Slide bài giảng Pháp luật nhà ở kinh doanh bất động sản

2/23/2020 LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: TH.S NGUYỄN HOÀNG PHƢƠNG THẢO Email: thao.nhp@huflit.edu.vn NỘI DUNG MÔN HỌC PHẦN 1: BÀI I: NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở BÀI II: NHÀ Ở THƢƠNG MẠI BÀI III: GIAO DỊCH NHÀ Ở PHẦN 2: BÀI IV: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÀI V: HỢP ĐỒNG KINH DOANH, DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN BÀI VI: CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ BÀI VII: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Các nghị định thông tƣ hƣớng dẫn thi hành luật nhà luật kinh doanh bất động sản 2/23/2020 ĐIỂM MƠN HỌC Đánh giá q trình học tập (40%)  Kiểm tra lớp  Bài tập nhóm  Thái độ học tập Thi hết mơn (60%)  Hình thức: Tự luận  Thời gian: 60 phút BÀI NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CƠ CẤU BÀI HỌC Khái niệm nhà Các loại nhà Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà Chủ thể có quyền sở hữu nhà điều kiện đầu tƣ tạo lập nhà Công nhận quyền sở hữu nhà 2/23/2020 KHÁI NIỆM NHÀ Ở  Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (Điều 3.1 Luật nhà số 65/2014/QH13)  Đặc điểm nhà ở: Mục đích: “để ở” Khơng thỏa mãn mục đích ko phải nhà Hinh thành hđ đtƣ bỏ vốn xd Là đối tƣơng gd ds Cơng trình xây dựng đất nên cố đinh CÁC LOẠI NHÀ Ở Căn tính chất giao dịch nhà Căn kết cấu cơng trình hình thức sở hữu Căn mức độ hồn thiện cơng trình Nhà thƣơng mại Nhà xã hội Nhà công vụ Nhà để phục vụ tái định cƣ •Điều 3.4 Luật nhà 2014 • Điều 49 Luật nhà 2014 • Điều 3.7 Luật nhà 2014 • Điều 32 Luật nhà 2014 •Điều 3.5 Luật nhà 2014 •Điều 3.6 Luật nhà 2014 2/23/2020 Nhà riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà Nhà chung cƣ - Điều 3.3 Luật nhà Nhà có sẵn (Điều 3.18 – Luật Nhà ở) (Điều 80.5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Nhà hình thành tƣơng lai (Điều 3.19 – Luật Nhà ở) Quyền có chỗ thơng qua việc: đầu tƣ, xây Chủ thể kinh dựng, mua,doanh thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, … (Điều Luật nhà ở) Quyền sở hữu tổ chức, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức quy định Khoản Điều Luật nhà (Điều Luật nhà ở) 2/23/2020 Tổ chức, cá nhân Hộ gia đình nƣớc Ngƣời VN định cƣ nƣớc Tổ chức, cá nhân nƣớc Điều 159.1 Luật nhà • 4.1 Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nƣớc: - Có quyền sở hữu nhà thơng qua hình thức đầu tƣ, xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác => Điều Luật nhà • 4.2 Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài: - Đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam thì, - Đƣợc phép sở hữu nhà thơng qua hình thức: Mua, th mua nhà thƣơng mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản): Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật 2/23/2020 • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam:  4.3.1 Đối tƣợng điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở: - Tổ chức, cá nhân nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án Việt Nam => phải có giấy chứng nhận đầu tƣ có nhà đƣợc xây dựng dự án (Điều 160.1 Luật nhà ở) - Tổ chức nƣớc bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, chi nhánh, VPĐD, quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh nhân hàng nƣớc ngồi => phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ giấy tờ liên quan việc đƣợc phép hoạt động Việt Nam hiệu lực - Đối với cá nhân nƣớc ngoài, để đƣợc sở hữu nhà phải đƣợc phép nhập cảnh vào VN không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo pháp luật Cá nhân nƣớc đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh ( Khoản Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.2 Hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 159.2 Luật nhà ở) - Đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, tổ chức, cá nhân nƣớc khác sở hữu nhà VN chủ thể bán nhà trƣớc hết thời hạn sở hữu; - Nhận tặng cho nhà từ tổ chức; - Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà từ hộ gia đình, cá nhân, • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.3 Loại nhà số lƣợng nhà đƣợc sở hữu - Đƣợc sở hữu hộ chung cƣ nhà riêng lẻ; - Chỉ đƣợc sở hữu không 30% tổng số hộ tòa nhà chung cƣ; - Điều 161 Luật nhà 2/23/2020 • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.4 Thời hạn sở hữu nhà  Đối với cá nhân nƣớc ngồi: - Tối đa khơng q 50 năm - Đƣợc ghi rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Lƣu ý trƣờng hợp cá nhân nn kết hôn với công dân Việt Nam Đối với tổ chức nƣớc ngồi: - tối đa khơng vƣợt thời hạn ghi giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ => Lƣu ý việc giải nhà hết hạn sở hữu • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam:  4.3.5 Giới hạn khác sở hữu sử dụng nhà - Phải thực tốn thơng qua tổ chức tín dụng  Đối với cá nhân nƣớc ngoài: - đƣợc cho thuê nhà để sử dụng vào mục đích mà pháp luật khơng cấm - phải có văn thơng báo việc cho thuê nhà với quan quản lý nhà cấp huyện - phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà +> Lƣu ý trƣờng hợp kết hôn với công dân VN  Đối với tổ chức nƣớc ngoài: - đƣợc sử dụng nhà để bố trí cho ngƣời làm việc tổ chức ở; - khơng đƣợc dùng nhà thuê, làm văn phòng sử dụng vào mục đích khác • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.6 Quản lý sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi  Bộ quốc phịng, cơng an có trách nhiệm xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng địa phƣơng UBND tỉnh đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc quyền sở hữu nhà (Điều 77.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Công bố công khai Cổng thông tin điện tử Sở Lƣu ý: Quy trình ký hơp đồng mua bán cho thuê mua, tặng cho nhà ở… 2/23/2020 5.1 VỊ TRÍ CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.2 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.3 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 5.4 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GIẤY CHỨNG NHẬN 5.5 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở • 5.1 Vị trí việc cơng nhận:  Nắm rõ số lƣợng, chất lƣợng quỹ nhà để quản ly, định hƣớng phát triển nhà  nắm rõ thông tin sở hữu nhà sử dụng đất dân cƣ để lập hồ sơ địa hồ sơ nhà  điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn quỹ nhà, đất phạm vi lãnh thổ  muốn quản lý tốt phải nắm tồn thơng tin nhà đất nhƣ: - Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi biến động trình sử dụng đất - Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa nhà, kích thƣớc đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, biến động sở hữu nhà  thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa hồ sơ nhà cách đầy đủ nhất, chi tiết  sở nhằm tăng cƣờng hiệu công tác quản lý nhà nƣớc đất đai nhà  Thể đƣợc phối hợp ba quan BM quản lý NN lập pháp, hành pháp tƣ pháp • 5.2 Ý nghĩa việc công nhận: Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi bên có lợi Cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện cho cơng dân thực quyền Cấp đƣợc Giấy chứng nhận làm tăng nguồn thu cho ngân sách Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nƣớc nhân dân, nhân dân nhân dân Cấp đƣợc Giấy chứng nhận tiếp tục khẳng định thành cách mạng nhân dân đƣợc giữ vững 2/23/2020 • 5.3 Điều kiện để đƣợc cơng nhận quyền sở hữu nhà ở: • Điều Luật Nhà ở, Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP  Điều kiện đối tƣợng đƣợc sở hữu: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước - người Việt Nam định cư nước - tổ chức, cá nhân nước ► Lưu ý giấy tờ chứng minh đối tượng sở hữu nhà (Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Điều kiện hình thức đƣợc công nhận quyền sở hữu: - Điều 8.2 Luật nhà • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: • Áp dụng với loại nhà gắn liền với đất, ko áp dụng với nhà chung cƣ 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: 02 điều kiện Điều kiện 1: Chủ sở hữu nhà thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà ở; Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà - Tùy thuộc vào trƣờng hợp mà giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà khác • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  • • Trƣờng hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân nƣớc (Điều 31.1 Nghị định 43/2014/NĐCP ) Giấy tờ đứng tên mình: Giấy phép xây dựng nhà Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Giấy tờ giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng, nhà đại đồn kết; Giấy tờ sở hữu nhà quan có thẩm quyền cấp qua thời kỳ mà nhà đất khơng thuộc diện Nhà nƣớc xác lập sở hữu toàn dân Giấy tờ mua bán nhận tặng cho đổi nhận thừa kế nhà Bản án định Tòa án nhân dân giấy tờ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải đƣợc quyền sở hữu nhà có hiệu lực pháp luật Lƣu ý trƣờng hợp: Giấy tờ đứng tên người khác 2/23/2020 • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  Trƣờng hợp 2: Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc sở hữu nhà Việt Nam 1.Giấy tờ mua bán nhận tặng cho nhận thừa kế nhà đƣợc sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật nhà ở; 2.Một giấy tờ bên chuyển quyền quy định trƣờng hợp trƣờng hợp • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  Trƣờng hợp 3:Tổ chức nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc thực dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà để kinh doanh phải có giấy tờ dự án phát triển nhà để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án định đầu tƣ giấy phép đầu tƣ giấy chứng nhận đầu tƣ); Trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đƣợc sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật phải có giấy tờ giao dịch theo quy định pháp luật nhà ở; Trƣờng hợp nhà xây dựng không phù hợp với giấy tờ dự án phát triển nhà để kinh doanh giấy tờ giao dịch theo quy định pháp luật nhà phải có ý kiến văn quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng giấy tờ khơng ảnh hƣởng đến an tồn cơng trình phù hợp với quy hoạch xây dựng đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.2 Chủ sở hữu nhà không đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều 31.4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thì ngồi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà theo quy định 03 trƣờng hợp phải có 02 điều kiện sau: • Điều kiện Có hợp đồng thuê đất hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh Văn chấp thuận ngƣời sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà • Điều kiện 2: Bản giấy tờ quyền sử dụng đất 10 2/23/2020 Hình thức hợp đồng Các loại hợp đồng nhà Nội dung hợp đồng 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Trƣờng hợp phải công chứng, chứng thực - Mua bán, - Tặng cho, - Đổi, - Góp vốn, - Thế chấp nhà ở, - Chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Trƣờng hợp công chứng, chứng thực - Tổ chức tặng cho + nhà tình nghĩa, + nhà tình thƣơng; - Mua bán, cho thuê mua thuộc sở hữu nhà nƣớc; - Mua bán, cho thuê mua + nhà xã hội, + nhà phục vụ tái định cƣ; + góp vốn nhà mà có bên tổ chức; - (Theo bạn luật quy định khơng cần cơng chứng) 21 2/23/2020 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà  Không cần công chứng giao dịch - Cho thuê, (Khác luật 2005, bình luận gì?) - Cho mƣợn, - Cho nhờ, - Ủy quyền quản lý nhà Chú ý: • Giao dịch phải cơng chứng có hiệu lực thời điểm cơng chứng, • Giao dịch khơng bắt buộc phải cơng chứng có hiệu lực thời điểm ký kết hợp đồng • Trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác 4.1 Hình thức hợp đồng: Điều 122 luật nhà Văn thừa kế nhà đƣợc công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân (Không bắt buộc phải công chứng)  Việc công chứng hợp đồng nhà đƣợc thực tổ chức hành nghề công chứng; - Việc chứng thực hợp đồng nhà đƣợc thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà 4.2 Các loại hợp đồng:  Hợp đồng mua bán nhà  Hợp đồng tặng cho nhà ở, đổi nhà  Hợp đồng thuê nhà Hợp đồng chấp nhà Hợp đồng góp vốn nhà Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà • Chủ yếu phân tích giao dịch mua bán nhà ở, thuê nhà 22 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng:  Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán (Điều 430 BLDS 2015) Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà luật khác có liên quan • Mua bán nhà hình thành tƣơng lai: - việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây dựng chƣa hình thành hình thành theo hờ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể => huy động vốn 4.2 Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà trả chậm, trả dần: - việc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc trả chậm trả dần tiền mua, tiền chuyển nhƣợng bất động sản thời hạn thỏa thuận hợp đồng (Điều 4.7 Luật KDBĐS 2015) - Việc mua bán nhà trả chậm, trả dần bên thoả thuận đƣợc ghi rõ hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà đƣợc quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trƣờng hợp nhà thời hạn bảo hành theo quy định Luật nhà bên có thoả thuận khác 4.2 Các loại hợp đồng: • Mua bán nhà cho thuê - Trƣờng hợp bán nhà cho th phải thơng báo văn - Bên thuê nhà đƣợc quyền ƣu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà , trừ trƣờng hợp nhà thuộc sở hữu chung; - Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc thơng báo mà khơng mua chủ sở hữu nhà đƣợc quyền bán nhà cho ngƣời khác 23 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng: • Thủ tục mua bán nhà ở: - Sau công chứng - Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trƣờng hợp nộp) - Bên mua nộp thuế đăng ký quyền sở hữu - Hồ sơ đƣợc nộp lên quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận - cập nhật thông tin thay đổi thể vào giấy chứng nhận sổ đăng ký 4.2 Các loại hợp đồng:  Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 472 BLDS 2015) Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đƣợc thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan 4.2 Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà chủ thể không kinh doanh bất động sản trƣờng hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác (Điều 12 Luật nhà 2014) 24 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà 4.2 Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp mua bán nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà với ngƣời mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tƣ Đối với nhà thƣơng mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 4.2 Các loại hợp đồng:  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: • phụ thuộc vào loại giao dịch nhƣ hình thức, thủ tục thực giao dịch nhà ở: - Trƣờng hợp thừa kế nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đƣợc thực theo quy định pháp luật thừa kế 25 2/23/2020 4.2 Các loại hợp đồng:  Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: - Do bên thỏa thuận ghi hợp đồng - Trƣờng hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực - Trƣờng hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng 4.3 Nội dung hợp đồng:  Nội dung hợp đồng tổng hợp quyền nghĩa vụ bên… + đối tƣợng, + số lƣợng, + chất lƣợng + giá cả…  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải đƣợc lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: Thứ - Họ tên cá nhân, - Hoặc tên tổ chức - Địa bên; 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ - Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Thửa đất, - Thửa đất số… tờ đồ số - Địa chỉ: - Diện tích: - Hình thức sử dụng: (riêng, chung) - Mục đích sử dụng: đất đô thị - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Nguồn gốc sử dụng 26 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Mô tả nhà - Địa số - Diện tích xây dựng - Diện tích sàn - Kết cấu: vách…sàn BTCT, mái… - Cấp (hạng) 2,3… - Số tầng - Năm hoàn thành xây dựng - Thời hạn sở hữu 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: - Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cƣ phải ghi rõ + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + phần thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng hộ; + mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cƣ theo mục đích thiết kế đƣợc phê duyệt ban đầu; - Nhằm hạn chế tranh chấp 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ thỏa thuận giá, - Giá giao dịch nhà ở? ; - Trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nƣớc có quy định giá bên phải thực theo quy định đó; Thứ Thời hạn phƣơng thức toán tiền (nếu trƣờng hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở;) 27 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ - Thời gian giao nhận nhà ở; - Thời gian bảo hành nhà (nếu mua, thuê mua nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng mới); - Thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mƣợn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Thứ Quyền nghĩa vụ bên; Thứ Cam kết bên; Thứ Các thỏa thuận khác; 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: Thứ Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; Thứ 10 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Thứ 11 Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ ngƣời ký 4.3 Nội dung hợp đồng:  Theo Điều 121 Luật nhà quy định: • Mục đích lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt đƣợc xác lập giao dịch - Bên bán muốn nhận tiền, - Bên mua muốn sở hữu nhà - Tuy nhiên không đƣợc vi phạm điều cấm LUẬT Ví dụ: ghi giá mua bán hợp đồng thấp hợn thực tế để trốn thuế - Tặng cho nhà giả tạo để tránh khai báo tài sản 28 2/23/2020 4.3 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Chủ thể hợp đồng • Bên bán: Là cá nhân, tổ chức có - Nhà bán - Hoặc đƣợc ủy quyền - Cá nhân, Có lực hành vi dân đầy đủ - không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thƣờng trú • Bên mua: Là cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhà 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Đối tƣợng nhà số… GCN …số1123/200 Mô tả đặc điểm nhà đặc điểm đất gắn với nhà - Đối với hộ chung cƣ phải ghi rõ + phần sở hữu chung, sử dụng chung; + diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; + diện tích sàn xây dựng hộ; + mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Giá bán nhà • Điều Thời hạn toán (lần ngày…lần ngày… phƣơng thức tốn bằng… • Điều Thời gian giao nhận nhà ở; • Điều Thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng mới; • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 29 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 6.1 Nghĩa vụ bên bán: - Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà - Bảo quản nhà bán - Giao nhà tình trạng nhƣ cam kết, kèm theo giấy tờ pháp lý nhà cho bên mua - Thực thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở  Các điều khoản chủ yếu: • Điều Quyền nghĩa vụ bên; 6.2 Nghĩa vụ bên mua - Trả tiền mua nhƣ cam kết - Nhận nhà thời hạn, chậm nhận gây thiệt hại phải bồi thƣờng - Nếu nhà mua bán cho thuê ngƣời thuê đƣợc quyền tiếp tục thuê … - Thực thủ tục pháp lý, tài theo quy định pháp luật • Điều cam kết khác • Điều hiệu lực hợp đồng • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? - Bên bán có lƣc pháp luật, hành vi không? - Già hay trẻ ngành nghề làm việc Quê quán - Độc thân hay có vợ, chồng - Chính chủ hay đƣợc ủy quyền? phạm vi ủy quyền - Giấy tờ tùy thân CMTND xem giấy tờ nhà có thật khơng - Chữ in giấy có nét khơng, - Chữ in giấy có sai tả khơng 30 2/23/2020 • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? - Cấp năm nào? Tên gọi giấy - Hoa văn có sắc nét khơng, quốc huy … - Dấu đóng chìm, có chỗ không, - Chất liệu giấy mỏng dầy - Các thơng tin giấy có khơng - Độ chữ, mờ nhạt mực… - Số giấy cấp… • * Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đế để hạn chế rủi ro? -Đến tận nơi nhà để kiểm tra thực tế - Xác minh ngƣời bán có phải chủ khơng - Gặp ngƣời thăm dò thái độ họ (nhờ ngƣời khác đóng vai vợ chồng) - Hỏi hàng xóm, tổ dân phố có chủ khơng - Xác minh nhà đất có với giấy tờ khơng - Đến quan nhà nƣớc xác minh thông tin - Quan tâm đến giá Vật liệu tài sản khác - Thời điểm giao nhà - Hình thức hợp đồng • * Là ngƣời bán bạn quan tâm đến vấn đề - Bên mua ngƣời mua ngƣời có lực hành vi khơng - Hạn chế cho xem giấy tờ thật - Giá cả, - Phƣơng thức toán - Số lần toán, - Địa điểm tốn - Hình thức hợp đồng 31 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều1 Đối tƣợng nhà : Cần mô tả chi tiết nhà Loại nhà Số tầng, Diện tích sử dụng Hiện trạng thực tế… Phần sử dụng chung (nếu có) 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Nhà cho th - Khơng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Điều 118.2 (d), khác luật 2005) - Khơng có tranh chấp quyền sở hữu - Không bị kê biên theo quy định luật - Khơng thuộc diện + có định thu hồi đất, + có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Bên cho thuê phải bảo đảm chất lƣợng, an tồn cho bên th - Có đầy đủ hệ thống: + điện, + cấp thoát nƣớc + bảo đảm vệ sinh môi trƣờng (Điều 118.3) (Các bạn có bình luận quy định này?) - Nếu thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn đồng sở hữu chủ 32 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều Giá - bên thỏa thuận, - trƣờng hợp nhà nƣớc có quy định khung giá thì… Chú ý: - Để hạn chế tranh chấp nên quy định cụ thể giá thuê nhà không thay đổi suốt thời gian thuê - Hoặc điều kiện cụ thể có tăng giá thuê nhà 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: * Theo quy định luật - bên cho thuê đƣợc quyền điều chỉnh giá thuê, cải tạo nhà đƣợc bên thuê đồng ý - Giá bên thỏa thuận; - không thỏa thuận đƣợc bên cho th có quyền đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: Điều Thời hạn thuê nhà - bên thỏa thuân (tháng, năm) Chú ý: không nên thỏa thuận bên muốn chấm dựt hợp đồng báo trƣớc thời hạn Điều Phƣơng thức toán (tiền mặt, chuyển khoản… ) Điều Địa điểm toán ) Điều Thời điểm toán, Điều nghĩa vụ bên 33 2/23/2020 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.1 Nghĩa vụ bên cho thuê Giao nhà tình trạng nhƣ cam kết, thời hạn (Chú ý: Khi giao kết cần mô tả chi tiết tình trạng nhà tài sản kèm theo) Bảo đảm nhà th ổn định khơng có tranh chấp Phải sửa chữa hƣ hỏng lớn sửa chữa định kỳ Vậy hƣ hỏng lớn? 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: 7.2 Nghĩa vụ bên thuê - Sử dụng nhà thuê mục đích - Bảo quản nhà thuê, làm hƣ hỏng phải bồi thƣờng - Phải sửa chữa hƣ hỏng nhỏ theo phong tục tập quán - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng + giữ vệ sinh công cộng + thực hƣơng ƣớc làng + nếp sống văn hóa khu dân cƣ… 4.2 Nội dung hợp đồng:  HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Các điều khoản chủ yếu: - Trả tiền thuê cam kết - Nếu chậm trả phải chịu lãi suất số tiền chậm trả, nhƣng không 20% năm - Trả lại nhà thuê hết hạn Điều cam kết khác Thỏa thuận tiền đặt cọc Hoặc thỏa thuận phạt vi phạm Thỏa thuận bồi thƣờng thiệt hại… 34 2/23/2020 CÂU HỎI ÔN TẬP 1.Thế nhà ở? Xác định loại nhà dự án đầu tƣ phát triển nhà ở? 2.Nêu điểm khác biệt sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nƣớc so với tổ chức, cá nhân nƣớc? CÂU HỎI ÔN TẬP Câu hỏi - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà luật nhà 2014 khác so với luật nhà năm 2005? - Ý nghĩa pháp lý quy định này? Câu hỏi - Là ngƣời mua nhà bạn quan tâm đến vấn đề để hạn chế thấp rủi ro pháp lý? 35 ... 49 Luật nhà 2014 • Điều 3.7 Luật nhà 2014 • Điều 32 Luật nhà 2014 •Điều 3.5 Luật nhà 2014 •Điều 3.6 Luật nhà 2014 2/23/2020 Nhà riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà Nhà chung cƣ - Điều 3.3 Luật nhà Nhà... đổi biến động trình sử dụng đất - Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa nhà, kích thƣớc đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, biến động sở hữu nhà  thiết... án nhà thƣơng mại: Thứ • Chủ thể • Điều 21.1 Luật Nhà Thứ hai • Vốn pháp định • Điều 21.2 Luật Nhà • Điều 10.2 Luật KDBĐS/ Điều 42.1 Luật đầu tƣ Thứ ba • Phải có chức kinh doanh bất động sản