NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP ĐẾN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BĐS I. Các khía cạnh pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản I.1. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường I.2. Pháp luật về đầu tư - Luật Đầu tư + Điều kiện kinh doanh + Đối tượng kinh doanh + Địa bàn kinh doanh - Nghị định về quy hoạch tổng thể KT- XH + Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên và Môi trường) + Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị - Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020: + Những địa điểm đã được quy hoạch + Những địa điểm chưa được quy hoạch + Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch Công nghiệp hóa- hiện ðại hóa 2020 2020 Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển Thị trường Bất động sản Thị trường tài chính tiền tệ Thị trường hàng hóa - dịch vụ Thị trường lao động Thị trường khoa học công nghệ C/s xây dựng C/s đầu tý C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập 2019 Chính sách về cung Bất động sản Chính sách về cầu Bất động sản Chính sách về giao dịch Bất động sản - Các quy hoạch tổng thể KT- XH: + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh té xã hội cả nước + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các vùng kinh tế trọng điểm, ngành + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh, huyện I.3. Pháp luật đất đai - Luật đất đai 2003; Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai; + Đất đai được tham gia thị trường bất động sản + Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai + Trung tâm đăng kí đất đai + Hạn mức sử dụng đất ở + Vấn đề không phân lô bán nền - Nghị định 17, Nghị định 84 + Sửa một số nội dung về đưa giá trị đất vào doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá + Sửa một số nội dung về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất + Sửa một số nội dung về quy hoạch sử dụng đất I.4. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật xây dựng: + Quy chuẩn về xây dựng + Quy chuẩn về dự án - Luật nhà ở + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp + Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành - Luật kinh doanh bất động sản: + Sàn giao dịch bất động sản + Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng + Chứng chỉ Môi giới bất động sản + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản - Nghị định về khu đô thị mới + Yêu cầu 20% vốn dự án + Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với tổ chức) + Không đủ rõ về quy hoạch + Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu - Nghị định 153 hướng dẫn thị hành luật kinh doanh bất động sản + Vốn pháp định 6 tỷ đồng + Cho phép chuyển nhượng dự án nếu có đầu tư hạ tầng + Chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá bất động sản I.5. Pháp luật tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thương tái định cư - Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất + Quy định về ngang bằng giá thị trường + Quy định về tính cưỡng chế yếu - Nghị định 188 về khung giá đất: Thay đổi quá lớn (4-13 lần) - Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng (1627/2001; 127/2005; 783/2005…) + Điều kiện vay: vốn tự có 0-20% tổng vốn dự án tổng vốn đầu tư của dự án; + Mức cho vay: không quá 70-75% tổng vốn dự án I.6. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đang nghiên cứu) -Luật thuế sử dụng đất -Luật thuế thu nhập cá nhân -Pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp II. Xu hướng thị trường BĐS theo tác động của Pháp lý II.1. Những tác động thúc đẩy - Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh - Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề - Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng - Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn - Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn - Quy mô thị trường ngày một lớn - Thị trường ngày càng phát triển - Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân: + Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh nhân + Số lượng các nhà đầu tư bất động sản + Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản + Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản II.2. Những tác động hạn chế - Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: + vốn pháp định + chứng chỉ hành nghề + Đối tượng được kinh doanh bất động sản - Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá: + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Chứng nhận về quyền tài sản - Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản + Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất…) + Quyền được thuê đất - Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án - Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa - Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả - Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả - Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất + Thông tin về đất không rõ ràng + Đối tượng tiếp cận không rõ ràng + Chủ thể xử lý không rõ ràng - Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận: + Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh…) + Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra + Thời gian cấp giấy quá dài + Không rõ đầu mối cấp giấy - Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài + Chỉ được thế chấp + Hạn mức cho vay đối với BĐS của các ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chính chưa phát triển + Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ II.3. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường BĐS - Luật đất đai 1993 và sự bùng phát của thị trường đất đai: + Đất đai (quyền sử dụng đất) có giá + Được phép giao dịch nhà đất + Chấm dứt bao cấp về nhà đất - Nghị định 18 và 87 cùng các yếu tố ngoại sinh và sự trầm lắng của thị trường nhà đất những năm 1996-1997 + Chuyển từ giao đất sang thuê đất + Có nguy cơ phải đóng tiền đất hai lần (tiền đền bù giải toả và tiền thuê) + Vấn đề hồi tố hay không hồi tố - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định 71, Nghị định 79 và sự bùng nổ thị trường bất động sản đầu những năm 2000 + Giảm thuế chuyển quyền + Mở rộng đối tượng Việt kiều + Cho phép miễn tiền sử dụng đất đối với xây chung cư - Luật đất đai 2003; Nghị định 181; Nghị định 188; Nghị định 02; Q.định 1627 và sự trầm lắng của thị trường BĐS 2004-2006 + Cm phõn lụ bỏn nn + Cm bỏn nh trờn giy + Phi cú 20% giỏ tr d ỏn khu ụ th mi + Hn ch tớn dng cho bt ng sn -Ngh nh 84, Ngh nh v ngi nc ngoi c mua nh, cỏc cam kt WTO + M rng cu + M rng cung + M rng quy mụ III. u t bt ng sn III.1. Mt s khỏi nim c bn v u t bt ng sn - Hoạt động đầu t - Sự đánh đổi rủi ro - lợi nhuận - Các mục tiêu của nhà đầu t - Giá trị III.2. Ti sao li u t vo bt ng sn - Những nhà đầu t vào bất động sản có đợc nhiều sự lựa chọn - Ngoài sự đa dạng mang tính vật chất và tài chính, sự phân chia nhiều quyền đối với ngời sở hữu bất động sản thậm chí còn cho phép chủ sở hữu nhiều lợi ích đa dạng hơn - Đầu t vào bất động sản là rất khó dự báo nhng chúng thờng đợc thể hiện dới 4 dạng: dòng tiền mặt, tăng giá, giảm tiền vay và tiết kiệm thuế thu nhập III.3. c im u t bt ng sn - u t v u c: Mua, cú u t to giỏ tr gia tng v khụng - Mc tiờu ca nh u t: Ti a hoỏ li nhun t u t trong mt thi gian xỏc nh - - La chn mc tiờu ca nh u t: a ng hoỏ li ớch t danh mc u t - Li ớch ca nh u t bt ng sn: ti sn v giỏ tr - Ri ro ca nh u t bt ng sn: thi gian; ti sn em li; s hon thnh ca cụng trỡnh III.4. Nhng nguyờn tc ra quyt nh u t bt ng sn (1989) - Th trng bt ng sn hot ng hiu qu nh th no? - Ti sao nh u t thớch u t bt ng sn nh mt cụng c u t - Cỏi gỡ nh hng n thu nhp u t - u t nhy cm nh th no i vi thay i chớnh sỏch thu v ti chớnh - Liu cú tng lai cho phõn tớch bt ng sn v danh mc u t III.5. Cỏc loi hỡnh t chc ti chớnh cho th trng bt ng sn - Cụng ty bo him nhõn th (Life insurances) - Ngõn hng thng mi (commercial banks) - Nhng hip hi vay v tit kim, ngõn hng tit kim (mutual saving banks) - Ngõn hng th chp (mortgage banks) - Qu u t bt ng sn (Real Estate Investment Funds) - Qu hu trớ (Pension Funds) IV. Những kiến thức pháp lý để phòng tránh rủi ro trong KDBĐS IV.1. Đối với giao dịch cá nhân – cá nhân IV.1.1. Thoả thuận đặt cọc - Các bước + Gặp gỡ + Thống nhất + Đặt cọc - Các rủi ro + Tính thanh khoản + Tính chế tài IV.1.2. Thủ tục thế chấp ngân hàng để vay tiền - Xác lập quyền về tài sản đối với vật thế chấp - Xác lập hợp đồng thế chấp tại công chứng giữa ngân hàng và người thế chấp - Xác lập giao dịch dân sự tại chính quyền cấp huyện (Phòng tài nguyên và Môi trường với tài sản là nhà, đất) - Rủi ro: Thời gian và thủ tục IV.1.3. Hợp đồng công chứng việc mua bán -Rủi ro về thời gian -Rủi ro về thủ thục -Rủi ro về cơ hội IV.1.4. Đăng kí chuyển đổi sở hữu - Thủ tục tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Thủ tục tại chính quyền cấp xã - Thủ tục tại tổ chức thuế - Rủi ro: Thời gian, thủ tục và lề lối làm việc IV.1.5. Sở hữu nhà và thủ tục đăng kí tên -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà -Rủi ro: + Vấn đề tên vợ và tên chồng trong giấy chứng nhận + Vấn đề nghĩa vụ tài chính trong việc cấp giấy chứng nhận IV.2. Pháp nhân đầu tư kinh doanh bất động sản IV.2.1. Quy hoạch - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội - Quy hoạch sử dụng đất - Quy hoạch phát triển đô thị - Rủi ro: + Sự thay đổi của các quy hoạch + Sự không thống nhất của các quy hoạch + Sự thiếu chế tài của các quy hoạch IV.2.2. Giải phóng mặt bằng - Thỏa thuận các bên liên quan - Thực hiện đền bù - Thực hiện giải phóng mặt bằng - Thực hiện san lấp mặt bằng - Rủi ro: Thay đổi chính sách, thay đổi chủ thể đất đai và thay đổi đơn giá đền bù IV.2.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng - Thu xếp tài chính - Kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng - Tổ chức triển khai - Bán sản phẩm - Rủi ro: Thay đổi chính sách (NĐ 181; NĐ 188; NĐ 197; 198; NĐ 02; QĐ 1627…) IV.2.4. Chuyển giao, hoàn công - Trình tự thủ tục hoàn công - Trình tự thủ tục xác lập quyền tài sản - Đăng kí, cấp giấy - Rủi ro: Chưa có cơ quan chịu trách nhiệm xác nhân hoàn công, xác lập quyền tài sản; kết nối với các cơ sở vật chất hiện hữu xung quanh dự án IV.3. Hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán căn hộ đang xây dựng (cá nhân – pháp nhân) -Hợp đồng góp vốn + Các giấy tờ xác nhận nộp tiền + Các giấy tờ sang nhượng -Hợp đồng mua bán -Rủi ro: + Sự thiếu tính chuyên nghiềp của các bên tham gia + Sự chậm trễ trong việc kết thúc dự án IV.4. Nguồn vốn, nguồn tài chính -Chi phí và lợi ích -Lãi và lãi suất -Rủi ro: + Sự không kết thúc của dự án + Sự không huy động được vốn + Sự không hoàn trả vốn đúng hạn V. Một số khuyến nghị V.1. Kinh doanh BĐS không phải là một ngành mà là một lĩnh vực - Đối tượng kinh doanh bất động sản đa dạng - Chủ thể kinh doanh bất động sản đa dạng - Địa bàn bất động sản đa dạng - Mục đích kinh doanh bất động sản đa dạng V.2. Pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS do nhiều ngành có liên đới - Nhiều ngành ra văn bản liên quan đến từng mảng của kinh doanh bất động sản - Tính đồng bộ còn nhiều vấn đề - Còn cần phải nâng cao tính thống nhất của cácvăn bản pháp luật - Còn nhiều khoảng trống về chính sách liên quan đến kinh doanh bất động sản V.3. Có nhiều cơ quan nhà nước cùng chung quản lý KDBĐS - Nhiều cơ quan cùng quản lý - Nhiều cơ quan có tiếng nói - Chưa có cơ quan có tiếng nói cuối cùng - Chưa có cơ chế cảnh báo nhà nước về kinh doanh bất động sản V.4. Kinh doanh bất động sản là hấp dẫn nhưng đòi hỏi lớn - Các doanh nghiệp, doanh nhân lớn đều hướng tới kinh doanh bất động sản - Chỉ là doanh nghiệp, doanh nhân lớn nếu có kinh doanh bất động sản - Kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài, quan hệ rộng và rủi ro cao I. II. . NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP ĐẾN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BĐS I. Các khía cạnh pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản I.1. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị. nước về kinh doanh bất động sản V.4. Kinh doanh bất động sản là hấp dẫn nhưng đòi hỏi lớn - Các doanh nghiệp, doanh nhân lớn đều hướng tới kinh doanh bất động sản - Chỉ là doanh nghiệp, doanh nhân. của Pháp lý II.1. Những tác động thúc đẩy - Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh - Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề - Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày