Slide bài giảng Luật Kinh doanh bất động sản: Chương1, 2

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Văn pháp luật Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (1/7/2015) Luật Nhà 2014 (1/7/2015) Nghị định 121/2013/NĐ-P xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1 Khái niệm * BĐS TS bao gồm: - Đất đai; - Nhà; công trình xây dựng… * Bất động sản hàng hố Được đưa giao dịch thị trường - Pháp luật khơng cấm * Hàng hố đất đai 1.2 Đặc điểm bất động sản ! ✓Tính khan ✓Tính cố định ✓Chịu ảnh hưởng giá trị ✓Tính khơng đồng (cá biệt) ✓Tính bền vững, đời sống kinh tế dài ✓Tính thích ứng Thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm Tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định - Các quan hệ giao dịch BĐS - Các quan hệ khác có liên quan 2.2 Đặc điểm thị trường BĐS ! ✓Cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch ✓Là thị trường giao dịch quyền lợi ích BĐS ✓Mang tính vùng, khu vực ✓Là thị trường khơng hồn hảo ✓Có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác ✓Chịu ảnh hưởng lớn yếu tố pháp luật 2.3 Phân loại thị trường bất động sản 2.3.1 Căn vào chủ thể mức độ BĐS tham gia thị trường - Thị trường sơ cấp: Thị trường NN với NSDĐ - Thị trường thứ cấp: Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất…thị trường nhà ! 2.3 Phân loại thị trường BĐS (tt) 2.3.2 Căn vào mục đích sử dụng BĐS * Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt * Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất, kinh doanh * Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí 2.2.3 Phân loại thị trường BĐS (tt) 2.2.3 Căn vào giao dịch BĐS * Thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… 2.4 Các yếu tố thị trường BĐS 2.4.1 Chủ thể thị trường BĐS ⬥Nhà nước ✓ Người cung cấp hàng hóa ✓ Chủ thể quản lý thị trường ⬥ Chủ thể kinh doanh Bất động sản ⬥Khách hàng ⬥ Giới trung gian thị trường 5.1.1 Thực hoạt động xây dựng nhà, CTXD để kinh doanh (tt) * Trách nhiệm chủ đầu tư dự án KDBĐS Điều 13 LKDBĐS 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản Điều 48 đến Điều 53 5.1.2.1 Khái niệm 5.1.2.2 Nguyên tắc - Chuyển nhượng phần toàn - Đảm bảo yêu cầu: + Không làm thay đổi mục tiêu + Không làm thay đổi nội dung + Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan - Phải quan có thẩm quyền định… - Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng làm lại hồ sơ… 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản (tt) 5.1.2.3 Điều kiện ✓ Đối với dự án chuyển nhượng - Đã phê duyệt, quy hoạch chi tiết 1/500 hoă5c qh tổng mặt - Không tranh chấp QSDĐ, không bị kê biên… - Khơng có định thu hồi dự án… chấp hành xong định xử phạt… - Đã có giấy CN QSDĐ ✓Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án - Là DN kinh doanh BĐS - Có đủ lực tài - Cam kết tiếp tục triển khai… 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản (tt) 5.1.2.4 Thẩm quyền - UBND cấp tỉnh - Thủ tướng Cp 5.1.2 Chuyển nhượng toàn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (tt) 5.1.2.5 Thủ tục: Chủ đầu tư nộp hồ sơ Cơ quan đầu mối Trình kết UBND cấp Tỉnh TTg CP ! Lập hồ sơ Thẩm định hồ sơ (30 45 ngày làm việc) Ra định cho phép chuyển nhương dự án 5.1.2.6 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng dự án ! * Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng * Bên nhận chuyển nhượng 5.1.3 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng () 5.1.3.1 Ngun tắc - Phải gắn với QSDĐ - Đảm bảo nguyên tắc + Phân định rõ …sử dụng chung, riêng + QSDĐ chung, thốnh hình thức SDĐ - Bên mua cấp GCN… - Phải kèm theo hồ sơ nhà, CTXD - Thời điểm chuyển giao QSH: bàn giao toán đủ tiền 5.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên 5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây dựng (tt) 5.1.3.3 Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán + Trách nhiệm bảo hành: bên bán + thời hạn bảo hành: pl xây dựng, pl nhà Nhà ở: Chung cư: 60 tháng Riêng lẻ : 24 tháng 38 5.1.3 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng (tt) 5.1.3.4 Mua bán nhà, CTXD hình thành tương lai - Điều kiện - Bảo lãnh bán nhà, CTXD hình thành tương lai - Thanh toán - Chuyển nhượng HĐ mua bán nhà hình thành tương lai 5.1.4 Th nhà, cơng trình xây dựng Điều 25 - 30 LKDBĐS 2014 5.1.4.1 Nguyên tắc - Đảm bảo CL, an toàn, vệ sinh môi trường dịch vụ cần thiết… 5.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên 5.1.4.3 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng 5.1.4.4 Cho thuê nhà, CTXD hình thành tương lai ! 5.1.5 Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng 5.1.5.1 Khái niệm 5.1.5.2 Ngun tắc 5.1.5.3 Quyền nghĩa vụ bên 5.1.5.4 Thuê mua nhà, CTXD hình thành tương lai 5.1.5.5 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, CTXD ! 5.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất 5.2.1 Nguyên tắc 5.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5.2.2 Cho thuê quyền sử dụng đất ! Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS DN kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân nước - Người Viêt Nam định cư nước ngồi - Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN Hợp đồng kinh doanh BĐS - Hình thức - Nội dung - Hiệu lực hợp đồng Giá kinh doanh BĐS - Giá thoả thuận - Giá Nhà nước quy định ...Văn pháp luật Luật đất đai 20 13 Luật kinh doanh bất động sản 20 14 (1/7 /20 15) Luật Nhà 20 14 (1/7 /20 15) Nghị định 121 /20 13/NĐ-P xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;... vốn đầu tư NN Chủ thể kinh doanh bất động sản (tt) 4 .2 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ✓Phải thành lập DN, HTX ✓Đăng ký kinh doanh ✓ Có vốn pháp định: 20 tỷ - Quy mô nhỏ, không... 1993 ! 5/7/ 1994 ! ! 1/7 20 04 ! 1/7/ 20 06 ! 1/7/ 20 07 ! 1/7/ 20 15 CHƯƠNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phạm vi, đối tượng áp dụng 1.1 Phạm vi áp dụng -Kinh doanh BĐS - Quyền nghĩa