Một số vấn đề pháp lý về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân từ thực tiễn huyện việt yên tỉnh bắc giang

- Nghiên cứu thực trạng quy định của các văn bản pháp luật hiện hành về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân.. Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các thông tin,

số liệu, kết quả được sử dụng trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và chưa được sử dụng để bảo vệ ở bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin, các tài liệu trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương

LỜI CẢM ƠN

Được sự quan tâm của Khoa Đào tạo sau Đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội, tôi đã hoàn thành khóa học Thạc sỹ chuyên ngành Luật Kinh tế và hoàn thiện luận văn tốt nghiệp Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của rất nhiều tập thể và cá nhân Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:

Tập thể các thầy cô giáo Khoa Đào tạo Sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn;

Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Hồng Vân đã tận tình trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn;

Xin cảm ơn tập thể các cơ quan, ban ngành, UBND huyện Việt Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu;

Đồng thời trân trọng cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình đã quan tâm, giúp đỡ, cùng chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi sự giúp đỡ quý báu trên!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hương

1

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC 1

DANH MỤC BẢNG 3

MỞ ĐẦU 4

1 Tính cấp thiết của đề tài 4

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 5

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 7

3.1 Mục đích nghiên cứu 7

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 7

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

4.1 Đối tượng nghiên cứu 7

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 8

6 Kết quả mới của luận văn 8

7 Kết cấu của luận văn 8

Chương 1MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN 10

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 10

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp 10

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 15

1.2 Khái quát về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 20

1.2.1 Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 20

1.2.2 Đặc điểm của chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 25

1.2.3 Các nguyên tắc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 28

1.2.4 Ý nghĩa của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 32

1.3 Sơ lược sự hình thành, phát triển pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Hộ Nông dân ở Việt Nam 34

1.3.1 Giai đoạn từ 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành 34

2

1.3.2 Trong giai đoạn từ 1993 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành 36 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành 38

1.3.4 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay 39

Chương 2QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN 42 2.1 Quy định về chủ thể có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 42 2.2 Quy định về loại đất được phép chuyển đổi của các hộ gia đình nông dân 48 2.3 Quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 55 2.4 Quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân 61 2.5 Quy định về thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 64 Chương 3THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN Ở ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN TỈNH BẮC GIANG 67 3.1 Thực tiễn thi hành những quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân ở địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang 67

3.1.1 Đặc điểm địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang 67 3.1.2 Tình hình sử dụng và chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân ở địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang 71 3.1.3 Những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân 77

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Hộ nông dân ở địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang 82

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 82 3.2.2 Giải pháp tổ chức và bảo đảm thực hiện những quy định pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Hộ nông dân trên địa bàn 85

KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

3

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu chế độ nhiệt trong năm 68 Bảng 3.2: Diện tích các loại đất đến năm 2014 69Bảng 3.3: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2010-2015 72 Bảng 3.4: Kết quả thực hiện chuyển đổi ruộng đất ở huyện Việt Yên 74

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Việt Yên .75

Bảng 3.6 Diện tích, cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp năm 2014 của huyện Việt Yên

76

4

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là địa bàn sống mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống

Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia Đất đai quan trọng như vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt

ra Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh đạo Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung

và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải có một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá:

Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ

về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà

ở, tạo ra những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức

Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sánh về đất đai

để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo

5

cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế, chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005

Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn

việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là loại giao dịch về quyền sử dụng đất đặc thù được Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành trao cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất Đây là giao dịch nhằm góp phần khắc phục tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, làm hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp lớn, chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi và áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất Do đó, đây là hình thức giao dịch rất quan trọng đặc biệt là ở vùng nông thôn

và đối với nông dân Tuy nhiên, trên thực tế giao dịch này lại không được áp dụng nhiều, đồng thời hoạt động chuyển đổi còn xảy ra tranh chấp, thủ tục chuyển đổi còn phức tạp

Chính vì vậy tác giả quyết định chọn đề tài “Một số vấn đề pháp lý về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân từ thực tiễn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang” làm đề tài tốt nghiệp cao học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Các giao dịch về đất đai nói chung và giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đã có một số tác giả nghiên cứu Có thể kể đến như:

Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường - Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997); "Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010", nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và sử dụng đất cho những năm tiếp theo;

6

Luận án tiến sỹ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật đất đai Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa chính- Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất"; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các bài báo viết về các vấn đề

cụ thể như: thị trường bất động sản, công tác giải phóng mặt bằng, công tác cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; TS Trần Quang Huy (2009), "Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất ", Tạp chí Luật học , số 8/2009; Đặng văn Ngạn (2009), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội; Lưu Quốc Thái (2006), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành ", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7; ThS Trần Quang Huy, "Mối quan hệ giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật Dân sự với các quy định của pháp luật đất đai", Đặc san về sửa đổi bổ sung Bộ Luật dân sự, Tạp chí Luật học, 2003

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của tổ chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống Luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam;

7

Các công trình nghiên cứu về các chế định của pháp luật đất đai Việt Nam về thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được thực hiện nêu trên là nguồn tư liệu quý báu để chúng tôi nghiên cứu và kế thừa Tuy nhiên, những nghiên cứu đi sâu vào vấn đề hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam và có liên hệ với thực tế áp dụng tại huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang thì chưa có Do đó, việc chọn đề tài của tác giả càng mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có mục đích nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình nông dân qua thực tiễn áp dụng tại huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang để từ đó tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ mục đích trên, đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa nội dung của chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

- Nghiên cứu thực trạng quy định của các văn bản pháp luật hiện hành về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân trên địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nói chung và chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân trên địa bàn huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân được thể hiện qua các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành

8

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2006 và các văn bản pháp luật hiện hành về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông

dân

Đề tài nghiên cứu thực tiễn áp dụng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của các hộ nông dân trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang trong thời gian những năm gần đây

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tác giả đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lê-nin và tư tưởng Hồ Chí Minh; Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong quá trình hội nhập

Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề

Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia; đồng thời, kết hợp trò chuyện toạ đàm: trực tiếp trao đổi với các cán bộ trực tiếp dân, người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển đổi

6 Kết quả mới của luận văn

Luận văn nghiên cứu về chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa hộ nông dân theo pháp luật Việt Nam từ góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ nông dân Thông qua từng thủ tục và từ thực tế việc áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định này trong thực tiễn Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa hộ nông dân để

góp phần thực hiện mục tiêu cải cách hành chính

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

10

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trước khi đề cập đến khái niệm đất nông nghiệp, chúng ta cần nghiên cứu

đến nội dung đất đai Vấn đề này đã được các nhà khoa học tiếp cận dưới nhiều giác

độ như sau:

Thứ nhất, đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản

xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật

và động vật

Với nghĩa chung nhất, đất đai là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Còn với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện bằng quyền lợi của một người đối với đất

Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Thứ hai, đất đai là tài sản, vì nó có thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng

được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt, vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành tài sản có ích được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Ngoài ra,

11

đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu ta biết sử dụng và

sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên []1

Tùy theo mục đích sử dụng, đất đai được chia thành các loại đất khác nhau, trong đó có đất nông nghiệp, đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm

cả trồng trọt và chăn nuôi Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp

Tổ chức Nông lương của Liên Hợp Quốc (FAO: Food and Agriculture Organization) đã phân chia đất nông nghiệp như sau:

(i) Đất canh tác như đất trồng cây hàng năm, chẳng hạn như: ngũ cốc, bông, khoai tây, rau, dưa hấu, loại hình này cũng bao gồm cả đất sử dụng được trong nông nghiệp nhưng tạm thời bỏ hoang (đất hoang hóa, đất thoái hóa)

(ii) Vườn cây ăn trái và những vườn nho hay cánh đồng nho (thông dụng

ở châu Âu)

(iii) Đất trồng cây lâu năm, ví dụ như trồng cây ăn quả

(iv) Cánh đồng, thửa ruộng và đồng cỏ tự nhiên cho chăn thả gia súc

Tùy thuộc vào việc sử dụng hệ thống tưới tiêu nhân tạo, đất nông nghiệp được chia thành đất có tưới tiêu và không tưới tiêu (thường xuyên) Ở các nước đang khô hạn và bán khô hạn đất nông nghiệp thường được giới hạn trong phạm vi đất tưới tiêu2

Theo quan điểm của các nhà nông học, đất đai được sử dụng hầu hết vào các ngành sản xuất, các lĩnh vực của đời sống, và trên cơ sở đó, đất đai được phân thành các loại khác nhau và gọi tên theo ngành và lĩnh vực nó được sử dụng

1 Hồ Thị Lam Trà (Chủ biên) (2008), Giáo trình Định giá đất, Tài liệu sử dụng cho lớp Cao học Quản lý Đất

đai tại Đắk Lắk khóa 2008 - 2010 (trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội tuyển sinh), tr 1 - 2

2 Truy cập tại địa chỉ:

http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A5t_n%C3%B4ng_nghi%E1%BB%87p ,

ngày 10/4/2013

12

Đất nông nghiệp là đất được sử dụng chủ yếu vào sản xuất của các ngành nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc sử dụng để nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp Ngoài tên gọi đất nông nghiệp, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp còn được gọi là ruộng đất3

Kế thừa Điều 13 Luật Đất đai năm 2003, Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 cũng căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng; trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

(i) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; (ii) Đất trồng cây lâu năm; (iii) Đất rừng sản xuất; (iv) Đất rừng phòng hộ; (v) Đất rừng đặc dụng; (vi) Đất nuôi trồng thuỷ sản; (vii) Đất làm muối; (viii) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Về tên gọi các loại đất trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

so với Luật Đất đai năm 1993 có sự khác nhau Đó là việc phân chia thành 3 nhóm đất: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, thay vì chia ra thành 5 loại đất như trước đây: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất

đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng Theo tác giả, khi các nhà lập pháp đề cập yếu tố “nhóm” là muốn nhấn mạnh đến việc tập hợp những cá thể lại với nhau theo những nguyên tắc nhất định4 Tuy nhiên, khi xét đến yếu tố tần suất của các cụm từ phân loại đất trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (Phụ lục 1), chúng ta thấy rằng:

Trong Luật Đất đai năm 2003 có: (1) 42 lần xuất hiện cụm từ: “nhóm đất nông nghiệp” và “đất nông nghiệp”; trong đó có 1 lần xuất hiện cụm từ “nhóm đất nông nghiệp”, chiếm tỷ lệ 2,43% và 41 lần xuất hiện cụm từ “đất nông nghiệp” được sử dụng với nghĩa như là “nhóm đất nông nghiệp”, chiếm tỷ lệ 97,57%; (2) 20 lần xuất hiện cụm từ: “nhóm đất phi nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp”; trong

đó có 1 lần xuất hiện cụm từ “nhóm đất phi nông nghiệp”, chiếm tỷ lệ 5% và 19 lần

3 Ngô Đức Cát (Chủ biên) (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, tr 92 - 93

4 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thông tin, tr 1255

“đất nông nghiệp” được sử dụng với nghĩa như là “nhóm đất nông nghiệp”, chiếm

tỷ lệ 99,99%; bên cạnh đó Luật cũng 29 lần sử dụng các cụm từ: “nhóm đất phi nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp”; trong đó có 1 lần xuất hiện cụm từ “nhóm đất phi nông nghiệp”, chiếm tỷ lệ 0,03% và 28 lần xuất hiện cụm từ “đất phi nông nghiệp” được sử dụng với nghĩa như là “nhóm đất phi nông nghiệp”, chiếm tỷ lệ 99,97%

Các số liệu phân tích nêu trên cho thấy, các cụm từ: “nhóm đất nông nghiệp”, “nhóm đất phi nông nghiệp” chỉ xuất hiện trong điều luật định danh cho việc phân loại đất; còn khi sử dụng ở những nội dung khác, cụm từ “đất nông nghiệp” được sử dụng với nghĩa như là “nhóm đất nông nghiệp”, và cụm từ “đất phi nông nghiệp” được sử dụng với nghĩa như là “nhóm đất phi nông nghiệp”

Như vậy, so với quan điểm của FAO, và các nhà khoa học, khái niệm đất nông nghiệp theo quy định pháp luật cũng dựa trên tiêu chí chung, đó là căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại Tuy nhiên, khái niệm được mở rộng hơn, ngoài đất sản xuất nông nghiệp còn có đất sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, đất làm muối và cả loại đất nông nghiệp khác

Từ đó, chúng ta có thể đưa ra khái niệm như sau:

Đất nông nghiệp là tập hợp các loại đất phù hợp với việc sản xuất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ấn định mục đích sử dụng thông qua công cụ quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên của mỗi quốc gia, có vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nó là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất, nhưng vai trò của đất đối với mỗi ngành sản xuất có tầm quan

Thứ nhất, dưới giác độ chính trị, pháp lý: lãnh thổ xác định (trong đó có đất

đai, đất nông nghiệp) cùng với dân cư ổn định, chính quyền và khả năng tham gia vào mối quan hệ quốc tế là một trong những bộ phận hợp thành các yếu tố cấu thành quốc gia theo Điều 1 Công ước Montevideo 19336 Nhà nước là đại diện cho chủ quyền quốc gia có quyền và trách nhiệm thực hiện các biện pháp quản lý, bảo

vệ đất đai, trong đó đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng và là một trong những điều kiện đảm bảo cho sự ổn định, tồn tại và phát triển của đất nước

Thứ hai, đất đai là nguồn lực quan trọng trong bất kỳ ngành sản xuất nào

Nếu như trong sản xuất công nghiệp, đất đai chỉ là nơi để xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình nhà, xưởng và việc sản xuất các sản phẩm công nghiệp hầu như không phụ thuộc đến các yếu tố gắn với thuộc tính của đất, ; trong khi đó, sản xuất nông nghiệp có liên quan mật thiết đến các yếu tố đặc thù của đất nông nghiệp như tính chất lý hóa của đất, độ phì nhiêu, khí hậu đóng vai trò quan trọng, quyết định đến sản lượng, chất lượng sản phẩm của cây trồng, vật nuôi

Thứ ba, cho dù khoa học kỹ thuật ngày càng trên đà phát triển, nhưng chỉ tác

động qua việc nâng cao chất lượng giống cây trồng, vật nuôi, đưa ra các biện pháp

kỹ thuật trong quá trình nuôi trồng nhằm nâng cao năng suất sinh học và hiệu quả kinh tế, chứ khó có thể sản xuất, tạo ra các sản phẩm nông nghiệp mà không cần đến đất đai

5 Đỗ Hậu - Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng, tr 5

6 Ngô Hữu Phước - Lê Đức Phương (2013), Văn bản Luật Quốc tế và văn bản pháp luật Việt Nam phục vụ

học tập, nghiên cứu môn Khái luận chung về Luật Quốc tế, Nxb Lao động, Hà Nội, tr 7

15

Thứ tư, thông qua đất đai và lao động, con người đã sản xuất ra các sản phẩm

nông nghiệp, để nuôi sống chính mình Sản xuất nông nghiệp là ngành sản xuất được ra đời tương đối lâu nhất trong xã hội loài người, và ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh biến đổi khí hậu toàn cầu, đảm bảo an ninh lương thực

Thứ năm, đối với nước ta, tỷ lệ nông dân chiếm hơn 70% dân số; do vậy đất

đai còn là nguồn tài sản quan trọng, không những là thành phần không thể thiếu được trong việc sản xuất ra của cải vật chất nuôi sống loài người, là phương tiện để tạo việc làm cho chính họ, mà còn là tài sản để lại cho con cháu, truyền qua các thế

hệ mà người dân coi như là “loại tài sản đặc biệt” Ngoài yếu tố tài sản, đất đai, trong đó có đất nông nghiệp còn là không gian sống, là yếu tố tinh thần không thể thiếu được trong đời sống văn hóa nông thôn

Thứ sáu, tổng diện tích đất nông nghiệp cả nước tính đến 31/12/2013 là:

26.822.953 ha/33.096.731 ha tổng diện tích đất tự nhiên, chiếm tỷ lệ 81,04%7 Đây

là nguồn lực quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như các khu công nghiệp, khu chế xuất,… phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

Trước khi tìm hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân, chúng ta cùng tìm hiểu về các khái niệm cơ bản Đầu tiên là khái niệm hộ nông dân

“Hộ” đã có từ lâu đời, cho đến nay nó vẫn tồn tại và phát triển Trải qua mỗi thời kỳ kinh tế khác nhau, hộ và kinh tế hộ được biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau song vẫn có bản chất chung đó là “Sự hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành viên trong gia đình cố gắng làm sao tạo ra nhiều của cải vật chất để nuôi sống và tăng thêm tích luỹ cho gia đình và xã hội”

Qua nghiên cứu cho thấy, có nhiều quan niệm của các nhà khoa học về hộ:

7 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Quyết định số 1467/QĐ-BTNMT Phê duyệt và công bố kết quả thống

kê diện tích đất đai năm 2013, ngày 21/7

16

- Theo từ điển chuyên ngành kinh tế và từ điển ngôn ngữ: "Hộ là tất cả những người cùng sống chung trong một mái nhà Nhóm người đó bao gồm những người cùng chung huyết tộc và những người làm công"

- Theo Liên hợp quốc "Hộ là những người cùng sống chung dưới một mái nhà, cùng ăn chung và có chung một ngân quỹ"

- Năm 1981, Harris (London - Anh) trong tác phẩm của mình cho rằng:

"Hộ là một đơn vị tự nhiên tạo nguồn lao động"8 và trên góc độ này, nhóm các đại biểu thuộc trường phái "Hệ thống Thế Giới" (Mỹ) là Smith (1985 - Martin

và Beiltell (1987) có bổ sung thêm: "Hộ là một đơn vị đảm bảo quá trình tái sản xuất nguồn lao động thông qua việc tổ chức nguồn thu nhập chung"9

- Tại Hội thảo Quốc tế lần thứ 2 về quản lý nông trại tại Hà Lan (năm 1980) các đại biểu nhất trí cho rằng: "Hộ là đơn vị cơ bản của xã hội có liên quan đến sản xuất, tiêu dùng, xem như là một đơn vị kinh tế" 10

Đây mới chủ yếu nêu lên những khía cạnh về khái niệm hộ tiêu biểu nhất, mạnh khía cạnh này hay khía cạnh khác hoặc tổng hợp khái quát chung nhưng vẫn còn có chỗ chưa đồng nhất Tuy nhiên từ các quan niệm trên cho thấy hộ được hiểu như sau:

- Trước hết, hộ là một tập hợp chủ yếu và phổ biến của những thành viên

có chung huyết thống, tuy vậy cũng có cá biệt trường hợp thành viên của hộ không phải cùng chung huyết thống (con nuôi, người tình nguyện và được sự đồng ý của các thành viên trong hộ công nhận cùng chung hoạt động kinh tế lâu dài )

- Hộ nhất thiết là một đơn vị kinh tế (chủ thể kinh tế), có nguồn lao động và phân công lao động chung; có vốn và chương trình, kế hoạch sản xuất kinh doanh chung, là đơn vị vừa sản xuất vừa tiêu dùng, có ngân quỹ chung và được phân phối lợi ích theo thoả thuận có tính chất gia đình Hộ không phải là một thành phần kinh tế đồng nhất, mà

8 Trần Đức Viên (1995), Nông nghiệp trên đất dốc, thách thức và tiềm

năng, NXB Nông nghiệp Hà Nội

9 Từ Thị Xuyến (2000), Những giải pháp phát triển kinh tế hộ nông dân

vùng gò đồi tỉnh Hà Tây, Luận án Tiến sĩ Kinh tế.

10 Nguyễn Văn Tiêm (1993), Giàu nghèo trong nông thôn hiện nay, NXB

Nông nghiệp, Hà Nội

17

hộ có thể thuộc thành phần kinh tế cá thể, tư nhân, tập thể, Nhà nước

- Hộ không đồng nhất với gia đình mặc dầu cùng chung huyết thống, bởi vì

hộ là một đơn vị kinh tế riêng, còn gia đình có thể không phải là một đơn vị kinh tế,

ví dụ gia đình nhiều thế hệ cùng chung huyết thống, cùng chung một mái nhà nhưng nguồn sinh sống và ngân quỹ lại độc lập với nhau

Về hộ nông dân, tác giả Frank Ellis định nghĩa "Hộ nông dân là các hộ gia đình làm nông nghiệp, tự kiếm kế sinh nhai trên những mảnh đất của mình, sử dụng chủ yếu sức lao động của gia đình để sản xuất, thường nằm trong hệ thống kinh tế lớn hơn, nhưng chủ yếu đặc trưng bởi sự tham gia cục bộ vào các thị trường và có xu hướng hoạt động với mức độ không hoàn hảo cao"11

Luận điểm trên của ông đã được áp dụng rộng rãi trong chính sách nông nghiệp tại nhiều nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển Đồng tình với quan điểm trên của Traianốp, hai tác giả Mats Lundahl và Tommy Bengtsson bổ sung và nhấn mạnh thêm "Hộ nông dân là đơn vị sản xuất cơ bản" Chính vì vậy, cải cách kinh tế ở một số nước những thập kỷ gần đây đã thực sự coi hộ nông dân là đơn vị sản xuất tự chủ và cơ bản, từ đó đã đạt được tốc độ tăng trưởng nhanh trong sản xuất nông nghiệp và phát triển nông thôn

Ở nước ta, có nhiều tác giả đề cập đến khái niệm hộ nông dân Theo nhà khoa học Lê Đình Thắng (năm 1993) cho rằng: "Nông hộ là tế bào kinh tế xã hội, là hình thức kinh tế cơ sở trong nông nghiệp và nông thôn”

Đào Thế Tuấn (1997) cho rằng: “Hộ nông dân là những hộ chủ yếu hoạt động nông nghiệp theo nghĩa rộng, bao gồm cả nghề rừng, nghề cá và hoạt động phi nông nghiệp ở nông thôn” Còn theo nhà khoa học Nguyễn Sinh Cúc, trong phân tích điều tra nông thôn năm 2001 cho rằng: "Hộ nông nghiệp là những hộ có toàn

bộ hoặc 50% số lao động thường xuyên tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, dịch vụ nông nghiệp (làm đất, thuỷ nông, giống cây trồng, bảo vệ thực vật, ) và thông thường nguồn sống chính của hộ dựa vào nông nghiệp" Nghiên cứu những khái niệm trên đây về hộ nông dân của các tác giả và

11 Lê Đình Thắng (1993), Phát triển kinh tế hộ theo hướng sản xuất hàng hoá, NXB Nông nghiệp,

Hà Nội

18

theo nhận thức cá nhân, tôi cho rằng:

- Hộ nông dân là những hộ sống ở nông thôn, có ngành nghề sản xuất chính

là nông nghiệp, nguồn thu nhập và sinh sống chủ yếu bằng nghề nông Ngoài hoạt động nông nghiệp, hộ nông dân còn tham gia các hoạt động phi nông nghiệp (như tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ ) ở các mức độ khác nhau

- Hộ nông dân là một đơn vị kinh tế cơ sở, vừa là một đơn vị sản xuất vừa

là một đơn vị tiêu dùng Như vậy, hộ nông dân không thể là một đơn vị kinh

tế độc lập tuyệt đối và toàn năng, mà còn phải phụ thuộc vào các hệ thống kinh tế lớn hơn của nền kinh tế quốc dân Khi trình độ phát triển lên mức cao của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thị trường, xã hội càng mở rộng và đi vào chiều sâu, thì các hộ nông dân càng phụ thuộc nhiều hơn vào các hệ thống kinh

tế rộng lớn không chỉ trong phạm vi một vùng, một nước Điều này càng có ý nghĩa đối với các hộ nông dân nước ta trong tình hình hiện nay

Bên cạnh đó, là xác định khái niệm quyền sử dụng đất Đất hay Đất đai hiểu theo nghĩa chung theo Từ điển tiếng Việt thì đó là: "Chất đặc ở trên mặt địa cầu"12, nếu theo nghĩa rộng khái quát thì đất đai được hiểu là: "Toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo và lãnh hải"13 Theo nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra có trước khi con người xuất hiện trên trái đất Trong quá trình sử dụng, với sự tác động của con người đối với đất đai chỉ làm tăng hoặc giảm độ màu mỡ của đất đai mà không làm cho đất đai biến mất; ngoài ra, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với bất kỳ quốc gia nào, tuy nhiên nguồn tài nguyên này là hạn chế và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của mỗi cá nhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả thể chế chính trị, Nhà nước Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai thì việc xác định chế độ, hình thức sở hữu về đất đai luôn là vấn đề trọng yếu đối với mỗi thể chế chính trị - xã hội, đối với giai cấp cầm quyền

12 Viện Nghiên cứu Từ điển (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.435

13 Viện Nghiên cứu Từ điển (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.436

19

Đối với đa số các quốc gia trên thế giới có nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể hay sở hữu toàn dân…, trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mang tính đặc thù của mỗi quốc gia đó

Đối với Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc, dưới thời phong kiến đất đai được xác định là sở hữu của vua, chúa, quan lại , kể từ thời điểm đất nước ta được độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hòa, nay cộng hòa xã hội chủ nghĩa thì các hình thức sở hữu về đất đai cũng được pháp luật thừa nhận

Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước chỉ thừa nhận duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai đó là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, sau này là Hiến pháp 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm

2003 và Luật Đất đai năm 2013 đều ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Việc hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở đất nước ta hoàn toàn mang tính tất yếu khách quan và dựa trên cơ sở quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề này

Xác định rõ hình thức sở hữu về đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định được các quyền năng của chủ sở hữu Hầu hết trong các chế định luật dân sự của các quốc gia đều quy định quyền sở hữu gồm 03 quyền năng cơ bản đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đối tượng sở hữu Cùng với quá trình phát triển của lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất các quyền năng này cũng được vận động, phát triển theo xu thế tập trung vào chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chuyển giao một hoặc một nhóm quyền cho chủ sở hữu khác thực hiện trong khuôn khổ quyền sở hữu của mình được pháp luật quy định

Đối với hình thức sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu như ở Việt Nam, thì quyền sử dụng đất có cách hiểu và có những đặc trưng riêng so với luật pháp của các nước khác

Theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu pháp luật ở nước ta thì quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét

20

về khía cạnh kinh tế, thì quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của mình

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến

sử dụng đất, thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể… ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất v.v

Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này Có thể nhận thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập

mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện nên nó phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai Mặt khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật

Như vậy, dựa trên cơ sở các khái niệm trên ta có thể rút ra khái niệm quyền

sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân như sau: Quyền sử dụng đất nông nghiệp

của hộ nông dân là quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định áp dụng đối với nhóm đất nông nghiệp và chủ thể là hộ nông dân chủ yếu phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt

1.2 Khái quát về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

1.2.1 Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với

Một trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi bằng pháp luật kể từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay (Luật Đất đai năm 2013) chính là việc trao cho người sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai14, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai Như vậy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có thể được hiểu theo hai nghĩa

Ở mức độ chung và theo cách hiểu thông thường, quyền sử dụng đất được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiến hữu, quyền sử dụng,

và quyền định đoạt; nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai15 Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất có

14 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr 209

15 Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005

Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất gồm bảy quyền, đó là: (i) chuyển đổi quyền sử dụng đất; (ii) chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất; (iv) để thừa kế quyền sử dụng đất; (v) tặng cho quyền sử dụng đất; (vi) thế chấp bằng quyền sử dụng đất; và (vii) góp vốn bằng quyền sử dụng đất Có những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể kia (nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất)17 và được gọi tên chung là quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất18 Trong đó, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất có sự chuyển quyền mà người sử dụng đất quan tâm

Trước khi đi tìm hiểu khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất ta cần phải tìm hiểu khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm

1993 với quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Theo pháp luật đất đai hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền năng: i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Chuyển nhượng quyền sử

16 Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

17 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr.209

18 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013

23

dụng đất; iv) Cho thuê quyền sử dụng đất; v) Cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất; viii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến chuyển quyền sử dụng đất trong nội dung các điều luật song không đưa ra giải thích chuyển quyền sử dụng đất là gì? Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời,

thuật ngữ này mới được giải thích như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc

chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Pháp luật đất đai không đưa ra định nghĩa cho từng quyền giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Dựa trên quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự, có thể hiểu chuyển đổi quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người

đó, các bên vừa là người chuyển đổi, đồng thời là người nhận chuyển đổi Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chệnh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận

Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: "Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người khác"19

Còn theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì

"Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, các bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau phù hợp với các quy định của pháp luật về nội dung và hình thức của chuyển quyền sử dụng đất"20

Giống với các quyền chuyển quyền sử dụng đất khác, ở chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất từ bên chuyển đổi

24

sang bên người sử dụng đất khác, làm chấm dứt quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình và làm phát sinh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó của bên nhận chuyển đổi và người lại, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên kia với mảnh đất

và làm phát sinh quyền sử dụng đất của mình đối với mảnh đất đó Tuy nhiên, chuyển đổi quyền sử dụng đất hướng đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sự phân tán, manh mún của đất đai; hoặc để thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận Trong một số trường hợp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do nhu cầu di chuyển chỗ ở, không tiếp tục sử dụng đất, nhưng trong chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiền, và bên chuyển nhượng, nếu không vì lý do cấp thiết nào đó phải chuyển nhượng ngay quyền sử dụng đất, thì thường cố gắng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng mà họ đã tạo lập Nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường phải mang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền Đồng thời, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập quyền sử dụng đất cho những chủ thể mong muốn có quyền sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền chỉ có ở chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển đổi đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp So với Luật Đất đai năm 1993 thì Luật Đất đai năm 2003 và 2013 quy định quyền chuyển đổi sử dụng đất được thực hiện với phạm vi hẹp hơn (Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cả quyền sử dụng đất ở) Điều này xuất phát từ mục đích cơ bản và quan trọng nhất của chuyển đổi quyền sử dụng đất là khắc phục tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, phát huy tính tự chủ trong canh tác, tạo điều kiện cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật làm tăng khả năng sinh lời của đất và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nông sản của thị trường

25

Qua đó, tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Việc đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường Trong đó, hàng hóa quyền sử dụng đất được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn Và do đó, quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất được pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể sử dụng đất khác nhau khi các chủ thể này đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật quy định21

Như vậy, từ các phân tích trên, có thể hiểu chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân giao đất quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người đó Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với nhóm đất

nông nghiệp”

1.2.2 Đặc điểm của chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

Với ý nghĩa là một trong bảy loại giao dịch về quyền sử dụng đất mà Luật đất đai quy định, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng có đầy đủ các đặc điểm của các giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định thì là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai Trong đó, đặc điểm của các giao dịch về quyền

21 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr 223

26

lâu dài, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai nên trong quá trình sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất bị sự chi phối của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Hơn nữa, đất đai trước hết là tài sản công có liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội nên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải giám sát việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quy định về điều kiện chuyển quyền, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi chuyển quyền… nhằm đảm bảo việc chuyển quyền không làm phương hại đến lợi ích chung của xã hội Mặt khác, chuyển quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của giao dịch dân sự giữa

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất với nhau hoặc giữa

họ với tổ chức, cá nhân khác Do đó, giao dịch này chịu sự điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật tư (pháp luật dân sự) Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về nguyên tắc, hình thức, quyền và nghĩa vụ v.v

Thứ hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng của chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải là đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật) Điều này có nghĩa là pháp luật đất đai nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất

Ngoài những đặc điểm chung của các giao dịch về quyền sử dụng đất thì chuyển đổi quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là trường hợp cả hai bên đều thực hiện việc quyền quyền và cùng nhận quyền sử dụng đất, về bản chất đây là dạng giao dịch chuyển đổi tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất Trao đổi tài sản là loại giao dịch hình thành từ sớm nhất trong lịch sử loài người Giao dịch này hình thành khi chưa có quan hệ thương mại, tiền tệ chưa xuất hiện và nền kinh tế còn nhiều tính tự cấp tự túc Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mang những đặc điểm bản chất của hoạt động trao đổi tài sản, như tính đền bù, tính song vụ, và việc không sử dụng tiền như vật ngang giá chung trong quan hệ trao đổi Tuy nhiên, đặc trưng riêng khác biệt ở đây giữa trao đổi tài sản và chuyển đổi quyền sử dụng đất đó là đối

Thứ hai, đặc điểm về chủ thể Chủ thể được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, do Nhà nước giao, công nhận hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã, tạo thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất với quy mô hợp lý và cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước Như vậy ở đây, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với các hộ gia đình và cá nhân Nhằm mục đích tích tụ ruộng đất, cơ cấu lại loại đất và tăng cường khả năng khai thác, sử dụng đất Luật đất đai hiện hành không có phép tổ chức kinh tế, các tổ chức khác là chủ thể sử dụng đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất Đây là đặc trưng khác biệt hơn của chuyển đổi quyền sử dụng đất với các giao dịch về quyền sử dụng đất khác như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp…

Thứ ba, đặc điểm về loại đất được phép chuyển đổi Đây cũng là đặc điểm riêng biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành thì loại đất được quyền chuyển đổi là đất nông nghiệp Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính

sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệp về nông nghiệp, lâm nghiệp Với mục đích chuyển đổi để tạo điều kiện thuận lợi trong canh tác, sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Do đó, hoạt động chuyển đổi quyền

sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với nhóm đất nông nghiệp

Thứ tư, khi chuyển đổi quyền sử dụng đất mà có những chênh lệch về giá trị của thửa đất được chuyển đổi thì các bên có nghĩa vụ phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch và phải nộp thuế đối với phần giá trị chênh lệch đó Sự miễn thuế

28

đối với phần giá trị bằng nhau của hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất sẽ có tác dụng khuyến khích người sử dụng đất, giảm công “chạy thửa” và tạo tiền đề cho quá trình tích tụ ruộng đất, đáp ứng yêu cầu của công nghiệp hóa nông nghiệp, nông thôn

1.2.3 Các nguyên tắc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác, chuyển đổi quyền

sử dụng đất cũng có các nguyên tắc nhất định Điều này thể hiện sự khống chế của Nhà nước đối với các chủ sử dụng đất Các nguyên tắc đó là:

a)Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân và đối với đất nước Luật Đất đai qua các thời kỳ đều có những quy định cụ thể về chủ thể sử dụng đất được thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất cả các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đát Có những chủ thể không được phép thực hiện bất cứ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nào, mà chỉ được thực hiện các giao dịch đối với các tài sản có trên đất được hình thành bằng nguồn vốn của mình Ví dụ: cá nhân nước ngoài không phải đối tượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Như vậy, chủ thể là cá nhân nước ngoài không được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất là giao dịch về quyền sử dụng đất đặc biệt mà theo đó nhằm mục đích khuyến khích tích tụ ruộng đất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng do đó, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì giao dịch chỉ được áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện đối với đất nông nghiệp Đây là dạng quy định đặc thù, bởi lẽ theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 thì những

người có quyền sử dụng đất gồm: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư"

Tuy nhiên, không phải bẩy nhóm đối tượng trên đều được thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân trong nói mới có

quyền thực hiện quyền này

b)Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

30

Thực chất của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hợp động trao đổi tài sản, tuy nhiên tài sản này lại mang tính đặc biệt đó là quyền sử dụng đất Quan

hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất là một dạng của giao dịch dân sự về đất đai Do

đó, khi tiến hành chuyển đổi quyền sử dụng đất các bên được tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng nhưng phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai

Luật dân sự với tư cách là luật gốc của hệ thống pháp luật tư có vai trò điều chỉnh cơ bản các quan hệ hợp đồng nói chung Ví dụ như đối với các giao dịch có liên quan đến bất động sản, Bộ luật dân sự quy định cần phải được tiến hành bằng hình thức hợp đồng văn bản Do đó, đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ quy định này

Bên cạnh luật dân sự là luật gốc, thì Luật đất đai chính là luật chuyên ngành điều chỉnh cụ thể các vấn đề liên quan đến đất đai Do đó, giao dịch cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ quy định của Luật đất đai về hình thức, nội dung, điều kiện, đối tượng và quyền nghĩa vụ của các bên Tính chất phục thuộc vào cả quy định của Luật dân sự và Luật đất đai thể hiện tính chất tư của quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân

c)Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

d) Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển đổi và tuân theo các quy định của pháp luật

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu tích tụ ruộng đất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi giữa các hộ gia đình và cá nhân Theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp là loại đất được giao có thời hạn và có hạn mức do đó, khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển đổi phải tuân thủ quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất được quy định trong giấy chứng nhận Theo quy định của Luật đất đai hiện nay thì chuyển đổi quyền sử dụng

31

đất chỉ được áp dụng đối với loại đất nông nghiệp, chính vì vậy khi bên nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích của đất là dùng vào mục đích đất là phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp Đây là nguyên tắc quan trọng, góp phần bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ tư liệu sản xuất chính cho ngành nông nghiệp – một ngành kinh tế quan trọng của nước ta hiện nay cũng như trong tương lai

Chuyển đổi QSD đất nông nghiệp: Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là

tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay; Là sự chuyển đổi quy mô, cơ cấu ruộng đất ở nông thôn hiện nay là bước khởi đầu quan trọng, làm tiền đề cho quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn Thông qua sự chuyển đổi ruộng đất, tạo ra các ô thửa có quy mô diện tích đủ lớn, song song với việc quy hoạch lại đồng ruộng, hoàn thiện hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho hộ nông dân

sẽ tạo ra hành lang pháp lý đủ mạnh cho quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường, đảm bảo cho Nhà nước quản lý được sự vận động này

Việc chuyển đổi QSD đất cần lưu ý tới những điểm chính sau đây:

Việc chuyển đổi QSD đất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất và đời sống, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất

Đối tượng được phép chuyển đổi QSD đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng

Đất được phép chuyển đổi QSD đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng

Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi QSD ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi QSD đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác

Việc chuyển đổi QSD đất chỉ được thực hiện trong thời hạn được giao đất Người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích được chuyển đổi

Việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện

32

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả

Sở dĩ Luật đất đai có quy định về quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là nhằm thực hiện chiến lược phát triển nông nghiệp theo hướng hiện đại, cơ giới hóa, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi Trong thực tế ở nước ta, rào cản để phát triển nông nghiệp đó chính là vấn đề tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất lớn trong nông nghiệp Việc quy định chuyển đổi quyền sử dụng đất là nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả Nguyên tắc này góp phần bảo đảm quyền của người chuyển đổi quyền sử dụng đất tránh những thiệt hại do quá trình chuyển đổi gây ra

g) Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là nguyên tắc quan trọng, bởi lẽ bảo vệ đất nông nghiệp, trong đó đất trồng lúa là chiến lược quan trọng của Đảng và Nhà nước ta góp phần đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Chuyển đổi quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất là rất nguy hiểm bởi lẽ nó xâm phạm tới những thửa ruộng bờ xôi ruộng mật của quốc gia Luật đất đai quy định chặt chẽ nguyên tắc này nhằm đảm bảo các hành vi xâm phạm tới đất nông nghiệp không thể diễn ra, việc lợi dụng quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất là không được phép

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch

về đất đai ở Việt Nam hiện nay

1.2.4 Ý nghĩa của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong bảy giao dịch về quyền sử dụng đất được Luật đất đai quy định Đây là một loại giao dịch mang tính chất hẹp

ở cả đối tượng và chủ thể Tuy nhiên, ở những khía cạnh nhất định giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng Những ý nghĩa này thể hiện ở các nội dung sau:

33

- Giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp góp phần xóa bỏ tính manh mún, phân tán về đất đai đặc biệt là đất nông nghiệp trong bối cảnh hiện nay Thực tế ở Việt Nam, do những hoàn cảnh để lại của lịch sử, đồng thời với dân số đông, diện tích đất nông nghiệp để canh tác nhỏ hẹp Nên đất đai trong nông nghiệp

ở Việt Nam rất phân tán manh mún, mỗi cá nhân được phân diện tích đất nông nghiệp để canh tác rất hạn chế

Ví dụ như đồng bằng sông Hồng, có những tỉnh mà mỗi cá nhân sinh trước năm 1993 chỉ được giao 2 sào Bắc Bộ để canh tác Điều này dẫn đến tình trạng đất đai bị chia cắt, phân tán thành nhiều mảnh, nhiều thửa đất Hệ quả của tình trạng này là việc đầu tư sản xuất lớn trong nông nghiệp, tiến hành cơ giới hóa, công nghiệp hóa trong nông nghiệp bị cản trở Với diện tích đất nhỏ hẹp thì không thể nào người dân có thể đầu tư, tạo lập được các cánh động lớn, đầu tư mua sắm trang thiết bị để tiến hành cơ giới hóa nông nghiệp được

Do đó, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất sẽ góp phần quan trọng vào việc tích tụ ruộng đất, tập trung ruộng đất thành những cánh động lớn, thuộc quyền

sử dụng của một cá nhân hoặc hộ gia đình Từ đó đầu tư tạo lập sản xuất lớn, cơ giới hóa nhằm thúc đẩy sản xuất nông nghiệp tiến bộ

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất còn có vai trò trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, chuyển đổi cơ cấu đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công hóa hiện đại hóa Việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để nâng cao giá trị canh tác là nhiệm vụ quan trọng trong tái cơ cấu ngành nông nghiệp Trong bối cảnh tại Việt Nam, thói quen canh tác dẫn đến cơ cấu cây trồng chủ yếu là trồng lúa, năng suất và giá trị lợi nhuận thấp Những thửa đất có khả năng khai thác những mục đích khác, trồng cấy loại cây trồng khác, nuôi loại vật nuôi khác có giá trị cao hơn thì lại chỉ tập trung trồng lúa

Do đó, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi Theo đó, những hộ gia đình cá nhân có nhu cầu canh tác những thửa đất để thực hiện việc trồng cây và nuôi con có giá trị kinh

tế cao có khả năng tiếp cận với nguồn lực đất phù hợp hơn Từ đó phát triển được sản xuất hơn, hình thành những cánh đồng mẫu lớn, trang trại mang lại hiệu quả kinh tế cao

34

- Việc hộ gia đình nông dân thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

là thực hiện một quyền quan trọng mà hộ gia đình nông dân tư cách chủ thể sử dụng đất được hưởng và được đảm bảo khi có đủ điều kiện

Là chủ thể sản xuất tạo ra lợi nhuận để duy trì sự tồn tại, phát triển của mình và đóng góp cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, giải quyết việc làm, nên tư liệu sản xuất, nguồn vốn đầu tư và các quyền lợi khác trong sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả quyền sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước và pháp luật bảo hộ, nhằm tạo điều kiện nguồn lực vật chất cho tổ chức kinh tế tồn tại và phát triển

Điều 32 và 33 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Mọi người có quyền sở

hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác Quyền

sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” “Mọi người có quyền tự

do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm” Điều 54 Hiến

pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền

sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Như vậy, là một trong các quyền chuyển hộ gia

đình nông dân trong nước đã được Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ

Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ tại quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Theo đó,

về cơ bản hộ gia đình được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất sẽ giúp cho tổ chức kinh tế chủ động trong sản xuất nông nghiệp

1.3 Sơ lược sự hình thành, phát triển pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Hộ Nông dân ở Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn từ 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại hội của thời kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ

lý, sử dụng quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhưng, dù nghị quyết Đại hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích

ở trên, các quy định của Luật Đất đai năm 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân

Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu

tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất được luật ghi nhận là ổn định lâu dài Điểm mới này đã góp phần cổ vũ, động viên người nông dân an tâm hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu tư thâm canh trên đồng ruộng của mình Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất Điều này cũng đủ làm kìm hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ đến nền sản xuất nông nghiệp của đất nước

Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật quy định trong ba trường hợp sau:

- Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp trục sử dụng đất đai đó

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thỏa thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa được tinh thần đổi mới của nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ tr với việc

áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp Mặt khác, ngay trong văn bản này đã có

36

nhiều điều mâu thuẫn với nhau Luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” (Điều 3) và được phép thừa kế, “chuyển nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa

kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” (Điều 17)

Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất

đó Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai ở giai đoạn này

1.3.2 Trong giai đoạn từ 1993 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành

Trước tình hình hạn chế, bất cập trong Luật Đất đai năm 1987, Nhà nước ta

đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm

áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987

Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới Luật Đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền

sử dụng đất lâu dài và ổn định, luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai

Tại Điều 3 và Điều 73 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

37

Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự “định đoạt” đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù hợp thực tiễn Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn

Ngày 02/ 12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội khóa X kỳ họp thứ 4 thông qua Luật này thường được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó Luật Đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001

Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng đất Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất Cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999

và nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên Các văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo được sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân

Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng Vì vậy, việc xây dựng một luật đất đai mới để thay thế cho

38

Luật Đất đai năm 1993 và các luật đất đai sửa đổi bổ sung là cần thiết Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX của ban chấp hành trung ương Đảng đều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã xác định rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt

Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với những vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự

án đầu tư kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi Có quy định phù hợp về xây dựng quản lý thị trường bất động sản và chính sách tài chính về đất đai

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành

Để thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá

10 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993, kế thừa và phát triển những nội dung hợp

lý của pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai năm 2003 đã được quốc hội khóa

IX kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai 1998 và 2001 Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành Luật quy định thừa nhận quyền

sử dụng đất là một loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, qua gần 09 năm thi hành Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số hạn chế cần được đánh giá tổng kết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, Bộ luật dân sự 1995 ra đời đã