Xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tòa án nhân dân quận Đống Đa

Tính cấp thiết của đề tài Thực hiện chức năng xét xử theo quy định của pháp luật, hàng năm Tòa án nhân dân TAND trong cả nước nói chung và TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nói riêng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN

XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN LY HÔN CÓ TRANH CHẤP

VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN

TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN QUẬN ĐỐNG ĐA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN

XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN LY HÔN CÓ TRANH CHẤP

VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN

TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN QUẬN ĐỐNG ĐA

Chuyên ngành : Luật dân sự

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Cừ

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Ngọc Vân

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

1.2.2 Quyền của vợ, chồng đối với tài sản riêng là quyền sử dụng đất 27

CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

31

2.1 Nhận xét chung về tình hình tranh chấp và giải quyết tranh

chấp quyền sử dụng đất của vợ, chồng khi ly hôn tại Tòa án

nhân dân quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

31

2.1.1 Khái quát một số vấn đề về điều kiện kinh tế - xã hội quận

Đống Đa ảnh hưởng đến các tranh chấp về quyền sử dụng đất

của vợ, chồng khi ly hôn

31

2.1.2 Nhận xét và đánh giá chung 34 2.2 Thủ tục và đường lối giải quyết các tranh chấp về tài sản là

quyền sử dụng đất được tặng cho của vợ chồng khi ly hôn

49

2.2.3 Nguyên tắc chung chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn 55

LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN

74

3.1.1 Hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự 74

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hôn nhân và gia đình 78 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật tố tụng dân sự 81 3.2 Kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải

quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng

khi ly hôn

84

3.2.1 Nâng cao trình độ, giáo dục phẩm chất đạo đức, rèn luyện bản

lĩnh chính trị cho Thẩm phán và Hội thẩm nhân dân

84

3.2.2 Phổ biến tuyên truyền giáo dục pháp luật liên quan đến tài sản

của vợ chồng nói chung và quyền sử dụng đất của vợ chồng

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự HN&GĐ : Hôn nhân và gia đình QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thực hiện chức năng xét xử theo quy định của pháp luật, hàng năm Tòa án nhân dân (TAND) trong cả nước nói chung và TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nói riêng thụ lý xét xử hàng chục ngàn vụ án về hôn nhân

và gia đình (HN&GĐ) trong đó có nhiều vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tòa án đã áp dụng các quy định của Luật HN&GĐ, các quy định có liên quan của Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác để xét xử Việc xét xử tại TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nhìn chung là kịp thời, đúng pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, nhất là quyền lợi của phụ nữ và trẻ

em - được dư luận xã hội đồng tình và ủng hộ Tuy nhiên, thực tiễn xét xử các

vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho QSDĐ trong thời gian qua cũng cho thấy, còn nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng tới chất lượng xét xử loại vụ án này, cụ thể là:

- Vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ không chỉ liên quan đến vợ, chồng mà còn liên quan đến cha mẹ chồng, cha mẹ vợ… là người có tài sản tặng cho nhưng nhiều trường hợp Tòa án không đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Điều

đó đã vi phạm quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS)

- Áp dụng chưa đúng quy định của Luật HN&GĐ về tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng, quy định của BLDS, của Luật Đất đai về tặng cho bất động sản… nên có sai sót trong việc xác định tài sản riêng, tài sản chung, hiệu lực của việc tặng cho tài sản là QSDĐ

- Quan hệ HN&GĐ ở nước ta vẫn chịu nhiều ảnh hưởng của phong tục, tập quán nhất là tập quán cha mẹ cho con trai, con dâu tài sản nhưng không

làm đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật Khi ly hôn giữa con trai và con dâu, giữa con gái với con rể, thì cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ có tranh chấp, đòi lại tài sản Có Tòa án công nhận việc tặng cho tài sản; có Tòa án lại không công nhận, buộc con trai, con dâu trả lại cho cha mẹ chồng tài sản hoặc ngược lại Việc xét xử ở các cấp Tòa án không thống nhất về vấn đề này

- Nhiều quy định của các văn bản pháp luật nêu trên chậm được cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn nên chưa bảo đảm việc áp dụng thống nhất trong cả nước

- Vì vậy, việc nghiên cứu một cách toàn diện việc xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho QSDĐ qua thực tiễn tại TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nhằm đánh giá thực trạng hoạt động xét xử loại vụ án này của TAND Đống Đa, thành phố Hà Nội Đưa ra những khó khăn, vướng mắc, rút ra được những nguyên nhân để trên cơ sở đó kiến nghị các giải pháp khắc phục, nâng cao chất lượng xét xử của Tòa án, là vấn đề rất cần thiết và rất có

ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay ở nước ta

2 Tình hình nghiên cứu

Vấn đề tặng cho tài sản nói chung và tặng cho tài sản là QSDĐ cũng như việc xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho QSDĐ nói riêng

có tính thời sự, được xã hội rất quan tâm

Ở nước ta đã có một số công trình nghiên cứu về các vấn đề trên, như:

Tòa án với việc giải quyết những vụ việc về hôn nhân và gia đình - những tồn tại, vướng mắc và hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Tòa

án nhân dân tối cao (TANDTC), Hà Nội, năm 2001; Giao dịch dân sự vô hiệu

và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án tiến

sĩ Luật học, của Nguyễn Văn Cường, Hà Nội, năm 2005; Chế độ tài sản của

vợ chồng theo Luật hôn nhân và gia đình Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học,

của Nguyễn Văn Cừ, Hà Nội, năm 2005; Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng

cho quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, của Nguyễn Hải An, Hà Nội,

năm 2011); Phân định tài sản của vợ và chồng khi ly hôn, của Kiều Thanh Nghĩa, Tạp chí TAND, số 4 và 5, năm 2000; Một số ý kiến về phân định tài

sản của vợ chồng khi ly hôn, của Tưởng Duy Lượng, Tạp chí TAND, số 4 và 5,

năm 2000; Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho

trong trường hợp các con ra ở riêng cha mẹ có giao một số tài sản cho con sử dụng; Một số kiến nghị về hướng giải quyết, của Tưởng Duy Lượng, Tạp chí

TAND, tháng 4/2007;

Ngoài ra có một số bài nghiên cứu về thực tiễn giải quyết các tranh chấp về tài sản chung vợ chồng trong các vụ án ly hôn của một số luật gia, thẩm phán… trong một số tạp chí chuyên ngành như Tạp chí TAND, Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí luật học

Tuy nhiên, các công trình nêu trên chủ yếu đề cập đến các tranh chấp

về tài sản của vợ chồng tặng cho tài sản nói chung trong các vụ án về HN&GĐ mà chưa có nghiên cứu chuyên sâu tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ trong các vụ án ly hôn và thực tiễn xét xử loại tranh chấp này tại TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Do đó, vấn đề này cần được tập trung nghiên cứu nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập và hoàn thiện pháp luật là rất cần thiết

3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu của việc nghiên cứu

đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài: "Xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân quận Đống Đa " là nhằm phân tích, đánh giá thực tiễn xét xử của TAND

quận Đống Đa đối với các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ Những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động xét xử của TAND quận Đống Đa và kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả xét xử loại vụ án này trong thời gian tới

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu được đặt ra, luận văn có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau đây:

- Khái quát các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho tài sản là QSDĐ, các nguyên tắc chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn

- Phân tích, đánh giá thực trạng xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp

về tặng cho tài sản QSDĐ Qua đó nêu được những kết quả, khó khăn, vướng mắc, các nguyên nhân

- Kiến nghị giải pháp khắc phục vướng mắc, nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử của TAND quận Đống Đa về giải quyết các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ

4 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Phạm vi nghiên cứu đề tài là thực tiễn giải quyết tranh chấp về tặng cho QSDĐ của vợ chồng khi ly hôn; các vụ việc thực tiễn gắn với hoạt động xét xử loại án này tại TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu cụ thể theo truyền thống như: phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh, tổng kết thực tiễn… được thực hiện trong quá trình phân tích nội dung của đề tài

6 Kết quả của đề tài nghiên cứu

Kết quả của việc nghiên cứu đề tài:

- Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, sự phù hợp của quy định pháp luật với thực tiễn đời sống xã hội

- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động xét xử các vụ án ly hôn có tranh chấp về tặng cho tài sản là QSDĐ tại TAND quận Đống Đa, thành phố

Hà Nội

- Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử trong đó có kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét hoàn thiện pháp luật và hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật về vấn đề này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Xác định tài sản của vợ chồng thông qua hợp đồng tặng

cho quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất

của vợ chồng khi ly hôn tại Tòa án nhân dân quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh

chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 thì: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên, thiên nhiên trong lòng đất, vùng biển, thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi bổ sung vào ngày 25/12/2001) cũng khẳng định: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân; các chủ thể khác chỉ

có QSDĐ, tức là chỉ "có quyền khai thác các thuộc tính của đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước" [45] QSDĐ là quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự

Khoa học luật quốc tế quan niệm, quốc gia là thực thể được hình thành trên cơ sở có lãnh thổ, có dân cư và quyền lực nhà nước với thuộc tính chính trị - pháp lý bao trùm là chủ quyền quốc gia Đất đai là bộ phận quan trọng nhất cấu thành lãnh thổ quốc gia cùng với vùng trời, vùng biển và hải đảo Chủ quyền lãnh thổ là một trong những thuộc tính quan trọng nhất của Nhà nước Bởi vậy, đất đai nói chung không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Mỗi quốc gia đều có chủ quyền trên lãnh thổ của mình và bởi vậy quy chế về đất đai của các quốc gia là khác nhau Trải qua những chính sách về đất đai dựa trên những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của đất nước ở từng thời

kỳ khác nhau mà chính sách của Nhà nước cũng thay đổi để phù hợp với các điều kiện nhất định

Trước Hiến pháp năm 1980, pháp luật nước ta ghi nhận cho công dân

có quyền sở hữu đất đai Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Hiến pháp năm 1980 còn quy định: Nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức Từ sau Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993, thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài

và có năm quyền của người sử dụng đất, trong đó chưa quy định về quyền được tặng cho QSDĐ

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Luật Đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 trước đây đã quy định những căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình: Được Nhà nước giao đất; được Nhà nước cho thuê đất; được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với những quy định của BLDS và pháp luật đất đai Theo quy định này

thì người "có đất" chỉ được công nhận là hợp pháp khi "đất đó" có được từ

các căn cứ trên

Những quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai quy định về căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trên đây đã tạo cơ

sở pháp lý cho "người có đất" thực hiện được các quyền của người sử dụng đất,

trong đó có quyền được để lại thừa kế QSDĐ Tuy nhiên, với thực tế sôi động của thị trường bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến thì những quy định của BLDS năm 1995 cũng như Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản pháp luật khác về căn cứ xác lập QSDĐ là còn chưa đầy đủ, chưa dự liệu được một cách xác thực với những quan hệ về đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế

Luật Đất đai năm 2003 ra đời cùng với các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định thêm một số căn cứ xác lập QSDĐ mà trên thực tế đã diễn ra làm phát sinh QSDĐ, Cụ thể hóa những

căn cứ mà các văn bản pháp luật trước đây dự liệu, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ cũng như BLDS năm 2005 đều tiếp tục quy định những căn cứ đó

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển QSDĐ thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ Về bản chất chuyển QSDĐ là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là QSDĐ QSDĐ là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất, thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất việc thực hiện thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất [27]

Theo đó, QSDĐ là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội QSDĐ

là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đều khẳng định người sử dụng đất có QSDĐ Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với QSDĐ bởi có sự khác nhau về

cả nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ lại không trọn vẹn, đầy đủ Vì, thứ nhất là người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Thứ hai là không phải người nào cứ có QSDĐ hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một

xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003),

tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 Luật Đất đai năm 2003) Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy

đủ các quyền chuyển QSDĐ

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ lại là quyền phụ thuộc Sự phụ thuộc này thể hiện ở chỗ: người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất)

Như vậy, QSDĐ là quyền của người sử dụng đất có quyền khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình

và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật

Bởi vậy, người có QSDĐ không có toàn bộ các quyền năng như quyền

sử dụng tài sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có, như không có các quyền mua bán, tiêu hủy tài sản… Mà được chuyển QSDĐ thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho

QSDĐ, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật Đất đai

Chuyển QSDĐ được hiểu là: Sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối của quy luật giá trị, phần lớn các giao dịch dân sự đều thực hiện theo nguyên tắc trao đổi ngang giá Con người thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, sinh hoạt, tiêu dùng Tuy nhiên, có những trường hợp việc chuyển giao tài sản và chuyển giao sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác lại không có tính đền bù, ngang giá Bởi lẽ con người còn sử dụng hợp đồng như một phương tiện để giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhau, một trong các trường hợp thực

tế đó chính là hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng dân sự, do đó nó có nét đặc trưng của hợp đồng dân sự, để đưa ra khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ trước hết cần xuất phát từ khái niệm hợp đồng dân sự: "Hợp đồng dân sự

là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [29] Đồng thời cần xem xét khái niệm tặng cho tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau như: "Tặng cho là để tỏ lòng quý mến" [30]; hay

"Tặng cho là trao cho để khen gợi, khuyến khích để tỏ lòng quý mến" [48]; hoặc "Tặng cho là chuyển hẳn cho người khác dùng cái của mình mà không nhận lại cái gì" [47] Như vậy việc tặng cho tài sản dựa trên yếu tố tình cảm, động viên, khuyến khích giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Để việc tặng cho được xác lập thì lời đề nghị của người tặng cho không đủ mà cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho, do vậy tặng cho tài sản là một hợp đồng

Như vậy, có thể nói hợp đồng tặng cho tài sản là một quan hệ tặng cho được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa mãn các nhu cầu về sản

xuất, kinh doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hàng ngày, còn pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản là sự quy định của Nhà nước đối với các bên trong việc thỏa thuận về tặng cho tài sản Sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng tặng cho và quy định của pháp luật có mối quan hệ mật thiết với nhau, nếu các bên thỏa thuận tặng cho nhau tài sản theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận sự thỏa thuận đó và hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ Trường hợp các bên có những thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ không được công nhận; hợp đồng tặng cho này

có thể bị vô hiệu và không có giá trị tại thời điểm ký kết

Quyền tài sản là quyền của chủ thể đối với một loại tài sản, nên có thể khẳng định, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản

Điều 722 BLDS năm 2005 quy định: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [29]

Có thể thấy, khái niệm trên đã thể hiện được khá đầy đủ đặc điểm của hợp đồng tặng cho QSDĐ Khái niệm trên sẽ ngắn gọn hơn nếu như không có

cụm từ "còn bên được tặng cho đồng ý nhận", vì chỉ khi bên được tặng cho

đồng ý nhận thì mới có việc xác lập, giao kết hợp đồng Việc bên tặng cho thể hiện ý chí muốn tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận chính là đề nghị giao kết và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Trên cơ sở kế thừa và phát triển khái niệm nêu trên chúng ta có khái

niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ như sau: Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự

thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù theo quy định của pháp luật

Dưới phương diện khách quan, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hệ thống

các quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh

quan hệ tặng cho QSDĐ Đây chính là các quy định về điều kiện (Điều 470

BLDS 2005), nội dung (Điều 723 BLDS năm 2005), hình thức và hiệu lực (Điều 467 BLDS 2005) của hợp đồng tặng cho QSDĐ và Quyền và nghĩa vụ

(Điều 724, 725, 726 BLDS 2005) của các bên khi tặng cho QSDĐ

1.1.2 Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi hai vợ chồng đƣợc tặng cho chung

1.1.2.1 Căn cứ xác định

* Vợ chồng được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân

Tại khoản 1 Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định:

Tài sản chung của vợ chồng gồm: tài sản do vợ, chồng tạo

ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung [29] Việc xác định QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng căn cứ vào sự tồn tại của quan hệ hôn nhân- quan hệ vợ chồng Theo khoản 7 Điều 8 Luật HN&GĐ năm 2000: "Thời kỳ hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại quan hệ vợ chồng tính từ ngày đăng ký kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân" [25] Thời

kỳ hôn nhân bắt đầu từ khi kết hôn tức là ngày Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn- nơi thường trú của vợ hoặc chồng công nhận, vào Sổ đăng

ký kết hôn và cấp giấy chứng nhận kết hôn cho hai vợ chồng

Để xác định đúng khối tài sản chung vợ chồng thì trước tiên và quan trọng là phải xác định đúng thời điểm xác lập quan hệ vợ chồng Theo nguyên tắc chung trong Luật HN&GĐ năm 2000 thì quan hệ vợ chồng được xác lập

từ thời điểm đăng ký kết hôn (khoản 7 Điều 8 Luật HN&GĐ năm 2000) Tuy nhiên do tác động của các yếu tố như điều kiện lịch sử, phong tục tập quán và nhận thức pháp luật nên trong một số thời điểm nhất định, pháp luật về

HN&GĐ vẫn thừa nhận quan hệ hôn nhân thực tế Do đó, thời điểm xác lập quan hệ vợ chồng trong một số trường hợp cũng khác nhau

- Trường hợp sống chung như vợ chồng trước ngày 03/01/1987

Trong khoảng thời gian trước ngày 03/01/1987 tức là trước khi Luật HN&GĐ năm 1986 có hiệu lực thi hành, tại Điều 11 Luật HN&GĐ năm 1959

đã quy định: "Việc kết hôn phải được ủy ban hành chính cơ sở nơi trú quán

của bên người con trai hoặc bên người con gái công nhận và ghi vào sổ kết

hôn Mọi nghi thức kết hôn khác đều không có giá trị về mặt pháp luật" [21]

Theo quy định trên thì việc kết hôn phải được đăng ký thì mới có giá trị về mặt pháp luật Tuy nhiên trong thời kỳ này yếu tố phong tục tập quán còn ăn sâu trong tư tưởng người dân nên dẫn đến một thực trạng: phần lớn việc kết hôn chỉ tuân theo những phong tục, tập quán ở mỗi địa phương mà không tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trước thực tế trên, để đảm bảo quyền lợi cho vợ, chồng và các thành viên trong gia đình thì pháp luật trong từng thời kỳ đã có quy định về việc thừa nhận hôn nhân thực tế

Căn cứ vào các quy định tại điểm a khoản 3 Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 9/6/2000 của Quốc hội về việc thi hành Luật HN&GĐ; tại khoản 1 Thông tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-BTP ngày 03/01/2001 của TANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 9/6/2000 của Quốc hội về việc thi hành Luật HN&GĐ và tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 77/2001/NĐ-CP ngày 22/10/2001 thì có thể kết luận:

+ Việc đăng ký kết hôn được Nhà nước khuyến khích, không coi là nghĩa vụ bắt buộc và việc đăng ký kết hôn không bị hạn chế về thời gian;

+ Quan hệ vợ chồng được công nhận kể từ ngày họ bắt đầu sống chung như vợ chồng, chứ không phải từ ngày họ đăng ký kết hôn;

+ Nếu có yêu cầu xin ly hôn thì Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật HN&GĐ năm 2000

- Trường hợp sống chung như vợ chồng từ ngày 03/01/1987 đến trước

Tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 77/2001/NĐ-CP ngày 22/10/2001 quy định:

Nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng từ ngày 03/01/1987 đến ngày 01/01/2001 mà có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, thì có nghĩa vụ đăng ký kết hôn Từ sau ngày 01/01/2003 mà họ không đăng ký kết hôn, thì pháp luật không công nhận họ là vợ chồng [2]

Theo quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Thông tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 03/01/2001 thì thời điểm xác lập quan hệ vợ chồng được xác định như sau:

+ Kể từ ngày 01/01/2001 cho đến hết ngày 01/01/2003 mà nam nữ sống chung như vợ chồng đăng ký kết hôn thì quan hệ vợ chồng của họ được công nhận là đã xác lập kể từ ngày bắt đầu sống chung như vợ chồng Đối với các trường hợp, trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2001 cho đến hết ngày

01/01/2003 mặc dù chưa đăng ký kết hôn nhưng trong khoảng thời gian này

có yêu cầu xin ly hôn thì Tòa án thụ lý và áp dụng quy định về ly hôn của Luật HN&GĐ năm 2000 để giải quyết vụ án về ly hôn theo thủ tục chung và quan hệ vợ chồng được công nhận là đã xác lập kể từ ngày bắt đầu sống chung như vợ chồng

+ Kể từ sau ngày 01/01/2003 họ mới đăng ký kết hôn thì quan hệ vợ chồng của họ chỉ được công nhận là đã xác lập kể từ ngày họ đăng ký kết hôn

- Trường hợp sống chung như vợ chồng sau ngày 01/01/2001

Tại điểm C khoản 3 Nghị quyết số 35/2000/QH 10 ngày 09/06/2000 quy định:

Kể từ ngày 01/01/2001 trở đi, trừ trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Nghị quyết này, nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn, đều không được pháp luật công nhận là vợ chồng; nếu có yêu cầu ly hôn thì tòa án thụ lý và tuyên bố không công nhận quan hệ vợ chồng; nếu có yêu cầu về con và tài sản thì Tòa án áp dụng khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 để giải quyết [26]

Căn cứ vào quy định trên và quy định tại khoản 3 Thông tư liên tịch

số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 03/01/2001 thì trường hợp này quan hệ vợ chồng chỉ được công nhận từ thời điểm đăng ký kết hôn chứ không phải từ thời điểm bắt đầu sống chung như vợ chồng

Qua thực tiễn xét xử, do không nắm vững những quy định nêu trên nên Tòa án đã xác định sai thời điểm xác lập quan hệ vợ chồng, dẫn đến việc xác định sai về tài sản chung vợ chồng

Bản chất của quan hệ hôn nhân được thể hiện ở hai góc độ đó là: tính gắn kết tình cảm và tính hợp nhất về tài sản Khi hình thành quan hệ hôn nhân thì vợ chồng phải có nghĩa vụ yêu thương và chăm sóc lẫn nhau Tài sản là

QSDĐ vợ chồng được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung

vợ chồng

Để xác định đúng căn cứ phát sinh tài sản chung vợ chồng thì cần phân biệt được thế nào là "tặng cho chung", "tặng cho riêng" Được coi là tặng cho chung khi chủ tài sản thể hiện ý chí trong hợp đồng tặng cho bằng cách ghi bên nhận tặng cho là cả vợ và chồng nhưng không xác định kỷ phần

Được coi là tặng cho riêng khi chủ tài sản chỉ thể hiện phần bên nhận tặng cho chỉ là vợ hoặc chồng hoặc phần bên nhận tặng cho có ghi cả vợ và chồng nhưng xác định rõ kỷ phần mỗi người được hưởng

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sử hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cả vợ chồng Tuy nhiên theo hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP, đối với tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân (tài sản vợ chồng được tặng cho chung) mà trên giấy chứng nhận quyền tài sản chỉ ghi tên một người thì tài sản vẫn được coi là tài sản chung vợ chồng QSDĐ mà vợ chồng được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân thì dù Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên người vợ hoặc người chồng thì vẫn được coi là tài sản chung vợ chồng

* Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được tặng cho riêng nhưng vợ chồng tự nguyện nhập vào khối tài sản chung

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc QSDĐ mà vợ, chồng có trước khi kết hôn là tài sản riêng của

vợ hoặc chồng Trong quá trình chung sống vợ chồng đã tự nguyện sáp nhập QSDĐ riêng đó vào khối tài sản chung thì sẽ trở thành tài sản chung vợ chồng

Tại khoản 1 Điều 13 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật HN&GĐ quy định:

Việc nhập tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản khác có giá trị lớn thuộc sở hữu riêng của một bên vợ hoặc chồng

vào tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình phải được lập thành văn bản, có chữ ký của cả vợ và chồng Văn bản đó có thể được công chứng hoặc chứng thực [1]

Theo quy định trên thì hình thức của loại thỏa thuận này giữa vợ và chồng đối với tài sản là QSDĐ phải lập thành văn bản Nếu không lập thành văn bản theo quy định thì về nguyên tắc bị coi là vô hiệu về hình thức Tuy nhiên trong thực tiễn, xuất phát từ yếu tố văn hóa, truyền thống nên tính minh bạch, rõ ràng về pháp lý thường bị xem nhẹ Đa số các trường hợp vợ chồng khi nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung đều không lập thành văn bản do đó khi xảy ra tranh chấp rất khó xác định là vợ, chồng đã nhập QSDĐ vào khối tài sản chung hay chưa

Việc vợ, chồng nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung là một điều tốt, tạo sự gắn kết gia đình, nhưng khi một trong hai bên cùng nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung mà không lập văn bản, có trường hợp không cùng đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ Cần phải có các quy định cụ thể hóa để khi vợ, chồng xảy ra tranh chấp mới xử lý thống nhất và công bằng

* Quyền sử dụng đất còn là tài sản chung vợ chồng được đặt ra theo quy

định tại khoản 3 Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000: "Trong trường hợp không

có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung" [25] Như vậy, tài sản chung của

vợ chồng còn được xác định trên nguyên tắc suy đoán bởi trong thực tế thì có nhiều trường hợp người sở hữu tài sản đó không đưa ra được chứng cứ chứng minh đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì đó là tài sản chung

1.1.2.2 Nội dung quyền của vợ chồng đối với tài sản chung là quyền

sử dụng đất

* Quyền sở hữu của vợ chồng đối với QSDĐ

Điều 164 BLDS năm 2005 quy định: "Quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy

định của pháp luật" [29] Vợ chồng thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản

chung là QSDĐ qua ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ

phù hợp với quy định của pháp luật

Quyền chiếm hữu là yếu tố đầu tiên của quyền sở hữu, là quyền năng của vợ chồng tự mình nắm giữ, quản lý tài sản (quy định tại Điều 182 BLDS 2005) Vợ chồng có quyền kiểm soát, làm chủ và chi phối tài sản theo ý chí của mình trên cơ sở pháp luật Trong một số trường hợp vợ chồng được phép chuyển giao việc chiếm hữu này cho người khác thông qua một hợp đồng dân

sự như: cho thuê đất, cho mượn đất thì vợ chồng vẫn thực quyền chiếm hữu đối QSDĐ, mà không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian dù vợ chồng lúc đó không trực tiếp nắm giữ và chi phối QSDĐ

Quyền chiếm hữu của vợ, chồng chỉ chấm dứt hoàn toàn khi vợ, chồng

từ bỏ quyền sở hữu của mình, như quyết định bán, trao đổi, tặng cho QSDĐ

Quyền sử dụng là quyền năng tiếp theo của vợ chồng, theo đó vợ chồng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép như để thỏa mãn nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh hoặc trong sinh hoạt, ăn ở hàng ngày

Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc

sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác [29] Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định rõ về quyền của người sử dụng đất được "hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất " [27]

Quyền định đoạt là một quyền năng quan trọng của chủ sở hữu khi quyết định về "số phận" pháp lý của QSDĐ Vợ chồng từ bỏ quyền sở hữu đối với QSDĐ như chuyển giao quyền sử dụng đối với QSDĐ từ vợ chồng sang người khác Khi định đoạt về số phận pháp lý của QSDĐ vợ chồng phải thông

qua các giao dịch dân sự phù hợp với ý chí của vợ chồng như: bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định

quyền của người sử dụng đất như sau: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất" [27]

Thông qua việc định đoạt QSDĐ mà vợ chồng có thể: chuyển quyền chiếm hữu tạm thời; chuyển quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đối với QSDĐ trong một khoảng thời hạn (hợp đồng cho thuê, cho mượn) hoặc vợ chồng chuyển giao QSDĐ cho người khác bằng hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho…

Việc vợ chồng thực hiện quyền định đoạt đối với QSDĐ sẽ làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó, như khi vợ chồng chuyển nhượng quyền sử đất sẽ làm chấm dứt QSDĐ của vợ chồng nhưng lại làm phát sinh quyền "sở hữu" QSDĐ đối với người được chuyển nhượng Việc vợ chồng thực hiện quyền định đoạt đối với QSDĐ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật

Để tạo điều kiện cho vợ chồng khi định đoạt QSDĐ, BLDS đã quy định việc ủy quyền định đoạt Vợ chồng có thể ủy quyền cho người khác định đoạt đối với QSDĐ của mình bằng hợp đồng ủy quyền, người được ủy quyền phải thực hiện việc định đoạt theo phương pháp, cách thức phù hợp với ý chí

và lợi ích của vợ chồng

Ngoài ra trong quá trình quản lý, sử dụng QSDĐ là tài sản chung vợ chồng còn có quyền thỏa thuận chia tài sản chung, nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết

Cả ba quyền năng cụ thể trên tạo thành một thể thống nhất trong nội dung quyền "sở hữu" của vợ chồng đối với tài sản chung là QSDĐ Giữa chúng có mối liên quan mật thiết với nhau tạo tiền đề cho nhau Quyền chiếm

hữu là tiền đề quan trọng cho hai quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền

sử dụng lại có một ý nghĩa thực tiễn thiết thực đối với vợ chồng là chủ sở hữu đối với QSDĐ Vì chỉ thông qua quyền năng sử dụng vợ chồng mới có thể khai thác lợi ích, công dụng của QSDĐ để thỏa mãn nhu cầu của mình Quyền định đoạt lại xác định ý nghĩa pháp lý quan trọng nhất của vợ, chồng khi xác định số phận của QSDĐ Chỉ có vợ chồng là chủ sở hữu đối với QSDĐ hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp lệ mới có quyền định đoạt QSDĐ

* Vợ chồng có quyền bình đẳng trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

Khoản 1 Điều 28 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định: "Vợ chồng có quyền

ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung" [25]

Với tư cách là đồng chủ sở hữu, vợ chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau khi thực hiện quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung là QSDĐ

Vợ chồng thực hiện các quyền năng của mình đối với tài sản chung phải dựa trên nguyên tắc bình đẳng, đảm bảo quyền lợi ích của vợ chồng và những người thân trong gia đình Khoản 3 Điều 28 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định:

Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia

để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này [25]

Sự thỏa thuận ở đây vừa thể hiện sự đồng bình đẳng trong quan hệ tài sản vừa thể hiện sự đồng tâm nhất trí của vợ chồng, sự tôn trọng lẫn nhau trong quan hệ hôn nhân Việc quy định trên nhằm đảm bảo quyền bình đẳng

vợ chồng trong quan hệ hôn nhân và nhằm đảm bảo đời sống chung gia đình, sao cho việc sử dụng, định đoạt tài sản chung đem lại lợi ích nhiều nhất cho

cuộc sống chung vợ chồng, đảm bảo nghĩa vụ nuôi dưỡng, giáo dục con cái, cũng như quyền lợi của các thành viên khác trong gia đình

Ngoài việc thực hiện các quyền năng đối với tài sản, vợ chồng còn phải thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng Tài sản chung của vợ chồng được "chi dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng" [25] Nghĩa vụ phát sinh khi vợ chồng thực hiện hành vi tạo lập, quản

lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung Trường hợp vợ chồng khai thác hoa lợi, lợi tức từ QSDĐ thì phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, phải thanh toán các chi phí phục vụ cho đời sống chung vợ chồng, thanh toán các khoản

nợ phát sinh trong quá trình vợ chồng lao động sản xuất kinh doanh

1.1.2.3 Đặc điểm của quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Thứ nhất, QSDĐ là một bộ phận của pháp luật đất đai

Với ý nghĩa này thì QSDĐ là một chế định pháp luật đất đai bao gồm

hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ hai, QSDĐ là một quan hệ pháp luật về đất đai

Quan hệ pháp luật này được thể hiện trên ba phương diện sau:

+ Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu (Nhà nước) với người sử dụng đất được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ Quyền của chủ sở hữu đối với đất đai là quyền mang tính tuyệt đối, còn QSDĐ của người sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai;

+ Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau Quan hệ này được thực hiện thông qua các giao dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ…;

+ Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý Nhà nước, như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường; Phòng Tài

nguyên và Môi trường và UBND các cấp trong quan hệ: giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất…

Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và của

người sử dụng đất QSDĐ là cách xử sự của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền mà Nhà nước trao cho họ Những quyền chủ quan này xuất hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật khách quan được nói ở trên và do các quy phạm đó quyết định

Thứ tư, QSDĐ là một tài sản sản đặc biệt, chính vì thế QSDĐ vừa là

đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của quan hệ pháp luật dân sự

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Nó không phải là hàng hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống Theo pháp luật nước ta, Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu và đất đai thuộc sở hữu toàn dân Pháp luật hiện hành quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản

lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

Thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai, được tập trung vào 04 lĩnh vực cơ bản sau

Một là, Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là Nhà nước biết rõ

các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai Cụ thể:

Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong toàn quốc gia, trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện tích mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…; nắm về diện tích của từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ…

Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hóa tính của từng loại đất, độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất…đặc biệt là đối với đất nông nghiệp

Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất có hợp lý, có hiệu quả không? Có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? Cách đánh giá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai

Hai là, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai

theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhận sử dụng Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao QSDĐ giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển QSDĐ và thu hồi đất Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quản lý việc chuyển QSDĐ và quản lý việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Ba là, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và

sử dụng đất đai Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước

và do người sử dụng cụ thể thực hiện Đề việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra, giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất Trong khi giám sát, nếu phát hiện các

vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó

Bốn là, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không so đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một tổng thể thống nhất nhằm mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai Nắm chắc tình hình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân phối đất đai

và sử dụng đất đai một cách hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch Kiểm tra, giám sát là củng cố trật tự trong phân phối đất đai và sử dụng đất đai, đảm bảo đúng quy định của Nhà nước

Vợ, chồng là chủ QSDĐ được thực hiện các quyền nói trên của mình thông qua giao dịch dân sự được quy định trong BLDS và pháp luật về đất đai Đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt, được điều chỉnh bằng một hệ thống các quy phạm pháp luật chặt chẽ Được quyền khai thác công dụng và hiệu quả của đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bảo hộ QSDĐ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình Được thực hiện các hành vi dân sự liên quan đến QSDĐ hợp pháp của mình, đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.2 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ, CHỒNG THÔNG QUA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Căn cứ xác định

Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được

tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân…[25] Để xác định QSDĐ là tài sản riêng của vợ, chồng căn cứ vào các nội dung sau

* Vợ, chồng được tặng cho quyền sử dụng đất riêng trước khi kết hôn

Quyền sử dụng đất do cha mẹ vợ hoặc chồng tặng cho trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ, chồng Nếu mảnh đất do cha mẹ tặng cho chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì vợ, chồng có thể tiến hành làm các thủ tục cần thiết để đăng ký quyền sở hữu riêng cho riêng vợ, chồng Việc này có thể tiến hành trong thời kỳ hôn nhân

* Vợ, chồng được tặng cho quyền sử dụng đất riêng trong thời kỳ hôn nhân

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng Xuất phát từ cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau mà họ tặng cho nhau QSDĐ để khai thác và nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong các quan hệ hàng ngày Vợ hoặc chồng được tặng cho riêng QSDĐ thì QSDĐ này là tài sản riêng của người đó Tặng cho QSDĐ là một trong những cách thức định đoạt tài sản của người có đất Pháp luật tôn trọng quyền định đoạt của người tặng cho là tôn trọng quyền tự do ý chí của cá nhân, tôn trọng và bảo vệ quyền năng của một cá nhân đối với tài sản là QSDĐ Pháp luật đã có các quy định

cụ thể, như Điều 688 của BLDS năm 2005 quy định căn cứ xác lập QSDĐ; Điều 467 quy định về tặng cho bất động sản

i) Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản

phải đăng ký quyền sở hữu

ii) Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho

có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Xuất phát từ thực tế cho thấy tặng cho QSDĐ diễn ra rất đa dạng bởi các quan hệ: tặng cho giữa cha mẹ và con, tặng cho giữa anh em với nhau, tặng cho giữa cô, dì, chú, bác với cháu… Đối tượng QSDĐ được tặng cho cũng rất phong phú: QSDĐ ở, QSDĐ nông nghiệp, QSDĐ vườn… Tuy nhiên do một

số yếu tố khách quan mà Luật HN&GĐ năm 1959 quy định những tài sản mà

vợ chồng có được đều là tài sản chung vợ chồng, không phân biệt nguồn gốc

và thời điểm xác lập quyền sở hữu Điều này dẫn đến tình trạng một số người mưu cầu lợi ích kinh tế để hưởng lợi riêng cho mình chứ không vì mục đích cao đẹp của hôn nhân là xây dựng một gia đình hạnh phúc, ấm no

Điều 57 Hiến pháp năm 1992 quy định: Mọi người có quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật Điều 30 Luật HN&GĐ năm 2000 cũng quy định: Vợ, chồng có quyền đầu tư kinh doanh riêng, do đó có quyền yêu cầu Tòa án hoặc tự thỏa thuận với nhau chia tài sản riêng để lấy tài sản riêng đó sử dụng vào mục đích riêng của mình QSDĐ là tài sản có giá trị thực tế và giá trị sử dụng lớn Khi kinh doanh riêng thua lỗ dẫn đến phá sản thì trước hết người vợ hoặc người chồng phải lấy tài sản riêng của mình để chịu trách nhiệm về tài sản Chỉ khi nào tài sản riêng không đủ mới lấy phần tài sản của người đó trong khối tài sản chung để thực hiện nghĩa vụ của mình Quyền lợi của mỗi bên vợ, chồng cũng như mọi người khác trong xã hội được pháp luật bảo vệ Trước khi kết hôn, vợ chồng đều là những chủ thể pháp lý độc lập với các quyền và nghĩa vụ độc lập, không có sự ràng buộc pháp lý trong mối quan hệ HN&GĐ Do đó QSDĐ đương nhiên là tài sản riêng của mỗi bên

Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng được tặng cho riêng trong thời

kỳ hôn nhân, nếu vợ hoặc chồng không tự nguyện nhập vào khối tài sản chung thì đương nhiên vẫn là tài sản riêng của mỗi người

Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng được chia riêng cho

vợ, chồng theo khoản 1 Điều 29 và Điều 30 Luật HN&GĐ năm 2000 Vợ

hoặc chồng có thể sử dụng QSDĐ là tài sản riêng đó để đầu tư kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng

Một nguyên tắc rất quan trọng đã được Luật HN&GĐ năm 2000 kế

thừa từ Luật HN&GĐ năm 1986 là: Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không

nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung Như vậy QSDĐ của vợ hoặc chồng

được tặng cho riêng là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng, nó chỉ có thể

là tài chung khi hai vợ chồng thỏa thuận

Tuy nhiên quy định này chỉ có tính nguyên tắc, thiếu cụ thể Các văn bản dưới luật tuy có cụ thể hóa nhưng mới chỉ quy định một chiều khi các bên

có thỏa thuận nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung thì phải lập thành văn bản, quy định về hiệu lực thỏa thuận (Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ) nhưng nếu sau đó các bên có tranh chấp, nhất là những thỏa thuận không có công chứng, chứng thực thì chưa có quy định cụ thể của pháp luật điều chỉnh

1.2.2 Quyền của vợ, chồng đối với tài sản riêng là quyền sử dụng đất

Vợ chồng thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản riêng là QSDĐ qua

ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ phù hợp với quy định

của pháp luật

Với tư cách là chủ sở hữu QSDĐ vợ, chồng "có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình…" [25] mà không phụ thuộc bởi ý chí của bên người chồng, vợ kia

Đối với QSDĐ của vợ, chồng, mỗi bên sẽ tự quản lý QSDĐ của mình Trong trường hợp vợ, chồng không thể tự mình quản lý QSDĐ riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên người chồng, vợ kia có quyền quản lý QSDĐ riêng đó (khoản 2 Điều 33)

Trường hợp một bên đã tự ý định đoạt QSDĐ riêng của vợ, chồng mình khi tham gia các giao dịch dân sự, thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu

Với tư cách là chủ sở hữu QSDĐ riêng của mình, khi thực hiện quyền

sở hữu vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải có sự đồng ý của cả vợ, chồng; việc ủy quyền đó phải được lập thành văn bản (khoản 1 Điều 24 Luật HN&GĐ năm 2000)

Đối với tài sản riêng vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung của vợ chồng (khoản 2 Điều 33 Luật HN&GĐ năm 2000)

Theo luật định vợ, chồng phải chịu trách nhiệm đối với hành vi của

vợ, chồng liên quan đến tài sản riêng của mỗi bên Theo quy định tại khoản 4 Điều 33 Luật HN&GĐ năm 2000 thì trong trường hợp cuộc sống chung của

vợ, chồng gặp nhiều khó khăn, tài sản chung của vợ chồng không đủ bảo đảm cho những nhu cầu sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của gia đình mà người vợ, chồng có tài sản riêng thì vợ, chồng có nghĩa vụ đóng góp tài sản riêng của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu thiết yếu đó của gia đình

Theo khoản 3 Điều 33 Luật HN&GĐ năm 2000 thì "Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó" [25] Nghĩa vụ về tài sản của vợ, chồng phát sinh từ các khoản nợ mà vợ, chồng vay của người khác, sử dụng vào mục đích cá nhân, mà không vì lợi ích chung của gia đình; hoặc nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của vợ, chồng hay các loại nghĩa vụ khác theo luật định (nghĩa vụ cấp dưỡng giữa các thành viên trong gia đình như cha, mẹ, vợ, chồng, con mà vợ, chồng phải thực hiện)

Khoản 5 Điều 33 Luật HN&GĐ năm 2000 cũng đã quy định một vấn

đề mới, đó là hạn chế quyền sở hữu của vợ, chồng đối với tài sản riêng vì lợi ích chung của gia đình: "Trong trường hợp tài sản riêng của vợ hoặc chồng đã được đưa vào sử dụng chung mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn

sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản riêng đó phải được sự

thỏa thuận của cả vợ, chồng" [25]

Trong trường hợp tài sản chung của vợ chồng không đủ đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của gia đình mà bên vợ, chồng có tài sản riêng phải đóng góp, sử dụng tài sản riêng vì nhu cầu thiết yếu đó Mặt khác, trường hợp tài sản riêng đó của vợ hoặc chồng đã được đưa vào sử dụng chung mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản riêng đó phải được sự đồng ý, thỏa thuận của cả vợ chồng

Nếu pháp luật quy định giao dịch đó phải tuân theo hình thức nhất định, thì việc thỏa thuận phải lập thành văn bản có chữ ký của vợ chồng hoặc phải công chứng, chứng thực Nếu giao dịch pháp luật không bắt buộc phải tuân theo hình thức nhất định, thì việc xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch

đó có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng (Điều 4 Nghị định số 70/2001/NĐ/CP)

Vợ hoặc chồng không có quyền đơn phương định đoạt tài sản riêng của mình nếu điều đó dẫn đến hậu quả ảnh hưởng nguồn sống duy nhất của gia đình Đây không phải là sự vi phạm quyền sở hữu cá nhân mà là cơ sở để bảo đảm duy trì đời sống gia đình ổn định, bền vững, là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của vợ, chồng với gia đình

Tặng cho QSDĐ là một loại tặng cho tài sản, ngoài các đặc điểm như tặng cho tài sản thông thường, tặng cho QSDĐ còn có đặc điểm riêng biệt là chịu sự giám sát và đảm bảo thực hiện bằng pháp luật Thông qua đó Nhà nước giám sát được việc chuyển QSDĐ và theo dõi, kiểm soát được những biến động về việc sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Xuất phát từ mối quan hệ gia đình và từ phong tục, tập quán quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống Việt Nam luôn mang tính chất là hợp đồng thực tế, việc tặng cho thường ít khi được lập thành văn bản, người được tặng cho nhận đất sử dụng đã coi như việc tặng cho đã hoàn thành

Việc xác định tài sản chung của vợ chồng, tài sản riêng vợ, chồng thông qua hợp đồng tặng cho QSDĐ là vấn đề phức tạp trong các vụ án HN&GĐ

Việc xác định tài sản vợ chồng thông qua hợp đồng tặng cho QSDĐ là việc hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng sâu sắc đến lợi ích của vợ chồng, của gia đình và của xã hội Từ góc độ pháp luật việc xác định tài sản vợ chồng qua hợp đồng tặng cho QSDĐ là căn cứ để giải quyết vụ án, căn cứ để xác định phân chia tài sản khi vợ chồng ly hôn được hợp tình, hợp lý

Chương 2

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN

TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 NHẬN XÉT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ, CHỒNG KHI LY HÔN TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1.1 Khái quát một số vấn đề về điều kiện kinh tế - xã hội quận Đống Đa ảnh hưởng đến các tranh chấp về quyền sử dụng đất của vợ, chồng khi ly hôn

Nằm ở phía Tây Nam nội thành Hà Nội, quận Đống Đa gắn liền với địa danh lịch sử Gò Đống Đa, nơi Quang Trung đại phá quân Thanh, cùng di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám Quận Đống Đa là quận lớn ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố, là địa bàn thuận lợi để phát triển, cải tạo các khu nhà ở đồng thời phát triển các văn phòng đại diện, cơ quan, viện nghiên cứu, các trường đại học và trung học chuyên nghiệp

Quận Đống Đa là quận ở trung tâm thành phố Phía Bắc giáp quận Ba Đình, phía Nam giáp quận Thanh Xuân và huyện Thanh Trì, phía Đông giáp các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng, phía Tây giáp các quận Cầu Giấy và quận Thanh Xuân

Quận Đống Đa hiện có 21 phường: Văn Miếu, Quốc Tử Giám, Hàng Bột, Nam Đồng, Trung Liệt, Khâm Thiên, Phương Liên, Phương Mai, Khương Thượng, Ngã Tư Sở, Láng Thượng, Cát Linh, Văn Chương, Ô Chợ Dừa, Quang Trung, Thổ Quan, Trung Phụng, Kim Liên, Trung Tự, Thịnh Quang, Láng Hạ

Những năm qua, kinh tế quận Đống Đa luôn giữ vững ổn định, mức tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước Tốc độ đô thị hóa trên địa bàn diễn

biến mạnh mẽ Hoạt động thương mại - dịch vụ trên địa bàn được đẩy mạnh, hình thành một số trung tâm buôn bán sôi động: Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ…

Quận Đống Đa có dân số đông, dân số thường trú trên 390.000 người nhiều nhất trong các quận, huyện của thành phố Hà Nội Lại thêm tốc độ đô thị hóa trên địa bàn diễn biến mạnh mẽ, đặc biệt là số người nhập cư đông hơn nhiều các quận, huyện khác trong thành phố Tình hình an ninh trật tự diễn biến phức tạp, dẫn đến tỷ lệ ly hôn và tranh chấp về đất đai tăng mạnh trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội trong những năm gần đây Chủ yếu do các nguyên nhân sau

* Nguyên nhân khách quan

Do hoàn cảnh lịch sử để lại, tình hình nhà, đất ở các vùng trong quận trải qua nhiều thời kỳ lịch sử diễn biến phức tạp, có nơi xáo trộn lớn Từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chính sách quan trọng về nhà đất Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn nhiều vấn đề phức tạp cần phải giải quyết Có những vấn đề mới phát sinh khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhưng Nhà nước chưa làm tốt chức năng quản lý trong lĩnh vực nhà, đất; có những vấn đề tồn tại từ nhiều năm được xem như hậu quả của cách quản lý, chính sách của các thời

kỳ trước đây mà chưa kịp thời khắc phục

Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị Ở góc độ kinh tế nhà, đất được coi như một loại hàng hóa trên thị trường, được mang ra mua bán, trao đổi theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài, nên Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả

Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã

bán, cho mượn, cho thuê, tặng cho, bị quốc hữu hóa… hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây, chính quyền địa phương đã giao đất không có văn bản hoặc văn bản không rõ ràng cho người khác sử dụng ổn định

* Nguyên nhân chủ quan

Việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành quản lý: Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy quản lý Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý

Chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp v.v Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt

là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới … còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích Hơn nữa, chính sách, pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất nước Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về nội dung trong một số quy định của pháp luật đất đai

Trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế về mặt chủ quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để tham nhũng, tiêu cực về đất đai Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm

quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội

Nhà nước chưa có sự đầu tư thỏa đáng cho việc nghiên cứu, chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

ở Việt Nam, để nó hình thành tự phát nên đã gây nhiều hậu quả tiêu cực Nhà nước không quản lý được việc chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ, không xử lý kịp thời tình trạng đầu cơ đất

Ý thức pháp luật của người dân còn hạn chế, đa số người dân không được tiếp cận các qui định của pháp luật về tặng cho QSDĐ Việc tặng cho diễn ra chủ yếu giữa cha mẹ và con cái nên họ không có ý thức phải tuân theo các quy định của pháp luật nên thường xảy ra tranh chấp giữa cha mẹ với vợ chồng khi ra Tòa ly hôn

Công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật hôn nhân gia đình và pháp luật đất đai đạt hiệu quả thấp Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân có

ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai về tặng cho QSDĐ… làm phát sinh các tranh chấp đất đai v.v…