NGHIÊN CỨU – ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : NGHIÊN CỨU – ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM SVTH : NGUYỄN THỊ NGỌC THƯƠNG MSSV : 07135065 Lớp : DH07TB Ngành : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011-   LỜI CẢM ƠN    Để có được như ngày hơm nay, lời đầu tiên con xin chân thành kính gửi đến  Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, ni dưỡng, u thương  và ln tạo điều kiện cho con  học tập tốt trong thời gian qua.    Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành  phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng tồn thể q  thầy cơ đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vơ cùng q giá để em bước vào  cuộc sống.           Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Lê Mộng Triết, đã ln nhiệt tình  hướng dẫn, giúp đỡ và theo suốt em trong q trình thực tập để em hồn thành  luận văn tốt nghiệp này.          Xin chân thành cám ơn TS. Đỗ Thị Loan‐ Phó Chủ tịch thường trực kiêm  Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM và các anh chị trong Văn Phòng  Hiệp Hội Bất động sản đã giúp đỡ và tạo nhiều điều kiện cho tơi suốt trong q  trình thực tập.          Cám ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản khóa 33, đã gắn bó,  chia sẽ và đồng hành cùng mình suốt 4 năm học tập vừa qua.    TĨM TẮT TP. Hồ Chí Minh, tháng 8  năm 2011   Nguyễn Thị Ngọc Thương  Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Thương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “NGHIÊN CỨU - ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính Sách Pháp Luật Đất Đai, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Trước sách thắt chặt tín dụng lĩnh vực phi sản xuất cụ thể bất động sản thị trường phải đối mặt nhiều khó khăn Chỉ sau thời gian ngân hàng siết chặt tín dụng, áp dụng lãi suất mức cao doanh nghiệp bị ảnh hưởng đến chi phí đầu vào, đồng thời kéo theo tình trạng suy giảm, đóng băng thị trường bất động sản nước Một giải pháp huy động vốn phát triển dự án BĐS thành lập quỹ đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust - gọi tắt REIT) Để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vào thực tiễn, tạo thêm sức sống cho thị trường vốn nước việc xây dựng thí điểm mơ hình hoạt động REIT Việt Nam cần thiết Trên sở đó, đề tài thực nhằm mục đích nghiên cứu xây dựng mơ hình hoạt động Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Tp Hồ Chí Minh Đề tài nghiên cứu dựa phương pháp thu thập tài liệu, sau sử dụng phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp kế thừa để : - Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cần thiết phải xây dựng REIT - Đề xuất mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Tp Hồ Chí Minh - Đề xuất giải pháp thực mơ hình REIT Tp Hồ Chí Minh Kết xây dựng mơ hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi cơng chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản có số vốn định góp phần hạn chế rủi ro liên quan đến việc đầu nhà đất rủi ro liên quan đến việc tín dụng ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Giải pháp chủ yếu phải có sách khung pháp lý hoàn thiện,chặt chẽ để tạo khai thác hiệu REIT MỤC LỤC ♣ MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ iii ĐẶT VẤN ĐỀ Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại 1.1.2.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư 1.1.2.2 Phân loại theo tổ chức 1.1.2.3 Phân loại theo cấu trúc vận hành 1.1.3 Nguồn gốc phát triển REIT nước 11 1.1.3.1 Nguồn gốc tiến hóa REIT 11 1.1.3.2 Sự phát triển REIT nước 12 1.1.3.3 Bài học kinh nghiệm 14 1.1.4 Lợi ích REIT 15 1.1.4.1 Lợi ích nhà đầu tư 15 1.1.4.2 Lợi ích kinh tế 15 1.1.5 Những lợi REIT so với kênh đầu tư khác 15 1.1.6 Khác biệt REIT so với Công ty BĐS 16 1.1.7 Một số nguyên tắc hoạt động REIT 17 1.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 18 1.2.1 Vị trí địa lý 18 1.2.2 Địa hình 19 1.2.3 Khí hậu, thời tiết……………………………………………………… 19 1.2.4 Tổ chức hành 19 1.2.5 Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế nước…………… 20 1.3 Nội dung ,phương pháp nghiên cứu quy trình thực 21 1.3.1 Nội dung phương pháp nghiên cứu thực mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 21 1.3.2 Quy trình thực 21 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 2.1 Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cần thiết phải xây dựng REIT 22 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn Tp Hồ Chí Minh 22 2.1.2 Sự cần thiết phải xây dựng mơ hình REIT TP Hồ Chí Minh 29 2.2 Đề xuất mơ hình REIT Thành Phố Hồ Chí Minh 33 2.2.1 Cơ sở hình thành REIT TPHCM 33 2.2.2 Các mơ hình REIT nên thiết lập 34 2.2.3 Cơ cấu tổ chức 35 2.2.4 Nguyên tắc vận hành 49 2.2.5 Khung pháp lý cho REIT Thành Phố Hồ Chí Minh thành lập 41 2.3 Giải pháp thực mơ hình REIT Thành Phố Hồ Chí Minh 47 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 53 Kết luận 53 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC 57 DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Mục lục Bảng Bảng 1: Giá hộ tháng đầu năm 2011 Bảng : Tình hình thị trường bán lẻ TP HCM Qúy 1/2011 Mục lục Hình Hình 1: Mơ hình REIT tổ chức quỹ Hình 2: Mơ hình UPREIT Hình 3: Mơ hình DOWNREIT Hình 4: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh Mục lục Biểu đồ Biểu đồ 1: Quy mô thi trường thị trường REIT Hoa Kỳ, Úc Châu Á (Quý 4/2005) Biểu đồ : Thị trường đất thứ cấp Biểu đồ 3: Thị trường đất thứ cấp Biểu đồ 4: Tình hình thị trường theo hạng Biểu đồ 5: Tình hình hoạt động thị trường khách sạn TPHCM Biểu đồ 6: Diện tích bán lẻ theo khu vực Qúy 1/2011 Biểu đồ 7: Thị trường biệt thự nhà liên kế sơ cấp Quý 1/2011 Mục lục Sơ đồ Sơ đồ 1: Mô hình cơng ty REIT TPHCM đề xuất Sơ đồ : Mơ hình quỹ REIT TP HCM đề xuất Sơ đồ : Cơ cấu tố chức đề xuất công ty quản lý REIT ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Trên thực tế, thị trường bất động sản huy động từ ba nguồn vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng huy động từ khách hàng Những thay đổi mặt pháp lý Nghị định 71 (Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), Thông tư 13 (quy định việc mua, bán ngoại tệ Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước)… tạo nên sức ép không nhỏ chủ đầu tư việc huy động vốn cho phát triển dự án bất động sản Với tình hình mặt lãi suất việc vay ngân hàng trở ngại doanh nghiệp đầu tư bất động sản Do cần phải có nguồn vốn huy động khác cho thị trường bất động sản Báo cáo Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến hết ngày 31/12/2010, khoảng 228.000 tỉ đồng rót vào thị trường BĐS thơng qua hình thức cho vay (tăng 23,5% so với năm 2009) Các tổ chức tín dụng thơng qua sản phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho đối tượng có nhu cầu BĐS cho vay mua nhà, thuê bất động sản…Tuy nhiên, số tiền chưa đáp ứng khoản tiền mà thị trường BĐS cần từ đến hết năm 2015 Thành phố Hồ Chí Minh tâm điểm khu vực Đông Nam Á nước, nơi hoạt động kinh tế động nhất, đầu tốc độ tăng trưởng kinh tế, tạo mức đóng góp GDP lớn, nơi thu hút vốn đầu tư nước mạnh nhất, dẫn đầu nước số lượng ngân hàng doanh số quan hệ tài - tín dụng Thành phố nỗ lực việc nâng cấp sở hạ tầng , đặc biệt hệ thống giao thông, tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản Thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục tình trạng chưa tìm nguồn vốn mạnh có mức ổn định cao, tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Một công cụ chủ lực để giải toán vốn cho thị trường BĐS Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), mơ hình áp dụng thành cơng nhiều nước giới Mỹ, Anh, Nhật, Singapore Việt Nam lạ Việc xem xét mơ hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi cơng chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản có số vốn định góp phần hạn chế rủi ro liên quan đến việc đầu nhà đất rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Xuất phát từ tình hình thực tiễn đó, chúng tơi thực đề tài: “Nghiên cứu đề xuất mơ hình hoạt động Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài : - Nghiên cứu tổng quan Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) - Xác định điều kiện nguyên tắc để đề xuất mơ hình REIT thành phố Hồ Chí Minh bối cảnh  Đối tượng nghiên cứu - Hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm: thực trạng thị trường bất động sản, nhu cầu phát triển sản phẩm, nguồn vốn …) mảng thị trường bất động sản sơ cấp chủ yếu thành phố Hồ Chí Minh - Các cơng ty cổ phần, quỹ đầu tư nước nhà nước, công ty bất động sản tư nhân hoạt động thành phố Hồ Chí Minh - Một số kiểu mẫu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tiêu biểu  Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu Thị trường Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh  Ý nghĩa thực tiễn đề tài - Có nhìn khái qt thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh giai đoạn nay, cần thiết phải hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để khắc phục vấn đề vốn đầu tư - Đề xuất mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) 1.1.1 Khái niệm Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt Trung tâm ngôn ngữ văn hố Việt Nam NXB Văn hố Thơng tin, “Tín” đức tin để từ người biết trọng lời hứa biết tin (ví dụ: ăn với cốt chữ tín), “Thác” gửi, giao cho người khác (làm hộ) (ví dụ: ký thác, phó thác, uỷ thác…) Như vậy, Tín thác gửi, giao cho người khác làm hộ sở tin tưởng vào uy tín Theo tài liệu Trường ĐH Quốc gia Singapore Tập đồn Ngơi Thái Bình Dương (Singapore) cung cấp Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust) công cụ thị trường vốn mà huy động tiền nhàn rỗi từ nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập REIT sử dụng tiền để mua tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn Theo “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thị hóa bền vững lĩnh vực bất động sản” tác giả Abas A Jalil, Gíam đốc cơng ty AmanahRaya REIT Managers : Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản phụ trách hạng mục đầu tư vào bất động sản cho thuê Nguồn thu quỹ chi phí cho thuê bất động sản đồng thời phần lớn lợi nhuận quỹ phân bổ dạng cổ tức cho cổ đơng REIT coi số công cụ hữu hiệu việc tích lũy tài sản sinh lời Bản chất REIT sở hữu triển khai hạng mục xây dựng liên quan đến bất động sản thuộc danh mục đầu tư bất động sản có tính tổ chức Về chất, REIT doanh nghiệp thiết lập để chuyên đầu tư (sở hữu) BĐS Đa phần BĐS vào hoạt động tạo thu nhập tương đối cố định Một số REIT tự phát triển dự án cho danh mục REIT bán mua dự án BĐS để cấu lại danh mục đầu tư Các BĐS bao gồm hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp Thu nhập REIT đa phần từ thu nhập danh mục BĐS mà sở hữu khai thác (tối thiểu 75%, thường 90%) Vậy REIT hiểu mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty quản lý REIT hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư mua chứng quỹ REIT Thông qua REIT doanh nghiệp bất động sản tiếp cận dòng tiền trung dài hạn thơng qua việc nhận góp vốn vào dự án từ REIT Việc mua bán chứng quỹ REIT thực thơng qua thị trường chứng khốn nhà đầu tư với Việc gia nhập thị trường bất động sản thoái vốn khỏi dự án nhà đầu tư thực qua việc mua bán chứng quỹ REIT mà không ảnh hưởng đến dòng vốn thực đầu tư vào dự án REIT Doanh thu REIT từ nguồn bán cho thuê BĐS Đối với chủ sở hữu hay nhà phát triển bất động sản, REIT đưa cách khác để “mở khóa” giá trị tài sản bất động sản không khoản Những công cụ thị trường vốn tạo nên nguồn nhu cầu bất động sản dành cho đầu tư vị trí đắc địa Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ, REIT cho phép họ đầu tư gián tiếp vào bất động sản thương mại hạng ưu mà REIT, nhà đầu tư khơng thể đầu tư mà khơng gánh chịu phí tổn lớn vốn Trong phần nghiên cứu REIT, từ ngữ liên quan hiểu sau:  Bất động sản (BĐS) hiểu tài sản không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất  Thị trường BĐS nơi mua bán diễn giao dịch khác BĐS  Hoạt động kinh doanh bất động sản: hoạt động bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản - Kinh doanh bất động sản: việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản  Chứng quỹ : Công ty quản lý quỹ huy động vốn: Lấy tổng lượng vốn dự kiến huy động chia thành phần nhau, phần tương ứng với chứng quỹ bán công chúng Người mua chứng không tham gia vào trình định đầu tư quỹ mà ủy thác việc quản lý quỹ cho công ty  Cổ phiếu công cụ vốn, công ty cổ phần phát hành dạng chứng chỉ, xác nhận quyền sở hữu lợi ích hợp pháp người sở hữu cổ phiếu (cổ đông) tài sản vốn công ty cổ phần  Cổ tức khoản lợi nhuận ròng trả cho cổ phần tiền mặt tài sản khác từ nguồn lợi nhuận lại cơng ty sau thực nghĩa vụ tài  Quyền chọn mua, quyền chọn bán quyền ghi hợp đồng cho phép người mua lựa chọn quyền mua quyền bán số lượng chứng khốn Phí quản lý (bao gồm phí phí hoạt động trả cho nhà quản lý REIT theo năm tài chính, tiền mặt đơn vị cổ phiếu, kết hợp vừa tiền mặt vừa đơn vị cổ phiếu, giới hạn mức tương đương quy định cụ thể phần trăm /năm giá trị bất động sản tín thác vào cuối năm tài Nếu số tiền chi phí năm tài vượt mức phí huy động hàng năm, phần phí hoạt động, sau khấu trừ khoản phí phí hoạt động mà vượt mức phí huy động hàng năm, dồn lại chi trả cho nhà quản lý nửa năm sau Nhà quản lý bất động sản có quyền nhận phí trả cho dịch vụ quản lý bất động sản tính theo tháng, cụ thể phần trăm thoả thuận trước Nhà quản lý bất động sản có quyền nhận tiền hoa hồng cho thuê đảm bảo có người thuê có người thuê Tỷ lệ tiền hoa hồng cho thuê nêu cáo bạch phát hành cổ phiếu công chúng lần đầu REIT 2.2.5.2 Tiêu chuẩn nguồn vốn Vốn góp để thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS phải đồng Việt Nam ngoại tệ tự chuyển đổi Các tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp tổ chức kiểm toán độc lập xác nhận Mức huy động vốn đo hệ số nghĩa vụ nợ dài hạn ngắn hạn cộng với nghĩa vụ thuê mua dài hạn với giá trị ghi sổ tài sản Kích thước đo giá trị sổ sách tài sản 2.2.5.3 Tiêu chuẩn quản lý rủi ro Công ty quản lý quỹ chịu trách nhiệm đền bù tổn thất gây cho Quỹ, nhà đầu tư vào Quỹ, nhà đầu tư ủy thác nhân viên Công ty quản lý quỹ Công ty quản lý quỹ không thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật vi phạm quy định pháp luật 2.2.5.4 Tiêu chuẩn chế độ báo cáo Cơng ty quản lý quỹ có trách nhiệm lập, lưu trữ cập nhật kịp thời, đầy đủ xác Sổ đăng ký nhà đầu tư, Sổ đăng ký cổ đông Dịch vụ lập, lưu trữ cập nhật Sổ đăng ký nhà đầu tư Nội dung Sổ đăng ký nhà đầu tư, Sổ đăng ký cổ đông thực theo quy định Bộ Tài Cơng ty quản lý quỹ phải thực chế độ báo cáo định kỳ hàng tháng, quý, năm hoạt động Công ty, hoạt động đầu tư Quỹ hoạt động quản lý danh mục đầu tư cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giám sát, quản lý Ưu điểm mơ hình REIT Quỹ Đại chúng Được xã hội biết đến có tên tuổi xuất công khai thị trường chứng khốn, báo chí, cơng ty quản lý Quỹ khẳng định danh tiếng uy tín cần dễ dàng huy động vốn xã hội Phải báo cáo cơng khai hoạt động cho cơng chúng, nên chịu giám sát công chúng, xã hội Thêm vào đó, Hội đồng Quản trị Ban giám đốc phải công khai hoạt động quản lý điều hành công ty quản lý quỹ Ban giám đốc phải chăm lo việc phát triển, cải tiến quản lý, cấu hợp lý vốn, khơng giám đốc bị sa thải; hoạt động Quỹ đại chúng ràng buộc giám đốc phải tuân thủ pháp luật, điều hành công ty theo luật công ty Nhà nước bớt gánh nặng phải trợ giúp vốn ngân sách cho Quỹ Nhà nước tập trung sức lực vào nhiệm vụ trọng đại đầu tư sở hạ tầng 2.3 Giải pháp thực mơ hình REIT Thành Phố Hồ Chí Minh Dựa kinh nghiệm quốc gia giới phát triển REIT có đưa bốn điều kiện để xây dựng mơ hình REIT thành cơng Bao gồm  Yếu tố mang tính định có hiệu tài cao bền vững: Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận, họ bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác Bên cạnh đảm bảo an tồn hình thức đầu tư  Điều kiện thứ hai uy tín cơng ty quản lý quỹ: Các doanh nghiệp cá nhân đầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết có kinh nghiệm thị trường bất động sản, thị trường vốn, có kỹ quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư khai thác có hiệu thành viên công ty quản lý quỹ REIT  Điều kiện thứ có hành lang pháp lý chặt chẽ: Phải đảm bảo tính minh bạch tài cơng ty quản lý quỹ REIT để bảo vệ nhà đầu tư Các nước có luật, quy chế quy định chi tiết tiêu chuẩn hoạt động công ty quản lý quỹ REIT REIT hoạt động giám sát số tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá Hiện có khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước ngồi muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán,ưu đãi thuế  Cuối miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp Đây điều kiện tiên cần phải phân định chức đặc điểm tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế Ở thời kì suy thối kinh tế, giá trị BĐS yếu tố gây kìm hãm kinh tế có quy mơ lớn cổ phiếu Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) lại chi phối cấp tài sản khác Bởi lẽ mức giá bán tài sản giảm, nhà đầu tư nhanh chóng bán tháo tài sản Nhưng thời điểm trước thị trường bị suy thoái tác động nhiều yếu tố Còn REIT giải pháp coi sáng suốt Lợi nhuận REIT tính trung bình thị trường phát triển vào khoảng 3-5% tùy theo hiệu hạng mục Hầu hết nhà quản lí REIT chủ trương tăng hạng mục đầu tư BĐS trọng quản lí việc cho thuê BĐS nhằm đảm bảo tăng lợi ích cho nhà đẩu tư Cần tạo lập thị trường vốn dài hạn cho tín dụng chấp BĐS song song với việc bước tạo lập thị trường thứ cấp (thị trường tài chính) Trước tiên xây dựng hành lang pháp lí cho việc tạo lập cơng cụ chứng khoán chấp, coi thực đơn thu hút định chế tài đầu tư tham gia Sau Nhà Nước tổ chức số định chế “cầm chịch” tạo lập, định hướng cho thị trường tài chấp thứ cấp  Nhà nước tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật tạo môi trường cho phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định hình thành phát triển Bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản; đồng thời, pháp luật hướng dẫn biện pháp thực giao dịch đó; hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định chấp, góp vốn cho người sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hình thành phát triển nước ta Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ pháp lý, vừa hướng dẫn biện pháp thực giao dịch cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, hành lang pháp luật tồn tại, hạn chế định: có nội dung chưa thống đạo luật như: thời điểm huy động vốn; bước thực dự án đầu tư nhiều thời gian v.v Những tồn tại, hạn chế trở nên xúc bối cảnh Đó vấn đề mà pháp luật cần phải tiếp tục hoàn thiện sớm tốt  Chứng khốn hóa thị trường bất động sản Hiện lượng tiền nhàn rỗi dân lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Để khai thơng thị trường này, số ý kiến đề xuất phương án hình thành mơ hình “Chứng khốn hóa dự án bất động sản” Chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực Quỹ tín thác BĐS xem cách chứng khốn hóa BĐS (thơng qua chứng quỹ) nhiều người đầu tư, vốn huy động từ vài triệu đồng Người dân chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp.Ý tưởng Bộ Xây dựng manh nha cách vài năm, chưa thực Trên thực tế, REIT mơ hình phổ biến từ lâu nước phát triển tỏ hiệu Tuy khung pháp lý “chứng khốn hóa BĐS” chưa ban hành, quy định sơ Nghị định 52/2006 (về phát hành trái phiếu doanh nghiệp), Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) , Thông tư 16/2010 (hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), tạo hội cho doanh nghiệp BĐS thu xếp vốn nhiều hình thức Và trái phiếu, tín phiếu, hợp đồng góp vốn doanh nghiệp BĐS chuyển nhượng, chấp, cầm cố Và thị trường phát triển, rủi ro cho nhà đầu tư mua sản phẩm không nhỏ Ở thời điểm này, đề án “chứng khốn hóa BĐS” đời có ý nghĩa giải pháp tháo gỡ tình trạng thiếu vốn thị trường địa ốc  Xây dựng khung pháp lý cho Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm đa dạng, tính khoản, cổ tức cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định Để quỹ REIT vào hoạt động hiệu thị trường BĐS Việt Nam cần có biện pháp kiểm sốt hạn chế nguy chứng khốn hóa BĐS đem lại Loại hình Quỹ đầu tư liên quan đến cơng chúng sách phát triển thị trường BĐS Nhà nước, nên phải chế định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với sách phát triển BĐS Chính phủ quyền địa phương Cần nghiên cứu thực thí điểm mơ hình này, trước mắt thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Nếu mơ hình đời bảo đảm sách khung pháp lý chặt chẽ thu hút nười dân đầu tư vào đất đai, nơng dân có đất nhận tiền đền bù, bị giải tỏa, có hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường BĐS Có điều kiện tiên quan trọng cho việc thành lập thị trường REIT hiệu an tồn Quan sát q trình phát triển thị trường nước, kinh nghiệm gần thị trường REIT Châu Á, số đặc điểm làm sở cho thị trường REIT niêm yết :  Sự ủng hộ mạnh mẽ phủ ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT;  Tình trạng minh bạch thuế cho REIT;  Sẵn có nguồn bất động sản có chấp lượng tạo thu nhập;  Quyền sử dụng đất quyền sở hữu bất động sản thực thi mặt pháp luật;  Phân bố lợi nhuận hấp dẫn bất động sản công cụ phi rủi ro khác;  Sự tham gia tích cực nhà đầu tư tổ chức;  Các báo cáo phân tích tính an tồn cổ phiếu REIT;  Tính minh bạch thị trường tài chính;  Văn hóa quản trị cơng ty mạnh;  Các quỹ dồi mặt tài kinh nghiệm quản trị tài sản;  Các dịch vụ thẩm định quản lý bất động sản chuyên nghiệp KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ  Kết luận Sự phát triển mạnh kinh tế làm cho thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán,… phát triển theo, kéo theo nhu cầu vốn ngày tăng Ngân hàng tổ chức tài cơng cụ huy động vốn Đến kinh tế phát triển lên tầm cao ngân hàng tổ chức tài khơng gánh nữa, lúc thị trường có nhu cầu có thêm cơng cụ tài Khi đó, thành lập REIT điều tất yếu khách quan Hiện thị trường bất động sản TP HCM có yếu tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mơ hình REIT có nhiều doanh nghiệp, cơng ty quản lý tài sản, công ty quản lý quỹ hoạt động; thị trường bất động sản với triển vọng tốt; thị trường chứng khoán đà phát triển; có nhiều tổ chức tài trung gian tầm cỡ cung cấp vốn hạn mức tín dụng lớn ngắn trung hạn giúp khởi động dự án bất động sản Trên sở nghiên cứu mơ hình REIT số nước giới kết hợp với tiềm năng, điều kiện đặc thù Tp HCM đề tài đề xuất mơ hình REIT tổ chức dạng Quỹ, công cụ thị trường vốn mà huy động tiền nhàn rỗi từ nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập REIT sử dụng tiền để mua tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mơ quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vốn quỹ vào bất động sản kiếm lời Vì uỷ thác nên nước cơng ty quản lý quỹ chuyển giao 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư vào quỹ REIT Cổ phiếu REIT ln có tính khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân quỹ ổn định Tuy nhiên, điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến phát triển bền vững thị trường Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án ủy thác có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác, không, nhà đầu tư quay sang gửi tiền vào ngân hàng mua trái phiếu Chính phủ lãi an tồn Để phát triển mơ hình REIT, cần nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần thị trường Trong bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản, nhà quản lý bất động sản chuyên nghiệp, quyền cấp, quan thuế REIT đơn điều chỉnh Luật Doanh nghiệp, REIT cần hình thành hành lang pháp lý riêng có điều chỉnh Luật Doanh nghiệp (giống công ty chứng khốn, cơng ty quản lý quỹ nay) Làm vậy, Quỹ REIT hỗ trợ, thúc đẩy cho Thị trường Bất động sản Việt Nam ngày hồn thiện  Kiến nghị Để mơ hình quản lý kinh doanh chấp nhận Việt Nam phải khắc phục trở ngại lớn - phải có khung pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư Thành phố cần có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống điều kiện tiền đề cho việc thành lập REIT Trong đó, hỗ trợ luật pháp vấn đề cốt lõi Cần phải xây dựng đội ngũ cán quản lý ban lãnh đạo có lực nhiều kinh nghiệm, đào tạo Quỹ cần đảm bảo tất thành viên tập thể quản lý người có kinh nghiệm lực, chuyên gia - người có kiến thức tài bất động sản kinh nghiệm việc tạo giá trị cho cổ đơng, có tâm huyết với phát triển REIT Nên xây dựng quỹ REIT quỹ đầu tư dạng mở, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư Cần có sách bình đẳng cho nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Cần có sách ưu tiên thuế thu nhập cho nhà đầu tư vào REIT Chính sách thuế cần phải khuyến khích nhà đầu tư cá nhân ủy thác cho nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thực đầu tư nhằm tiến tới phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam Bất kì khoản đầu tư mang rủi ro định, REIT ngoại lệ Tuỳ theo tình hình thị trường bất động sản sơi động hay trầm lắng mà ảnh hưởng đến tình hình hoạt động REIT Một REIT trở nên phổ biến Việt Nam, REIT cạnh tranh ngày khốc liệt hơn, REIT thành cơng Do đó, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kĩ uy tín, chun nghiệp trình độ REIT mà muốn đầu tư vào, nhà đầu tư giảm thiểu phân tán rủi ro cách đầu tư vào nhiều REIT khác Xây dựng phát triển thị trường vốn thật đảm bảo cân cầu vốn đầu tư cho BĐS, phối hợp tốt nguồn vốn đầu tư yêu cầu thiết để phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hiệu / TÀI LIỆU THAM KHẢO Đại từ điển Tiếng Việt Trung tâm ngôn ngữ văn hố Việt Nam-NXB Văn hố Thơng tin Các đặc điểm ảnh hưởng kinh tế REIT Hàn Quốc –Won-Seok Park – Người dịch Hoàng Tuyết Thu, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Các đặc trưng REIT độ nhạy mức lợi nhuận REIT - Người dịch Nguyễn Ngô Việt, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Hướng dẫn điều hành Qũy tín thác bất động sản – người dịch Hồng Tuyết Thu, Phạm Thị Thụy Vũ, Đặng Hồi Phương, Tơ Ngọc Lan, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Phân tích hành vi lợi nhuận mối quan hệ Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản Cổ phiếu, Jorg Bley Dennis Olson - Người dịch Tô Ngọc Lan, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Qũy Tín Thác đầu tư Bất động sản ( REIT) Bất động sản sở hữu trực tiếp : Một cặp đơi hồn hảo, Martha S Peyton, Thomas Park Fabiana Badillo - Người dịch Phạm Thị Thụy Vũ, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Quỹ Tín thác Đầu tư Bất Động sản & Đơ thị hóa Bền vững Lĩnh vực Bất Động – Abas A Jalil- Giám đốc Công ty AmanahRaya REIT Managers Tầm quan trọng tương đối yếu tố cổ phiếu, trái phiếu bất động sản mức lợi nhuận Qũy tín thác đầu tư bất động sản.- Người dịch Nguyễn Ngô Việt, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM Luận văn thạc sĩ kinh tế “ Xây dựng quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Tp Hồ Chí Minh”, tác giả Lê Thị Phương Thảo, 2008, Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM 10 Một số kiến nghị then chốt khơi thông thị trường bất động sản hướng tới an sinh xã hội , Nguyễn Văn Trình - Nguyễn Ngọc Vinh,2011, Tài liệu Hội thảo giải pháp khai thông thị trường Bất động sản hướng tới an sinh xã hội ngày 6/8/2011 11 Nhận dạng nguồn vốn cho thị trường Bất động sản Việt Nam, Vũ Đình Ánh, 2011, Tài liệu Hội thảo giải pháp khai thông thị trường Bất động sản hướng tới an sinh xã hội ngày 6/8/2011 12 Báo cáo “Thị trường bất động sản - ngựa bất kham”, Trần Du Lịch, Trích Thời báo Tài Việt Nam số 32 ngày 15/3/2006  VĂN BẢN PHÁP QUY - Luật đất đai năm 2003, Quốc Hội ban hành, ngày 21 tháng 10 đến ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Nghị định 144/2003/NĐ-CP, Chính phủ ban hành, chứng khốn Tài chứng khoán, ngày 28 tháng 11 năm 2003 - Luật dân 2005, Quốc hội Việt Nam thông qua Bộ luật Dân sửa đổi, ngày 14 tháng năm 2005 Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 có hiệu lực kể từ ,ngày tháng năm 2006 - Luật Doanh nghiệp 2005, Quốc hội ban hành , ngày 29 tháng 11 năm 2005 - Luật Đầu tư, Quốc Hội ban hành, ngày 29 tháng 11 năm 2005 - Nghị định số 52/2006/NĐ-CP , ngày 19 tháng năm 2006, phát hành trái phiếu doanh nghiệp - Luật kinh doanh bất động sản, Quốc Hội ban hành , số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 - Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC việc ban hành Quy chế tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ , Bộ Tài ban hành, ngày 15 tháng năm 2007 - Nghị định 153/NĐ-CP, Chính phủ ban hành , ngày 15 tháng 10 năm 2007, hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản 2006 - Công văn số 3824/UBND-ĐTMT, Báo cáo tình hình hình thị trường bất động sản TP HCM, ngày tháng năm 2011  TÀI LIỆU INTERNET Hiệp hội bất động sản Tp HCM (www.horea.org.vn) http://saga.vn/ http://diendankinhte.info/forum http://vi.wikipedia.org www.reit.com www.vnexpress.net http://vneconomy.vn/ www.Dautudiaoc24h.com www.cafeland.vn PHỤ LỤC 1) REITs Anh REIT Anh hình thành theo Luật Tài 2006 (ngày 17/07/2006 – bổ sung năm 2007) có hiệu lực từ 01/01/2007 Vào ngày 01/04/2008, 18 tập đoàn bất động sản Anh quốc chọn chuyển thành REIT Hiện có 22 REITs niêm yết thị trường CK UK14 với giá trị vốn hóa tính đến cuối 2009 37 tỷ USD Điều kiện để công ty chuyển sang REIT : - Tọa lạc Anh; - Cổ phiếu niêm yết sở giao dịch có uy tín; - Chỉ phát hành loại cổ phiếu thường có cổ phần ưu đãi khơng có quyền biểu (có lãi suất cố định); - Cơng ty chuyển đổi Công ty đầu tư dạng mở (OEIC) công ty dạng kinh doanh nhỏ (close company) - Công ty khơng có liên quan đến việc cho vay, mượn - Khi chuyển thành REIT, hàng năm, REIT phải nộp bảng kê khai thuế Báo cáo tài để chứng tỏ REIT đáp ứng điều kiện kiểm tra Một REIT niêm yết Anh phải có vốn tối thiểu 700 ngàn GBP Một REIT tự quản lý quản lý bên ngồi Một cổ đơng khơng thể nắm giữ 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu REIT bắt buộc phải niêm yết Sở Giao dịch London Sở Giao dịch khác theo quy định REIT phải nắm giữ tài sản riêng lẻ, tài sản chiếm 40% thị giá toàn danh mục đầu tư REIT miễn thuế lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản nước, với điều kiện 75% thu nhập phát sinh từ cho th bất động sản REIT phải có 75% tổng tài sản sử dụng kinh doanh cho thuê Về phân phối lợi nhuận, 90% thu nhập cho thuê bất động sản (miễn thuế) phân chia cho cổ đông (phần thu nhập từ việc tham gia vào REIT khác không miễn thuế) REIT bắt nguồn từ nguyên nhân đời nên có đặc trưng thể tính địa phương mạnh Qua số REIT người ta đánh giá triển vọng, quan điểm giới đầu tư thị trường BĐS quốc gia, hay địa phương (thị trường chủ lực) mà REITs hoạt động Cũng giống tình hình chung thị trường giới REITs Anh bị suy giảm nghiêm trọng vào giai đoạn 2007-2008, tiếp tục suy giảm năm 2009-2010 dù tưởng chừng có lúc bắt đầu hồi phục Qua tượng thể rõ quan điểm giới đầu tư tình hình kinh tế nói chung, thị trường BĐS Anh nói riêng, thực trạng diễn Trong suốt thời gian vàng son (từ 2007 trở trước) thị trường BĐS Anh trở nên nóng, với nhiều BĐS định giá vượt giá trị thực (over valued) sóng mua nhà từ giới tỷ phú Nga, mà giới nhà giàu nước Ấn Độ, Trung Quốc Cuộc khủng hoảng nợ quốc gia Châu Âu tiếp tục gây sức ép, lo ngại giới đầu tư thị trường thời gian đến Biểu đồ mô tả so sánh số giá quỹ REITs cty BĐS khác REITs Chúng ta thấy REITs phản ứng nhạy bén với thị trường với sụt giảm giá trị từ thời điểm sớm khủng hoảng, nhiên khả hồi phục REITs lại tốt so với Cty KD BĐS, số REITs sau hồi phục nằm số Cty KDBĐS khác REITs 2) Một số vấn đề cần lưu ý tiến hành hoạt động IPO REIT – Kinh nghiệm từ thị trường Mỹ Có ba vấn đề cần quan tâm trước tiến hành hoạt động IPO REIT tài sản, quản lý, cấu REIT - Đối với vấn đề tài sản: Tài sản tảng hoạt động REIT Một số câu hỏi cần phải đặt vấn đề tài sản REIT sau: + Các tài sản hình thành, xây dựng, bảo trì bảo dưỡng + Những vấn đề vị trí nơi tọa lạc, quản lý tài sản + Tỷ lệ tăng giá cho thuê occupancy rate dự kiến + Các vấn đề cạnh tranh :cạnh tranh trực tiếp, cạnh tranh gián tiếp? Hiện tại, tương lai? Khả gia nhập thị trường đối thủ cạnh tranh + Danh mục tài sản tập trung vào loại hình đầu tư, hay nhiều loại hình đầu tư (văn phòng cho th, bán lẻ, y tế, trường học,… hay kết hợp) + Vấn đề lý, mua thêm tài sản để phục vụ cho mục tiêu mở rộng, tái cấu,… - Về vấn đề quản lý: + Chủ thể quản lý quỹ có hiểu biết sâu sắc thị trường tài chính, thị trường BĐS? + Họ có kinh nghiệm làm việc với cổ đơng? Nhà đầu tư bên ngoài? Sự thấu hiểu phản ứng thị trường giới đầu tư quỹ ? - Về vấn đề cấu: Đây vấn đề quan trọng đánh giá nhà đầu tư quỹ ba vấn đề nêu + Vấn đề thứ Bảng cân đối kế tốn: Các cơng ty BĐS thường dựa thương vụ để định khoản vay Các khoản vay chủ yếu dựa khoản chấp với lãi suất thả Các Công ty tương lai sử dụng mơ hình nợ truyền thống cấu nợ không đảm bảo; trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu ưu đãi chuyển đổi, trái phiếu ưu đãi không chuyển đổi, cổ phiếu phổ thông + Vấn đề thứ hai khoản nợ không đảm bảo (unsecured debt) cho khách hàng hội giảm chi phí vay khoản nợ đảm bảo Ngay trường hợp chi phí vay khoản vay không đảm bảo giúp người vay tiết kiệm thời gian vấn đề thỏa thuận, phê duyệt, phí chấp,…Tuy nhiên thời điểm IPO, REIT tạo dựng nguồn vốn từ nợ không đảm bảo; mà họ khai thác từ khoản vay trung dài hạn với lãi suất cố định, với khả tài sản chấp Một vào hoạt động ổn định có uy tín tín dụng định, REIT hồn tồn có khả gọi vốn từ nguồn nợ với hình thức khơng đảm bảo Các REIT IPO thường có xu hướng đẩy mạnh dòng tiền khoản vay ngắn hạn, chấp, lãi suất thả nhằm tạo dựng mặt tích cực cho REIT Tuy nhiên lâu dài, xu hướng thiển cận (shortsighted) gây thiệt hại cho hoạt động REIT Và hồn tồn ảnh hưởng đến mức giá IPO Lợi bất cập hại chí thất bại đích (DOA – Died on arrival) + Vấn đề thứ ba mức nợ (debt level) Khoảng 50% thấp (mức nợ/tổng giá trị vốn hóa REITs) mức yêu cầu IPO Tuy nhiên, tốt cần trì mức thấp tốt (từ khoảng 35%) giúp nhà đầu tư đánh giá tích cực triển vọng tăng trưởng REIT tương lai Nói chung, REIT IPO cần hướng đến mục tiêu có bảng CĐKT hồn hảo, với khoản nợ chấp nằm mức 30%, việc tốn nên theo hình thức trả định kỳ (self amortization) + Vấn đề thứ tư việc cân nhắc có nên sử dụng loại hình UPREIT hay khơng? Như trình bày UPREIT mơ hình mà hình thức hợp tác (partnership)được thành lập Partnership sở hữu trực tiếp tài sản, đến lượt REIT, với nhà đầu tư vào công ty chuẩn bị lên sàn người sở hữu partnership Mặc dù UPREIT công cụ tốt để hưởng tax deferred (dành cho đối tác partnership); nhiên chế độ đối xử thuế khác đối tác partnership cổ đông hữu REIT dẫn đến mâu thuẫn việc định mua bán tài sản + Tỷ lệ chia (payout ratio) Mặc dù thường luật yêu cầu đến 95% thu nhập chịu phải chia cho cổ đông nhiên thường thực tế, REIT chia khoảng 70-80% Khi tính tốn đầu tư vào REIT nhà đầu tư khơng dựa vào tiêu chí lợi nhuận sau thuế, mà dựa vào FFO(Fund from Operation) tức cộng lại phần khấu hao, phần “phải trả nợ gốc”vào lợi nhuận Một số chuyên gia khuyên trước IPO, nhà quản lý REIT nên cân nhắc mức chia thấp so với mức chia trung bình REIT loại Điều tạo điều kiện sau IPO, nhà quản lý REIT tăng mức chia cho cổ đông tương lai (money left on the table) + Vấn đề cuối cần cân nhắc vấn đề định giá nhà đầu tư dựa FFO REIT Đối với FFO, thời điểm IPO không thiết phải đưa FFO lớn, mà ngược lại phải thể cho nhà đầu tư hiểu REIT hứa ít, làm nhiều (underpromised, overperformed) từ tạo lập xu tăng giá lâu dài cổ phiếu REIT./ BÁO CÁO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Bước Thời gian thực Nội dung thực -Từ: 25/4/2011 -Đến 10/5/2011 - Viết đề cương tốt nghiệp -Từ:10/5/2011 -Đến:25/5/2011 - Thu thập tài liệu cần thiết cho trình nghiên cứu -Từ:25/5/2011 -Đến:15/6/2011 - Tổng hợp, phân tích tài liệu thu thập - Kiểm tra tính xác tài liệu -Từ:15/6/2011 -Đến:15/8/2011 -Viết báo cáo -Từ: 15/8/20011 -Đến:25/8/2011 - Hoàn tất báo cáo tốt nghiệp Xác nhận GVHD Ghi TÀI LIỆU THAM KHẢO - Đại từ điển Tiếng Việt Trung tâm ngôn ngữ văn hố Việt Nam-NXB Văn hố Thơng tin - Các đặc điểm ảnh hưởng kinh tế REIT Hàn Quốc – Tácgiả Won-Seok Park – Người dịch Hoàng Tuyết Thu, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Các đặc trưng REIT độ nhạy mức lợi nhuận REIT - Người dịch Tiến sĩ Nguyễn Ngô Việt, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Hướng dẫn điều hành Qũy tín thác bất động sản – người dịch Hoàng Tuyết Thu, Phạm Thị Thụy Vũ, Đặng Hồi Phương, Tơ Ngọc Lan, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Phân tích hành vi lợi nhuận mối quan hệ Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản Cổ phiếu,Tác giả : Jorg Bley Dennis Olson - Người dịch Tô Ngọc Lan, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Qũy Tín Thác đầu tư Bất động sản ( REIT) Bất động sản sở hữu trực tiếp : Một cặp đơi hồn hảo, Martha S Peyton, Thomas Park Fabiana Badillo Người dịch Phạm Thị Thụy Vũ, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Quỹ Tín thác Đầu tư Bất Động sản & Đơ thị hóa Bền vững Lĩnh vực Bất Động – tác giả Abas A Jalil- Giám đốc Công ty AmanahRaya REIT Managers - Tầm quan trọng tương đối yếu tố cổ phiếu, trái phiếu bất động sản mức lợi nhuận Qũy tín thác đầu tư bất động sản.- Người dịch TS Nguyễn Ngô Việt, 2007, Tài liệu Hiệp hội BĐS TPHCM - Luận văn thạc sĩ kinh tế “ Xây dựng quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Tp Hồ Chí Minh”, tác giả Lê Thị Phương Thảo, 2008, Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM - Một số kiến nghị then chốt khơi thông thị trường bất động sản hướng tới an sinh xã hội , Nguyễn Văn Trình - Nguyễn Ngọc Vinh,2011, Tài liệu Hội thảo giải pháp khai thông thị trường Bất động sản hướng tới an sinh xã hội ngày 6/8/2011 - Nhận dạng nguồn vốn cho thị trường Bất động sản Việt Nam, Vũ Đình Ánh, 2011, Tài liệu Hội thảo giải pháp khai thông thị trường Bất động sản hướng tới an sinh xã hội ngày 6/8/2011 - Thị trường bất động sản , ngựa bất kham, Trần Du Lịch, 2006  VĂN BẢN PHÁP QUY - Luật đất đai năm 2003, Quốc Hội ban hành, ngày 21 tháng 10 đến ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Nghị định 144/2003/NĐ-CP, Chính phủ ban hành , chứng khốn Tài chứng khốn, ngày 28 tháng 11 năm 2003 - Luật dân 2005, Quốc hội Việt Nam thông qua Bộ luật Dân sửa đổi, ngày 14 tháng năm 2005 Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 có hiệu lực kể từ ,ngày tháng năm 2006 - Luật Doanh nghiệp 2005, Quốc hội ban hành , ngày 29 tháng 11 năm 2005 - Luật Đầu tư, Quốc Hội ban hành, ngày 29 tháng 11 năm 2005 - Nghị định số 52/2006/NĐ-CP , ngày 19 tháng năm 2006, phát hành trái phiếu doanh nghiệp - Luật kinh doanh bất động sản, Quốc Hội ban hành , số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 - Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC việc ban hành Quy chế tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ , Bộ Tài ban hành, ngày 15 tháng năm 2007 - Nghị định 153/NĐ-CP, Chính phủ ban hành , ngày 15 tháng 10 năm 2007, hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản 2006 - Công văn số 3824/UBND-ĐTMT, ngày tháng năm 2011, Báo cáo tình hình hình thị trường bất động sản TP HCM  TÀI LIỆU INTERNET Hiệp hội bất động sản Tp HCM (www.horea.org.vn) http://saga.vn/ http://diendankinhte.info/forum http://vi.wikipedia.org www.reit.com www.vnexpress.net http://vneconomy.vn/ www.Dautudiaoc24h.com www.cafeland.vn ... thành phố Hồ Chí Minh cần thi t phải xây dựng REIT 22 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn Tp Hồ Chí Minh 22 2.1.2 Sự cần thi t phải xây dựng mơ hình... để : - Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cần thi t phải xây dựng REIT - Đề xuất mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Tp Hồ Chí Minh... ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Giải pháp chủ yếu phải có sách khung pháp lý hoàn thi n,chặt chẽ để tạo khai thác hiệu REIT MỤC LỤC ♣ MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC BẢNG,