Bài giảng bất động sản và thị trường bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN      KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?  TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ; TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN  ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH: "BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”, BAO GỒM:   ĐẤT ĐAI NHÀ Ở, CỄNG TRÈNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CỄNG TRÈNH  CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI  CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH NHƯNG YẾU TỐ NÀO DƯỚI ĐÂY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN: 1, CÁC YẾU TỐ CỦA NGÔI BIỆT THỰ: 1.1, TOÀ NHÀ VÀ ĐẤT KHUÔN VIÊN - 1.2, BỨC TRANH CỦA MỘT DANH HOẠ NỔI TIẾNG TREO Ở PHÒNG KHÁCH - 1.3, MỘT BỨC HOẠ VẼ TRỰC TIẾP TRÊN TRẦN PHÒNG KHÁCH - 1.4, MỘT DÀN CHẬU HOA ĐỊA LAN TRÊN SÂN THƯỢNG - 1.5, MỘT CÂY ĐẠI CỔ THỤ TRỒNG Ở SÂN TRƯỚC CỬA NGÔI NHÀ - 1.6, MỘT DÀN ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM VÀ CHIẾC ĐIỀU HOÀ TỦ DI ĐỘNG - 2, MỘT NGÔI NHÀ BẠT CỦA ĐOÀN XIẾC ĐI BIỂU DIỄN DI ĐỘNG - 3, TRUNG QUỐC BÁN HỒNGKÔNG CHO ANH 99 NĂM - 4, NHÀ NƯỚC CHO CÔNG TY NƯỚC NGOÀI THUÊ ĐẤT 50 NĂM - 5, MUA ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG - 6, KINH DOANH THƯƠNG HIỆU (VÍ DỤ:PHỞ 24) - 7, NGÔI TOÀ THÁP BẰNG BĂNG ĐÁ (VÍ DỤ: BĂNG ĐĂNG TQ) - 8, VƯỜN CÂY ĂN QUẢ - 9, VƯỜN TRỒNG HOA - 10, CẦU PHAO KHUYẾN LƯƠNG BẮC QUA SÔNG HỒNG - 11, CẦU GỖ Ở ĐBSCL HOẶC CẦU NHẬT Ở HỘI AN - 12, ĐẤT ĐẶT PHẦN MỘ (NGHĨA ĐỊA) - 13, NGÔI MỘ - CÁC TIẤU CHỚ XÁC ĐỊNH BĐS  Là yếu tố vật chất có ích cho người  Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng  Có thể đo lường giá trị định  Không thể di dời: Gắn liền với đất đai với BĐS khác - Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị -  Tồn lâu dài BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT ĐAI:  KHÔNG DI DỜI HOẶC DI DỜI KHÔNG ĐÁNG KỂ  ĐÃ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH CHỦ QUYỀN  CỂ CÁC TIẤU CHÍ ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN XÂY DỰNG NHÀ CỬA, CÔNG TRỠNH XÂY DỰNG CỐ ĐỊNH KHÔNG DI DỜI CÁC CÔNG TRỠNH HẠ TẦNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI CÁC TÀI SẢN GẮN LIỀN KHÔNG TÁCH RỜI CÔNG TRỠNH XD  ĐƯỢC ĐO LƯỜNG VÀ LƯỢNG HOÁ THÀNH GIÁ TRỊ => BĐS KHỤNG CHỈ LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT  BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC GẮN LIỀN ĐẤT ĐAI: Vườn lâu năm Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao . Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò .) Cũng có số tài liệu đưa thêm số loại tài sản đặc biệt khác coi bất động sản:  CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN - Mặt - Các công trỡnh - Các công trỡnh phụ trợ: hạ tầng, công trỡnh phụ - Môi trường xung quanh => Công trỡnh bất động sản tổng thể yếu tố vật chất, kỹ thuật môi trường cấu thành nên BĐS giỳp BĐS phát huy tác tác dụng ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS THỄNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG C-THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO Lý do:  Thụng tin thị trường hàng hoỏ bất động sản thụng tin bất đối xứng.  Các tiêu chí đánh gớa hàng hoỏ khụng đầy đủ.  Hàng hoá BĐS không liền kề, không so sánh  Số lượng người cung loại BĐS cú giới hạn Vấn đề đặt ra: Giá BĐS không mang tớnh cạnh tranh. Khi giá tăng tớnh độc quyền người bán tăng  Vai trũ thông tin đối chứng: 100:10:3:1  Vai trũ sàn giao dịch bất động sản CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN d- Thị trường khó thâm nhập Vỡ sao: Hàng hoá BĐS không bày bán Không có thông tin Khụng tự thực cỏc thủ tục cần thiết Vấn đề đặt ra: Hoạt động người môi giới chuyên nghiệp.  Tiờu chuẩn trỏch nhiệm người mụi giới  Vai trũ người mụi giới thị trường  TÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCH E-HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS PHỤ THUỘC VÀO SỰ KIỂM SOÁT CỦA NHÀ NƯỚC Vỡ : Các hàng hoá BĐS nhà nước quản lý Giao dịch BĐS phải qua: Đăng ký pháp lý  Nhạy cảm với tăng trưởng cỏc hoạt động đầu tư Vấn đề đặt ra: =>Nhà nước tham gia vào hoạt động TTBĐS  Nhậy cảm với sách Nhà nước lĩnh vực BĐS cỏc chớnh sỏch thu hỳt đầu tư, quy hoạch phỏt triển CẦU BẤT ĐỘNG SẢN YẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CẦU BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM CẦU HÀNG HOÁ BĐS: Cầu hàng hoá BĐS khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận toán với mức giá định để nhận lượng hàng hoá BĐS thị trường. Nhu cầu: cần thiết thoả mãn cho tiêu dùng cá nhân cộng đồng XH  Tổng cầu thị trường, gồm: Cầu TD = Nhu cầu + Khả TT/Thị trường Cầu KD= Khả TT + Cơ hội KD/Thị trường  CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1- QUY MÔ, CƠ CẤU DÂN CƯ: - Nhu cầu nhà tăng lên theo mức diện tích BQ đầu người. - Các hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân số - Cơ cấu dân cư thay đổi (Tuổi, Nghề nghiệp, Văn hoá, Thu nhập) - Đáp ứng khả cung cấp sản phẩm nông nghiệp chỗ cho vùng tập trung dân cư CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2- THU NHẬP VÀ NGHỀ NGHIỆP: - Nghề nghiệp có tác động đến nhu cầu chỗ thay đổi thu nhập. - Khi thu nhập thấp: tă ng lên TN tác động đến cầu nhà ở; Thu nhập tăng cao làm gia tăng đột biến cầu nhà ở. - Thu nhập mức cao làm nảy sinh nhu cầu thay đổi thị hiếu hỡnh thức nhà ở. - Thu nhập cao làm xuất cầu BĐS cho KD. - Thu nhập cao làm tăng cầu dịch vụ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3- ĐÔ THỊ HOÁ VÀ QUY HOẠCH - Đô thị hoá làm thay đổi cấu dân số NT/TT, tập trung dân số Đô thị => làm t ăng cầu nhà dạng cầu BĐS vùng đô thị. - Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch cấu hoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo hội đầu tư mới. - Đô thị hoá quy hoạch mở hội kỳ vọng cho nhà đầu tư BĐS ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4- CUNG CẦU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN THAY THẾ: - Cung giá thuê nhà tác động đến cầu mua nhà. - Cung giá đất xây dựng tác động đến cầu nhà cao tầng. - Cung giá thuê đất khu công nghiệp tác động cầu thuê đất khu công nghiệp. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5- PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG: - Tăng khả tiếp cận BĐS - Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư hoạt động kinh tế => tăng cầu BĐS. - Tạo hội KD BĐS làm tăng cầu BĐS đầu tư CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 6- MỐT VÀ THỊ HIẾU: - Trào lưu, thói quen xu (tâm lý đám đông) - Văn hoá tập quán: + Phong thuỷ + Tôn giáo + Dân tộc Chen mua hộ The Vista sỏng 19/10 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7- CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ: - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả toán giao dịch BĐS. - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh giá vàng - Mức độ lạm phát CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8- CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ BĐS: - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn BĐS - Quan hệ SH SD BĐS. - Mở rộng đối tượng tham gia thị trường BĐS. - Chính sách tài BĐS - Kiểm soát giao dịch BĐS thuế kinh doanh BĐS CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Cấu thành chi phí đầu tư  Địa tô đất đai lợi vị trí   Dũng thu nhập mang lại kỳ vọng Mức sinh lợi kinh tế lĩnh vực sử dụng BĐS vào kinh doanh  CÁC YẾU CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦU Mức độ cân đối cung - cầu BĐS  Tính chất cạnh tranh thị trường BĐS  Tính phổ biến hàng hoá BĐS  CÁC YẾU CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN YẾU TỐ GIÁ TÂM LÝ Giá tâm lý giá cú từ cảm giác thoả mãn khỏch hàng định mua BĐS, phụ thuộc vào:  Thoả mãn tiêu chuẩn quan niệm xã hội  Quan niệm, đặc tớnh cá nhân  Xỏc định đẳng cấp xó hội [...]... tri qua ớt nht 3 khõu: - m phỏn - Kim tra thc a - ng ký phỏp lý a dng v a im v thi gian giao dch Cc ri ro trong qu trnh giao dch S sn cỳ thng tin v lm ch qu trnh giao dch A PHNG V TON CU b -Thị trờng BS là thị trờng mang tính khu vực Vn t ra: => Cỏc quan h cung, cu, giỏ c bt ng sn ch nh hng trong mt vựng, mt khu vc nht nh, ớt cú nh hng hoc nh hng chm n cỏc vựng khỏc => Khi nghiờn cu, xem xột cỏc . BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT. BẤT ĐỘNG SẢN  CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN  XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?  TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ; TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN  ĐIỀU. ở  Thị trường B Đ S dich vụ  Thị trường B Đ S v ă n phòng, công sở  Thị trường B Đ S công nghiệp  Thị trường bất động sản nông nghiệp PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ Dựa vào tính