CÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG CÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
n: Theo Brunnermeier (2007) bong bóng tài sản định nghĩa tình trạng giá tài sản vượt giá trị tảng tài sản Tương tự, Scherbina (2013) bong bóng giá tài sản xuất hiện giá giao dịch vượt giá trị chiết khấu hiện tại dòng tiền tương lai 11 Chú giải Năm phương pháp định giá đất: a Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp: Phương pháp dựa theo giá bán thị trường BĐS có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS ḿn mua b Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp đầu tư phương pháp vớn hố): Phương pháp dựa sở thu nhập rịng trung bình hàng năm tương lai từ BĐS (PP DCF – Discount Cash Flow), tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vớn đới với BĐS (cịn gọi tỷ lệ vớn hố) để tính giá trị BĐS Chú giải c Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp thường áp dụng để định giá BĐS hiếm xảy mua bán (nhà thờ, chùa, trường học, nhà thương, công sở ) Dựa nguyên tắc thay thế, người ta giả định rằng, giá trị tài sản hiện có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành d Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp sử dụng để xác định giá tài sản đặc biệt rạp chiếu phim, khách sạn tài sản mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế phương pháp áp dụng để xác định giá trị cho BĐS mà hoạt động có tạo lợi nhuận 12 Chú giải e Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định): Phương pháp thường áp dụng để tính tốn giá trị BĐS khơng phải theo hiện trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất xác định sở giá trị cịn lại sau lấy giá trị cơng trình BĐS trừ tổng sớ chi phí lợi nhuận Note: Trừ PP so sánh, các PP còn lại có công thức & đánh giá ưu, nhược điểm của từng PP Học viên vui lòng nghiên cứu thêm Internet (Nguồn: vnvc.com.vn) Điều kiện để có thể đầu tư BĐS phải có đủ 03 yếu tớ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ĐẦU TƯ BĐS NHÂN LỰC 13 Thuật ngữ công thức: NPV IRR PI PPD - Net Present Value - Internal Rate of Return - Profitability Index - Payback Period Discount Tóm tắt hoạt đợng giao dịch bất động sản Sản phẩm đặc thù: Bất động sản Đất tư nhân, đất nền dự án Nhà riêng lẻ, hộ cc, biệt thự Nhà xưởng, công trình khác Đất đai chung của quốc gia Giấy đỏ & giấy hồng Quyền sử dụng đất Nhà CT xây dựng … Giao dịch Đầu tư bất động sản Giao dịch hồn tất Giao dịch trực tiếp hay thơng qua sàn giao dịch BĐS 14 Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □ Chuẩn bị đầu tư □ Mục tiêu đầu tư □ Thẩm định dự án đầu tư Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □ Chuẩn bị đầu tư: Việc tìm kiếm lô đất, dự án dự án thành phần là quan trọng việc ước lượng giá trị (khái toán kinh phí đầu tư) Nó là bước nhằm tính toán làm sở cho việc quyết định đầu tư dựa trên: Xác định thời điểm đầu tư Độ lớn dòng ngân lưu ra, vào Rủi ro dòng ngân lưu ra, vào & các rủi ro 15 Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □Mục tiêu đầu tư • Xác định mục tiêu đầu tư xác định nhân tớ: • Cơng nghệ xây dựng bất động sản (VD gạch không nung chẳng hạn) • Lòng tự hào sở hữu (giá trị xúc cảm) • Biện pháp tránh lạm phát (Rủi ro tài so với đầu tư khác) • Tỷ suất lợi nhuận mong đợi/vớn đầu tư (PI) • Đa dạng hố & gia tăng giá trị cho nhà đầu tư (kiếm lời) Việc xác định mục tiêu đầu tư hợp lý có ý nghĩa quan trọng để quyết định hiệu Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □ Thẩm định dự án đầu tư: Số tiền thực bỏ ban đầu bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu tư, đóng tiền sử dụng đất & các khoản phí khác nhà nước quy định, chi cho cơng tác thi cơng xây lắp, chi phí hoạt động, chi phí tài và thuế Thẩm định kỹ càng các sớ tài chính: NPV, IRR, PI, PP, Liệt kê rủi ro & đề các phương án khả chuyển, ví dụ: dòng tiền thu từ dự án bán hộ nếu thất bại phải chuyển hình thức cho th thu hồi vớn Sớ tiền này liên quan đến việc tính toán kỹ càng nhu cầu thuê hộ thị trường 16 Vốn đầu tư (1) Vốn chủ SH VỐN ĐẦU TƯ (3) Ứng trước từ khách hàng Bắt đầu xây dựng xong phần móng, chiếm dụng vốn KH 100% tiền Hùn hạp với nhiều người (2) Vốn tín dụng Ngân hàng (cho vay trung hạn, dài hạn) Hết phần 17 ... đầu tư Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □ Chuẩn bị đầu tư: Việc tìm kiếm lô đất, dự án dự án thành phần là quan trọng việc ước lượng giá trị (khái toán kinh phí đầu tư) ... dịch Đầu tư bất động sản Giao dịch hồn tất Giao dịch trực tiếp hay thơng qua sàn giao dịch BĐS 14 Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □ Chuẩn bị đầu tư □ Mục tiêu đầu tư □ Thẩm định... định đầu tư dựa trên: Xác định thời điểm đầu tư Độ lớn dòng ngân lưu ra, vào Rủi ro dòng ngân lưu ra, vào & các rủi ro 15 Điều kiện để đến quyết định đầu tư BĐS □Mục tiêu đầu tư •