Slide bài giảng Luật Kinh doanh bất động sản: Chương1, 2

Thị trường bất động sản2.1 Khái niệm Tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định - Các quan h

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2 Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm

Tổng thể các giao dịch về bất

động sản dựa trên các quan hệ

hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong

một không gian và thời gian nhất

định

- Các quan hệ giao dịch BĐS

- Các quan hệ khác có liên quan

2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS

✓Là thị trường không hoàn hảo

✓Có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác

✓Chịu sự ảnh hưởng rất lớn của yếu tố pháp

luật

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

2.3.1 Căn cứ vào chủ thể và mức độ BĐS tham gia thị trường

- Thị trường sơ cấp: Thị trường giữa NN với NSDĐ

- Thị trường thứ cấp: Thị trường giao dịch quyền sử

dụng đất…thị trường nhà ở

!

2.3.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng của BĐS

* Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt

* Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất, kinh doanh

* Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí

2.3 Phân loại thị trường BĐS (tt)

2.2.3 Căn cứ vào giao dịch BĐS

* Thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…

2.2.3 Phân loại thị trường BĐS (tt)

2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS

2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt)

2.4.2 Khách thể của thị trường

- Hàng hóa bất động sản

+ Đất đai

+ Công trình xây dựng trên đất

+ Cây lâu năm, cây rừng

- Các dịch vụ về BĐS

2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt)

2.4.3 Cung, cầu trong thị trường BĐS

* Cầu trong thị trường BĐS

- Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định tại một thời điểm nhất định

* Cung BĐS

- Là một lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trên

thị trường để trao đổi tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định

2.4.4 Giá cả bất động sản

* Khái niệm

Đây là khoản tiền nhất định để có thể trao đổi một bất động sản tại một thời điểm xác định

3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp

luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam

⬥Giai đoạn trước 15/10/1993

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Nguyên tắc KDBĐS

- Bình đẳng…, thoả thuận

- BĐS đưa vào kd phải đủ điều kiện

- Trung thực, công khai, minh bạch

- TC, CN có quyền KDBĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng,

an ninh

2.2 Các hành vi bi cấm KDBĐS

- KDBĐS không đủ điều kiện

- Quyết định đầu tư dự án không phù hợp QH…

- Không công khai hoặc công khai…

- Gian lận, lừa dối…

- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn không đúng mục đích

- Không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với NN

-Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định

+ Quy mô lớn, thường xuyên

+ Quy mô nhỏ, không thường xuyên

3 Bất động sản được đưa vào kinh

doanh

3.1 Loại bất động sản được đưa vào kinh

doanh

- Nhà, CTXD có sẵn

- Nhà, CTXD hình thành trong tương lai

- Nhà, CTXD là tài sản công được NN cho phép đưa vào KD

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

3 .2 Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh

trong tương lai

- Có Giấy tờ, hồ sơ, thiết kế

- N h ậ n c h u y ể n

n h ư ợ n g , t h u ê

Q S D Đ t r o n g KCN…

5 Các hình thức kinh doanh BĐS

5.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

• Hình thức

- Đầu tư xây dựng mới nhà, CTXD

- Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, CTXD có sẵn

!

!

* Xác lập quyền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư

- Tổ chức, cá nhân trong nước

- Người Việt nam định cư ở NN

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN

* Điều kiện đối với dự án:

- Phù hợp quy hoạch…

- trình tự, thủ tục đầu tư…

- Thi công đúng tiến độ, đảm bảo đúng chất lượng…

Đối với chủ đầu tư: thực hiện ký quỹ theo quy định của

PL đầu tư

5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, CTXD để

kinh doanh (tt)

* Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án KDBĐS

Điều 13 LKDBĐS

5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, CTXD để

kinh doanh (tt)

- Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ

- Đảm bảo yêu cầu:

+ Không làm thay đổi mục tiêu

+ Không làm thay đổi nội dung

+ Bảo đảm quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan

- Phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định…

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ…

- Đã được phê duyệt, quy

hoạch chi tiết 1/500 hoă5c qh

tổng mặt bằng

- Không tranh chấp QSDĐ,

không bị kê biên…

- Không có quyết định thu

-Là DN kinh doanh

BĐS -Có đủ năng lực tài

chính -Cam kết tiếp tục triển

khai…

5.1.2 Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

Ra quyết định cho phép chuyển nhương dự án

5.1.2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong

chuyển nhượng dự án

!

* Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng

* Bên nhận chuyển nhượng

5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây

- Bên mua được cấp GCN…

- Phải kèm theo hồ sơ nhà, CTXD

- Thời điểm chuyển giao QSH: bàn giao hoặc đã thanh

toán đủ tiền

5.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên

+ Trách nhiệm bảo hành: bên bán

+ thời hạn bảo hành: pl về xây dựng, pl về nhà

ở

Nhà ở: Chung cư: 60 tháng

Riêng lẻ : 24 tháng

5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây dựng

5.1.4 Thuê nhà, công trình xây dựng

5.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên

5.1.4.3 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

5.1.4.4 Cho thuê nhà, CTXD hình thành trong tương lai

!

5.1.5 Thuê mua nhà, công trình xây dựng

5.1.5.1 Khái niệm

5.1.5.2 Nguyên tắc

5.1.5.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên

5.1.5.4 Thuê mua nhà, CTXD hình thành trong tương lai

5.1.5.5 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, CTXD

!

5.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất

6 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của DN kinh doanh BĐS

- Tổ chức, cá nhân trong nước

- Người Viêt Nam định cư ở nước ngoài

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN

7 Hợp đồng kinh doanh BĐS

- Hình thức

- Nội dung

- Hiệu lực hợp đồng

8 Giá trong kinh doanh BĐS

- Giá thoả thuận

- Giá Nhà nước quy định