Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, đa số những công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên lại bao quát rất nhiều vấn đề về pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói chung dưới góc độ của Luật Đất đai trước 2

PHÙNG ĐÌNH QUÂN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số : 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy

HÀ NỘI- NĂM 2016

giáo, cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội , đặc biệt là các thầy, cô trong Khoa Đào tạo sau đại học và Khoa Pháp luật kinh tế, đã luôn giúp đỡ, tạo điều kiện cho học viên trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Nhà trường

Đồng thời, tác giả xin được gửi lời cảm ơn và sâu sắc tới TS Trần Quang Huy, phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, người trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ này

Nội dung trình bày trong Luận văn là những kết quả nghiên cứu bước đầu Mặc dù đã cố gắng hết sức song trong quá trình nghiên cứu, thu thập tài liệu vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót, chưa hoàn thiện Tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy cô để hoàn thiện bài luận văn, nâng cao hiểu biết về đề tài này và tạo cơ sở cho việc nghiên cứu chuyên sâu hơn trong tương lai

Kính chúc các thầy, cô mạnh khỏe, thành công trong sự nghiệp !

từ Giáo viên hướng dẫn là TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi

rõ trong phần tài liệu tham khảo Mọi sự giúp đỡ trong việc hoàn thành luận văn này đều đã được cảm ơn và đều được ghi rõ nguồn gốc

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn Hà Nội, tháng 11 năm 2016

Tác giả luận văn

Phùng Đình Quân

Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn 4

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất để

thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.4 Định hướng, quan điểm của Đảng, Nhà nước về giao đất, cho thuê đất

để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

26

1.5 Ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế thị trường đến hoạt động giao

đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Nhà nước

28

1.6 Tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, của Hiệp định Đối tác

kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) với hoạt động Nhà

nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

30

Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất

2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh

64

3.1 Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

64

3.2 Những yêu cầu và phương hướng đối với việc hoàn thiện pháp luật về

giao đất, cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS

75

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Nhà

nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

79

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 Khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 2003, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất Luật đã thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở 2014 đã thay đổi căn bản hoạt động quản lý đất đai của Việt Nam theo hướng hội nhập sâu rộng hơn với thế giới Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của xã hội

Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các chủ sử dụng đất theo Luật Đất đai

2003, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định Tại hầu hết các địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với khả năng, nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số dự án lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, làm phát sinh nhiều tham ô tham nhũng từ đất đai; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất sạch còn thấp; có sự phân biệt rõ rệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất; về quyền nhận chuyển nhượng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị Tỷ lệ các dự án nhà ở, khu đô thị mới bỏ hoang còn diễn ra tràn lan trên phạm vi cả nước gây thất thoát và lãng phí nguồn lực đất đai của toàn dân Hơn nữa khi Luật Đất đai 2013 và đồng loạt các luật mới có hiệu lực đi vào thực tiễn, cũng đã nảy sinh rất nhiều những bất cập do sự lúng túng của các cơ quan thực thi, trông chờ vào văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời ở góc độ lý luận

pháp lý thì chưa có nhiều công trình mới ra đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản theo tinh thần của đổi mới và hội nhập

Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát huy hết được giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của toàn xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện hơn nữa pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, kinh doanh bất động sản Do vậy, thực

hiện đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai

đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu luận văn

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là vấn đề mang tính thiết thực với đời sống xã hội, có tính thời sự cao

Do đó từ trước đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này thông qua các cấp độ khác nhau như : Luận án, Luận văn, Khóa luận hay các bài báo tạp chí chuyên ngành Luật Có thể kể ra một số công trình nghiên cứu như :

“ TS Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước và Pháp luật”;

Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2003 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dân chủ

và Pháp luật,(8), tr.10-14

Nguyễn Xuân Trọng (2014); Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật học, (Đặc san Luật Đất đai 2013), tr.72-77

Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của nhà nước, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội;

Lữ Thị Ngọc Trâm (2012): Pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội;

Nguyễn, Thị Khánh (2012), Pháp luật về huy động vốn trong hoạt động đầu

tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng và hướng hoàn thiện : khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội;

Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học; Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội;

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này mặc dù xem xét trên các phương diện, góc độ nghiên cứu nào thì các ý kiến, đánh giá đều đi đến nhận thức chung là pháp luật về giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với việc phân phối-sử dụng đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của

xã hội Tuy nhiên, đa số những công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên lại bao quát rất nhiều vấn đề về pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói chung dưới góc

độ của Luật Đất đai trước 2013 chứ không đi sâu vào nghiên cứu một cách đầy đủ, mang tính hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản mới ban hành (2014) đã có sửa đổi một số quy định căn bản đối với hoạt động giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chưa cập nhật được sự phát triển của những quy định pháp luật trong những năm gần đây dưới góc độ kinh doanh bất động sản trên quyền sử dụng đất được giao hoặc cho thuê Vì thế, đến nay, về cơ bản việc nghiên cứu vấn đề “pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” vẫn là vấn đề mới trong khoa học pháp lý Việt Nam, cần phải được quan tâm và tiếp tục phát triển

Trên cơ sở kế thừa những đóng góp khoa học của các công trình nghiên cứu trước Luận văn tập trung vào phân tích các quy định của pháp luật hiện hành đồng thời đưa ra thực trạng về việc áp dụng quy định này trên thực tế từ đó có những đánh giá, nhận xét nhằm đưa ra những kiến nghị giúp việc thực thi và định hướng sửa đổi được hiệu quả hơn

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn

Phù hợp đề tài đã chọn, luận văn không nghiên cứu toàn bộ hoạt động

của giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mà chỉ tập trung nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dưới góc độ lý luận pháp luật và thực tiễn Luận văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về sự cần thiết phải có quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, luận văn phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan cũng như có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai, nhà ở của một số nước trên thế giới; nghiên cứu thực trạng của sự hỗ trợ này và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

4 Mục tiêu nghiên cứu của luận văn

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nhằm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các yếu tố có liên quan trong những năm gần đây Luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của các thiết chế trong việc thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

5 Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn

- Khái niệm, đặc điểm, hình thức của giao đất-cho thuê đất, đầu tư kinh

6 Các phương pháp nghiên cứu của luận văn

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn được nghiên

cứu trên cơ sở phương pháp luận biện chứng duy vật và các phương pháp như :

- Phương pháp duy vật lịch sử được tác giả sử dụng để mô tả tiến trình phát triển của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam

- Phương pháp phân tích, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, trích dẫn, thống kê … về các vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Về mặt khoa học : Luận văn tiếp tục làm sáng tỏ các quy định mới nhất của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trên cơ sở so sánh với các quy định pháp luật trước đây và pháp luật nước ngoài để phân tích, đánh giá khác quan các quy định của pháp luật Việt Nam cũng như thực trạng của các quy định hiện hành về vấn đề này để tìm ra sự tiến bộ của các quy định pháp luật hiện hành cũng như các điểm tương đồng và khác biệt giữa pháp luật nước ta với pháp luật một số nước trên thế giới

Về mặt thực tiễn: Căn cứ vào thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành

áp dụng pháp luật Từ đó luận văn đưa ra một số kiến nghị , giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

8 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và danh mục

các từ viết tắt, luận văn gồm 3 chương với kết cấu như sau :

Chương 1 : Tổng quan những vẫn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

Chương 2 : Thực trạng pháp luật về hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chương 3 : Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận về giao đất và cho thuê đất của Nhà nước

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng; là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia, là điều kiện cơ bản cho mọi hoạt động của đời sống và sản xuất Việt Nam

là một nước dựa vào nông nghiệp nên vấn đề đất đai là một vấn đề luôn được quan tâm hàng đầu, trong quá trình xây dựng, đổi mới đất nước, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì vấn đề đất đai trở thành một vấn đề bức thiết, đặt ra các yêu cầu sao cho sử dụng hiệu quả, hợp lý, bền vững, gia tăng được giá trị của đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản Luật đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên của đất nước, để có được giá trị đến thời điểm hiện tại giá trị của đất đai tồn tại giá trị lao động, cải tạo của các thế hệ đi trước, do đó đất đai không thể là sở hữu của riêng một cá nhân nào mà phải thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, “toàn dân” không thể tự mình thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đất gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, do đó phải thông qua thiết chế của Nhà nước để thực hiện các quyền năng của mình Người dân thông qua các quy định của pháp luật trao quyền cho Nhà nước thay mặt mình thực hiện quyền của chủ sở hữu Mặt khác, Nhà nước là một thiết chế chính trị được lập ra để thay mặt người dân quản lý các vấn đề khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội trong đó có việc quản lý đất đai, do đó Nhà nước cũng được trao cho chức năng thống nhất quản lý đất đai

Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn vai trò đại diện chủ sở hữu Theo đó, Luật quy định việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua các cơ quan gồm Quốc hội, HĐND các cấp, Chính phủ và UBND các cấp với định chế rõ ràng hơn, cụ thể hơn về quyền hạn của các

cơ quan này.Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai được xem xét, đánh giá với ba

tư cách: (i) Tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; (ii) Tư cách thống nhất quản lí đất đai; (iii) Tư cách của người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể Trong mỗi tư cách, Nhà nước có các quyền hạn và nhiệm vụ không giống nhau Luật đất

đai năm 2013 đã có quy định đề cập rõ hơn quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước dưới khía cạnh thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai1

Luật Đất đai năm 2013 là phân định rõ vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với chức năng quản lí nhà nước về đất đai

Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có một số quyền luật định như quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyền quy định hạn mức sử dụng và thời hạn sử dụng đất; quyền thu hồi, trưng dụng đất; quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất….Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không sử dụng được đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cần phải có cơ chế phân phối quỹ đất đến những người sở hữu thực sự

Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay) Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược điểm này Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng) Như

1

Nguyễn Quang Tuyến (2014), "Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013", Luật học, (Đặc

san về Luật Đất đai 2013), tr.78-84

vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục

vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992, 2013 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời

và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất

1.2 Hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Hoạt động giao đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

a Khái niệm hoạt động giao đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử

dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng thì giao được định nghĩa là : “đưa để

nhận và chịu trách nhiệm”2 Còn Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 thì giao đất được định nghĩa là việc: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Như vậy giao đất được hiểu là cách thức mà Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2 Phạm Lê Hiền (2015), Từ điển tiếng Việt thông dụng;Nxb Hồng Đức, tr.449

Và giao đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là cách thức mà Nhà nước trao QSDĐ có thu tiền sử dụng đất cho các chủ thể được phép kinh doanh BĐS thông qua một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; nhằm mục đích sinh lợi

Qua đó, Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, xác định các quyền và nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục về giao đất Những qui định

về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của

cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất

b Đặc điểm của hoạt động giao đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào khái niệm Nhà nước giao đất trong Luật Đất đai 2013, chúng ta

có thể thấy hoạt động giao đất của Nhà nước nói chung và hoạt động giao đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc giao đất Hoạt động giao đất của Nhà nước làm phát sinh QSDĐ thông qua một quyết định hành chính Và cụ thể đó là quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện đối với mỗi đối tượng thuộc thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai

Thứ hai, về quan hệ chủ thể Hoạt động giao đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân có nhu cầu SDĐ hoặc các chủ thể được phép kinh doanh BĐS theo quy định Hơn nữa, mặc dù hoạt động giao đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là quyết định hành chính nhưng do Nhà nước vừa là tổ chức chính

trị quyền lực vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một mức độ nhất định, hoạt động giao này có thể nói là mang nặng tính quyền lực Nhà nước

Thứ ba, về đối tượng của quan hệ giao đất Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 đã thu hẹp đáng kể các đối tượng được Nhà nước giao đất, và các đối tượng được giao đất (có thu tiền và không thu tiền) được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai với các điều kiện chặt chẽ, riêng đối với các chủ thể có chức năng kinh doanh BĐS thì cơ bản là giao đất có thu tiền sử dụng đất

Thứ tư, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất là đất đai-tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên giao là Nhà nước mà thuộc sở hữu toàn dân; vì vậy, hoạt động giao đất của Nhà nước phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật (luật đất đai và các luật khác có liên quan) về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự thủ tục giao đất Thứ năm, về nghĩa vụ tài chính: Trong hoạt động Nhà nước giao đất nói chung hay giao đất cho các chủ thể thực hiện việc kinh doanh BĐS nói riêng, có những đối tượng SDĐ phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh tế, sản xuất vv ) và có những đối tượng không phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, xây dựng nhà ở tái định cư vv )

c Hình thức giao đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Giao đất bao gồm hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Tùy thuộc vào từng đối tượng được giao đất, mục đích

sử dụng đất theo luật định mà Nhà nước quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không Cụ thể như sau:

Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Hình thức giao đất này được hình thành từ Luật Đất đai năm 1993 Theo quy định pháp luật, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp: Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân; Giao đất các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để

thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản

lý đất đai theo cơ chế thị trường, nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Nếu như trước đây áp dụng cơ chế sản xuất tập trung cùng làm, cùng hưởng thì Nhà nước giao đất không cần thu tiền sử dụng đất nhưng khi chuyển đổi sang cơ chế thị trường, phương pháp

sử dụng đất của mỗi người sử dụng đất khác nhau, lợi ích thu được khác nhau và người sử dụng đất nhiều thì phải đóng góp nhiều hơn cũng như sử dụng đất đai thu được lợi ích nhiều hơn cần phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn là hoàn toàn hợp lý Như đã nói, giá trị đất đai bao gồm cả giá trị lao động trong quá khứ của người sử dụng đất trước đó, người sử dụng đất sau có nghĩa vụ phải “trả” một phần giá trị họ nhận được từ đất khi được giao lại phần diện tích đất đó Đồng thời, sử dụng đất phải trả tiền sẽ khuyến khích người sử dụng đất sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn

Thứ hai, giao đất không thu tiền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Theo Luật Đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi, khi được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện đồng thời hai hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng Theo quy định này thì Nhà nước thực hiện

giao đất không thu tiền cho các trường hợp sử dụng vào mục đích công cộng hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do đó những trường hợp sử dụng đất vì mục đích xã hội, không nhằm kinh doanh; tạo ra giá trị và cả xã hội được hưởng lợi thì Nhà nước sẽ giao đất không thu tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý, người dân có quyền đối với đất đai thuộc quyền sở hữu của họ

c Sự khác nhau giữa giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện, giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức xuất hiện trước, được quy định trong Luật Đất đai năm 1987 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất xuất hiện sau, từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành Sở dĩ có sự khác biệt về thời điểm thực hiện các hình thức này là do yếu tố lịch sử, chính trị, pháp luật mỗi thời kỳ khác nhau Trước đó với cơ chế tập trung, bao cấp, làm ăn tập thể không đặt ra vấn đề thu tiền sử dụng đất nhưng từ sau khi thực hiện các chính sách Đổi mới, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì bắt buộc phải đặt ra chế định thu tiền sử dụng đất nhằm tạo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất, gián tiếp tác động vào hành vi sử dụng đất của người sử dụng đất, cân nhắc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cũng như là công cụ kinh tế để nhà nước điều tiết lại thu nhập phát sinh từ đất đai Mặt khác, thu tiền sử dụng đất cũng là một công cụ

để nhà nước quản lý đất đai và thực hiện chức năng đại diện của mình đối với đất đai, quản lý hiện trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng…

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, còn đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính với Nhà nước theo quy định Người sử dụng đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có thể xác lập quyền sử dụng đất của sau khi có Quyết định giao đất nhưng người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất thì chỉ được xác lập quyền sử dụng đất của mình sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Thứ ba, loại đất được giao đất không thu tiền sử dụng chủ yếu là đất có mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nước, đất nông nghiệp của

hộ gia đình cá nhân, không có mục đích kinh doanh Loại đất được giao đất có thu tiền sử dụng thường là đất sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi

Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của người được giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 173 Luật Đất đai năm 2013; quyền và nghĩa vụ của người được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được căn cứ theo quy định tại Điều

174 Luật đất đai 2013 Khác biệt chủ yếu giữa quyền và nghĩa vụ của người được giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất là khả năng thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được thực hiện các quyền trên mà chỉ những người có trả tiền thuê đất mới

có các quyền đó trong giới hạn pháp luật quy định

1.2.2 Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản

a Khái niệm về hoạt động cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Để phân phối đất đai cho các nhu cầu của xã hội, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã sử dụng phương thức giao đất Trong điều kiện KTTT, bên cạnh hình thức giao đất Nhà nước còn sử dụng hình thức cho thuê đất Hiện nay cho thuê dất trở thành hình thức phân phối phổ biến trên thế giới và cả ở nước ta.Vậy cho thuê đất là gì? Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thuê: Mượn người làm hoặc mượn vật gì đó để sử dụng một thời gian theo giá thỏa thuận”3 Như vậy trong đời sống hàng này, thuê là một hình thức phổ biển được con người sử dụng để sử dụng công cụ của một vật hoặc sử dụng sức lao động của người khác Người thuê phải trả một khoản tiền thuê trong quá trình sử dụng.Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự Theo Từ điển luật học do Viện khoa học

3

Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.764

pháp lý – Bộ Tư Pháp biên soạn: “Thuê: Một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền”4

Như vậy, thuê là một quan hệ dân sự giữa người này với người khác trong việc yêu cầu thực hiện một công việc cụ thể nào đó hoặc thuê sử dụng vật thuộc sở hữu người khác.Hình thức pháp lý của giao dịch này là hợp đồng thuê Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm thuê đất lần đầu tiên được đề cập trong Luật Đất đai 1993 và được tiếp cận trong Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và năm

2001, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993 và các đạo luật đất đai được ban hành tiếp theo không đưa ra định nghĩa thế nào là thuê đất Chỉ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mới giải thích thế nào là thuê đất và kế thừa những tiến bộ của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã đưa ra định nghĩa, giải thích thế nào là thuê đất Cụ thể:“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Khoản 8, Điều 4)

Từ đó ta có thể rút ra hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là cách thức mà Nhà nước trao QSDĐ có thu tiền thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) cho các chủ thể được phép kinh doanh BĐS thông qua một hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; nhằm mục đích sinh lợi

Có thể thấy, hình thức cho thuê đất ra đời gắn liền với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế “xin-cho”, khắc phục việc giao đất phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn chủ quan của các cơ quan công quyền; đồng thời xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu SDĐ

4 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.732

b Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật Đất đai 2013, chúng

ta có thể thấy hoạt động cho thuê đất của Nhà nước, cho thuê đất để thực hiện các

dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước làm phát sinh QSDĐ thông qua Hợp đồng

So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất với các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ cho thấy mặc dù giữa các hình thức này có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của một tổ chức, hộ gia đình hay

cá nhân, song hoạt động cho thuê đất vẫn có điểm khác biệt chủ yếu sau đây: Hoạt động Nhà nước cho thuê

đất

Hoạt động Nhà nước giao đất-Hoạt động Nhà nước công nhận QSDĐ

thuê đất được thực hiện thông qua Hợp

đồng

cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí

của hai bên: Nhà nước-Tổ chức, cá

nhân, hộ gia đình có nhu cầu thuê đất

và người SDĐ trong thuê đất thể hiện

tính bình đẳng hơn, mang yếu tố, quy

luật của thị trường

đất, công nhận QSDĐ được thực hiện thông qua một Quyết định hành chính

chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu đất đai;

người SDĐ trong giao đất, công nhận QSDĐ thể hiện tính mệnh lệnh hành chính bất bình đẳng và phụ thuộc

Thứ hai, về quan hệ chủ thể Hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ hoặc các chủ thể được phép kinh doanh BĐS nếu là cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ lại diễn ra giữa người SDĐ (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn) Hơn nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp

đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức chính trị quyền lực vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một mức độ nhất định, hoạt động cho thuê này vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ với tổ chức,

hộ gia đình cá nhân khác nên sự tự do thỏa thuận ý chí bình đẳng được thể hiện đậm nét hơn

Thứ ba, về đối tượng của quan hệ cho thuê đất So sánh giữa hình thức Nhà nước giao đất với hình thức Nhà nước cho thuê đất, cho thấy giữa chúng còn có sự khác nhau, cụ thể: Đối tượng được Nhà nước giao đất sẽ được cân nhắc hơn theo các quy định của Luật Đất đai (Điều 54, Điều 55 Luật Đất đai 2013) Tuy nhiên, đối với hình thức Nhà nước cho thuê đất, đối tượng được cho thuê đất bao gồm tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người VN định cư

ở nước ngoài có nhu cầu SDĐ Điều này cho thấy rằng thông qua hình thức cho thuê đất, mọi đối tượng SDĐ có cơ hội bình đẳng hơn khi có nhu cầu SDĐ

Thứ tư, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất là đất đai-tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự thủ tục cho thuê đất

Thứ năm, về nghĩa vụ tài chính Nếu như trong hoạt động Nhà nước giao đất,

có những đối tượng SDĐ phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh tế, sản xuất vv ) và có những đối tượng không phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh vv ), thì hoạt động cho thuê đất của Nhà nước thì người SDĐ luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước

Thứ sáu, mặc dù pháp luật hiện hành cho phép người SDĐ được cho thuê QSDĐ song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất chúng vẫn có những điểm khác biệt sau:

cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong

nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài,

người VN định cư ở nước ngoài thuê

đất

2 Về tư cách pháp lý: Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện

quyền định đoạt đất đai thông qua hình

thức cho thuê đất

3 Về căn cứ pháp lý: Nhà

nước cho thuê đất làm phát sinh QSDĐ

của người thuê đất (QSDĐ ban đầu)

khác thuê lại QSDĐ được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê ổn định lâu dài

trường hợp người SDĐ cho người khác thuê lại QSDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

3 Về căn cứ pháp lý: Người SDĐ cho người khác thuê lại QSDĐ sau khi đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng (QSDĐ phái sinh)

Thứ sáu: Riêng đối với trường hợp cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu

tư kinh doanh BĐS thì người sử dụng đất là các chủ thể có chức năng kinh doanh BĐS chỉ được sử dụng đất với mục đích xây dựng công trình để đầu tư nhà ở cho thuê, điều này phân định rõ ràng hơn về mục đích sử dụng đất và có phần thu hẹp hình thức kinh doanh BĐS hơn là so với giao đất, ý nghĩa của nó là có thể giúp phân loại mục đích kinh doanh dự án BĐS của chủ đầu tư ngay từ đầu khi làm đơn xin thuê đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

c Hình thức cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất, đó là hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Theo Điều 56 Luật Đất đai 2013 thì đã liệt kê tương đối chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng đất để có thể áp dụng hình thức thuê đất, các chủ thể tùy vào mục đích sử dụng đất, tùy vào khả năng tài chính của mình mà có thể lựa chọn một trong hai hình thức cho thuê đất nêu trên trước khi đề nghị Nhà nước giao đất hoặc có thể sửa đổi xin chuyển hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất đai vào sử dụng sao cho phù hợp với pháp luật và phù hợp với tình hình sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật, việc cho thuê đất trả tiền hằng năm chỉ áp dụng bắt buộc đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Những trường hợp được thuê đất còn lại bao gồm cả thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đều có thể được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm Hai hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm có một số khác biệt trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi, nếu được cho thuê đất trả tiền một lần thì người sử dụng đất phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá thuê ghi trong hợp đồng Thông thường, đối với loại hình này đặt sức ép khá lớn lên người sử dụng đất vì khoản tài chính để trả tiền thuê là khá lớn Ngược lại, thuê đất trả tiền hằng năm thì người sử dụng đất sẽ căn cứ theo hợp đồng thuê đất, hằng năm đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách và số tiền thuê đất được chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên người sử dụng đất Tuy nhiên, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì người sử dụng đất

có nhiều quyền lợi hơn, do ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn Cụ thể, đối với người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn….bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất trong khi người sử dụng đất thuê đất trả tiền một lần có thể được thực hiện một số quyền liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép

1.2.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước

Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý

mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản;

Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại

đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất Thực tế cho thấy, việc giao đất, cho thuê đất sai thẩm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục Đây là một trong những nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất

1.2.4 Sự khác biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng

đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định như đơn giá được giao-cho thuê quá thấp so với giá thị trường, việc giao đất cho thuê đất không minh bạch dễ tạo điều kiện cho tham nhũng, thủ tục giao đất cho thuê đất rắc rối và phức tạp Trước thực trạng trên quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất để xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất, cho thuê đất là rất hợp lý và cần thiết Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý

và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, góp phần khai thác hiệu quả tiềm năng

từ đất Những ưu điểm vượt trội của cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự

án có sử dụng đất so với cơ chế giao đất có thu tiền, cho thuê đất thể hiện trên các mặt sau:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Bởi theo nguyên tắc của cơ chế này: thực hiện đấu giá từng vòng, liên tục và vòng cuối cùng là vòng đấu mà sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp nữa Như vậy, người trúng đấu giá - người nhận được quyền sử dụng đất là người có mức trả cao nhất Với hình thức này, sẽ huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách

(đây là ưu điểm vượt trội mà cơ chế giao đất không có được)

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, với một khoảng thời gian ngắn có thể huy động được một nguồn thu lớn từ đất đai Trong cơ chế giao, cho thuê đất, thủ tục hành chính rất rườm rà, qua nhiều cấp, ngành, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án, gây lãng phí thời gian, tiền của cho Nhà nước và người tham gia đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất có thể khắc phục nhược điểm trên

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra công khai, dân chủ thu hút sự tham gia và giám sát của đông đảo nhân dân Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ được hiện tượng lãnh đạo địa phương câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án mưu lợi cá nhân, bòn rút tiền từ ngân sách thông qua việc giao, cho thuê đất thiếu sự trung thực, khách quan

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiêu cực, tham nhũng của cơ chế giao, cho thuê đất, góp phần khai thác hiệu quả tiềm năng từ đất, huy động được nguồn thu tối đa từ đất đai hỗ trợ cho ngân sách địa phương xây dựng, hoàn thiện hệ thống

Cơ sở hạ tầng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, cơ cấu lao động địa phương

1.3 Tổng quan các vấn đề pháp lý về dự án, đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.3.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con nguời trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nuớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm

là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tuợng của giao dịch dân sự

Có quan điểm khá chung về khái niệm bất động sản song mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Bộ Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Bộ Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Bộ Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ

về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Bộ luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Bộ luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.3.2 Khái niệm dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.3.2.1 Khái niệm đầu tư

Nghiên cứu về BĐS chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm đầu tư nói chung Đầu tư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và được giải thích trong các cuốn từ điển:

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đầu tư: Bỏ vốn vào việc sản xuất kinh doanh để được hưởng phần lợi, lãi”5

Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loại tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh” 6

Như vậy, hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là việc tổ chức, cá nhân bỏ vốn hoặc tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích kiếm lợi.Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, để tạo ra BĐS hàng hóa, chủ thể kinh doanh phải bỏ vốn, thời gian, chất xám và công sức vào quá trình quy hoạch đất đai, xây dựng nhà ở, công trình Hoạt động này được gọi là hoạt động đầu tư BĐS Đầu tư BĐS tuy không được ghi nhận trong Luật kinh doanh BĐS, nhưng từ những phần tích ở trên ta có thể thấy rõ về hoạt động đầu tư BĐS

1.3.3 Khái niệm, đặc điểm và phân loại về kinh doanh bất động sản

1.3.3.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo Luật Đầu tư 2014 thì: “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư”

Kinh doanh BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế-xã hội, thực sự là nếu không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không có nền kinh tế phát triển bởi vì BĐS được coi là cơ sở hạ tầng thiết yếu nhất của xã hội Tính trung bình thì ở các nước trên thế giới BĐS thường chiếm trên dưới 40% của cải vật chất của mỗi nước, và các hoạt động lien quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Vậy kinh doanh là gì? Theo Từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý-Bộ

Tư pháp: “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ

do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”7 Như vậy ta có thể thấy kinh doanh được chia làm hai mảng chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch vụ

Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Kinh doanh tạo lập, phát triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở, công trình công nghiệp dịch vụ để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua trên thị trường, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.Tuy nhiên không phải bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ có tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanh này Như vậy, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS được hiểu là việc các chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ về bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận

7

Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), tlđd chú thích 3, tr.450

Cần phân biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp khác với việc các cá nhân, hộ gia đình tự tạo lập BĐS của mình Kinh doanh BĐS yêu cầu chủ thể kinh doanh phải có nhiều vốn, thường xuyên phát triển, cải tạo BĐS và

có thể lựa chọn các hình thức kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua BĐS để kiếm lời, thực hiện các giao dịch kinh doanh thương mại về BĐS Còn hoạt động tạo lập BĐS của cá nhân, hộ gia đình là các hoạt động không thường xuyên liên tục, không nhằm mục tiêu lợi nhuận mà chỉ để phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt thông thường của người dân và thực hiện giao dịch dân sự về BĐS

1.3.3.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh là triển khai các dự án BĐS phải được thực hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải có tiềm lực tài chính mạnh Thế nên không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà chủ thể phải có các điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện vốn pháp định, vốn đối với dự án theo quy định mới được phép kinh doanh BĐS

Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt, đất đai có giới hạn và không thể di dời được, giá trị sử dụng lâu dài và vĩnh viễn Đối với BĐS là nhà, công trình cũng có tính bền vững và khan hiếm Bên cạnh đó đất đai và BĐS cũng là yếu tố đầu vào quan trọng không thể thiếu cho nhu cầu sản xuất kinh doanh,

ăn ở v.v Cho nên cung thường không đáp ứng được cầu làm cho giá BĐS luôn ở mức cao và dễ bị tình trạng “bong bóng”, ảnh hưởng xấu đến kinh doanh BĐS và toàn xã hội

Thứ ba, Kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn rất lớn Doanh nghiệp đầu tư phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính mạnh, dễ dàng huy được các nguồn vốn đầu tư (các nguồn khác nhau như: ngân hàng, tổ chức, cá nhân, hợp tác, liên danh-liên kết.v.v.) Sau khi hoàn thành tiến độ thu hồi vốn cũng chậm, thủ tục mua bán chuyển nhượng BĐS cũng phức tạp và tốn kém

Thứ tư, Việc huy động vốn của các dự án BĐS tại ngân hàng thường dễ dàng hơn do BĐS có giá trị lớn

Thứ năm, kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do làm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, cũng làm cho giá trị của BĐS tăng lên Thông thường ở các nước và ở cả Việt Nam thì giá nhà tăng mỗi năm cũng cao hơn nhiều tỷ lệ lạm phát do đó việc cân bằng giá nhà theo định hướng của Nhà nước ảnh hưởng đến cả nền kinh tế tránh trường hợp của cải xã hội đầu tư vào BĐS lại “bất động” gây tác động tiêu cực cho xã hội

Thứ sáu, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều (như chính sách, lạm phát, lãi suất, tỷ giá.v.v.) điều quan trọng để tránh rủi ro là phải xây dựng được thị trường BĐS chính quy minh bạch, có tổ chức

Kinh doanh BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội Một thị trường BĐS minh bạch, chính quy sẽ đem lại nguồn thu rất lớn cho Nhà nước từ thuế, lệ phí liên quan đến BĐS BĐS là tài sản lớn của quốc gia, nhưng để

nó mang lại giá trị lớn cho đất nước phải đưa được BĐS vào thị trường BĐS minh bạch để trở thành “hàng hóa”

1.3.3.3 Phân loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cho phép mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thì phải

là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Những quy định này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để có thể đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành, để có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, từ đó sẽ không phải tốn kém, lãng phí để cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng Khắc phục nhược điểm trên Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh như sau: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao

gồm: (i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; (ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; (iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; (iv) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

1.3.3.4 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì phạm vi kinh doanh BĐS bao gồm cả

tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài Luật Đất đai năm 2013 khi đề cập về chủ thể sử dụng đất nói rõ hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản 2014 xác định các hình thức kinh doanh bất động sản của từng chủ thể kinh doanh Vì vậy, các tỏ chức cá nhân trong nước có 9 hình thức kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, trong khi đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới 6 hình thức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới 5 hình thức (thay vì chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức như quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006)

1.4 Định hướng, quan điểm của Đảng, Nhà nước về về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Xét về mặt lý luận, quan điểm đường lối của Đảng là cơ sở, là “hạt nhân” của hệ thống pháp luật Nói cách khác, pháp luật chính là sự thể chế hóa cụ thể các quan điểm, đường lối của Đảng để đưa quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai chi phối mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật

về giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản nói riêng Theo Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII thì Đảng chủ trương: “Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước Tổng kết hoạt động của Tổng công

ty Đầu tư, kinh doanh vốn nhà nước; nghiên cứu hình thành các tổ chức quản lý đầu

tư, kinh doanh có hiệu quả các nguồn vốn, tài sản của Nhà nước; khắc phục tình trạng bộ máy quản lý hành chính tham gia trực tiếp vào các hoạt động kinh doanh thông qua mệnh lệnh hành chính

Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai Khuyến khích các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư, kinh doanh Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều tài sản trên đất để phát triển và điều tiết thị trường.”8

Việc xác lập, hoàn thiện pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản của Nhà nước luôn được Đảng ta quan tâm và chỉ đạo thực hiện với những phương thức

và bước đi thích hợp, phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn cụ thể:

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII đã chỉ rõ:” Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kếm trong quản lý và sử dụng đất “9

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã khẳng định: “Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng lâu dài cho sản xuất kinh doanh”10;

8

Chínhphủ,(2015) ,Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần XII Tại địa chỉ: http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVietNam/ThongTinTongHop/noidungvankiendaihoidang? categoryId=10000716&articleId=10038382 truy cập ngày 21/06/2016

9 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới (Đại hội VI,VII,VIII,IX), Nxb Chính trị Quốc

gia, Hà Nội, tr.484

10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), tldd, chú thích 9, tr.521

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước khẳng định: “Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất sản xuất nông, lâm, ngư, làm muối của các

tổ chức kinh tế, áp dụng cả hai hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất”11;

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật”12;

“Tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất đô thị phải trả tiền Thực hiện đấu giá đất đối với các tổ chức, cá nhân xin thuê đất để đầu tư kinh doanh nhà, đất theo quy hoạch”13;

“Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện hình thức cho thuê đất; nghiên cứu thí điểm việc giao đất có thời hạn, thu tiền một lần”14;

“Đất Nhà nước giao có thu tiền, giao không thu tiền hoặc cho thuê đối với doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước và các tổ chức chính trị, chính trị-xã hội đều cần xác định rõ giá trị QSDĐ được giao…”15;

Tóm lại: Quan điểm, đường lối của Đảng về quản lý và SDĐ nói chung và giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản nói riêng là nền tảng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất nhằm điều chỉnh hoạt động này

1.5 Ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế thị trường đến hoạt động giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Nhà nước

Pháp luật về hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước không những bị chi phối bởi quan đường lối của Đảng và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn chịu ảnh hưởng của cơ chế quản lý KTTT Cơ chế quản lý kinh tế là khái niệm dùng

để chỉ phương thức mà qua đó Nhà nước tác động vào nền kinh tế để định hướng nền kinh tế tự vận động đến các mục tiêu đã định sẵn Trong mỗi nền kinh tế đều có

11

Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Các Nghị quyết của Trung ương Đảng 2001-2004 (Sách phục vụ thảo luận các Dự

thảo Văn kiện Đại hội Đảng) Lưu hành nội bộ, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.170.

một cơ chế quản lý KT đặc trưng và cơ chế này sẽ ảnh hưởng tới tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế trong đó có đất đai

Trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung cao độ, Nhà nước trở thành trung tâm chỉ huy tối cao, trực tiếp can thiệp và quyết định đến mọi hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh Đặc trưng cơ bản của cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa là: (i) Chế độ công hữu

về tư liệu sản xuất với hai thành phần kinh tế chủ yếu là kinh tế nhà nước dựa trên hình thức sở hữu toàn dân và kinh tế tập thể dựa trên hình thức sở hữu là tập thể.(ii) Nhà nước quản lý nền kinh tế bằng hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh thông qua chế độ cấp phát, giao nộp sản phẩm theo quan hệ hiện vật; các đơn vị kinh tế không có quyền tự chủ trong sản xuất-kinh doanh;(iii) Quy luật giá trị không được thừa nhận Những đặc trưng của cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ đã để lại dấu ấn đậm nét trong Luật Đất đai 1987, cụ thể: Một là, hình thức giao đất được ghi nhận

là hình thức duy nhất để Nhà nước phân bổ đất đai cho các nhu cầu SDĐ của xã hội (Điều 1); Hai là, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức (Điều 5); Ba là, pháp luật chưa thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá; Bốn là, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền SDĐ cho tổ chức, cá nhân.v.v

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã xác định đường lối đổi mới đất nước, xây dựng nền KTTT nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa KTTT được hiểu là phương thức vận hành kinh tế, lấy thị trường hình thành do trao đổi và lưu thông hàng hóa làm người phân phối tài nguyên chủ yếu, lấy lợi ích vật chất cung- cầu thị trường và mua bán giữa hai bên làm cơ chế khuyến khích hoạt động kinh tế

và phương thức vận hành kinh tế Theo đó, nền kinh tế nước ta được chuyển đổi từ

cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ sang cơ chế quản lý thị trường Cơ chế thị trường mang những đặc trưng chủ yếu sau:

Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong

đó thành phần kinh tế Nhà nước và kinh tế tập thể giữ vai trò chủ đạo

Nhà nước quản lý nền kinh tế bằng pháp luật, xóa bỏ hoàn toàn chế độ cấp phát và giao nộp mang tính bao cấp, hiện vật Nhà nước tách bạch rạch ròi chức

năng quản lý Nhà nước với chức năng quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh, mở rộng quyền tự do, tự chủ kinh doanh cho doanh nghiệp

Nền kinh tế vận động theo các quy luật kinh tế khách quan của thị trường là quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.v.v

Xây dựng nền kinh tế mở, nhanh chóng giao lưu, hội nhập với kinh tế khu vực và thế giới

Cơ chế thị trường được xác lập và thừa nhận đã làm thay đổi căn bản việc quản lý các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất đai nói riêng Nền KTTT đòi hỏi Nhà nước phải xóa bỏ bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển quan hệ đất đai từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị Đất đai được thừa nhận có giá và QSDĐ được dùng làm tài sản đảm bảo trong các quan hệ cho vay, thế chấp, bảo lãnh góp vốn liên doanh.v.v.Đáp ứng đòi hỏi này, luật đất đai năm 1993 ra đời bổ sung các quy định về việc Nhà nước cho thuê đất bên cạnh hình thức giao đất nhằm đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai; đất đai được thừa nhận có giá; QSDĐ được coi là một loại quyền về tài sản và được phép tham gia các giao dịch trên thị trường; người SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất.v.v

1.6 Tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, của Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) với hoạt động Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.6.1 Tác động của hội nhập kinh tế quốc tế

Hội nhập kinh tế quốc tế là một xu thế phát triển tất yếu hiện nay trên thế giới, và VN cũng không nằm ngoài xu thế này Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

đã tác động cơ bản và toàn diện đến toàn bộ nền kinh tế và xã hội nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng trên cả hai phương diện tích cực và tiêu cực

(i) Về phương diện tác động tích cực: Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

đã tác động đến lĩnh vực đất đai nước ta trên những khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã làm gia tăng số lượng chủ thể Bên cạnh các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước SDĐ xuất hiện ngày càng nhiều các chủ thể SDĐ mới là tổ chức, cá nhân nước ngoài; người VN định cư ở nước ngoài Sự xuất hiện của các chủ thể SDĐ này đòi hỏi Nhà nước phải xác lập

cơ chế bình đẳng, minh bạch, trong việc phân phối đất đai cho các nhu cầu SDĐ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, phương thức giao đất cho thuê đất ra đời để đáp ứng được các đòi hỏi này

Thứ hai, các quy định của WTO buộc các nước thành viên, trong đó có VN phải mở cửa thị trường dịch vụ nói chung và thị trường BĐS nói riêng cho người nước ngoài tham gia đầu tư, xóa bỏ bảo hộ đầu tư, trợ giá từ phía Nhà nước cho các

DN trong nước, thực hiện công khai minh bạch bình đẳng trong hoạt động sản xuất kinh doanh và dịch vụ Trong khi đó đất đai lại là yếu tố đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh –dịch vụ Để thực hiện các quy định của WTO, Nhà nước phải: không ngừng hoàn thiện khung thể chế, pháp luật về kinh tế; đổi mới phương thức phân phối đất đai, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính về đất đai theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện để các chủ thể kinh doanh dễ dàng tiếp cận đất đai;

Thứ ba, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế còn tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh trong sản xuất kinh doanh làm cho nhu cầu chuyển dịch vốn, TLSX nói chung và chuyển dịch đất đai nói riêng gia tăng theo xu hướng phát triển có lợi cho

“quốc kế, dân sinh”, số lượng các dự án đầu tư cần thuê đất ngày càng nhiều; đồng thời giúp nâng cao năng lực và khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước;

(ii) Về phương diện tác động tiêu cực: Bên cạnh đó, quá trình hội nhập quốc tế cũng có những ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực đất đai ở nước ta thể hiện: Thứ nhất, do sự chi phối của các quy luật khách quan của nền KTTT trong điều kiện hội nhập, người SDĐ “chạy theo” lợi nhuận nên thường có xu hướng SDĐ sai mục đích, đầu cơ, chuyển nhượng đất đai kiếm lời.v.v.;

Thứ hai, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế không chỉ làm gia tăng số lượng các dự án đầu tư mà còn tạo hiệu ứng cho việc chuyển hàng vạn héc-ta đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp như: xây dựng sân golf, xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.v.v dẫn tới hậu quả làm nhiều hộ nông dân bị mất đất sản xuất, không có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn

Thứ ba, sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường do tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho đất đai vận động tập trung vào trong tay một nhóm thiểu số người, làm gia tăng nạn đầu cơ, chuyển nhượng đất đai kiếm lời; đồng thời phát sinh sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội

Thứ tư, hội nhập kinh tế quốc tế bên cạnh việc tạo cơ hội cho dòng vốn đầu

tư nước ngoài liên tục đổ vào VN còn tạo ra sự cạnh tranh giữa các địa phương trong việc kêu gọi vốn đầu tư Để thu hút các dự án đầu tư nước ngoài, các địa phương thực thi nhiều chính sách ưu đãi cho những nhà đầu tư nước ngoài như: miễn, giảm tiền thuê đất, miễn-giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.v.v điều này góp phần làm tăng số lượng các dự án thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không hiệu quả; đẩy nhanh việc chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác, gây ảnh hưởng xấu cho an ninh lương thực quốc gia

1.6.2 Tác động của hiệp định xuyên Thái Bình Dương TPP

Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) là hiệp định thương mại tự do lớn nhất thế giới về hàng hóa và dịch vụ giữa 12 quốc gia quanh khu vực Thái Bình Dương, bao gồm: Brunei, Malaysia, Singapore, Việt Nam, Nhật Bản; Canada, Chile, Mexico, Peru, Hoa Kỳ; Úc và New Zealand Điều đáng chú ý ở đây là Trung Quốc không được tham gia vào cuôc đàm phán này Hiệp định TPP nhằm mục đích giảm các rào cản thương mại giữa các nước thành viên bằng cách giảm các mức thuế quan đối với các mặt hàng như xe tải, gạo, và dệt may

Hiệp định TPP không chỉ là một thỏa thuận thương mại tự do thuần túy, mà

nó còn yêu cầu các nước tham gia phải áp dụng các tiêu chuẩn pháp lý nhất định, bao gồm nhưng không giới hạn các điều sau: các quy định nghiêm ngặt về lao động

và môi trường, khuôn khổ chung cho tài sản, bảo hộ pháp lý rõ ràng hơn cho các công ty dược phẩm, và việc gia hạn bản quyền thời hạn bảo hộ TPP là phiên bản

mở rộng của Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (nguyên văn Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement), được ký bởi Brunei, Chile, New Zealand và Singapore vào năm 200616 Năm 2008, thêm tám nước khác tham gia cuộc thương thuyết này cho một thỏa thuận lớn hơn TPP

16

Bộ Công thương Việt Nam (2016), “Toàn văn Hiệp định đối tác xuyên Thái bình dương TPP”, tại địa chỉ:

http://tpp.moit.gov.vn/?page=tpp&do=home&dir=vi ngày truy cập 26/06/2016

đạt được bước ngoặt lớn sau 19 vòng đàm phán chính thức với hơn 20 cuộc điều đính chính cũng như Hội nghị các Bộ trưởng

Là nước kém phát triển nhất trong số tất cả các thành viên TPP, Việt Nam có nhiều khả năng trở thành nước được hưởng lợi nhiều nhất từ cuộc thỏa thuận này Tác động của TPP lên thị trường bất động sản địa phương không lớn như các ngành công nghiệp nói trên, nhu cầu của các ngành liên quan đến bất động sản như khu công nghiệp, nhà kho, và ngành hậu cần có thể sẽ tăng nhất định Đây là kết quả của việc thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Bất kể những tác động lâu dài của TPP, các bên liên quan của ngành bất động sản vẫn có một thái độ rất tích cực đối với thỏa thuận này, cụ thể:

Thứ nhất: Văn phòng và Nhà ở: Việc tăng cường đầu tư nước ngoài và nhu cầu phát triển cho các công ty nước ngoài thành lập tại Việt Nam sẽ gia tăng nhu cầu về mặt bằng văn phòng tiêu chuẩn quốc tế Do hạn chế nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh và sau đó các tỉnh thành khác có dự

án đầu tư, chủ đầu tư văn phòng tương lai có thể nên xem xét lại kế hoạch phát triển nhằm đẩy nhanh quá trình phát triển văn phòng Tăng trưởng dự kiến của các công

ty nước ngoài đến Việt Nam đồng nghĩa với việc nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ, căn hộ cho thuê và thậm chí căn hộ để bán sẽ tăng cao hơn Căn cứ theo Luật Nhà ở

2014, trong đó cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam kể từ ngày 01/07/2015, nhiều khách hàng nước ngoài sẽ được khuyến khích sở hữu một căn hộ tại Việt Nam thay vì đi thuê, đặc biệt là khi giá bán nhà ở tại Việt Nam thấp hơn đáng kể so với giá nhà trong các nước khu vực lân cận

Thứ hai: Về giá đất: Khả năng tăng giá đất là vấn đề đang hiện ra rõ ràng, việc nhu cầu tăng đối với đất công nghiệp và nguồn cung hạn chế của đất tiêu chuẩn

là hai yếu tố sẽ khiến giá đất thay đổi, đặc biệt là ở những khu vực được săn tìm nhiều nhất bởi các nhà sản xuất những mặt hàng được ưu đãi thuế ngay sau khi Hiệp định có hiệu lực may mặc như Bình Dương, Đồng Nai và Long An Các chủ đầu tư cũng như cơ sở hạ tầng trên toàn quốc để xây dựng hệ thống đường sá, cảng,

và các dịch vụ kết nối tốt hơn Sẽ có rất nhiều các hoạt động dành cho chủ đầu tư địa ốc trong mọi mảng thị trường, và họ cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực lao động,

công tác chuyển giao kỹ thuật, đào tạo, nâng cao năng suất cũng như tuân thủ luật pháp đế đón đầu các cơ hội vàng này

Quá trình hội nhập quốc tế đã và đang có những ảnh hưởng ở cả hai mặt tích cực và tiêu cực đến hoạt động giao đất cho thuê đất của nhà nước cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề cấp thiết được đặt ra hiện nay là phải có cơ chế chính sách và biện pháp thích hợp để phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực như đã phân tích ở trên nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho thuê đất của Nhà nước Quá trình thực thi Hiệp định TPP chắc chắn sẽ là một cú hích quý giá cho nền kinh tế Việt Nam, và cũng đóng góp một nguồn vốn khổng lồ vào thị trường BĐS, để đảm bảo phát triển ngành BĐS của Việt Nam hiện đại, ngang tầm khu vực và thế giới

1.7 Sự cần thiết điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bằng pháp luật

Hoạt động giao đất, cho thuê đất là hai cách thức phổ biến để Nhà nước thực hiện việc phân bổ quỹ đất đai cho nhu cầu sử dụng nói chung và cho các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản nói riêng trong nền kinh tế thị trường Thực tế cho thấy, ngày càng có nhiều chủ thể SDĐ được tiếp cận với đất đai thông qua hai phương thức này Để đáp ứng được sự kỳ vọng của xã hội cũng như thị trường bất động sản thì việc điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước bằng pháp luật là hết sức cần thiết bởi vì:

Thứ nhất, xét về mặt lý luận, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng Do đó, pháp luật trở thành biện pháp có hiệu quả nhất được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và hoạt động giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản của Nhà nước nói riêng Điều này thể hiện:

-Tính quy phạm: Pháp luật là những quy tắc ứng xử chung, phổ biển, lặp đi lặp lại hàng ngày trong đời sống xã hội và được Nhà nước xây dựng thành các quy phạm pháp luật Vì vậy, pháp luật dễ được người dân tuân thủ và thực hiện;

- Tính bắt buộc chung: Pháp luật khác với phong tục, tập quán, hương ước.v.v.ở tính bắt buộc chung Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội đều bình đẳng