Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1 M uở đầ 1. Tính c p thi t c a vi c nghiên c u t iấ ế ủ ệ ứ đề à Trong b i c nh th tr ng b t ng s n (B S) ho t ng tr m l ng nh hi n nay;ố ả ị ườ ấ độ ả Đ ạ độ ầ ắ ư ệ h ng hóa B S d ng nh khó có kh n ng thanh kho n cao. H n n a, m t b ph n khôngà Đ ườ ư ả ă ả ơ ữ ộ ộ ậ nh các nh u t , kinh doanh B S n c ta có n ng l c t i chính h n ch . Mu n có ỏ à đầ ư Đ ở ướ ă ự à ạ ế ố đủ ngu n v n áp ng nhu c u u t , kinh doanh, h th ng tìm n các ngân h ng th ngồ ố đ ứ ầ đầ ư ọ ườ đế à ươ m i, các t ch c tín d ng vay v n. Tuy nhiên, trong i u ki n ch u s tác ng tiêu c cạ ổ ứ ụ để ố đ ề ệ ị ự độ ự c a cu c kh ng ho ng kinh t to n c u v th c hi n Ngh quy t s 11 c a Chính ph vủ ộ ủ ả ế à ầ à ự ệ ị ế ố ủ ủ ề ki m ch l m phát, n nh kinh t v mô v th c hi n an sinh xã h i thì các ngân h ngề ế ạ ổ đị ế ĩ à ự ệ ộ à th ng m i ã th t ch t, t m d ng vi c cho vay v n u t v o l nh v c B S. Do thi u v nươ ạ đ ắ ặ ạ ừ ệ ố đầ ư à ĩ ự Đ ế ố u t , nhi u doanh nghi p kinh doanh B S bu c ph i ti n h nh chuy n nh ng d án vđầ ư ề ệ Đ ộ ả ế à ể ượ ự à hi n nay xu h ng chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S ng y c ng di n raệ ướ ể ượ ự đầ ư Đ à à ễ ph bi n. ây l m t v n còn t ng i m i n c ta, c quy nh trong Lu t kinhổ ế Đ à ộ ấ đề ươ đố ớ ở ướ đượ đị ậ doanh B S n m 2006. Do còn l l nh v c pháp lu t non tr v ang trong quá trình ho nĐ ă à ĩ ự ậ ẻ à đ à thi n nên th c ti n thi h nh cho th y v n còn thi u các quy nh c th i u ch nh ho tệ ự ễ à ấ ẫ ế đị ụ ể đ ề ỉ ạ ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S. M t khác, nh ng quy nh v v n độ ể ượ ự đầ ư Đ ặ ữ đị ề ấ đề n y c ban h nh khi i v o cu c s ng ã b c l m t s i m b t c p, không phù h p v ià đượ à đ à ộ ố đ ộ ộ ộ ố đ ể ấ ậ ợ ớ th c t cu c s ng. kh c ph c nh ng thách th c n y v góp ph n khai thông nh ngự ế ộ ố Để ắ ụ ữ ứ à à ầ ữ “ i m ngh n” trong ho t ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S thì vi cđ ể ẽ ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ệ nghiên c u, ánh giá m t cách to n di n pháp lu t th c nh v v n n y l r t c n thi t.ứ đ ộ à ệ ậ ự đị ề ấ đề à à ấ ầ ế T ó m i nh n di n nh ng t n t i, b t c p c ng nh nguyên nhân c a nh ng khi mừ đ ớ ậ ệ ữ ồ ạ ấ ậ ũ ư ủ ữ ế khuy t trong n i dung các quy nh v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S cóế ộ đị ề ể ượ ự đầ ư Đ để th a ra m t s gi i pháp ho n thi n l vi c l m có ý ngh a lý lu n v th c ti n trong giaiể đư ộ ố ả à ệ à ệ à ĩ ậ à ự ễ o n hi n nay. V i nh ng lý do trên, em l a ch n t i: “Các v n pháp lý v chuy nđ ạ ệ ớ ữ ự ọ đề à ấ đề ề ể 2 nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s n” l m khóa lu n t t nghi p c nhânượ ự đầ ư ấ độ ả à ậ ố ệ ử lu t.ậ 2. M c ích nghiên c uụ đ ứ M c ích nghiên c u ch y u c a khóa lu n, bao g m:ụ đ ứ ủ ế ủ ậ ồ - H th ng hóa, phân tích v góp ph n ho n thi n c s lý lu n v th c ti n vệ ố à ầ à ệ ơ ở ậ à ự ễ ề chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S xem xét d i góc pháp lý.ể ượ ự đầ ư Đ ướ độ - ánh giá th c tr ng v a ra m t s gi i pháp ho n thi n pháp lu t Đ ự ạ à đư ộ ố ả à ệ ậ v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S n c ta.ề ể ượ ự đầ ư Đ ở ướ 3. Nhi m v nghiên c uệ ụ ứ th c hi n m c ích trên thì nhi m v nghiên c u c a khóa lu n c t ra l :Để ự ệ ụ đ ệ ụ ứ ủ ậ đượ đặ à - Phân tích khái ni m v c i m c a d án u t , kinh doanh B S; phân tíchệ à đặ đ ể ủ ự đầ ư Đ khái ni m v c i m c a khái ni m chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S.ệ à đặ đ ể ủ ệ ể ượ ự đầ ư Đ - Lý gi i s c n thi t v ý ngh a c a vi c chuy n nh ng d án u t , kinh doanhả ự ầ ế à ĩ ủ ệ ể ượ ự đầ ư B S.Đ - Lu n gi i s c n thi t c a vi c pháp lu t i u ch nh ho t ng chuy n nh ng dậ ả ự ầ ế ủ ệ ậ đ ề ỉ ạ độ ể ượ ự án u t , kinh doanh B S.đầ ư Đ - Phân tích, bình lu n n i dung pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinhậ ộ ậ ề ể ượ ự đầ ư doanh B S.Đ - ánh giá th c tr ng pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S vĐ ự ạ ậ ề ể ượ ự đầ ư Đ à a ra nh h ng v các gi i pháp ho n thi n.đư đị ướ à ả à ệ 4. i t ng v ph m vi nghiên c uĐố ượ à ạ ứ 4.1. i t ng nghiên c uĐố ượ ứ i t ng nghiên c u c a khóa lu n, bao g m: Đố ượ ứ ủ ậ ồ - Nghiên c u, gi i m b n ch t pháp lý c a các khái ni m u t , kinh doanh B S;ứ ả à ả ấ ủ ệ đầ ư Đ khái ni m d án u t , kinh doanh B S; khái ni m chuy n nh ng d án trong u t ,ệ ự đầ ư Đ ệ ể ượ ự đầ ư kinh doanh B S.Đ 3 - Nghiên c u các quy nh c a pháp lu t hi n h nh v chuy n nh ng d án trongứ đị ủ ậ ệ à ề ể ượ ự u t , kinh doanh B S.đầ ư Đ - Nghiên c u th c tr ng áp d ng pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinhứ ự ạ ụ ậ ề ể ượ ự đầ ư doanh B S.Đ - Nghiên c u quan i m, ng l i, chính sách c a ng v Nh n c v th tr ngứ đ ể đườ ố ủ Đả à à ướ ề ị ườ B S nói chung v v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S nói riêng …Đ à ề ể ượ ự đầ ư Đ 4.2. Ph m vi nghiên c uạ ứ Trên th c t , ho t ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S di n ra r t sôiự ế ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ễ ấ ng, phong phú v a d ng. Pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S lđộ à đ ạ ậ ề ể ượ ự đầ ư Đ à l nh v c pháp lu t có n i h m r ng liên quan n nhi u l nh v c pháp lu t khác nhau nhĩ ự ậ ộ à ộ đế ề ĩ ự ậ ư pháp lu t u t , pháp lu t th ng m i, pháp lu t t ai, pháp lu t xây d ng, pháp lu tậ đầ ư ậ ươ ạ ậ đấ đ ậ ự ậ nh v pháp lu t dân s v.v. Tuy nhiên, trong khuôn kh c a m t b n khóa lu n c nhânà ở à ậ ự ổ ủ ộ ả ậ ử lu t, Khóa lu n gi i h n ph m vi nghiên c u các quy nh v chuy n nh ng d án uậ ậ ớ ạ ạ ứ ở đị ề ể ượ ự đầ t , kinh doanh B S c a Lu t kinh doanh B S n m 2006 v các v n b n h ng d n thi h nh.ư Đ ủ ậ Đ ă à ă ả ướ ẫ à 5. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ Vi c nghiên c u t i d a trên c s k t h p gi a ph ng pháp lu n duy v t bi nệ ứ đề à ự ơ ở ế ợ ữ ươ ậ ậ ệ ch ng v duy v t l ch s v i các ph ng pháp nghiên c u khoa h c c th nh : Ph ng phápứ à ậ ị ử ớ ươ ứ ọ ụ ể ư ươ phân tích v t ng h p; ph ng pháp quy n p v di n gi i; ph ng pháp l ch s v logic;…à ổ ợ ươ ạ à ễ ả ươ ị ử à T t c các ph ng pháp n y u c k t h p v s d ng lý gi i nh ng v n t raấ ả ươ à đề đượ ế ợ à ử ụ để ả ữ ấ đề đặ trong n i dung khóa lu n. C th , khi m t lu n i m c a ra thì kèm theo ó l cácộ ậ ụ ể ộ ậ đ ể đượ đư đ à lu n c ch ng minh, phân tích lu n i m ó. Sau khi phân tích, tác gi s t ng h p l iậ ứ để ứ ậ đ ể đ ả ẽ ổ ợ ạ v n v a ra k t lu n. Trong quá trình phân tích, tác gi có th k t h p s d ngấ đề à đư ế ậ ả ể ế ợ ử ụ ph ng pháp quy n p v di n gi i. Ph ng pháp l ch s c s d ng ch ra s phátươ ạ à ễ ả ươ ị ử đượ ử ụ để ỉ ự tri n c a ho t ng chuy n nh ng d án tr c v sau khi c pháp lu t quy nh. S g nể ủ ạ độ ể ượ ự ướ à đượ ậ đị ự ắ k t gi a các ch ng c a khóa lu n c th hi n b ng ph ng pháp logic. N u nhế ữ ươ ủ ậ đượ ể ệ ằ ươ ế ư Ch ng 1 nghiên c u các v n lý lu n, khái quát chung thì Ch ng 2 i sâu phân tích n iươ ứ ấ đề ậ ươ đ ộ 4 dung c a v n . Ch ng 3 xu t gi i pháp c th nh m kh c ph c nh ng t n t i, ch raủ ấ đề ươ đề ấ ả ụ ể ằ ắ ụ ữ ồ ạ ỉ nh ng ph ng h ng m i nh m áp ng yêu c u ra.ữ ươ ướ ớ ằ đ ứ ầ đề 6. B c c khóa lu nố ụ ậ Ngo i m c l c, ph n m u, k t lu n v danh m c t i li u tham kh o, b c c c aà ụ ụ ầ ở đầ ế ậ à ụ à ệ ả ố ụ ủ khóa lu n g m ba ch ng:ậ ồ ươ - Ch ng 1. M t s v n lý lu n v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanhươ ộ ố ấ đề ậ ề ể ượ ự đầ ư b t ng s n.ấ độ ả - Ch ng 2. Pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ngươ ậ ề ể ượ ự đầ ư ấ độ s n.ả - Ch ng 3. Gi i pháp ho n thi n pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t ,ươ ả à ệ ậ ề ể ượ ự đầ ư kinh doanh b t ng s n.ấ độ ả Ch ng 1ươ M T S V N LÝ LU N V CHUY N NH NG D ÁN TRONG U T , KINHỘ Ố Ấ ĐỀ Ậ Ề Ể ƯỢ Ự ĐẦ Ư DOANH B T NG S NẤ ĐỘ Ả 1.1. Khái ni m u t , kinh doanh b t ng s nệ đầ ư ấ độ ả 1.1.1. Khái ni m u t b t ng s nệ đầ ư ấ độ ả 1.1.1.1. nh ngh a v c i m c a u t b t ng s nĐị ĩ à đặ đ ể ủ đầ ư ấ độ ả 5 Nghiên c u v u t B S, chúng ta không th không tìm hi u khái ni m u t nóiứ ề đầ ư Đ ể ể ệ đầ ư chung. u t l m t thu t ng c s d ng ph bi n trong i s ng xã h i v c gi iĐầ ư à ộ ậ ữ đượ ử ụ ổ ế đờ ố ộ à đượ ả thích trong các cu n t i n.ố ừ đ ể - Theo T i n ti ng Vi t thông d ng: “ u t : B v n v o vi c s n xu t, kinhừ đ ể ế ệ ụ Đầ ư ỏ ố à ệ ả ấ doanh c h ng ph n l i, lãi”để đượ ưở ầ ợ 1 . - Theo T i n Lu t h c: “ u t : Vi c cá nhân, t ch c a các lo i t i s n v oừ đ ể ậ ọ Đầ ư ệ ổ ứ đư ạ à ả à l m v n th c hi n các ho t ng s n xu t kinh doanh”à ố để ự ệ ạ độ ả ấ 2 v.v. Nh v y, hi u theo ngh a chung nh t, u t l vi c t ch c, cá nhân b v n ho c t iư ậ ể ĩ ấ đầ ư à ệ ổ ứ ỏ ố ặ à s n v o ho t ng s n xu t kinh doanh nh m m c ích ki m l i.ả à ạ độ ả ấ ằ ụ đ ế ợ Trong l nh v c kinh doanh B S, t o ra B S h ng hóa, ch th kinh doanh ph i bĩ ự Đ để ạ Đ à ủ ể ả ỏ v n, th i gian, ch t xám v công s c v o quá trình quy ho ch t ai, xây d ng nh , côngố ờ ấ à ứ à ạ đấ đ ự à trình xây d ng. Ho t ng n y c g i l ho t ng u t B S. u t B S c ghiự ạ độ à đượ ọ à ạ độ đầ ư Đ Đầ ư Đ đượ nh n trong n i dung các quy nh c a Lu t kinh doanh B S n m 2006. M c dù v y, thu tậ ộ đị ủ ậ Đ ă ặ ậ ậ ng n y l i không c gi i thích trong Lu t kinh doanh B S n m 2006. T khái ni mữ à ạ đượ ả ậ Đ ă ừ ệ chung v u t , chúng ta có th hi u u t B S l vi c t ch c, cá nhân (g i chung lề đầ ư ể ể đầ ư Đ à ệ ổ ứ ọ à ch u t ) b v n v o l nh v c B S nh m thu c m t l i ích l n h n ngu n v n banủ đầ ư ỏ ố à ĩ ự Đ ằ đượ ộ ợ ớ ơ ồ ố u. Ngu n v n ban u m ch u t b o ra bao g m: M t kho n ti n, th i gian, côngđầ ồ ố đầ à ủ đầ ư ả ồ ộ ả ề ờ s c, kinh nghi m, s hi u bi t ho c ch t xám v.v. K t qu c a ho t ng u t B S mứ ệ ự ể ế ặ ấ ế ả ủ ạ độ đầ ư Đ à ch u t có th thu c bao g m: B S h ng hóa (nh , công trình xây d ng, quy n sủ đầ ư ể đượ ồ Đ à à ở ự ề ử d ng t); th ng hi u, danh ti ng; k n ng, ki n th c ho c kinh nghi m m i tích l yụ đấ ươ ệ ế ỹ ă ế ứ ặ ệ ớ ũ c; i ng ngu n nhân l c có ch t l ng cao v.v.đượ độ ũ ồ ự ấ ượ Bên c nh nh ng c tr ng c a ho t ng u t nói chung, u t B S còn mangạ ữ đặ ư ủ ạ độ đầ ư đầ ư Đ m t s c i m c b n nh sau:ộ ố đặ đ ể ơ ả ư 1 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. 255 2 Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr. 152 6 Th nh t, u t B S l lo i hình u t òi h i ph i có v n u t l n. Do cứ ấ đầ ư Đ à ạ đầ ư đ ỏ ả ố đầ ư ớ đặ i m c a B S l t i s n có giá tr l n, nên nh u t c n ph i b m t ngu n v n l n trongđ ể ủ Đ à à ả ị ớ à đầ ư ầ ả ỏ ộ ồ ố ớ quá trình t o l p ra m t l ng h ng hóa B S.ạ ậ ộ ượ à Đ Th hai, ho t ng u t B S òi h i ph i huy ng m t ngu n v n l n nên khôngứ ạ độ đầ ư Đ đ ỏ ả độ ộ ồ ố ớ có b t k m t nh u t n o có th có v n. Vì v y, ti n h nh ho t ng n y, nhấ ỳ ộ à đầ ư à ể đủ ố ậ để ế à ạ độ à à u t ph i huy ng v n t các kênh khác nhau nh vay v n c a ngân h ng th ng m i,đầ ư ả độ ố ừ ư ố ủ à ươ ạ các t ch c tín d ng, qu u t t i chính; huy ng v n ng tr c c a khách h ng; huyổ ứ ụ ỹ đầ ư à độ ố ứ ướ ủ à ng v n góp c a các c ông; h p tác, liên doanh, liên k t v i các i tác trong v ngo iđộ ố ủ ổ đ ợ ế ớ đố à à n c; phát h nh c phi u, trái phi u v.v.ướ à ổ ế ế Th ba, ho t ng u t B S th ng di n ra trong m t th i gian d i c tínhứ ạ độ đầ ư Đ ườ ễ ộ ờ à đượ b ng tháng ho c n m. i u n y có ngh a l t khi b t u n khi k t thúc m t d án uằ ặ ă Đ ề à ĩ à ừ ắ đầ đế ế ộ ự đầ t B S th ng kéo d i h ng n m. Trong th i gian n y s có r t nhi u bi n ng, vì v y,ư Đ ườ à à ă ờ à ẽ ấ ề ế độ ậ yêu c u nh u t ph i d oán c bi n ng có th x y ra. Ví d : Bi n ng v thầ à đầ ư ả ự đ đượ ế độ ể ả ụ ế độ ề ị tr ng B S, bi n ng v giá nguyên v t li u, bi n ng v s phát tri n c a n n kinh t -ườ Đ ế độ ề ậ ệ ế độ ề ự ể ủ ề ế xã h i; bi n ng v giá t v.v. Bên c nh ó, do th i gian th c hi n u t d i nên cácộ ế độ ề đấ ạ đ ờ ự ệ đầ ư à nh u t c n ph i qu n lý, phân b v huy ng các ngu n v n m t cách hi u qu , h pà đầ ư ầ ả ả ổ à độ ồ ố ộ ệ ả ợ lý. Th t , k t qu c a ho t ng u t B S th ng l các công trình xây d ng g nứ ư ế ả ủ ạ độ đầ ư Đ ườ à ự ắ li n v i t (có v trí c nh), g n v i i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i, môi tr ng nh tề ớ đấ ị ố đị ắ ớ đ ề ệ ự ế ộ ườ ấ nh. Vì v y, ho t ng u t B S ph i n m v ng các c i m t nhiên, kinh t , môiđị ậ ạ độ đầ ư Đ ả ắ ữ đặ đ ể ự ế tr ng nh h ng n ho t ng u t . M t khác, B S h ng hóa l th nh qu c a ho tườ ả ưở đế ạ độ đầ ư ặ Đ à à à ả ủ ạ ng u t th ng có v trí c nh nên chúng có giá tr s d ng lâu d i. Do ó, trong uđộ đầ ư ườ ị ố đị ị ử ụ à đ đầ t c n ph i chú ý n ch t l ng c a các công trình, t khâu ch n nguyên v t li u, cân iư ầ ả đế ấ ượ ủ ừ ọ ậ ệ đố các kho n m c thi công công trình, n khâu thi công, ho n thi n, b o h nh …ả ụ đế à ệ ả à Th n m, m t ho t ng u t m b o mang l i hi u qu kinh t - xã h iứ ă để ộ ạ độ đầ ư đả ả ạ ệ ả ế ộ cao, c n l m t t công tác qu n lý, b i ngu n l c ph c v cho công tác u t l r t l n. Cácầ à ố ả ở ồ ự ụ ụ đầ ư à ấ ớ 7 nh u t c n quan tâm úng m c n vi c chu n b cho ho t ng u t nh l p d ánà đầ ư ầ đ ứ đế ệ ẩ ị ạ độ đầ ư ư ậ ự u t , tri n khai th c hi n d án,…đầ ư ể ự ệ ự Th sáu, B S l t i s n có giá tr l n nên ho t ng u t B S mang l i cho nhứ Đ à à ả ị ớ ạ độ đầ ư Đ ạ à u t l i nhu n l n. i u n y có ngh a l t su t u t trên m t n v B S l r t cao.đầ ư ợ ậ ớ Đ ề à ĩ à ỷ ấ đầ ư ộ đơ ị Đ à ấ Ng c l i, ho t ng n y c ng ti m n nhi u r i ro v nguy c thu l l n khi th tr ngượ ạ ạ độ à ũ ề ẩ ề ủ à ơ ỗ ớ ị ườ B S “ óng b ng”, tính thanh kho n c a th tr ng B S th p.Đ đ ă ả ủ ị ườ Đ ấ Th b y, ho t ng u t B S liên quan n l i ích c a nhi u ng i. Nó không chứ ả ạ độ đầ ư Đ đế ợ ủ ề ườ ỉ liên quan n l i ích c a b n thân nh u t m còn liên quan n l i ích c a khách h ngđế ợ ủ ả à đầ ư à đế ợ ủ à ( i t ng th h ng B S h ng hóa); l i ích c a bên cho vay v n (ngân h ng th ng m i,đố ượ ụ ưở Đ à ợ ủ ố à ươ ạ t ch c tín d ng, qu u t t i chính); các doanh nghi p s n xu t nguyên, v t li u xâyổ ứ ụ ỹ đầ ư à ệ ả ấ ậ ệ d ng; i ng công nhân xây d ng; Nh n c v các i tác c a ch th u t B S v.v.ự độ ũ ự à ướ à đố ủ ủ ể đầ ư Đ Vì v y, u t B S l lo i hình u t có i u ki n. i u n y có ngh a l không ph i b tậ đầ ư Đ à ạ đầ ư đ ề ệ Đ ề à ĩ à ả ấ c t ch c, cá nhân n o c ng c phép u t B S m ch nh ng t ch c, cá nhân có ứ ổ ứ à ũ đượ đầ ư Đ à ỉ ữ ổ ứ đủ các i u ki n do pháp lu t quy nh m i c ho t ng u t B S.đ ề ệ ậ đị ớ đượ ạ độ đầ ư Đ Th tám, ho t ng u t B S không ch mang l i l i ích kinh t m còn em l iứ ạ độ đầ ư Đ ỉ ạ ợ ế à đ ạ l i ích xã h i. Nó góp ph n gi i quy t nhu c u v ch cho ng i dân, t o l p các c s yợ ộ ầ ả ế ầ ề ỗ ở ườ ạ ậ ơ ở t , v n hóa, xã h i b o m v n an sinh c a xã h i … …ế ă ộ để ả đả ấ đề ủ ộ 1.1.1.2. Các lo i hình u t b t ng s n.ạ đầ ư ấ độ ả Trên th c t ho t ng u t B S c ti n h nh v i các lo i hình r t phong phúự ế ạ độ đầ ư Đ đượ ế à ớ ạ ấ v a d ng. Chúng ta có th phân lo i m t s lo i hình u t B S ch y u sau ây:à đ ạ ể ạ ộ ố ạ đầ ư Đ ủ ế đ - u t v o các khu dân c : Khu dân c ây có th l nh , khung chung c , khuĐầ ư à ư ư ở đ ể à à ở ư ngh d ng u t v o khu dân c có ngh a l nh u t s b v n t o l p nh , khuỉ ưỡ Đầ ư à ư ĩ à à đầ ư ẽ ỏ ố ạ ậ à ở chung c th ng m i; nh xã h i, khu ngh d ng v.v. Ho t ng n y còn c g i lư ươ ạ à ở ộ ĩ ưỡ ạ độ à đượ ọ à ho t ng u t v o th tr ng a c.ạ độ đầ ư à ị ườ đị ố - u t theo ng nh: L vi c nh u t có th s d ng B S l m m t b ng uĐầ ư à à ệ à đầ ư ể ử ụ Đ à ặ ằ để đầ t v o m t ng nh khác. Lo i hình n y th ng có hai y u t l “phí” v “d ch v ”. “Phí” lư à ộ à ạ à ườ ế ố à à ị ụ à 8 ti n s d ng m t b ng, còn “d ch v ” l nh ng hình th c i kèm m nh u t có thề ử ụ ặ ằ ị ụ à ữ ứ đ à à đầ ư ể cung c p l m t ng thêm thu nh p.ấ để à ă ậ - u t m t b ng bán l : Bao g m u t xây d ng các trung tâm mua s m, c aĐầ ư ặ ằ ẻ ồ đầ ư ự ắ ử h ng bán l , Nh u t có th s h u chúng ho c cho ng i khác thuê kinh doanh…à ẻ à đầ ư ể ở ữ ặ ườ để bán l . Do ó, ngo i vi c nh n c ti n cho thuê nh k , nh u t còn có th cẻ đ à ệ ậ đượ ề đị ỳ à đầ ư ể đượ nh n ph n tr m hoa h ng theo doanh s c a các c a h ng khi luôn gi cho B S tr th nh n iậ ầ ă ồ ố ủ ử à ữ Đ ở à ơ kinh doanh uy tín. - u t b t ng s n h n h p: Nh u t có th k t h p b t k hình th c n o Đầ ư ấ độ ả ỗ ợ à đầ ư ể ế ợ ấ ỳ ứ à ở trên v o m t d án duy nh t. S d ng B S h n h p l hình th c u t ph bi n v i nh ngà ộ ự ấ ử ụ Đ ỗ ợ à ứ đầ ư ổ ế ớ ữ nh u t có ngu n v n áng k vì i u n y s giúp h th c hi n a d ng hóa các y u tà đầ ư ồ ố đ ể đ ề à ẽ ọ ự ệ đ ạ ế ố thi t y u ki m soát r i ro.ế ế để ể ủ 1.1.2. Khái ni m kinh doanh b t ng s nệ ấ độ ả 1.1.2.1. nh ngh a kinh doanh b t ng s nĐị ĩ ấ độ ả Theo Lu t Kinh doanh B S n m 2006: “Kinh doanh b t ng s n: l vi c b v n uậ Đ ă ấ độ ả à ệ ỏ ố đầ t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t ng s n bán, chuy n nh ng,ư ạ ậ ậ ể ượ ấ độ ả để ể ượ cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c ích sinh l i” (Kho n 2 i u 4). Nh v y, pháp lu tạ ằ ụ đ ợ ả Đ ề ư ậ ậ n c ta quan ni m kinh doanh B S bao g m các h nh vi sau ây nh m m c ích sinh l i: (i)ướ ệ Đ ồ à đ ằ ụ đ ợ Mua bán, chuy n nh ng B S; (ii) Cho thuê B S; (iii) Thuê mua B S.ể ượ Đ Đ Đ - H nh vi mua bán, chuy n nh ng B S c th c hi n d i các d ng sau:à ể ượ Đ đượ ự ệ ướ ạ M t l , mua bán B S l vi c ch s h u B S ho c ng i c ch s h u B S yộ à Đ à ệ ủ ở ữ Đ ặ ườ đượ ủ ở ữ Đ ủ quy n, l i th a k (bên bán) chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng B S cho bênề để ạ ừ ế ể ề ở ữ ề ử ụ Đ nh n (bên mua) v ng i n y ph i tr cho ch s h u B S m t kho n ti n t ng ng v iậ à ườ à ả ả ủ ở ữ Đ ộ ả ề ươ ứ ớ giá tr c a B S c s h u ho c s d ng B S.ị ủ Đ để đượ ở ữ ặ ử ụ Đ Hai l , giao d ch B S có liên quan n kinh doanh B S l vi c mua bán, chuy nà ị Đ đế Đ à ệ ể nh ng, thuê, thuê mua B S gi a t ch c, cá nhân không kinh doanh B S v i t ch c, cáượ Đ ữ ổ ứ Đ ớ ổ ứ nhân kinh doanh B SĐ 3 . 3 Khoản 4 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 9 Ba l , u giá B S l vi c bán, chuy n nh ng B S công khai ch n ng i mua,à đấ Đ à ệ ể ượ Đ để ọ ườ nh n chuy n nh ng B S tr giá cao nh t theo th t c u giá t i s nậ ể ượ Đ ả ấ ủ ụ đấ à ả 4 . B n l , mua bán, chuy n nh ng B S tr ch m, tr d n l vi c mua bán, chuy nố à ể ượ Đ ả ậ ả ầ à ệ ể nh ng B S m bên mua, bên nh n chuy n nh ng c tr ch m ho c tr d n ti n mua,ượ Đ à ậ ể ượ đượ ả ậ ặ ả ầ ề ti n chuy n nh ng B S trong th i h n th a thu n trong h p ngề ể ượ Đ ờ ạ ỏ ậ ợ đồ 5 . N m l , mua bán nh , công trình xây d ng hình th nh trong t ng lai l vi c muaă à à ự à ươ à ệ bán nh , công trình xây d ng m t i th i i m ký h p ng, nh , công trình xây d ng óà ự à ạ ờ đ ể ợ đồ à ự đ ch a hình th nh ho c ang hình th nh theo h s d án, thi t k b n v thi công v ti n ư à ặ đ à ồ ơ ự ế ế ả ẽ à ế độ c thụ ể 6 . - Cho thuê B S l vi c ch s h u B S ho c ng i c ch s h u B S y quy n,Đ à ệ ủ ở ữ Đ ặ ườ đượ ủ ở ữ Đ ủ ề l i th a k (bên cho thuê) th a thu n chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng B S chođể ạ ừ ế ỏ ậ ể ề ở ữ ề ử ụ Đ ng i có nhu c u s d ng (bên thuê) trong m t th i h n nh t nh v ng i n y ph i trườ ầ ử ụ ộ ờ ạ ấ đị à ườ à ả ả m t kho n ti n thuê cho ch s h u B S trong th i h n thuê v tr l i B S khi h t th i h nộ ả ề ủ ở ữ Đ ờ ạ à ả ạ Đ ế ờ ạ thuê B S.Đ - Thuê mua nh , công trình xây d ng l hình th c kinh doanh B S, theo ó bên thuêà ự à ứ Đ đ mua tr th nh ch s h u nh , công trình xây d ng ang thuê mua sau khi tr h t ti n thuêở à ủ ở ữ à ự đ ả ế ề mua theo h p ng thuê muaợ đồ 7 . 1.1.2.2. c i m c a kinh doanh b t ng s nĐặ đ ể ủ ấ độ ả Bên c nh nh ng c i m c a ho t ng kinh doanh nói chung, kinh doanh B S cònạ ữ đặ đ ể ủ ạ độ Đ mang m t s c tr ng c b n sau ây:ộ ố đặ ư ơ ả đ Th nh t, pháp lu t n c ta quy nh ch th kinh doanh B S ph i có v n pháp nhứ ấ ậ ướ đị ủ ể Đ ả ố đị l 6 t ng (Kho n 1 i u 3 Ngh nh s 153/2007/N -CP ng y 15/10/2007 quy nh chià ỉ đồ ả Đ ề ị đị ố Đ à đị ti t v h ng d n thi h nh Lu t Kinh doanh B S (sau ây g i l Ngh nh s 153/2007/N -ế à ướ ẫ à ậ Đ đ ọ à ị đị ố Đ CP). Theo ó, doanh nghi p, h p tác xã kinh doanh B S ph i có v n pháp nh l 6 t ng.đ ệ ợ Đ ả ố đị à ỉ đồ 4 Khoản 4 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 5 Khoản 7 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 6 Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 7 Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 10 Vi c xác nh n v n pháp nh n y c th c hi n theo quy nh c a pháp lu t v doanhệ ậ ố đị à đượ ự ệ đị ủ ậ ề nghi p, h p tác xã v ng ký kinh doanh.ệ ợ à đă H n n a, i v i d án khu ô th m i, d án h t ng k thu t khu công nghi p, chơ ữ đố ớ ự đ ị ớ ự ạ ầ ỹ ậ ệ ủ u t d án ph i có v n u t thu c s h u không th p h n 20% t ng m c u t c a dđầ ư ự ả ố đầ ư ộ ở ữ ấ ơ ổ ứ đầ ư ủ ự án ã c phê duy t. i v i d án khu nh thì không th p h n 15% t ng m c u tđ đượ ệ Đố ớ ự à ở ấ ơ ổ ứ đầ ư c a d án có quy mô s d ng t (SD ) d i 20 ha, không th p h n 20% t ng m c u tủ ự ử ụ đấ Đ ướ ấ ơ ổ ứ đầ ư c a d án có quy mô SD t 20 ha tr lên ã c phê duy t ( i u 5 Ngh nh sủ ự Đ ừ ở đ đượ ệ Đ ề ị đị ố 153/2007/N -CP).Đ Th hai, ho t ng kinh doanh B S khác v i ho t ng kinh doanh d ch v B S; cứ ạ độ Đ ớ ạ độ ị ụ Đ ụ th :ể Kinh doanh b t ng s nấ độ ả Kinh doanh d ch v b t ng s nị ụ ấ độ ả - V quan h ch th : Bao g m 2 bênề ệ ủ ể ồ (bên bán v bên mua; bên nh n chuy nà ậ ể nh ng v bên chuy n nh ng; bênượ à ể ượ thuê v bên cho thuê; ).à - V i t ng kinh doanh: (i) Mua -ề đố ượ Bán B S; (ii) Chuy n nh ng - Nh nĐ ể ượ ậ chuy n nh ng B S; (iii) Thuê - Choể ượ Đ thuê B S; (iv) Thuê mua B S.Đ Đ - V i u ki n kinh doanh: Không c nề đ ề ệ ầ ch ng ch h nh ngh kinh doanh B S.ứ ỉ à ề Đ - V quan h ch th : bao g m 3 bênề ệ ủ ể ồ (bên bán/bên cho thuê, bên mua/bên thuê v ch th kinh doanh d ch v B S).à ủ ể ị ụ Đ - V i t ng kinh doanh: (i) Môi gi iề đố ượ ớ B S; (ii) T v n B S; (iii) nh giá B S;Đ ư ấ Đ Đị Đ (iv) u giá B S; (v) Qu ng cáo B S;Đấ Đ ả Đ (vi) Qu n lý B S; (vii) S n giao d chả Đ à ị B S.Đ - V i u ki n kinh doanh: Ng i môiề đ ề ệ ườ gi i, nh giá B S ph i có ch ng chớ đị Đ ả ứ ỉ h nh ngh m i c kinh doanh. Ng ià ề ớ đượ ườ qu n lý, i u h nh s n giao d ch B Sả đ ề à à ị Đ ph i có gi y ch ng nh n ã qua l p oả ấ ứ ậ đ ớ đà [...]... bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Do đó, hoạt động này cũng phải tuân theo những nguyên tắc của hoạt động kinh doanh B ĐS C ụ thể: Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân tham gia ho ạt động chuyển. .. BĐS là việc chuyển nhượng một ph ần quy ền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Hệ qu ả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều trở thành đồng chủ đầu tư của dự án 1.3 Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS,... hiểu khái quát dự án đầu t ư, kinh doanh B ĐS là một dạng của dự án đầu tư, có chủ thể đầu tư rất đa dạng, có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn để phát triển dự án; giá trị của dự án phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án 1.2.2.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 17 Trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án thường gắn với việc chuyển nhượng quyền... rõ r àng về chuyển nhượng các loại dự án BĐS khác, ví dụ như dự án đầu tư khu du l ịch, trung tâm thương mại, khách sạn,… 2.1.5 Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án trong đầu t ư, kinh doanh bất động sản 32 2.1.5.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án trong đầu t ư, kinh doanh b ất động sản Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị m ới, dự án khu nhà... giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần dự án Ba là, bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh B ĐS c ũng có th ể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án Trường hợp này thường là những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng 1.4.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20 Từ những mục đích... trong những giải pháp mà Chính phủ thực hiện nhằm bình ổn kinh t ế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội Trong điều kiện đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS thiếu vốn trong thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc ph ải chuy ển nh ượng d ự án đầu tư, kinh doanh BĐS … 1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 1.4.1 Mục đích của chuyển nhượng dự án. .. thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định tương ứng c ủa Lu ật doanh 16 nghiệp Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua l ại 100% c ổ ph ần, phần vốn góp của doanh nghiệp thực hiện dự án 1.2.2 Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là... nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS, chủ đầu tư nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những mục đích cơ bản sau: Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên c ần chuyển nh ượng, ho ặc là dự án đã xây dựng xong... mô dự án được chuyển nhượng, có thể phân chia thành chủ thể chuyển nhượng toàn bộ dự án và chủ thể chuyển nhượng một phần dự án Đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS: Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định tại Điều 6, 7 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Theo đó, chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án. .. đọng sản ph ẩm c ủa các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép v.v 1.5 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật Ngày nay, ở hầu hết các nước có thị trường B ĐS phát triển, mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đều được điều chỉnh bằng pháp lu ật Điều này được lý . n ch t pháp lý c a các khái ni m u t , kinh doanh B S;ứ ả à ả ấ ủ ệ đầ ư Đ khái ni m d án u t , kinh doanh B S; khái ni m chuy n nh ng d án trong u t ,ệ ự đầ ư Đ ệ ể ượ ự đầ ư kinh doanh B. d án trong u t , kinh doanh ơ ộ ố ấ đề ậ ề ể ượ ự đầ ư b t ng s n.ấ độ ả - Ch ng 2. Pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ngươ ậ ề ể ượ ự đầ ư ấ độ s n.ả - Ch ng 3. Gi i pháp. n pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t ,ươ ả à ệ ậ ề ể ượ ự đầ ư kinh doanh b t ng s n.ấ độ ả Ch ng 1ươ M T S V N LÝ LU N V CHUY N NH NG D ÁN TRONG U T , KINH Ố Ấ ĐỀ Ậ Ề Ể ƯỢ Ự ĐẦ Ư DOANH