Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, học viên đã cố gắng tiếp cận và kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó về tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyề

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN BÁ THẮNG

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN BÁ THẮNG

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật dân sự

Mã số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2012

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1.2 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục

công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

41

2.1.3 Thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất; đăng ký quyền sử dụng đất nhằm đảm

bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

43

2.2 Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp liên

quan đến quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý của việc giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.2 Hậu quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

49

2.3 Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI

QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

63

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

63

3.1.1 Cần phải làm rõ thuật ngữ "đất không có tranh chấp" được

quy định trong Luật Đất đai 2003 để tránh rủi ro cho các bên

tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

63

3.1.2 Việc hòa giải cơ sở đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

67

3.1.3 Cần xem xét lại việc có nên quy định chủ sử dụng đất được

phép ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

70

3.1.4 Cần có sự thống nhất giữa Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự

2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi quy định hợp đồng

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

73

3.1.5 Cần có sự thống nhất trong quy định về thủ tục: Cơ quan có

thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong các văn bản pháp luật

75

3.2 Giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

thành phố Hà Nội

76

3.2.1 Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

76

3.2.2 Thiết lập hệ thống mạng điện tử liên kết cung cấp thông tin

giữa các tổ chức hành nghề công chứng và văn phòng đăng ký

nhà đất

77

3.2.3 Nhanh chóng hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho người dân; tăng cường công tác quản lý của nhà

nước trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm mới tiến bộ hơn so với các văn bản pháp luật trước đó

Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phức tạp, đa dạng Các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện

ra cơ quan Tòa án để giải quyết tranh chấp Đặc biệt, tại địa bàn lớn như Thủ

đô Hà Nội, thị trường chuyển nhượng bất động sản - quyền sử dụng đất rất sôi động thì các tranh chấp liên quan đến nó khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc khổng lồ Là người trực tiếp tiến hành hoạt động pháp luật, trực tiếp giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Vì vậy học

viên lựa chọn đề tài "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội" làm

luận văn thạc sĩ của mình

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, học viên đã cố gắng tiếp cận và

kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó về tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, các bài viết, ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý đất đai để

có được cái nhìn tổng quan, khoa học về đề tài với mong muốn đem lại sự hoàn thiện cho các qui định pháp luật Tuy nhiên, chắc hẳn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Học viên mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn học viên, sự góp ý của quý thầy cô để công trình nghiên cứu của tôi thêm hoàn thiện

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, chưa hề có bất cứ một bài viết chuyên sâu nào về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc giải quyết tranh chấp này tại cơ quan Tòa án

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, học viên thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản sau:

- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò và vị trí của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đặt trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp;

- Trên cơ sở kế thừa các thành tựu nghiên cứu của khoa học pháp lý, luận văn tiếp tục đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tìm hiểu, phân tích pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải những hạn chế, bất cập tạo tiền đề ra các giải pháp khắc phục;

- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật

về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân và đề xuất các giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này;

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

Đề tài có đối tượng nghiên cứu cụ thể như sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ sơ xác lập thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án; đặc

điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án thông qua Tòa án so với phương thức giải quyết tranh chấp khác;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, thông qua Tòa án để nhận diện những mâu thuẫn, bất cập, khiếm khuyết, tồn tại và chỉ

ra những nguyên nhân của những hạn chế này để tìm các giải pháp khắc phục;

- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng

và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng

- Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án thông qua Tòa án nói riêng từ năm 1986 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử… được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vai trò của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tòa án nhân dân; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát được sử dụng trong chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận

về pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, đề tài sẽ góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật vê hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về chuyển quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Đất đai cũng là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng…

Ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau Trong chế độ phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội Để có một lãnh thổ như ngày nay nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu chống kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá và giữ gìn bờ cõi Tách khỏi những điều kiện của nhà nước, của cộng đồng thì không một

cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào Vì thế, đất đai

là tài sản vô giá

Hiến pháp 1992 qui định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ… đều thuộc sở hữu toàn dân" [9, Điều 17] Việc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các

tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện quyền của chủ

sở hữu đối với đất đai là quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng hợp pháp theo qui định của pháp luật

Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân, năm 1999, có giải thích:

Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [21, tr 59]

Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực kể từ ngày 15/10/1993 đã ra đời, lần đầu tiên tại Điều 3 qui định: "Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [10] Qui định này cho thấy, đất đai được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường Cụ thể hơn, tại các qui định từ Điều 74 đến Điều 78 luật Đất đai năm 1993 qui định về điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân được tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, hai Pháp lệnh cùng ngày của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (14/10/1994) qui định

về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam cũng thể chế hóa quyền chuyển quyền sử dụng đất của các đối tượng nêu trên Bên cạnh đó, để tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trong trật tự pháp lý an toàn, người có quyền sử dụng đất thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất theo một thể thức nhất định, có

cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia quan hệ Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa cách thức thiết lập và thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc, điều kiện, cụ thể

để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực trên thực tế

Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai càng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng cả về chủ thể, loại hình giao dịch cũng như phương thức giao dịch Không nằm ngoài xu hướng đó, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày càng mở rộng và phát triển hơn về phạm vi chủ thể, quyền sử dụng đất tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày phong phú và đa dạng hơn, kéo theo đó

là tính chất và mức độ phức tạp của các phương thức chuyển quyền của từng loại hình chuyển quyền sử dụng đất cụ thể, về những thỏa thuận giữa các bên trong quá trình thực hiện quan hệ chuyển quyền, cũng như những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch… Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai đã liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai năm

1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, cùng với

đó là sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản pháp lý của các bộ ngành có liên quan… là những văn bản pháp lý có ý nghĩa và vai trò quan trọng nhằm đảm bảo cho các quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo một định hướng chung thống nhất, một trật tự pháp lý an toàn và ổn định Đây thực sự là những cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời qui định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các

hình thức là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch

đó Do vậy, ta có thể đưa ra khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất như sau: chuyển quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo qui định của Bộ luật Dân sư và pháp luật về đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất, bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước qui định Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của toàn dân - do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

1.1.2 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, với tính chất của đất đai là một tài sản được

giao dịch dưới dạng "quyền" Khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói

chung, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng, dưới đây là một số đặc trưng riêng đó:

Một là, đối tượng chuyển quyền là một tài sản đặc biệt được biểu hiện

dưới dạng "quyền" sử dụng đất mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi

lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 qui định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu" [13], nên pháp luật thực định ở Việt Nam đã có sự phân tách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Theo đó, quyền sử dụng đất là tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định: "Tài sản chung của hộ gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng

rừng, rừng trồng của hộ gia đình…" [14] Như vậy, có thể rút ra kết luận: quyền

sử dụng đất hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức… Cùng với qui định đó, pháp luật đất đai cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch dân

sự về quyền sử dụng đất như "người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo qui định của pháp luật" [13, Điều 106] Cụ thể hơn, các qui định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật Đất đai ghi nhận cho người sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể theo qui định của pháp luật được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng Điều này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ chuyển quyền là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất đai hay quyền sử dụng đất nói chung Quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép thực hiện

Hai là, việc chuyển quyền sử dụng đất có thể được thực hiện theo

nhiều phương thức khác nhau với bản chất pháp lý khác nhau

Các phương thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật qui định, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Nếu xem xét dưới góc độ một quan hệ pháp luật được phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt sau hành vi chuyển quyền thì có những phương thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn và tuyệt đối Cụ thể, khi các chủ thể sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất (bên chuyển quyền) sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của mình một cách hoàn toàn cả về quyền pháp lý và quyền thực tế đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, để xác lập quyền sử dụng đất đó cho một chủ thể mới - chủ thể nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển quyền) Đối với các quyền còn lại là quyền cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất là những quyền chuyển quyền sử

dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn Những hành vi này không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho bên chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối với Nhà nước Các quan hệ này chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo sự thỏa thuận trong hợp đồng (hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), hết thời hạn đó (sau khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho nhau theo thỏa thuận trong hợp đồng, quyền sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn

cả về mặt pháp lý và thực tế cho bên chuyển quyền sử dụng đất

Ba là, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng

đất được qui định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch của các tài sản khác

Nếu như trong các giao dịch tài sản dân sự thông thường, pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các chủ thể nhằm thỏa mãn lợi ích của các bên tham gia giao dịch, miễn sao không ảnh hưởng đến lợi ích của chủ khác hay lợi ích quốc gia Thì, trong các giao dịch

về quyền sử dụng đất nói chung, đặc biệt là giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật thể hiện sự qui định chặt chẽ và nghiêm ngặt về điều kiện, về chủ thể, về đối tượng tham gia quan hệ chuyển quyền, về trình

tự thủ tục thực hiện giao dịch Cụ thể: khi tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất các bên chủ thể buộc phải chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản; hợp đồng phải được thực hiện công chứng, hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và cuối cùng phải được đăng ký, xác nhận tại cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền

1.1.3 Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Để bảo đảm cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước và hạn chế đến mức thấp nhất những hệ lụy có thể xảy ra, đồng thời

nhằm định hướng đúng đắn cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước cần có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Phương châm chỉ đạo được thể hiện ở cá nguyên tắc cụ thể qui định tại Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005

Một là, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất

được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Trên cơ sở nhu cầu và khả năng sử dụng đất cũng như dựa vào năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất, Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho mỗi chủ thể với các hình thức sử dụng đất khác nhau tương ứng như: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất của Nhà nước Đây là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền tương ứng của mỗi chủ thể sử dụng đất, trong đó quyền cơ bản và có ý nghĩa quan trọng nhất là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 13 Luật Đất đai qui định về phân loại đất, Điều 33, 34, 35 Luật này qui định về hình thức sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong

và ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 109 đến 121 Luật Đất đai) cho thấy chỉ có quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất

ở mới là đối tượng của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Các loại đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và các múc đích sử dụng vì mục đích chung của cộng đồng, các cơ sở tôn giáo… thì không thể là đối tượng của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất vào mục đích này chỉ có quyền được sử dụng đất đúng mục đích đã được giao đất mà thôi

Tuy nhiên, nhận định nêu trên không đồng nghĩa với quan niệm, tất cả các chủ thể có quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở đều đương nhiên được

quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thể khác Quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể có trở thành đối tượng tài sản trong các quan hệ chuyển quyền hay không còn phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất có đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất hay không? Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định thì việc chuyển quyền mới được diễn ra

Hai là, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về

nội dung của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với qui định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

Đối với các tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng trong các giao dịch dân sự và thương mại của các chủ thể có quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp, pháp luật trong thời gian gần đây ngày càng có xu hướng mở rộng tối đa các quyền, tạo cho họ được quyền chủ động, linh hoạt

và tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong quá trình xác lập, thực hiện cũng như chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các giao dịch đó Đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng tạo cho các bên được quyền chủ động trong việc lựa chọn chủ thể tham gia, quyền được thỏa thuận về giá chuyển quyền và phương thức thanh toán, cũng như quyền được chủ động trong việc thỏa thuận mức độ hưởng quyền và các chế tài cần thiết đối với các bên khi vi phạm thỏa thuận, các cam kết trong hợp đồng chuyển quyền

Ngày nay, sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự đan xen của các thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu đã kéo theo các quan hệ xã hội nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng có xu hướng phát triển ngày càng sôi động Các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể sử dụng đất trong nước mà mở rộng cho các chủ thể nước ngoài Các giao dịch về quyền

sử dụng đất cũng không còn hạn chế ở một vài giao dịch nhỏ lẻ như trước đây, mà thay vào đó là sự đa dạng của các phương thức giao dịch quyền sử

dụng đất với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau tham gia với tư cách là đối tượng trong các quan hệ chuyển quyền Điều này cũng kéo theo sự phức tạp về các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch Vì vậy, sự tự do bày tỏ ý chí, nguyện vọng và sự thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất rất cần sự điều chỉnh của pháp luật nhằm định hướng các quan hệ này đi theo một trật tự chung thống nhất, phù hợp với lợi ích của nhà nước, của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của toàn xã hội

Các chủ thể khi thiết lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các qui định được qui định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

Bộ luật Dân sự năm 2005 với ý nghĩa là đạo luật gốc, điều chỉnh các quan hệ

về tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng sẽ xây dựng những nguyên lý chung, cơ bản cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện và chấm dứt Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành với ý nghĩa là pháp luật chuyên ngành có nhiệm vụ cụ thể hóa những điều kiện về chủ thể, loại quyền sử dụng đất được tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, về cách thức, các trình tự, thủ tục mang tính chất hướng dẫn các chủ thể xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Trên cơ sở đảm bảo hài hòa và thống nhất giữa luật chung và luật riêng, giữa những nội dung mang tính nguyên tắc với những nội dung mang tính cụ thể, chuyên biệt, các qui định trong Bộ luật Dân

sự năm 2005 và pháp luật đất đai đã tạo ra những chuẩn mực pháp lý, khuôn mẫu để định hướng và điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời, các qui định này cũng đều hướng tới một mục tiêu chung là đảm bảo cho các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất được vận hành một cách nhanh chóng, thuận tiện và hợp pháp

Ba là, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục

đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp

với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn trên cơ sở phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt không chỉ là qui định mang tính nguyên tắc riêng cho quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, mà còn là yêu cầu cụ thể, là nghĩa vụ đối với tất cả các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Nguyên tắc này một mặt định hướng cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có ý thức tôn trọng và chấp hành nghiêm chỉnh các qui định mà Nhà nước đã ràng buộc cho mỗi chủ thể khi có quyền sử dụng đất hợp pháp từ Nhà nước Mặt khác,

nó cũng nhằm đảm bảo công tác quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất, tránh sự xáo trộn các quan hệ pháp luật đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất cũng như sự biến động đất đai trên thực tế, qua đó có cơ chế quản lý và định hướng sử dụng đất phù hợp

1.1.4 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung

Nếu Luật Đất đai đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thì Bộ luật Dân sự đặt cơ sở pháp lý cụ thể và đầy đủ cho việc thực hiện các quyền này của chủ sử dụng đất hợp pháp Việc qui định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất Những qui định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người

sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước qui định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy, thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào

có quyền sử dụng đất cũng trở thành chủ thể đương nhiên của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, mà họ phải đáp ứng các điều kiện sau:

Một là, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật về đất đai - Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất

Cơ sở để xác định tính hợp pháp về quyền sử dụng đất trong trường hợp này là người sử dụng đất đã có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" (khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Trường hợp quan hệ chuyển quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2008, nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có một trong các loại giấy

tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng qua các thời kỳ theo qui định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì cũng được thực hiện quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP)

Các giấy tờ trên được coi là những "chứng thư pháp lý" để xác nhận

quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể sử dụng đất đối với Nhà nước qua các thời kỳ và đây là cơ sở để chứng minh tư cách chủ thể khi tham gia quan

hệ chuyển quyền Việc cho phép người có quyền sử dụng đất trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ trước đây cũng được quyền chuyển quyền sử dụng đất là một sự đổi mới và thông thoáng hơn của Luật Đất đai năm 2003 so với các văn bản pháp luật trước đây Thay đổi này cũng là sự phù hợp của pháp luật đất đai với thực tiễn cuộc sống, đồng thời góp phần tạo điều kiện và cơ hội cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền dân sự đối với mảnh đất của mình

Hai là, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó

không có tranh chấp

Tranh chấp về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quả lý cũng như sử dụng Dù cho là nguyên nhân nào thì việc tranh chấp cũng để lại hậu quả ảnh hưởng đến lợi ích của các bên và Nhà nước Vì vậy, để ổ định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, quyền lợi hợp pháp của cá chủ thể được pháp luật bảo hộ Cho nên, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng không thể thực hiện các quyền của mình Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền

và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được Điều đó có nghĩa là người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng khi đất không có tranh chấp, khi quyền sử dụng hoàn toàn thuộc về người đó

Ba là, quyền sử dụng đất không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo

thi hành án

Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi quyền sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp nhưng lại đang là đối tượng trong một quan hệ khác (quyền sử dụng đất phải kê biên để đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là tất yếu xảy ra nếu

cứ thực hiện quan hệ chuyển quyền, bởi trong cùng một thời điểm, quyền sử dụng đất lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau Mặt khác, nếu quyền sử dụng đất đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và quản lý nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không được phép giao dịch trên thị trường Vì vậy, qui định này là hợp

lý và tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn, phòng ngừa rủi ro tốt hơn đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất trước mỗi quyết định tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Bốn là, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất

Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể được quyền sử dụng với thời hạn khác nhau Có loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn (Điều 67, 68 Luật Đất đai năm 2003), theo đó quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích đất được Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với thời hạn đã được xác định Cụ thế, đối với những loại đất có xác định thời hạn như đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đấy lâm nghiệp để trồng rừng sản xuất, đất được giao hoặc cho thuê đã xác định rõ thời hạn sử dụng trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất thì các chủ thể có quyền sử dụng đất cũng chỉ được phép thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Do vậy, việc xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với bên nhận chuyển quyền trong việc định giá quyền sử dụng đất Cụ thể, giá trị quyền sử dụng đất trong quan hệ chuyển quyền chỉ được xác định tương ứng với khoảng thời gian còn lại của quyền sử dụng đất của người nhận chuyển quyền Mặt khác, cũng nhằm xác định rõ ràng, cụ thể quyền lợi mà bên nhận chuyển quyền được hưởng, cũng như nghĩa vụ mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện trước Nhà nước và các chủ thể khác (nếu có) trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại sau khi chuyển quyền

Do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc qui định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất Nhưng nếu không có các điều kiện ấy, thì việc chuyển quyền sử dụng đất dễ dàng vượt quá giới hạn quyền của người sử dụng đất Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các qui định của pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự

1.1.5 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đã được qui định tại Điều 107 Luật Đất đai năm

2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009; đồng thời cũng là nội dung quản lý đất đai đã được qui định tại Điều 6 Luật Đất đai Kết quả của việc đăng ký quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, thông qua đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý được việc sử dụng đất đai bằng hồ sơ địa chính Sau khi thực hiện các trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan của chủ thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 qui định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai" [14] Điều luật đã xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký biến động về quyền sử dụng đất Kể từ thời điểm các bên đăng ký biến động về đất vào sổ địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển quyền không kể các bên đã chuyển giao cho nhau phần diện tích đất đó chưa

1.2 KHÁI NIỆM, ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau Theo

đó, bên có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho phía bên kia

để nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời

điểm chuyển nhượng Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hướng tới việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có khả năng và có nhu cầu, có điều kiện để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, thúc đẩy phát triển sản xuất, thúc đấy thị trường quyền sử dụng đất phát triển và khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún, sản xuất nhỏ lẻ

Các bên chủ thể thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng) có thẩm quyền Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai [14]

Có thể nói, với điều luật này, nhà làm luật đã đưa ra rất cụ thể khái niệm thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, sự thỏa thuận của các bên đương sự (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) được pháp luật tôn trọng và đề cao Đối tượng của hợp đồng là giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; chủ thể của hợp đồng là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là chuyển giao quyền sử dụng đất và nhận tiền; quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng là trả tiền và nhận chuyển giao quyền sử dụng đất (Vấn đề này sẽ được phân tích rõ ở Chương 2 của luận văn)

1.2.2 Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Trong thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng là chủ yếu, hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi

pháp lý được thể hiện qua việc qui định các điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005 không qui định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các điều kiện này

do pháp luật đất đai qui định (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi,

bổ sung năm 2009, Điều 100, 101, 102, 103, 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (đã được sửa đổi bổ sung bởi nghị định số 17/2006/NĐ-CP), Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Theo đó, pháp luật qui định điều kiện chuyển nhượng cho cả hai bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), điều kiện nhận chuyển nhượng của từng loại đất khác nhau

1.2.2.1 Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển quyền sử dụng đất đã được qui định tại Điều 106 Luật Đất đai năm

2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 Đó là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê cho một số năm mà thời hạn thuê đã được trả tiền

còn lại ít nhất là năm năm mà các nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay tiền nhận chuyển nhượng trong các trường hợp nêu trên không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc

tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất

mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê hoặc sử dụng đất thuê phát sinh trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiêu năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; hoặc hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền thì được quyền chuyển nhượng cho người khác

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư mà lựa chọn phương thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc đất do tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo qui định khoản 1 Điều 121 thì cũng có quyền bàn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho người khác

1.2.2.2 Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên nhận chuyển nhượng tùy vào từng loại đất khác nhau mà pháp luật qui định phải đảm bảo các điều kiện khác nhau

* Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất;

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của luật đất đai và qui định của chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất, thì thời hạn

sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành

Trong những năm gần đây, Nhà nước đã có nhiều chủ trương đổi mới kinh tế, do đó phạm vi ngành nghề trong xã hội ngày càng được mở rộng Vì

vậy, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tự do lựa chọn ngành nghề phù hợp với điều kiện, trình độ, tiền vốn, phù hợp các qui định của pháp luật Người được giao đất nông nghiệp thì nghề nghiệp của họ là làm nông nghiệp nhưng nghề này không đem lại hiệu quả kinh tế hoặc có nhưng ở mức thấp thì họ có quyền chuyển sang nghề khác và tất yếu dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp Đặc biệt, hiện nay do quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một tăng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay vào đó là các dự án đầu tư thương mại, các khu công nghiệp Do vậy, việc Nhà nước qui định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với bên nhận chuyển nhượng là rất hợp lý, đảm bảo sản xuất nông nghiệp, ổn định chính sách phát triển kinh tế của đất nước

* Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được qui định như sau:

- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được qui hoạch phát triển thành thành phố, thị

xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh

tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;

- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên,

trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu

tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện

dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo qui định của pháp luật

Có thể nói, trong những năm gần đây việc giải quyết nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho người dân ở các thành phố lớn tập trung quá nhiều dân cư là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy phép thực hiện rất nhiều

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư vì nhiều lý do khác nhau nên có thể có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất - dự án này cho chủ thể khác Do vậy, buộc pháp luật phải đặt ra các qui định về nhận chuyển nhượng trong trường hợp này (như phải đảm bảo đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng, đúng tiến độ thực hiện dự án…), bởi lẽ, nếu không qui định thì sẽ xảy ra hiện tượng chuyển nhượng tràn lan, chủ thể nhận chuyển nhượng có thể tự mình thay đổi toàn bộ dự án dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng nghiêm trọng, phá vỡ qui hoạch phát triển tổng thể của khu vực cũng như quốc gia, kéo theo đó là những hệ lụy về mặt kinh tế và xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người dân

sẽ không được giải quyết

Có thể nói, pháp luật đã đặt ra các điều kiện khá cụ thể để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại khá nhiều vi phạm, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện đã "đắp chiếu" nhiều năm để cho cỏ dại mọc um tùm Mặc

dù Nhà nước đã ban hành qui định về việc thu hồi đất đối với các dự án này, nhưng qui định này vẫn chưa đủ mạnh, và chưa phát huy hiệu quả cao trên thực

tế Nên chăng, cần phải có chế tài xử phạt đủ mạnh như phạt tiền với giá trị lớn, tước Giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp có dự án chậm triển khai…

có như vậy pháp luật mới được thực thi, hành vi vi phạm mới được chấm dứt

* Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp

Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;

Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Dự

án đầu tư xâu dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ

hạ tầng dùng chung của dự án

Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo qui định trên được thực hiện theo qui định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các qui định sau:

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước nhưng không phải trả tiền thuê đất;

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuê của nhà nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế

có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qui định tại khoản 2 Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ở ổn định lâu dài

1.3 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chính sách đất đai là một phần quan trọng trong các chính sách kinh

tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta Đặc biệt ở nước ta, việc sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, trong quá trình đổi mới cơ chế kinh

tế, những vấn đề cũ chưa giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan

xen nhau, tạo ra những mâu thuẫn nội tại Trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân) Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19, 20 Hiến pháp năm 1980)

Ngày 29/12/1987, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ 2 đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta Điều 1 của Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sử dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức

Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1987, thực tế cho thấy các qui định của Luật này quá gò bó, một số qui định không có tính thực thi Vì vậy, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 3 đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 Văn bản này đã bước đầu công nhận đất đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng thái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật Đất đai năm 1987 Cụ thể: Nhà nước đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 3); Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất (Điều 12); Qui định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Mặc dù vậy, Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất… Hơn nữa, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự thủ tục đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác, nhưng bản chất của các hoạt động này là các giao dịch dân sự Chính vì vậy, Ban soạn thảo Bộ luật Dân sự đã quyết định

đưa vấn đề này vào trong Bộ luật Dân sự Bộ luật Dân sự 1995 qui định quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài;

- Bảo đảm các quyền của người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện thông suốt, không bị ách tắc trong giao lưu dân sự, nhưng phải tránh tình trạng lạm dụng các quyền này để mua bán đất trái phép, tùy tiện;

- Bảo đảm thời hạn sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn được giao;

- Bảo đảm để người làm nghề nông cần đất đều có đất để sản xuất, hạn chế tối đa việc chuyển đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa để sử dụng vào mục đích khác;

- Bảo đảm các hạn điền mà pháp luật về đất đai đã qui định;

- Bảo đảm sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước thông qua các chế độ

về cho phép, đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất cũng như chế độ thuế chuyển quyền sử dụng đất

Cùng với Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 qui định

về việc xác lập giao dịch dân sự liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đồng thời thiết lập cơ chế để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất hợp pháp

Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng, phần thứ 5 của Bộ luật Dân sự năm

1995 đã phát sinh nhiều bất cập đó là: vì luật Đất đai 1993 chỉ qui định cá nhân,

hộ gia đình được thực hiện năm quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất) nên Bộ luật Dân sự năm 1995 cũng chỉ qui định về các giao dịch trong năm quyền này Nó đã không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển của xã hội Chủ thể trong các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ có cá nhân, hộ gia đình mà còn có cả tổ chức; hay việc các chủ thể muốn tặng cho quyền sử dụng đất thì không có qui định của pháp luật

Nhằm khắc phục những nhược điểm trên, Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009), đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện Đặc biệt với sự

ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại phần thứ năm của bộ luật này quy định về chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm 8 chương 48 điều đã có những điểm đổi mới sau đây:

Thứ nhất: Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định các điều kiện và

thủ tục hành chính mà người sử dụng đất phải tuân thủ khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ có các quy định chung như: căn cứ xác lập quyền

sử dụng đất, hình thức chuyển quyền sử dụng đất, giá chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc chung khi thực hiện quyền dân sự, hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; Có thể nói các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005 được thiết kế đơn giản, dễ hiểu, mang tính chất định hướng cơ bản cho các bên khi giao kết hợp đồng Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, nhưng không được vi phạm các điều cấm của pháp luật

Thứ hai: chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ là cá

nhân, hộ gia đình như quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của luật đất đai năm 2003 Đó là: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và chủ thể khác được pháp luật cho phép thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Thứ ba: tương ứng quy định của Luật Đất đai năm 2003 cũng như các

quyền mà người sử dụng đất được thực hiện, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung liên quan đến giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất

Đó là các quy định về nội dung của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quy định về thừa kế quyền sử dụng đất

Thứ tư: Bộ luật Dân sự năm 2005 tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ

thể về giá chuyển quyền sử dụng đất Quy định này vừa đảm bảo nguyên tắc

tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao lưu dân sự, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Tóm lại, qua từng thời kỳ phát triển của pháp pháp luật dân sự, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng được bổ sung và hoàn thiện cho phù hợp hơn với thực tiễn Có thể nói,

so với các văn bản pháp luật trước đó thì Bộ luật Dân sự năm 2005 là văn bản pháp luật quy định một cách đầy đủ, chi tiết hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh và nhà ở ngày càng cao, khiến cho thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày hàng giờ Nhận thức rõ được tầm quan trọng của loại giao dịch này, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành hẳn một chương (Chương XXVIII) để qui định chi tiết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các qui định của pháp luật về mặt hình thức, nội dung, và chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết…

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hợp đồng dân sự đặc biệt Tuy nhiên, điều luật cũng đã thể hiện trong hợp đồng này buộc phải có hai bên chủ thể là Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo qui định tại khoản 2 Điều 110, khoản 2, 3 Điều 112, khoản 1 Điều 119, khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung

năm 2009, các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 (năm) năm thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Có ba trường hợp pháp luật qui định một số hạn chế đối với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

đó là:

Trường hợp 1:

Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất,

không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thức hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai [2] Nhà nước qui định hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là nhằm mục đích để các hộ gia đình, cá nhân không lợi dụng chính sách của Nhà nước để mua bán quyền sử dụng đất thu lợi nhuận bất chính, đồng thời tạo sự ổn định trong sản xuất nông nghiệp cho bà con nông dân, góp phần ổn định chính sách, qui hoạch phát triển đất đai của Nhà nước

Trường hợp 2:

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó [2]

Với qui định chỉ cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những chủ thể khác đang trực tiếp sinh sống tại những khu vực này, Nhà nước nhằm mục đích tạo sự ổn định trong khu vực đó, đồng thời để bản thân các khu vực này phát huy có hiệu quả vai trò mà nó đang đảm nhiệm Nếu có chủ thể khác sinh sống ở nơi khác nhận chuyển nhượng

và vào đây ở thì sự bảo vệ nghiêm ngặt, sinh thái có thể bị phá vỡ

Trường hợp 3: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó" [2] (Xem phân tích ở trường hợp 2)

* Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

"Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, loại đất, vị trí,

số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 2 Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng" [14, Điều 699] Pháp luật dân sự qui định hai nghĩa vụ cơ bản nhất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là nghĩa vụ chuyển giao đất và giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có trên đất; giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế nhà đất… Đất được chuyển giao trên thực tế cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, số hiệu đã được ghi trong giấy tờ

có liên quan đến quyền sử dụng đất; đúng tình trạng như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng Đây là hai nghĩa vụ mà người chuyển nhượng phải thực hiện đối với bên nhận chuyển nhượng

Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối với Nhà nước Như: nghĩa vụ thông báo cho người sử dụng đất biết về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất (ví dụ quyền của người thuê đất, người thuê tài sản trên đất chưa hết hợp đồng thuê ), việc này sẽ là cơ sở để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền của người thứ ba Bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ cùng với bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là nghĩa vụ của cả hai bên vì việc thực hiện nghĩa vụ này nhằm đảm bảo về mặt hình thức bất buộc của hợp đồng

Bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Đối với doanh nghiệp thì nộp thuế thu nhập doanh nghiệp