Phát triển thị trường Bất động sản ở Hà nội trong quá trình hội nhập Kinh tế Quốc tế

i TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Bất động sản lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước lớn Việt Nam Tháng 8/2008, Chính phủ vừa có định mở rộng Hà nội để đến năm 2020, Hà nội trở thành Thủ sánh vai với Thủ đô nước khác khu vực Thị trường BĐS Hà nội phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Hội nghị Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá X định nhiều nội dung đổi tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực tiềm ẩn đất đai bất động sản Từ đưa quan điểm cần phải phát triển thị trường bất động sản Hà nội để đáp ứng nhu cầu mở rộng Thủ đô Hà nội đạt mục tiêu định hướng Ban Chấp hành Trung ương bất động sản q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chính tác giả chọn đề tài “Phát triển thị trường BĐS Hà nội trình hội nhập kinh tế quốc tế” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nhằm đánh giá thực trạng ngành BĐS Thủ đô Hà nội đặc điểm phát triển ngành giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế, từ đưa giải pháp nhằm phát triển thị trường tương lai ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu thực trạng cung cầu thị trường BĐS Hà nội đưa giải pháp phát triển thị trường BĐS Hà Nội kể từ Hà nội mở rộng địa giới hành Trong luận văn tác giả tập trung nghiên cứu đề giải pháp phát triển thị trường BĐS lĩnh vực phát triển Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà địa bàn Thủ Hà Nội ĐĨNG GĨP CỦA LUẬN VĂN Trong luận văn tác giả mong muốn có đóng góp sau: - Xác định cụ thể yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế từ người đọc tổng hợp yếu tố ii cần nghiên cứu đánh giá lực cạnh tranh ngành, đồng thời có nhìn hệ thống nhân tố ảnh hưởng đến phát triển ngành - Dựa vào yếu tố để đánh giá thực trạng ngành BĐS Hà nội, từ đưa giải pháp cho Chính phủ, quyền Thành phố Hà nội thân doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hà nội nhằm giúp doanh nghiệp thực vươn lên thành liên kết ngành hùng mạnh thay cơng ty làm thuê cho tập đoàn bất động sản nước ngồi thủ Hà nội Đây sở để Thủ đô Hà nội đạt mục tiêu tầm nhìn Thủ đến năm 2020 KẾT CẤU LUẬN VĂN Chương 1: Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển thị trường bất động sản Hà nội trình hội nhập Kinh tế quốc tế Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường BĐS Hà nội giai đoạn 2000-2008 Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS HN trình hội nhập Kinh tế quốc tế iii CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 1.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS thị trường BĐS: Luật dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), điều 174 quy định bất động sản tài sản bao gồm: - Đất đai: Đất đai phải đất không di dời được, phải đất đai xác định chủ quyền - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở: cụ thể nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…; cơng trình xây dựng cơng nghiệp giao thơng đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn lâu năm gồm trồng đất trồng cây, cơng trình ni trồng thủy sản, cơng trình du lịch vui chơi thể thao Hiện có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ luận văn, sau tổng hợp kết nghiên cứu, tác giả đề xuất khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan, “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.1.2 Đặc điểm cấu trúc thị trường BĐS - Đặc điểm:  Hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố tài hố  Có chu kỳ dao động  Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, không tập trung  Là dạng thị trường khơng hồn hảo iv  Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài - Cấu trúc thị trường BĐS: bao gồm cung, cầu BĐS, chế hình thành giá thị trường BĐS, ngành công nghiệp phụ trợ 1.2 NỘI DUNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS 1.2.1 Các hoạt động liên quan đến phát triển cung cầu BĐS Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường thời điểm định Khi tiến hành phân tích hoạt động liên quan đến cung, phải xác định khối lượng cung hàng hố BĐS tiềm thị trường thơng qua việc xác định nguồn cung hàng hoá BĐS thị trường Bên cạnh đánh giá yếu tố tác động đến cung loại BĐS cụ thể Trong quan trọng phân tích tác động hệ thống luật pháp sách NN đến nguồn cung BĐS thị trường; sách tài tín dụng v.v Ngồi yếu tố hệ thống pháp luật, yếu tố khác ảnh hưởng đến cung bất động sản bao gồm Sự sẵn có Đất đai, Quy hoạch phát triển thị đất đai, Hệ thống kết cấu hạ tầng Hà nội, Sự phát triển ngành công nghiệp phụ trợ; Sự phát triển khoa học kỹ thuật công nghệ xây dựng nhà… Cầu bất động sản: Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lịng mua có khả tốn Để xác định hoạt động ảnh hưởng đến cầu BĐS, cần tiến hành phân tích loại đối tượng khách hàng, phân tích nhu cầu đối tượng khách hàng loại hàng hóa BĐS khả tốn họ, phân tích yếu tố tác động đến cầu loại hàng hóa BĐS Cầu BĐS bao gồm nguồn: - Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự; Cầu xuất phát từ nhu cầu mua BĐS để sau phục vụ cho việc kinh doanh cho thuê; Cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm Phát triển dân số, Thu nhập dân cư, Sự thay đổi thị hiếu người mua nhà, Quá trình thị hóa, Sự phát triển sở hạ tầng… 1.2.2 Cơ chế hình thành giá hàng hóa thị trường BĐS - Sự điều chỉnh cân cung cầu BĐS ngắn hạn: Giả sử ta có điểm cân ban đầu mà lượng cung lượng cầu BĐS Khi cầu đột ngột v tăng mà cung khơng tăng tăng xảy tình trạng thiếu hụt cung, gây sức ép làm giá tăng Giá tăng nhiều cung BĐS co giãn với giá - Sự điều chỉnh cân cung cầu BĐS dài hạn: Cũng điểm cân ban đầu mà lượng cung lượng cầu BĐS Nếu cầu tăng tạo sức ép tăng giá Tuy nhiên, dài hạnh cung tăng, cung BĐS dài hạn co giãn nhiều so với ngắn hạn nên giá dài hạn biến động 1.2.3 Sự phát triển ngành công nghiệp phụ trợ - Ngành đào tạo nhân lực cho ngành BĐS: phát triển ngành đào tạo nhân lực nói chung nhân lực cho BĐS nói riêng ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường BĐS - Các dịch vụ tài liên quan đến BĐS: Dịch vụ tài liên quan đến thị trường BĐS tác động đến thị trường theo hướng cung cầu - Ngành xây dựng vật liệu xây dựng: Đây ngành đảm bảo yếu tố đầu vào cho q trình xây dựng 1.3 VAI TRỊ CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CHÍNH QUYỀN HÀ NỘI TRONG PHÁT TRIỂN TT BĐS Vai trò Nhà nước việc phát triển thị trường BĐS Thứ nhất, Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường BĐS Thứ hai, Nhà nước ban hành quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực đăng ký quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất) Thứ ba, Nhà nước cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật liên quan đến BĐS Thứ tư, Nhà nước thực sách vĩ mơ nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Cụ thể: - Ban hành sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách tài vĩ mơ - Thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, nhà BĐS… Vai trò quan địa phương- Thành phố Hà nội - Trên sở quy hoạch chung, sở Quy hoạch kiến trúc có trách nhiệm tổ chức lập thẩm định dự án quy hoạch kỹ thuật xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Quy hoạch kiến trúc xây dựng đô thị 1/2000 phê duyệt sở hình thành phát triển dự án khu đô thị - UBND TP Hà Nội quan có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch kiến trúc xây dựng tỷ lệ 1/500 ủy quyền cho UBND cấp quận huyện phê duyệt (với dự án nhỏ lẻ) vi - UBND Thành phố tổ chức thẩm định cho phép đầu tư tổ chức thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép đầu tư - Căn vào quy hoạch chung quy hoạch cụ thể xây dựng 1/500 quy hoạch sử dụng đất đô thị, UBND Thành phố thực việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án theo quy định cho phép đầu tư, kết đấu thầu dự án BĐS có sử dụng đất kết đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2000 - 2008 2.1 THỰC TRẠNG VỀ CUNG, CẦU, GIÁ BĐS TẠI HÀ NỘI - Thực trạng cung ứng BĐS theo khu vực: Nhiều dự án xây dựng có quy mơ lớn nhắm tới khu vực phía Tây thành phố Đáng ý khu vực Mỹ Đình, hàng loạt dự án khu đô thị Văn Quán, Bắc An Khánh, Văn Phú, Nam An Khánh, Văn Khê, Xa La, Nàng Hương, Làng Việt kiều Châu Âu, Vân Canh - Thực trạng doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS  Phân đoạn cao cấp Tham gia vào phân đoạn loạt dự án hộ biệt thự cao cấp dành cho người có thu nhập cao xã hội, điển dự án Bắc An Khánh (Vinaconex Posco Hàn quốc liên doanh làm chủ đầu tư), dự án Golden Weslake (của Tập đoàn Tungshinh ), dự án Landmark Tower (của Tập đoàn Keangnam), dự án The Manor, The Garden (của Công ty BITEXCO) Các dự án có giá giao dịch hộ mức 2.500 – 4.000 USD/m2 Đặc điểm bật dự án phân đoạn đầu tư chủ yếu chủ đầu tư nước (Tungshing, Keangnam, tương lai tập đoàn Posco) Các dự án có thiết kế, giám sát cơng ty nước ngồi, việc marketing bán nhà quản lý tòa nhà sau bán thực công ty chuyên quản lý BĐS Richard Ellis, Savills) Các công ty BĐS Việt Nam tham gia vào dự án với vai trò đối tác song khơng chiếm vị trí chi phối liên doanh  Phân đoạn thị trường bậc trung cao Phân đoạn trung cao công ty UDIC, VINACONEX tham gia bao gồm dự án Nam Thăng Long, Đô thị Trung Yên, Đô thị Trung Hịa - vii Nhân Chính Hầu hết hoạt động thực nội công ty, trừ hoạt động thiết kế cơng ty nước ngồi đảm nhiệm Archetype, Surbana Tuy nhiên ngoại trừ VINACONEX, hai doanh nghiệp lại chưa thực ý thức định vị thương hiệu nhà đầu tư BĐS hướng tới nhóm khách hàng mục tiêu Các dự án có giá giao dịch hộ mức 23 – 28 triệu đồng/m2  Phân đoạn thị trường bậc trung bình Điển hình việc phân khúc thị trường dự án Linh Đàm – Định Công, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Mỹ Đình Ba dự án đầu Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Việt Nam (HUD) đầu tư, dự án sau Tổng công ty Sông Đà đầu tư Các dự án có giá giao dịch hộ mức 15 – 22 triệu đồng/m2  Nhóm dự án phân khúc thị trường dành cho người thu nhập thấp nhà sách Phân đoạn nhà sách nhà cho người thu nhập thấp có cơng ty tham gia đầu tư vào mảng mang lại hiệu khơng cao Hiện có HADINCO tham gia vào xây dựng khu tái định cư Trong tương lai quyền địa phương phải vào với sách phù hợp để thúc đẩy thành phần kinh tế tham gia vào phân khúc thị trường Trong năm gần đây, phát triển kinh tế, thu nhập số phận nhân dân cải thiện không ngừng nâng cao nên nhu cầu thị trường nhà cao cấp không ngừng nâng cao Nhu cầu mua nhà đất để đầu tư tích lũy người dân Hà nội ngày tăng cao, đặc biệt khu vực xa trung tâm, nội thành Hà Nội; nhu cầu văn phòng cho thuê tăng đột biến Cầu đầu nhà đất tăng làm khan nhà đất, đẩy giá lên cao giá trị thật nhiều lần 2.2 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN 2.1.1 Những thành tựu đạt Thứ nhất, Thị trường BĐS Hà nội hình thành phát triển nhanh chóng với nhiều thăng trầm, góp phần đáng kể tăng trưởng chung kinh tế Thủ đô Hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập, hoạt động giao dịch dịch vụ quản lý bất động sản ngày hồn thiện bổ sung Thứ hai, Những khó khăn, vướng mắc chế, sách q trình viii hoạt động, vận hành thị trường bất động sản vấn đề xác lập quyền sở hữu công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phòng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bước bổ sung, hoàn thiện sở đảm bảo ngun tắc hài hồ lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi Thứ ba, Các chủ thể tham gia hoạt động thị trường bất động sản ngày đa dạng 2.1.2 Những tồn tại, hạn chế Thứ nhất, chênh lệch cung cầu bất động sản Thủ đô Hà nội Nhu cầu ngày tăng cao cung bất động sản ngắn hạn xem cố định dẫn đến có giai đoạn giá bất động sản tăng ạt Thứ hai, cấu hàng hoá TT BĐS chưa hợp lý thiếu kế hoạch cụ thể Thứ ba, giá bất động sản cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản Thứ tư, khung pháp lý thị trường bất động sản bước hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động giao dịch bị bng lỏng Thứ năm, Tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th bất động sản cịn có nhiều hạn chế Thứ sáu, việc ngân hàng chưa thực người đồng hành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản người mua nhà Chưa có quỹ đầu tư dài hạn cho bất động sản đầu tư cho ngành phụ trợ Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 2.1.3 Ngun nhân Ngun nhân từ Chính phủ Nhìn chung, hệ thống pháp luật BĐS nói chung kinh doanh BĐS nói riêng có chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS Nhà nước chưa thể vai trò điều tiết thị trường theo quy luật cung- cầu ix Chính sách thắt chặt vốn vay ngân hàng vào bất động sản, tăng lãi suất tiền vay tăng giá chi phí xây dựng (40% so với quý IV/2008) khiến nhiều chủ đầu tư thiếu vốn làm chậm tiến độ dự án, từ bỏ dự án xây dựng Các sách liên quan đến phát triển ngành công nghiệp phụ trợ cho thị trường BĐS cịn nhiều vướng mắc Các ngành chưa đóng vai trị cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho phát triển thị trường BĐS Nguyên nhân từ Thành phố Hà nội Chính quyền Thành phố Hà nội chưa thực quan tâm đến phát triển doanh nghiệp kinh doanh ngành BĐS, tập trung chủ yếu vào việc cấp phép cho dự án cho doanh nghiệp chưa quan tâm nhiều tới chất lượng dự án, chưa tính đến đe dọa doanh nghiệp nước kinh doanh lĩnh vực Nguyên nhân từ doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS Các công ty BĐS Việt Nam có yếu điểm sau: Thứ nhất: Chưa có chiến lược marketing xác định rõ định vị nhóm khách hàng mục tiêu Thứ hai: Đội ngũ nhân lực ngành yếu thiếu Chênh lêch cung cầu thiếu nghiêm trọng Trình độ quản lý điều hành dự án, trình độ cán quản lý kĩ thuật thấp Thứ ba: Các thông tin thị trường BĐS không minh bạch Khách hàng khó tìm hiểu thơng tin tất dự án bán triển khai tất doanh nghiệp địa bàn Thành phố Thứ tư: Các cơng ty có tiềm lực tài yếu ớt Các dự án đầu tư hầu hết dự án có qui mơ nhỏ, hạ tầng chưa thực đồng Nhiều công ty cần phải dựa vào địn bẩy tài lớn để thực dự án Thứ năm: Trình độ cơng nghệ xây dựng doanh nghiệp Việt Nam yếu, thiếu cơng nghệ thiết bị tiên tiến, trình độ tổ chức thi công thấp Khả sử dụng nguồn lực thiết bị máy móc nhân cơng hạn chế, hợp tác nhà thầu nước chưa chặt chẽ Nhìn chung, doanh nghiệp nội ngành BĐS chưa có liên kết với để tạo sức mạnh mà làm ăn cịn manh mún, khơng có tầm nhìn dài hạn x CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở HN TRONG QUÁ TRINH HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ 3.1 Định hướng Phát triển TT BĐS Hà nội trình hội nhập Kinh tế quốc tế Sứ mạng ngành BĐS Hà nội là: Tạo sản phẩm nhà ở, khu dịch vụ, khu công nghiệp đẹp, phong phú chủng loại, kiến trúc, đủ tiêu chuẩn nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày cao khách hàng Các mục tiêu phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 Hà nội tập trung thực chương trình phát triển nhà đến năm 2020 cụ thể là: Phát triển nhà gắn với quy hoạch khu thị nhằm hình thành đồng khu nhà thương mại, nhà xã hội, nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà tái định cư, nhà cho đối tượng sách mua thuê, đáp ứng nhu cầu đối tượng dân cư có mức thu nhập khác địa bàn 3.2 Các giải pháp nhằm phát triển TT BĐS Ở HN 3.2.1 Nhóm giải pháp cho nhà nước trung ương - Về sách pháp luật đất đai Một là, Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia rộng rãi nhiều thành phần, đồng thời phải lồng ghép yếu tố phát triển quan hệ ngành kinh tế, giảm thiểu cách tối đa chồng chéo, lãng phí quy hoạch Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, khơng nên tiến hành riêng rẽ tính khả thi Hai là, việc điều tra, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải tạo chế pháp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể tiềm đất đai, đặc biệt vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS xi Ba là, hoạt động tư vấn BĐS nói chung tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư Bốn là, khuyến khích giao dịch thức, hạn chế tình trạng giao dịch "ngầm" cách điều chỉnh giảm mức thuế, phí lệ phí phải nộp Giảm thiểu thủ tục hành theo hướng cải cách "một cửa" "một cửa liên thông" Năm là, nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội - Về sách đầu tư phát triển thị trường BĐS Việt Nam Thứ nhất, cần thống sách nhà đầu tư nước việc đầu tư BĐS kinh doanh BĐS Thứ hai, Các dự án đầu tư phát triển BĐS phải thực quy hoạch phê duyệt cách đồng Thứ ba, cần cho phép nâng hạn mức tín dụng thời hạn tín dụng cho kinh doanh BĐS Đặc biệt, khuyến khích tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ toán giao dịch BĐS Bên cạnh đó, cần có ràng buộc để đảm bảo tính an tồn hệ thống Thứ tư, cần khuyến khích mạnh mẽ tham gia tổ chức tài chính, quỹ đầu tư, thơng qua nhiều kênh, nhiều hình thức vào thị trường BĐS Thứ năm, cần làm rõ, giải thỏa đáng mối quan hệ Nhà nước, doanh nghiệp cá nhân - Về sách tín dụng tài thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Phối hợp với Bộ ngành thực giải pháp phát triển thị trường tài - tiền tệ để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng mở rộng khả huy động vốn dài hạn cho vay thành phần kinh tế kinh doanh BĐS Mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài quốc tế (WB, ADB ) để thu hút đầu tư từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư BĐS khác Chỉ đạo tổ chức tín dụng điều chỉnh cấu tín dụng phù hợp với cấu kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay kinh doanh BĐS, tăng khả thẩm định xii việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng Soạn thảo, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành văn theo thẩm quyền chế tín dụng, chấp phù hợp với Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS ban hành điều kiện thị trường tài - tiền tệ BĐS phát triển theo hướng chiều sâu - Về sách kinh tế phục vụ thị trường BĐS  Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá mức độ phát triển thị trường BĐS làm sở cho việc hoạch định sách vĩ mơ quản lý thị trường BĐS  Rà soát yếu tố chi phí hình thành BĐS để loại bỏ chi phí bất hợp lý góp phần làm giảm giá BĐS  Xây dựng công khai hệ thống thông tin thị trường BĐS phạm vi nước phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho nhà đầu tư khách hàng  Xây dựng chế sách điều phối mối quan hệ thị trường BĐS với thị trường khác, đặc biệt thị trường vốn  Ngoài nên tập trung hồn thiện số sách giá đất, tín dụng, tài chính, giá nhà, thuế nhà đất - Nhóm giải pháp phát triển ngành công nghiệp phụ trợ  Giải pháp để phát triển hoạt động đào tạo chuyên gia kinh doanh BĐS Để tăng cung nhân lực cho lĩnh vực BĐS, Bộ Tài Bộ Xây dựng nên cấp giấy phép cho nhiều sở có nhu cầu đào tạo nhân lực BĐS Ngồi ra, số doanh nghiệp lớn lập trường dạy nghề vay ưu đãi để đầu tư cho trường nghề  Giải pháp để phát triển hoạt động tín dụng cho kinh doanh BĐS Chính phủ nên khuyến khích ngân hàng tổ chức tín dụng cần tham gia cách tích vào thị trường với hệ thống kiểm soát rủi ro tuân thủ thơng lệ quốc tế Ngồi ra, Chính phủ nên tạo điều kiện khuyến khích ngân hàng cần phát triển nghiệp vụ tín thác BĐS  Giải pháp thúc đẩy ngành xây dựng vật liệu xây dựng phát triển xiii 3.2.2 Nhóm giải pháp thuộc thành phố HN - Nhóm giải pháp thúc đẩy liên kết ngành Chính quyền Thành phố Hà nội nên đầu mối tạo liên kết ngành doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Các bước cần tiến hành sau: Bước 1: Xác định thành viên quan trọng khối liên kết ngành Bước 2: Phân tích ngành tạo sở cho liên minh Bước 3: Xác định lĩnh vực hợp tác xây dựng kế hoạch hành động Bước 4: Kế hoạch thực - Chính sách nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp 3.2.3 Nhóm giải pháp cho doanh nghiệp ngành kinh doanh BĐS - Nâng cao chất lượng sản phẩm BĐS Về phát triển nhà xã hội, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hà nội học tập kinh nghiệm từ Nhật Bản Cụ thể phân đoạn tiến trình phát triển nhà cao tầng phục vụ xã hội thành giai đoạn:  Giai đoạn khởi động:  Giai đoạn nâng dần chất lượng - Nâng cao lực cạnh tranh DN ngành kinh doanh BĐS Thứ nhất: Tăng cường hợp tác với doanh nghiệp nước ngồi thơng qua hình thức cơng ty cổ phần liên doanh Thứ hai: Doanh nghiệp BĐS Việt Nam cần bước xây dựng thương hiệu thị trường Việt Nam tất phân khúc thị trường Thứ ba: Tăng cường học tập nghiên cứu, đổi tư Thứ tư: Cần nâng cao tố chất doanh nhân lĩnh vực xây dựng Thứ năm: Chuyển đổi chế kinh doanh cố gắng tiếp cận kinh tế giới, doanh nghiệp cần sâu cải cách công tác chủ yếu sau: 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THỰC HIỆN KHẢ THI CÁC GIẢI PHÁP Thứ nhất, Chính phủ Việt nam cần có dự án điều tra thực tế tình hình đất đai nhà Một dự án lập "Hồ sơ lĩnh vực nhà Việt Nam" nhằm phân tích tổng hợp lĩnh vực nhà quốc gia, lĩnh xiv vực nhà đô thị cấp quốc gia nhằm cải thiện nhà ở; tăng cường lực cán hoạch định sách nhà khung thể chế, tài cho việc cung ứng tiếp cận nhà thu nhập thấp; đồng thời hỗ trợ trực tiếp cho chương trình, sách nhà ở, đặc biệt cho đối tượng thu nhập thấp Thứ hai, liên quan đến việc Chính phủ đẩy mạnh hoạt động tư vấn BĐS nước Hà nội nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư tác giả kiến nghị cần thực biện pháp cụ thể sau: - Nhà nước cần ban hành văn quy phạm pháp luật hướng dẫn điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn môi giới BĐS - NN cần phải phối hợp với sở đào tạo để đào tạo thẩm định viên giá thực có chun mơn đạo đức nghề nghiệp Thứ ba, thuế, phí, lệ phí giao dịch BĐS, tác giả kiến nghị khơng thực giải pháp mang tính hành mà biện pháp kinh tế điều chỉnh lợi ích điều chỉnh lợi ích thuế người chiếm dụng nhiều BĐS Chính phủ nên thực triệt để việc quy định bán BĐS qua sàn Thứ tư, cần thực mạnh mẽ Quyết định 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008 việc thành lập Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà để giúp Thủ tướng Chính phủ nghiên cứu, đạo phối hợp giải vấn đề quan trọng, liên ngành liên quan đến sách nhà Thứ năm, để thực giải pháp nhà cho người có thu nhập thấp, tác giả có kiến nghị cần nhanh chóng thực đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội vừa UBND TP Hà Nội phê duyệt (ngày 16-10) Thứ sáu, để cao lực cạnh tranh minh bạch hóa hoạt động thị trường BĐS tác giả kiến nghị DN kinh doanh BĐS nên thực họat động cụ thể sau: - Thành lập sàn giao dịch BĐS hoạt động minh bạch - Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực cho kinh doanh BĐS - Tìm hiểu áp dụng phần mềm PISoft thiết kế dành riêng cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS xv KẾT LUẬN Thời gian qua, thị trường BĐS nước ta, đặc biệt vùng Thủ Hà Nội có bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi nhanh chóng mặt thị Trong giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam tiếp tục có bước phát triển mạnh mẽ, bối cảnh hội nhập với kinh tế khu vực giới, phát triển thị trường BĐS Hà nội chịu ảnh hưởng lớn từ sách phủ Việt nam sách từ quyền Thủ đô Hà nội.Thực trạng cho thấy hoạt động thị trường BĐS Hà nội nhiều bất cập Hà nội mở rộng địa giới hành vào ngày 1/8/2008 Chính tác giả đề cập đến lý luận cung cầu thị trường BĐS, yếu tố hình thành giá thị trường vai trò tác động Chính phủ Việt nam quyền Thành phố Hà nội đến thị trường Từ lý luận đó, tác giả sâu tìm hiểu đề xuất số giải pháp nhằm ổn định phát triển thị trường BĐS Hà Nội Do hạn chế thời gian nguồn lực khác, luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết: Về phạm vi nghiên cứu (chỉ nghiên cứu BĐS lĩnh vực Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà địa bàn Thủ đô Hà Nội); Về số liệu (chỉ sau năm kể từ 01/8/2008, Chính phủ quy định thức mở rộng địa giới hành Thủ nên chưa có số liệu đầy đủ, tổng hợp Hà Nội mở rộng mà tác giả tự tổng hợp); Về mẫu điều tra (Trong 100 doanh nghiệp kinh doanh BĐS khu vực Hà Nội chủ yếu doanh nghiệp, TCT lớn điển hình có thương hiệu thành công định ngành hoạt động Hà Nội);…