Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh bình dương và hướng hoàn thiện

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH THÁI THANH HẢI NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIN Chuyên ngành : Luật kinh tế, vấn đề träng tµi M· sè : 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Ng­êi h­íng dÉn khoa häc : TiÕn sÜ Nguyễn Đình Huy TP H CH MINH - 2007 LI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả Thái Thanh Hải MC LC Trang LI NÓI ĐẦU CHƯƠNG : CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG 1.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương từ Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2003 ®Õn 1.2 Nh÷ng bÊt cËp pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dơng ®Êt 12 1.2.1 Qun sư dụng đất phép chuyển nhượng 12 1.2.2 Chđ thĨ chun nh­ỵng qun sư dơng ®Êt 21 1.2.3 §iỊu kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng qun sư dơng ®Êt 44 1.2.5 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 CHƯƠNG : NHNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 65 2.1 Mục đích, yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 2.2.1 Mục đích việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất 69 2.2.2 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 2.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 2.2.1 Những kiến nghị chung 71 2.2.2 Những giải pháp cụ thể 74 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU TÝnh cÊp thiÕt cđa viƯc nghiên cứu đề tài Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động mang tính tất yếu khách quan điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai yêu cầu kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường nước ta Tính tất yếu đà cụ thể hóa chủ trương, sách Đảng, Nhà nước gần Báo cáo trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, chiến lược phát triển kinh tế xà hội 2001 2010 đà rõ: Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Mặc dù vậy, người sử dụng đất thức thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 15/10/1993, chậm so với quan điểm đổi Đảng từ năm 1986 Trải qua 10 năm thực hiện, dù pháp luật đà có điều chỉnh tiến quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tiễn Điều làm cho việc quản lý nhà nước đất đai hiệu quả, quyền hợp pháp người sử dụng đất chưa thực bảo đảm, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp diễn ngày nhiều, ảnh h­ëng xÊu ®Õn ®êi sèng kinh tÕ, x· héi ChØ vòng mười năm trở lại đây, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng có mục đích đầu đà làm cho giá đất có nhiều biến động lớn, đà trải qua ba thời kỳ sốt giá Lần thứ giá đất sốt vào năm 1994 -1996, lần thứ hai vào năm 1997 1999, lần thứ ba năm 2004 đến diễn biến phức tạp Hậu giá đất đà tăng cao so với năm trước đây, vượt khả đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân Phải thừa nhận rằng: có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng nêu Tuy nhiên, mặt pháp lý, phủ nhận nguyên nhân bất cập, thiếu sót, thiếu đồng quy định pháp luật đất đai nói chung, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Thực tế đặt yêu cầu phải cấp thiết nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng quy định để tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc pháp luật nguyên nhân gây bất cập, thiếu sót, vướng mắc đó, từ đề xuất kiến nghị, giải pháp pháp lý để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng Đó lý tác giả chọn đề tài Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện để nghiên cứu thực luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực tương đối pháp luật đất đai Việt Nam Từ hình thành đến nay, quy định pháp luật lĩnh vực chưa tròn 15 năm Tuy đà có số công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp liên quan nghiên cứu đề tài như: Luận văn thạc sỹ luật học Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam năm 1997 tác giả Nguyễn Thị Cam; Luận văn thạc sỹ luật học Chế độ sở hữu toàn dân đất đai điều kiện kinh tế thị trường năm 2000 tác giả Phạm Văn Võ; Luận văn thạc sỹ luật học Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng hướng hoàn thiện năm 2002 tác giả Lê Văn Hiển; Luận văn thạc sỹ luật học Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam năm 2003 tác giả Nguyễn Thị Nga; Luận án tiến sỹ luật học Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai năm 2003 tác giả Nguyễn Quang Tuyến; Luận văn thạc sỹ luật học Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản năm 2004 tác giả Trương thị Bích Đào; Luận văn thạc sỹ luật học Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2005 tác giả Lương Khải Ân Nhưng pháp luật đất đai nói chung, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ hình thành đến đà nhiều lần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn Trong đó, lần sửa đổi, bổ sung nhất, toàn diện vào năm 2003 Luật đất đai năm 2003 Từ 01/07/2004 ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật nay, thực tiễn thực quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà phát sinh nhiều bất cập chưa có công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề Mặt khác, công trình nghiên cứu khoa học trước liên quan đến pháp luật thực định chuyển nhượng quyền sử dụng đất đà không phù hợp Do vậy, việc tiếp tục tiếp cận, nghiên cứu quy định pháp luật thực định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc nguyên nhân bất cập để kiến nghị sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trở nên cần thiết cấp b¸ch Cã thĨ nãi r»ng tõ ¸p dơng Lt đất đai năm 2003 đến nay, công trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu mét c¸ch cã hƯ thèng lÜnh vùc ph¸p lt vỊ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nhằm đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở đó, luận văn đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nước ta nói riêng Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ đề tài là: Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn thực quy định pháp luật tỉnh Bình Dương, tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắc quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên nhân bất cập, thiếu sót, vướng mắc Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn đa dạng phức tạp từ chủ thể, mục đích sử dụng đất, loại đất, hình thức chuyển nhượng Hoạt động liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác kinh tế, tài chính, hành chính, dân Do vậy, khuôn khổ luận văn tốt nghiệp cao học luật, không kỳ vọng nghiên cứu tất lĩnh vực có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chúng lựa chọn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà theo có nhiều bất cập diễn phổ biến thực tiễn nước ta Đó vấn đề quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng; chủ thĨ chun nh­ỵng, chđ thĨ nhËn chun nh­ỵng qun sư dụng đất; điều kiện chuyển nhượng, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ thục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Về sở lý luận: luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa Luận văn vận dụng quan điểm chủ nghĩa Mác Lê nin hàng hóa, chế độ sở hữu ®Êt ®ai, vỊ tÝnh chÊt hµng hãa cđa ®Êt ®ai Về phương pháp nghiên cứu: để thực luận văn, sử dụng phối hợp phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp phù hợp với tính chất yêu cầu luận văn sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đóng góp khoa học luận văn nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn đà phân tích bất cập, thiếu sót, vướng mắc pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời luận văn xác định nguyên nhân bất cập đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích cho người hoạch định sách, pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên tổ chức, cá nhân đÃ, sÏ thùc hiƯn viƯc chun nh­ỵng, nhËn chun nh­ỵng qun sử dụng đất Việt Nam Cơ cấu luận văn Luận văn cấu bởi: + Lời nói đầu; + Phần nội dung gồm hai chương: Chương 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng tỉnh Bình Dương; Chương 2: Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Kết luận; + Danh mục tài liệu tham khảo 10 CHƯƠNG CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT - THựC TRạNG PHáP LUậT Và THựC TIễN áP DụNG TạI TỉNH BìNH DƯƠNG Nước ta có hoàn cảnh đặc thù gắn với đấu tranh chống lực ngoại xâm giành độc lập dân tộc Do vậy, tấc đất đà hàm chứa nhiều công sức hệ người Việt Nam Chính lý mà từ Hiến Pháp năm 1980, Nhà nước ta đà xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý [35, Điều 19 Điều 20] Đất đai không thuộc sở hữu riêng tổ chức, cá nhân Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước không tự trực tiếp thực quyền sử dụng đất mà trao quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; tổ chức, cá nhân nước trực tiếp sử dụng Để tạo điều kiện cho đất đai khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất Trong quyền đó, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất thực cách phổ biến [23, 18] Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mâu thuẫn làm thay đổi quyền sở hữu toàn dân đất đai mà thông qua góp phần làm cho quyền sở hữu đất đai thực cách thiết thực hơn, linh hoạt hiệu Như vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền pháp lý mà người sử dụng đất Nhà nước cho phép thực sở quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất quyền chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận Chính quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền Nhà nước cho phép thực nên người sử dụng đất thực quyền cách tùy tiện làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp chủ thể sử dụng đất khác Do vậy, với tư cách chủ thể quản lý xà hội đồng thời chủ sở hữu đất đai, Nhà nước phải điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền ... hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Luận văn Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện đà tập trung giải vấn đề sau:... vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền pháp lý mà người sử dụng đất Nhà nước cho phép thực sở quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất quyền chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho... quyền sử dụng đất chủ thể chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật đất đai hành, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền