Pháp luật về công chứng – thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh bình dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG – THỰC TIỄN QUA CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CƠNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG – THỰC TIỄN QUA CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành : Luật Kinh tế Hướng đào tạo : Hướng ứng dụng Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Viên Thế Giang TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Trần Thị Thúy Hường – học viên lớp Cao học Khóa 28 - DC chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật công chứng – Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 1.1.1 Khái niệm công chứng 1.1.2 Bản chất hoạt động công chứng 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Quyền sử dụng đất - quyền người sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ với chế độ sở hữu toàn dân đất đai 1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – hình thức pháp lý ghi nhận giao dịch bên tham gia hợp đồng 1.2.3 Giá trị pháp lý công chứng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 CHƯƠNG THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 18 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CƠNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 18 2.1.1 Vị trí, địa lý dân cư 18 2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 18 2.1.3 Về nhu cầu công chứng 19 2.1.4 Về số lượng công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng 21 2.2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 25 2.2.1 Vai trò thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương 25 2.2.2 Về tuân thủ pháp luật trình tự, thủ tục cơng cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.2.3 Về tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.2.4 Kiểm soát rủi ro hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật 35 2.2.5 Thực thi trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG 50 3.1 XÁC ĐỊNH ĐÚNG VỊ TRÍ, VAI TRỊ CỦA CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 50 3.2 TUÂN THỦ PHÁP LUẬT, TUÂN THỦ ĐẠO ĐỨC CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN KHI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 51 3.3 KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53 3.4 TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 56 Kết luận chung 60 DANH MỤC CÁC HÌNH TT Số hiệu Hình 2.1.3 Hình 2.1.4 Hình 2.2.1 Nội dung Số lượng hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 2014 đến năm 2019 Số lượng công chứng viên, tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương từ năm 2014 đến năm 2019 Số lượng phí công chứng, thù lao công chứng số tiền nộp ngân sách 2014 đến năm 2019 TÓM TẮT a) Lý chọn đề tài Bình Dương tỉnh có số lượng cơng chứng hợp đồng, giao dịch cao Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hạn chế, bất cập Việc nghiên cứu đưa giải pháp để giảm bớt tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng công chứng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội địa phương b) Mục đích Luận văn làm rõ chất pháp lý, vai trị hoạt động cơng chứng giao dịch quyền sử dụng đất Từ đó, phân tích làm rõ thực trạng thi hành pháp luật công chứng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng tỉnh Bình Dương Qua đó, để thấy bất cập, hạn chế giải pháp cần phải có để khắc phục - Phương pháp nghiên cứu: thống kê; phân tích, tổng hợp so sánh - Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Một là, làm rõ chất pháp lý hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất Hai là, phân tích, đánh giá trạng hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương Hiện trạng có ý nghĩa quan trọng cho cơng tác hoạch định sách, pháp luật biện pháp quản lý phù hợp giai đoạn thị trường bất động sản ngày phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương Ba là, đề xuất số kiến nghị nhằm pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng c) Từ khóa Quyền sử dụng đất; Hợp đồng; chuyển nhượng; cơng chứng ABSTRACT a) Title: “Enforce the law on notarization of the contracts for transfer of land use right at the notary organization in Binh Duong province” b) Abstract: - Reasons for writing: Binh Duong is one of the provinces with a high number of notarized contracts and transactions Practical implementation of the law on a lot of limitations and shortcomings Researching and proposing solutions to reduce disputes, contribute to improving the quality of notarization, meeting local socio-economic development requirements - Problems: The thesis is not only to clarify the legal nature, the role of notary activities into transactions of land use right but also to analyze the reality of law enforcement on notarization of land use rights at notary organizations in Binh Duong Province More over, the thesis aims to see the inadequacies limitations to find out the suitable solutions to this issue - Methods: Statistics; analysis, synthesis and comparison - Results: To clarify the nature of the nature of activities in transactions of land use right recommendations c) Keywords: of land use right; contract; the contracts for transfer; notarization MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bảo đảm pháp lý cho hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất quan tâm không bên tham gia giao dịch mà quan quản lý nhà nước Công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mặt bảo đảm tuân thủ quy định pháp lý liên quan đến giao dịch đất đai, đồng thời góp phần bảo đảm an toàn kinh tế, hạn chế rủi ro giao dịch Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà quy định số hợp đồng bất động sản mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Việc quy định hợp đồng liên quan đến bất động sản công chứng, chứng thực đảm bảo hình thức hợp đồng theo quy định, tạo điều kiện để giao dịch thực bước Bình Dương tỉnh có lượng cơng chứng hợp đồng, giao dịch cao; số tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên nhiều khu vực Miền Đông Nam Bộ (số lượng sau Thành phố Hồ Chí Minh Đồng Nai) Thực tiễn thi hành pháp luật công chứng nói chung, cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tổ chức hành nghề cơng chứng phát sinh khơng khó khăn, vướng mắc, việc xử lý hành vi vi phạm pháp luật; tình trạng “giả” chủ thể; giả giấy tờ hồ sơ cơng chứng có chiều hướng ngày tăng; việc tuân thủ quy tắc hành nghề số tổ chức hành nghề công chứng chưa cao; chất lượng công chứng viên không đồng đều; cạnh tranh không lành mạnh tổ chức hành nghề cơng chứng Ngồi ra, cịn tình trạng người tham gia hợp đồng chưa hiểu rõ giá trị pháp lý hợp đồng cơng chứng Vì vậy, họ khơng quan tâm việc tìm hiểu quy định pháp luật công chứng liên quan đến việc công chứng hợp đồng, giao dịch; không kịp thời tố cáo hành vi sai phạm tổ chức hành nghề công chứng Việc nghiên cứu tìm lời giải cho việc thực pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giảm bớt số vụ tranh chấp, thiệt hại hợp đồng bị vô hiệu mà cịn góp phần nâng cao chất lượng cơng chứng, đáp ứng yêu cầu kinh tế, xã hội, giữ vững an ninh trị xã hội, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, xã hội địa phương Vì lý trên, người nghiên cứu chọn đề tài “Pháp luật công chứng – Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương” Mục đích nhiệm vụ luận văn - Mục đích: Mục đích nghiên cứu Luận văn làm rõ chất pháp lý, vai trị hoạt động cơng chứng giao dịch quyền sử dụng đất Từ chất pháp lý nhận diện trên, tác giả phân tích làm rõ thực trạng thực thi pháp luật công chứng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương để thấy thực trạng hoạt động, bất cập, hạn chế giải pháp cần phải có để khắc phục bất cập, hạn chế từ hoạt động công chứng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương - Nhiệm vụ: Một là, phân tích làm rõ vấn đề lý luận, pháp lý quyền sử dụng đất cơng chứng hợp đồng hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Hai là, phân tích hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương Ba là, đưa số kiến nghị nhằm bảo đảm thực pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn - Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận văn là: i) Cơ sở lý luận hoạt động công chứng; ii) Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất; iii) Hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương - Phạm vi nghiên cứu: 55 dịch giai đoạn cơng chứng đăng ký hai giai đoạn gắn liền với nhau, sau cơng chứng phải đăng ký giấy tờ sở hữu có giá trị, chịu kiểm soát song trùng Một cấp độ cao chế liên thơng chế cửa: Tại Tây Ban Nha, nhiều trường hợp công chứng viên thay nhà nước thu thuế Khách hàng cần đến đầu mối (cơ quan công chứng/cơ quan đăng ký), theo đó, quan cơng chứng/cơ quan đăng ký thu thuế, sau trả cho nhà nước102 Trong phạm vi tỉnh Bình Dương, trước mắt, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng phần mềm liên thơng, chia sẻ thơng tin tài sản, tình trạng thi hành án, thông tin hộ tịch, thông tin nhân thân tổ chức hành nghề công chứng - quan thi hành án - công an - quan đăng ký hộ tịch - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Ủy ban nhân dân cấp xã (13 đơn vị cấp xã - nơi chưa thực chuyển giao hợp đồng liên quan đến bất động sản) Tại tổ chức hành nghề công chứng Ủy ban nhân dân cấp xã - nơi chưa thực chuyển giao hợp đồng liên quan đến bất động sản, cần xây dựng liệu số hóa hợp đồng, giao dịch trước hợp đồng, giao dịch phát sinh Tại tổ chức hành nghề cơng chứng cần thực việc số hóa toàn hợp đồng, giao dịch mà tổ chức thực từ thành lập đến thực việc chia sẻ liệu phần mềm chung Ba là, thực việc xác minh tích cực phối hợp giám định giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia giao dịch Cơng chứng viên cần hướng dẫn, giải thích cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp thực việc xác minh quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng như: tìm hiểu quan đăng ký quyền sử dụng đất tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất; chủ thể quyền sử dụng đất, quy hoạch để xác định quyền sử dụng đất có thật theo trình tự, thủ tục Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 Ngoài ra, cần xác minh nhân thân bên chuyển nhượng để xác định bên chuyển nhượng chủ sử dụng đất người ủy quyền hợp pháp chủ sử dụng quyền sử dụng đất Trong trường hợp, người nhận Cục Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp, 2019 Kinh nghiệm nước ngồi lĩnh vực giám định, cơng chứng, thừa phát lại tham khảo Việt Nam. [Ngày truy cập: Ngày 17 tháng 07 năm 2019] 102 56 chuyển nhượng khơng có đủ điều kiện để tự xác minh cơng chứng viên xác minh thông tin người yêu cầu công chứng phải trả thù lao xác minh cho tổ chức hành nghề công chứng103 Bốn là, pháp luật cần xử lý nghiêm minh, truy cứu trách nhiệm hình hành vi làm giả, sử dụng giấy tờ giả, tài liệu giả, giả mạo người khác để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 141 BLHS năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) “tội làm giả dấu, tài liệu quan, tổ chức” 3.4 TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Một là, Sửa đổi quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, … có liên quan đến cơng chứng, chứng thực theo hướng chuyển giao việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản từ Ủy ban nhân dân cấp xã sang cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; Hai là, Theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều 11 Luật 104 có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2019, khoản Điều Luật sửa đổi, bổ sung “ Bãi bỏ điểm b khoản Điều 70” Luật Công chứng105 Việc bỏ quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng cần thiết Tuy nhiên, Bộ Tư pháp sớm xây dựng sách phát triển nghề cơng chứng để trình Chính phủ xem xét, ban hành bảo đảm Nhà nước có sách phát triển nghề công chứng cách phù hợp, tránh tùy tiện, tràn lan, chất lượng Đồng thời, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương tham khảo tiêu chí lĩnh vực y tế, xây dựng, nghiên cứu điều kiện quy định Luật Đầu tư để xây dựng tiêu chí xét duyệt hồ sơ thành lập Văn phịng cơng chứng cho phù hợp với việc phát triển kinh tế - xã hội tỉnh; gắn với địa bàn dân cư; với nhu cầu công chứng; Điều 67 Luật Công chứng 2014 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều 11 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 103 104 57 Ba là, tăng cường công tác tra, kiểm tra theo định kỳ hàng năm đột xuất Trong tình hình tinh giảm biên chế, đội ngũ tra Sở Tư pháp kịp thời phát xử lý vi phạm hoạt động cơng chứng Vì vậy, cần thiết xây dựng chế tra, kiểm tra theo hướng tra, kiểm tra hoạt động cơng chứng thực cơng chứng viên Hội cơng chứng viên Bình Dương; tra Sở Tư pháp kiểm tra xen kẽ đợt tra, kiểm tra kiểm tra lại thấy cần thiết Qua khai thác triệt để yếu tố chuyên môn công tác tra, kiểm tra giảm áp lực cho tra, kiểm tra quan quản lý nhà nước Ngoài ra, để tạo ổn định, thuận lợi cho tổ chức hành nghề công chứng, giảm nhân lực cho quan nhà nước, việc tra quan nên có phối hợp (gộp, lồng ghép) quan có chức tra địa phương (thanh tra Sở Tư pháp, tra Thuế cấp tỉnh, cấp huyện ), tránh tình trạng năm, tổ chức hành nghề cơng chứng phải làm việc với nhiều Đoàn tra Bốn là, nay, tình hình vi phạm liên quan đến hoạt động cơng chứng diễn biến với tính chất phức tạp, tinh vi; công nghệ làm giả giấy tờ ngày đại, nhiều giấy tờ, tài liệu giả mắt thường khó phân biệt Trong đó, biện pháp xử phạt hành vi chưa đủ sức răn đe Theo quy định Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã (đã sửa đổi, bổ sung Nghị định số 67/2015/NĐ-CP) mức phạt tiền cao hành vi “làm giả giấy tờ, văn giả mạo, thuê nhờ người khác giả mạo người yêu cầu công chứng để công chứng hợp đồng, giao dịch; làm giả giấy tờ, văn để công chứng dịch” 10.000.000 đồng Do vậy, cần có chế tài xử lý nghiêm khắc hành vi này; thông tin rộng rãi kết xử lý, thủ đoạn làm giả, đề người dân biết, phòng ngừa Hành vi cạnh tranh không lành mạnh như: “Trả tiền hoa hồng, chiết khấu cho người yêu cầu công chứng người môi giới để ép buộc người yêu cầu công chứng phải ký kết hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề cơng chứng mình” 58 chưa có biện pháp chế tài Do đó, Bộ Tư pháp cần phối hợp với Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, bổ sung vào Nghị định thay Nghị định số 110/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã ngày 24 tháng năm 2013 Chính phủ Nghị định số 67/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2015 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã Năm là, sau Luật Quy hoạch sửa đổi, bổ sung số điều 11 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 có hiệu lực thi hành, việc thành lập Văn phịng cơng chứng khơng phải tn theo Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29 tháng 12 năm 2012 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”, Bộ Tư pháp cần nâng cao chất lượng: cấp chứng hành nghề công chứng; công nhận kết tập hành nghề công chứng Sáu là, tiếp tục cải cách thủ tục hành lĩnh vực công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Triển khai khuyến khích người u cầu cơng chứng thực việc đăng ký, nộp hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức trực tuyến, sở thay đổi mức biểu phí cơng chứng theo hướng giảm phí cơng chứng so với gửi hồ sơ qua hình thức trực tiếp, gửi hồ sơ qua bưu Qua việc nộp hồ sơ trực tuyến, giúp công chứng viên kiểm tra trước bước giấy tờ mà người yêu cầu công chứng nộp qua mạng; giảm bớt thời gian lại, công sức cho người yêu cầu công chứng nhân lực tổ chức hành nghề cơng chứng Tuy nhiên, phải xây dựng quy trình mang tính bảo mật thơng tin cá nhân cao Bảy là, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật công chứng quy định pháp luật công chứng Việc tuyên truyền phổ biến, nâng cao hiểu biết người dân công chứng điều kiện cần thiết để pháp luật công chứng áp dụng vào đời sống; 59 việc tuyên truyền có vai trị to lớn việc nâng cao ý thức pháp luật người dân, tránh tình trạng người dân tham gia vào giao dịch mà không hiểu rõ quy định pháp luật, gián tiếp phục vụ cho mục đích trái pháp luật đạo đức xã hội Để góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, đảm bảo an toàn giao dịch, hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, cần tuyên truyền để người dân biết giá trị pháp lý hợp đồng chuyển nhượng công chứng, thủ đoạn mà kẻ gian lừa đảo; công bố công khai đường dây nóng Sở Tư pháp, qua Hệ thống đường dây nóng tỉnh Bình Dương (tổng đài 1022 - Tiếp nhận giải đáp thơng tin) Qua đó, giúp người dân kịp thời phát hiện, tố cáo hành vi vi phạm hoạt động công chứng Tám là, tăng cường công tác phối hợp quan quản lý nhà nước công chứng quan có liên quan địa phương như: Sở Tài ngun Mơi trường (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất); quan thi hành án dân sự, quan công an, quan thuế, quan đăng ký quản lý hộ tịch, quan cơng an Ngồi ra, Tịa án xét xử vụ án liên quan đến việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu/ bị hủy án hình có liên quan đến việc tổ chức hành nghề cơng chứng có hành vi trái pháp luật, quan Tịa án thơng báo kết xét xử án/trích lục án đến Sở Tư pháp - nơi có trụ sở Văn phịng cơng chứng Hội cơng chứng tỉnh để quan quản lý nhà nước địa phương phối hợp đưa giải pháp chấn chỉnh, rút kinh nghiệm hoạt động công chứng địa phương Chín là, bị giới hạn tiêu biên chế hành việc thành lập Văn phịng cơng chứng khơng cịn bị hạn chế số lượng quy hoạch nay, số lượng Văn phịng cơng chứng ngày nhiều, tình trạng cạnh tranh không lành mạnh tăng lên, dẫn đến việc quản lý nhà nước tổ chức ngày phức tạp Vì vậy, cần tăng cường, bồi dưỡng cho đội ngũ cơng chức Phịng Bổ trợ tư pháp, Thanh tra Sở Tư pháp vừa hồng, vừa chuyên, để đưa giải pháp tham mưu quản lý nhà nước công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 60 Kết luận Chương Dựa sở lý luận hoạt động công chứng đánh giá trạng hoạt động cơng chứng, tình hình chấp hành, tn thủ pháp luật công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương, tác giả đề xuất số phương hướng giải pháp như: cần xác định vị trí, vai trị cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin; nâng cao trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đảm bảo việc tuân thủ pháp luật, tuân thủ đạo đức công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;Từ đề xuất giải pháp chung tới giải pháp cụ thể đảm bảo thực thi pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương nói riêng cho hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung 61 Kết luận chung Từ kết nghiên cứu đề tài, rút số kết luận yếu sau đây: Khẳng định vị trí, tầm quan trọng hợp đồng, giao dịch công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng thực Việc công chứng hợp đồng, giao dịch coi biện pháp dự phòng nhằm tạo sở pháp lý cho bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất loại tài sản đặc thù mà đó, người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất phải đảm bảo quy định trình tự, thủ tục để thực quyền người sử dụng đất thực tiễn Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam có liên quan đến nhiều văn pháp luật khác nhau, tảng Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Ngoài ra, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến phối hợp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, có ảnh hưởng đến tính khả thi, phát sinh nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Từ thực trạng pháp luật, thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luận văn đề xuất giải pháp lớn chỉnh sửa văn pháp luật khuyến nghị nhằm phòng ngừa rủi ro phát sinh thực pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương Những kết nghiên cứu đề tài có đóng góp đáng kể cho việc phát triển lý luận công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khuyến nghị để hạn chế rủi ro thực pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung kiến nghị, giải pháp bám sát vào quy định pháp luật, tình hình thực tiễn Bình Dương nên bảo đảm tính khả thi phù hợp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bình An, 2019 Cơ sở liệu hành nghề cơng chứng: Cần tăng cường kết nối địa phương .[Ngày truy cập: Ngày tháng năm 2019 Bộ Tư pháp, 2006 Đề cương giới thiệu Luật Công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp, 2013 Báo cáo số 105/BC-BTP ngày 13 tháng năm 2013 Tổng kết 05 năm thi hành Luật Công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp, 2013 Quyết định số 1953/QĐ-BTP ngày 30 tháng năm 2013 ban hành Kế hoạch triển khai thực “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”; Bộ Tư pháp, 2014 Đề cương giới thiệu Luật Công chứng năm 2014, Hà Nội Bộ Tư pháp, 2018 Báo cáo số 09/BC-BTP ngày 08 tháng 01 năm 2018 Bộ Tư pháp gửi Thủ tướng Chính phủ tổng kết thi hành luật xử lý vi phạm hành Bộ Tư pháp, 2020 Báo cáo số 01/BC-BTP ngày 01 tháng 01 năm 2020 tổng kết công tác tư pháp năm 2019 phương phướng, nhiệm vụ, giải pháp công tác năm 2020 Cục Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp, 2019 Kinh nghiệm nước lĩnh vực giám định, cơng chứng, thừa phát lại tham khảo Việt Nam [Ngày truy cập: Ngày 17 tháng năm 2019] Cục Thống kê tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 1164 /BC-CTK ngày 15 tháng 11 năm 2019 tình hình kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương 10 Cường phong, 2020 Bình Dương Nhiều người sập bẫy sổ đỏ giả [Ngày truy cập: ngày 18 tháng năm 2020] 11 Địa chí Bình Dương, Tập 1, NXB Chính trị Quốc gia, 2010 12 Viên Thế Giang (chủ nhiệm), 2015 Pháp luật bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất thực tiễn ngân hàng thương mại Việt Nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế 13 Lê Hồng Hạnh, 2017 Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8(305), trang 22-25 14 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, 2007 Đặc san Tuyên truyền pháp luật số 13 Chuyên đề công chứng, chứng thực [Ngày truy cập: ngày 14 tháng năm 2020] 15 Hồ Quang Huy (2017) Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao doi.aspx?ItemID=2168…>.[Ngày truy cập: Ngày 21 tháng năm 2020] 16 Thu Hằng, 2019: Khẳng định vị thế, vai trị cơng chứng viên, [Ngày truy cập: ngày 11 tháng 01 năm 2020] 17 Phạm Hải, 2018 Chấm dứt việc công chứng sở.[Ngày truy trụ cập: Ngày 21 tháng năm 2020] 18 Hội cơng chứng viên tỉnh Bình Dương, 2020 Công văn số 25/CV-HCC ngày 06 tháng 02 năm 2020 việc phối hợp chấn chỉnh hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch trụ sở 19 Hoàng Minh Khởi, 2019 Thực trạng số giải pháp hạn chế việc giả mạo, mạo danh chủ thể hoạt động công chứng địa bàn tỉnh Gia Lai Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 10 (331), trang 50 – 53 20 Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội 21 Anh Phương, 2019 Địa phương kêu khó triển khai Luật Quy hoạch [Ngày truy cập: Ngày 21 tháng năm 2020] 22 Minh Phong, 2018 Có tượng cơng chứng viên bắt tay với người công chứng để trốn thuế [Ngày truy cập: Ngày 21/3/2020] 23 Tuấn Phong, Hành nghề công chứng: Quản chặt để tránh phát triển tràn lan [Ngày truy cập: Ngày 21 tháng năm 2020] 24 Phạm Hương Thảo, 2015 Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam Luận văn Thạc sỹ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Việt Nam 25 Phan Thương, 2019 Chứng giấy tờ giả, cơng chứng viên có chịu trách nhiệm? [Ngày truy cập: ngày 18 tháng năm 2020] 26 Hồng Mạnh Thắng, 2020 Thực tiễn phịng, chống giả mạo hoạt động công chứng kiến nghị Tạp chí Dân chủ pháp luật - Ấn phẩm đặc biệt dành cho Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, trang 80-97 27 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2017 Kết luận tra số 1475/KL-STP ngày 20 tháng 10 năm 2017 tra chuyên ngành lĩnh vực công chứng 28 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2018 Kết luận tra số 574/KL-STP ngày 20 tháng 10 năm 2017 tra chuyên ngành lĩnh vực công chứng 29 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, Báo cáo Kết cơng tác tra, giải khiếu nại, tố cáo phòng, chống tham nhũng năm: 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 30 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 Tổng kết Luật Cơng chứng năm 2014 việc xã hội hóa hoạt động cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 31 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2020 Báo cáo tổ chức hoạt động công chứng năm 2019 32 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2017 Cơng văn số 330/STP-BTTP ngày 20 tháng năm 2017 việc phối hợp chấn chỉnh công chứng hợp đồng, giao dịch ngồi trụ sở 33 Lê Sơn, 2019 Phó Thủ tướng Thường trực dự Đại hội thành lập Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam [ Ngày truy cập: Ngày 21 tháng năm 2020] 34 Thủ tướng Chính phủ, 2012 Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020” 35 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương, Bản án số 27/2017/HSST ngày 14 tháng năm 2017; 36 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương Báo cáo tình hình hoạt động Tịa án nhân dân cấp tỉnh Bình Dương năm: 2017, 2018, 2019 37 Từ điển Luật học năm 2006 38 Mai Hải Yến, 2017 Quản lý nhà nước công chứng từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sỹ Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam 39 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2014 Kế hoạch số 2657/KH-UBND ngày 12 tháng năm 2014 triển khai thực “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020” địa bàn tỉnh Bình Dương 40 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2015 Quyết định số 2544/QĐUBND ngày 05 tháng 10 năm 2015 việc ban hành Quy định tiêu chí xét duyệt hồ sơ đề nghị thành lập Văn phịng cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương; 41 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2015 Quyết định số 3341/QĐUBND ngày 21 tháng 12 năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh việc thành lập Hội công chứng viên tỉnh Bình Dương 42 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2020 Quyết định số 1009/QĐUBND ngày 10 tháng năm 2020 việc công bố thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung bãi bỏ lĩnh vực công chứng, lý lịch tư pháp, khiếu nại, tố cáo, hộ tịch, hòa giải sở thuộc phạm vi chức quản lý Sở Tư pháp; thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp xã DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Hiến pháp năm 1980 (hết hiệu lực) Hiến pháp năm 1992 (hết hiệu lực) Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi 2001) (hết hiệu lực) Hiến pháp năm 2013 
 Bộ luật Dân năm 2005 (hết hiệu lực) 
 Bộ luật Dân năm 2015 
 Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) 
 Luật Đất Đai năm 2013 
 Luật Công chứng năm 2006 (hết hiệu lực) 10 Luật Công chứng năm 2014 11 Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 12 Luật Luật Quy hoạch sửa đổi, bổ sung số điều 11 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018; 13 Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch; 14 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng năm 1991 tổ chức hoạt động công chứng nhà nước 15 Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng năm 1996 Chính phủ tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước 16 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 Chính phủ cơng chứng, chứng thực 17 Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã; 18 Nghị định số 67/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2015 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã; 19 Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng, Hà Nội 20 Nghị định số 123/2015NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hộ tịch 21 Nghị định số 141/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 Chính phủ quy định chế tự chủ đơn vị nghiệp công lập lĩnh vực nghiệp kinh tế nghiệp khác 22 Nghị định số 61/2018/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2018 Chính phủ thực chế cửa, cửa liên thơng giải thủ tục hành chính; 23 Nghị số 857/NQ-UBTVQH14 ngày 10 tháng 11 năm 2020 Ủy ban thường vụ Quốc hội việc thành lập thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An phường thuộc thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương 24 Nghị số 49-NQ/TW ngày 02 tháng năm 2005 Bộ Chính trị Chiến lược Cải cách tư pháp đến năm 2020; 25 Nghị số 39-NQ/TW ngày 17 tháng năm 2015 Bộ Chính trị tinh gọn biên chế cấu lại đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức 26 Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30 tháng 10 năm 2012 Bộ Tư pháp ban hành quy tắc đạo đức hành nghề công chứng 27 Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng năm 2015 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 28 Thông tư số 04/2015/TT-BTP ngày 15 tháng năm 2015 Bộ Tư pháp hướng dẫn tập hành nghề công chứng 29 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 Bộ tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên 30 Thơng tư số 01/2018/TT-VPCP Văn phịng Chính phủ Hướng dẫn thi hành số quy định Nghị định số 61/2018/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2018 Chính phủ thực chế cửa, cửa liên thơng giải thủ tục hành 31 Quyết định số 41/2015/QĐ-UBND ngày 30 tháng năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐUBND ngày 20 tháng năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 32 Quyết định số 29/2019/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12 năm 2019 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương Ban hanh Quy chế khai thác, sử dụng quản lý sở liệu cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương ... chứng hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng Chương 2: Thực tiễn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương. .. CHƯƠNG THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG... dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 CHƯƠNG THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT