Pháp luật về trình tự, thủ tục, giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư từ thực tiễn huyện tân yên, tỉnh bắc giang

NGUYỄN VĂN HUY BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ TỪ THỰC TIỄN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG NGUYỄN VĂN HUY 2017 - 2019 HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ TỪ THỰC TIẾN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG NGUYỄN VĂN HUY CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN TRÍ TUỆ HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế “Pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư từ thực tiễn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang” trung thực thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Huy LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, tơi xin trân thành cảm ơn TS Nguyễn Trí Tuệ trực tiếp hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài góp ý chân thành giảng viên Khoa đào tạo sau đại học - Trường đại học Mở Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện của: Phòng Tài ngun Mơi trường; Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp; Chi cục thống kê huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tân Yên, Phòng Tư pháp, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Tân Yên UBND xã, thị trấn…đã nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian điều tra số liệu đóng góp quý báu cho luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn người thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp khích lệ, tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Huy BẢN THƠNG TIN TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên tác giả: Nguyễn Văn Huy Chuyên ngành đào tạo: Luật Kinh tế Năm tốt nghiệp: 2020 Tên đề tài luận văn: “Pháp luật trình tự, thủ tục, giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư từ thực tiễn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang” Thông qua kết nghiên cứu pháp luật trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, thực tiễn thi hành pháp luật đất đai huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, tác giả đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật Để đạt mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn nghiên cứu sở phương pháp luận biện chứng vật phương pháp phương pháp vật lịch sử tác giả sử dụng để mơ tả tiến trình phát triển pháp luật trình tự giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam Đồng thời vận dụng phương pháp phân tích, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, trích dẫn, thống kê …về vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Trong thời gian qua công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Tân n nói chung, cơng tác giao đất, cho thuê đất nói riêng Ủy ban nhân dân huyện quan tâm, thực theo quy định Ủy ban nhân dân huyện lãnh đạo, đạo để đưa Luật Đất đai vào sống Đồng thời quan tâm kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc liên quan đến đất đai, không gây phiền hà cho doanh nghiệp người dân, liệt đạo để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận, tập trung đo đạc đồ địa Tích cực giải khó khăn, vướng mắc người dân doanh nghiệp trình quản lý sử dụng đất, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất nhằm phát Học viên Nguyễn Văn Huy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN iii LỜI CẢM ƠN iv BẢN THƠNG TIN TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ v MỤC LỤC vi DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC HÌNH VẼ SƠ ĐỒ .x MỞ ĐẦU .1 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1 Cơ sở lý luận trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 1.2 Khái niệm đặc điểm việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 1.2.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư .9 1.2.2 Đặc điểm giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư .11 1.2.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 12 1.2.4 Vai trò việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 13 1.2.5 So sánh giao đất thuê đất để thực dự án đầu tư 15 KẾT LUẬN CHƢƠNG 17 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN 18 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang 18 2.1.1 Vị trí địa lý 18 2.1.2 Đặc điểm địa hình 19 2.1.3 Tài nguyên thiên nhiên 19 2.1.4 Đặc điểm khí hậu, thuỷ văn 20 2.2 Điều kiện hạ tầng, kinh tế, xã hội 21 2.2.1 Giao thông 21 2.2.2 Thuỷ lợi 21 2.2.3 Hệ thống cung cấp điện .21 2.3 Về trạng sử dụng đất địa bàn huyện 21 2.3.1 Nhóm đất nơng nghiệp (NNP) 22 2.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp (PNN) 22 2.3.3 Nhóm đất chưa sử dụng (CSD) 22 2.3.4 Công tác đo đạc lập đồ 24 2.3.5 Công tác lập quản lý hệ thống sổ sách 25 2.3.6 Công tác chỉnh lý hồ sơ địa .26 2.3.7 Công tác quản lý hồ sơ địa 28 2.4 Tổ chức thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư địa bàn huyện Tân Yên 30 2.4.1 Nội dung pháp luật trình tự, thủ tục, giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 34 2.4.2 Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 37 2.4.3 Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá .39 2.4.4 Thủ tục giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt chưa giải phóng mặt 40 2.5 Kết đạt 42 2.5.1 Tình hình phát triển Cụm cơng nghiệp địa bàn huyện 42 2.5.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất 44 2.7 Thu hồi đất, giải phóng mặt để giao đất, cho thuê đất 52 2.7.1 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 52 2.8 Kiểm tra giám sát trình sử dụng đất dự án 63 2.9 Đánh giá, điều chỉnh thu hồi đất dự án không hiệu 66 2.9.1 Tình hình sử dụng đất dự án mục đích giao, thuê dự án 66 2.10 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đất dự án 68 2.10.1 Chính sách, quy định Nhà nước quản lý đất dự án 68 2.10.2 Năng lực thực dự án doanh nghiệp 70 2.10.3 Huy động nguồn lực, tham gia bên liên quan .71 KẾT LUẬN CHƢƠNG 73 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ 74 3.1 Giải pháp 74 3.1.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 74 3.1.2 Giải pháp tổ chức máy .77 3.1.3 Giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất 77 3.1.4 Giải pháp kinh phí 79 3.2 Kiến nghị 79 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ 79 3.3.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang 80 3.3.3 Kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Giang 81 KẾT LUẬN CHƢƠNG 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .85 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.3 Kết thống kê đất đai qua số năm 2015, 2016, 2017, 2018 22 Bảng 2.3.4 Kết đo đạc đồ địa huyện Tân Yên 24 Bảng 2.3.5 Hệ thống sổ sách địa 25 Bảng 2.3.6 Kết công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa 27 Bảng 2.5.2.1 Quy hoạch xây dựng dự án cơng trình Trụ sở quan, cơng trình nghiệp đến năm 2020 44 Bảng 2.5.2.3 Quy hoạch xây dựng dự án cơng trình Quốc phòng đến năm 2020 huyện Tân Yên 45 Bảng 2.5.2.6 Quy hoạch xây dựng điểm, cụm công nghiệp địa bàn huyện Tân Yên 47 Bảng 2.5.2.7 Một số cơng trình văn hóa dự kiến xây dựng mở rộng 50 Bảng 1.5.2.8 Quy hoạch đất dự án xây dựng sở y tế đến năm 2020 huyện Tân Yên 51 Bảng 2.7.2 Tổng hợp kết thu hồi đất theo năm (thẩm quyền huyện) 55 Bảng 2.7.3 Tổng hợp kết bồi thường nhà nước thu hồi đất 57 Bảng 2.7.4 Tình hình thu hồi đất để giao đất dự án cho thuê đất 58 Bảng 2.7.5 Tổng hợp giá đất nông nghiệp số dự án nhận chuyển nhượng hộ 59 Bảng 2.7.6 Tổng hợp đánh giá cán bộ, người dân doanh nghiệp sách bồi thường, GPMB 61 Bảng 2.9.1 Kết thực sử dụng đất mục đích dự án 66 Bảng 2.9.2 Tổng hợp số dự án bị thu hồi, điều chỉnh đánh giá lại chuyển nhượng .68 DANH MỤC HÌNH VẼ SƠ ĐỒ Hình 2.1.1 Bản đồ hành huyện Tân n, tỉnh Bắc Giang 19 Sơ đồ 2.7.1 Quy trình GPMB dự án địa bàn huyện Tân Yên 54 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ 3.1 Giải pháp 3.1.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật - Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất phải đặt mối quan hệ với việc thồn thiện hệ thống sách, pháp luật có liên quan như: Bộ Luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014(Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) thực tế đất đai gắn liền tiền đề vật chất để hình thành bất động sản khác nhà ở, cơng trình xây dựng - Thứ hai, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho th đất phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, đơn giản tạo thuận lợi cho người sử dụng đất thực thủ tục hành giao đất, cho th đất Cơng khai minh bạch tiêu chí để đánh giá mức độ, xếp loại quản trị đất đai Cơng khai minh bạch biểu liêm hành cơng Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai nói chung quy định giao đất, cho thuê đất nói riêng cho thấy thiếu công khai minh bạch nội dung (đặc biệt thiếu công khai minh bạch quy trình, thủ tục xét hồ sơ, giao đất, cho thuê đất ) điều kiện nảy sinh nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực lợi ích nhóm Đây yếu tố làm giảm hiệu thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất Để khắc phục hạn chế việc hồn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất phải đề cao đảm bảo tính cơng khai, minh bạch nội dung quy định (đặc biệt quy định thời hạn, quy trình, thủ tục cấp giao đất, cho thuê đất) - Thứ ba, hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất dựa rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định nghĩa vụ tài giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với khả điều kiện tài người sửa dụng đất (đặc biệt danh nghiệp tư nhân) - Thứ tư, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất sở tiến hành rà sốt, hồn thiện quy phạm pháp luật giao đất, cho thuê đất phải coi công tác rà soát, hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiệm vụ 74 thường xuyên Theo nguyên tắc văn cấp không trái với văn cấp Vì Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 ban hành tất yếu kéo theo hàng loạt văn hướng dẫn thi hành luật thay đổi theo Vì vậy, phải tiến hành rà sốt văn quy phạm pháp luật, tập hợp hóa văn theo tiêu chí thẩm quyền ban hành, thẩm quyền quan quản lý nhà nước theo lĩnh vực: tài nguyên, môi trường, thuê đất, giao đất…để xem xét hiệu lực văn văn thay bới văn bãi bỏ; phát lĩnh vực, vấn đề bỏ ngỏ chưa luật điều chỉnh có quy định chưa cụ thể cần tiến hành bổ sung hồn thiện Nếu cần thiết ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội thuê đất Nhà nước người sử dụng đất kiến nghị ban hành - Thứ năm, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất sở xây dựng cứ, tiêu chí cho giao đất, cho thuê đất mức quy mơ diện tích loại lĩnh vực, ngành, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động: Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng giao, cho thuê đất nhiều năm chưa đưa vào sử dụng gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực dư luận xã hội Trong giai đoạn nay, quỹ đất Nhà nước giao, cho thuê có hạn nhu cầu giao đất, thuê đất từ Nhà nước doanh nghiệp lớn Để đảm bảo cho diện tích đất đai đai cho thuê đến người sử dụng đất có nhu cầu khả thực sự, đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp cần quy định cụ thể tiêu chí cho thuê đất doanh nghiệp mức quy mơ diện tích - Thứ sáu, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất sở sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách giá đất thẩm định giá đất Nhà nước quy định đảm bảo theo giá thị trường Theo quy định hành; giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành sử dụng vòng 05 năm làm tính thuế sử dụng đất, thuế nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Tính bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; Bồi thường cho người sử dụng đất tự nguyên trả lại đất giao, cho thuê Quy định dẫn đến 75 sách giá đất hành chưa phù hợp với chất kinh tế - xã hội quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất, dẫn tới việc đền bù cho người dân đền bù với thấp so với thị trường, doanh nghiệp bán đất, phân lô bán với giá cao gây thiệt hại cho người dân Thứ bẩy, hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, đầu tư Nhà nước phải đặt mối quan hệ tổng thể q trình hồn thiện hệ thống, sách, pháp luật đất đai theo hướng cơng khai, minh bạch dân chủ phù hợp với cam kết Việt Nam gia hội nhập quốc tế Thứ tám, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, đầu tư Nhà nước phải dựa tiêu chí giải hài hòa lợi ích Nhà nước lợi ích người sử dụng đất; Bởi lẽ, đất đai muốn sử dụng có hiệu người th đất phải thu lợi ích từ việc khai thác thuộc tính có ích đất xây dựng dự án đầu tư Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai phải thu phần lợi nhuận từ đất đai tạo thông qua việc SDĐ chủ đầu tư dự án Có chế độ sở hữu tồn dân đất đai có ý nghĩa phát huy vai trò kinh tế thị trường Thứ chín, hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất Nhà nước phải hướng vào việc tạo hành lang pháp lý để Nhà nước quản lý có hiệu quỹ đất thuê đất cho hoạt động đầu tư; ngăn ngừa tượng tham nhũng, đầu cơ, tiêu cực, nhũng nhiễu, cửa quyền quan công quyền hoạt động cho thuê đất Cần trọng vào việc đẩy mạnh cải cách, minh bạch thủ tục hành trình tự đấu giá cho thuê đất, chọn chủ đầu tư thực dự án theo hướng đơn giản thuận tiện trước sau đấu giá nhận quyền sử dụng đất theo hướng thiên hậu kiểm cho người dân doanh nghiệp việc tiếp cận đất đai Thứ mười, hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tụ giao đất, cho thuê đất, đầu tư Nhà nước cần tiếp tục xác lập, củng cố vai trò quyền hạn Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai hoạt động cho thuê đất thông qua việc xây dựng chế pháp lý đồng với chế tài xử lý nghiêm minh, đủ sức răn đe hành vi vi phạm pháp luật, quản lý sử dụng đất thuê 76 3.1.2 Giải pháp tổ chức máy - Thứ nhất, kiện tồn mơ hình tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất từ cấp tỉnh đến huyện, phải quy định rõ vai trò, trách nhiệm Tổ chức làm nhiệm vụ phát triển quỹ đất, theo Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMTBNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài ngun&Mơi trường có chức sau “Trung tâm phát triển quỹ đất đơn vị nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, có chức tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất thực dịch vụ khác lĩnh vực đất đai” Hiện nay, mơ hình tỉnh Bắc Giang, Trung tâm phát triển, quỹ đất trực thuộc Uỷ nhân dân huyện, thành phố - Thứ hai, xếp lại tổ chức máy Trung tâm phát triển quỹ đất đảm bảo theo quy định 3.1.3 Giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất - Thứ nhất, hàng năm, Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội nghị sơ kết, tổng kết công tác quản lý đất đai nhằm kiểm điểm, đánh giá cán bộ, công chức, viên chức đặc biệt cơng chức Địa - Xây dựng -Nông nghiệp Môi trường, xây dựng chuẩn công chức, viên chức ngành tài nguyên đảm bảo theo cấu vị trí việc làm, thơng qua để khích lệ, động viên, làm động lực phấn đấu để công chức, viên chức hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ Phát thiếu sót, hạn chế cơng chức Địa - Xây dựng - Nơng ngiệp&Mơi trường để xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ, kỹ chuyên môn nghiệp vụ tinh thần phục vụ Nhân dân - Thứ hai, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao đất, thuê đất Cho đến nay, giao đất, cho thuê đất hình thức phổ biến quan trọng để Nhà nước thực phân phối quyền sử dụng đất theo hướng thị trường Tuy nhiên, người dân tìm hiểu kỹ hình thức này, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi ban hành, quy định Luật dần vào thực thi Để triển khai hướng dẫn thi hành Luật 77 Đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện xây dựng văn luật hướng dẫnthi hành, Ủy ban nhân dân huyện phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thuê đất để tổ chức, cá nhân, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất hiểu rõ qui định pháp luật thuê đất, biết hình thức giao đát, cho thuê đất, điều kiện thuê đất, giao đất, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, quyền nghĩa vụ bên quan hệ giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giao, thuê…Làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao đất, cho thuê đất góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức quan, tổ chức có chức thực thi - Thứ ba, xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức lực lượng nòng cốt định trực tiếp đến tiến độ, chất lượng giao đất, cho thuê đất Tuy nhiên, với thực trạng phận CBCC vừa thiếu lại vừa yếu trình độ chun mơn việc kiện toàn đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm việc phận "một cửa" phòng, ban chun mơn cần thiết - Thứ tư, cần tạo điều kiện, khuyến khích cán bộ, cơng chức tự học để nâng cao trình độ Đồng thời, quan quản lý đất đai cần tăng cường tổ chức lớp tập huấn, nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán Không đào tạo chuyên môn cần mở lớp tập huấn kỹ giao tiếp, văn hóa cơng sở, thái độ, chuẩn mực ứng xử tiếp công dân cán bộ, công chức tiếp nhận trả hồ sơ Bên cạnh đó, cần nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc tư cách đạo đức cho cán bộ, công chức nhà nước, nâng cao hiệu giám sát nhân dân việc thực thi hiệm vụ, công vụ cán bộ, công chức Nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác giao đất, cho thuê đất - Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, tra việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thêu đấ để thực dự án đầu tư Qua tra phát dự án làm ăn hiệu kiến nghị thu hồi kiến nghị chuyển mục đích sử dụng đất sở phải đảm bảo quy định pháp luật đất đai Thứ sáu, Thực cơng khai qui trình đơn giản hóa thủ tục giao đất, cho thuê đất, tạo thuận lợi cho chủ thể giao đất, thuê đất 78 3.1.4 Giải pháp kinh phí - Thứ nhất, lĩnh vực công việc giao đất, cho thuê đất vừa gắn liền với quy định nhiều pháp luật chuyên ngành khác vừa mang tính kỹ thuật cao, lĩnh vực đo vẽ, chỉnh lý đồ, việc đầu từ trang bị sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật thiếu - Thứ hai, đầu tư kinh phí xây dựng hệ thống hạ tầng công nghệ thông tin, xây dựng sở liệu Cập nhật liệu địa để tiến tới xây dựng liệu điện tử cho toàn ngành nước để chia sẻ cung cấp, trao đổi, cập nhật thông tin kịp thời, xác phục vụ đắc lực cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai sở liệu chung cho ngành khác có liên quan thuế, tài chính… -Thứ ba, đầu tư kinh phí đo vẽ, cập nhật lại đồ địa xã, thị trấn đa phần đồ địa địa bàn huyện Tân Yên cũ, đo đạc từ đến 16 năm Trong trình sử dụng đất đai biến động nhiều, khơng xác - Thứ tư, bên cạnh liệu dạng số, đầu tư kinh phí xây dựng kho lưu trữ tài liệu dạng giấy theo quy định tài liệu lĩnh vực Tài nguyên Môi trường phải bảo quản vĩnh viễn 3.2 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ - Xem xét sửa đổi Luật Đất đai Nghị định Chính phủ trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương sau: - Có sách tích tụ ruộng đất, cho doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp để đầu tư sản xuất tập trung, quy mô lớn tạo điều kiện áp dụng giới hóa tiến khoa học kỹ thuật vào sản xuất, nâng cao sức cạnh tranh hàng nơng sản theo hướng: Chính quyền cấp xã, cấp huyện đứng làm trung gian cho doanh nghiệp thuê đất bà nông dân với thời hạn từ 20-30 năm (trường hợp phần lớn hộ dân đồng thuận, số khơng đồng thuận cần có giải pháp bắt buộc dồn đổi ruộng hộ sang khu vực khác để có diện tích tập trung cho doanh nghiệp thuê) ngược lại, cần có quy định doanh nghiệp phải sử dụng lao 79 động địa phương để giải việc làm cho người không tham gia vào sản xuất công nghiệp, dịch vụ lại địa phương - Hướng dẫn thực Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà theo hướng: Cho phép dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo pháp luật đấu thầu đầu tư, đồng thời nhà đầu tư ứng tiền giải phóng mặt khơng phải đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất - Hướng dẫn Luật Đất đai Luật Đầu tư quy định việc chấm dứt dự án thu hồi đất: Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực khả thực Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án - Cho phép giao đất cơng ích ổn định 20-30 năm để tích tụ ruộng đất, tăng quy mô, thu hút doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao - Có chế, sách để người có nhu cầu thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người có đất không sử dụng sử dụng hiệu thấp - Tiếp tục hoàn thiện văn quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành, đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai hiệu 3.3.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang - Bố trí kinh phí xây dựng hệ thống thơng tin, sở liệu đất đai để vừa đáp ứng yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội; tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi việc thực cải cách thủ tục hành chính; tiếp tục rà sốt kịp thời kiến nghị sửa đổi văn quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể thống quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất; rà soát, hệ thống hóa quy định pháp luật thu hồi đất nhằm kịp thời phát bất cập chồng chéo quy định thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính… 80 - Tăng cường hoạt động cơng tác kiểm tra, giám sát q trình sử dụng đất giao, cho thuê thời gian cho thuê đất Thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Quá trình phân cấp chưa đôi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp Vì vậy, cần có chế kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tổ chức, cá nhân giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 3.3.3 Kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Giang - Tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh, trình Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành Nghị xây dựng cứ, tiêu chí cho thuê đất mức quy mơ diện tích loại lĩnh vực, ngành, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng giao, cho thuê đất nhiều năm chưa đưa vào sử dụng gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực dư luận xã hội Trong giai đoạn nay, quỹ đất Nhà nước giao, cho thuê có hạn nhu cầu giao đất, thuê đất từ Nhà nước doanh nghiệp lớn Để đảm bảo cho diện tích đất đai cho thuê đến người sử dụng đất có nhu cầu khả thực sự, đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp cần quy định cụ thể tiêu chí cho thuê đất doanh nghiệp mức quy mơ diện tích - Tổ chức lớp bồi dưỡng chuyên sâu lĩnh vực đất đai nói chung hướng dẫn chun sâu trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nói riêng 81 KẾT LUẬN CHƢƠNG Sau triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, 2013 văn hướng dẫn thi hành cho thấy, pháp luật đất đai vào thực tiễn sống, tạo chuyển biến tích cực công tác quản lý sử dụng đất đai; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thực chặt chẽ, quy định; tình trạng vi phạm quy định pháp luật ngăn chăn, xử lý nghiêm minh, có chiều hướng thuyên giảm; quyền lợi người sử dụng đất đảm bảo; số khó khăn, vướng mắc cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tiếp tục tháo gỡ để đảm bảo quyền lợi đáng người sử dụng đất; việc cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất đai ngày tăng cường, phát huy dân chủ; máy quản lý bước kiện toàn theo hướng chuyên nghiệp, đại Các văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật ban hành đồng kịp thời, quy định pháp luật, phù hợp với điều kiện thực tế địa phương; văn ban hành bám sát chủ trương đẩy mạnh cải cách hành chính, tăng cường tính cơng khai, minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân doanh nghiệp; giúp cho Luật sớm vào sống, giải kịp thời vấn đề thiết mà thực tế đòi hỏi Góp phần phát huy nguồn lực tài nguyên môi trường cho phát triển kinh tế - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý, ngăn ngừa, tham nhũng, lãng phí lĩnh vực đất đai, đưa công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn vào nếp Bên cạnh kết đạt được, việc triển khai thi hành Luật Đất đai văn hướng dẫn cho thấy có số nội dung pháp luật đất đai chưa có quy định điều chỉnh; số nội dung có quy định khó khả thi chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn Khó khăn giải trường hợp phát sinh dự án, cơng trình chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện chưa có quy định việc điều chỉnh kế hoạch Thiếu quy định để xử lý chuyển tiếp Luật cũ Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82 KẾT LUẬN Công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Tân n nói chung, cơng tác giao đất, cho thuê đất nói riêng năm qua Ủy ban nhân dân huyện quan tâm, thực theo quy định pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 Sau có Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân huyện tổ chức tuyên truyền hiệu pháp luật đất đai nhiều hình thức khác nhau, tạo điều kiện để đưa Luật Đất đai vào sống Ủy ban nhân dân huyện quan tâm kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc liên quan đến đất đai, khơng gây phiền hà cho doanh nghiệp người dân, liệt đạo để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận, tập trung đo đạc đồ địa Chỉ đạo công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xã, thị trấn huyện Tân Yên; lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt làm sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Tích cực giải khó khăn, vướng mắc người dân doanh nghiệp trình quản lý sử dụng đất; Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất nhằm phát hiện, ngăn chặn xử lý vi phạm pháp luật đất đai tổ chức nhà nước giao đất, cho thuê đất; trọng cải cách hành lĩnh vực đất đai, xây dựng thủ tục hành đất đai dễ hiểu, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp thực thủ tục hành đất đai Với kết đạt thông qua thực đề tài “Giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn huyện Tân Yên”, luận văn có đóng góp chủ yếu sau đây: - Qua nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật cho giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, đánh giá thực trạng pháp luật, luận văn làm rõ kết đạt quản lý Nhà nước cho thuê đất, dự án đầu tư địa bàn huyện Tân Yên Luận văn tìm hiểu, phân tích để làm rõ khó khăn, tồn q trình áp dụng pháp luật cho thuê đất, đầu tư đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm từ thực tiễn huyện Tân n có liên hệ với q trình hội nhập quốc 83 tế Việt Nam, từ đưa định hướng, giải pháp, kiến nghị “giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư” huyện Tân Yên - Chỉ số tồn cơng tác giao đất, cho th đất nhiều hạn chế, nhiều quy định Luật cũ Luật có nhiều thay đổi trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng để thực dự án đầu tư; Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai cơng trình, dự án; chủ đầu tư, Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt số xã, thị trấn chưa có phối hợp chặt chẽ, chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định pháp luật, chưa giải dứt điểm, thiếu cương Ngun nhân khó khăn, vướng mắc nêu do: - Kinh phí bố trí cho giao đất, cho thuê đất xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu đất đai hạn chế 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1946, 1959, 1980 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/11/2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội Quốc hội (1987), Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 Quốc hội khóa khóa VIII, kỳ họp thứ 2, Hà Nội Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-LCT/HĐNN8 ngày 14/7/1993 Quốc hội khóa khóa IX, kỳ họp thứ 3, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2014 Chính phủ (2014) Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 10 Chính phủ, (2015), Văn kiện đại hội Đảng XII; địa chỉ: http://chinhphu.vn/portal 11 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Các Nghị Trung ương Đảng 2001-2004 (Sách phục vụ thảo luận Dự thảo Văn kiện Đại hội Đảng) Lưu hành nội bộ, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI,VII,VIII,IX), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Bộ Tài Nguyên&Môi trường (2014) Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 85 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học, Nhà xuất Công an nhân dân 16 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân 17 Nguyễn Thị Khánh (2012), Pháp luật huy động vốn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng hướng hồn thiện, Khố luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Khố luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 19 Bộ Cơng thương Việt Nam (2016), Tồn văn Hiệp định đối tác xuyên Thái bình dương TPP, http://tpp.moit.gov.vn/? page=tpp&do=home&dir=vi ngày truy cập 26/06/2018 20 Hồng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu quy định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 21 Phạm Lê Hiền (2015), Từ điển tiếng Việt thông dụng; Nxb Hồng Đức, Hà Nội 22 Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 23 Nguyễn Đình Bồng “Giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế có yếu tố nước theo quy định pháp Luật Đất đai” Hội thảo khoa học tư vấn sửa đổi Luật Đất đai, Hội Khoa học đất Việt Nam, 2011 24 Trần Kim Chung, “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Hội thảo” Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội, 2011 25 Nguyễn Thị Thu Hiền, “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, năm 2012 26 Nguyễn Thị Dung “Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta – Thực trạng giải pháp hoàn thiện”, đề tài cấp sở Viện Nghiên cứu Lập pháp năm 2012 27 Hội khoa học đất, “Lý luận địa đại”, Nxb Nông nghiêp, năm 2011 86 28 Trần Quang Huy (2003), “Khái quát hệ thống pháp Luật Đất đai Việt Nam”, Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật 29 Trần Quang Huy (2004), “Các vấn đề pháp lý tài chính, đất đai giá đất”, Tạp chí Luật học (12) 30 Trần Quang Huy (2008), “Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12) 31 Lê Khanh Khuyến BTN & MT “Điều tra, khảo sát nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn với xây dựng sở hạ tầng”, Tổng cục địa chính, Hà Nội năm 2000 32 Lê Khanh Khuyến (2008) " Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn với xây dựng có sở hạ tầng, Bộ Tài ngun Mơi trường” 33 Đào Trung Chính (2008) " Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản" Vụ đất đai, Bộ Tài ngun Mơi trường 34 Vũ Đình Chuyên (2007) " Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực sách giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp khu chế xuất, chủ nhiệm đề tài", Viện Nghiên cứu địa 35 Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang (2018) Quyết định số 1907/QĐ-UBND ngày 05/12/2018 công bố danh mục, thủ tục hành thực theo chế cửa dịch vụ công trực tuyến Ủy ban nhân dân cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp xã; theo chế cửa, cửa liên thông cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã địa bàn tỉnh Bắc Giang; 36 Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang ban hành Quyết định số 401/QĐ-UBND ngày 18/3/2019 ban hành Quy trình nội bộ, giải thủ tục hành thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp huyện 87 37 Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang (2015) số 142/QĐ-UBND ngày 25/3/2014 phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Tân Yên 38 Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang (2015) số 159/QĐ-UBND ngày 15/3/2019 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đến năm 2025 huyện Tân Yên 39 Ủy ban nhân dân huyện Tân Yên (2018) Báo cáo số 87/BC-UBND ngày 15/10/2018 sơ kết 05 năm thi hành Luật Đất đai địa bàn 40 Ủy ban nhân dân huyện Tân Yên (2019) Báo cáo số 189/BC-UBND ngày 26/3/2019 kết 10 năm thực dự án đầu tư địa bàn huyện từ năm 2009-2019) 88 ... luận trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư - Chương 2: Thực trạng thực tiễn thực pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư địa bàn huyện Tân. .. pháp luật Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư thực tiễn thi hành pháp luật huyện Tân Yên để đưa giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu. .. Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU