Bài tập học kỳ bất động sản 9 điểm đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của p

Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản 1.. Một số hạn chế c

MỤC LỤC

MỞ BÀI

NỘI DUNG

I.Các khái niệm liên quan:

1 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Khái niệm về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản

3 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

II Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

1 Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay và những nguyên nhân chủ yếu

2 Một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản

III Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

KẾT BÀI

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ BÀI

Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản đã và đang là vấn đề bức xúc của đời sống Giải quyết các tranh chấp một cách triệt để và kịp thời là yêu cầu và cũng là mục tiêu quan trọng của các cấp chính quyền và Tòa án nhân dân trong giai đoạn hiện nay Từ thực tiễn đó, đề tài bài học kỳ lần này em xin chọn đề tài:

“Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản? Đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản” để đi sâu phân

tích hơn Tuy nhiên do nhận thức còn nhiều hạn chế nên bài làm còn tồn tại những thiếu sót mong các thầy cô giáo có thể rút kinh nghiệm cho em đề bài làm hoàn thiên hơn Em xin chân thành cảm ơn!

NỘI DUNG

I Các khái niệm liên quan:

1 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, các nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (Theo khoản 1, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006)

Theo khoản 2, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 “kinh doanh bất động sản” được hiểu: “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”.

Khoản 3, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản thì “kinh doanh dịch vụ bất động sản” được hiểu “là những hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.

2 Khái niệm về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất

động sản

Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật kinh doanh bất động sản

Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản có thể hiều: Là hoạt động do cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh bất động sản, đồng thởi xử lý những hành vi vi phạm về kinh doanh bất động sản Hay nói cách khác đó là việc áp dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất cho các quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản

3 Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.

Việc giải quyết tranh chấp trong hoạt động KDBĐS sẽ tạo ra một thị trường minh bạch và công bằng cho các bên tham gia vào thị trường bất động sản

Từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, tạo đà cho nền kinh tế đi lên

Giải quyết tranh chấp trong KDBĐS sẽ tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thế tham gia quan hệ pháp luật KDBĐS Từ đó giúp ổn định tâm lý cho người dân, phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên

vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp ly do hành vi của họ gây ra

Việc xem xét giải quyết tranh chấp trong KDBĐS là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với lĩnh vực KDBĐS và là biện pháp

để pháp luật KDBĐS, pháp luật đất đai và các luật có liên quan phát huy đươc vai trò trong đời sống xã hội

II Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

1 Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện

nay và những nguyên nhân chủ yếu

a Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay

- Các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp trong kinh doanh bất

động sản nói riêng gần đây có xu hướng gia tăng với những diễn biến ngày càng phúc tạp, nhiều vụ việc đã trở thành điểm riêng của toàn xã hội Chỉ riêng theo thống kê của Ngành Tòa án thì số vụ việc tranh chấp bất động sản

mà Tòa án thành phố Hà Nội đã thụ lý năm 2004 là 11962 vụ, giải quyết được

10292 vụ, năm 2005 thụ lý 17025 vụ, giải quyết được 10640 vụ, số vụ giải quyết được là 13033 vụ, riêng quý 1 năm 2008, số vụ thụ lý là 11045, giải quyết được 2355 vụ Trong đó, số vụ tranh chấp liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng chiếm một tỷ lệ không nhỏ và có xu hướng tăng lên theo thời

gian Trong đó, Hà Nội là một trong những tỉnh thành chiếm tỷ lệ cao nhất về

số lượng các vụ tranh chấp diễn ra Thực tế này khiến các cơ quan có trách nhiệm giải quyết gặp không ít khó khăn

- Các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản nằm tập trung vào

những mâu thuẫn giữa khách hàng với các chủ đầu tư khu chung cư, khu đô thị

Nếu xét về cơ cấu, chủng loại hàng hóa bất động sản ta thấy có thị trường nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư, văn phòng cao cấp cho thuê, đất dự án Gần như ở thị trường nhỏ lẻ nào cũng có những bất đồng xảy ra nhưng cơ bản

và chủ yếu vẫn là tranh chấp giữa người dân với chủ đầu tư các khu chung cư, khu đất dự án về hợp đồng cũng như về các quyền và nghĩa vụ cụ thể Đó là tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà chậm, nhà có nội thất, diện tích…không đúng với thỏa thuận, tranh chấp phần sở hữu chung – riêng; các loại phí; việc bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà và về giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chậm so với cam kết

- Các tranh chấp diễn ra với rủi ro và thiệt hại thường đẩy về phía khách hàng – những người không nắm giữ bất động sản Gần đây dư luận báo chí và trên các mạng về kinh doanh bất động sản thường xuyên cảnh báo tình trạng rủi ro mà phần lớn thiệt hại rơi về phía khách hàng Hầu hết các rủi ro, do khách quan và cả chủ quan đưa đến, đều đổ lên đầu người mua nếu hợp đồng không được đàm phán, ký kết bình đẳng và thiếu chặt chẽ về nghĩa vụ của các bên, nhất là phía đầu tư Những vụ kiện cáo giữa người mua nhà và chủ đầu tư

nổ ra gần đây chủ yếu người mua nhà thường ở thế bất lợi hơn so với chủ đầu

tư, đặc biệt các chủ đầu tư nhà nước

b Nguyên nhân chủ yếu.

Những tranh chấp trong kinh doanh bất động sản do nhiều yếu tố tác động Trong đó có một số nguyên nhân cơ bản:

- Vi phạm pháp luật được quy định trong hoạt động kinh doanh bất động sản

- Do sự quản lý của các cơ quan chức năng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được thực sự sát sao Dẫn đến tình trạng các chủ đầu

tư lách luật và né luật Gây những trở ngại cho các khách hàng

- Do sự hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, nhất là về pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai và các quy định có liên quan Trong khi đó, thông tin về các dự án không được công bố rộng rãi, nên người mua cũng không có cơ hội tìm hiểu kĩ về bất động sản trước khi đặt bút ký hợp đồng Khi có nhà đất là người dân sẵn sàng bỏ tiền mua mà ít khi quan tâm đến khía cạnh pháp lý liên quan đến hợp đồng cũng như liên quan đến bản thân bất động sản Chính vì thế, khi có vi phạm về quyền hay nghĩa vụ liên quan đến bất động sản thì tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi

- Giá các bất động sản luôn biến động theo cơ chế thị trường lúc

“nóng”, lúc “lạnh”, nguồn lợi nhuận phát triển tính từ bất động sản khi tăng giá thì sẽ càng ngày càng lớn nên các chủ thể sẵn sàng vi phạm các cam kết đã

có để thu về cho mình nguồn lợi cao nhất Chính vì lẽ đó, các quyền và lợi ích hợp pháp của bên kia sẽ bị xâm phạm, tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra là điều dễ hiểu

2 Một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong hoạt

động kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp luôn tiềm ẩn Nhu cầu về bất động

sản của con người luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian Chính vì thế, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng ngày càng phát triển mạnh mẽ Sự phát triển của thị trường vô cùng nhanh chóng khiến cho Luật không thể theo kịp

và hầu như luôn đi sau một bước Sự tách biệt giữa thực tế và quy phạm pháp luật đã tạo ra không ít lỗ hổng mà từ đó các rủi ro có thể xảy ra cho các chủ thế tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ hai, sự can thiệp của các cơ quan chức năng vào công tác giải quyết

tranh chấp trong kinh doanh bất động sản giữa các chủ thể còn chậm và thiếu kiên quyết Chính vì thế, các vụ tranh chấp còn diễn ra trong thời gian dài, ngày càng khó giải quyết và gây thiệt hại, nhất là thiệt hại vật chất cho các bên

Thứ ba, Việc giải quyết tại Tòa còn có nhiều vấn đề pháp lý có liên quan

còn chưa thống nhất và hạn chế Do có các luật chuyên ngành điều chỉnh và quy định liên quan nên dẫn khó khăn trong việc áp dụng luật

Thứ tư, mặc dù rất nỗ lực nhưng trong những năm qua, việc giải quyết

các tranh chấp về kinh doanh bất động sản còn bộc lộ không ít những hạn chế cần khắc phục và đổi mới Chính vì thế nhiều vụ tranh chấp tuy đã được hòa giải hay giải quyết tại Tòa án nhưng vẫn chưa triệt để, gây tốn kém cho các đương sự

III Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

- Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hòa giải

Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của biên bản hòa giải Pháp luật hiện hành cũng chưa quy định cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành

Vì thế, hiệu lực của biên ban hòa giải thành trong các trường hợp trên không xác định được trong thực tế, vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành cũng không được tôn trọng một cách đúng nghĩa Vì vậy, cần phải bổ sung thêm những quy định cụ thế về vấn đề này để nâng cao hiệu lực của biên ban hòa giải

- Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp

+ Pháp luật hiện hành không có các quy định cụ thể về thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp phát sinh trong hoạt động KDBĐS Theo quy định tại

điểm b, khoản 2, Điều 3 Luật Thương mại năm 2005:“hàng hóa bao gồm những vật gắn liền với đất” nên quan hệ này được điều chỉnh bởi Luật Thương

mại, thời hiệu khởi kiện là 2 năm Nhưng theo quy định tại khoản 1 điều 6 Luật KDBĐS 2006 thì đối tượng tranh chấp ở đây là các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật Luật chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ này là pháp luật xây dựng, pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở cũng như Luật KDBĐS đều không quy định về thời hiệu khởi kiện là bao lâu nên dẫn chiếu về Điều 200, 247, 256 Bộ luật dân sự năm 2005 thì nhà, công trình xây dựng đều là bất động sản nên thời hiệu khởi kiện đối với quyền

sở hữu là 30 năm Pháp luật quy định tản mạn như vậy khiên cho việc xác

định thời hiệu khởi kiện của các chủ thế hết sức khó khăn, các cơ quan có thẩm quyền cũng không dễ dàng trong việc xác định thời hiệu khởi kiện cụ thể của một vụ tranh chấp

Vì vậy, các nhà làm luật cần quy định rõ đối với tranh chấp trong KDBĐS thì đối tượng tranh chấp được hiểu là hàng hóa theo quy định tại điểm b, khoản 2 điều 3 Luật thương mại 2005 để xác định thời hiệu khởi kiện

là 2 năm Trường hợp tranh chấp về nhà, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất không đáp ứng quy định tại khoản 2 điều 4 và điều 8 Luật KDBĐS thì tranh chấp này là tranh chấp dân sự, áp dụng Bộ luật dân sự để xác định thời hiệu

+ Theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 thì

Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, điểm a, khoản 1 điều 34 khi quy định về thẩm quyền xét

xử đối với những tranh chấp trong KDBĐS lại xác định thẩm quyền này thuộc

về Tòa án nhân dân cấp tỉnh Do đó, cần có quy định rõ ràng về vấn đề này để việc áp dụng trong thực tế được thống nhất và dễ dàng hơn Cụ thể, nên sửa đổi theo hướng quy định các tranh chấp trong KDBĐS đều do Tòa án cấp huyện thụ lý giải quyết Bởi Tòa án cấp huyện là nơi trực tiếp có bất động sản

sẽ giải quyết một cách tốt nhất những vướng mắc giữa các đương sự mà chưa cần thiết phải đưa ra tòa án cấp tỉnh, trừ những vụ việc đặc biệt nghiêm trọng + Theo điểm c khoản 1 điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản Nếu như quy định như vậy thì rất khó để xác định thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản nào nếu như tranh chấp liên quan đến nhiều bất động sản Do đó,

nên sửa đổi điều luậy này theo hướng nếu tranh chấp chỉ liên quan đến một bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết, trường hợp bất động sản ở nhiều nơi khác nhau thì chọn Tòa án nơi bất động sản có giá trị lớn nhất đến nhỏ dần giải quyết, trường hợp có nhiều bất động sản có giá trị lớn bằng nhau thì chọn một trong các bất động sản có giá trị lớn đó và trong đơn khởi kiện thì người khởi kiện phải cam kết không khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản có giá trị lớn khác

KẾT BÀI

Tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phức tạp Đòi hỏi nhiều quy định cụ thể và thống nhất hơn để giải quyết các tranh chấp này

Để từ đó tạo ra một thị trường bất động sản sôi động, công khai, minh bạch

hơn, thu hút nhiều vốn đầu tư hơn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 TS Trần Quang Huy- TS Nguyễn Quang Tuyến ( chủ biên), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp – 2009

2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

3 http://carea.org.vn/bai-viet/Dat-dai-Nha-o/Thuc-tien-giai-quyet-tranh-chap- ve-bat-dong-san-va-nhung-yeu-cau-dat-ra-doi-voi-phap-luat-ve-dang-ky-bat-dong-san/470.mt24h