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ .......................................................... 144 5.2.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản ...................................... 147 5.2.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản .............................................. 150 5.2. Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo .............................. 151 Kết luận chương 5.............................................................................................. 153 PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................ 154 NHỮNG CÔNG TRÌNH Đà CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤCvi DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc nội NĐT Nhà đầu tư NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TTCK Thị trường chứng khoánvii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư ................................. 73 Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố kinh tế vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS .............................................................................................. 74 Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS .............................................................................. 76 Bảng 3.1. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý ....... 87 Bảng 3.2. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô .... 88 Bảng 3.3. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS ................................................................................................................... 89 Bảng 3.4. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý . 91 Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô .............................................................................................................................. 92 Bảng 3.6. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS ............................................................................................................ 95 Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư.......................................................... 97 Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường ..................................... 98 Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư.......................................................... 99 Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS ........................................................... 99 Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư .......................................................... 100 Bảng 3.12: Số lần mua bất động sản ....................................................................... 100 Bảng 3.13: Số lần bán BĐS..................................................................................... 101 Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 104 Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ .............. 105 Bảng 4.3:Tâm lý bầy đàn và các đặc tính nhà đầu tư ............................................. 106 Bảng 4.4: Tâm lý bầy đàn và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS .... 107 Bảng 4.5: Tâm lý lạc quan thái quá và các đặc tính nhà đầu tư.............................. 109viii Bảng 4.6: Tâm lý lạc quan thái quá và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS .................................................................................................................... 109 Bảng 4.7: Tâm lý sợ thua lỗ và các đặc tính nhà đầu tư ......................................... 111 Bảng 4.8: Tâm lý sợ thua lỗ và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác ............................................................................... 112 Bảng 4.9: Cho vay BĐS theo nhu cầu vốn vay ....................................................... 119 Bảng 4.10: Mối quan hệ giữa khả năng tài trợ vốn với khả năng gia tăng giá trị của BĐS, kỳ vọng của nhà đầu tư và trình độ học vấn, kinh nghiệm của nhà đầu tư ... 121 Bảng 4.11:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến cơ hội đầu tư trên thị trường khi đầu tư BĐS .............................................................. 123 Bảng 4.12: Tương quan giữa TTBĐS và chỉ số TTCK .......................................... 124 Bảng 4.13:Trình độ học vấn và kinh nghiệm của nhà đầu tư và sự quan tâm đến môi trường vĩ mô khi đầu tư BĐS .................................................................................. 126 Bảng 4.14: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và mức độ tin tưởng vào các thông tin trên TTBĐS và hành động của nhà đầu tư khác ................................................ 131 Bảng 4.15: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư và đặc điểm của nhà đầu tư ... 137ix DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ Hình vẽ Hình 1 Quy trình nghiên cứu của luận án ................................................................... 5 Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án ............................................................... 71 Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn ............................................................. 104 Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá .............................................. 108 Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ .......................................................... 111 Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn ................................................................................ 117 Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của TTBĐS 20052014 .................................................................................................. 118 Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác .................................................... 122 Hình 4.7: Môi trường vĩ mô .................................................................................... 125 Hình 4.8: Đặc tính BĐS .......................................................................................... 129 Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS .......................................................... 130 Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS .................................................133 Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư.................................................135 Sơ đồ Sơ đồ 4.1. Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS ............................................. 1271 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của luận án Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 13 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở 157. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay đổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển. Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà đất được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn 144. Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu 58, 153. Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế 93 và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất 88. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý (cảm xúc cũng như nhận thức) được gọi là các thiên lệch hành vi (behavioral biases). Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên các thị trường khác… cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến hành vi đầu tư trên TTBĐS.2 TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt động được hơn 20 năm. Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua những chu kỳ thăng trầm, tạo ra những hậu quả bất ổn cho nền kinh tế nói chung và các nhà đầu tư nói riêng. Có nhiều nguyên nhân của tình trạng này, trong đó cá nhân NĐT không chuyên nghiệp là một yếu tố. NĐT không chuyên nghiệp thường chạy theo trào lưu đầu tư, làm chao đảo TTBĐS. Vấn đề đặt ra là tại sao NĐT lại có xu hướng như thế và làm thế nào để hạn chế tình trạng đó? Đề tài luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội”sẽ tìm hiểu các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ đầu tư trên TTBĐS. Đề tài không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh hiện nay về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS, đồng thời cung cấp các kết quả quan trọng đối với cả các nhà đầu tư phát triển BĐS nhằm đáp ứng các nhu cầu và mong muốn của khách hàng trên thị trường. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT (người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh) quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. Thứ hai, xác định các yếu tố tâm lý chi phối NĐT và mức độ bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý này đối với người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS khi đầu tư trên TTBĐS.3 Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS, tạo môi trường lành mạnh cho đầu tư cá nhân phát triển. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau: (i) Người mua tiêu dùng và mua kinh doanh bị chi phối bởi những yếu tố tâm lý nào và những yếu tố này biểu hiện như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh? 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân; các yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: nghiên cứu TTBĐS khu vực Hà Nội. BĐS có đặc trưng vùng rất rõ, BĐS của Hà Nội mang đặc thù của Hà Nội, không giống BĐS ở các tỉnh, thành phố khác. Hàng hoá trên TTBĐS Hà Nội rất đa dạng, từ đất nền, nhà, chung cư, văn phòng … Hơn nữa, đặc điểm của TTBĐS là mang tính khu vực sâu sắc nên TTBĐS của Hà Nội cũng khác với TTBĐS của các thành phố khác. Các nghiên cứu về TTBĐS thường chỉ cho một khu vực chứ không nghiên cứu cho toàn bộ TTBĐS. Hà Nội với những đặc trưng rất riêng, là thị trường sôi động, hàng hoá đa dạng, nhiều người mua và nhiều người bán, nhiều người đầu cơ … do vậy luận án này chọn TTBĐS khu vực Hà Nội để nghiên cứu. + Về thời gian: thu thập thông tin các BĐS đã được giao dịch trong 8 năm, từ 2006 đến 2013. + Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố kinh tế vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS gồm: đặc tính BĐS, vị trí tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư. Đầu tư cá nhân chủ yếu là đầu tư vào nhà ở và đất ở. Còn các đầu tư vào các BĐS khác chẳng hạn văn phòng thì thường mang tính chất đầu tư của người kinh4 doanh mang tính chất tổ chức nhiều hơn. Do vậy, trong quá trình khảo sát, tác giả cũng tập trung vào 2 đối tượng là nhà ở và đất ở. 4. Khái quát phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng với quy trình như sau: Nghiên cứu định tính: Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS. Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn cá nhân. Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những lý thuyết được hoàn thiện. Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy, nghiên cứu định tính là cần thiết để xác định các biến chi phối cũng như sự phù hợp của các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi. Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực hiện điều tra có sử dụng bảng hỏi, với mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp. Các NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư trên thị trường cũng khác nhau. Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã được các tác giả quốc tế phát triển. Tất cả các câu hỏi được kiểm tra, điều chỉnh để thích hợp với bối cảnh Việt Nam. Một số biến số (là các biến đặc thù đối với TTBĐS Việt Nam) và thang đo được xây dựng sau khi tiến hành phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Tất cả các thang đo đều được kiểm định độ tin cậy trước khi xử lý và phân tích dữ liệu. Nghiên cứu định tínhmột lần nữa được thực hiện nhằm cung cấp dữ liệu sống động, phong phú về quyết định đầu tư của các NĐT cá nhân trên TTBĐS ở Hà Nội, điều này giúp giải thích kết quả nghiên cứu một cách sâu sắc hơn.5 Phân tích dữ liệu thu thập: Các dữ liệu thu thập được được lưu trữ, ghi chép ngay vào máy vi tính. Số liệu sẽ được phân tích, xử lý thô sau đó sẽ có sự chọn lọc những thông tin phù hợp nhất đối với đề tài nghiên cứu. Luận án sử dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý và phân tích dữ liệu. Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis EFA), phân tích tương quan, kiểm định t test được sử dụng. Hình 1 Quy trình nghiên cứu của luận án Khuyến nghị KẾT QUẢ Xác định câu hỏi NC, các biến NC và thang đo Mô hình và thang đo hiệu chỉnh Các giả thuyết NC Bảng hỏi (dự thảo) Bảng hỏi chính thức Thang đo được kiểm định Các giả thuyết (cụ thể) Kiểm định giả thuyết Các phát hiện rút ra từ kết quả NC CÔNG CỤ Cronbach Alpha EFA T Test r Hệ số tươngquan) HOẠT ĐỘNG Tổng quan NC Cơ sở lý thuyết Nghiên cứu định tính lần 1 Điều tra thử Nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định tính lần 26 5. Những đóng góp mới của luận án Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận: Luận án đã vận dụng và có sự phát triển phù hợp lý thuyết tài chính hành vi và các lý thuyết về thị trường bất động sản để hình thành nên khung lý thuyết nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS.Phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư). Luận án cũng xác định và làm rõ được các phạm trù: đầu tư cá nhân, đầu tư cá nhân cho tiêu dùng và đầu tư tiêu dùng cho kinh doanh, đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS. Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn trong khi kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có trình độ học vấn cao, nhiều kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS và những nhà đầu trẻ tuổi càng có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT. Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay7 vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: Chủ đầu tư Ngân hàng Khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm nhiều hơn đến các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS so với người mua để kinh doanh. Trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi họ quyết định mua nhà. Trong khi đó, người mua kinh doanh lại chú trọng nhiều hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS cũng như các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư, nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau. 6. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm 5 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội. Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu.8 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định112. Những “người ra quyết định” đều cân nhắc hợp lý tất cả các chi phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động. Điều này cũng phù hợp với quy luật tối đa hóa lợi ích. Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định hợp lý. Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis EMH)77. Lý thuyết này cho rằng thị trường hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin hiện tại. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn. Case và Shiller (1989) tìm thấy những mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà ở 60. Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là lợi nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại. Điều này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng dữ liệu trong quá khứ 54. Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton (1998) và Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu của mình 65, 113. Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn các thay đổi trong giá BĐS 141. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế9 chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này được xác nhận bởi Farlow (2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 200080. Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi và những biến động này không thể giải thích bằng nguyên tắc cơ bản. Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà sẽ được xác định bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu TTBĐS dần xuất hiện cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên TTBĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên TTBĐS 84. BĐS đóng vai trò vừa là khoản đầu tư vừa là khoản tiêu dùng. Do đó, trọng tâm của nghiên cứu hành vi trên TTBĐS khác nhau tùy thuộc vào mục đích của các nhà nghiên cứu. Phần lớn tập trung vào các chức năng đầu tư BĐS và vai trò của quá trình định giá 72. Những nghiên cứu này nhấn mạnh đến khía cạnh tài chính và đặc điểm vật lý của ngôi nhà. Một số ít nghiên cứu hành vi trong tiêu thụ BĐS quan tâm đến khía cạnh xã hội và tình cảmcảm xúc của việc sở hữu nhà. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch quy mô lớn và tần suất thưa, đặc biệt là phía người mua nhà. Nhiều nghiên cứu BĐS hành vi tập trung vào cách thức các cá nhân hành động là độc lập hay theo số đông. Các quyết định đầu tư của các tổ chức cũng liên quan đến kinh nghiệm và những thiên lệch tương tự như các NĐT cá nhân bởi quán tính hành vi (behavioral momentum), tâm lý sợ hối tiếc sợ hãi…112. Một số nghiên cứu cho thấy các hành vi lệch khỏi quá trình chuẩn tắc, chủ yếu là bởi vì quá trình chuẩn tắc đòi hỏi phải có rất nhiều thông tin và xử lý thông10 tin. Gallimore và cộng sự (2000) nghiên cứu các quyết định đầu tư trong các công ty BĐS nhỏ. Họ tập trung vào cách mà các chiến lược đầu tư được xây dựng, hình thành và tính toán xem những yếu tố nào giữ vai trò then chốt trong quyết định muabán. Họ đưa ra giả thuyết rằng quyết định của các công ty, giống như quyết định của các cá nhân, thể hiện kinh nghiệm và thành kiến của họ 83. Sheharyar Bokhari và Geltner (2011) thậm chí còn chứng minh rằng đôi khi thành kiến còn có ảnh hưởng mạnh mẽ và phức tạp hơn kinh nghiệm đầu tư 150. Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến hành vi con người bị thiên lệch do tính sẵn có (của thông tin) và phản ứng thái quá. Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình chuẩn tắc 112. Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về các hoạt động chức năng của thị trường. Cũng giống như trong các thị trường tài chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu. Sử dụng tình cảm có thể được giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng những điều kiện tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc. Kết quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng, các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của những người khác82. Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong khi ra quyết định đầu tư BĐS. Các tác giả đã phân biệt cách hiểu cảm tính trong lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS. Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận. Đối với thị trường tài chính, cảm tính được hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở vững chắc. Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi không hợp lý. Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào các bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược11 kinh doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông. Chính sự tự tin thái quá và khả năng đánh giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin tưởng vào cảm tính 83. Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa. Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin. Các tác giả đã tiến hành khảo sát để tìm hiểu nhận thức của tình cảm (dù hợp lý hay bất hợp lý), tầm quan trọng của cảm tính và quan hệ của nó với những thông tin trong việc ra quyết định. Kết quả của họ cho thấy rằng hơn một nửa số người được hỏi đánh giá cảm tính có ảnh hưởng quan trọng đối với việc ra quyết định đầu tư của họ. Với TTBĐS, các thông tin thường khó tiếp cận và nó chỉ cung cấp phần nào cái nhìn về hoạt động thị trường (thông tin không được cập nhật đầy đủ và dễ tiếp cận như thị trường tài chính). Trên thực tế, khi các thương vụ diễn ra, các thông tin này thường rất giới hạn gây khó khăn cho các nhà định giá. Khi thông tin bị giới hạn, tất yếu các NĐT sẽ quay sang cân nhắc dựa trên cảm tính. Trong tình huống như vậy, cảm tính lại đảm nhận một vai trò hoàn toàn khác. Nó phần nào giảm tình trạng nhiễu loạn thông tin và vì thế việc sử dụng cảm tính trở nên chính đáng hơn trong thị trường tài chính. Tuy nhiên, chỉ có một số ít các nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT: Nghiên cứu của Clark (1998) về việc ra quyết định đầu tư của một nhóm các ủy viên của một quỹ trợ cấp ở Anh, nhấn mạnh tính hay thay đổi trong hành vi và sự ngộ nhận phi thực tế rằng họ biết cách tối đa hóa lợi nhuận một cách triệt để và khôn ngoan nhất trong các tính toán về rủi ro và lợi nhuận 62, 63. Nghiên cứu của Ball (1998) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận thức được sự phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng trong môi trường ra quyết định đầu tư BĐS. Ông xem xét các phương pháp tiếp cận để khám phá quá trình phát triển BĐS ở Anh và chỉ ra các hạn chế của những phương pháp phân tích kinh tế truyền thống trong việc thiếu hiểu biết về vai trò của các tổ chức BĐS lớn. Thái độ của họ dường12 như không nhằm đến việc tối đa hóa lợi nhuận, Ball lưu ý rằng cách hành động bị coi là khôn ngoan hay không là tùy thuộc vào góc quan sát của mỗi người. Để minh chứng, ông trích dẫn ví dụ: các tổ chức tài chính ưu tiên đổ vốn đầu tư vào các khu đất văn phòng trong trung tâm London. Nhìn từ khía cạnh “hành vi thể chế”, việc này có thể được coi như động thái thiếu khôn ngoan. Nhìn từ một khía cạnh khác, hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính thanh khoản và rủi ro của khoản đầu tư) 47. Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore và cộng sự (2000) chỉ giới hạn công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh). Tính chất phân hóa của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc. Theo đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy chuẩn. Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá chính xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó. Ý kiến này có lẽ dựa trên những phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể, những người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra trước mặt họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình. Nói cách khác là dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra. Hay cũng chính là một dạng khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của mình, chạy theo xu hướng thị trường 83. Nghiên cứu của Barkham và Ward (1999) khẳng định rằng việc “đầu tư trong hoàn cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ phiếu của các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở của họ. Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông tin” này tại TTBĐS Anh. Sự khác biệt chính là giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị tài sản thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị BĐS. Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết khấu của tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh 46. Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được13 xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả. Các NĐT là những người “có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán. Nếu cách tiếp cận bao hàm sự hiểu biết và nhận thức, nó vẫn mang lại hiệu quả đáng tin cậy đối với việc nhận định, đánh giá thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những nghiên cứu của Rowley và Henneberry (1999) và Gallimore (2000), chưa nghiên cứu nào đi sâu và trực tiếp vào vấn đề trên. Chỉ một phần kết luận được suy ra từ các nghiên cứu này về việc các NĐT đánh giá cảm tính ra sao và bằng cách nào họ sử dụng những thông tin này cho quyết định của mình 147, 83. 1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez (2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân cậnhàng xóm và thành phố. Họ cũng phân biệt sự gắn kết thể chất và gắn kết xã hội. Họ thấy rằng con người gắn bó với ngôi nhà và thành phố hơn khu lân cận xung quanh. Nói chung, gắn kết xã hội (hay hiểu là tình cảm con người) mạnh hơn những loại gắn kết chỉ mang tính vật lý. Giới tính đóng vai trò quan trọng: phụ nữ thường gắn bó hơn nam giới. Tuổi tác cũng có ảnh hưởng: giới trẻ thấy thành phố quan trọng nhất và ở độ tuổi trung niên thì chính căn nhà là đối tượng quan trọng nhất 101. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt không chỉ những địa điểm vật lý đơn thuần mà còn mang giá trị về mặttinh thần. Các mối quan hệ tinh thần này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn. Lựa chọn nhà ở cũng tương quan với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội. Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý. Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa chọn được nhận thức nhất quán với hình ảnh của bản thân người mua. Sự kết hợp giữa hình ảnh người sống trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua nhà là do nhu cầu tự nhất quán bản thân. Điều này có thể được hiểu như thiên lệch tự xác nhận (confirmation bias) trong lựa chọn nhà ở 124.14 Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ trong quảng cáo nhà ở. Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá bán cuối cùng. Khi một ngôi nhà được định nghĩa là “tốt”, sẽ khuyến khích người mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp. Những từ ngữ có tương quan với mức giá bán cao là: “đá granite”, “hiện đại nhất”, “đá Corian”, “phong cách”, và “trang nhã” những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý. Những lời giới thiệu có liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: “tuyệt vời”, “rộng rãi”, “quyến rũ” và “khu phố lớn”. Vấn đề của những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác sáo rỗng, mơ hồ. Dường như đó là cách để che giấu khuyết điểm thông qua những lời mô tả chung chung, không cụ thể. Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào cảm xúc mà họ cảm nhận được từ quảng cáo 117. Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình. Bên cạnh đó, thông tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần được xem xét. Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình, dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn có sự liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi giới tính, cụ thể, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với các vấn đề gia đình. Những người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng, quyết định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích 117. Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận người nghiên cứu cảm xúc nhà ở” 127. Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc cá nhân và ý nghĩa đặc biệt của lựa chọn. Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là ởcảm giác thoải mái và được chào đón. Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo chủ ý của họ. Các tổ15 chức BĐS trong thị trường nhà đất Scotland tuân theo các quy luật đặc trưng của thị trường ở điều kiện thông thường bao gồm cung, cầu và giá trị. Thị trường được mô tả như một “cơ chế tự điều tiết, hợp lý và dễ hiểu”.Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường luôn được miêu tả với những tính từ như “nóng”, “tích cực” hay “đáng sợ”, “tuyệt vời”. Theo các tác giả, chính khía cạnh cảm xúc chứ không phải tính hợp lý đang chi phối nền kinh tế155… Munro và Smith (2008) thực hiện nghiên cứu xã hội học, họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu ảnh hưởng từ nhiều khía cạnh. Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc 132. Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong việc phân tích quá trình phát triển BĐS. Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội. Yếu tố xã hội cũng quan trọng như yếu tố kinh tế 90. Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân tích kinh tế và phân tích xã hội. Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóavật chất hóa ngôi nhà. Mặc dù coi chức năng để ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà, nhưng chức năng này càng ngày càng trở nên quan trọng hơn. Có 3 xu hướng được nhận định. Đầu tiên, tính chất của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự chuyển hướng gửi tiền vào BĐS. Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản nữa mà trở thành nhà đầu tư đang tích lũy tài sản. Thứ ba, khả năng thay thế sở hữu BĐS do các sản phẩm mới hoặc kênh đầu tư mới giúp việc huy động tiền trở nên dễ dàng hơn ... Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có nhiều ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung 155. Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và giá trị của nhà ở có đặc thù luôn tăng lên trong dài hạn. Việc sở hữu nhà không chỉ do nguyên nhân khách quan từ sự bất ổn của nền kinh tế mà còn từ khía cạnh cảm xúc chủ quan của người mua. Tâm lý sở hữu và tích trữ tài chính qua BĐS là những nguyên nhân cảm xúc khiến lớp dân số trẻ của Australia có xu hướng lựa chọn mua nhà hơn thuê nhà. Tác giả phỏng vấn định tính 27 người mua nhà trong quá trình16 quyết định mua nhà đầu tiên của họ, tại hai thời điểm là tháng 12 năm 2007 và tháng 6 năm 2009 khoảng thời gian đủ dài để các đối tượng phỏng vấn đạt được mục tiêu mua của mình. Kết quả chỉ ra rằng, cảm xúc đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình đánh giá và lên chiến lược mua nhà của người dân 68. Như vậy, có thể kết luận tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù của người mua nhà cho mục đích tiêu dùng hay mua nhà cho mục đích kinh doanhđều là điều không thể phủ nhận. 1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản Có nhiều nghiên cứu cho rằng có mối liên hệ rất lớn giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế 143. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là Gêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính. Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của thị trường BĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách. Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ Gền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách Gền tệ lên khu vực nhà đất. Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) m hiểu vai trò của nhà đất trong cơ chế phát hành Gền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ cách quản lý chính sách Gền tệ của chính phủ. Tuy vậy, ông không mấy nhấn mạnh mối liên hệ này, ôngcho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận biết được bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có tác động dự báo đối với lạm phát và vấn đề việc làm 128. Allen và Carletti (2010) nghiên cứu mô hình lý thuyết về bong bóng BĐS. Họ cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ và đồng nhất, không phải đối với những nền kinh tế có quy mô lớn 37. Ví dụ: Thụy Điển một nền kinh tế nhỏ, thực hiện đưa giá nhà đất vào trong chính sách tiền tệ. Ngân hàng trung ương Thụy Điển phải cân nhắc đến giá BĐS khi họ ra quyết định xác định tỷ lệ lãi suất thực bằng cách17 điều chỉnh chính sách tiền tệ nhằm đối mặt với tình trạng giá nhà đất leo thang (Ingves, 2007). Các tác giả lựa chọn cả 2 đối tượng là nền kinh tế lớn (Mỹ) và nền kinh tế nhỏ (Anh) để nghiên cứu sự đồng biến động giữa các thị trường BĐS và bối cảnh kinh tế vĩ mô nhằm tìm ra những kết luận về tính hiệu quả của việc định hướng giá BĐS trong 2 nền kinh tế có quy môhoàn toàn khác nhau. Một số lượng rất lớn các công trình nghiên cứu đã nỗ lực giải thích mối liên kết giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những phương pháp và công cụ khác nhau. Một số sử dụng các mô hình lý thuyết khác nhau: Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne và cộng sự (2005), qua những phân tích, phát hiện ra một sự đồng biến động với môi trường vĩ mô rằng: sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau chính sách tiền tề nới lỏng 36. Iacoviello (2005) cũng tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE) 104 Một tuyến lý thuyết khác lại sử dụng các mô hình thực nghiệm, tiêu biểu và phổ biến nhất là mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR. Bjornland và Jacobsen (2010) đã sử dụng mô hình này để nghiên cứu sự tương tác giữa giá BĐS ở Na uy, Thụy Điển và Anh. Họ phát hiện thấy những biến động bất thường trong tỉ lệ lãi suất có tác động ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá nhà phản ứng cùng một thời điểm. Điều này càng làm bật vai trò là một kênh phát hành tiền tệ của BĐS 56. McCue và Kling(1994) nghiên cứu thị trường chứng khoán Mỹ thông qua mô hình VAR không giới hạn. Họ cho rằng 60% những biến động BĐS có thể được giải thích qua nền kinh tế vĩ mô. Vì thế chính lãi suất danh nghĩa ngắn hạn có thể giải thích phần lớn những biến động giá BĐS. Trong khi biến số sản lượng và đầu tư chỉ giải thích phần nhỏ trong đó 125. Cũng như vậy, sử dụng mô hình VAR để xác định lợi nhuận BĐS, chuỗi lợi nhuận tài sản và một loạt các nhân tố kinh tế, tài chính, Brooks và Tsolacos (2001) phát hiện ra lạm phát bất thường và chênh lệch lãi suất đều là những biến số lý giải18 những thay đổi trên thị trường BĐS 53. Nghiên cứu của Bredin (2011) đề cập đến tác động của những thành tố bất thường của chính sách tiền tệ, cảnh báo cho thị trường tương lai. Bằng mô hình VAR, họ khẳng định những phản hồi tiêu cực của REITs trước những cú sốc lãi suất chứng minh cho độ nhạy cảm của BĐS với chính sách tiền tệ, cơn sốc tăng trưởng kinh tế, lạm phát, và chính sách tiền tệ đã gây ra sự sụt giảm của lợi nhuận kỳ vọng của REIT. Tuy nhiên, những rủi ro bất ngờ mặc định này lại ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong tương lai 52. Một nhánh nghiên cứu thực nghiệm khác thì sử dụng mô hình Hiệu chỉnh sai số VECM (Vector Error Correction Model). Nghiên cứu của Bjornland và Jacobsen(2010)lại giới hạn phạm vi của mình ở Anh và Đức. Họ áp dụng mô
Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân NGUYễN THị HảI YếN Đầu t cá nhân thị trờng bất động sản khu vực Hà Nội Chuyờn ngnh: Qun tr kinh doanh (QTKD bt ng sn) Mó s: 62 34 01 02 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS HONG VN CNG Hà Nội - 2015 i LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun ỏn vi tờn ti: u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn khu vc H Ni l mt cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc c lp ca cỏ nhõn tụi, chớnh bn thõn tụi thc hin sut quỏ trỡnh lm Nghiờn cu sinh ti trng i hc Kinh t quc dõn Ngoi nhng thụng tin th cp cú liờn quan n nghiờn cu ó c trớch ngun, ton b kt qu trỡnh by Lun ỏn c rỳt t vic phõn tớch ngun d liu thu c t cỏc cuc phng vn, iu tra cỏ nhõn tụi thc hin Tt c nhng d liu c s dng u trung thc v ni dung ca Lun ỏn cha tng c cụng b bt k cụng trỡnh nghiờn cu no khỏc Nghiờn cu sinh Nguyn Th Hi Yn ii LI CM N Li u tiờn, tụi xin trõn trng cm n v bit n sõu sc PGS.TS Hong Vn Cng ó tn tõm, nhit tỡnh hng dn tụi sut quỏ trỡnh lm Nghiờn cu sinh v hon thnh Lun ỏn Tụi xin chõn thnh cm n Ban lónh o, cỏc Thy Cụ - Ging viờn Khoa Bt ng sn v Kinh t ti nguyờn - Trng i hc Kinh t Quc dõn ó to iu kin thun li v thi gian v truyn t kin thc chuyờn ngnh nõng cao tụi hon thnh tt Lun ỏn Tụi xin by t li cm n n Ban lónh o, cỏc Cỏn b ca Vin o to sau i hc - Trng i hc Kinh t Quc dõn ó to iu kin v cỏc th tc hnh chớnh v hng dn cỏc quy trỡnh thc hin thi gian tụi lm nghiờn cu sinh ti Trng Tụi xin gi tm lũng bit n sõu sc n gia ỡnh ó chia s, ng viờn v to iu kin h tr tụi sut quỏ trỡnh hc v lm vic ti Trng i hc Kinh t Quc dõn Cui cựng, tụi xin cm n bn bố, ng nghip ó luụn ng h tụi hon thnh tt lun ỏn Nguyn Th Hi Yn iii MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii MC LC iii DANH MC NHNG CH VIT TT vi DANH MC BNG BIU .vii DANH MC HèNH V V S ix PHN M U CHNG 1: TNG QUAN NGHIấN CU V U T C NHN TRấN TH TRNG BT NG SN 1.1 Cm tớnh u t bt ng sn 1.2 Cm xỳc v quyt nh u t 13 1.3 Tỏc ng ca th trng n u t bt ng sn 16 1.4 c tớnh hng húa bt ng sn 22 Kt lun chng 28 CHNG 2: C S Lí THUYT V U T C NHN TRấNTH TRNG BT NG SN 29 2.1 Mt s chung v u t bt ng sn 29 2.1.1 Bt ng sn v th trng bt ng sn 29 2.1.2 u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn 38 2.2 Cỏc yu t chi phi n u t cỏ nhõn trờn th trng bt ng sn 43 2.2.1 Tõm lý cỏ nhõn nh u t 43 2.2.2 Giỏ c bt ng sn 53 2.2.3 Cỏc yu t kinh t v mụ 58 2.2.4 Cỏc yu t thuc v bn thõn bt ng sn 63 2.3 Mụ hỡnh nghiờn cu 70 2.3.1 Mụ hỡnh 70 iv 2.3.2 Cỏc bin mụ hỡnh v cỏch o lng cỏc bin 71 2.3.3 Cỏc gi thuyt nghiờn cu 77 Kt lun chng 79 CHNG 3: PHNG PHP NGHIấN CU 80 3.1 Nghiờn cu nh tớnh 80 3.1.1 Mc tiờu phng sõu 80 3.1.2 Phng phỏp thc hin phng sõu 80 3.2 Nghiờn cu nh lng 82 3.2.1 Mc tiờu iu tra chn mu 82 3.2.2 Phng phỏp thc hin 82 3.3 Kt qu thng kờ mụ t 96 Kt lun chng 102 CHNG 4: KT QU NGHIấN U T C NHN TRấN TH TRNG BT NG SN KHU VC H NI 103 4.1 Cỏc yu t tõm lý chi phi nh u t trờn th trng bt ng sn 103 4.1.1 Tõm lý by n 103 4.1.2 Tõm lý lc quan thỏi quỏ 107 4.1.3 Tõm lý s thua l 110 4.2 Cỏc yu t kinh t v mụ 116 4.2.1 Kh nng ti tr 116 4.2.2 C hi u t trờn th trng khỏc 122 4.2.3 Mụi trng v mụ 124 4.3 Cỏc yu t liờn quan n bn thõn bt ng sn 128 4.3.1 c im ca bt ng sn 128 4.3.2 Kh nng gia tng giỏ tr ca bt ng sn 129 4.3.3 Tin ớch gn vi a im ta lc ca bt ng sn 132 4.3.4 Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t 134 v Kt lun chng 137 CHNG 5: MT S KHUYN NGH T KT QU NGHIấN CU 140 5.1 Mt s gii phỏp iu chnh u t cỏ nhõn gúp phn phỏt trin n nh th trng bt ng sn 140 5.1.1 Hn ch tỏc ng ca yu t tõm lý nh u t 140 5.1.2 V chớnh sỏch ti chớnh, tin t 144 5.2.3 Phỏt trin h tng v sn phm bt ng sn 147 5.2.4 Kim soỏt hnh vi u c bt ng sn 150 5.2 Hn ch ca lun ỏn v nhng nghiờn cu tip theo 151 Kt lun chng 153 PHN KT LUN 154 NHNG CễNG TRèNH CễNG B CA TC GI LIấN QUAN N LUN N TI LIU THAM KHO PH LC vi DANH MC NHNG CH VIT TT BS Bt ng sn TTBS Th trng bt ng sn CPI Ch s giỏ tiờu dựng GDP Tng sn phm quc ni NT Nh u t NHNN Ngõn hng nh nc NHTM Ngõn hng thng mi TTCK Th trng chng khoỏn vii DANH MC BNG BIU Bng 2.1: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t tõm lý nh u t 73 Bng 2.2: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t kinh t v mụ m nh u t quan tõm u t trờn TTBS 74 Bng 2.3: Cỏc tiờu o lng cỏc yu t thuc v bn thõn BS m nh u t quan tõm u t trờn TTBS 76 Bng 3.1 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t tõm lý 87 Bng 3.2 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t kinh t v mụ 88 Bng 3.3 Cronbach alpha ca cỏc bin nghiờn cu thuc nhúm yu t thuc v bn thõn BS 89 Bng 3.4 Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t tõm lý 91 Bng 3.5: Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t kinh t v mụ 92 Bng 3.6 Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t thuc v bn thõn BS 95 Bng 3.7: Mc ớch mua BS ca nh u t 97 Bng 3.8: Cỏc phõn khỳc BS c u t trờn th trng 98 Bng 3.9: Mc ớch mua BS ca nh u t 99 Bng 3.10: Kinh nghim u t trờn TTBS 99 Bng 3.11: Trỡnh hc ca nh u t 100 Bng 3.12: S ln mua bt ng sn 100 Bng 3.13: S ln bỏn BS 101 Bng 4.1: Phõn tớch tng quan gia tõm lý by n vi k vng ca nh u t 104 Bng 4.2: Tõm lý by n v tõm lý lc quan thỏi quỏ, tõm lý s thua l 105 Bng 4.3:Tõm lý by n v cỏc c tớnh nh u t 106 Bng 4.4: Tõm lý by n v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS 107 Bng 4.5: Tõm lý lc quan thỏi quỏ v cỏc c tớnh nh u t 109 viii Bng 4.6: Tõm lý lc quan thỏi quỏ v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS 109 Bng 4.7: Tõm lý s thua l v cỏc c tớnh nh u t 111 Bng 4.8: Tõm lý s thua l v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS v hnh ng ca nh u t khỏc 112 Bng 4.9: Cho vay BS theo nhu cu vay 119 Bng 4.10: Mi quan h gia kh nng ti tr vi kh nng gia tng giỏ tr ca BS, k vng ca nh u t v trỡnh hc vn, kinh nghim ca nh u t 121 Bng 4.11:Trỡnh hc v kinh nghim ca nh u t v s quan tõm n c hi u t trờn th trng u t BS 123 Bng 4.12: Tng quan gia TTBS v ch s TTCK 124 Bng 4.13:Trỡnh hc v kinh nghim ca nh u t v s quan tõm n mụi trng v mụ u t BS 126 Bng 4.14: Kh nng gia tng giỏ tr ca BS v mc tin tng vo cỏc thụng tin trờn TTBS v hnh ng ca nh u t khỏc 131 Bng 4.15: Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t v c im ca nh u t 137 ix DANH MC HèNH V V S Hỡnh v Hỡnh Quy trỡnh nghiờn cu ca lun ỏn Hỡnh 2.1: Mụ hỡnh nghiờn cu ca lun ỏn 71 Hỡnh 4.1: Kt qu kho sỏt tõm lý by n 104 Hỡnh 4.2: Kt qu kho sỏt tõm lý lc quan thỏi quỏ 108 Hỡnh 4.3: Kt qu kho sỏt tõm lý s thua l 111 Hỡnh 4.4: Kh nng ti tr 117 Hỡnh 4.5:Tng trng M2 v tớn dng mi tng quan vi bin ng ca TTBS 2005-2014 118 Hỡnh 4.6: C hi u t trờn cỏc th trng khỏc 122 Hỡnh 4.7: Mụi trng v mụ 125 Hỡnh 4.8: c tớnh BS 129 Hỡnh 4.9: Kh nng gia tng giỏ tr ca BS 130 Hỡnh 4.10: Tin ớch gn vi a im ta lc BS 133 Hỡnh 4.11: Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t 135 S S 4.1 Tng trng kinh t v din bin TTBS 127 27 Ph lc 3.7: Kt qu EFA ng thi cho cỏc bin c lp thuc nhúm yu t v bn thõn bt ng sn KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 859 Approx Chi-Square 4233.641 df 153 Sig .000 Total Variance Explained Component Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues % of Total Cumulative Variance % % of Total Cumulative Variance % % of Total Cumulative Variance % 6.967 38.707 38.707 6.967 38.707 38.707 5.879 32.664 32.664 3.130 17.390 56.097 3.130 17.390 56.097 2.473 13.737 46.401 1.517 8.426 64.523 1.517 8.426 64.523 2.456 13.646 60.047 1.323 7.349 71.872 1.323 7.349 71.872 2.129 11.825 71.872 809 4.492 76.364 708 3.931 80.295 580 3.222 83.517 485 2.696 86.213 420 2.336 88.549 10 383 2.128 90.677 11 338 1.880 92.557 12 291 1.618 94.175 13 264 1.465 95.641 14 222 1.236 96.877 15 183 1.018 97.895 16 157 875 98.769 17 120 667 99.437 18 101 563 100.000 dimension0 Extraction Method: Principal Component Analysis 28 Rotated Component Matrix a Component Ket cau ngoi nha phu hop vs nhu cau 483 702 ban than Chat luong nha Dien tich su dung 830 444 Huong 582 682 311 Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh 757 te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu 741 Su thuan loi ve giao thong 798 Su thuan loi ve giao duc 780 325 Su thuan loi ve y te va cham soc suc 749 359 khoe Gan cho, TTTM, sieu thi 868 Gan cỏc trung tam VHTT 904 Gan cong vien, cac khu vui choi 898 Moi truong sinh thai, canh quan xung 675 quanh Gan nha nguoi than, ho hang 800 Gan noi lam viec 765 Thong tin ve chu dau tu 830 Uy tin cua kien truc su, nha thau 865 Thong tin ve cac du an cua chu dau tu 875 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations 29 Ph lc 4: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Ph lc 4.1: Kt qu kim nh t test: S nh hng ca tõm lý by n i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Mean Std Error Mean Std Deviation De o 162 2.73 925 073 De dau tu 144 3.80 798 067 Thay nguoi than quen cung De o dimension1 mua De dau tu 162 2.98 1.100 086 144 3.42 986 082 Co nhieu chon mua BDS De o 162 2.69 782 061 De dau tu 144 3.53 810 068 Bi anh huong tu quyet dinh De o mua ban cua cac nha dau dimension1 De dau tu tu khac 162 2.96 759 060 144 4.06 628 052 Meanherd De o 162 2.8392 69097 05429 De dau tu 144 3.7031 60082 05007 dimension1 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thay nhieu nguoi mua thi mua theo Equal variances assumed 11.951 t 001 Equal variances assumed Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 284 2.366 Meanherd 8.321 125 004 304 000 -1.071 099 -1.267 -.876 303.753 000 -1.071 099 -1.265 -.878 -3.625 304 000 -.435 120 -.671 -.199 303.979 000 -.435 119 -.670 -.200 -9.256 304 000 -.843 091 -1.023 -.664 297.071 000 -.843 091 -1.023 -.664 -13.784 304 000 -1.106 080 -1.264 -.948 -13.936 949 -10.783 -9.237 1.152 Bi anh huong tu quyet dinh Equal variances assumed mua ban cua cac nha dau Equal variances not assumed tu khac Equal variances not assumed Sig (2-tailed) -3.649 004 Equal variances not assumed Equal variances assumed df -10.876 Equal variances not assumed Thay nguoi than quen cung Equal variances assumed mua Equal variances not assumed Co nhieu chon mua BDS Sig t-test for Equality of Means 302.513 000 -1.106 079 -1.262 -.950 -11.603 304 000 -.86393 07446 -1.01045 -.71741 -11.698 303.859 000 -.86393 07385 -1.00925 -.71860 30 Ph lc 4.2: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý by n i vi nhúm nh u t: mua trc nm 2012 v sau nm 2012 Group Statistics 1: Mua tr c nm 2012; 2: mua t 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 2.00 61 3.4016 62463 07998 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t-test for Equality of Means t Sig (2tailed) df Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower MeanHerdDT Equal variances assumed 1.146 286 Equal variances assumed 568 Equal variances not assumed MeanaverDT Equal variances assumed 3.081 081 134 000 93940 08259 77605 1.10275 127.663 000 93940 08271 77573 1.10306 2.886 134 005 25579 08863 08050 43109 2.889 327 11.374 11.357 Equal variances not assumed MeanoveropDT Upper 128.937 005 25579 08853 08063 43096 291 134 771 03503 12024 -.20279 27284 31 Group Statistics 1: Mua tr c nm 2012; 2: mua t 2012 MeanHerdDT N Mean Std Deviation Std Error Mean 1.00 75 4.1033 47593 05496 2.00 61 3.1639 48280 06182 1.00 75 4.0533 51644 05963 2.00 61 3.5475 51108 06544 1.00 75 3.4367 75123 08674 dimension1 MeanoveropDT dimension1 MeanaverDT dimension1 Equal variances not assumed 297 133.926 767 03503 11799 -.19833 26838 Ph lc 4.3: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý lc quan thỏi quỏ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi Std Error Mean De o 162 3.40 664 052 De dau tu 144 3.81 629 052 162 3.35 635 050 144 4.00 648 054 De o 162 3.08 568 045 De dau tu 144 3.69 741 062 De o 162 3.19 701 055 De dau tu 144 3.62 739 062 De o 162 3.2562 51223 04024 De dau tu 144 3.7795 51507 04292 dimension1 De dau tu BDS la mot kenh dau tu hap dan dimension1 Meanoverop Std Deviation De o dimension1 Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Mean dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 32 F Gia mua co xu huong tang 3-5 nam toi Equal variances assumed Ky vong TTBDS van nhieu tiem nang, co hoi tuong lai Equal variances assumed BDS la mot kenh dau tu hap dan Equal variances assumed Se tiep tuc dau tu tren TTBDS Equal variances assumed Meanoverop Equal variances assumed Sig t 9.320 002 9.711 002 df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 016 1.158 283 Equal variances not assumed Equal variances not assumed -.550 -.258 302.747 000 -.404 074 -.550 -.259 -8.827 304 000 -.648 073 -.793 -.504 298.329 000 -.648 074 -.793 -.503 -8.185 304 000 -.614 075 -.762 -.467 266.736 000 -.614 076 -.764 -.464 -5.183 304 000 -.427 082 -.589 -.265 295.424 000 -.427 083 -.589 -.264 -8.897 304 000 -.52334 05882 -.63909 -.40760 -8.895 5.869 074 -5.167 000 -.404 -8.060 34.991 Equal variances not assumed 000 -8.817 Equal variances not assumed 304 -5.469 Equal variances not assumed -5.452 299.415 000 -.52334 05884 -.63913 -.40755 Ph lc 4.4: Kt qu kim nh t test: S chi phi ca yu t tõm lý s thua l i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Cam thay hoi tiec giu lai BDS giam gia qua lau Cam thay tiec ban di BDS tang gia qua som Meanaver Group Statistics Muc dich mua N De o 162 De dau tu 144 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu 162 144 162 144 162 144 162 144 Std Std Error Mean Deviation Mean 2.41 1.095 086 3.13 838 070 3.04 3.50 2.90 3.43 3.02 3.67 2.83 3.43 1.318 1.017 1.293 936 1.321 828 1.090 704 104 085 102 078 104 069 085 058 Independent Samples Test 33 Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.946 -.503 -.943 -.506 F 39.619 Sig .000 t -6.437 -6.537 Sig (2Mean Std Error df tailed) Difference Difference 304 000 -.725 113 297.613 000 -.725 111 Equal variances assumed Equal variances not assumed 7.008 009 -3.408 -3.459 304 298.269 001 001 -.463 -.463 136 134 -.730 -.726 -.196 -.200 Cam thay hoi tiec giu Equal variances assumed lai BDS giam gia qua lau Equal variances not assumed 15.633 000 -4.104 -4.181 304 292.379 000 000 -.535 -.535 130 128 -.792 -.788 -.279 -.283 Cam thay tiec ban di Equal variances assumed BDS tang gia qua som Equal variances not assumed 22.995 000 -5.069 -5.201 304 274.390 000 000 -.648 -.648 128 125 -.900 -.893 -.397 -.403 Meanaver 36.539 000 -5.570 -5.707 304 278.436 000 000 -.59279 -.59279 10642 10387 -.80220 -.79725 -.38337 -.38832 Voi vang ban di BDS dang co xu huong tang gia Tranh ban di BDS giam gia Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Ph lc 5: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n yu t kinh t v mụ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Ph lc 5.1: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n kh nng ti tr i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Lai suat Group Statistics Muc dich mua Std Error N Mean Std Deviation Mean De o 162 2.88 1.176 092 De dau tu 144 3.98 1.106 092 De o 162 2.62 1.185 093 De dau tu 144 3.42 1.441 120 De o 162 2.15 769 060 De dau tu 144 3.04 1.337 111 De o 162 2.55 949 074 De dau tu 144 3.47 1.193 099 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances dimension1 Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP dimension1 dimension1 dimension1 t-test for Equality of Means 34 Kha nang vay von tu ngan hang, TCTD Muc cung tien meanCAP Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed Equal variances assumed Equal variances not assumed 47.120 14.358 001 000 000 303.028 000 -1.096 131 -1.353 -.840 -5.280 304 000 -.793 150 -1.089 -.498 277.490 000 -.793 152 -1.092 -.494 -7.211 304 000 -.887 123 -1.129 -.645 -7.000 12.276 122 Sig (2-tailed) 000 -5.220 Sig 2.411 304 -8.400 F Lai suat 222.303 000 -.887 127 -1.137 -.638 -7.545 304 000 -.92567 12269 -1.16710 -.68424 -7.445 272.535 000 -.92567 12433 -1.17044 -.68090 T -8.370 df Std Error Difference 131 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -1.354 -.839 Mean Difference -1.096 35 Ph lc 5.2: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n c hi u t i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh dau tu tren TT N Mean Std Std Error Deviation Mean De o 162 2.25 899 071 De dau tu 144 3.81 887 074 De o 162 1.85 758 060 De dau tu 144 3.71 1.016 085 De o 162 1.7346 86902 06828 De dau tu 144 3.2569 96619 08052 dimension1 vang Tinh hinh dau tu tren dimension1 TTCK Dien bien lai suat tien gui dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for t-test for Equality of Means Equality of Variances 95% Confidence Interval F Sig t Sig (2- Std Error tailed) df Mean Difference Difference of the Difference Lower Tinh hinh dau tu tren TT Equal variances assumed vang Equal variances assumed TTCK Equal variances assumed gui Equal variances not assumed 1.917 000 167 304 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 300.684 000 -1.559 102 -1.760 -1.357 -18.236 304 000 -1.856 102 -2.057 -1.656 -17.931 18.759 -15.232 -15.243 Equal variances not assumed Dien bien lai suat tien 503 Equal variances not assumed Tinh hinh dau tu tren 449 Upper 262.319 000 -1.856 104 -2.060 -1.653 -14.511 304 000 -1.52238 10491 -1.72882 -1.31593 -14.421 289.598 000 -1.52238 10557 -1.73015 -1.31460 36 Ph lc 5.3: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n mụi trng v mụ i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Toc tang truong cua N Mean Std Deviation Std Error Mean 162 2.30 1.015 080 De dau tu 144 3.33 1.050 088 De o 162 2.43 1.091 086 De dau tu 144 3.21 960 080 De o 162 2.27 1.068 084 De dau tu nen kinh te De o 144 3.28 1.106 092 dimension1 Su on dinh chinh tri dimension1 Ti le lam phat dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Sig t df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Toc tang truong cua Equal variances nen kinh te 167 683 Upper assumed 304 000 -1.030 118 -1.263 -.798 -8.702 297.111 000 -1.030 118 -1.263 -.797 -6.570 304 000 -.776 118 -1.009 -.544 -6.620 Equal variances not -8.720 303.969 000 -.776 117 -1.007 -.545 -8.140 304 000 -1.012 124 -1.257 -.768 -8.123 297.037 000 -1.012 125 -1.258 -.767 assumed Su on dinh chinh tri Equal variances 2.939 087 assumed Equal variances not assumed Ti le lam phat Equal variances 1.031 311 assumed Equal variances not assumed 37 Ph lc 6: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n yu t bn thõn bt ng sn i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Ph lc 6.1: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n c im bt ng sn i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua N Mean Std Deviation Thiet ke ngoi nha phu De o 162 4.37 704 hop vs nhu cau ban than De dau tu 144 3.03 900 Chat luong nha De o 162 4.32 728 De dau tu 144 3.83 1.033 Dien tich su dung De o 162 4.23 671 De dau tu 144 3.56 1.175 Huong De o 162 4.04 955 De dau tu 144 3.97 836 dimension1 dimension1 dimension1 dimension1 Std Error Mean 055 075 057 086 053 098 075 070 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thiet ke ngoi nha phu Equal variances hop vs nhu cau ban than assumed Equal variances not assumed Chat luong nha Equal variances assumed Equal variances not assumed Dien tich su dung Equal variances assumed Equal variances not assumed Huong Equal variances assumed Equal variances not assumed Sig .441 507 t 14.612 df t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 000 Mean Difference 1.343 Std Error Difference 092 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.162 1.523 14.405 1.949 000 164 1.343 093 1.159 1.526 4.881 304 000 495 101 295 694 253.234 000 495 103 291 698 6.169 304 000 666 108 454 878 5.987 70.652 016 000 4.785 5.873 269.875 221.452 000 666 111 447 885 688 304 492 071 103 -.132 274 694 303.935 488 071 102 -.130 272 38 Ph lc 6.2: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n kh nng gia tng giỏ tr ca BS i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Quy hoach o dia ban dau tu Su thuan loi ve giao thong N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 3.17 808 063 De dau tu 144 3.92 720 060 De o 162 3.65 961 075 De dau tu 144 3.97 733 061 De o 162 4.05 779 061 De dau tu dimension1 144 4.21 756 063 dimension1 dimension1 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Tinh hinh phat trien cac hoat dong kinh te o dia ban dau tu Equal variances assumed Quy hoach o dia ban dau tu Equal variances assumed Sig 5.520 t 019 Equal variances assumed Equal variances not assumed df Sig (2-tailed) Mean Difference Std Error Difference 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 000 587 444 304 000 -.751 088 -.924 -.578 303.998 000 -.751 087 -.923 -.579 -3.153 304 002 -.311 099 -.505 -.117 -3.202 19.524 -8.535 -8.593 Equal variances not assumed Equal variances not assumed Su thuan loi ve giao thong t-test for Equality of Means 297.331 002 -.311 097 -.502 -.120 -1.807 304 072 -.159 088 -.332 014 -1.810 301.616 071 -.159 088 -.332 014 39 Ph lc 6.3: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n tin ớch gn vi a im ta lc ca bt ng sn i vi nhúm nh u t: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Su thuan loi ve giao duc N Mean Std Deviation Std Error Mean De o 162 4.16 780 061 De dau tu 144 2.93 906 075 De o 162 4.02 965 076 De dau tu 144 2.99 877 073 De o 162 3.99 722 057 De dau tu 144 2.78 752 063 De o 162 3.48 865 068 De dau tu 144 2.37 906 076 De o 162 3.44 965 076 De dau tu 144 2.33 885 074 De o 162 3.59 838 066 De dau tu 144 2.98 1.119 093 De o 162 3.56 946 074 De dau tu 144 2.08 862 072 De o 162 3.69 823 065 De dau tu 144 2.05 978 081 dimension1 Su thuan loi ve y te va cham soc suc khoe dimension1 Gan cho, TTTM, sieu thi dimension1 Gan cỏc trung tam VHTT dimension1 Gan cong vien, cac khu vui choi dimension1 Moi truong sinh thai, canh quan xung quanh dimension1 Gan nha nguoi than, ho hang dimension1 Gan noi lam viec dimension1 40 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances 4.499 252 001 035 616 097 1.039 1.421 9.808 304 000 1.039 106 830 1.247 303.845 000 1.039 105 831 1.246 14.345 304 000 1.210 084 1.044 1.376 296.540 000 1.210 085 1.043 1.376 10.989 304 000 1.113 101 914 1.313 295.955 000 1.113 102 913 1.313 10.450 304 000 1.111 106 902 1.320 303.701 000 1.111 106 903 1.319 5.464 304 000 613 112 393 834 263.139 000 613 114 389 838 14.237 304 000 1.479 104 1.275 1.684 14.315 10.306 283 1.230 5.375 1.157 583 000 10.504 303 033 283.961 10.958 4.572 032 Sig (2-tailed) 000 14.310 4.648 878 304 9.863 Sig .024 303.810 000 1.479 103 1.276 1.682 15.898 304 000 1.637 103 1.434 1.839 15.738 280.841 000 1.637 104 1.432 1.841 t 12.766 df Std Error Difference 096 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 1.040 1.420 Mean Difference 1.230 12.654 F Su thuan loi ve giao duc Equal variances assumed Equal variances not assumed Su thuan loi ve y te va Equal variances cham soc suc khoe assumed Equal variances not assumed Gan cho, TTTM, sieu thi Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan cỏc trung tam VHTT Equal variances assumed Equal variances not assumed Gan cong vien, cac khu Equal variances vui choi assumed Equal variances not assumed Moi truong sinh thai, Equal variances canh quan xung quanh assumed Equal variances not assumed Gan nha nguoi than, ho Equal variances hang assumed Equal variances not assumed Gan noi lam viec Equal variances assumed Equal variances not assumed t-test for Equality of Means 41 Ph lc 6.4: Kt qu kim nh t test: S quan tõm n cỏc thụng tin liờn quan n ch u t i vi nhúm NT: mua v mua kinh doanh Group Statistics Muc dich mua Thong tin ve chu dau tu dimension1 Uy tin cua kien truc su, nha thau Thong tin ve cac du an cua chu dau tu dimension1 dimension1 De o De dau tu De o De dau tu De o De dau tu N Mean 3.54 3.65 3.60 3.90 2.8086 3.2222 162 144 162 144 162 144 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F Thong tin ve chu dau tu Equal variances assumed Equal variances not assumed Uy tin cua kien truc su, Equal variances nha thau assumed Equal variances not assumed Thong tin ve cac du an Equal variances cua chu dau tu assumed Equal variances not assumed Sig 1.280 259 t -.999 df Std Deviation Std Error Mean 913 072 1.006 084 1.042 082 891 074 75209 05909 77047 06421 t-test for Equality of Means Sig (2-tailed) 304 319 Mean Difference -.110 Std Error Difference 110 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper -.325 106 -.993 273 000 602 321 -.110 110 -.327 108 -2.663 304 008 -.297 112 -.517 -.078 -2.688 14.006 290.690 303.540 008 -.297 111 -.515 -.080 -4.746 304 000 -.41358 08713 -.58504 -.24212 -4.740 297.966 000 -.41358 08726 -.58530 -.24186