Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bài 1 - ThS. Nguyễn Hoàng Phương Thảo

Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản - Bài 1: Nhà ở và quyền sở hữu nhà ở trình bày khái niệm nhà ở; các loại nhà ở; quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở; chủ thể có quyền sở hữu nhà ở và điều kiện đầu tư tạo lập nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở.

2/23/2020 LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN: TH.S NGUYỄN HOÀNG PHƢƠNG THẢO Email: thao.nhp@huflit.edu.vn NỘI DUNG MÔN HỌC PHẦN 1: BÀI I: NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở BÀI II: NHÀ Ở THƢƠNG MẠI BÀI III: GIAO DỊCH NHÀ Ở PHẦN 2: BÀI IV: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÀI V: HỢP ĐỒNG KINH DOANH, DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN BÀI VI: CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ BÀI VII: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Các nghị định thông tƣ hƣớng dẫn thi hành luật nhà luật kinh doanh bất động sản 2/23/2020 ĐIỂM MƠN HỌC Đánh giá q trình học tập (40%)  Kiểm tra lớp  Bài tập nhóm  Thái độ học tập Thi hết mơn (60%)  Hình thức: Tự luận  Thời gian: 60 phút BÀI NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CƠ CẤU BÀI HỌC Khái niệm nhà Các loại nhà Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà Chủ thể có quyền sở hữu nhà điều kiện đầu tƣ tạo lập nhà Công nhận quyền sở hữu nhà 2/23/2020 KHÁI NIỆM NHÀ Ở  Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (Điều 3.1 Luật nhà số 65/2014/QH13)  Đặc điểm nhà ở: Mục đích: “để ở” Khơng thỏa mãn mục đích ko phải nhà Hinh thành hđ đtƣ bỏ vốn xd Là đối tƣơng gd ds Cơng trình xây dựng đất nên cố đinh CÁC LOẠI NHÀ Ở Căn tính chất giao dịch nhà Căn kết cấu cơng trình hình thức sở hữu Căn mức độ hồn thiện cơng trình Nhà thƣơng mại Nhà xã hội Nhà công vụ Nhà để phục vụ tái định cƣ •Điều 3.4 Luật nhà 2014 • Điều 49 Luật nhà 2014 • Điều 3.7 Luật nhà 2014 • Điều 32 Luật nhà 2014 •Điều 3.5 Luật nhà 2014 •Điều 3.6 Luật nhà 2014 2/23/2020 Nhà riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà Nhà chung cƣ - Điều 3.3 Luật nhà Nhà có sẵn (Điều 3.18 – Luật Nhà ở) (Điều 80.5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Nhà hình thành tƣơng lai (Điều 3.19 – Luật Nhà ở) Quyền có chỗ thơng qua việc: đầu tƣ, xây Chủ thể kinh dựng, mua,doanh thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, … (Điều Luật nhà ở) Quyền sở hữu tổ chức, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức quy định Khoản Điều Luật nhà (Điều Luật nhà ở) 2/23/2020 Tổ chức, cá nhân Hộ gia đình nƣớc Ngƣời VN định cƣ nƣớc Tổ chức, cá nhân nƣớc Điều 159.1 Luật nhà • 4.1 Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nƣớc: - Có quyền sở hữu nhà thơng qua hình thức đầu tƣ, xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác => Điều Luật nhà • 4.2 Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài: - Đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam thì, - Đƣợc phép sở hữu nhà thơng qua hình thức: Mua, th mua nhà thƣơng mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản): Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật 2/23/2020 • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam:  4.3.1 Đối tƣợng điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở: - Tổ chức, cá nhân nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án Việt Nam => phải có giấy chứng nhận đầu tƣ có nhà đƣợc xây dựng dự án (Điều 160.1 Luật nhà ở) - Tổ chức nƣớc bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, chi nhánh, VPĐD, quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh nhân hàng nƣớc ngồi => phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ giấy tờ liên quan việc đƣợc phép hoạt động Việt Nam hiệu lực - Đối với cá nhân nƣớc ngoài, để đƣợc sở hữu nhà phải đƣợc phép nhập cảnh vào VN không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo pháp luật Cá nhân nƣớc đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh ( Khoản Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.2 Hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 159.2 Luật nhà ở) - Đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, tổ chức, cá nhân nƣớc khác sở hữu nhà VN chủ thể bán nhà trƣớc hết thời hạn sở hữu; - Nhận tặng cho nhà từ tổ chức; - Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà từ hộ gia đình, cá nhân, • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.3 Loại nhà số lƣợng nhà đƣợc sở hữu - Đƣợc sở hữu hộ chung cƣ nhà riêng lẻ; - Chỉ đƣợc sở hữu không 30% tổng số hộ tòa nhà chung cƣ; - Điều 161 Luật nhà 2/23/2020 • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.4 Thời hạn sở hữu nhà  Đối với cá nhân nƣớc ngồi: - Tối đa khơng q 50 năm - Đƣợc ghi rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Lƣu ý trƣờng hợp cá nhân nn kết hôn với công dân Việt Nam Đối với tổ chức nƣớc ngồi: - tối đa khơng vƣợt thời hạn ghi giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ => Lƣu ý việc giải nhà hết hạn sở hữu • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam:  4.3.5 Giới hạn khác sở hữu sử dụng nhà - Phải thực tốn thơng qua tổ chức tín dụng  Đối với cá nhân nƣớc ngoài: - đƣợc cho thuê nhà để sử dụng vào mục đích mà pháp luật khơng cấm - phải có văn thơng báo việc cho thuê nhà với quan quản lý nhà cấp huyện - phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà +> Lƣu ý trƣờng hợp kết hôn với công dân VN  Đối với tổ chức nƣớc ngoài: - đƣợc sử dụng nhà để bố trí cho ngƣời làm việc tổ chức ở; - khơng đƣợc dùng nhà thuê, làm văn phòng sử dụng vào mục đích khác • 4.3 Tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam: 4.3.6 Quản lý sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi  Bộ quốc phịng, cơng an có trách nhiệm xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng địa phƣơng UBND tỉnh đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc quyền sở hữu nhà (Điều 77.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Công bố công khai Cổng thông tin điện tử Sở Lƣu ý: Quy trình ký hơp đồng mua bán cho thuê mua, tặng cho nhà ở… 2/23/2020 5.1 VỊ TRÍ CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.2 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CÔNG NHẬN 5.3 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 5.4 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GIẤY CHỨNG NHẬN 5.5 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở • 5.1 Vị trí việc cơng nhận:  Nắm rõ số lƣợng, chất lƣợng quỹ nhà để quản ly, định hƣớng phát triển nhà  nắm rõ thông tin sở hữu nhà sử dụng đất dân cƣ để lập hồ sơ địa hồ sơ nhà  điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn quỹ nhà, đất phạm vi lãnh thổ  muốn quản lý tốt phải nắm tồn thơng tin nhà đất nhƣ: - Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi biến động trình sử dụng đất - Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa nhà, kích thƣớc đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, biến động sở hữu nhà  thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa hồ sơ nhà cách đầy đủ nhất, chi tiết  sở nhằm tăng cƣờng hiệu công tác quản lý nhà nƣớc đất đai nhà  Thể đƣợc phối hợp ba quan BM quản lý NN lập pháp, hành pháp tƣ pháp • 5.2 Ý nghĩa việc công nhận: Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi bên có lợi Cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện cho cơng dân thực quyền Cấp đƣợc Giấy chứng nhận làm tăng nguồn thu cho ngân sách Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nƣớc nhân dân, nhân dân nhân dân Cấp đƣợc Giấy chứng nhận tiếp tục khẳng định thành cách mạng nhân dân đƣợc giữ vững 2/23/2020 • 5.3 Điều kiện để đƣợc cơng nhận quyền sở hữu nhà ở: • Điều Luật Nhà ở, Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP  Điều kiện đối tƣợng đƣợc sở hữu: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước - người Việt Nam định cư nước - tổ chức, cá nhân nước ► Lưu ý giấy tờ chứng minh đối tượng sở hữu nhà (Điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Điều kiện hình thức đƣợc công nhận quyền sở hữu: - Điều 8.2 Luật nhà • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: • Áp dụng với loại nhà gắn liền với đất, ko áp dụng với nhà chung cƣ 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: 02 điều kiện Điều kiện 1: Chủ sở hữu nhà thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà ở; Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà - Tùy thuộc vào trƣờng hợp mà giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà khác • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  • • Trƣờng hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân nƣớc (Điều 31.1 Nghị định 43/2014/NĐCP ) Giấy tờ đứng tên mình: Giấy phép xây dựng nhà Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Giấy tờ giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng, nhà đại đồn kết; Giấy tờ sở hữu nhà quan có thẩm quyền cấp qua thời kỳ mà nhà đất khơng thuộc diện Nhà nƣớc xác lập sở hữu toàn dân Giấy tờ mua bán nhận tặng cho đổi nhận thừa kế nhà Bản án định Tòa án nhân dân giấy tờ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải đƣợc quyền sở hữu nhà có hiệu lực pháp luật Lƣu ý trƣờng hợp: Giấy tờ đứng tên người khác 2/23/2020 • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  Trƣờng hợp 2: Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc sở hữu nhà Việt Nam 1.Giấy tờ mua bán nhận tặng cho nhận thừa kế nhà đƣợc sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật nhà ở; 2.Một giấy tờ bên chuyển quyền quy định trƣờng hợp trƣờng hợp • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.1 Chủ sở hữu nhà đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà (t.t)  Trƣờng hợp 3:Tổ chức nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc thực dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà để kinh doanh phải có giấy tờ dự án phát triển nhà để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án định đầu tƣ giấy phép đầu tƣ giấy chứng nhận đầu tƣ); Trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đƣợc sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật phải có giấy tờ giao dịch theo quy định pháp luật nhà ở; Trƣờng hợp nhà xây dựng không phù hợp với giấy tờ dự án phát triển nhà để kinh doanh giấy tờ giao dịch theo quy định pháp luật nhà phải có ý kiến văn quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng giấy tờ khơng ảnh hƣởng đến an tồn cơng trình phù hợp với quy hoạch xây dựng đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) • 5.4 Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở: 5.4.2 Chủ sở hữu nhà không đồng thời ngƣời sử dụng đất: Điều 31.4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thì ngồi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà theo quy định 03 trƣờng hợp phải có 02 điều kiện sau: • Điều kiện Có hợp đồng thuê đất hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh Văn chấp thuận ngƣời sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà • Điều kiện 2: Bản giấy tờ quyền sử dụng đất 10 2/23/2020 5.5 Trình tự, thủ tục cấp Giấy CN QSH nhà ở: Điều 9.2 5.5.1 Đối với cá nhân: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận: bƣớc 5.5.2 Đối với tổ chức: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận: bƣớc 5.5.3 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trƣờng hợp mua nhà doanh nghiệp kinh doanh nhà ở: Ngƣời mua nhà thực kê khai vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp tiền lệ phí trƣớc bạ cho doanh nghiệp để bên bán nhà làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trình tự cấp Giấy chứng nhận BÀI NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Khái niệm nhà thƣơng mại Phân loại nhà thƣơng mại tiêu chuẩn diện tích Chủ đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại - Khái niệm - Điều kiện chủ đầu tƣ - Quyền trách nhiệm chủ đầu tƣ 11 ... nhà 2 014 • Điều 49 Luật nhà 2 014 • Điều 3.7 Luật nhà 2 014 • Điều 32 Luật nhà 2 014 •Điều 3.5 Luật nhà 2 014 •Điều 3.6 Luật nhà 2 014 2/23/2020 Nhà riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà Nhà chung cƣ - Điều... Điều 3.3 Luật nhà Nhà có sẵn (Điều 3 .18 – Luật Nhà ở) (Điều 80.5 Nghị định 99/2 015 /NĐ-CP) Nhà hình thành tƣơng lai (Điều 3 .19 – Luật Nhà ở) Quyền có chỗ thơng qua việc: đầu tƣ, xây Chủ thể kinh dựng,... lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 15 9.2 Luật nhà ở) - Đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, tổ chức,