chuong 5 phan tich thi truong THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

26/07/2015 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NỘI DUNG MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NỘI DUNG PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 26/07/2015 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  MỤC ĐÍCH:  Phân tích thị trường hoạt động nhận dạng, nghiên cứu thị trường BĐS cụ thể;  Tuỳ thuộc vào yêu cầu cung cấp thơng tin phục vụ cho q trình định mà có nhiều mục đích phân tích thị trường BĐS  Các đối tượng: Nhà quản lý, người định giá, người đầu tư kinh doanh BĐS, người quản lý BĐS MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Đối với nhà quản lý thị trường BĐS:  Giúp thấy xu hướng biến động thị trường,  Những lỗ hổng trình quản lý thị trường BĐS  Đưa sách nhằm quản lý điều chỉnh thị trường sách điều tiết giá cả, cung, cầu thị trường BĐS giải vấn đề nhà xã hội, đầu tư sở hạ tầng 26/07/2015 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Đối với người định giá BĐS:  Tác động qua lại cung cầu đến giá trị BĐS;  Xác định liệu có chứng thị trường ủng hộ sử dụng cụ thể BĐS tồn hay không,  Xác định sử dụng cao nhất, tốt BĐS xem xét đánh giá hiệu suất sử dụng tốt đa BĐS mục đích sử dụng khác MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Đối với nhà đầu tư kinh doanh BĐS:  Nhu cầu thị trường sản phẩm dự án BĐS đề xuất thời điểm tương lai  Giúp cho nhà đầu tư kinh doanh phát chỗ cần sửa đổi kinh doanh để thúc đẩy việc bán cho thuê BĐS,  Cảnh báo cho họ biết khâu trình kinh doanh phát sinh vấn đề hay tiềm ẩn rủi ro  Qua phân tích thị trường xác định khách hàng tương lai cần gì, có xu hướng gì? 26/07/2015 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Đối với người quản lý BĐS:  Cho biết nên tăng cường loại bỏ loại dịch vụ để tăng khả cạnh tranh BĐS;  Nên lựa chọn cho thuê dài hạn hay ngắn hạn, điều khoản người thuê chấp nhận, người thuê bảo đảm cho BĐS đạt khả cho thuê cao hay đạt giá trị lớn nhất;  Đánh giá hạng mục kinh doanh BĐS, tỷ lệ quay vòng người thuê cao hay thấp phản ảnh mức độ hài lòng người thuê, hay tỷ lệ chi phí hoạt động phản ánh hiệu kinh doanh (qua so sánh giá cho thuê BĐS);  Kịp thời phát lỗ hổng quản lý điều chỉnh sai sót MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG: Xuất phát từ mục đích cần đạt mà người ta xác định phạm vi mức độ phân tích thị trường Mức độ phân tích thị trường phụ thuộc vào nhóm yếu tố:  Sự ổn định điều kiện thị trường;  Mức độ phức tạp đầu tư BĐS;  Năng lực gánh chịu rủi ro người kinh doanh 26/07/2015 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Ảnh hưởng điều kiện thị trường:  Điều kiện thị trường cân việc phân tích thị trường rõ ràng khơng cần thiết  cần tham khảo giá bán giá cho thuê BĐS tại, phân tích mối quan hệ lợi nhuận kinh doanh giá thị trường đủ để đưa định;  Tuy nhiên, yếu tố thay đổi theo thời gian, chúng thay đổi theo quy luật dễ dàng dự đốn Như khơng thiết phải tốn tiền của, thời gian để phân tích thị trường Nhưng thị trường có biến động cần phải đầu tư cho phân tích thị trường MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Mức độ phức tạp đầu tư BĐS:  Nếu kế hoạch đầu tư đơn giản u cầu phân tích thị trường khơng nhiều Người phân tích cần hiểu mối quan hệ lợi nhuận kinh doanh giá thị trường để tính giá trị giai đoạn đầu tư  Kế hoạch đầu tư phức tạp phải nghiên cứu kỹ thị trường Mức độ phức tạp BĐS liên quan đến quy mô đầu tư  quy mơ phân tích thị trường Ví dụ: nghiên cứu thị trường cửa hàng TTTM 26/07/2015 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Khả gánh chịu rủi ro người KD:  Những nhà kinh doanh đưa định phần lớn dựa thái độ họ rủi ro:  Nhà kinh doanh BĐS ứng phó giỏi với yếu tố bất định rủi ro thường cần tận dụng thơng tin đưa sách lược mình;  Nhà kinh doanh ln cảm thấy bất an rủi ro thường tốn tiền thời gian để xác định tính khả thi dự báo 26/07/2015 CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ĐI TỪ TỒN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ 2.1 ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, khu vực, địa phương) Lập bảng danh mục cung cạnh tranh Ước lượng Phân tích khả cầu cân cung cầu Phân tích số lượng lại (2) (1) Dự báo thị trường Chiến lược BĐS mục tiêu marketing (4) Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại BDS mục tiêu BDS thay (Phân tích hiệu suất) (3) 26/07/2015 2.2 ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ Phân tích hiệu khả sử dụng thay Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, Lập bảng danh mục cung cạnh tranh khu vực, địa phương) Dự báo thị trường BĐS mục tiêu Chiến lược marketing Phân tích khả hấp thụ, kiểm tra loại bất động sản mục tiêu bất động sản thay (Phân tích hiệu suất) Ước lượng khả cầu Phân tích cân cung cầu NỘI DUNG PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 1.Phân tích cầu thị trường Cân thị trường Phân tích thị trường 2.Phân tích cung cạnh tranh 26/07/2015 3.1 Phân tích cầu thị trường • Cầu phản ánh nhu cầu, mong muốn vật chất, sức mua, sở thích người tiêu dùng; • Phân tích cầu tập trung vào người sử dụng tiềm BĐS mục tiêu- người mua, người thuê khách hàng thu hút; • Đối với loại BĐS cụ thể, phân tích cầu tập trung vào sản phẩm dịch vụ cuối mà BĐS cung cấp 3.1 Phân tích cầu thị trường (tiếp)  Những nhân tố đánh giá phân tích cầu TTBĐS:  Dân số khu vực thị trường (quy mơ số hộ, tỷ lệ hình thành hộ, cấu trúc phân bố độ tuổi chủ hộ);  Thu nhập (của hộ theo đầu người);  Các loại việc làm tỷ lệ thất nghiệp;  Tỷ lệ chủ sở hữu người thuê BĐS;  Các kiểu sử dụng đất, định hướng phát triển tăng trưởng khu vực (thành thị, nông thôn);  Các yếu tố ảnh hưởng đến đặc điểm vật chất khu vực nơi có BĐS toạ lạc:  Đặc điểm địa lý địa chất (khí hậu, địa hình, kênh mương, đá, rào cản tự nhiên nhân tạo);  Khả tiếp cận (các phương tiện giao thông hệ thống đường cao tốc) chi phí giao thơng;  Sự sẵn có phương tiện hỗ trợ, dịch vụ công cộng 26/07/2015 3.1 Phân tích cầu thị trường (tiếp)  Một số lưu ý phân tích cầu thị trường BĐS:  Tỷ lệ hình thành hộ gia đình thay đổi đáng kể với thay đổi thu nhập nhóm độ tuổi dân số  kết sai số đáng kể, khó có xác định ;  Quy mơ hộ gia đình khơng cố định;  Dự tính thu nhập dựa giá trị tiền bao gồm lạm phát tương lai;  Các dự báo dân số cho khu vực nhỏ thường quan quản lý nhà nước viện nghiên cứu thị trường công bố, dự báo dẫn đến sai lầm;  Người phân tích nên tham khảo dự báo cho vùng lớn nói chung Quy hoạch sử dụng đất phát triển sở hạ tầng khu vực mục tiêu giúp dự báo tăng trưởng chung khu vực 3.2 Phân tích cung cạnh tranh • Các BĐS cạnh tranh: BĐS có sẵn, đơn vị xây dựng tham gia vào thị trường, dự án lập kế hoạch; • Xác định số lượng đơn vị BĐS phải phá bỏ số lượng đơn vị cần bổ sung chuyển đổi mục đích; (Số liệu: quan cấp giấy phép xây dựng); • Thông tin quy hoạch xây dựng phê duyệt điều tra địa điểm cạnh tranh  thu thập qua vấn người quản lý quy hoạch kiến trúc 10 26/07/2015 3.2 Phân tích cung cạnh tranh (tiếp) Yếu tố đánh giá phân tích cung cạnh tranh:  Chất lượng số lượng BĐS cạnh tranh có sẵn (đang dự trữ);  Số lượng xây dựng (cạnh tranh bổ sung)- dự án lập kế hoạch xây dựng;  Sự sẵn có giá mảnh đất trống;  Chi phí xây dựng phát triển;  Các BĐS mời chào (đang tồn xây dựng mới);  Chiếm hữu chủ sở hữu chiếm hữu người th BĐS;  Ngồi ra, cần quan tâm phân tích và đánh giá:  Nguyên nhân số lượng chỗ trống;  Sự chuyển đổi sử dụng thay thế;  Các điều kiện hoàn cảnh kinh tế đặc biệt; Sự sẵn có tín dụng cho vay xây dựng điều kiện tài chính;  Ảnh hưởng tiêu chuẩn xây dựng, quy định tỷ lệ sử dụng đất chi phí khác 3.3 Phân tích cân thị trường • Chỉ tình trạng thị trường, mức giá xu hướng vận động thị trường ngắn hạn dài hạn; • Trên sở xác định tác động số chu kỳ ngắn hạn dài hạn để dự báo xu hướng biến động thị trường loại BĐS mà người phân tích quan tâm 11 ... hưởng điều kiện thị trường:  Điều kiện thị trường cân việc phân tích thị trường rõ ràng khơng cần thi t  cần tham khảo giá bán giá cho thuê BĐS tại, phân tích mối quan hệ lợi nhuận kinh doanh giá... Tuy nhiên, yếu tố thay đổi theo thời gian, chúng thay đổi theo quy luật dễ dàng dự đốn Như khơng thi t phải tốn tiền của, thời gian để phân tích thị trường Nhưng thị trường có biến động cần phải... mình;  Nhà kinh doanh ln cảm thấy bất an rủi ro thường tốn tiền thời gian để xác định tính khả thi dự báo 26/07/2015 CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ĐI TỪ TỒN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC