Bài tập học kỳ môn luật kinh doanh bất động sản đề bài số 4

ĐỀ BÀI SỐ 4: Tháng 12/2006, UBND TP.HCM có định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư Ngày 26/01/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho Cơng ty TNHH N hình thức ủy quyền Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, khơng có giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền hay công chứng theo luật định ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mô 500 hộ với diện tích hộ từ 80-100m² hai lô đất này, với tổng số vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng chưa thi cơng phần móng, từ tháng 1/2008, Cơng ty V bán hộ cho hàng trăm khách hàng tầng 16,17, 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây dựng tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá nhà đất sốt, nên có khoảng 50% tổng số hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đôla Mỹ/m², ước chừng số tiền Công ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỷ đồng Hỏi: Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý? BÀI LÀM GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản * Đối với hành vi công ty cổ phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H: Trong vụ việc này, Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Đó là: hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Cơng ty TNHH N hình thức ủy quyền, mà khơng có xác nhận quan có thẩm quyền không công chứng theo quy định pháp luật Công ty H công ty kinh doanh bất động sản, có kinh doanh quyền sử dụng đất, theo Khoản Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định luật quy định khác pháp luật liên quan” Như Luật Kinh doanh bất động sản có dẫn chiếu phải áp dụng theo quy định pháp luật liên quan Theo quy định khoản điều 689 Bộ luật dân năm 2005; điểm b khoản Điều 126, điểm b khoản Điều 127 luật đất đai 2003 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn phải công chứng Như hành vi vi phạm quy định Luật Kinh doanh bất động sản, luật dân Luật đất đai * Đối với hành vi Công ty TNHH N: Công ty TNHH N có hành vi vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua việc: Đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh Hành vi liên kết với Công ty V công ty TNHH N thực chất thực xây dựng dự án đất khơng thuộc quyền sử dụng (Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá trị pháp lý vi phạm hình thức) Vì hành vi cơng ty TNHH N vi phạm quy định điểm b khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Như hai công ty TNHH N Công ty V không phép xây dựng dự án hai lô đất A5 A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản * Đối với Cơng ty V: Cơng ty V thực hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản sau đây: Thứ nhất: hành vi bán hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản, Căn theo Khoản Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản” Thứ hai: Hành vi bán 50% tổng số 500 hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản Căn theo quy định Khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản Điểm d Khoản Điều nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy định điểm c điểm d Khoản Điều mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư huy động vốn tối đa cho hình thức huy động vốn khơng q 20% số lượng nhà dự án( tính tổng số lượng nhà thương mại dự án cấp I…) Như việc bán 50% số hộ công ty V vi phạm quy định pháp luật Thứ ba: Công ty V thực hành vi xây dựng vượt so với quy hoạch nhà nước Căn theo quy định Khoản Điều 10 luật xây dựng quy định hành vi bị cấm:“Xây dựng cơng trình sai quy hoạch…” khoản Điều 11 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Theo quy hoạch khu vực xây dựng tối đa 12 tầng, dự án công ty V xây lên đến 18 tầng Như vậy, hành vi xây dựng lên 18 tầng công ty V vi phạm quy định pháp luật xây dựng Thứ tư: Cơng ty V có hành vi bán hộ chưa thi cơng xong phần móng dự án Dự án khu hộ cao cấp AC theo quy định luật xây dựng thuộc dự án khu nhà thương mại Do dự án chưa phải xây dựng nhà có sẵn, khẳng định nhà hình thành tương lai nên theo khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1 Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, cơng trình đó; Đối với dự án khu nhà ngồi việc phải thực theo quy định nêu phải thực theo quy định pháp luật nhà ở” Và theo Điểm đ Khoản Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: “Đối với hình thức huy động vốn theo quy định Điểm đ Khoản Điều chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng nhà ở…” Đối chiếu với quy định hành vi bán hộ chưa xây xong phần móng nhà cơng ty V hồn tồn trái quy định pháp luật Bởi chủ dự án, chủ đầu tư huy động vốn khách hàng hồn thành xong phần móng Hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư Căn pháp lý * Đối với Công ty cổ phần xây dựng cơng trình đầu tư địa ốc H: Hành vi vi phạm công ty H thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, nên vi phạm không gây hậu xã hội hay nhà nước, gây thiệt hại cho bên hợp đồng Đối với trường hợp này, bên cần hồn thiện mặt hình thức hợp đồng: đem hợp đồng công chứng theo quy định pháp luật, hợp đồng có hiệu lực * Đối với Công ty TNHH N Công ty V: Do hai công ty thực liên kết đầu tư khơng có thỏa thuận trách nhiệm bên, bên phải chịu trách nhiệm liên đới Các biện pháp áp dụng để xử lý hành vi vi phạm quy định pháp luật công ty này: - Thứ nhất: Xử phạt hành hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh chưa đủ điều kiện Cụ thể quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 dự án khu hộ xây hai lô đất mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; hành vi cơng ty N cơng ty V bị xử phạt sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định;” Ngoài ra, Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 cơng ty phải thực sau: “3 Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn.” - Thứ hai: Xử phạt hành hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Căn theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;” - Thứ ba: Xử phạt vi phạm hành công ty V hành vi xây dựng không theo quy hoạch nhà nước, cụ thể dự án công ty V xây lên đến 18 tầng, sai quy hoạch nhà nước cho khu vực xây dựng đến 12 tầng Căn theo quy định tại: Khoản Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “3 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt cơng trình xây dựng miễn Giấy phép xây dựng.” Khoản Điều 11 Nghị định này: “4 Đối với hành vi vi phạm quy định khoản 1, khoản khoản Điều này, sau có định đình thi cơng xây dựng cơng trình cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư tái phạm tùy theo mức độ vi phạm, quy mơ cơng trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).” Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản khoản Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc khắc phục hậu bị xử lý theo quy định Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, Điều 14 Xử lý cơng trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền thẩm định phê duyệt trường hợp miễn cấp Giấy phép xây dựng “1 Cơng trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau phải bị lập biên ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ: a) Cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng cơng trình sai thiết kế sở thiết kế kỹ thuật quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; b) Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu thị mới, khu công nghiệp, khu nhà sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phê duyệt Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng cơng trình bị đình thi cơng xây dựng, buộc tự phá dỡ cơng trình vi phạm đồng thời áp dụng biện pháp quy định điểm b khoản Điều 12 Nghị định Trường hợp chủ đầu tư khơng tự phá dỡ cơng trình vi phạm, cơng trình phải bị cưỡng chế phá dỡ Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn chi phí lập phương án phá dỡ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” - Thứ tư: Xử phạt hành hành vi huy động vốn trái phép công ty V Cụ thể, công ty V bán 50% hộ, pháp luật quy định bán 20% không qua sàn gia dịch bất động sản; ngồi ra, cơng ty V tiến hành bán hộ chưa thi công xong phần móng dự án pháp luật quy định bán hộ thi cơng xong phần móng dự án Căn theo Điểm b Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định sau: “2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: b Vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;” Căn theo Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 chủ đầu tư phải thực sau: “3 Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản huy động vốn, chuyển nhượng dự án Đối với hành vi vi phạm quy định điểm b khoản 1, khoản Điều mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn.” DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Bộ luật dân năm 2005; Luật đất đai 2003; Luật xây dựng 2003; Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; Nghị định 180/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị  ... hoạt động kinh doanh bất động sản * Đối với Cơng ty V: Cơng ty V thực hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản sau đây: Thứ nhất: hành vi bán hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản, ... Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản Thứ hai: Hành vi bán 50% tổng số 500... không công chứng theo quy định pháp luật Công ty H công ty kinh doanh bất động sản, có kinh doanh quyền sử dụng đất, theo Khoản Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc chuyển nhượng,