Bài tập lớn học kỳ môn luật kinh doanh bất động sản 9 điểm

Bời vậy, Trong bài tập này tôi xin đi giải quyết đề tài: “ Bình luận các qui định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản?. tại khoản 2 Điều 4 luật kinh doanh bất

MỞ ĐẦU

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi nổi trên thị trường Mắc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư Hoạt động này mạng lại một lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng chứa rát nhiều rủi ro Vì hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận nên các nhà đầu tư đua nhau tìm đến với thị trường bất động sản Điều này khiến cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn và nhiều khi không kiểm soát đước Để thu được lợi nhuận, các nhà hoạt dộng kinh doanh bất động sản đã thực hiện không ít những hành vi vi phạm pháp luật để thu lợi ích cho bản thân Mặc dù pháp luật đã đưa ra nhiều qui định xử lý cũng như các chế tài đủ mạnh để nhằm hạn chế những hành vi vi phạm này những chỉ hạn chế được một phần Bời vậy,

Trong bài tập này tôi xin đi giải quyết đề tài: “ Bình luận các qui định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản”.

NỘI DUNG

I Hoạt động kinh doanh bất động sản, những hành vi vi phạm pháp luật

trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

1 Khái quát về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập

tại khoản 2 Điều 4 luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ( luật KDBĐS): “ kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tọa lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” và khoản 3 điều 4 luật KDBĐS năm 2006 qui định

về kinh doanh dịch vụ bất động sản: “ kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản,

tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các khái niệm

riêng lẻ nhưng thể hiện được cái nhìn tổng quan về mọi mặt của hoạt động KDBĐS

2 Những hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong KDBĐS, các nhà kinh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh trnah kiếm

lời, điều này có thể gây nên sự hỗn loạn, xáo trộn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Đê hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật qui định hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS

Tại điều 16 luật KDBĐS năm 2006 pháp luật qui định các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi sau:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo qui định của pháp luất

- Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực

- Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản

- Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

- Lợi dụng chính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật

- Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng qui định của luật này

- Thu phí lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái qui định của pháp luật

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vu lợi hoặc căn thiệp trái phép vào hoạt đọng kinh doanh bất động sản

- Các hành vi bị cấm khác theo qui định của pháp luật

II Các qui định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất

động sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

1 Các qui định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động

sản

Việc qui định ra các hành vi bị cấm gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm

đó Việc xử lý vi phạm trong KDBĐS được qui định tại Điều 17 Luật KDBĐS:

“1.Tổ chức, cá nhân vi phạmqui định của luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xủ lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình

sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2.tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đinh chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.

3.Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt

động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể

tư ngày ra quyết định xử phạt.

4.Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thức hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động 1 năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

5.Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.”

Như vậy các hoạt động KDBĐS có thể bị xử lí dước các hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứa trách nhiệm hình sự Tuy nhiên thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm trong hoạt động KDBĐS là sử phạt vi phạm hành chính Điều này cho thấy các nhà làm luật, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm cũng có phần nương nhẹ cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì đây là một hoạt động kinh doanh nhằm phát triển kinh tế

1.1 Chế tài hành chính.

Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được qui định

tịa nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009

Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói chung:

1 Hình thức xử phạt hành chính: phạt tiền, mức phạt tối đa đến 500.000.000

đồng

2 Các hình thức xử phạt bổ sung:

a) thu hồi, tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề;

b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính

3 Các biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm;

b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do hành

vi vi phạm hành chính gây ra;

c) Bồi thường thiệt hại dó hành vi vi phạm hành chính gây ra theo qui đinh cuat pháp luật

4 Đối với nhứng hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt tiền theo qui định tại nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của chính phủ quy đinh chi tiết và hưỡng dẫn thi hành một số điều của luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị

Xử phạt trong hoạt động KDBĐS cụ thể theo nghị định 23, cá nhân tổ chưc có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi phạm quy định

về hoạt động kinh doanh bất động sản, về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản, về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, về định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản ngoài phạt tiền tổ chức cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1 đến 3 năm hoặc không thời hạn, bị tước chúng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ 1 đến 3 năm hoặc không thời hạn; nếu bị tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1 đến 3 năm hoặc không thời hạn

Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm nếu người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì căn

cứ tính chất mưc độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường thiệt hại theo qui định Tổ chức, cá nhân, nếu không tự nguyện thực hiện quyết định xử phạt hành chính thì bị cưỡng chế thi hành Trường hợp cản, chống đối người thi hành công vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ tính chất mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định

1.2 chế tài dân sự.

Trogn lĩnh vực KDBĐS, chế tài dân sự được áp dụng chủ yếu đối các hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:

- Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập;

- Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được

bị tịch thu theo quy định của pháp luật bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Và Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các quy định sau đây:

- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

- Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất không trái pháp luật, đạo đưc xã hội;

- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai ( năm 1987,năm 1993, năm 2003);

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chúng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

1.3 chế tài hình sự.

Luật hình sự hiện tại mới chỉ đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản

lý đất đai:

“ 1 Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỉ luật về hành vi này mà vẫn còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo

ko giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2 Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù thừ hai đến bảy năm:

a) Đất có diện tích lớn hoặc giá trị lớn;

b) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3.đ Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm những công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

2 Nhận xét và Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp

luật trong kinh doanh bất động sản.

2.1 Nhận xét.

Nhìn chung các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động KDBĐS đã tạo 1 hành lang pháp lý nhằm răn đe, ngăn ngừa những hành vi sai trái tạo một hiệu quả nhất định trong công tác quản lý kinh donh bất động sản

Các quy định về xử lý vi phạm tạm thời ổn định Đặc biệt là các quy phạm về xử

lý vi phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định khá chi tiết đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng một nghị định hướng dẫn thi hành Trong đó ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu quả…khi quy định càng chi tiết rõ rang thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện hơn

Quy định về các chế tài xử lý khá phong phú và tùy vào tính chất mức độ vi phạm mà có thể phải chịu các hình thức xử lý khác nhau như: chế tài hành chính, chế tài dân sự, chế tài hình sự Tạo điều kiện cho các cơ quan áp dụng pháp luật được linh hoạt khi xử lý, đảm bảo phạt đúng người, đúng tội Đồng thời tạo mỗi liên kết cho các nghành luật với nhau

Các quy định về chế tài hình sự: pháp luật hình sự hay pháp luật KDBĐS chưa

có một quy định cụ thể nào về việc xử lý vi phạm bằng hình sự mà chỉ nhắc tới việc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi vi phạm pháp luật KDBĐS Đây là thiếu sót về tính cụ thể và chi tiết của Luật hình sự, cần có sửu đổi và bổ sung một cách rõ ràng hơn của các nhà làm luật

Chế tài về dân sự tuy có nói tới việc trái pháp luật của các chủ thể sẽ làm vô hiệu hợp đồng và hậu quả pháp lý của nó Tuy nhiên, vẫn chưa nói rõ về phương thức

xử lý như thế nào? Và mới chỉ làm được 1 mảng nhỏ là vi phạm hợp đồng của chủ thể kinh doanh bất đông sản trong khi có các vi phạm trái pháp luật khác cũng có thể xử lý bằng dân sự

II.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

Một số giải pháp nâng cao công tác xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS:

- Luật hình sự cần có các điều luật quy định cụ thể về việc xử lý các vi phạm pháp luật trong KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức độ xử lý

- Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản

- Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng cháo trong đăng ký bất động sản giữa Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản

- Sớm sửa đổi, bổ sung quy định và giải quyết mâu thuẫn giữa Luật nhà ở và Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản được hình thành trong tương lai; ồng thời ban hàn quy định hiểu như thế nào là “ móng nhà” và “hạng mục công trình kỹ thuật” của một dự án KDBĐS

- Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về bất đọng sản rể cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết đình có đầu

tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không?

KẾT LUẬN

Hệ thống pháp luật bất động sản mặc dù đã đi và thực tiễn và đã có những ưu điểm nhất định, tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau nên các quy định về pháp luật bất động sản này vẫn còn nhiều điểm cần sửa đổi, bổ sung để đáp ứng được những diễn biến phức tạp thực tế trong đời sống xã hội Đặc biệt, trong vấn

đề xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS vì đây là một hoạt động kinh doanh có nhiều biến đổi trong thị trường hoạt động kinh doanh Các nhà làm luật

cần có những biện pháp xử lý triệt để và các hình thức xử lý mạnh hơn đối với những hành vi vi phạm Tuy pháp luật KDBĐS vẫn còn nhiều mâu thuẫn và thiếu sót nhưng việc ban hành luật KDBĐS cũng là một bước phát triển của ngành luật Việt Nam trong những năm kinh tế đang phát triển và cũng góp phần làm hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật của đất nước