Các giải pháp thuế để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP H CHệ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN  TP. H Chí Minh, nm 2012 CảUYÊN  TT NGHIP CÁC GII PHÁP THU  PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN  VIT NAM GVHD: ThS.NGUYN TH BÍCH HNG SVTH: LÊ TH NGC ANH MSSV: 108206702 LP: BS00 - K34. CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 2 NHN XÉT CA N V THC TP CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 3 NHN XÉT CA GIÁO VIểN HNG DN CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 4 DANH MC T VIT TT TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y Ban Nhân Dân BS Bt đng sn NSNN Ngân sách Nhà nc QSD Quyn s dng đt WTO T chc thng mi th gii SDNN S dng đt nông nghip CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 5 CHNG 1: GII THIU 1.1 Tính cp thit ca đ tài Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng có v trí và vai trò quan trng đi vi nn kinh t quc dân. Phát trin và qun lý có hiu qu th trng này s góp phn quan trng vào quá trình thúc đy phát trin kinh t xã hi, to kh nng thu hút đa dng các ngun vn đu t cho phát trin đô th và nông thôn vn minh, hin đi và bn vng theo hng công nghip hóa – hin đi hóa . Trong nhng nm qua th trng bt đng sn đã và đang hình thành, phát trin  Vit Nam, góp phn tng trng kinh t, n đnh xã hi, kích thích đu t, đáp ng các yêu cu. Tuy nhiên bên cnh nhng mt tích cc, th trng bt đng sn còn biu l nhiu khuyt tt, đó là mi trao đi , giao dch din ra trên th trng còn mang tính t phát, hin tng mua, bán din ra mnh m, nht là  các thành ph ln. Do hot đng thiu kim soát ca Nhà nc dn đn Nhà nc b tht thu mt khon ln t vic mua, bán, kinh doanh bt đng sn. c bit mt vài nm gn đây hin tng đu c trc li din ra mnh m gây ra nhng cn st giá gi to. Tình trng “đóng bng” trên th trng bt đng sn chính thc vn cha có bin pháp tháo g. Vì vy, vic nghiên cu “ Các gii pháp thu đ phát trin th trng bt đng sn  Vit Nam” là yêu cu cp thit đ n đnh và phát trin th trng bt đng sn trong thi gian ti. 1.2 Mc đích nghiên cu  tài nghiên cu s cn thit ca th trng bt đng sn đi vi s phát trin ca nn kinh t quc gia trên c s nghiên cu nhng lý lun chung v th trng bt đng sn, đánh giá thc trng th trng bt đng sn ti Vit Nam trong thi gian qua t đó đ xut nhng gii pháp v thu đ n đnh và phát trin th trng bt đng sn  Vit Nam. 1.3 i tng và phm vi nghiên cu CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 6 1.3.1 Ễ tng nghiên cu: i tng nghiên cu ca đ tài này ch yu là các chính sách thu v bt đng sn ca Nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam có tác đng đn th trng bt đng sn  Vit Nam trong thi gian qua. 1.3.2 Phm vi nghiên cu: Phm vi nghiên cu ca đ tài là chính sách thu trên th trng bt đng sn  Vit Nam. 1.4 Phng pháp nghiên cu Các phng pháp nghiên cu đc s dng trong đ tài này:  Phng pháp nghiên cu d liu th cp đc s dng nhiu đ nghiên cu c s lý lun nhm đt nn tng cho vic xây dng và phát trin th trng bt đng sn. Phng pháp này đc s dng đ xem xét, tìm tòi, h thng và tóm tt nhng kt qu nghiên cu có liên quan đn nhng công trình trc đó t đó có th s dng nhng kt qu đó hoc b sung thêm phc v cho vic nghiên cu này.  Ngoài ra còn s dng các phng pháp phân tích đnh tính, phng pháp tng hp, so sánh. 1.5 ụ ngha khoa hc và thc tin ca đ tài Vic nghiên cu đ tài này có Ủ ngha rt quan trng v mt thc tin qun lý th trng bt đng sn, nó không nhng có Ủ ngha v mt kinh t mà còn có ý ngha v mt xã hi. V mt kinh t, th trng bt đng sn càng phát trin thì kh nng thu hút vn đu t trong và ngoài nc ngày càng tng, c s h tng ngày càng đc hoàn thin và đng b… góp phn thúc đy nn kinh t phát trin. ng thi, vic xây dng và phát trin th trng bt đng sn cng có tác đng rt ln đn các th trng khác, đc bit là th trng tài chính, tin t. V mt xã hi, th trng bt đng sn càng phát trin, càng minh bch càng đem li lòng tin cho ngi dân đi vi chính quyn, làm cho ngi dân an tâm sinh sng và đu t vào bt đng sn, gim thiu các v khiu kin v đt đai. CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 7 1.6 B cc ca đ tài u tiên tôi đi vào gii thiu v chính sách thu đi vi th trng bt đng sn Vit Nam đ mi ngi có th hiu đc th trng bt đng sn nh th nào và các tác đng ca chính sách thu đn th trng bt đng sn Vit Nam. Tip đn nói v thc trng chính sách thu đi vi s phát trin ca th trng bt đng sn Vit Nam. Cui cùng tôi đa ra các gii pháp thu đ phát trin th trng bt đng sn Vit Nam. A A A A A A A A A A A A A A A A A A A CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 8 CHNG 2: CHÍNH SÁCH THU I VI S PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN 2.1 S phát trin th trng bt đng sn 2.1.1 Th trng bt đng sn 2.1.1.1 Khái nim ốà đẾ đỄm bt đng sn a. Khái nim bt đng sn Mi mt đt nc, quc gia, lãnh th đu có tài sn riêng ca mình. Tài sn ca quc gia bao gm đt đai, sông sui, mt nc t nhiên, rng, bin, hoc là có ngun gc là vt cht do con ngi to ra trong sut quá trình lch s phát trin. Mc dù có nhiu dng, loi khác nhau, các nc đu chia tài sn quc gia làm hai loi chính là bt đng sn và đng sn. Theo B Lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 181 quy đnh: “Bt đng sn là các tài sn không di di đc bao gm:  t đai;  Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà  , công trình xây dng đó;  Các tài sn gn lin vi đt đai  Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.” Nh ốy, bt đng sn trc ht là mt tài sn và có đc đim là không di di đc, tn ti và n đnh lâu dài. Mt tài sn đc coi là bt đng sn khi tha mãn các điu kin sau: (i) là mt yu t vt cht có ích cho con ngi; (ii) đc chim gi bi cá nhân hoc cng đng ngi; (iii) có th đo lng bng giá tr nht đnh; (iv) không th di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca nó không thay đi; và (v) tn ti lâu dài. ( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010) A A CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 9 b. Khái nim hàng hóa bt đng sn Có th khng đnh rng hu ht bt đng sn là hàng hóa. Mun tr thành hàng hóa thì bt đng sn đó phi đa ra th trng đ trao đi, mua bán, cho thuê và nhng hot đng này pháp lut không cm. Tuy nhiên cng có nhng bt đng sn không phi là hàng hóa nh các bt đng sn công cng mà vic s dng ca ngui này không nh hng đn vic s dng ca ngi khác.  Vit Nam cng vy, không phi tt c các bt đng sn là hàng hóa. Có nhiu loi bt đng sn không phi là hàng hóa, nh các công trình h tng mang tính cht công cng, đt đai là bt đng sn nhng pháp lut cm mua bán. Bt đng sn là hàng hóa, ngoài nhng đc đim chung ca hàng hóa thông thng nó còn có mt s đc đim riêng đây:  Các bt đng sn ch to lp trên mt din tích c th ca đt đai. Nu đt đai không phi là hàng hóa thì bt đng sn trên đó khó có th tr thành hàng hóa.  Xét di gc đ các nhà đu t thì đt đai đc dùng làm phng tin bo him giá tr phòng nga khi lm phát, đc bit là nhng nc th trng tài chính kém phát trin.  t đai khi tr thành hàng hóa thì giá c ca nó còn phn nh li th v v trí đa hình, đa đim và các tài sn to lp trên đt.  Bt đng sn là hàng hóa không di di đc nên h s mô t v hàng hóa ghi nhn s bin đng theo thi gian v hin trng, v thay đi ch s hu, ch s dng… theo mt trình t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan trng trong quan h giao dch trên th trng bt đng sn.  Bt đng sn là hàng hóa có giá tr cao, cn nhiu vn đu t dài hn. Nhng ngi có thu nhp trung bình tr xung khó có kh nng tip cn nu không có s h tr ca th trng tài chính.  Hàng hóa bt đng sn luôn nm trong mt không gian nht đnh, nó nh hng trc tip đn cnh quan môi trng ca dân c trong khu vc. Cho nên nó liên quan đn nhiu ngành kinh t, khoa hc, k thut, kin trúc, vn CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể TH NGC ANH 10 hóa… Vì vy th trng bt đng sn ít nhiu chu s chi phi ca các ngành trên. ( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010) c. CáẾ đẾ đỄm ca bt đng sn T nhng phân tích trên cho thy bt đng sn là mt hàng hóa đc bit. Vì vy, ngoài nhng đc đim chung ca nhng hàng hóa thông thng, bt đng sn còn có nhng đc đim riêng nh sau:  Bt đng sn là hàng hóa gn lin vi mt v trí nht đnh, không th di chuyn đc : Ngi ta không th di chuyn đt đai, nhà ca gi chung là bt đng sn t ni này sang ni khác. Chính đc đim này làm cho giá c bt đng sn chu nh hng ln ca yu t v trí, chng hn nh bt đng sn đó nm  đng nào, khu vc nào. Nhng bt đng sn càng gn trung tâm đô th, dân c đông đúc thì giá càng cao và ngc li.  Hàng hóa bt đng sn là tài sn có tính lâu bn: c đim này đ nhn thy  ch khi s dng đt đai không b hao mòn. Các công trình kin trúc, vt kin trúc đc xây dng trên đt có th tn ti hàng trm nm và hn na.  Cung cu và giá c hàng hóa bt đng sn chu s chi phi mnh m ca pháp lut và các chính sách ca nhà nc: Xut phát t đc đim bt đng sn là hàng hóa đc bit không di di đc nên giá c ca nó ph thuc rt ln vào quan đim s hu, các ch đ chính sách và lut pháp ca Nhà nc nh Lut đt đai, các chính sách thu trong lnh vc đt đai, chính sách v h khu, đnh hng đu t và xây dng c s h tng ca Nhà nc.  Hàng hóa bt đng sn chu nh hng bi yu t tp quán, th hiu, tâm lý và tính cng đng: giá c hàng hoá bt đng sn không ging nh các hàng hóa thông thng mà nó chu s chi phi nhiu ca các yu t nh s phát trin kinh t xã hi, thói quen, tp quán, yu t tâm lỦ… ca c dân sinh sng trong khu vc đó.  Hàng hóa bt đng sn là hàng hoá có giá tr cao và kh nng chuyn đi thành tin chm: bt đng sn luôn là tài sn có giá cao do giá tr đt và các [...]... c u Các ch th tham gia th r ng Hàng hóa b s b cm ng s n tham gia giao d ch trên th ng và ch ng lo i S phát tri n c a các giao d ch trên th ng s n làm xu t hi n các t ch c chuyên ho n, th b 2.1.2.2 c môi gi i, ng s n Các nhân t n th ng b ng s n S phát tri n kinh t : S phát tri n kinh t c a m t qu là s ng ng th i u s d ng nghi p S phát tri n kinh t n xu t nông ng th i là s u s d ng b t ng s n cho các. .. t pháp lu t: Y u t pháp lu th ch p, góp v n b ng s nh các quy n mua, bán, cho thuê, ng s ng d n h ng giao d ch dân s b t y, rõ ràng pháp lu t là m t y u t có tính ch t quy n s hình thành và phát tri n c a th y u t pháp lu t có th ng b ng s n Th c t cho th y, y ho c h n ch , cá bi t có th ng s Vi t pháp lu t l i có s phát tri n c a th ng b u ng s n; vì b n s hình thành và ng s n mà y u t t cm b ng pháp. .. nghi p kinh doanh b ng s n: Các doanh nghi theo nhi u lo p kinh doanh và phát tri n nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n h t n t o ra hàng hóa cho th ng b c tham gia th i v i ho ng c a th ng b ng th i doanh nghi p ng s n ng v i qu ng s pháp lu t, t o khuôn kh pháp lý cho ho y th c t ch c c xây d ng h th ng ng c a th c hi n các bi n pháp kinh t ng b ng b ng s n thúc ng s n phát tri n, th c hi n qu n... kinh t th c chính th c th a nh n ng phát tri ng, th nm ng v n, th ng b u vào c a m i quá trình s n xu nm ng hàng hóa, các th ng s i và phát tri n ng: v s n phát tri n song hành v i các th y i s phát ng Song song v i th tr Các lý thuy t kinh t hi y ut ng s n c ban hành và ng s ng b c a các th s u i v i hàng hóa khác nhau làm n y sinh ho ng ru tri ng s n y s chi m h s n xu t mà tr c ti p là s h s n xu... s n Tr n Ti n Khai - 2010) 2.1.2 S phát tri n c a th ng b ng s n 2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát tri n c a th S i và phát tri n c a th h u và s ng b ng xã h ng s n g n li n v i ch ru t, cùng v i s phát tri n c a t Khi dân s phát tri n, nhu c u v b n, trao n xu t xã h i ngày càng ng s ng b ng phát tri vi c qu n lý th ng b Khi kinh t th c chính th c th a nh n ng phát tri ng, th nm ng v n, th ng b... u ch nh c a h th ng pháp lu t v lu t chi ph góp v u ch nh các quy n v b ng th i pháp lu s n Vi c cung c p thông tin v b ng c a th ng b ng s ng s n ng ch u s chi ng s n Pháp ng s nh h ch p, ng dân s v b ng s n ( y u t quan tr i tuân th theo ng i v i ho t nh c a c và pháp lu t 13 Th ng b ng s n tuy có ho ng không hoàn h o: Th ng là m t th ng b ng s n có n i dung phong phú bao g m các giao d ch dân s... và ng s n mà y u t t cm b ng pháp lu t: Pháp lu b t c ch c pháp lu có c a hàng hóa b c a th ng b u ch nh nh Chính s ng s n và m riêng n s hình thành và phát tri n ng s n t c a Chính Ph và chính quy n các c p: Chính sách phát tri n kinh t , v quy ho ch và k t c a Chính Ph và chính quy nhân t quan tr ng n th ng b t ng s n qu c gia vi c quy ho ch và hình thành các vùng kinh t tr theo vi c xây d h t c... ng c, mà nhau M m m i vùng trên phát tri n kinh t i khác dân s l r t khác nhau v s uv b ng, d ng, ki u cách, m u mã, ch nhau v phát tri n c a th cho th y, th ng s n là n s khác ng b ng s n Th c t ng s n phát tri khu v c nông thôn Ngay c gi trung tâm kinh t ng b v i nhau thì c a m t vùng hay c c thì ng s n phát tri n, ho khác Th ng b ng s n ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t: B mu n tr thành hàng hóa... v th ng b ng s n Vi t Nam trong giai n hi n nay 29 C 3: 3.1 Khái quát quá trình hình thành và phát tri n th ng b ng s n t i Vi t Nam 3.1.1 Th ng b ng s n Vi c khi có Lu 1993 30 (Ngu n: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com) 3.1.2 Th ng b ng s n Vi nt 2003 n Nhà n ng pháp , cá Nhà n ng n nh ng các 31 - cho t : http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com) ng phi chính th c phát tri n? Có th ra m... p và m t nhi u th i gian Còn các quy nh v tính pháp lý c a s h t qua t ng th i k nh t quán khi n nhi u ch s h c các y u t giao d ch c M tv n n cho giao d ch ng m trên th phát tri Hi n t t ng s n t h p pháp b t và hi ng b ng s n c giao d ch trên th khi giá do UBND Thành ph ng r t cao, trong nh ch b ng 20-40% giá th y nên nh ng v p u có nh a giao d ch ng ng là nh ng t h p pháp nh m m thu c 3.1.3 Th ng . thc vn cha có bin pháp tháo g. Vì vy, vic nghiên cu “ Các gii pháp thu đ phát trin th trng bt đng sn  Vit Nam là yêu cu cp thit đ n đnh và phát trin th trng bt. trng chính sách thu đi vi s phát trin ca th trng bt đng sn Vit Nam. Cui cùng tôi đa ra các gii pháp thu đ phát trin th trng bt đng sn Vit Nam. A A A A A A A A. nhng gii pháp v thu đ n đnh và phát trin th trng bt đng sn  Vit Nam. 1.3 i tng và phm vi nghiên cu CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM Lể