Bài tập lớn học kỳ môn luật kinh doanh bất động sản 9 điểm

MỞ ĐẦU Kinh doanh bất động sản hoạt động diễn sôi thị trường Mắc dù đòi hỏi nguồn vốn lớn có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư Hoạt động mạng lại lợi nhuận khổng lồ chứa rát nhiều rủi ro Vì hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận nên nhà đầu tư đua tìm đến với thị trường bất động sản Điều khiến cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn nhiều khơng kiểm sốt đước Để thu lợi nhuận, nhà hoạt dộng kinh doanh bất động sản thực khơng hành vi vi phạm pháp luật để thu lợi ích cho thân Mặc dù pháp luật đưa nhiều qui định xử lý chế tài đủ mạnh để nhằm hạn chế hành vi vi phạm hạn chế phần Bời vậy, Trong tập xin giải đề tài: “ Bình luận qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản? nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản” NỘI DUNG I Hoạt động kinh doanh bất động sản, hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Khái quát hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Khái niệm kinh doanh bất động sản đề cập khoản Điều luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ( luật KDBĐS): “ kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tọa lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” khoản điều luật KDBĐS năm 2006 qui định kinh doanh dịch vụ bất động sản: “ kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm khái niệm riêng lẻ thể nhìn tổng quan mặt hoạt động KDBĐS Những hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Trong KDBĐS, nhà kinh ln tìm đủ thủ đoạn nhằm cạnh trnah kiếm lời, điều gây nên hỗn loạn, xáo trộn thị trường xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Đê hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh hoạt động KDBĐS nhà làm luật đưa điều luật qui định hành vi bị cấm hoạt động KDBĐS Tại điều 16 luật KDBĐS năm 2006 pháp luật qui định hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi sau: - Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá bất động sản khơng có chứng theo qui định pháp luất - Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực - Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản - Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản - Không thực nghĩa vụ tài nhà nước - Lợi dụng sách ưu đãi nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật - Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không qui định luật - Thu phí lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái qui định pháp luật - Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vu lợi thiệp trái phép vào hoạt đọng kinh doanh bất động sản - Các hành vi bị cấm khác theo qui định pháp luật II Các qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Các qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Việc qui định hành vi bị cấm gắn liền với việc xử phạt hành vi bị cấm Việc xử lý vi phạm KDBĐS qui định Điều 17 Luật KDBĐS: “1.Tổ chức, cá nhân vi phạmqui định luật tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xủ lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật 2.tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản khơng có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bị đinh hoạt động, xử phạt hành truy thu thuế theo quy định pháp luật 3.Cá nhân khơng có chứng mơi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản mà thực môi giới bất động sản, định giá bất động sản bị đình hoạt động, xử phạt hành khơng cấp chứng thời hạn ba năm, kể tư ngày định xử phạt 4.Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không thức nội dung chứng bị xử phạt hành hình thức cảnh cáo phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình hoạt động năm, tái phạm lần thứ hai bị thu hồi chứng khơng cấp lại thời hạn năm năm, kể từ ngày định xử phạt 5.Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành hoạt động kinh doanh bất động sản.” Như hoạt động KDBĐS bị xử lí dước hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân truy cứa trách nhiệm hình Tuy nhiên thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS sử phạt vi phạm hành Điều cho thấy nhà làm luật, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm có phần nương nhẹ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh nhằm phát triển kinh tế 1.1 Chế tài hành Việc xử phạt hành vi phạm kinh doanh bất động sản qui định tịa nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Hình thức xử phạt vi phạm hành biện pháp khắc phục hậu nói chung: Hình thức xử phạt hành chính: phạt tiền, mức phạt tối đa đến 500.000.000 đồng Các hình thức xử phạt bổ sung: a) thu hồi, tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng hành nghề; b) Tịch thu tang vật, phương tiện sử dụng để vi phạm hành Các biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu bị thay đổi hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ cơng trình xây dựng vi phạm; b) Buộc thực biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường hành vi vi phạm hành gây ra; c) Bồi thường thiệt hại dó hành vi vi phạm hành gây theo qui đinh cuat pháp luật Đối với nhứng hành vi vi phạm trật tự xây dựng ngồi việc bị xử phạt tiền theo qui định nghị định bị xử lý theo quy định nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 phủ quy đinh chi tiết hưỡng dẫn thi hành số điều luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Xử phạt hoạt động KDBĐS cụ thể theo nghị định 23, cá nhân tổ chưc bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản, thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản, đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phạt tiền tổ chức cá nhân vi phạm bị buộc thực quy định, bồi thường thiệt hại gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ đến năm không thời hạn, bị tước chúng hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ đến năm khơng thời hạn; bị tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ đến năm không thời hạn Nghị định 23 quy định rõ trách nhiệm người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không quyền hạn, trách nhiệm người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành có hành vi nêu tính chất mưc độ vi phạm bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại vật chất phải bồi thường thiệt hại theo qui định Tổ chức, cá nhân, không tự nguyện thực định xử phạt hành bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản, chống đối người thi hành công vụ dùng thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh kiểm tra, kiểm sốt, xử phạt vi phạm người có thẩm quyền tính chất mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định 1.2 chế tài dân Trogn lĩnh vực KDBĐS, chế tài dân áp dụng chủ yếu đối hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung vơ hiệu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân Hậu hợp đồng dân vô hiệu là: - Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; - Khi hợp đồng vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Và Tòa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ quy định sau đây: - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất không trái pháp luật, đạo đưc xã hội; - Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai ( năm 1987,năm 1993, năm 2003); - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận cơng chúng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền 1.3 chế tài hình Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai: “ Người lợi dụng lạm dụng chức vụ quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, bị xử lý kỉ luật hành vi mà vi phạm, bị phạt cải tạo ko giam giữ đến ba năm phạt tù từ sáu tháng đến ba năm Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù thừ hai đến bảy năm: a) Đất có diện tích lớn giá trị lớn; b) Gây hậu nghiêm trọng 3.đ Người phạm tội bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm năm.” Nhận xét Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 2.1 Nhận xét Nhìn định xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS tạo hành lang pháp lý nhằm răn đe, ngăn ngừa hành vi sai trái tạo hiệu định công tác quản lý kinh donh bất động sản Các quy định xử lý vi phạm tạm thời ổn định Đặc biệt quy phạm xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành quy định chi tiết đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng nghị định hướng dẫn thi hành Trong ghi nhận nguyên tắc cần thực xử lý, hình thức xử lý hiệu quả…khi quy định chi tiết rõ rang việc áp dụng pháp luật thuận tiện Quy định chế tài xử lý phong phú tùy vào tính chất mức độ vi phạm mà phải chịu hình thức xử lý khác như: chế tài hành chính, chế tài dân sự, chế tài hình Tạo điều kiện cho quan áp dụng pháp luật linh hoạt xử lý, đảm bảo phạt người, tội Đồng thời tạo liên kết cho nghành luật với Các quy định chế tài hình sự: pháp luật hình hay pháp luật KDBĐS chưa có quy định cụ thể việc xử lý vi phạm hình mà nhắc tới việc bị truy cứu trách nhiệm hình vi phạm pháp luật KDBĐS Đây thiếu sót tính cụ thể chi tiết Luật hình sự, cần có sửu đổi bổ sung cách rõ ràng nhà làm luật Chế tài dân có nói tới việc trái pháp luật chủ thể làm vô hiệu hợp đồng hậu pháp lý Tuy nhiên, chưa nói rõ phương thức xử lý nào? Và làm mảng nhỏ vi phạm hợp đồng chủ thể kinh doanh bất đông sản có vi phạm trái pháp luật khác xử lý dân II.2 Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Một số giải pháp nâng cao công tác xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS: - Luật hình cần có điều luật quy định cụ thể việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm, hình thức xử lý mức độ xử lý - Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản - Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng cháo đăng ký bất động sản Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản - Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật nhà Luật KDBĐS điều kiện cho phép nhà đầu tư bán tài sản hình thành tương lai; ồng thời ban hàn quy định hiểu “ móng nhà” “hạng mục cơng trình kỹ thuật” dự án KDBĐS - Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin bất đọng sản rể cho nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến đình có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không? KẾT LUẬN Hệ thống pháp luật bất động sản thực tiễn có ưu điểm định, nhiên nhiều nguyên nhân khác nên quy định pháp luật bất động sản nhiều điểm cần sửa đổi, bổ sung để đáp ứng diễn biến phức tạp thực tế đời sống xã hội Đặc biệt, vấn đề xử lý vi phạm pháp luật hoạt động KDBĐS hoạt động kinh doanh có nhiều biến đổi thị trường hoạt động kinh doanh Các nhà làm luật cần có biện pháp xử lý triệt để hình thức xử lý mạnh hành vi vi phạm Tuy pháp luật KDBĐS nhiều mâu thuẫn thiếu sót việc ban hành luật KDBĐS bước phát triển ngành luật Việt Nam năm kinh tế phát triển góp phần làm hồn thiện hệ thống pháp luật đất nước MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG III Hoạt động kinh doanh bất động sản, hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản …………………… Khái quát hoạt động kinh doanh bất động sản ………………… Những hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động IV sản ……………………………………………………………………… Các qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản ………………… Các qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản ……………………………………………………………… 2.1 Chế tài hành ………………………………………………… 2.2 chế tài dân ……………………………………………………… 2.3 chế tài hình ……………………………………………………… Nhận xét Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản …………………………… 3.1 Nhận xét …………………………………………………………… 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN ... bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động. .. điều luật KDBĐS năm 2006 qui định kinh doanh dịch vụ bất động sản: “ kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất. .. pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản giải pháp nâng cao hiệu công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Các qui định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản