Chuong 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản Trần Kim Chung Hà Nội, tháng 12 năm 2011 Các nội dung I Tổng quan thị trường bất động sản II Phân loại thị trường bất động sản III Các yếu tố thị trường bất động sản I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.1.1 Khái niệm bất động sản • Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định • Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 bất động sản sản nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.1.2 Khái niệm liên quan khác: • Bản đồ trạng sử dụng đất: bán đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác sản, lập theo đơn vị hành • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất bán đồ lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể phân bố loại đất thời điểm cuốt kỳ quy hoạch • Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân 2005) • Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu • Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.I.3 Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai hàng hố đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.I.3 Thuộc tính - Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần có chỗ ở, đất gắn liển đến đời sống người nào, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm , giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.I.3 Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 253 người/km2 I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.I.3 Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.1.4 Đặc trưng bất động sản: Khả co giãn cung bất động sản kém: • Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: • Tổng cung toàn đất đai cố định muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất ln ln khơng thay đổi • Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn I Tổng quan thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.1.4 Đặc trưng bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao • Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao • Giao dịch người mua người bán khơng trực tiếp, phải qua “cò” nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới 10 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các quan nhà nước: + Cơ quan kế hoạch đầu tư; + Cơ quan tài nguyên môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài + Ủy ban nhân dân cấp - Các quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm tốn…) (chế tài) - Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, NGO, Các tổ chức quốc tế) 34 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2 Các thành tố thị trường bất động sản • Các nhà đầu tư bao gồm: nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tiềm năng, nhà đầu tư xâydựng • Những người sử dụng bất động sản bao gồm: doanh nghiệp (đất, cơng trình xây dựng, văn phòng …), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) • Các tổ chức trung gian bao gồm: nhà môi giới, nhà tư vấn, nhà đào tạo… 35 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2 Các thành tố thị trường bất động sản • Các bên hữu quan bao gồm: tổ chức ngân hàng, tài chính, hiệp hội bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội nhà doanh nghiệp, hiệp hội nhà kinh doanh bất động sản… • Nhà nước với vai trò cung cấp khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ cơng Nhà nước đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng thị trường bất động sản 36 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có cấp độ phát triển: • Cấp độ sơ khai • Mọi người trở thành người kinh doanh loại hình bất động sản • Các chủ thể liên quan đến đất đai định thị trường 37 THAM LUẬN: QUAN HỆ TƯƠNG HỖ GIỮA TTTCTT - TTBĐS Sơ đồ Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản 38 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bất động sản • Cấp độ tập trung hố • Chỉ người có chức lực phát triển dự án trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản • Những chủ thể có chức xây dựng định thị trường 39 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bất động sản • Cấp độ tiền tệ hóa • Các chủ đầu tư khó khăn vốn, phải cần trợ giúp ngân hàng • Các chủ thể có chức tín dụng trở thành chủ thể thị trường bất động sản • Tiền tệ định thị trường 40 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bất động sản • Cấp độ tài hố Ngân hàng kinh doanh vốn ngắn hạn Đầu tư bất động sản dài hạn Ngân hàng phải chuyển nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài Khi đó, chủ thể tài định thị trường bất động sản 41 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bđs - Cấp độ tài hóa Các loại hình quỹ tài hỗ trợ cho thị trường bất động sản + Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) + Những hiệp hội vay tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) + Ngân hàng chấp (mortgage banks) + Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) + Quỹ hưu trí (Pension Funds) 42 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3 Cấp độ phát triển thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có cấp độ phát triển: • Cấp độ phức hợp (trưởng thành) 43 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.2 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường Cơng nghiệp hóahiện đại hóa 2020 2020 C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài Chính sách cung Bất động sản Thị trường tài tiền tệ Thị trường khoa học công nghệ Thị trường Bất động sản Thị trường hàng hóa dịch vụ Thành tố Chính sách cầu Bất động sản Chính sách giao dịch Bất động sản Thị trường lao động Thể chế Hội nhập 2019 Cấp độ phát triển 44 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.2 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường - Quan hệ thị trường bất động sản thị trường tài tiền tệ + Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản + Nguồn tài tài trợ cho thị trường bất động sản 45 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.2 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường - Quan hệ thị trường bất động sản thị trường lao động + Vấn đề nhà vấn đề lao động + Vấn đề đền bù giải toả đất đai vấn đề lao động + Vấn đề thị hố vấn đề nguồn nhân lực 46 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.2 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường - Quan hệ thị trường bất động sản thị trường khoa học công nghệ + Lựa chọn công nghệ lựa chọn lao động (nhà ở) + Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản (Lợi ích tiềm công nghệ bất động sản) 47 III Các yếu tố thị trường bất động sản III.2 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường - Quan hệ thị trường bất động sản thị trường hàng hoá dịch vụ: + Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản đầu tư sản xuất + Sự cạnh tranh nguồn lực đầu tư dài hạn (bất động sản) ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ) 48 ... sản + Thông tin + M i gi i + Đấu giá 27 II Phân lo i thị trường bất động sản II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.5 Các tổ chức nghề nghiệp + Hiệp h i bất động sản (Việt Nam, Thành... Estate Institute …) + Hiệp h i nhà tư vấn (Rechard Ellis, Savils, Terralink, Collier, ACB Real…) + Hiệp h i nhà đầu tư (Mạng sàn giao dịch bất động sản …) 28 II Phân lo i thị trường bất động sản II.2... tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp đ i chủ sở hữu có bất động sản tương đ i lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp khơng thể cắt miếng để bán có tiền mặt mà ph i kéo d i nhiều bỏ lỡ nhiều hội