Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Luận văn : Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH PHÁT TRIỂN THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơquan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân Cùng với sự phát triển củacác hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đờisống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thịtrường và trở thành hàng hóa bất động sản Từ đó thị trường bất động sản bắtđầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng

Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và pháttriển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phépcác đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và đồng thời cũng tạo điều kiện chocác chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúctrên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại Tất cảnhững đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thịtrường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kếtquả đáng kể trong thời gian vừa qua.

Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nóichung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theocơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước Việc pháttriển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưngbên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giảiquyết được Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật vànhững vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khógiải quyết hơn so với các địa phương khác Những mặt trái của thị trường bấtđộng sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đólà hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản,cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn

thuế, thị trường phỏt triển khụng cõn đối Và chỉ cú Nhà nước với những cụngcụ của mỡnh mới cú thể khắc phục và dần giải quyết được tất cả những khuyết tậtnày của thị trường bất động sản.

Chớnh vỡ những điều này, em đó chọn nghiờn cứu đề tài “ Thực trạng và

giải phỏp điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội” làm đề tài

thực tập tốt nghiệp của mỡnh.

Mục tiờu nghiờn cứu: đú là qua việc tỡm hiểu những vấn đề lý luận về thị

trường bất động sản và sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sảncựng với thực trạng phỏt triển của cỏc loại thị trường bất động sản cụ thể của HàNội đề từ đú cú thể thấy được kết quả cũng như những mặt cũn tồn tại, hạn chếtrong việc điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản ở Hà Nội, nhằm đề xuấtcỏc giải phỏp để cỏc cơ quan Nhà nước cú thể điều tiết thỳc đẩy sự phỏt triển củathị trường bất động sản trong thời gian tới của Hà Nội.

Đối tượng, phạm vi nghiờn cứu: nghiờn cứu lĩnh vực đất đai và bất động

sản trờn địa bàn thủ đụ Hà Nội với những vấn đề chủ yếu liờn quan đến mụitrường vĩ mụ tỏc động đến thị trường bất động sản.

Phơng pháp nghiên cứu: Đề t i lấy phài lấy ph ơng pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phơngpháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp,phân tích, so sỏnh và xem xét thực tiễn thị trường bất động sản v.v

Kết cấu đề án: Đề án này bao gồm 3 chơng:

Chơng I: Cơ sở lý luận về thị trờng bất động sản và điều tiết của Nhà nớc đới

với thị trờng bất động sản

Chơng II: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trờng bất động sản ở Hà Nội

Chơng III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trờng bất động sản Hà

Do kiến thức và thời gian cú hạn nờn đề tài của em khụng trỏnh khỏi thiếusút và hạn chế Em rất mong nhận được ý kiến đúng gúp của cỏc thầy cụ để đề tàicủa em được hoàn thiện hơn Em xin chõn thành cảm ơn cụ giỏo Th.s Vũ Thị Thảovà cỏc anh chị tại Trung tõm giao dịch bất động sản Hà Nội đó giỳp đỡ em hoàn

thành đề tài này

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNGSẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢNI/ Thị trường bất động sản:

1.Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và pháttriển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất độngsản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất độngsản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóatiền tệ Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bấtđộng sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản làthị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất độngsản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất Khi chế độ sở hữu về đất đai đượcxác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theođó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thànhhàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường Như vậy sự ra đời và phát triểnthị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa Theothời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bóbuộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựngtrên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhàđất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượngquyền sử dụng đất Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đómới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản kháccác hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượngcủa nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách kháiquát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua cácquan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định Các giao

sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thếchấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bấtđộng sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sảnđược trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thờigian khi các giao dịch bất động sản diễn ra.

2 Phân loại thị trường bất động sản:

Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiêncứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do đó có một số cách phân loại sau:

Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thịtrường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thịtrường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thịtrường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thứcnày giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại đểcó hướng điều tiết cho thích hợp.

Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất độngsản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp vàbảo hiểm Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tưkinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năngvà điều kiện của mình.

Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sảnthành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Trong đó thị trường sơ cấp là thịtrường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nướcmột bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giaodịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.

Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phânchia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểmsoát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát Trước khicó luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trườngbất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thurất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao

dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bấtđộng sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chínhthức Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu đểquản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chếđến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản củata trong những năm qua.

Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước,các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàndiện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chínhsách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.

3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản:

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóathông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khanhiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chiphối mạnh của pháp luật… Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặcđiểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.

Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hànghóa với địa điểm giao dịch Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giaodịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bấtđộng sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sảngiao dịch Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạtđộng giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau dovậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được Ngoài ragiao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giaodịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởicác biến động của thực tế.

Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợiích chứa đựng trong bất động sản Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự haomòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mongmuốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ Hơn nữa ở nước ta đất đai là

sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyềnsử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyềnsử dụng đất

Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc sovới các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Chính vì đặc điểmnày mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từngvùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vựcđó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác.Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vựcđang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô vàtrình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thịtrường bất động sản của các khu vực khác Vì vậy các chính sách của Nhà Nướcđể điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vàonhững khu vực trung tâm này.

Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là dohai nguyên nhân chính Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóabất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biếnrộng rãi như các hàng hóa khác Thông thường người mua không được cung cấpđầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sảnnhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình Nguyên nhân thứ hai làdo số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, khôngthể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giácạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bấtđộng sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu.

Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứngchậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản Điều này là do đặcđiểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được mộtbất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trongkhi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao Ngoài ra

cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất độngsản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngàycàng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu.Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mấtcân đối giữa cung cầu quyết định Thông thường giá cả bất động sản luôn có xuhướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thểphản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi Vì vậy sựcan thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cungbất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giaiđoạn hiện nay.

Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòihỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấnđề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian Nguyên nhân là do hàng hóabất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, ngườimua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sảnvà có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhàtư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợihơn Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rấtchậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhàđầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầutư dài hạn.

Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chiphối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của NhàNước Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lạirất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằngpháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồngthời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước Các chính sách điềutiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phảiđược tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quảvà đạt được những mục tiêu đã đề ra.

4 Cỏc chủ thể tham gia thị trường bất động sản:

Một chủ thể quan trọng khụng thể thiếu trong thị trường bất động sản đúlà Nhà Nước với vai trũ điều tiết, quản lý đối với sự phỏt triển của thị trường.Thị trường bất động sản cú rất nhiều đặc điểm khỏc biệt với cỏc loại thị trườnghàng húa khỏc vỡ vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạnchế sự phỏt triển của nú như hiện tượng đầu cơ, thiếu thụng tin về bất động sảngiao dịch, cung thấp hơn cầu gõy sốt giỏ bất động sản… Những khuyết tật nàykhụng ai cú thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với cỏc phương phỏp và cụngcụ quản lý của mỡnh như cỏc biện phỏp về mặt hành chớnh, kinh tế đều cú tỏcđộng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nướcvào thị trường bất động sản cũn giỳp cho thị trường cú được những bước điđỳng, hiệu quả và ngày càng phỏt triển hơn.

Thị trường bất động sản với hàng húa trong thị trường là bất động sản vỡvậy khụng thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất độngsản vỡ khụng cú hai chủ thể này thỡ khụng thể hỡnh thành nờn thị trường bất độngsản Chủ thể tham gia cung và cầu hàng húa bất động sản vào thị trường đú làcỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong và ngoài nước Hiện nay nước ta vớichớnh sỏch mở cửa thu hỳt đầu tư của nước ngoài nờn chủ thể là người nướcngoài tham gia vào thị trường bất động sản ở trong nước đang ngày càng giatăng và cũng đúng gúp đỏng kể vào sự phỏt triển chung của thị trường bất độngsản.

Thị trường bất động sản để hoạt động được ngoài hàng húa là bất động sảnra cũn cần cú tiền tệ để giao dịch vỡ vậy trong thị trường cần cú những chủ thểcung cấp vốn tiền tệ cho cỏc giao dịch bất động sản Những chủ thể này bao gồmcác ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểmv.v Đó là những ngời cấp vốn, giữ vốn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay,khoản gửi có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhàđầu t.

Để thị trường bất động sản cú thể hoạt động được trụi chảy và cú hiệu quảkhụng thể khụng nhắc đến sự tham gia của cỏc nhà hoạt động trong lĩnh vực

dịch vụ bất động sản đú là cỏc nhà tư vấn, nhà mụi giới, nhà định giỏ và thẩmđịnh giỏ, nhà quản lý và những người quảng cỏo bất động sản Tất cả cỏc chủ thểnày tham gia thị trường bất động sản với vai trũ trung gian giỳp cho cỏc hoạtđộng giao dịch trong thị trường bất động sản diễn ra thuận lợi hơn.

Ngoài cỏc chủ thể chớnh nờu trờn trong thị trường bất động sản cũn cú cỏcchủ thể khỏc đúng vai trũ là những người tạo lập xõy dựng nờn bất động sản baogồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng kết cấu hạ tầng cho các khuđất, các nhà quy hoạch đất đai, những nh kiến trúc sài lấy ph Đây là những nhàchuyên môn trong lĩnh vực xõy dựng và thờng thực hiện công việc theo hợpđồng ký kết với chủ đầu t bất động sản Mặt khỏc hiện nay trong thị trường bấtđộng sản cũn cú cỏc hiệp hội bất động sản được thành lập để bảo vệ quyền, lợiớch hợp phỏp của cỏc hội viờn là cỏc tổ chức, cỏ nhõn hoạt động kinh doanh bấtđộng sản.

5 Cung, cầu và giỏ cả trong thị trường bất động sản:5.1 Cầu trong thị trường bất động sản:

5.1.1 Khỏi niệm:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng húa bất động sản mà người tiờu dựngchấp nhận, mong muốn và cú khả năng thanh toỏn với một mức giỏ nhất định đểcú được bất động sản đú tại một thời điểm nhất định.

Ai cũng cú nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mỡnh nhưngkhụng phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vỡ khụng phải tất cả mọingười đều cú đủ khả năng thanh toỏn cho nhu cầu tiờu dựng bất động sản củamỡnh Vỡ vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trờn thị trường bao gồmsự xuất hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này khụng thể tự thỏa móncần phải tỡm kiếm trờn thị trường loại bất động sản mà mỡnh cần và phải cúnguồn lực tài chớnh để đảm bảo khả năng thanh toỏn cho cỏc nhu cầu này.

5.1.2 Phõn loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản cú thể phõn loại theo 2

tiờu thức đú là theo chủ thể và theo loại bất động sản.

5.1.2.1 Phõn loại cầu theo chủ thể:

Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu làcầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản.

Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêudùng về bất động sản Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họcó cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đíchtiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình

Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trongđiều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phậnnhững người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng cótiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đếnkhi được giá sẽ bán kiếm lời Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nướcta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càngcao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ Chính hiện tượngđầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếpcận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gâylũng đoạn thị trường.

Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tưbất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện phápcần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản.

5.1.2.2 Phân loại cầu theo loại bất động sản:

Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loạinhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhàở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sảncông nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình côngcộng, giao thông…

Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sảnnày càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự pháttriển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầutrong cuộc sống hiện đại của con người.

5.1.3 Các nhân tố tác động đến cầu:

Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cườngđộ khác nhau Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản làdân số, thu nhập và quá trình đô thị hóa đều làm cho cầu bất động sản tăng caovà nhanh chóng trong thời gian gần đây.

Dân số trong những năm gần đây ở Việt Nam và đặc biệt là ở các thành phốlớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có sự gia tăng nhanh chóngtrong khi diện tích ở các thành phố này thì lại hạn chế Sự gia tăng dân số ở cácthành phố lớn, các khu vực trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự giatăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiệnđại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các vùng nông thôn nghèo ra thành phốkiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế ở các tỉnh cũng muốn đượcsinh sống và làm việc ở thành phố Chính sự gia tăng dân số không những làmtăng nhu cầu về diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng nhu cầuvề các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ đó làmtăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân

Nhu cầu về bất động sản mà không có khả năng thanh toán thì cũng khôngtrở thành cầu bất động sản vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởngđến khả năng thanh toán của người dân từ đó ảnh hưởng đến cầu bất động sảntrong thị trường Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người ở nước ta đang cóxu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các địa phương có nền kinh tếđang phát triển và do đó cầu về bất động sản ở các khu vực này tăng cao rõ rệt

Qúa trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộngkhông gian của đô thị vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thươngmại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản ở cáckhu đô thị này tăng cao nhanh chóng Ngoài ra qúa trình đô thị hoá còn có sức lantoả khiến cho nhu cầu bất động sản ở các khu vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao.Ngoài ba yếu tố trên thì mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiệnhệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ, mức độ phát triển củanền kinh tế… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản.

5.2 Cung bất động sản:

5.2.1 Khái niệm:

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất độngsản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thờiđiểm xác định

Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị trường cần phải có ngườichủ sở hữu bất động sản có nhu cầu và sẵn sàng bán bất động sản của mình trênthị trường với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đối tượng cần mualoại bất động sản đó.

5.2.2 Các nguồn cung bất động sản:

Hiện nay ở nước ta có hai nguồn cung bất động sản chủ yếu là nguồn cungtừ Nhà Nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân, trong đó cung từ khu vực tưnhân là chủ yếu trong những thời gian gần đây.

Nguồn cung từ Nhà Nước là nguồn bất động sản do các cơ quan, doanhnghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước Nguồncung này chủ yếu tập trung vào việc cung ứng các loại nhà ở cho cán bộ, côngchức làm việc trong các cơ quan Nhà nước, các quỹ nhà ở xã hội, nhà ở chongười có thu nhập thấp, các công trình công cộng phục vụ đời sống của cộngđồng dân cư Chất lượng của các bất động sản này đặc biệt là nhà ở đều có chấtlượng trung bình và thấp, địa điểm xây dựng thường ở những khu vực khôngthuận lợi cho người sinh sống, điều kiện sinh hoạt còn thiếu thốn Mục đíchchính của khu vực Nhà nước không phải vì mục tiêu lợi nhuận mà vì mục đíchxã hội, đảm bảo mọi người đều có nhà ở, cải thiện đời sống của dân cư nhằmphát triển đất nước.

Nguồn cung từ khu vực tư nhân là nguồn cung chính hiện nay và đang hoạtđộng rất có hiệu quả Nguồn cung nay do các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cáccá nhân trong và ngoài nước sử dụng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước đểđầu tư xây dựng các công trình bất động sản để cung ứng trên thị trường Nhànước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy định, tiêu chuẩn xâydựng Mục đích chính của khu vực tư nhân là lợi nhuận, do đó để đạt được mụcđích này các doanh nghiệp, nhà đầu tư chủ yếu hướng vào việc xây dựng các bất

động sản có lợi nhuận cao như chung cư cao cấp, nhà vườn, biệt thự, công trìnhthương mại, dịch vụ… Việc quản lý của Nhà nước đối với khu vực này rất cầnthiết vì hiện tượng “thị trường ngầm” thường xuất hiện ở khu vực tư nhân gâythất thu cho ngân sách Nhà nước và rối loạn thị trường bất động sản do vậy đòihỏi có sự tăng cường quản lý của Nhà nước bằng pháp luật.

5.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường trong đónhân tố có tính chất quyết định đó là quy hoạch của Nhà nước Quy hoạch là cơsở quan trọng để xác định lượng cung, vị trí cung, loại bất động sản được cungtrên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định và dựa vào quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết, quản lý nguồn cung bất động sản.

Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việcđiều tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiềntệ Các quy định về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tưxây dựng bất động sản của Nhà nước đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trênthị trường.

Ngoài ra sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tănglượng cung bất động sản Thông thường khi Nhà nước muốn tăng cung bất độngsản ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ở khu vực đó, nhờ vậysẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng bất động sản ở khu vực này từ đó làmtăng cung Mặt khác nguồn nguyên vật liệu xây dựng cũng có ảnh hưởng đếncung bất động sản vì nguyên vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chấtlượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường.

5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường:

Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị trường bất động sảncũng là một thị trường hàng hóa và chịu tác động của các quy luật thị trường.Nhưng thị trường bất động sản không hoàn toàn giống như các thị trường hànghóa khác do một số tính chất đặc thù của hàng hóa bất động sản như tổng cungvề đất đai là cố định do đất đai không thể sản sinh, cung bất động sản cũng cóhạn do thời gian chi phí xây dựng và diện tích xây dựng là có hạn, cầu về bất

động sản lại tăng rất nhanh, thông tin về hàng hóa bất động sản trên thị trườngcòn nhiều hạn chế… Do đó khác với các hàng hóa thông thường khác do quanhệ cung cầu quyết định còn giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản lại chủyếu do cầu bất động sản quyết định Tuy rằng thị trường bất động sản đạt ở trạngthái cân bằng nhưng đó không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hòan hảomà thường cân bằng ở một mức giá rất cao.

Sự tác động của cung cầu bất động sản để hình thành nên giá cả thị trườngcủa bất động sản không giống nhau trong ngắn hạn và dài hạn Trong ngắn hạnthông thường cung của một loại bất động sản cụ thể hoàn toàn không co giãn dođể có được một bất động sản cung ra thị trường cần rất nhiều thời gian, ít nhấtcũng phải trên 1 năm Do đó trong thời gian ngắn cầu bất động sản của ngườidân tăng cao nhưng không thể có đủ bất động sản để đáp ứng lại, hiện tượng cầucao nhưng cung thiếu sẽ gây sức ép lên giá, đẩy giá bất động sản trong ngắn hạntăng lên rất cao

Trong dài hạn khi các nhà đầu tư thấy có sốt bất động sản, thấy được sựkhan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường đã tăng cường đầu tư xây dựngcác loại bất động sản mới để tung ra thị trường Do đó thông thường sau khoảng2 đến 3 năm thì lượng hàng hóa bất động sản thị trường cần sẽ được cung ứng,lượng cung dồi dào hơn khiến cho giá cả bất động sản trong dài hạn tăng ít hơnso với trong ngắn hạn

Tuy rằng cung bất động sản trong dài hạn co giãn nhiều hơn trong ngắn hạnvà giá bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn nhưng giá bấtđộng sản luôn có xu hướng tăng lên tại bất kỳ thời điểm nào vì cầu bất động sảnluôn tăng nhanh hơn, cao hơn và thường xuyên hơn cung bất động sản vì vậy cungbất động sản có tăng đến đâu vẫn không thể đáp ứng đủ cầu Đây cũng là nguyênnhân mà nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì giá bất động sảntrên thực tế luôn tăng theo thời gian, nếu có sự giảm giá thì cũng chỉ mang tính tạmthời, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu với điểmcân bằng mới tại điểm giá bất động sản cao hơn điểm cân bằng cũ.

II Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:

1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản:

Hiện nay trên thế giới có một số mô hình quản lý thị trường kinh tế nóichung, thị trường bất động sản nói riêng như mô hình nhấn mạnh sự tự do củathị trường tức là coi trọng “bàn tay vô hình”, mô hình nhấn mạnh đến sự điềutiết quản lý của Nhà Nước tức coi trọng “bàn tay hữu hình”, mô hình hỗn hợp“thị trường và Nhà Nước” Mô hình hiện nay đang được áp dụng nhiều nhất trênthế giới trong đó có Việt Nam để phát triển thị trường bất động sản đó là môhình hỗn hợp vừa để thị trường bất động sản hoạt động theo các quy luật của thịtrường nhưng vẫn phải có sự quản lý, điều tiết, định hướng của Nhà Nước Đâylà mô hình đem lại hiệu quả tốt nhất cho sự phát triển của thị trường bất độngsản và để thực hiện được mô hình này thì vai trò điều tiết của Nhà Nước là hếtsức cần thiết và quan trọng hàng đầu.

Nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với thị trường bất động sản có tính haimặt cả tích cực và tiêu cực mà không ai có thể phủ nhận được Mặt tích cực củakinh tế thị trường là giúp kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thểkinh tế; kích thích cạnh tranh giữa các nhà đầu tư; kích thích ứng dụng khoa họccông nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, đáp ứng ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu củacon người; tạo ra khả năng thích nghi cao của các chủ thể kinh tế trước nhữngthay đổi của điều kiện kinh tế Tuy nhiên mặt hạn chế của kinh tế thị trườngcũng rất lớn, một số khuyết tật phổ biến như vấn đề độc quyền làm giá cả bấtđộng sản cao, hay do các nhà đầu tư chỉ chạy theo lợi ích của bản thân nên chỉđầu tư vào những lĩnh vực, loại hình bất động sản nào mang lại lợi nhuận caonhất cho mình mà ít đầu tư vào khu vực công cộng; phân hóa giàu nghèo, chênhlệch giữa nông thôn và thành thị; tài nguyên môi trường bị hủy hoại ônhiễm….Tất cả các mặt hạn chế của nền kinh tế thị trường nói chung và thịtrường bất động sản nói riêng này để có thể khắc phục và giải quyết cầnphải có sự can thiệp của Nhà Nước- người luôn vì lợi ích chung của xã hội.

Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với các thịtrường hàng hóa khác và các điểm khác biệt này tạo ra những khuyết tật cơ

bản của thị trường bất động sản như thị trường không hoàn hảo, cung phảnứng chậm hơn so với cầu, giá cả bất động sản luôn tăng cao gây sốt, thiếuthông tin về hàng hóa bất động sản và về thị trường bất động sản, hiệntượng đầu cơ, thị trường ngầm…Các khuyết điểm này không chỉ làm chothị trường bất động sản bị rối loạn mà còn làm cho nền kinh tế của đấtnước bị ảnh hưởng Điều này có thể thấy rất rõ qua các cơn sốt và đóngbăng trên thị trường bất động sản cụ thể sốt bất động sản làm cho ngườicần mua thực sự bất động sản không có khả năng thanh toán làm cho nhiềungười không có nhà để ở trong khi đó nó lại có lợi cho một số ít người cónhiều tiền kiếm lời qua đầu cơ; còn hiện tượng đóng băng thị trường bấtđộng sản sẽ làm cho các nhà đầu tư bị đọng vốn vì không bán được bấtđộng sản hơn nữa lại còn phải chịu lãi suất của ngân hàng vì phần lớn vốnđầu tư vào bất động sản là nguồn vốn vay do đó không ít nhà đầu tư bị phásản khi thị trường đóng băng Như vậy những khuyết tật của thị trường bấtđộng sản có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của đất nước nhưngnhững khuyết tật này không thể tự từng người khắc phục được mà đòi hỏiphải có sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước nhờ các công cụ quản lý củamình

Nhà nước với các chủ trương, đường lối chính sách đúng đắn góp phầnphát triển thị trường bất động sản Chính nhờ các văn bản pháp luật củaNhà Nước cho phép thực hiện các giao dịch về bất động sản đã góp phầntạo ra một hành lang pháp lý cho các giao dịch về bất động sản trở thànhcác giao dịch công khai và chính thức, trong khuôn khổ kiểm soát của NhàNước nhằm hình thành và phát triển một thị trường chính thức về bất động sản.

2 Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:2.1 Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý,điều tiết thị trường bất động sản:

Bất động sản là một tài sản vô cùng lớn, tham gia vào hầu hết các quan hệkinh tế xã hội đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối quan hệ mật thiếtvới các thị trường khác vì vậy để quản lý, chi phối hoạt động của thị trường bất

động sản Nhà Nước đã xây dựng rất nhiều các văn bản pháp luật có liên quan.Trong đó, hệ thống pháp luật có sự chi phối mạnh mẽ và trực tiếp đến hoạt độngcủa thị trường bất động sản gồm có: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanhbất động sản, các Luật thuế có liên quan đến đất đai và bất động sản, Luật đầutư… Kết hợp với các bộ Luật này là hệ thống các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóavà hướng dẫn thi hành các bộ luật trên nhờ đó góp phần đảm bảo tính đồng bộ, chặtchẽ trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong các lĩnh vực khác nhau

Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật của Nhà Nước được xây dựng gópphần điều tiết thị trường bất động sản chủ yếu trên một số nội dung như: các quyđịnh về điều kiện kinh doanh bất động sản; những quy chuẩn, tiêu chuẩn trongxây dựng bất động sản, các chính sách về tài chính, thuế, giá cả liên quan đếnbất động sản; các chính sách về đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng….Nhưvậy có thể nói các quy định của Nhà Nước đã đến được từng khía cạnh, từng vấnđề liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản.

2.2 Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch pháttriển thị trường bất động sản:

Hiện nay ở nước ta chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ đó xây dựng nênquy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là một trong những công cụ chủyếu và quan trọng trong quản lý Nhà Nước về bất động sản Các chiến lược,chương trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và bất động sản nói riêng lànhững cơ sở, căn cứ quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.Thông qua quy hoạch và kế hoạch, Nhà Nước điều tiết được thị trường bất độngsản một cách có hiệu quả, khả thi đồng thời quản lý, điều tiết và đảm bảo đượcmột thị trường bất động sản phát triển toàn diện, nhanh nhưng vẫn nằm trong sựkiểm soát của Nhà Nước

Quy hoạch là sự nghiên cứu một cách có hệ thống việc phân bổ các lựclượng sản xuất theo lãnh thổ và kết hợp việc sử dụng các lực lượng này để đạtđược hiệu quả cao nhất Kết quả của quy hoạch là một bản vẽ kỹ thuật mô tả sựsắp xếp các đối tượng trong tương lai Mọi hoạt động liên quan đến đất đai vàbất động sản cần tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt Nhà nước coi quy hoạch là một trong những công cụquan trọng nhất để điều tiết phát triển thị trường bất động sản vì quy hoạch làmột biện pháp hữu hiệu trong việc điều tiết cung đất đai trên thị trường cả về sốlượng lẫn vị trí đất được cung ứng từ đó góp phần điều tiết phát triển thị trườngbất động sản.

2.3 Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản:

Tuân thủ theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các Nghịđịnh hướng dẫn thi hành thì mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giaodịch bất động sản vì đây là một biện pháp hữu hiệu để Nhà Nước có thể quản lýđược số lượng các giao dịch, góp phần hạn chế các khuyết tật của thị trường Đểlàm được như vậy Nhà Nước đã ban hành các quy định về việc thành lập sàngiao dịch bất động sản nhằm hoạt động sao cho có hiệu quả

Hiện nay ở nước ta có 2 sàn giao dịch bất động sản lớn trực thuộc Sở Tàinguyên môi trường và Nhà đất được đặt ở 2 thành phố Hà Nội và thành phố HồChí Minh, ngoài ra ở mỗi tỉnh thành phố cũng hình thành sàn giao dịch bất độngsản Bên cạnh các sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước, các sàn giao dịchbất động sản của tư nhân mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà Nước cần phảiđứng ra tổ chức, điều tiết, tăng cường quản lý chặt chẽ hơn nữa hoạt động củacác sàn bất động sản không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạtđộng tự do trên thị trường.

2.4 Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bấtđộng sản:

Bất động sản được xây dựng trải đều khắp cả nước trên một quy mô rấtrộng lớn với một số lượng bất động sản khổng lồ Vì vậy để có thể quản lý chặtchẽ và toàn diện thị trường bất động sản cần phải có một bộ máy quản lý bấtđộng sản từ Trung ương đến địa phương với một bộ máy tổ chức hợp lý, có hiệuquả mà lại không quá cồng kềnh Giữa các cơ quan quản lý bất động sản này cầncó sự phối hợp, thống nhất với nhau trong quản lý bất động sản mặc dù mỗi cấpcó một nhiệm vụ, chức năng riêng.

III Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới:

1 Thị trường bất động sản của Trung Quốc:

Trong những năm trở lại đây Trung Quốc có sự phát triển vượt bậc với tốcđộ tăng trưởng kinh tế cao vọt Cùng với sự phát triển về kinh tế, quá trình đô thịhoá ở Trung Quốc diễn ra mạnh mẽ dẫn tới nhu cầu về nhà ở của dân cư tăngcao trong khi đó cung nhà ở còn hạn chế và hiện tượng đầu cơ hoành hành làmcho giá bất động sản ở ngưỡng cao nên tầng lớp có thu nhập thấp rất khó khăntrong việc mua nhà ở đô thị Thị trường bất động sản bong bóng luôn dễ bị nổ ởnhiều quốc gia Nhưng tại Trung Quốc, thị trường này giống như một cỗ máykinh tế không thể dừng lại được Giá các căn hộ cao cấp ở thủ đô Trung Quốctăng vụt hàng năm; năm sau lại leo lên mức kỷ lục mới so với năm trước mặc dùcó rất ít giao dịch thành công, giá thuê nhà thì đứng và nhiều căn hộ mới xâyđang bị bỏ trống Cách đây vài năm căn hộ chung cư ở các địa điểm tốt của BắcKinh được bán với giá 1.200 đô la/mét vuông, nay đã tăng đến 2.500 - 4.000 đôla/mét vuông tuy chỉ mới bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện Nguyên nhânchính khiến cho giá cả bất động sản cao như vậy không chỉ do nguồn cung đangbị thắt chặt mà thuế và lãi suất cũng là những yếu tố làm cho giá cả tăng lên.Tháng 7-2007, Bắc Kinh áp dụng mức thuế 5,5 % tính trên giá nhà bán lại trongvòng năm năm kể từ ngày có giấy tờ nhà Theo ước tính của các chuyên viên địaốc, giá bán các căn hộ gồm 60% các sắc thuế bất động sản và lợi nhuận của cácnhà kinh doanh trong khi giá trị thực chỉ chiếm 40% Điều này có nghĩa là ngườimua một căn hộ phải gánh từ 30 - 40% các loại tiền thuế khác nhau.

Nhà nước Trung Quốc đã có rất nhiều biện pháp quản lý, điều tiết thịtrường bất động sản như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khaithông tin về người mua bất động sản, thu hồi bất động sản sử dụng không phùhợp, có các chính sách hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho ngườicó thu nhập thấp, các chính sách thu hút các công ty bất động sản nước ngoài.Để giảm sốt giá cho bất động sản hiện nay kể từ giữa năm 2006, chính phủ đãcho tăng lãi suất đối với người vay tiền mua nhà và đánh thuế thu nhập đối vớingười bán nhà Đầu tháng 2-2008, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại tănglãi suất Đây là lần tăng thứ năm tính từ đầu năm 2007 và là động thái mới nhất

để kiềm chế đầu tư cỏc loại, trong đú cú địa ốc, và nhằm kiểm soỏt lạm phỏt.Nhưng theo cỏc nhà mụi giới, việc tăng lói suất khụng ảnh hưởng gỡ đến sốngười mua giàu cú.Chớnh phủ cũn hạn chế việc mua nhà của cỏc nhà đầu tư vàcỏc cụng ty đầu tư nước ngoài tuy nhiờn giỏ bất động sản khụng những khụnggiảm mà trong thỏng 8-2007 giỏ nhà cỏc loại trờn cả nước đó tăng trung bỡnhhơn 8,2% so với cựng kỳ năm 2006

2 Thị trường bất động sản ở Mỹ:

Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệthống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huốngdiễn ra trong thực tế Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đaicủa Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân.Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệuquả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD Tuy vậy,luật pháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐScá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khaithác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất

Thị trường BĐS của Mỹ sau 5 năm phỏt triển quỏ núng theo hiện tượngbong búng, đến năm 2007 đó bước vào giai đoạn bể bong búng, khiến giỏ nhàđất tụt giảm 30%, gúp phần làm cho nền kinh tế Mỹ suy thoỏi trầm trọng GiỏBĐS ở Mỹ trước đõy cao là do phần lớn cỏc giao dịch nhà đất đều thụng quaviệc thế chấp, vay ngõn hàng rất dễ dàng thậm chớ cú ngõn hàng cho vay tới 90-100% giỏ trị của BĐS Một trong những nguyờn nhõn làm giỏ bất động sản ởMỹ tụt giảm phải núi đến cơ chế tớn chấp điều chỉnh ARM, (do cỏc tổ chức tớndụng tư nhõn thực hiện) Với ARM, ai cũng cú thể mua nhà được bất luận cútiền hay khụng Hậu quả, là hàng triệu dõn Mỹ nhảy vào đầu cơ BĐS để cuốicựng chịu khụng nổi lói suất ngõn hàng đành phải bỏn thỏo BĐS với giỏ rẻ mạt.Mặt khỏc quỹ dự trữ liờn bang (FED) liờn tục cắt lói suất khiến người dõnchuyển sang đầu tư BĐS với hy vọng kiếm lời và khi vỡ bong búng nhà đất đókhiến cho tỷ lệ nhà khụng bỏn được ở Mỹ hiện ở mức cao nhất kể từ sau chiếntranh Thế giới lần thứ hai.

Ở Mỹ Nhà Nước cú những quy định khỏ nghiờm ngặt về hoạt động mụigiới trong thị trường bất động sản vỡ cú hơn 85% giao dịch bất động sản ở Mỹ

được thực hiện bởi các Realtor (nhà kinh doanh bất động sản) Các Realtor (Mỹhiện có khoảng 1,3 triệu chuyên viên Realtor) hoạt động đều phải có bằng cấp vàtuân thủ nguyên tắc đạo đức riêng Ngoài ra ở Mỹ thị trường BĐS hoạt độngmạnh chủ yếu dựa vào các Hiệp hội Hoạt động này theo một cơ chế liên hoàngồm Hiệp hội quốc gia – tiểu bang – địa phương Dù hoạt động theo phương thứcnào, các Hiệp hội BĐS tại Mỹ đều phải tuân theo quy tắc cơ bản: Thứ nhất là dựavào hệ thống niêm yết MLS (hệ thống niêm yết đa đầu mối) (đây có thể ví như làmột cơ sở dữ liệu, một phương thức giúp các hiệp hội địa phương tạo thu nhập),thứ hai, có một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phí đăng bộ và phí bán) và cuốicùng là có sự thỏa thuận 3 chiều giữa các hiệp hội nằm trong NAR.

3 Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước:

Các chính sách của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản không chỉcó tác động tới thị trường bất động sản mà còn tác động mạnh mẽ đến toàn nềnkinh tế của đất nước.

Quản lý hoạt động môi giới bất động sản là một trong những biện phápnhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản vì nhờ có môi giới mà hoạtđộng giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, cả bên mua và bên bán đều khôngbị thiệt, cung và cầu có thể gặp được nhau trong tình hình hiện nay cầu bất độngsản luôn thấp hơn cung.

Khuôn khổ pháp luật là yếu tố đầu tiên, quan trọng nhất để hình thành,phát triển và điều tiết thị trường bất động sản Trong pháp luật bất động sản cầnquy định một số vấn đề cơ bản như vấn đề sở hữu bất động sản, đăng ký quyềnsở hữu và sử dụng, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản, các thủtục và trình tự của các giao dịch bất động sản…

Để điều tiết, quản lý Thị trường bất động sản hiệu quả thì các chính sáchtài chính như thuế, vốn, lệ phí… là công cụ kinh tế quan trọng góp phần thúcđẩy hay kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾTTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI

I Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội:1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội :

Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồngbằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi đểlà một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thôngquan trọng của cả nước Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân sốtheo thống kê năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, BaÐình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên,Hoàng Mai và các huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm.Hà Nội tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh vàHưng Yên ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây

Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dânsố tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sởhợp nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh(Vĩnh Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) Sau khi mở rộng,Thủ đô sẽ có di ện t ích 3.324 km2, dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hànhchính quận, huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn Nhưng donhiều bất cập và áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng vàkinh tế, các nhà quản lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bướcđầu chủ yếu về hướng Tây (đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quátrình phát triển quy hoạch vùng Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn.

Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ Phầnđồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy ) là chủyếu Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dàivề phía đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét sovới mực nước biển Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam(từ Sóc Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì).

Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng Sông Hồng dài1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài

40km từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì Sông Ðuống là con sônglớn thứ hai của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã XuânCanh, Ðông Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ởCầu Ðuống, qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông TháiBình Ngoài hai con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏvà ngắn song gắn chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội Ðó là sông Tô Lịch, gắnvới sự hình thành của Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước Dòng chảy cũ liền vớisông Hồng ở đầu phố chợ Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảygiữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt vềphía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở, xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sôngThiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông KimNgưu Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm,hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ ThuyềnQuang, đầm Vân Trì

2 Đặc điểm xã hội của Hà Nội

Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tươngđối cao (bình quân 3.651 người/km2), riêng nội thành, mật độ là 11.314người/km2, Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dâncư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặtđời sống xã hội Bên cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số,nhiệm vụ quản lý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trongchương trình dân số ở Hà Nội.

Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cưchủ yếu là người dân gốc Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đềutập hợp từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơquan Trung ương Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một sốdân tộc ít người khác

Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tươngđương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình

825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Còn nếu xét theo mứcchuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để ápdụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thànhthị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nộicó tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nôngthôn là 20%.

Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước Còn tới năm 2020,mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm

Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiênbình quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ laođộng qua đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đươngđến năm 2010 chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5% Đếnnăm 2020 quy mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có600.000 dân vùng phụ cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đàotạo lên tới 70%

3 Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:

Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, caonhất từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhànước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địabàn tăng đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách dulịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn20% Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hútvốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷUSD Tổng kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358triệu USD, tăng 22% so với năm 2006 Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nướcngoài có trụ sở ở Hà Nội Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng45.709 tỷ đồng

Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bìnhquân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu

kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nôngnghiệp chiếm 1,8% Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăngtrưởng kinh tế từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăngtrưởng dịch vụ: 11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%.

Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đếnnăm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12%và năm 2020 là 14% Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030 Cùngvới đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn Theo đó, HàNội phải có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạnsau.

Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinhtế cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dânThành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao.

II Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1 Thị trường nhà ở, đất ở:

1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:

Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đãấm lên sau một thời gian dài trầm lắng Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kếtquả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trởthành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ)đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thunhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở Bêncạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bấtđộng sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượngtiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầutư từ thị trường chứng khoán.

Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủyếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của ngườidân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữunhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống.

Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện naybình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30%dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cầncải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi

Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng,cũng như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thịhóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầuvề nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào nhữngnăm tới Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao Ngoài ra sắp tớimột lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trươngmở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thịtrường nhà đất thêm “khát” Có thể nhận định rằng thị trường càng “khát” baonhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu Chỉ có người dân làthiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc.

Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trườngnhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ởcho người có thu nhập thấp.

1.2.Thị trường nhà chung cư:.

Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhucầu mua bán tăng mạnh Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiềungười đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đếnnhững căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp Thời gian gần đây, ở nhà chungcư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu làlớp cư dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định Vì vậy, như nhận định của giớikinh doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giớitrẻ như về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ

Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưathỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng Số liệu thống kê vào thời điểm cuốinăm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án

đang xây dựng cũng đã bán hết Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã đượcmua bán trên thị trường thứ cấp

Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vịtrí và chất lượng Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán daođộng ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâmthành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bánvào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức2.300-2.800 USD/m2 Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 làmức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place Như vậy các mức giánày đã tăng từ 30 đến 50 % so với các năm trước Mặt khác theo kết quả nghiêncứu thị trường của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại HàNội có nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dânsố) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60%dân Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng Như vậy thìnhững căn hộ giá trung bình khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mứcthu nhập này do vậy mà các nhà đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vàothị trường loại nhà chung cư này.

Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chungcư tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới Có thể lấymột ví dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích100m2 tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tựtại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc (có giá khoảng 300.000USD)thì không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dânthì thấy mức giá này rất đắt GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng2.000USD còn các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người caohàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần.Còn nếu so sánh với nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhàchung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dânThượng Hải lại cao gấp 3-4 lần người Hà Nội Đây chính là những bất hợp lýnếu không muốn nói là vô lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội.

Sự bất hợp lý này gây ra những tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất lànhững người có thu nhập thấp sẽ không có điều kiện để cải thiện cuộc sốngtrong khi đó những người khá giả có tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mụcđích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người cóthu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu nhập thấp, muốn mua nhà lạiphải chịu mức giá dành cho người khá giả.

Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất

nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là:

- Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đấtmới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất màngười sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007.Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăngkhoảng 30% thì giá thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăngtương ứng khoảng 15%-20%.

- Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay làdo thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn Cầu về nhà chung cư tăngnhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịpthời Vì để xây dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài,tối thiểu cũng phải mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mứccầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tụctăng, do đó cung luôn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao Khôngnhững thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với sốlượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cungthêm khan hiếm.

- Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất độngsản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bánlại tăng thêm một mức

- Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bấtđộng sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhânkhác như: VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng

khoán chuyển qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giávàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sangthanh toán bằng tiền đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừngbằng vàng để chuyển qua giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhàđất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhànước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việclâu dài ở Việt Nam nên càng tăng thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăngphi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăngdầu tăng cao), chi phí nhân công xây dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thịtrường bất động sản lên cơn “sốt” giá

Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm

2009-2010 thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởiđây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành,đưa hàng vào thị trường Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở đượcxây dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ởnày là các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nênbị theo dõi rất sát về tiến độ Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triểnmạnh về phía Tây như: Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnhHà Tây)

Không những thế theo như TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng BộTài nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cưtiệm cận với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hàng siếtchặt nguồn cung và mức lãi suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư không thể cùng lúc“ôm” nhiều bất động sản để chịu lãi Do đó trong thời gian tới giá nhà chung sẽgiảm xuống thấp hơn nhiều so với mức giá hiện nay và đó là tín hiệu tốt chonhững người dân có nhu cầu về nhà ở.

1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:

Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nóiriêng có nhiều triển vọng do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và

mức sống của người dân tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ranguồn kiều hối chuyển vào Việt Nam cũng đã tăng liên tục trong những nămqua (khoảng 4 tỷ USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trên 5 tỷ USD năm2007) Tất cả những điều này có tác động tích cực đến nhu cầu thị trường nhà ởchất lượng cao trong đó có thị trường đất và nhà vườn, biệt thự Khách tìm muađất nhà vườn, biệt thự chủ yếu là những người có thu nhập cao, muốn sống trongkhu dân cư hiện đại, có trình độ và mức sống khá giả.

Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cungứng được một lượng nhỏ cho thị trường Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cungkhan hiếm có nguyên nhân chính là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấmphân lô bán nền) có hiệu lực, thị trường nhà đất không có nguồn cung mới,khiến thị trường lâm vào cảnh thiếu hàng hoá trầm trọng Hiện nay cung đất nhàvườn, biệt thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, TứHiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy,Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, khu đô thị Văn Quán, Tây Hồ, Phú Thượng…nhưng số lượng cũng không đáng kể.

Cung khan hiếm, cầu lại cao đã khiến cho giá đất nhà vườn, biệt thự ởmức cao Như những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới CầuGiấy trong vòng 3 - 4 tháng cuối năm 2006 đều thành công, trung bình mỗi đợtthu hút vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bình là 1 chọi 4, có phiên 1 chọitới 7 Giá trúng thầu đều trên 30 triệu đồng/m2, những lô đất đẹp, lên tới hơn 40triệu đồng/m2 Trong năm 2007 một số vị trí đất đẹp tại Hà Nội tăng giá tới hơn50%, đất xây dựng nhà vườn biệt thự của các dự án tăng giá hơn 300% Tuycung khan hiếm nhưng chỉ có một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượngsốt đất, giá đất tăng cao chóng mặt chẳng hạn có một số khu vực khá sôi độngnhư khu vực Dịch Vọng- Cầu Giấy các lô đất nhà vườn biệt thự đấu giá với mứcgiá trúng trên 30 triệu đồng/m2, khu Trung Hòa- Nhân Chính cũng có giá bántrên 40 triệu đồng/m2, khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì cuối năm 2007 đầu năm2008 có một số phiên đấu giá đất nhà vườn, biệt thự có giá trúng trên 60 triệuđồng/m2 Còn một số khu vực khác do có vị trí không đẹp hoặc không thuận lợi

thì đất có mức giá thấp hơn và tương đối ổn định như các khu Gia Lâm, SócSơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng giá giaodịch không biến động vẫn ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2.

1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp:

Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, hiện nay Hà Nội đang thiếunhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu cần thiết về nhà ở trên địa bàn Theo điềutra của Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho thuê vàmua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000căn hộ, trong đó, nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiệnđiều kiện chỗ ở chiếm 30% Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường vàNhà đất, chỉ riêng năm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹnhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉlo được khoảng 5.000 căn, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà táiđịnh cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thànhphố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ.

Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đangchiếm đa số trong dân cư Thành phố Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trongđó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tíchlũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếukhông có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Về con số tuyệt đối, theo ước tính củaSở Tài nguyên, Môi trường và Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở HàNội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp chokhoảng 30% số này Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trườngnhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộngtrên địa bàn Thủ đô Hà Nội.

Nếu trong những năm 2003 - 2006, khi thị trường nhà đất còn đang đóngbăng mà thị trường nhà cho người thu nhập thấp đã gặp khó khăn, khó có cơ hộiphát triển thì vài tháng trở lại đây, trong xu hướng sôi động trở lại, giá đất đangtăng lên, thậm chí tăng rất mạnh, thì sức ép đè nặng lên thị trường nhà cho

người có thu nhập thấp càng tăng Đơn cử, giá nhà bình quân tại các khu đô thịmới hiện nay dao động từ 5 đến 10 triệu đồng/m2 tùy theo tính chất khu đô thị.Như vậy căn hộ có giá rẻ nhất khoảng 500 triệu đồng (chưa kể đây là mức giá ítngười dân có cơ hội tiếp cận bởi hầu hết đã phải thông qua trung gian) Để cómảnh đất khoảng 30m2 ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì rồi xây nhàcũng phải bỏ ra ít nhất 500 triệu đồng Nếu có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trởlên, (là mức bắt đầu phải tính thuế thu nhập và tiết kiệm được 2 triệu đồng trongsố 5 triệu đồng đó), thì phải mất ít nhất 20 năm mới mua được căn hộ chung cưcó giá thấp nhất Tất nhiên đấy chỉ là phép tính, còn trên thực tế, giá trị đồngtiền, giá đất hay giá nhà sẽ thay đổi liên tục trong 20 năm đó.

Nếu nhìn từ góc độ thị trường, thị trường nhà cho người thu nhập thấp đãgặp khó khăn như vậy thì rõ ràng người dân sẽ phải trông chờ từ yếu tố Nhànước Tuy nhiên, câu chuyện này cũng có không ít trở ngại Hiện vẫn có khánhiều ngân hàng thương mại đưa ra các chương trình cho vay để mua nhà hoặckết hợp với các doanh nghiệp xây dựng bán nhà trả góp Theo đó người có nhucầu có thể được vay tới 70% giá trị căn nhà, trả dần trong 10 - 15 năm, với tỷ lệlãi suất 1%/năm Tuy nhiên, cái khó là ở chỗ để được vay người mua phải có thunhập trên 10 triệu đồng/tháng, chưa kể phải trả trước 30% giá trị căn nhà đó Vàvới mức thu nhập như vậy, người dân sẽ không còn là người có thu nhập thấpnữa bởi một lẽ, họ đã là người phải đóng thuế… thu nhập cao.

Đối với thị trường nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp càng ảm đạmhơn.Theo thống kê chưa đầy đủ của các ngành chức năng, toàn thành phố cókhoảng 40-50% dân cư có khó khăn về nhà ở, trong đó khoảng 15% thuộc diệnquá khó khăn Mặc dù nhu cầu về thị trường nhà cho thuê rất lớn, nhưng cácdoanh nghiệp vẫn ngại ngần chưa nhảy vào cuộc Theo các chuyên gia bất độngsản thị trường Hà Nội đang có sự mất cân đối giữa đầu tư xây dựng để bán vànhà ở để cho thuê Trong khi đó, số dự án xây dựng nhà ở cho thuê dành chongười có thu nhập trung bình, hoặc thấp chỉ đếm trên đầu ngón tay Dự án nhà ởcho thuê tại đường Láng Hạ-Thanh Xuân, diện tích trên 9.984m2, trong đó, diệntích xây dựng là 2.685m2, với cơ cấu căn hộ có diện tích từ 74-119m2 được

khởi động, người có nhu cầu khấp khởi mừng, nhưng giá thuê trung bình xấp xỉmột triệu đồng/tháng- quá khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình đô thị

Như vậy việc Nhà nước đầu tư xây dựng tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, thuêmua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng để giải quyếtnhà ở cho người thu nhập thấp, vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc chongười lao động vừa đảm bảo sự công bằng xã hội Mặc dù hình thức cho thuênhà ở thu hồi vốn chậm hơn so với trường hợp bán đứt cho người mua nhưngtheo đánh giá của chuyên gia, Nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhànày vẫn do Nhà nước năm giữ Hoặc Nhà nước đặt ra nhiều chính sách khuyếnkhích, hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấpnhằm góp phần tăng cung cho loại nhà này trên thị trường.

2.Thị trường văn phòng cho thuê:

Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm cho thị trường vănphòng cho thuê ở Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng loại A vào thời điểm đócao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 USD/m2/tháng Nhà đầu tư bị lỗ nặng, nhữngcông trình đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công năng… Đến cuốinăm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động từ năm 2004 đến nayvới nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tăng cao đột biến Nguyên nhân chính doHà Nội là thành phố ngày càng có sức hấp dẫn các doanh nghiệp trong và ngoàinước Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, FDI tăng, hiện nay rất nhiều công tyViệt Nam và nước ngoài mở rộng hoạt động, đòi hỏi phải có văn phòng chấtlượng cao và đảm bảo an toàn Bên cạnh các nhà cung cấp dịch vụ bán lẻ đangtìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp, trong lĩnh vực tài chính, dịch vụ, nhiềungân hàng trong nước và nước ngoài cũng tích cực mở rộng mạng lưới chinhánh của mình Đó là những nguyên nhân khiến cho nhu cầu thuê văn phòngvà các gian hàng tại các trung tâm thương mại, các tòa cao ốc tăng cao trongthời gian vừa qua và trong thời gian sắp tới tại Hà Nội.

Hiện nay nguồn cung văn phòng cho thuê trên thị trường đang bị điềuphối chủ yếu bởi các công ty nước ngoài như Mỹ, Hàn Quốc, Australia, TrungQuốc, Singapore vì việc đầu tư cho một dự án tòa nhà cao cấp không hề đơn

giản, nhất là về mặt tài chính Các công ty này với hàng loạt các dự án có số vốntrên 100 triệu USD, xây dựng các khách sạn 5 sao, khu thương mại, tòa nhà cănhộ và văn phòng cho thuê đã được triển khai trong năm 2007 và năm 2008.

Về số lượng cung trên thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội hiện naycó một số tòa cao ốc văn phòng cho thuê như các cao ốc hạng A ở Pacific Placevà Opera Business Centre, The Manor với 6.000m² diện tích văn phòng hạng B,toà nhà Kinh Đô (phố Lò Đúc) và toà nhà Số 9 Đào Duy Anh (11.000m² vănphòng tại mỗi tòa) Trong năm 2008, vẫn không có dự án văn phòng hạng A nàođược đưa vào hoạt động, tuy nhiên ở phân khúc văn phòng hạng B sẽ có thêm

hơn 20.000 m2 được các chủ đầu tư đưa vào khai thác trong đó Viet Tower (số 1

phố Thái Hà với 13.000m² văn phòng), Sun City (phố Hai Bà Trưng với khoảng6.000m² văn phòng) và Hà Thành Plaza (102 Thái Thịnh) cung cấp hơn 10.000m2 Các văn phòng cho thuê như tòa nhà Opera Business Center, Pacific Place,VIT Tower đã đi vào hoạt động, nhưng chỗ trống hiện còn rất ít.

Về mức giá thuê theo đánh giá của các chuyên gia, Hà Nội hiện giữ vị tríthứ 5 tại châu Á-Thái Bình Dương và thứ 17 trên thế giới về giá văn phòng chothuê đắt nhất Tuy nhiên mức giá thuê văn phòng cũng có sự chênh lệch nhiềugiữa từng hạng Hiện chưa có tiêu chuẩn chung nào trong việc phân định cấp độcủa thị trường văn phòng cho thuê Việc thuê văn phòng dựa chủ yếu vào thoảthuận giữa chủ đầu tư và khách hàng Tiêu chuẩn A, B, C là do những nhà đầutư, những đơn vị quản lý toà nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị quản lýchuyên nghiệp… của toà nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm này và mức giácũng theo đó được ấn định Cụ thể:

- Văn phòng cho thuê loại A: là những toà nhà nằm khu trung tâm

Thành Phố tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác; có thiếtkế đẹp, trang thiết bị tốt; có diện tích sàn lớn khoảng hơn 1.000m2; vấn đề quảnlý và dịch vụ như PCCC, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải

đạt chuẩn Giá thuê loại này hiện khoảng từ 40 - 45USD/m2/tháng

- Văn phòng cho thuê loại B: là những tòa nhà giống như loại A, chỉ sailệch một ít về vị trí hay thua kém về các tiện tích bên trong Giá loại này từ 35 -

- Văn phòng cho thuê loại C: thông thường đó là những tòa nhà có quy

mô nhỏ, ở vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không được hiện đại…Giáthuê từ 20 – 35USD/m2/tháng.

Dự báo về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong thời gian tới sẽcó tỷ lệ thuê và mua ở mức trên 95%, trong đó năng suất của văn phòng loại Avà B sẽ đạt từ 98% đến 100% Trong thời gian tới tình trạng thiếu cung có thể sẽgiảm bớt do sự cung ứng của một loạt các dự án trong đó năm 2008, văn phòngcho thuê hạng A ở Hà Nội là 33.000m2, năm 2009 là 110.800 m2 và 2010 là287.000 m2 Và một xu hướng khá rõ rệt của thị trường văn phòng cho thuê làcác dự án, tổ hợp văn phòng cho thuê sẽ phát triển ra ngoài khu vực trung tâmđô thị, chủ yếu về khu vực phía Tây thành phố Tuy nhiên mức giá thuê sẽ vẫncòn tiếp tục tăng và dự đoán dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đốivới văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng Như vậy cóthể nói trong tương lai thị trường văn phòng cho thuê vẫn sẽ là thị trường sôiđộng và đầy tiềm năng phát triển.

3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại:3.1 Thị trường khách sạn Hà Nội:

Với thế mạnh là Thủ đô của đất nước, là địa điểm tổ chức các hội nghị hộithảo tầm cỡ khu vực và thế giới, là trung tâm trung chuyển khách du lịch khuvực phía Bắc, ngoài ra theo đánh giá của tạp chí Travel & Leisure-tạp chí Dulịch lữ hành hàng đầu của Mỹ đánh giá Hà Nội là một trong 10 thành phố hấpdẫn nhất châu Á dựa trên các tiêu chí về cảnh quan, văn hóa, con người, nghệthuật, dịch vụ du lịch và ẩm thực; được độc giả của mạng MSN bình chọn xếphàng thứ 3 trong top 10 thành phố có đồ ăn ngon và đáng thưởng thức nhất thếgiới Do đó ngành Du lịch Hà Nội đã phát triển vượt bậc trong thời gian qua vớisố lượng khách nước ngoài đến du lịch đến Hà Nội ngày càng nhiều hơn Tuynhiên, sự tăng trưởng cũng đồng nghĩa với một thực tế là Hà Nội đang phải tính

toán một "bài toán chiến lược" đầu tư nâng cấp, mở rộng quy mô khách sạn, đápứng đủ công suất sử dụng

Do nhu cầu phòng khách sạn đặc biệt là khách sạn cao cấp tại Hà Nộităng đã đẩy hiệu suất sử dụng phòng khách sạn lên ngưỡng rất cao Hiện theođiều tra của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản (CBRE) Việt Nam, hiệusuất thuê phòng các khách sạn 3-5 sao ở Hà Nội hiện dao động từ 80%-90% vàđây cũng là thành phố đứng thứ ba trong số các thành phố có công suất phòngkhách sạn cao nhất thế giới (theo xếp hạng của Cty De Loitte & Touche LLP).Yếu tố thời vụ cũng giảm gần như không, vào mùa thấp điểm cụ thể như vàotháng 5 tháng 6 hằng năm là thời gian vắng khách của khách sạn nhưng côngsuất sử dụng phòng của nhiều khách sạn vẫn đạt trên 70% Như vậy ta có thểthấy nhu cầu trên thị trường khách sạn tại Hà Nội đang “nóng” đến mức độ nào.

Tuy cầu cao như vậy nhưng số lượng phòng khách sạn được cung ứng lạiquá thấp Hà Nội hiện có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang hoạtđộng, trong đó có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng (8 khách sạn 5sao, 6 khách sạn 4 sao, 19 khách sạn 3 sao) Tuy nhiên Hà Nội đang rất thiếu cáckhách sạn có quy mô lớn, số khách sạn có số phòng trên 100 phòng và 50 phòngrất ít chỉ chiếm 3,63% và 8,87% trên tổng số cơ sở lưu trú Nhận định nhu cầuvề khách sạn cao cấp, các trung tâm thương mại trong thời gian tới ở Hà Nộilà rất lớn trong khi đó các dự án đang được triển khai xây dựng hiện nay khôngđáp ứng đủ Theo Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Hà Nội giai đoạn 1997 -2010 và báo cáo tổng hợp bổ sung điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển dulịch giai đoạn 2002 - 2010, để có thể đón được 2 triệu khách quốc tế, 6 - 7 triệukhách nội địa hàng năm vào năm 2010 Thành phố sẽ cần khoảng 26.000 phòngtừ 3 sao trở lên, trong đó có khoảng 7.000 phòng 4-5 sao, như vậy so với sốlượng phòng hiện tại Hà Nội còn thiếu khoảng 13.000 phòng, đặc biệt là loạikhách sạn từ 3-5 sao có quy mô lớn

Như vậy, trong 4 năm (2007 - 2010), mỗi năm Hà Nội sẽ phải có thêmkhoảng 3.300 phòng khách sạn, trong đó số phòng khách sạn 4- 5 sao là khoảng1.700 phòng/năm tương đương với việc xây thêm 6 – 7 khách sạn 4-5 sao/năm.

Số phòng còn lại (1800 - 2300 phòng/năm) sẽ do các nhà đầu tư thuộc các thànhphần kinh tế xây dựng theo quy luật cung cầu của thị trường với quy mô có thểnhỏ hơn Trong khi đó, với các dự án mới được cấp phép và chấp thuận đầu tưgần đây, đến năm 2010, Hà Nội mới có thêm khoảng 2.000 phòng khách sạn caocấp Điều nay cho thấy hiện nay cung khách sạn cao cấp đang thiếu nghiêmtrọng so với cầu.

Một số dự án khách sạn cao cấp 5 sao đầu tư mới vào năm 2008 chủ yếu ởkhu vực trung tâm mới Mỹ Đình như:

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X2 (xã Mễ Trì, Từ Liêm), 550 phòng,vốn 500 triệu USD, chủ đầu tư Tập đoàn Riviera (Nhật Bản).

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X7 (Lê đức Thọ, Mỹ đình, Từ Liêm),200 phòng, vốn đầu tư 270 tỷ đồng, chủ đầu tư Công ty TNHH thương mại TrầnHồng Quân.

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X1(Khu đô thị Đông Nam đường TrầnDuy Hưng, Thanh Xuân), 564 phòng, vốn đầu tư 80 triệu USD, chủ đầu tư tậpđoàn Charmvit (Hàn Quốc).

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X3 (Vị trí CV4.3, Mễ Trì, Từ Liêm), 350phòng, vốn đầu tư 75 triệu USD, chủ đầu tư tập đoàn Dầu khí VN.

- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí E6 (đô thị mới Cầu Giấy), 500 phòng,vốn 500 triệu USD, chủ đầu tư Cty Keang Nam (Hàn Quốc).

Về mức giá thuê phòng khách sạn hiện nay ở Hà Nội khá đắt Do hiệntượng khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá thuê khách sạn ở Hà Nội đắt nhất cảnước và cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực Mức giá thuê trong năm2007 và đầu năm 2008 đã tăng cao từ 30% đến 50% thậm chí có khách sạn tăngtới 100% Trong đó khách sạn hạng 3 sao có mức tăng cao nhất và có thể nói làtuỳ tiện Hiện nay chưa có quy định cụ thể về mức giá thuê phòng của các kháchsạn mà do sự thoả thuận của khách sạn với khách hàng và căn cứ vào hiện tượngkhan hiếm trên thị trường mà các khách sạn tự động đưa ra giá thuê và tăng giáthuê tuỳ tiện Hiện nay giá phòng của 9 khách sạn 5 sao ở Hà Nội, bao gồm cả

khách sạn InterContinental Hanoi Westlake mới đi vào hoạt động, dao độngtrong khoảng từ 120-350 USD/ngày và hệ số sử dụng phòng đạt xấp xỉ 82%.

Theo một cuộc điều tra được Grant Thornton Vietnam tiến hành ở 29khách sạn từ 3 đến 5 sao với tổng cộng 3.946 phòng, thuộc các tỉnh, thành phốlà Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Huế, NhaTrang, Phan Thiết, Vũng Tàu và Đà Lạt cho thấy giá thuê phòng khách sạn tạiHà Nội hiện đang đắt nhất cả nước Giá phòng của các khách sạn ở Hà Nội vàonăm 2006 là 73,68 USD so với trung bình của cả nước là 60,06 USD/phòng,vào năm 2007 tăng lên 98,2 USD so với trung bình cả nước là 80,7 USD Trongkhi đó giá phòng miền Nam khoảng 90 USD/phòng còn miền Trung là 79,5USD/phòng Ngoài ra cuộc điều tra cũng cho thấy, hơn 60% doanh thu củakhách sạn do dịch vụ cho thuê phòng mang lại Các khách sạn 5 sao tỷ suất thunhập ròng trên doanh thu đạt cao nhất, tới gần 40%, trong khi tỷ lệ này đối vớikhách sạn 4 sao giảm gần một nửa, chỉ còn hơn 21%, khách sạn trên 150 phònglợi nhuận ròng đạt được gần 50%, từ 75 đến 150 phòng lợi nhuận ròng gần 14%,trong khi đó dưới 75 phòng là trên 21%.

Dự báo đến 2010, thị trường khách sạn sẽ bớt khan hiếm do sẽ có mộtlượng đáng kể các khách sạn mới hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng Theotính toán, trong 5 năm tới có ít nhất 2,5 tỷ USD được đầu tư vào bất động sảnkhách sạn cao cấp ở Hà Nội Đáng chú ý nhất là dự án xây dựng khu căn hộ, vănphòng và khách sạn với 3 cao ốc, trong đó có tòa nhà 70 tầng và 2 tòa nhà 47 tầngcó trị giá 1 tỷ USD ở Mỹ Đình do Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) làm chủ đầutư Charmvit - một công ty Hàn Quốc khác - vừa khởi công xây dựng dự án HàNội Plaza, với một khách sạn 5 sao 360 phòng và một cao ốc văn phòng cho thuêrộng 54.000m2 tại đường Trần Duy Hưng Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) cũng đãnhận được giấy phép đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ vàvăn phòng gần khu vực Trung tâm hội nghị quốc gia Mỹ Đình Trong tương lai,hầu hết các khách sạn mới sẽ nằm trong khu vực trung tâm mới Mỹ Đình và dựkiến sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động vào năm 2010 hoặc muộn hơn

Với tất các dự án đang triển khai, trong vòng 5 năm tới Hà Nội sẽ có thêmgần 500.000m2 văn phòng mới cho thuê và khoảng 3.500 phòng khách sạn caocấp Khi các dự án này đồng loạt đưa vào sử dụng, chắc chắn sẽ giảm “sốt” tứcthời cho thị trường Như vậy, trong cuộc đua xây dựng công trình khách sạn đangdiễn ra tại Hà Nội, dự án nào chậm trễ sẽ dễ bị mất cơ hội thu lợi nhuận cao.

3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ:

Với tiềm năng phát triển thương mại, dịch vụ, Hà Nội đang trở thành nơicó thị trường cửa hàng bán lẻ sôi động và phát triển bậc nhất cả nước và trởthành thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài Đặc biệt vàongày 1/1/2009 là dấu mốc rất quan trọng cho cả nhà bán lẻ quốc tế và nhà bán lẻViệt Nam đó là thời điểm WTO yêu cầu Việt Nam mở cửa hoàn toàn cho cáchãng bán lẻ quốc tế Do vậy rất nhiều hãng lớn sẽ gia nhập thị trường cửa hàngbán lẻ ở Hà Nội vào năm 2009 càng làm cho cầu bất động sản cửa hàng bán lẻtăng cao.

Về nguồn cung bất động sản cửa hàng bán lẻ trên thị trường Hà Nội cònthấp hơn nhiều so với cầu Hiện tại Hà Nội chỉ cung cấp được một số ít diện tíchbán lẻ cho thị trường ngay cả trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội là thápVincom thì mới chỉ có 30.000m2 tổng diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bánlẻ cho thuê Sự xuất hiện của hai toà nhà Pacific Place và Opera Business Centrenằm ở vị trí rất đẹp của thành phố đã cung cấp thêm khoảng 2.000 m2 diện tíchbán lẻ cho thị trường Trong quý 1 năm 2008 sẽ có thêm khoảng 18.000 m2 diệntích bán lẻ được đưa vào sử dụng do hai dự án Việt Tower và Thái Thịnh Plazasẽ đi vào hoạt động.

Cho đến thời điểm này hầu hết các vị trí bán lẻ lớn sẽ chưa đi vào hoạtđộng cho đến năm 2009 hoặc muộn hơn như trung tâm thương mại Ciputra Mallđang được xây dựng và hoàn thành vào năm 2010 sẽ cung cấp 130.000m2 diệntích bán lẻ cho thuê, một trung tâm thương mại khác với 22.300m2 diện tích bánlẻ cho thuê, gần The Manor, The Garden sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm2008 hoặc đầu năm 2009.

Do áp lực trên thị trường bán lẻ đã đẩy giá thuê tăng cao vọt nhưng hệ sốsử dụng vẫn đạt gần 100% cho thấy mức độ “khát” trên thị trường rất lớn Hiệntại giá thuê tại các vị trí trung tâm, vị trí đẹp là từ 120 đến 180 USD/m2/thángcòn giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại của Hà Nội đạt trên 100USD/m2/tháng Vào đầu năm 2008 giá thuê bán lẻ đã tăng khoảng 30%, trungbình mức giá thuê ở tầng trệt lên tới gần 200 USD/m2/tháng

III Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sảncủa Hà Nội:

1.Vấn đề quy hoạch:

Để điều tiết phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội đã tiến hành xâydựng hàng loạt quy hoạch trong đó có 3 quy hoạch chính là quy hoạch phát triểnkinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất trong đóquy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch cao nhất

Đối với quy hoạch xây dựng đô thị Thành phố đã có các loại quy hoạch sau: - Quy hoạch chung thành phố và các quận huyện nhằm xác định phươnghướng cải tạo, xây dựng phát triển đô thị về không gian, cơ cấu sử dụng đất, cơsở hạ tầng

- Quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng đô thị vàthường được nghiên cứu ở tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500;

- Quy hoạch ngành kinh tế kỹ thuật của xã hội hay quy hoạch xây dựngvùng nhằm xác lập sự phân bố các lực lượng sản xuất, hệ thống dân cư đô thị vànông thôn trên phạm vi không gian lãnh thổ của thành phố gồm quy hoạch vùngcông nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, quy hoạch vùng phân bố dân cư đô thị vànông thôn

Đối với quy hoạch sử dụng đất Thành phố đã có:

- Quy hoạch sử dụng đất của toàn Thành phố, quy hoạch sử dụng đất củatừng quận, huyện; quy hoạch sử dụng đất của của từng xã phường

- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành Thành phố đã lập được một số: quyhoạch sử dụng đất nông lâm ngư nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất đô thị, đấtvùng nông thôn…