các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản của Đảng ta...47 3.1.2.. Hoà

Em xin bày tỏ lòng tri ân sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật

Hà Nội, những người đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt bốn năm họcvừa qua

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Quang

Tuyến, người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp này!

Trong quá trình hoàn thiện, khóa luận chắc chắn không tránh khỏi những thiếusót Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 5 tháng 5 năm 2012

Sinh viên

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản

SDĐ: sử dụng đất

Mở đầu 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 8

1.1.3 Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản 13

1.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án 13

1.2.2 Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 17

1.3 Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh dopanh bất động sản 19

1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20

1.4.1 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20

1.4.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 21

1.5 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật 22

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 24

2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24

2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24

2.1.2 Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 26

2.1.3 Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng 30

2.1.4 Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 32

2.1.6 Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản 37

2.1.7 Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 39

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 40

2.2.1 Những thành tựu, kết quả đạt được 40

2.2.2 Những tồn tại, hạn chế 42

2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 44

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 47

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản của Đảng ta 47

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản 49

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này 50

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng 50

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 51

3.2.1 Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước 51

3.2.2 Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản 53

3.2.3 Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 54

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản

SDĐ: sử dụng đất

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động trầm lắngnhư hiện nay; hàng hóa BĐS dường như khó có khả năng thanh khoản cao.Hơn nữa, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước

ta có năng lực tài chính hạn chế Muốn có đủ nguồn vốn đáp ứng nhu cầuđầu tư, kinh doanh, họ thường tìm đến các ngân hàng thương mại, các tổchức tín dụng để vay vốn Tuy nhiên, trong điều kiện chịu sự tác động tiêucực của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và thực hiện Nghị quyết số 11của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện ansinh xã hội thì các ngân hàng thương mại đã thắt chặt, tạm dừng việc chovay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS Do thiếu vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệpkinh doanh BĐS buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án và hiện nay xuhướng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày càng diễn

ra phổ biến Đây là một vấn đề còn tương đối mới ở nước ta, được quy địnhtrong Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ

và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn cònthiếu các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS Mặt khác, những quy định về vấn đề này được banhành khi đi vào cuộc sống đã bộc lộ một số điểm bất cập, không phù hợpvới thực tế cuộc sống Để khắc phục những thách thức này và góp phầnkhai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện phápluật thực định về vấn đề này là rất cần thiết Từ đó mới nhận diện nhữngtồn tại, bất cập cũng như nguyên nhân của những khiếm khuyết trong nộidung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS để cóthể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện là việc làm có ý nghĩa lý luận vàthực tiễn trong giai đoạn hiện nay Với những lý do trên, em lựa chọn đề

tài: “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm:

- Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận vàthực tiễn về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS xem xétdưới góc độ pháp lý

- Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luậnđược đặt ra là:

- Phân tích khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư, kinh doanhBĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng dự ánđầu tư, kinh doanh BĐS

- Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS

- Luận giải sự cần thiết của việc pháp luật điều chỉnh hoạt độngchuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS

- Phân tích, bình luận nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự ánđầu tư, kinh doanh BĐS

- Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinhdoanh BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận, bao gồm:

- Nghiên cứu, giải mà bản chất pháp lý của các khái niệm đầu tư,kinh doanh BĐS; khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệmchuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyểnnhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

- Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự ánđầu tư, kinh doanh BĐS

- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhànước về thị trường BĐS nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinhdoanh BĐS nói riêng …

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanhBĐS diễn ra rất sôi động, phong phú và đa dạng Pháp luật về chuyểnnhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp luật có nội hàmrộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu

tư, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luậtnhà ở và pháp luật dân sự v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bảnkhóa luận cử nhân luật, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quyđịnh về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của Luật kinh doanhBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành

5 Phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp luậnduy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứukhoa học cụ thể như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương phápquy nạp và diễn giải; phương pháp lịch sử và logic;… Tất cả các phươngpháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề đặt ra trongnội dung khóa luận Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo đó

là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó Sau khi phân tích,tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận Trong quá trình phân tích,tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải Phươngpháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyểnnhượng dự án trước và sau khi được pháp luật quy định Sự gắn kết giữa

các chương của khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic Nếu nhưChương 1 nghiên cứu các vấn đề lý luận, khái quát chung thì Chương 2 đisâu phân tích nội dung của vấn đề Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể nhằmkhắc phục những tồn tại, chỉ ra những phương hướng mới nhằm đáp ứngyêu cầu đề ra.

6 Bố cục khóa luận

Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu thamkhảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương:

- Chương 1 Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh bất động sản

- Chương 2 Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản

1.1.1.1 Định nghĩa và đặc điểm của đầu tư bất động sản

Nghiên cứu về đầu tư BĐS, chúng ta không thể không tìm hiểu kháiniệm đầu tư nói chung Đầu tư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biếntrong đời sống xã hội và được giải thích trong các cuốn từ điển

- Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đầu tư: Bỏ vốn vào việc sảnxuất, kinh doanh để được hưởng phần lợi, lãi”1

- Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loạitài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh”2 v.v

Như vậy, hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là việc tổ chức, cá nhân

bỏ vốn hoặc tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đíchkiếm lợi

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, để tạo ra BĐS hàng hóa, chủ thểkinh doanh phải bỏ vốn, thời gian, chất xám và công sức vào quá trình quyhoạch đất đai, xây dựng nhà, công trình xây dựng Hoạt động này được gọi

là hoạt động đầu tư BĐS Đầu tư BĐS được ghi nhận trong nội dung cácquy định của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Mặc dù vậy, thuật ngữ nàylại không được giải thích trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006 Từ kháiniệm chung về đầu tư, chúng ta có thể hiểu đầu tư BĐS là việc tổ chức, cánhân (gọi chung là chủ đầu tư) bỏ vốn vào lĩnh vực BĐS nhằm thu đượcmột lợi ích lớn hơn nguồn vốn ban đầu Nguồn vốn ban đầu mà chủ đầu tưbảo ra bao gồm: Một khoản tiền, thời gian, công sức, kinh nghiệm, sự hiểubiết hoặc chất xám v.v Kết quả của hoạt động đầu tư BĐS mà chủ đầu tư

1 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr 255

2 Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr 152

có thể thu được bao gồm: BĐS hàng hóa (nhà ở, công trình xây dựng,quyền sử dụng đất); thương hiệu, danh tiếng; kỹ năng, kiến thức hoặc kinhnghiệm mới tích lũy được; đội ngũ nguồn nhân lực có chất lượng cao v.v.

Bên cạnh những đặc trưng của hoạt động đầu tư nói chung, đầu tưBĐS còn mang một số đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư đòi hỏi phải có vốn đầu tư

lớn Do đặc điểm của BĐS là tài sản có giá trị lớn, nên nhà đầu tư cần phải

bỏ một nguồn vốn lớn trong quá trình tạo lập ra một lượng hàng hóa BĐS

Thứ hai, hoạt động đầu tư BĐS đòi hỏi phải huy động một nguồn

vốn lớn nên không có bất kỳ một nhà đầu tư nào có thể có đủ vốn Vì vậy,

để tiến hành hoạt động này, nhà đầu tư phải huy động vốn từ các kênh khácnhau như vay vốn của ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu

tư tài chính; huy động vốn ứng trước của khách hàng; huy động vốn gópcủa các cổ đông; hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoàinước; phát hành cổ phiếu, trái phiếu v.v

Thứ ba, hoạt động đầu tư BĐS thường diễn ra trong một thời gian

dài được tính bằng tháng hoặc năm Điều này có nghĩa là từ khi bắt đầu đếnkhi kết thúc một dự án đầu tư BĐS thường kéo dài hàng năm Trong thờigian này sẽ có rất nhiều biến động, vì vậy, yêu cầu nhà đầu tư phải dự đoán

được biến động có thể xảy ra Ví dụ: Biến động về thị trường BĐS, biến

động về giá nguyên vật liệu, biến động về sự phát triển của nền kinh tế - xãhội; biến động về giá đất v.v Bên cạnh đó, do thời gian thực hiện đầu tưdài nên các nhà đầu tư cần phải quản lý, phân bổ và huy động các nguồnvốn một cách hiệu quả, hợp lý

Thứ tư, kết quả của hoạt động đầu tư BĐS thường là các công trình

xây dựng gắn liền với đất (có vị trí cố định), gắn với điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy, hoạt động đầu tư BĐS phảinắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạtđộng đầu tư Mặt khác, BĐS hàng hóa là thành quả của hoạt động đầu tư

thường có vị trí cố định nên chúng có giá trị sử dụng lâu dài Do đó, trongđầu tư cần phải chú ý đến chất lượng của các công trình, từ khâu chọnnguyên vật liệu, cân đối các khoản mục thi công công trình, đến khâu thicông, hoàn thiện, bảo hành …

Thứ năm, để một hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu quả kinh

tế - xã hội cao, cần làm tốt công tác quản lý, bởi nguồn lực phục vụ chocông tác đầu tư là rất lớn Các nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việcchuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư, triển khai thực hiện dựán,…

Thứ sáu, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên hoạt động đầu tư BĐS

mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận lớn Điều này có nghĩa là tỷ suất đầu tưtrên một đơn vị BĐS là rất cao Ngược lại, hoạt động này cũng tiềm ẩnnhiều rủi ro và nguy cơ thu lỗ lớn khi thị trường BĐS “đóng băng”, tínhthanh khoản của thị trường BĐS thấp

Thứ bảy, hoạt động đầu tư BĐS liên quan đến lợi ích của nhiều

người Nó không chỉ liên quan đến lợi ích của bản thân nhà đầu tư mà cònliên quan đến lợi ích của khách hàng (đối tượng thụ hưởng BĐS hàng hóa);lợi ích của bên cho vay vốn (ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, quỹđầu tư tài chính); các doanh nghiệp sản xuất nguyên, vật liệu xây dựng; độingũ công nhân xây dựng; Nhà nước và các đối tác của chủ thể đầu tư BĐSv.v Vì vậy, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư có điều kiện Điều này có nghĩa

là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được phép đầu tư BĐS màchỉ những tổ chức, cá nhân có đủ các điều kiện do pháp luật quy định mớiđược hoạt động đầu tư BĐS

Thứ tám, hoạt động đầu tư BĐS không chỉ mang lại lợi ích kinh tế

mà còn đem lại lợi ích xã hội Nó góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở chongười dân, tạo lập các cơ sở y tế, văn hóa, xã hội … để bảo đảm vấn đề ansinh của xã hội …

1.1.1.2 Các loại hình đầu tư bất động sản.

Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hìnhrất phong phú và đa dạng Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu

tư BĐS chủ yếu sau đây:

- Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở,

khung chung cư, khu nghỉ dưỡng Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhàđầu tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khunghĩ dưỡng v.v Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thịtrường địa ốc

- Đầu tư theo ngành: Là việc nhà đầu tư có thể sử dụng BĐS làm

mặt bằng để đầu tư vào một ngành khác Loại hình này thường có hai yếu

tố là “phí” và “dịch vụ” “Phí” là tiền sử dụng mặt bằng, còn “dịch vụ” là

những hình thức đi kèm mà nhà đầu tư có thể cung cấp để làm tăng thêmthu nhập

- Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm đầu tư xây dựng các trung tâm

mua sắm, cửa hàng bán lẻ,… Nhà đầu tư có thể sở hữu chúng hoặc chongười khác thuê để kinh doanh bán lẻ Do đó, ngoài việc nhận được tiềncho thuê định kỳ, nhà đầu tư còn có thể được nhận phần trăm hoa hồngtheo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho BĐS trở thành nơi kinhdoanh uy tín

- Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Nhà đầu tư có thể kết hợp bất kỳ

hình thức nào ở trên vào một dự án duy nhất Sử dụng BĐS hỗn hợp là hìnhthức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điềunày sẽ giúp họ thực hiện đa dạng hóa các yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủiro

1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Định nghĩa kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh bất động sản: làviệc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bấtđộng sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục

đích sinh lợi” (Khoản 2 Điều 4) Như vậy, pháp luật nước ta quan niệmkinh doanh BĐS bao gồm các hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i)Mua bán, chuyển nhượng BĐS; (ii) Cho thuê BĐS; (iii) Thuê mua BĐS.

- Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới cácdạng sau:

Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ

sở hữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu,quyền sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ

sở hữu BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữuhoặc sử dụng BĐS

Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua

bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinhdoanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS3

Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để

chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tụcđấu giá tài sản4

Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua

bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trảchậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng BĐS trong thời hạn thỏathuận trong hợp đồng5

Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng,nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ

sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể6

- Cho thuê BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sởhữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên cho thuê) thỏa thuận chuyển giaoquyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho người có nhu cầu sử dụng (bên

3 Khoản 4 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

4 Khoản 4 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

5 Khoản 7 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

6 Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

thuê) trong một thời hạn nhất định và người này phải trả một khoản tiềnthuê cho chủ sở hữu BĐS trong thời hạn thuê và trả lại BĐS khi hết thờihạn thuê BĐS.

- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh BĐS,theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đangthuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua7

1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm của hoạt động kinh doanh nói chung, kinhdoanh BĐS còn mang một số đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật nước ta quy định chủ thể kinh doanh BĐS phải

có vốn pháp định là 6 tỉ đồng (Khoản 1 Điều 3 Nghị định số

153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinhdoanh BĐS (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) Theo đó,doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỉđồng Việc xác nhận vốn pháp định này được thực hiện theo quy định củapháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh

Hơn nữa, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khucông nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấphơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Đối với dự án khunhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất (SDĐ) dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt (Điều 5 Nghị định số153/2007/NĐ-CP)

Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS khác với hoạt động kinh doanh

dịch vụ BĐS; cụ thể:

7 Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

- Về quan hệ chủ thể: Bao gồm 2

bên (bên bán và bên mua; bên nhận

chuyển nhượng và bên chuyển

nhượng; bên thuê và bên cho

thuê; )

- Về đối tượng kinh doanh: (i) Mua

Bán BĐS; (ii) Chuyển nhượng

-Nhận chuyển nhượng BĐS; (iii)

Thuê - Cho thuê BĐS; (iv) Thuê

mua BĐS

- Về điều kiện kinh doanh: Không

cần chứng chỉ hành nghề kinh

doanh BĐS

- Về quan hệ chủ thể: bao gồm 3 bên

(bên bán/bên cho thuê, bên mua/bênthuê và chủ thể kinh doanh dịch vụBĐS)

- Về đối tượng kinh doanh: (i) Môi

giới BĐS; (ii) Tư vấn BĐS; (iii)Định giá BĐS; (iv) Đấu giá BĐS;(v) Quảng cáo BĐS; (vi) Quản lýBĐS; (vii) Sàn giao dịch BĐS

- Về điều kiện kinh doanh: Người

môi giới, định giá BĐS phải cóchứng chỉ hành nghề mới được kinhdoanh Người quản lý, điều hành sàngiao dịch BĐS phải có giấy chứngnhận đã qua lớp đào tạo về quản lýsàn giao dịch BĐS

1.1.2.3 Các loại hình kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu hoạt động kinh doanh BĐS cho thấy trên thực tế, hoạt độngnày được thực hiện dưới các loại hình cơ bản sau đây:

- Đất trống: Do nhu cầu SDĐ đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất

đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả Tuynhiên, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường

có độ rủi ro cao hơn kinh doanh các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tưvào loại hình BĐS này

- Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh nhà

ở có nhiều lợi thế hơn như: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng

do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức

và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loạiBĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v Do vậy, kinh doanh nhà ởthường sôi động hơn so với các loại hình kinh doanh BĐS khác.

- Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lượng

vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch

vụ với chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp LoạiBĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vàotình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhàđầu tư

- Kho chứa hàng cho thuê: Kinh doanh loại BĐS này chịu ảnh

hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,

do vậy nó cũng có rủi ro Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trụcgiao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải Việc kinh doanh khôngđòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao

- Các trung tâm thương mại: Yêu cầu chung là phải gần các trục giao

thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làmviệc Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Kinhdoanh BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư Do vậy, nóphụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực

- Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Đầu tư

vào loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của kháchsạn rất lớn và tính thanh khoản không cao Hoạt động kinh doanh kháchsạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị,

an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường của địa phương

- Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho

kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn,định giá BĐS v.v Những người hoạt động trong lĩnh vực này là nhữngchuyên gia về BĐS, giúp cho người tham gia vào thị trường BĐS có thểđưa ra những quyết định đúng đắn

1.1.3 Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản

Đầu tư, kinh doanh BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trongnền kinh tế hàng hóa Khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư, kinhdoanh BĐS được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Mặt khác,một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có hoạt động sảnxuất hàng hóa, trong đó, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt Khác với cácloại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa BĐS sẽ cung cấp cho người sửdụng tính hữu ích và tiện nghi, làm nền tảng cho các hoạt động khác Bêncạnh đó, nó còn tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ chohoạt động kinh doanh BĐS Do đó, có thể thấy, vai trò của hoạt động đầu

tư, kinh doanh BĐS thể hiện ở hai khía cạnh sau:

Thứ nhất, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng.

Thứ hai, các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát

triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liềnvới công trình phát triển quốc gia Vì vậy, hoạt động đầu tư, kinh doanhBĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận củanhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

1.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án

1.2.1.1 Định nghĩa và đặc điểm của dự án

Dự án (Project) là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới,

mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăngtrưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm haydịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định

Một dự án có thể được xác định theo nhiều cách khác nhau Các dự

án có thể do các Bộ, ngành hữu quan đề xuất, có thể bắt nguồn từ quá trìnhxây dựng các kế hoạch kinh tế quốc gia hay các doanh nghiệp tư nhân hoặc

Nhà nước cũng có các dự án đòi hỏi Chính phủ phải trợ giúp hoặc phêchuẩn trước khi thực hiện.

Khi thực hiện một dự án bao giờ cũng có sự mâu thuẩn tiềm ẩn về lợiích giữa những người thực hiện dự án và toàn xã hội Lý do ở đây là bởi lợiích của dự án và các chương trình công cộng chỉ tập trung cho một bộ phậndân chúng Hay nói một cách khác, một dự án đầu tư chỉ giúp ích cho một

bộ phận cộng đồng nào đó mà thôi Những đối tượng do nhận biết lợi ích

do dự án mang lại cho mình nên có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ Đồng thời,nếu các chi phí của dự án được cung cấp phần lớn bằng tiền ngân sáchchung của Chính phủ, là kinh phí được phân bố rộng rãi cho toàn xã hội, thì

sẽ không có một nhóm người nào thấy mình phải chịu phần lớn gánh nặngchi phí của dự án Kết quả có thể đoán trước được là những người đượchưởng lợi từ dự án có xu hướng tạo thành một nhóm lên tiếng ủng hộ mạnh

mẽ dự án, trong khi có nhóm người thua thiệt (là những người gánh chịuchi phí dự án) lại quá phân tán và những mất mát cá nhân trong số họ quánhỏ, nên họ không thể trở thành đối trọng có hiệu quả để chống lại nhómđối tượng hưởng lợi mang tính tập trung cao Nói cụ thể, một dự án có thểchi phí cao 100% trong khi mức lợi ích chỉ là 50% nếu xét trên toàn xã hội,nhưng nếu nhóm hưởng lợi chỉ chịu 5% mức tổng chi phí của dự án, họ sẽthấy đó là 1 dự án vô cùng tốt và sẽ gây áp lực mạnh mẽ để dự án đượcthực hiện Chính vì vậy mà chúng ta cần sớm có hệ thống thẩm định dự ántốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia Tuy nhiên, câu chuyện khôngchỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các áp lực ủng hộ dự án và cácchương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính quyền Các Bộ, ngànhchức năng thường đề xuất các dự án và việc họ coi trọng các dự án mà họnghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù hợp.Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự

án mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội Chúng tacần các qui trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta

tránh được những lưạ chọn đầu tư sai lầm Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởngmới khiến chúng ta cho rằng nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền,của các quan chức đối với dự án mà họ xây dựng và đệ trình lại không lànguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm.

Một dự án thường có những đặc điểm cơ bản như sau:

- Dự án là một công việc không thường kỳ

- Các hoạt động của dự án có liên quan với nhau theo một trật tự thời

gian nhất định Ví dụ: Một công việc mới chỉ có thể bắt đầu khi một hoặc

một số công việc khác đã kết thúc hoặc là có những mốc thời gian đánh dấunhững giai đoạn chính của dự án

- Một dự án phải có những mục tiêu rõ ràng và cụ thể, hơn nữa nóphải có hạn chót Các kết quả phải thực hiện được mục tiêu đã đề ra của dựán

- Một dự án thường phải có ba điều kiện chính ràng buộc là ngânsách, kết quả và thời hạn

1.2.1.2 Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng dự án

Trong ngôn ngữ thông thường, chuyển nhượng và chuyển giao lànhững thuật ngữ đồng nghĩa được sử dụng nhằm chỉ hành vi bàn giao vậthay một việc gì đó cho người khác Theo từ điển tiếng Việt thông dụng:

“Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”8 Như vậy, từ khái niệmchung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng dự án làviệc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự

án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của phápluật

Chuyển nhượng dự án có những đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư.

8 Từ điển tiếng Việt thông dụng, Sdd, tr.175

Thứ hai, theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2005 có phân chiachuyển nhượng dự án theo hai trường hợp:

- Chuyển nhượng dự án không gắn với việc chấm dứt hoạt động của

tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng sẽ tuân thủ các điềukiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 65 Nghị định số108/2006/NĐ-CP

- Chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chứckinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quyđịnh về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Điều 56Nghị định số 108/2006/NĐ-CP

Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án vàchuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp;theo đó:

Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng

vốn trong doanh nghiệp Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượngtài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba Chuyển nhượng vốn trong doanhnghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu của các cổ đông, thành viên trongdoanh nghiệp Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữudoanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổibất kỳ nội dung nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện Bởi vìdoanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập với cổ đông, thành viên củanó

Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua

lại doanh nghiệp nhưng không trùng nhau Đối với việc sáp nhập doanhnghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa

vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhậpthì doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanhnghiệp này (nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh

nghiệp được sáp nhập Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy địnhtương ứng của Luật doanh nghiệp Việc mua lại doanh nghiệp có thể thựchiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệpthực hiện dự án.

1.2.2 Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản

Dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là một dạng cụ thể của dự án đầu tưnói chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư

và được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS còn có một số nét đặc trưng riêng sau đây:

- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường yêu cầu nguồn vốn đầu

tư lớn và dài hạn Do đó, các nhà đầu tư phải tiến hành huy động vốn từnhiều kênh khác nhau để phát triển dự án Các kênh huy động vốn ở đâybao gồm: vốn tự có (nguồn vốn từ chủ sở hữu) và vốn thương mại (nguồnvốn huy động từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng; từ khách hàng; thị trườngchứng khoán;…)

- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường mang tính “địa điểm”

và “địa phương” cao Với cùng một dự án nhưng ở những vị trí hoặc

những địa phương khác nhau thì giá trị của chúng cũng khác nhau Do đó,cần phải có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua việc chủ động dự báo vàlên kế hoạch cụ thể

- Các chủ thể tham gia hoạt động của thị trường BĐS ngày càng đadạng Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được mở rộng ra với mọi thànhphần kinh tế (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức,

cá nhân nước ngoài) Do đó, hàng loạt dự án đầu tư có chất lượng cao đãđược ra đời, góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh

tế v.v

Qua những phân tích ở trên đây, có thể hiểu khái quát dự án đầu tư,kinh doanh BĐS là một dạng của dự án đầu tư, có chủ thể đầu tư rất đa

dạng, có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn để phát triển dự án; giá trị của dự

án phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án

1.2.2.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự ánthường gắn với việc chuyển nhượng quyền SDĐ, bởi đặc trưng của lĩnhvực đầu tư, kinh doanh BĐS là phải gắn liền với một địa điểm cố định.Thông qua hoạt động này, thị trường sẽ phân chia thành các loại doanhnghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án khác nhau Cụ thể:

Một là, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính do bị tác động

bởi khủng hoảng kinh tế, nền kinh tế thị trường rơi vào tình trạng khủnghoảng,… Những tác động này có ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh

của họ Do đó, họ có nhu cầu chuyển nhượng để duy trì “sự sống”.

Hai là, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng

có đầu tư, kinh doanh BĐS khi thấy thị trường này khó khăn thì họ quyếtđịnh chuyển nhượng dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính củahọ

Ba là, các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau

đó chuyển nhượng

Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “Chuyển nhượng toàn bộ dự

án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủđầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép” (khoản 1 Điều 6) Còn chuyểnnhượng một phần dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là việc chuyển nhượngmột phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sangbên nhận chuyển nhượng Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượngnày là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều trở thànhđồng chủ đầu tư của dự án

1.3 Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanhBĐS, chúng ta thấy rằng lĩnh vực này xuất hiện là bởi các nguyên nhân cơbản sau đây:

Thứ nhất, thị trường tài chính, tiền tệ đang thực hiện theo hướng thắt

chặt mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại ngày một tăng,gây áp lực cho nhiều hoạt động kinh doanh, trong đó kinh doanh BĐS cũng

bị tác động đáng kể Để đầu tư, kinh doanh một dự án BĐS cần có nguồnvốn lớn, trong khi vốn tự có của phần lớp doanh nghiệp lại rất hạn chế, đaphần phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại Bên cạnh

đó, thị trường BĐS lại luôn có sự biến động, ví dụ như tạo nên một cơn sốtđẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực của BĐS Ngược lại, khi thị

trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng” thì tính thanh khoản của BĐS

ở mức độ rất thấp Điều này có nghĩa là việc xác lập các giao dịch về muabán BĐS rất khó thực hiện Phần lớn các chủ đầu tư BĐS vừa và nhỏ ởnước ta có năng lực tài chính rất hạn chế Để có vốn đầu tư, họ thường vay

vốn của các ngân hàng thương mại Thị trường BĐS “đóng băng” thường

rơi vào thời điểm nền kinh tế gặp khủng hoảng Khi đó, để bảo toàn nguồnvốn vay thì các ngân hàng thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS vàtiến hành thu hồi lại vốn cho các nhà đầu tư vay kinh doanh BĐS Tất cảnhững yếu tố trên, sẽ làm cho người dân e dè trong việc mua bán BĐS vàkhiến cho các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế yếu sẽ khó có thể trụ vững trênthị trường Chính vì vậy, điều tất yếu là phải chuyển nhượng dự án cho nhàđầu tư khác thực sự có tiềm lực tài chính lớn hơn

Thứ hai, cũng có một số dự án được lập và triển khai không tuân theo quy luật cung - cầu trong dài hạn, mà chạy theo xu hướng đầu cơ, “xí phần”, tồn tại của dự án trong ngắn hạn dựa vào kỳ vọng sinh lời “ngay tức thì” của “đám đông” Do vậy, khi các dòng tiền được điều chỉnh, khối

lượng tiền lớn bị rút khỏi lưu thông thì các nhu cầu thực sự trên thị trường

mới phản ánh được quan hệ cung - cầu, một số dự án “giảm nhiệt” và từ

đó, xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án

Thứ ba, kể từ tháng 11/2007, nước ta trở thành thành viên chính thức

thứ 150 của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Điều này đánh dấu quátrình hội nhập hoàn toàn của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới Hiện nay,kinh tế thế giới vẫn chưa vượt qua khỏi cuộc khủng hoảng Lạm phát và nợcông là những thách thức to lớn mà các nước trên thế giới đang phải nỗ lựcgiải quyết; đặc biệt là các nước trong khu vực Euro Zon Trong bối cảnh

đó, kinh tế nước ta cũng chịu nhiều tác động tiêu cực của cuộc khủnghoảng kinh tế thế giới Việc thắt chặt tiền tệ trong điều kiện nguồn vốn đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam sụt giảm là một trong những giải pháp màChính phủ thực hiện nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội.Trong điều kiện đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự ánBĐS thiếu vốn trong thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc phải chuyểnnhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS …

1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.4.1 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS,chủ đầu tư nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được nhữngmục đích cơ bản sau:

Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh

không hiệu quả Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệpcạn vốn nên cần chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưngkhông bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ đểthu hồi vốn đầu tư,…

Hai là, tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực

thực hiện dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết

áp lực tài chính đang đè nặng Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa

giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi các ngân hàng thương mại lạihạn chế cho vay Do đó, giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần

dự án

Ba là, bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh

BĐS cũng có thể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việcchuyển nhượng dự án Trường hợp này thường là những doanh nghiệp chủđịnh tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng…

1.4.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Từ những mục đích nêu trên, có thể thấy rằng hoạt động chuyểnnhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS mang một số ý nghĩa quantrọng chủ yếu như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án

“treo” Khi các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS vì một số lý do chủ quan như

thiếu vốn, mục đích đầu tư không rõ ràng,… hoặc do một số lý do kháchquan khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng,thủ tục phiền hà của các cơ quan Nhà nước,…mà không tiếp tục đầu tư sẽdẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãngphí về tiền của, đất đai Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu

để giải quyết tình trạng trên, giúp cho thị trường BĐS luôn vận động mộtcách liên tục

Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết

được bài toán về vốn Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủnguồn lực tài chính để tiếp tục “theo” dự án đến cùng Hoặc dự án đã hoànthành nhưng lại gặp khó khăn trong khâu bán ra,… Khi đó, chuyểnnhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảiquyết được áp lực tài chính đang đè nặng

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS còn giúp

cho việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn; tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độchu chuyển dòng vốn đầu tư và góp phần thúc đẩy tính hấp dẫn của môi

trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta Điều này có nghĩa là khi doanhnghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả dẫn đến việc dự án BĐS

bị ngưng trệ, dở dang Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ hoang

và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất làm “tắc nghẽn” sự vậnhành của thị trường vốn và tác động tiêu cực đến sự phát triển của thịtrường BĐS Việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS cho chủthể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc phục được những hệ quả này

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS từ chủ

đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới có khả năng và điều kiện kinh doanh có hiệuquả hơn sẽ bảo đảm duy trì công ăn, việc làm cho người lao động trongngành xây dựng; góp phần thực hiện an sinh xã hội

Mặt khác, hoạt động này còn góp phần giải quyết tình trạng ứ đọngsản phẩm của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá,cát, sỏi, sắt, thép v.v

1.5 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật.

Ngày nay, ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển, mọi vấn

đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đều đượcđiều chỉnh bằng pháp luật Điều này được lý giải bởi những nguyên nhân

cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp

quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung,tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh Chính những đặc trưng cơ bản này đãlàm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được

sử dụng để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinhdoanh BĐS

Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt

động quan trọng của đầu tư, kinh doanh BĐS Vì vậy, muốn cho thị trườngBĐS nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng phát triển

và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật

Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS

sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinhdoanh BĐS phát triển lành mạnh

Thứ ba, khi có sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của

các bên trong quan hệ chuyển nhượng sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngănngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt độngchuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS

Thứ tư, một khi thị trường BĐS ở trong tình trạng thiếu minh bạch,

hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS thiếu mộtkhuôn khổ pháp lý để điều chỉnh, khi đó, sẽ là môi trường thuận lợi cho cáchành vi tham nhũng, tiêu cực, các nhà đầu tư cố tình tạo ra các dự án “ma”sau đó tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi,… Hậu quả sẽ khiến thịtrường Việt Nam dần mất đi niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảmdòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam Do đó, để khắc phục tìnhtrạng trên, rất cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS bằng pháp luật

Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án BĐS trong bối cảnh kinh tế thếgiới đang có nhiều diễn biến phức tạp theo chiều hướng bất lợi cho sự pháttriển của nền kinh tế nước ta Vì vậy, hoạt động này cần phải được Nhànước quản lý chặt chẽ bằng pháp luật để ngăn ngừa những “cú sốc” cho sựvận hành thông suốt của hoạt động sản xuất - kinh doanh

Chương 2 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG

ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh bất động sản

2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động đầu tư, kinhdoanh BĐS Do đó, hoạt động này cũng phải tuân theo những nguyên tắccủa hoạt động kinh doanh BĐS Cụ thể:

Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động chuyển nhượng

dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏathuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giathông qua hợp đồng, nhưng không được trái với quy định của pháp luật

Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể chuyển nhượng

dự án Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nướcngoài,… thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo

hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theoquy định của Hiến pháp năm 1992 và không bị phân biệt, đối xử giữa cácthành phần kinh tế khác nhau Các chủ thể tham gia phải tuân thủ các quyđịnh của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và các quy định khác của phápluật có liên quan Qua đó, quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và củadoanh được Nhà nước bảo hộ bằng pháp luật

Thứ hai, BĐS được đưa ra chuyển nhượng phải đủ điều kiện theo

quy định của pháp luật

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì BĐS đượcphép đưa vào kinh doanh bao gồm hai loại chủ yếu; đó là, nhà ở, công trìnhxây dựng và quyền SDĐ Nhà ở, công trình xây dựng phải là nhà ở, côngtrình xây dựng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005,Luật Xây dựng năm 2003; còn quyền SDĐ được phép đưa vào chuyểnnhượng phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2003 Trong các vănbản pháp luật này không chỉ đưa ra khái niệm về nhà ở, công trình xâydựng và quyền SDĐ nói chung mà còn đề cập rõ loại nhà, công trình xâydựng, quyền SDĐ nào được phép đưa vào kinh doanh Do đó, trong hoạt

động chuyển nhượng, các nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ các điểu kiện liênquan đến BĐS được đưa ra chuyển nhượng.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh

BĐS phải công khai, minh bạch

Nguyên tắc này chính là cơ sở để Điều 11 Luật Kinh doanh BĐSnăm 2006 yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tincho khách hàng trong các giao dịch về BĐS nói chung và trong chuyểnnhượng dự án nói riêng Nguyên tắc này được thể hiện như sau:

- Các nhà đầu tư phải công khai thông tin về BĐS khi đưa vàochuyển nhượng

- Thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS

- Hoạt động chuyển nhượng phải được giao dịch qua sàn giao dịchBĐS

- Người điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ kinh doanhdịch vụ với quy mô theo quy định

Do đó, các nhà đầu tư khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng phảithực hiện qua sàn giao dịch BĐS Việc không giao dịch qua sàn giao dịchBĐS của chủ thể kinh doanh là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu cácchế tài theo luật định

Với những nguyên tắc nêu trên sẽ là tiền đề giúp cho hoạt độngchuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS được thực hiện mộtcách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợiích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng

2.1.2 Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự

án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chủ thể được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải đápứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS quy định tại Điều 8 LuậtKinh doanh BĐS năm 2006 và Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Theo

đó, các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án

BĐS phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định là 6 tỷđồng Việt Nam và có đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của phápluật.

Có thể phân loại chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu tư,kinh doanh BĐS dựa trên những căn cứ sau:

Thứ nhất, căn cứ vào quốc tịch Chủ thể chuyển nhượng dự án sẽ bao

gồm: nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định tổchức kinh tế trong nước được chuyển nhượng dự án có SDĐ cho tổ chứckinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong các trường hợp sau: 1) Dự án đầu tưkết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khukinh doanh tập trung khác có cùng chế độ SDĐ quy định tại Khoản 1 vàKhoản 2 Điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; 2) Dự án đầu tư thuộc khukinh tế, khu công nghệ cao, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khudân cư nông thôn; 3) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; 4) Dự án đầu tưxây dựng, kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạtầng dùng chung của dự án Việc nhận chuyển nhượng dự án có SDĐ kểtrên được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, cụthể:

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng là

tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, được nhận chuyểnnhượng quyền SDĐ mà tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền SDĐ được tính chungtrong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án, tổ chức kinh tế có vốnđầu tư nước ngoài

- Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước nêutrên nhưng số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuêcủa Nhà nước hoặc đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ để gópvốn bằng quyền SDĐ thì giá trị quyền SDĐ không được tính trong tổng giá

trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức nước ngoài lập thủ tục thuê đấtcủa Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê.

- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng và tiền đã trảkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và là đất được sử dụng có thờihạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức nước ngoài là thời gian còn lại củathời hạn SDĐ trước khi nhận chuyển nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc

là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thìđược gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm, tổ chức kinh tếđầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn

Với quy định như trên, có thể thấy, những dự án trong đầu tư, kinhdoanh BĐS được phép chuyển nhượng khá đa dạng, không chỉ đượcchuyển nhượng dự án kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; dự án thuộc khukinh tế, khu công nghệ cao mà còn được chuyển nhượng các dự án khu đôthị; dự án kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh,…

Bên cạnh những quy định trên thì quyền chuyển nhượng dự án củanhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn có một số khácbiệt như sau:

Một là, về đối tượng giao đất, đối tượng thuê đất Nhà đầu tư nước

ngoài chỉ có một hình thức SDĐ duy nhất là thuê đất mà không được giaođất như các nhà đầu tư trong nước Do vậy, sau khi nhận chuyển nhượng

dự án của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài lại phải làm thủtục thuê đất của Nhà nước Điều 13 Nghị định số 69/2009 ngày 13/8/2009quy định: “Người được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụngđất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộpnhư trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đấy có cùng mục đích sử dụngđất và cùng thời hạn sử dụng đất”