Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện vĩnh thạnh, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÙI TRẦN LINH CHI BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH Kon Tum, tháng năm 2018 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : NGUYỄN THỊ ANH THƯ SINH VIÊN THỰC TẬP : BÙI TRẦN LINH CHI LỚP : K814LK1 MSSV : 141502008 Kon Tum, tháng năm 2018 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT4 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1 Điều kiện chủ thể thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Điều kiện hình thức nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.4 CÁC PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.4.1 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua thương lượng, hịa giải 10 1.4.2 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Tòa án 11 1.5 GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ CỦA NHỮNG VI PHẠM LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG 18 KẾT CHƯƠNG 22 CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN ĐỊA PHƯƠNGVÀ PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 23 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH 23 2.1.1 Thực tiễn giải tranh chấp hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 2.1.2 Thực tiễn giải tranh chấp nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.2 MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNGQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 29 2.3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 34 2.3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 KẾT CHƯƠNG 36 KẾT LUẬN 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực trạng tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Tranh chấp đất đai mà diễn ngày nhiều, gay gắt nóng nhiều địa phương nước nói chung huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nói riêng Các đương tranh chấp thường liệt, gay gắt, kéo dài, Nguyên nhân tranh chấp nào, chế giải tranh chấp có bảo vệ kịp thời xác quyền lợi ích hợp pháp bên tham giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải thực phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm pháp luật nội dung pháp luật hình thức) Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hành sâu vào phân tích, đánh giá vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng góp phần hồn thiện chế giải tranh chấp Tòa án, nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam quy định nhiều phương thức giải tranh chấp đất đai, đó, Tịa án nhân dân quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai với chế hữu hiệu trình tự tố tụng riêng biệt Những năm qua, nhiều nguyên nhân khác tranh chấp đất đai nước ta ngày gia tăng Tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định dạng tranh chấp ngày gia tăng Mỗi năm, Tòa án nhân dân cấp thụ lý giải hàng trăm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung, ngành Tịa án giải thành công số lượng vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức xã hội công dân Tuy nhiên, phải thức nhận rằng, nhiều lý khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải tranh chấp đất đai chưa thực đem lại hiệu mong muốn Số lượng lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng điều bắt nguồn từ nguyên nhân chủ quan khách quan như: quản lý nhà nước đất đai cịn yếu kém, trình độ chun mơn số Thẩm phán cịn hạn chế Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hợp đồng chuyển nhượng tài sản không thuộc thẩm quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cầm pháp luật, hình thức hợp đồng không tuân thủ theo quy định pháp luật,… xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội đặc biệt gây nhiều khó khăn, vướng mắt q trình giải tranh chấp Tịa Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vô hiệu, điều gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá Cơ quan có thẩm quyền q trình giải tranh chấp Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hành để giải Tòa án nhân dân nhằm phát hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật từ đưa kiến nghị, giải pháp giúp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước điều kiện hội nhập việc làm mang ý nghĩa to lớn Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tịa án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định” Mục đích nghiên cứu Làm sáng tỏ vấn đề chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, nghiên cứu làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm chuyển quyền sử dụng đất khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ phân tích đặc điểm, nguyên nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phân tích vài tình pháp lý án Tòa án, đánh giá thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Trên sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả, tính đắn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Là quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Phạm vi nghiên cứu: Là quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng, Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, cụ thể: Phương pháp thống kê: Phương pháp tác giả sử dụng chủ yếu để đưa đánh giá tình hình nghiên cứu báo cáo thực tập thực tiễn tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp sử dụng tất chương báo cáo thực tập, cụ thể sử dụng để phân tích quy định pháp luật, phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai, thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định từ đưa kiến nghị, giải pháp phù hợp góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo đảm hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Phương pháp so sánh: Phương pháp sử dụng chủ yếu việc so sánh quy định pháp luật qua thời kì lịch sử khác Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học.Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Bố cục Cấu trúc nội dung đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục phần phụ lục, tiểu luận cấu trúc gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án địa phương hướng hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Theo quy định Hiến pháp năm 2013 đất đai tài sản cơng, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định công nhận quyền sử dụng đất xác lập hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào hình thức khác mà Nhà nước quy định cho chủ thể khác hưởng quyền thực nghĩa vụ khác 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển giao quyền cho người khác Quyền sử dụng đất người sử dụng đất phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền pháp lý khác nhau, có quyền chuyển quyền sử dụng đất Quyền phát sinh, thay đổi chấm dứt nằm “khuôn khổ” định Khn khổ ý chí Nhà nước thực việc ban hành quy định pháp luật bắt buộc hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất quan quản lý nhà nước phải tuân theo 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất1 Hay nói cách khác, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể hai chủ thể đáp ứng đủ điều kiện mà pháp luật quy định 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi tham gia vào quan hệ pháp luật nào, bên cạnh lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt “quyền” nội dung quan trọng quan tâm Song hành với nghĩa vụ, quyền yếu tố đảm bảo cho cơng lợi ích chủ thể mối quan hệ tương tác lẫn Nếu trước Hiến pháp 1980, Việt Nam cịn tồn ba hình thức sở hữu đất đai sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân, quyền người sử dụng đất lúc xác Khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013 lập sở quyền sở hữu đất đai họ, sau Hiến pháp 1980 ban hành với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người thống quản lý, quyền người sử dụng đất kể từ thời điểm xác lập sở đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Tuy nhiên chủ thể tập hợp máy lập pháp, hành pháp tư pháp tạo thành, Nhà nước tự khai thác tiềm đất đai phạm vi tồn quốc để đem lại lợi ích cho toàn xã hội, nên việc sử dụng đất thực tế trao cho người sử dụng đất Khi khai thác thu lợi ích từ đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp khoản tài định cho Nhà nước Theo muốn thu lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu thông qua việc quy định quyền người sử dụng đất cho phù hợp Các quy định phải đảm bảo cho người sử dụng đất sử dụng ổn định, lâu dài đảm bảo quan hệ sử dụng đất phát triển theo định hướng Nhà nước Đây cách Nhà nước gián tiếp thực quyền khai thác, sử dụng đất đai với tư cách chủ sở hữu Cùng với phát triển pháp luật đất đai, quan tâm Nhà nước chế định quyền người sử dụng đất nâng cao Thông qua quy định pháp luật, phạm vi quyền người sử dụng đất ngày mở rộng để đảm bảo tiềm đất đai khai thác tối đa kinh tế thị trường Nếu Luật Đất đai Luật Đất đai năm 1987 không cho phép người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất mình, cho phép chuyển quyền số trường hợp định khơng nhằm mục đích kinh doanh, đến Luật Đất đai năm 1993 trao cho người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất năm quyền giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất (Khoản Điều 3) Quy định tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Việt Nam thức thừa nhận phát triển cách hợp pháp Tiếp Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi 2009 bổ sung thêm số quyền người sử dụng đất Cho đến nay, với Luật Đất đai năm 2013 quyền giao dịch quyền sử dụng đất tiếp tục ghi nhận với tổng cộng bảy quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), để thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Là loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao hồn tồn quyền sử dụng cho chủ thể khác để nhận lấy khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền sử dụng đất bên chuyển quyền tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền, nghĩa có thay đổi chủ thể sử dụng diện tích đất chuyển nhượng Đối tượng quan hệ quyền sử dụng đất đưa trao đổi với khoản tiền tương ứng với giá trị Điều cho thấy giao dịch mang tính hàng hóa - tiền tệ Nó thể rõ nét tính chất hàng hóa mà pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất, giúp người sử dụng đất nhận thức giá trị quyền sử dụng đất mình, giá trị kinh tế, để từ gắn bó với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất lưu thơng thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu có khả Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc bên bày tỏ ý chí thống ý chí để đạt mục đích định gọi hợp đồng Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân (Điều 388 Bộ Luật dân năm 2005, Điều 385 Bộ Luật dân năm 2015) Bản chất hợp đồng thỏa thuận hai bên tham gia giao kết hợp đồng Hợp đồng dân giao dịch dân giao dịch dân khơng phải hợp đồng (ví dụ: di chúc giao dịch dân khơng phải hợp đồng, hành vi pháp lý đơn phương) Mọi hợp đồng thỏa thuận thỏa thuận hơp đồng Chỉ thỏa thuận xác lập, thực sở ưng thuận đích thực, thống ý chí, phù hợp với ý chí bên hợp đồng Cho nên hợp đồng hình thành giả tạo, có bên chủ thể bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhầm lẫn có ưng thuận khơng cơng nhận hợp pháp chủ thể khơng thể ý chí đích thực Hay nói khác, yếu tố thỏa thuận hợp đồng không đạt Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên Mỗi bên quan hệ dân có hai nhiều chủ thể tham gia Chủ thể hợp đồng dân cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục đích thỏa thuận hợp đồng nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ Để pháp luật thừa nhận thỏa thuận bên hợp đồng dân thỏa thuận làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, hợp đồng phải bảo đảm nguyên tắc: tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Để hợp đồng dân có hiệu lực cần phải thỏa mãn điều kiện sau: chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 122 Bộ Luật dân năm 2005, Điều 117 Bộ Luật dân năm 2015) Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì? Theo quy định Bộ luật dân hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước quy định điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũngnhư quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói phải thông qua chủ thể quản lý đất đai Điều 500 Bộ luật dân năm 2015 b.1 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b.2 Trường hợp đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cho phép việc chuyển nhượng; b.3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây nhà ở, cơng trình kiến trúc, trồng lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định quy hoạch bên chuyển nhượng không phản đối bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, cơng trình kiến trúc, trồng lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh đất đó” Tịa án cấp tun xử với nội dung “bác yêu cầu đòi huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 18/10/1987 yêu cầu bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn tất thủ tục thời gian tháng” không phù hợp với nội dung hướng dẫn điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Giải vụán này, Tịa án cần tun xửcơng nhận hợp đồng buộc ơng T phải tốn trả nguyên đơn số tiền nhận chuyển nhượng đất thiếu theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm * Giải không hậu hợp đồng chuyển nhược quyền sử dụng đất vô hiệu Ví dụ: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên đơn ông Trần Bá T bị đơn ông Nguyễn Văn N Nội dung vụ án: Nguồn gốc diện tích đất tranh chấp thuộc 802, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, toạ lạc thôn An Nội, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định thuộc quyền sử dụng ông Trần Bá T Ngày 25/11/2012 ông T bán cho ông N phần đất “từ mí nhà sau hồ nước mét trở phía sau bán hết cho anh Nguyễn Văn N, phần hẻm đường bề ngang dài 1,6 mét chạy dài từ lộ lớn đến nhà bán hết cho anh Nguyễn Văn N…”, với giá 150.000.000 đồng ơng N đưa trước 50.000.000 đồng, cịn 100.000.000 đồng hẹn đến tháng giêng đưa đủ cho ông T Hợp đồng khơng có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Sau ơng N đưa nhiều lần, tính đến tháng 1/2013 ơng N giao cho ông T tổng cộng 120.000.000 đồng, 30.000.000 đồng hai bên cam kết vòng năm kể từ ngày 25/11/2014 bên ơng T hồn thành thủ tục giấy tờ, bên ông N phải giao hết số tiền cịn lại cho ơng T Nay ơng T cho bên ông N không giao tiền đủ cho ơng, nên xin huỷ hợp đồng Cịn phía ơng N đềnghị công nhận tiếp tục thực hợp đồng Tại án dân sơ thẩm, Toà án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Quyết định: Thứ nhất:Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Văn N ông Trần Bá T đề ngày 25/11/2012 25 Thứ hai:Buộc ông T phải hồn trả cho ơng N, đại diện bà L số tiền 120.00.000 đồng ông N, bà L phải hồn trả đất lại cho ơng T, thời gian thi hành trả lần án có hiệu lực pháp luật Sau có án sơ thẩm, ơng N kháng cáo Tại án dân phúc thẩm, Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định xử y án sơ thẩm Ơng N có đơn khiếu nại đề nghị xin tiếp tục thực hợp đồng trả 3.000.000 đồng thiếu theo trượt giá Nhận xét: Đất chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên hợp đồng không vi phạm điều kiện vềnội dung Q trình thực hợp đồng, ơng N giao tiền cho ông T nhiều lần đến tháng 1/2013 120.000.000 đồng Q trình giải vụ án Tịa án cấp sơ thẩm định buộc bên phải hồn thiện hình thức hợp đồng ông T không thực Do đó, lỗi dẫn đến khơng thực hợp đồng hồn tồn thuộc ơng T nên ơng T phải chịu tồn bộthiệt hại Tồ án cấp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, vơ hiệu hình thức Tuy nhiên, lực nghiệp vụ Thẩm phán trực tiếp giải hạn chế, chưa áp dụng quy định pháp luật giải hậu hợp đồng vô hiệu nên giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, Tồ án cấp buộc bên bán đất trả lại số tiền gốc nhận tính lãi xét xử sơ thẩm, khơng tiến hành áp dụng biện pháp thu thập chứng định giá diện tích đất tranh chấp để xác định chênh lệch giá đất thời điểm xét xửsơ thẩm thời điểm giao dịch để làm sở tính thiệt hại, xử lý bồi thường thiệt hại sở lỗi bên không quy định pháp luật 2.1.1 Thực tiễn giải tranh chấp hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua nghiên cứu tình pháp lý cách giải Tòa án địa phương hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có vi phạm hình thức hướng giải chung Tòa án buộc bên thực hình thức hợp đồng khoảng thời gian định (thường ba mươi ngày) Sau đó, Tịa án áp dụng quy định Nghị 02/2004/NQ-HĐTP để giải tranh chấp hợp đồng Tại án số 06/2018/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, hai bên đương án làm giấy tay với nhau, sau giao tiền giao đất mà không thông qua thủ tục công chứng chứng thực theo quy định pháp luật, Tịa án buộc hai bên thực hình thức hợp đồng thời hạn ba mươi ngày, trước Tịa án kết luận “hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu vi phạm Điều 127 Luật Đất đai Điều 129, 502, 501 Bộ luật dân sự”.Việc đưa nhận định nêu xét thấy chưa hợp lý theo quy định pháp luật, hợp đồng vi phạm quy định hình thức chưa có hiệu lực khơng bị vơ hiệu Sau Tòa án buộc thực hình thức hợp đồng hai bên khơng thực lại hình thức hợp đồng theo quy định pháp luật, lúc Tòa án 26 vào việc bị đơn toán đủ giá trị chuyển nhượng trồng lâu năm, canh tác ổn định nên công nhận việc sử dụng đất theo hướng dẫn tiết b.3 tiểu mục 2.3 mục phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP phù hợp với quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai Tương tự trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng chứng thực, án số 10/2017/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định,Thẩm phán buộc bên thực hình thức hợp đồng thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày nhận thông báo sau hết thời hạn tiếp tục giải vụ án Đối với tình mà vừa có việc vi phạm quy định hình thức hợp đồng vừa có vi phạm nội dung hợp đồng án số 04/2016/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Địnhkhi hợp đồng chuyển nhượng lập văn không qua công chứng chứng thực nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật người đứng chuyển nhượng chủ sở hữu quyền sử dụng đất khơng ủy quyền hợp pháp trường hợp Tịa án khơng buộc bên thực hình thức hợp đồng nữa, mà tuyên bố hợp đồng vô hiệu Quyết định phù hợp quy định pháp luật hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật nội dung, việc thực hình thức theo pháp luật khơng cần thiết 2.1.2 Thực tiễn giải tranh chấp nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từ chủ thể thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Việc xác định chủ thể chuyển nhượng hay chủ thể nhận chuyển nhượng có quyền thực hợp đồng chuyển nhượng hay không vấn đề pháp lý quan trọng Quyền sử dụng đất tài sản thừa kế để lại nên việc xem xét đầy đủ quy định pháp luật thừa kế để xác định xem người có quyền thừa kế quyền sử dụng quan trọng Như án số 10/2017/DSST gia đình ơng Cả có năm người con, hai người ơng Cả bà Thủy, bà Tuyết có giấy từ chối nhận di sản, ơng Đồn ơng Cả có giấy từ chối nhận di sản thỏa thuận với ông Hiệp (là ông Cả) việc ủy quyền cho ông Hiệp đứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nghĩa nhận lại phần tiền tương ứng với di sản mà nhận Tuy nhiên việc chuyển nhượng lại không bà Liên (con ruột ông Cả) biết bà chưa làm giấy từ chối nhận di sản thừa kế di sản Như vậy, di sản thừa kế thuộc ông Hiệp bà Liên, việc ông Hiệp đứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa đồng ý bà Liên trái quy định pháp luật, đồng thời sở để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hiệp ông Nghĩa vơ hiệu.Tại án số 09/2015/DSSTcủa Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, trường hợp hai bên nam nữ chung sống với vợ chồng khơng đăng kí kết mà khơng chứng minh quyền sử dụng đất hai bên nam nữ xác lập người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồn tồn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc người chung sống vợ 27 chồng với Khơng vào việc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án xác minh thực tế nhân có tên sổ hộ xác định xem chủ thể có yêu cầu có hộ đâu để xác định tình tiết vụ án Hướng giải Tòa án quy định pháp luật, từ đưa phán hợp lý Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từ quyền sử dụng đất chuyển nhượng: Việc vi phạm quy định pháp luật quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yếu tố hay gặp phạm phải trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu Trường hợp người ký kết hợp đồng chuyển nhượng khơng có quyền sử dụng đất lô đất chuyển nhượng không tồn án số 04/2016/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định “hợp đồng khơng qua thị thực lơ đất mục đích hợp đồng khơng có thực vi phạm điều kiện, hình thức hợp đồng…do hợp đồng khơng có hiệu lực từ đương giao kết cần phải tuyên bố vô hiệu hủy bỏ” Đây hướng giải phù hợp với quy định pháp luật mục đích hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật Bộ luật dân quy định cá nhân sử dụng đất pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất13, hợp đồng chuyển nhượng đề cập án, quyền sử dụng thời điểm giao kết nên hợp đồng phải bị tun vơ hiệu Trên thực tiễn, có trường hợp người có quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác Theo quy định Điều 321Bộ luật dân năm 2015 bên chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng ý bên nhận chấp Trường hợp án số 05/2014/DSST, bên bị đơn chấp lô đất cho Ngân hàng Công thương Việt Nam xác lập hợp đồng cho bên nguyên đơn mà chưa đồng ý bên nhận chấp, mà Tòa án đưa nhận định “các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 117 Bộ luật dân năm 2015, nên giao dịch dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên vơ hiệu” Nhận định Tịa án hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, lúc bị đơn không pháp luật trao cho quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị đơn cố ý xác lập giao dịch, hợp đồng bị tun vơ hiệu điều dễ hiểu Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từđiều kiện nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đôi khi, việc thiếu cẩn trọng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có đo đạc cẩn trọng mà xảy tranh chấp Như án số 02/2016/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, tranh chấp 1000m2 đất dư so sánh giấy chứng nhận với diện tích chuyển nhượng hợp đồng chuyển 13 Khoản Điều 691 Bộ luật dân năm 2005 28 nhượng quyền sử dụng đất thực tế đo đạc lô đất Do xác lập giao dịch, bên nguyên đơn chưa nắm rõ tổng diện tích lơ đất ký kết giao dịch hai bên khơng đo đạc kỹ lưỡng dẫn đến tình trạng bên nguyên đơn khởi kiện thấy giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi diện tích lơ đất 4700m2 cho chuyển nhượng cho bên bị đơn tồn lơ đất với diện tích 3700m2 Tòa án địa phương kiểm tra lại thực tế diện tích lơ đất “qua đo đạc thực tế…thửa đất có diện tích 3726m2, u cầu ơng Hữu địi lại 1000m2 đất dư so với thỏa thuận khơng có thực tế nên khơng thể chấp nhận”, Tịa án bác u cầu nguyên đơn công nhận cho bên bị đơn quyền sử dụng lơ đất Ngồi ra, cịn có trường hợp nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế mà hai bên chủ thể hợp đồng thỏa thuận ghi nhận giá sang nhượng đất thấp nhiều so với thực tế bên giao dịch Như án số 09/2015/DSST Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, hai bên ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn với đất với trị giá tỷ đồng ghi giá sang nhượng đất 100 triệu đồng Theo nhận định Tịa án thì: “giá sang nhượng tỷ đồng giá trị tổng thể tài sản chuyển nhượng gồm: 870m2; tài sản đất tài sản vật dụng phục vụ việc sản xuất Việc ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 triệu đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2014, tự nguyện thỏa thuận bên chuyển nhượng đất bên nhận chuyển nhượng đất… Còn vấn đề bên thảo thuận ghi giá chuyển nhượng…chỉ nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế nhà nước khơng có ảnh hưởng đến nội dung hợp đồng” Theo quy định Điều 398Bộ luật dân năm 2015 thì: “Giá chuyển quyền sử dụng đất bên thoả thuận ” Việc nhận định thỏa thuận giá chuyển nhượng hai bên không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng Tòa án hợp lý cần cẩn trọng giao dịch thuộc vào trường hợp giao dịch vô hiệu giả tạo muốn che giấu giao dịch khác hay muốn trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba Thiết nghĩ, trường hợp này, Tòa án nên thực việc định giá giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng kết định giá để giải vụ án cách đắn theo quy định pháp luật Qua vài tình pháp lý trích dẫn từ án Tịa án địa phương, ta phần hình dung hướng xử lý cho tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trước đưa phán cần cẩn trọng xem xét toàn diện, đầy đủ chứng vụ án đồng thời có chuyên sâu quy định pháp luật để đưa phán đắn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ngày phức tạp 2.2 MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNGQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thứ nhất, việc thu thập chứng q trình Tịa án nhân dân giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất gian nan.Theo quy định Bộ luật tố tụng dân nghĩa vụ cung cấp chứng chứng minh cho yêu cầu khởi kiện thuộc đương Tòa án tiến hành thu thập chưng đương áp dụng biện 29 pháp khơng tự thu thập có yêu cầu Tòa án tiến hành thu thập Quy định mặt gắn trách nhiệm cho đương sự, mặt khác chế đảm bảo tính khách quan, tránh tình trạng Tịa án lạm dụng việc thu thập chứng có lợi để thiên vị cho bên Tuy nhiên thực tiễn thi hành quy định gặp khơng khó khăn cho đương lẫn Tòa án.Trong số nguồn chứa đựng chứng tài liệu đọc được, nghe được, nhìn chiếm tỷ lệ tương đối lớn.Nhưng nhiều trường hợp, đương lại khơng có chứng đó, mà nguyên nhân cá nhân, quan tổ chức khác lưu giữ, quản lý Thực tế giải vụ án mà có tài liệu, chứng quan, tổ chức lưu giữ, quản lý việc thu thập chứng không đơn giản Trong nhiều vụ án đương cất công lại nhiều lần yêu cầu quan, tổ chức cung cấp chứng liên quan đến việc giải vụ án bị từ chối với đủ lý Việc từ chối thường lời nói, thái độ, cử Với cách từ chối này, đương khó chứng minh việc họ áp dụng biện pháp không thu thập chứng làm sở u cầu Tịa án thu thập Khơng đương bị gây khó khăn mà Tịa án bị gây khó khăn quan, tổ chức không trả lời xác minh kéo dài việc cung cấp chứng làm cho vụ án bị hạn, kéo dài gây ảnh hưởng quyền lợi người dân Ngồi ra, tình trạng hợp đồng giả cách hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu cho giao dịch khác thực cách tinh vi, hoàn hảo tồn tài liệu, chứng từ hợp pháp Vì xảy tranh chấp gặp khó khăn hoạt động thu thập chứng để chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng giả cách giao dịch bị che giấu giao dịch thật Thứ hai, việc thu thập, xác minh đánh giá chứng chưa chặt chẽ, thiếu sót Trong q trình giải tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cấp sơ thẩm thường không kiểm định lại tài liệu, chứng quan cung cấp có sai lệch số, diện tích, số Hậu có kháng cáo, kháng nghị cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm khắc phục việc cho giám định lại, đo đạc nên hủy án…Các lỗi Thẩm phán thường không yêu cầu Uỷ ban nhân dân cung cấp hồ sơ trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu với yêu cầu phản bác, phản tố đương mà chứng quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây loại giấy tờ Nhà nước công nhận mặt pháp lý cho người sử dụng đất Vì trình tự, thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quy định tương đối chặt chẽ Luật đất đai văn hướng dẫn khác Tuy nhiên trường hợp Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo quy định pháp luật nhầm, cấp dựa đăng ký kê khai người xin cấp mà không kiểm tra thực tế, không xác định ranh giới tứ cận rõ ràng…Đây nguyên nhân dẫn tới tranh chấp đất đai tương đối phổ biến Một lỗi thường gặp 30 Thẩm phán không định giá lại giá trị đất bên đương yêu cầu thời giá thay đổi; khơng chờ quan có thẩm quyền trả lời nguồn gốc đất, trình giải cấp giấy chứng nhận, thẩm phán vội vàng công nhận tài liệu đương cung cấp chứng Có quan trả lời người ký văn khơng có thẩm quyền Tịa cơng nhận tài liệu chứng Tịa án cấp trực tiếp xét xử phúc thẩm hủy án công văn trả lời không thẩm quyền Đặc biệt trình xét xử dạng tranh chấp này, hoạt động kiểm tra, đánh giá chứng Hội đồng xét xử chưa tồn diện, chưa đúng, có thiếu sót việc xác minh, đánh giá chứng nên hậu làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp đương làm cho số lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng Thứ ba, nhận thức pháp luật Thẩm phán chưa thống Yếu tố khách quan khiến cho có sai sót q trình Tịa án nhân dân giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất chuyển biến kinh tế thị trường, giá trị loại đất tăng cao, biến động ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển hạ tầng sở Các quan quản lý Nhà nước ban hành nhiều văn đất đai nhiều thời điểm khác nhau, q trình giải tranh chấp tịa thường kéo dài tuân thủ quy định tố tụng nên thẩm phán thường lúng túng vận dụng văn Mặt khác, thân Thẩm phán có trình độ, nhận thức kỹ vận dụng áp dụng pháp luật khác nhau, chưa đồng dẫn đến tỷ lệ án bị hủy, sửa ngày gia tăng Nhiều Thẩm phán chưa đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên nên chưa nắm bắt kịp thời thay đổi quy định pháp luật Hơn hệ thống sở vật chất, điều kiện làm việc Thẩm phán nghèo nàn Đây nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án Ngồi có trường hợp khác thể nhận thức pháp luật không thống Tòa án thường xảy thực tiễn xét xử Cụ thể giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên giao nộp cho Tòa án giấy tờ liên quan Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục đồ địa bên đương khác lại cho giấy tờ tài liệu khơng với thực tế mà có sai sót quan quản lý đất đai Với tình có Tịa khơng cần xem xét tính xác thực lời khai đương mà vào giấy tờ, tài liệu để đưa phán Ngược lại có Tịa án lại điều tra xác minh, vào lời khai đương sự, người làm chứng để phủ nhận giá trị pháp lý loại giấy tờ, tài liệu Thứ tư, vấn đề định giá đất, nhà ở, cơng trình trồng, vật ni đất… vấn đề gây trở ngại lớn cho q trình giải vụ án.Nếu định giá khơng đúng, khơng đầy đủ ảnh hưởng đến kết giải vụ án Thời gian qua việc xác định giá quyền sử dụng đất vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất định giá chưa thống nhất, có tịa xác định theo khung giá Nhà nước quy định, có tịa xác định theo giá chuyển nhượng thực tế nơi có đất, tổ chức Hội đồng định giá quan tài cấp huyện dựa vào khung giá nhà nước nhân với phần 31 trăm chênh lệch Nhiều trường hợp giá trị quyền sử dụng đất định giá chưa sát, khơng đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho đương giải tranh chấp Thứ năm, theo Điều 137 Khoản Bộ luật dân 2005 Điều 131 Bộ luật dân năm 2015, vô hiệu hợp đồng dẫn đến hậu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Nhưng quy định "khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Hợp đồng vơ hiệu lỗi bên mà lỗi hai bên vấn đề bồi thường thiệt hại đặt mức độ lỗi hai bên tương đương Do Tịa án phải xác định mức độ lỗi bên việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: bên có lỗi tương đương bên chịu ½ giá trị thiệt hại; mức độ lỗi họ không tương đương trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định theo mức độ lỗi bên Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao có hướng dẫn xác định lỗi xác định thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể thấy, bồi thường thiệt hại quy định sở xác định lỗi chủ thể gây xác định thiệt hại xảy thực tế hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu Vấn đề phức tạp xác định lỗi thực tế việc khó Đối với trường hợp hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức, cịn điều kiện khác hợp pháp, Tòa án tuyên bên phải hồn thiện hình thức hợp đồng thời hạn, bên không thực xem có lỗi phải đền bù thiệt hại Tuy nhiên việc Tòa án ấn định thời hạn để hồn thiện hình thức hợp đồng khơng có ý nghĩa bên khơng muốn tiếp tục thực Qua số vụ việc giải tranh chấp Tòa án cho thấy, tỷ lệ bên tiến hành việc hồn thiện hình thức hợp đồng sau tòa án buộc phải thực Thực chất, quy định chủ yếu phục vụ cho Tòa án giải hậu hợp đồng vô hiệu, xác định lỗi trường hợp vi phạm hình thức dẫn tới hợp đồng vô hiệu, giải hậu vô hiệu lại xác định bên có lỗi (bên khơng hồn thiện hình thức hợp đồng) phải chịu thiệt hại khơng hợp lý, xét cho bên có lỗi (buộc phải biết quy định hình thức giao kết) Mặt khác, thực tế giá đất tăng nhanh, nhiều trường hợp, người chuyển nhượng sẵn sàng chấp nhận đền bù 100% giá trị theo định giá để hủy hợp đồng Trong thực tế xét xử, nhiều Tịa án khơng thống giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvi phạm hình thức Do nhiều trường hợp sau xét xử phúc thẩm, án bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Đối với trường hợp khác hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn, hợp đồng vô hiệu đối tượng không thực hay hợp đồng vô hiệu người giao kết hợp đồng khơng có quyền định đoạt tài sản mà bên đối tác biết điều xác định mức độ lỗi bên nhiều quan điểm tranh cãi Theo Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2004 Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 28/4/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc xác định lỗi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào: bên bị coi có lỗi bên 32 có hành vi làm cho bên nhầm tưởng có đầy đủ điều kiện để mua bán đất hợp pháp, trường hợp hợp đồng vô hiệu lỗi bên tùy mức độ bên (có thể bên bán bên mua) để buộc bên phải chịu thiệt hại Việc xác định lỗi theo tiêu chí hướng dẫn cịn chưa hợp lý nhìn từ trường hợp hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn mà nhầm lẫn thuộc nhầm lẫn song phương bên bán khơng có lỗi thời điểm giao kết hợp đồng, bên bán biết đối tượng hợp đồng không thực định quan nhà nước Ngoài xác định lỗi tương đương nhau, có tịa buộc bên khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhận, có tịa đồng thời buộc bên chịu ½ giá trị thiệt hại Thứ sáu, vướng mắc việc xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến việc Tòa án địa phương đùn đẩy cho người khởi kiện khơng biết phải khởi kiện Tịa án Tòa án chuyển vụ án qua lại cho nhau, tranh chấp thẩm quyền giải vụ án làm kéo dài thời gian giải vụ án Cụ thể: Theo quy định Điều 39 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 quy định tranh chấp bất động sản thuộc thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản, nhiên có hai quan điểm là: Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà yêu cầu khởi kiện nguyên đơn yêu cầu thực nghĩa vụ toán khoản tiền cịn nợ hợp đồng, khơng u cầu tiếp tục thực hợp đồng vụ án thuộc thẩm quyền Tòa án nơi bị đơn cư trú Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà yêu cầu khởi kiện nguyên đơn yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu giao đất tranh chấp liên quan đến bất động sản lúc vụ án thuộc thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản Thứ bảy, việc quy định không rõ ràng công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực hợp đồng đất chuyển nhượng chưa có giấy tờ hợp pháp theo quy định để làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất người dân khai phá từ trước năm 1980 chưa có giấy tờ đất, chuyển nhượng bên viết tay trưởng ấp xác nhận chữ ký, Ủy ban nhân dân chứng nhận chữ ký trưởng ấp) Nhưng cần thiết họ chuyển nhượng viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hợp đồng giao đất, nhận tiền Nhiều trường hợp không làm thủ tục mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác viết giấy tay giao lại giấy tờ nhận chuyển nhượng trước Sau giá đất lên cao, bên chuyển nhượng khơng đồng ý làm thủ tục sang tên bên nhận chuyển nhượng buộc phải khởi kiện Tòa Thứ tám, chưa có văn quy định cụ thể “đất khơng có tranh chấp”, vậy, có nhiều cách hiểu khác nhau, khơng thống khái niệm này, dẫn đến tình trạng đất địa phương “đất khơng có tranh chấp”, địa phương “đất có tranh chấp” Điều dẫn đến tình trạng hợp đồng chuyển nhượng 33 số trường hợp khó thực hiện, kéo theo quyền lợi đáng bên tham gia hợp đồng khơng đảm bảo 2.3 ĐỊNH HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để tạo dựng hệ thống pháp luật chặt chẽ, không cần tỉ mỉ việc xây dựng quy định pháp luật mà cịn có định hướng xây dựng pháp luật phù hợp Một số định hướng cần ý xây dựng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào tình hình cụ thể đất nước phù hợp với xu hướng chung giới Căn vào tình hình kinh tế, trị, văn hóa-xã hội riêng nước ta mà đưa quy định pháp luật hợp lý hợp tình Lấy quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý làm kim nam cho hoạt động quản lý, giao dịch đất đai Xây dựng chế định hợp lý nhằm xây dựng thị trường bất động sản vững chắc, phát triển liên tục để thúc đẩy quan hệ pháp luật khác phát triển Nghiên cứu pháp luật quốc tế nhằm tiếp thu quy định phù hợp tiến tới việc điều chỉnh pháp luật phù hợp với thông lệ quốc tế để không trở nên lạc hậu so với khu vực quốc tế: Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắnliền với việc đổi hoàn thiện hành chính nhà nước Việc quản lý đất đai công việc quan trọng máy hành nhà nước, nâng cao hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai bàn đạp quan trọng để phát triển quan hệ pháp luật đất đai nói chung lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng đất đai nói riêng: Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nói riêng pháp luật đất đai phải có phù hợp với ngành luật khác hệ thống pháp luật Việt Nam Pháp luật đất đai tồn độc lập hệ thống pháp luật mà khơng có gắn kết với ngành luật khác Các ngành luật khác bổ trợ cho với mục tiêu xây dựng hệ thống pháp luật chung hoàn thiện đáp ứng nhu cầu đời sống xã hội 2.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất theo hướng khuyến khíchngười sử dụng đất thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần 34 hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người sử dụng đất Do cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng nhanh chóng hình thành Phải loại bỏ tất thủ tục phức tạp khác thực tế cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai, tiếp tục thực cải cách thủ tục hành Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thực thực nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều không phụ thuộc vào ý muốn người chuyển nhượng, trái với chất giao dịch dân tôn trọng tự do, thống ý bên Sự phiền hà, sách nhiễu phức tạp Việt Nam rào cản hoạt động chuyển quyền sử dụng đất pháp luật Do quản lý nhà nước đất đai dấu ấn chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường nên tình trạng nhũng nhiễu dân chúng quan chức cịn phổ biến Bên cạnh đó, việc hồn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa cần phải trọng Tài liệu địa sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi cần phải rà sốt lại, chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương Thứ ba, nên hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Cần xây dựng hệ thống thơng tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá 35 KẾT CHƯƠNG Trong Chương 2, qua việc phân tích số liệu thụ lý, số liệu án bị hủy sửa tranh chấp vụ án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm rõ thực trạng giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định năm gần Qua việc phân tích thực trạng áp dụng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, tác giả nêu lên vướng mắc thường gặp áp dụng pháp luật Việt Nam trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể việc khái quát phân tích số án cụ thể Từ tìm ngun nhân vướng mắc áp dụng pháp luật Việt Nam trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, tập trung đưa số phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Trước tiên định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau đó, báo cáo nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua hồn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chủ yếu đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu xét xử hệ thống Tịa án, theo giải pháp nêu bao gồm: nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm; thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật; phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử 36 KẾT LUẬN Giải tranh chấp hợp đồng sử dụng đất chế quan trọng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức trước xâm phạm từ hoạt động quản lý nhà nước; góp phần bảo đảm pháp chế, nâng cao hiệu quả, hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai.Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, tôirút số kết luận sau đây: Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Thứ hai, nhu cầu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường nước ta đứng trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế toàn cầu Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa Nhà nước phải thường xuyên kiểm tra, rà soát, kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định pháp Luật để chế khiếu nại đồng phù hợp với thực tiễn sống; người có thẩm quyền giải khiếu nại phải hiểu biết pháp luật, vận dụng pháp luật vào cơng tác giải khiếu nại, đóng vai trò cầu nối người dân nhà nước, có kiến nghị đắn phù hợp để góp phần hồn thiện chế pháp luật; phía công dân, phải nắm tuẩn thủ pháp luật trình thực quyền khiếu nại tránh để người khác xúi giục, khích động khiếu nại mà khơng có sở pháp lí, cơng dân giúp nhà nước kiểm tra giám sát hoạt động quản lý nhà nước, kiến nghị nhà nước xử lý kỉ luật vi phạm cán có hành vi vi phạm, góp phần làm cho máy nhà nước thêm vững mạnh Ngày hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai cho công dân cách hỏi, tiếp thu tiến phù hợp huyện tỉnh khác, vận dụng giải tốt khiếu nại đất đai 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 1995; Bộ luật Dân năm 2005; Bộ luật Dân năm 2015; Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015; Luật Ðất đai năm 1987; Luật Ðất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2004/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 10 Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; 11 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991; 12 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án bình luận án, Nhà xuất Chính trị quốc gia; 13 Giải đáp Tòa án nhân dân tối cao số 16/1999/KHXX ngày 01/02/1999 số vấn đề hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành tố tụng 38 NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp:………/10 điểm ... quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định. .. liệu án bị hủy sửa tranh chấp vụ án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm rõ thực trạng giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định năm... LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 23 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH