TÌM HIỂU MÔ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QLĐĐ & BĐS BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU MƠ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” GVHD: SVTH: MSSV: Ngành: ThS BÙI XUÂN NHÃ HỒ THỊ THẢO NHI 08135066 Quản lí thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh, Tháng năm 2012 Trang i Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HỒ THỊ THẢO NHI ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU MƠ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Xuân Nhã Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên: Tháng năm 2012 Trang i Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi LỜICẢM ƠN Trong trình thực báo cáo này, tơi nhận lời động viên góp ý chân thành, điều tạo động lực giúp tơi hồn thành tốt luận văn Xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo, Thạc sĩ Bùi Xuân Nhã, người tận tình giúp đỡ tơi q trình làm luận văn để tơi hồn thiện báo cáo cách thuận lợi Xin gửi lời cảm ơn đến anh chị Văn phòng Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Phòng tài Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal tận tình giúp đỡ tơi suốt q trình thực tại Hiệp hội Công ty Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo giảng dạy Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt cho kiến thức chuyên mơn bổ ích để tơi làm hành trang nghiệp Cám ơn thành viên DH08TB, cảm ơn bạn sát cánh bên suốt năm học qua Đó khoảng thời gian đẹp đời sinh viên Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình bạn bè tôi, người dõi theo bước suốt đời Xin chân thành cảm ơn người! Hồ Thị Thảo Nhi Trang ii Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Thảo Nhi, Khoa Quản lí đấtđai bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tìm hiểu mơ hình thí điểm Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Xuân Nhã, Giảng viện Khoa Kinh tế, TrườngĐại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Tài sản cá nhân nguồn tài trợ quan trọng, có xu hướng ngày lớn bền vững so với nguồn tài trợ nước Lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút vào đầu tư BĐS hạn chế, lý sản phẩm BĐS lớn, vốn nhàn rỗi người dân nhỏ lẻ nên khó tham gia Việc quản lí tài sản tiết kiệm thay đổi theo điều kiện kinh tế sách cải cách kinh tế Chính phủ Những thay đổi có xu hướng linh hoạt hiệu phát triển kinh tế xã hội Thay giữ khoản lớn lượng tiền mặt, vàng ngoại tệ nhiều năm trước cá nhân đầu tư nhiều vào kênh đầu tư để sinh lợi nhiều gửi tiền vào Ngân hàng hay mua đất đai nhà cửa Tình trạng đề cập thể nguồn tài trợ cá nhân năm tới to lớn sẵn sàng cho dự án BĐS dài hạn kênh đầu tư hay hình thức đầu tư kết hợp lại để đầu tư quản lí cách chuyên nghiệp thị trường BĐS, REIT – Quỹ tín thác đầu tư BĐS đáp ứng nhiều Báo cáo tìm hiểu yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS khó khăn hành, nguồn vốn đóng vai trò quan trọng “máu” thị trường Nội dung trọng tâm báo cáo nghiên cứu REIT đề xuất mơ hình hoạt động Tp Hồ Chí Minh REIT đời mang lại luồng vốn cho thị trường BĐS vừa mang tính lâu dài, ổn định vừa mang tính chuyên nghiệp Trang iii Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi MỤC LỤC i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Mục tiêu nghiên cứu: Câu hỏi nghiên cứu Phương pháp phạm vi nghiên cứu Cấu trúc đề tài: Đóng góp đề tài PHẦN 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN – TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại: 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.3 Khái niệm: Đặc điểm: Phân loại: Lịch sử hình thành phát triển: Một số nguyên tắc hoạt động: 1.3.1 REIT tham gia nhiều cá nhân tổ chức có trách nhiệm riêng biệt độc lập 1.3.2 Ngăn ngừa lạm quyền 1.3.3 Quản lí rủi ro 1.3.4 Tính minh bạch 1.3.5 Các vấn đề khác: Nhà quản lí, nhà tài trợ, bên ủy thác, chiến lược REIT 1.4 Lợi ích: 10 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 Đối với Nhà đầu tư: 10 Đối với Công ty phát triển BĐS 10 Đối với thị trường vốn 11 Đối với thị trường BĐS 11 1.5 Sự khác biệt REIT công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư chứng khốn thơng thường: 12 1.6 Tính hấp dẫn REIT so với kênh đầu tư khác: 13 1.6.1 Đầu tư cổ phiếu: 13 Trang iv Ngành Quản lí thị trường bất động sản 1.6.2 1.6.3 1.6.4 1.7 Đầu tư vàng: 13 Đầu tư trực tiếp BĐS: 14 Gửi tiết kiệm Ngân hàng 14 Bài học kinh nghiệm: 15 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.7.4 1.8 SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Mỹ 15 Anh 16 Singapore 17 Thái Lan 19 Xây dựng mơ hình thí điểm Tp Hồ Chí Minh 19 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 2.1 Tình hình thị trường bất động sản triển vọng áp dụng REIT thành phố Hồ Chí Minh 21 Bối cảnh chung thị trường bất động sản 21 Sự cần thiết áp dụng REIT: 40 Các yếu tố ảnh hưởng, tác động đến hình thành phát triển REIT: 42 2.1.4 Các yếu tố rủi ro liên quan đến Bất động sản đầu tư vào REIT 43 2.1.5 Bối cảnh chung thị trường bất động sản Việt Nam làm sở hình thành REIT 44 2.1.6 Triển vọng áp dụng REIT Việt Nam 49 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 Xây dựng mơ hình thí điểm Quỹ tín thác bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 52 2.2.1 Mơ hình đề xuất: 52 2.2.2 Đề xuất phương án xây dựng mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh: 52 2.2.3 Cơ cấu tổ chức, nguyên lí vận hành: 53 2.2.4 Mối liên hệ liên quan đến bên ngoài: 56 2.2.5 Khung pháp lí cho REIT: 69 2.2.6 Kênh phát hành cổ phiếu/ chứng REIT: 71 2.2.7 Xây dựng bước để thành lập mơ hình thí điểm REIT Tp Hồ Chí Minh: 71 2.2.8 Các hình thức sơ khởi hoạt động REIT VN: 72 2.2.9 Giải pháp cụ thể thực mơ hình REIT thí điểm Tp Hồ Chí Minh: 72 KẾT LUẬN 77 KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 81 Phụ lục 1:Các hình thức huy động vốn cho TT BĐS nay: 81 Trang v Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Phụ lục 2: So sánh khác biệt REIT công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư chứng khốn thơng thường: 85 Phụ lục 3: RIET thành viên REIT đại chúng: 88 Phụ lục 4: Bảng điều tra: “Đánh giá khẳ áp dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Tp Hồ Chí Minh” 90 Phụ lục 5: So sánh khuôn khổ pháp lí REIT Hoa Kỳ, Úc Châu Á 94 Trang vi Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Bảng 1: Lợi REIT so với kênh đầu tư khác Trang 15 Bảng 2: Dư nợ cho vay Bất động sản số Ngân hàng Trang 26 Bảng 3: tiêu liên quan đến tín dụng BĐS 2005 – 2011 Trang 38 Bảng 4: Nhu cầu nhà Trang 48 Bảng 5: Nhu cầu nguồn vốn Trang 48 Bảng 6: Đánh giá tiềm thực REIT số nước khu vực Trang 52 Bảng 7: Các kênh phát hành cổ phiếu/ chứng quỹ REIT Trang 72 Biểu đồ 1: Diễn biến CPI qua tháng so với kì năm 2011 Trang 22 Biểu đồ 2: Kim ngạch xuất nhóm hàng tháng năm 2012 Trang 23 Biểu đồ 3: Diễn biến VN – Index Trang 24 Biểu đồ 4: Tăng trưởng tín dụng tỉ lệ nợ xấu số Ngân hàng Trang 25 Biểu đồ 5: Mức giảm giá phân khúc hộ Quý II/ 2012 Trang 28 Biểu đồ 6: Số lượng hàng tồn kho Trang 29 Biểu đồ 7: Chỉ số giá nhà ở/ khu vực Việt Nam nước khu vực Trang 31 Hình 1: Nguồn vốn tiềm dân cư Trang 49 Sơ đồ 1: Mơ hình cấu trúc tài đầu tư vào BĐS Trang 39 Sơ đồ 2: Mơ hình cấu trúc tài đầu tư vào BĐS có tham gia REIT Trang 42 Sơ đồ 3: Mơ hình quỹ REIT nên triển khai Trang 55 Sơ đồ 4: Sơ đồ công ty REIT ban đầu nên thiết lập Trang 56 Sơ đồ 5: Thành phần tham gia mơ hình REIT Trang 65 Trang vii Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản DN: Doanh nghiệp BĐS: Bất động sản NN: Nhà nước NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng Thương mại TTCK: Thị trường chứng khoán Trang viii Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Trong thị trường tài nhà ở, xét khía cạnh nguồn vốn cơng cụ huy động vốn, hạn chế thiếu hụt nguồn vốn đặt nhiều thách thức cho nhà phát triển bất động sản công chúng đầu tư Đồng thời, năm gần đặc biệt năm 2011, đầu năm 2012 này, thị trường BĐS Việt Nam kinh tế Việt Nam trải qua giai đoạn với nhiều khó khăn, thách thức, vấn đề thách thức to lớn so với sức chịu đựng nhiều doanh nghiệp Một công cụ tài đề cập nhiều năm gần Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT), REIT đời mang đến cho thị trường BĐS công cụ huy động vốn hiệu quả, mang tính ổn định, lâu dài chuyên nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu là: - Tìm yếu tố làm ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS, từ sâu vào tốn vốn cho thị trường BĐS - Tìm hiểu REIT để thấy cần thiết phải khởi động cơng cụ tài Việt Nam - Thí điểm mơ hình REIT Tp Hồ Chí Minh, đưa mơ hình cần thực - Đưa gợi ý sách phía Nhà nước Câu hỏi nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu trên, chuyên đề cần phải trả lời tối thiểu câu hỏi sau: - Các yếu tố gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS? - Một khó khăn lớn thị trường gì? Phải giải sao? - Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) gì? Tại Việt Nam lại cần áp dụng rộng rãi? - Tại cần chọn Tp Hồ Chí Minh để xây dựng thí điểm mơ hình REIT? - Để REIT hoạt động trơn tru cần từ phía Chính quyền? - Phương pháp phạm vi nghiên cứu Phương pháp phân tích số liệu Đây nghiên cứu mang tính định tính lý thuyết có sở vững trước Phương pháp phân tích sử dụng để làm rõ nhu cầu thị trường BĐS xác định rõ REIT mơ hình cần thiết để huy động vốn cho đầu tư BĐS Phương pháp vấn chuyên gia, lấy ý kiến từ người có kinh nghiệm tham gia thị trường Trang Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Phụ lục 2: So sánh khác biệt REIT công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư chứng khốn thơng thường: STT Các đặc Quỹ tín thác đầu tư Quỹ chứng khốn Cơng ty phát triển điểm BĐS - REIT chuyên đầu tư BĐS BĐS thông thường Khung pháp Thường có quy định Theo lí điều chỉnh riêng REIT luật khoán chứng Theo luật doanh riêng biệt nghiệp, luật công (quy định riêng ty quỹ đầu tư BĐS) Cấu quản lí trúc Yêu cầu quản lí độc Có u cầu quản lí Tự quản lí/nội lập/bên thường tài sản độc lập/ bên đặc biệt chuyên đến chức tách ngoài, gồm phát triển, xây rời pháp nhân pháp nhân chủ yếu dựng BĐS (không độc lập 1) REIT 2) gồm Công ty quản 1) Quỹ, 2) cần đến chế lí Cơng ty quản lí quỹ quản lí độc lập) REIT, 3) Cơng ty độc lập (ít yêu cầu quản lí tài sản độc lập đến cơng ty quản lí tài sản độc lập) Chiến đầu tư lược Mua/ nắm giữ chủ Mua/ chờ, mua/ Mua/ xây dựng, yếu vào tài sản sinh phát triển bán phát triển bán thu nhập thường BĐS (chiến lược đầu tài sản, tìm kiếm xuyên khai thác/ tư ràng buộc lợi nhuận từ xây quản lí tài sản (ít bán luật định) dựng, phát triển dự tài sản) (chiến lược án (chiến lược đầu đầu tư bị ràng buộc tư không bị ràng luật định), không buộc luật định) tự chọn lựa Trang 85 Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Quỹ Công ty BĐS, đổi lại miễn thuế Tỉ lệ phần Luật quy định – bắt Tỉ lệ đầu tư phụ Tỉ lệ đầu tư vào trăm đầu tư buộc đầu tư chủ yếu, thuộc vào chiến lược BĐS tùy thuộc vòa bắt buộc vào chiếm tỉ trọng cao đầu tư cảu quỹ, luật chiến BĐS (thường thường không bắt Công lược ty, luật 65% NAV) vào buộc vào BĐS không bắt buộc cao BĐS hoạt khai thác – mức sinh vào BĐS động, khai thác có lời ổn định, quy khai thác – mức mức sinh lời ổn định định, tỉ lệ đầu tư sinh lời ổn định hàng năm mang tính cam kết với nhà đầu tư huy động vốn Việc phát Không phép Thường triển, xây phép không Là công việc chủ yếu dựng BĐS Nguồn huy động vốn Chủ yếu vốn cảu Chủ yếu vốn Có thể sử dụng vốn nhà đầu tư, vốn vay nhà đầu tư vay cao bị hạn chế Tỉ lệ vốn vay Thường chịu số Thường không Được vay theo hoạt điều kiện theo xếp phép vay động kinh doanh hạng tín dụng xếp hạng tín dụng Tỉ lệ cam kết Luật quy định phải Luật không buộc Luật không buộc chi trả cổ tức cam kết chia cam kết, chia theo cam kết, chia theo 90% lợi nhuận tính định đại định đại Trang 86 Ngành Quản lí thị trường bất động sản thuế cho cổ đông SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi hội cổ đơng Trang 87 hội cổ đơng Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Phụ lục3: RIET thành viên REIT đại chúng: (Các quy định đầu tư: số đặc điểm làm tảng hoạt động quỹ) Tiêu chí Hoạt động kinh doanh REIT đại chúng REIT thành viên Xây dựng phát triển BĐS để bán Mua tài sản để bán - Đầu tư, sở hữu cho thuê BĐS - - Mua tài sản để bán cho thuê - - Hợp tác với chủ SH BĐS hữu để cải tiến nâng cấp tài sản thuê Các đối tác hữu trao đổi tài sản để lấy cổ phần quỹ tiền mặt cho thuê - Hợp tác với chủ SH BĐS hữu để cải tiến nâng cấp tài sản thuê Các đối tác hữu trao đổi tài sản để lấy cổ phần quỹ tiền mặt cho thuê - Đầu tư vào việc xây dựng cơng trình BĐS th bán - Đầu tư vào việc xây dựng cơng trình BĐS thuê - Tham gia vào dự án BĐS với điều kiện REIT nắm giữ 30% tổng số cổ phần để nắm quyền kiểm soát hoạt động - Tham gia vào giao đoạn dự án BĐS để phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm nắm quyền kiểm soát tất BĐS thu để bán cho thuê - Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt động quỹ vào chứng khoán doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác - Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt động quỹ vào chứng khốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác - Khơng đầu đất Thực dịch vụ quản lí BĐS - Không đầu đất Thực dịch vụ quản lí BĐS - Cung cấp dịch vụ cho thuê BĐS - Cung cấp dịch vụ cho thuê BĐS Trang 88 Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Nhà đầu Cá nhân, công ty nhỏ vừa tư Niêm yết Cần thiết Công ty tổ chức tài lớn Thời Xác định điều lệ Quỹ Ít gian hoạt năm động Ưu tiên - Các dự án nâng cấp đô thị đầu tư - Cơ sơ hạ tầng có thu - Các dự án nhà ở, hộ Xác định điều lệ Quỹ Ít năm Khơng cần Trang 89 - Các tòa nhà văn phòng Trung tâm thương mại Cơ sở hạ tầng có thu Các dự án nhà ở, hộ Bệnh viện, trường học Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Phụ lục 4: Bảng điều tra: “Đánh giá khẳ áp dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Tp Hồ Chí Minh” Bộ Giáo dục Đào tạo Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam Trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Số: ./PĐT Độc lập – Tự – Hạnh phúc Tp Hồ Chí Minh, Ngày 29 tháng năm 2012 PHIẾU ĐIỀU TRA: “ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG ÁP DỤNG MƠ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giới thiệu: Tơi Hồ Thị Thảo Nhi – Sinh viên Khoa Quản lí Đất đai Bất động sản, chuyên ngành Quản lí thị trường Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Nhằm thực đề tài: “Nghiên cứu đề xuất xây dựng mơ hình thí điểm Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT) thành phố Hồ Chí Minh”, tơi thực phiếu điều tra: “Đánh giá khả áp dụng mơ hình REIT Tp Hồ Chí Minh” Rất mong nhận ý kiến Quý vị “Đêm Bất động sản 39” hôm qua câu trả lời phiếu điều tra Xin chân thành cảm ơn Quý vị! Quý Ông/ Bà: Đơn vị công tác: Câu 1: Theo Ơng/ Bà, tình hình nay, tín dụng Bất động sản (BĐS) bị thắt chặt, thị trường BĐS thiếu vốn trầm trọng, việc đa dạng hóa cơng cụ huy động vốn cho thị trường BĐS, đặc biệt công cụ nguồn vốn vừa mang tính ổn định vừa mang tính lâu dài REIT có cần thiết hay khơng? A Đồng ý B Bình thường Trang 90 C Khơng đồng ý Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Câu 2: Theo Ơng/ Bà có nên tiến hành thí điểm hoạt động mơ hình REIT thành phố Hồ Chí Minh khơng? A Có B Khơng Câu 3: Theo Ông/ Bà, đến Việt Nam chưa có mơ hình REIT triển khai A Chưa cần thiết B Thiếu khung pháp lí hướng dẫn điều hành hoạt động REIT C Khác Câu 4: Chúng ta nên tiến hànhthí điểm REIT theo mơ hình quốc gia nào? A TháiLan B Mỹ C Singapore D Anh E Khác Câu 5: Theo Ông/ Bà, điều kiện thuận lợi để REIT đời? A Thị trường BĐS Việt Nam có triển vọng phát triển B Thị trường BĐS cần nguồn vốn dài hạn ổn định C Nhu cầu nhà người dân lớn D Số lượng doanh nghiệp BĐS quỹ đầu tư tài lớn E Tất ý Câu 6:Mơ hình REIT thí điểm cần triển khai theo hình thức nào? A Cơng ty Cổ phần B Quỹ REIT C Khác D Cả Câu 7: Theo Ông/ Bà vấn đề cần tháo gỡ mặt sách để REIT hoạt động tốt? Trang 91 Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi A Quyền sở hữu BĐS B Thuế C Chứng khốn hóa D Chính sách đầu tư nước Việt Nam E Khác Câu 8: Nhà nước cần có giải pháp để REIT vào hoạt động mang lại hiệu đáng mong đợi A Ban hành luật riêng REIT B Cơ chế miễn thuế C Minh bạch thông tin D Nghiệp vụ chứng khốn hóa E Tất ý F Khác Xin chân thành cảm ơn Quý vị! Trang 92 Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Kết điều trathu 128 phiếu với kết thống kê sau: A Câu Câu Câu Câu Câu Câu Câu Câu Tổng số phiếu SP 56 57 47 15 11 B TL % 98.24 100 2.34 82.46 4.69 26.56 2.34 19.53 SP 48 14 C TL % 1.76 0.00 83.59 8.77 3.91 24.22 3.91 16.41 D SP TL % 0.00 5 14.07 5.26 8.59 6.25 8.59 2.34 E F SP TL % SP TL % 24 3.51 2.34 42.97 0.00 7.03 46 49 32 0.00 80.47 57 Trang 93 85.16 54.69 SP TL % 0.00 Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Phụ lục5: So sánh khn khổ pháp lí REIT Hoa Kỳ, Úc Châu Á Nước Hoa Kỳ Úc Malaysia Mơ hình/ cấu US REIT Quỹ tín thác BĐS niêm yết (LPT) Niêm yết REIT Cơ cấu quản lí tài sản 1961 1/4/71 Quỹ tín J - REIT thác BĐS (PTF) M– REIT (sau 1/2005) 28/9/89 10/9/01 Bên (trước năm 91)/ nội (sau năm TRA86) Bên Bên ngoài/nộ ngoài/ i (cơ nội cấu kết hợp stapled securitie s) Nhật Nội Hàn Quốc KREIT CR - REIT Singapore Thái Lan S - REIT Quỹ BĐS 21/12/01 17/7/02 CR – REIT Bên bên ngoài, K- REIT bên Trang 94 Đài Loan TREIT Hongkong H REIT 29/10/03 10/3/05 18/11/05 Bên Bên ngoài/ nội Bên ngoài/ nội Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Cơ cấu sở hữu Quy luật 5/50*, tối thiểu 100 nhà đầu tư cổ phiếu REIT, áp dụng cho quỹ lương hưu OBR93 Khơng có u cầu phân chia lợi nhuận cho cổ đông Tối thiểu 25% tổng số cổ phiếu nắm giữ 1000 cá nhân/ đơn vị thuộc cơng chúng, cá nhân/ đơn vị phải có khơng 100 cổ phiếu Tơí thiểu 1000 nhà đầu tư vào REIT, nhà đầu tư vào REIT hàng đầu nắm giữ 50% 10 nhà đầu tư hàng đầu nắm giữ 75% tổng số CP Khơng q 30% CP nắm giữ nhà đầu tư nhỏ lẻ 25% CP thuộc sở hữu 500 cổ đông công chúng Yêu cầu BĐS tối thiểu 75% Khơng có u cầu (phải đầu tư vào 75% 75% 70% 70% Trang 95 Tối thiểu 250 nhà đầu tư vào REIT khu công nghiệp 10 nhà đầu tư vào REIT sau niêm yết, nhà tài trợ không giữ 1/3 tổng số CP bán 75%* Quy tác 5/50 áp dụng không 75% 90% Ngành Quản lí thị trường bất động sản Chính sách cổ tức/ phân chia tối thiểu 90% Giới hạn vay nợ để tăng vốn (% tổng số tài sản) Không giới hạn BDDS sinh lợi nhuận) Không có u cầu Khơng giới hạn SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Khơng có 90% u cầu 90% (đối với CR – REIT REIT công ty giấy) 90% 35% Vay nợ phát hành trái phiếu lên đến 66,67% 35% Khơng 60% giới hạn đạt hệ số tín nhiệm loại A Không giới hạn Trang 96 90% 100% thu nhập phải chịu thuế phân phối vòng tháng cuối năm tài 35% 90% 45% Ngành Quản lí thị trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Giới hạn hoạt động phát triển BĐS khơng khơng Có (sở hữu BĐS hồn thành) Khơng (nhưng 50% đầu tư vào BĐS tạo thu nhập) Có (khơng qua 30% tổng giá trị tài sản) Có (sở hữu BĐS hồn thành, khơng qua 10% tổng tài sản) Bị cấm Bị cấm Bị cấm Giới hạn đầu tư BĐS nước ngồi khơng khơng Có (phải chấp thuận SC) Khơng Khơng khơng Có (chỉ nắm giữ BĐS nước) Không* Minh bạch thuế a) Cấp độ REIT Có Có Có* Có Áp dụng với CR – REIT/ paper companyR EIT (tuân theo yêu cầu phân phối 90% lợi nhuận) Có Có Có (phải Ngân hàng TW chấp thuận) Có Trang 97 khơng Ngành Quản lí thị trường bất động sản Minh bạch Không thuế b) Cấp độ nhà đầu tư Không Không Chú ý *thu nhập không phân chia chịu thuế mức thuế biên tế cao cá nhân (48,5%) *Trong thông tin nghiên cứu đầu tư BĐS (PIR), *Chỉ áp dụng nhà đầu tư vào REIT cư dân phải chịu thuế # giới hạn công ty quản lý: tối thiểu 30% cổ phần công ty nước nắm *không 5%tổng số CP nắm giữ cổ đơng SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi Khơng Khơng Trang 98 Có (đối với nhà đầu tư cá nhân ngồi nước) Khơng Khơng (6% thuế đánh vào thu nhập cổ tức) Không *Nhà đầu tư tổ chức công dân Singapore phải chịu thuế nhà thầu 10% (thời hạn năm, áp dụng đến 2010) *Đầu tư vào BĐS xây xong BĐS hồn thành 80% *Khơng 50% CP nắm giữ cổ đơng (ngoại trừ nhà đầu tư chun nghiệp, độc lập) Giới hạn đầu tư vào BĐS nước ngồi gỡ bỏ vào 6/2005 Ngành Quản lí thị trường bất động sản phân phối thu nhập LTP phải mức tối thiểu 95% SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi giữ, nước nắm giữ tối đa 49% cổ phần Trang 99 ... trường bất động sản SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HỒ THỊ THẢO NHI ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU MƠ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG... đấtđai bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: Tìm hiểu mơ hình thí điểm Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Xuân Nhã,... VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại: 1.1.1 Khái niệm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay gọi REIT (Real Estate Investment Trust)là loại hình cơng ty đầu tư