Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngồi nổ lực thân, khích lệ, động viên gia đình, bạn bè, tơi cịn nhận giúp đỡ tận tình Tồ án nhân dân tỉnh Nghệ An cung cấp nhiều thông tin tài liệu Đăc biệt bảo, hướng dẫn quan tâm đóng góp ý kiến ThS Nguyễn Thị Thanh hướng dẫn thực đề tài Qua tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn chân thành, sâu sắc đến ThS Nguyễn Thị Thanh Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An, với quan tâm đạo Hội đồng khoa học khoa Giáo dục trị khoa Luật giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Trong suốt q trình nghiên cứu, thực khóa luận thân cố gắng hết sức, song tránh khỏi thiếu sót Tơi kính mong nhận góp ý từ thầy giáo, bạn bè để đề tài nghiên cứu tơi hồn thiện Nghệ An, tháng 05 năm 2012 Tác giả Bùi Thị Lan Phương BẢNG VIẾT TẮT BLDS: BỘ LUẬT DÂN SỰ BLTTDS: BỘ LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ LĐĐ : LUẬT ĐẤT ĐAI QSDĐ: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HĐCN QSDĐ: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TAND: TÒA ÁN NHÂN DÂN UBND: ỦY BAN NHÂN DÂN NĐ- CP: NGHỊ ĐỊNH CHÍNH PHỦ KT- XH: KINH TẾ- Xà HỘI MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài: Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu đề tài Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Kết cấu khoá luận NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam .16 1.3.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến 16 1.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam thời kỳ cận đại đến 19 CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .22 2.1 Các quy định pháp luật dân Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.1.2 Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.1.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.5 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án Nhân dân: 41 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn vừa qua : .41 Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .47 2.2.2 Đánh giá tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 53 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 56 3.1 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Chúng ta khơng thể phủ nhận vai trò đặc biệt hợp đồng đời sống đại Không phải ngẫu nhiên mà hệ thống pháp luật quốc gia chế định hợp đồng coi chế định quan trọng vào bậc Bởi hợp đồng tạo tiền đề pháp lý cho vận động linh hoạt giá trị vật chất xã hội Xã hội ngày phát triển, hợp đồng ngày thông dụng lẽ dĩ nhiên tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân phức tạp nhiều Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản…luôn chiếm phần lớn tổng số vụ án dân xét xử Tòa án nhân dân cấp Trong giới hạn nghiên cứu khóa luận, tác giả tập trung vào vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất- loại hợp đồng chuyên biệt có ý nghĩa phổ biến đời sống xã hội Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đời sống xã hội, đặc biệt bối cảnh kinh tế ngày phát triển, giao lưu dân sự, thương mại ngày đa dạng Các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định BLDS góp phần đảm bảo ổn định xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định pháp luật dân quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều vấn đề cần giải thực tiễn áp dụng pháp luật không tránh khỏi vướng mắc Thực tế thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những điều trình bày lý người viết chọn đề tài "Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" nhằm góp phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chuyển quyền sử dụng đất nói chung nước ta Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, có nhiều cơng trình số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua có đưa đánh giá có ý nghĩa làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể như: “Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam” Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc Điện; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khóa luận tốt nghiệp- Hà Văn Tiến; Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất- Tạp chí dân chủ pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010; Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất(viết tay)- Trần Thị Thu Hiền- Tạp chí Kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 7/2012; Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Phạm Thị Phương Lan- Tạp chí kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 15/2010 Đây vấn đề nghiên cứu khía cạnh khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở tham khảo để tác giả hoàn thành tốt đề tài Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu đề tài Trong giới hạn nghiên cứu khóa luận, mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định BLDS 2005 LĐĐ năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 để quy định áp dụng thực giải tranh chấp hợp đồng cấp Tòa án, từ đưa số kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam kết hợp với quy định Luật đất đai năm 2003 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng cộng sản Việt Nam Nhà nước đất đai, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dân, dân, dân nước ta, vấn đề cải cách tổ chức hoạt động Tòa án nhân dân quan tư pháp giai đoạn nhằm đáp ứng tốt yêu cầu công cải cách tư pháp Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp lịch sử, phương pháp logic hệ thống; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh phương pháp tổng hợp Kết cấu khố luận Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Quy định pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết phải hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Thông qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu khơng có đất đai, lao động người khơng thể sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động yếu tố trình sản xuất yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất" + Trong sống, đất đai nơi trú ngụ người, nhờ có đất đai thông qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, người tồn tại, lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu khơng có đất đai khơng có sống người + Thơng qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, người tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại LĐĐ năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất LĐĐ 2003 ghi nhận thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa cụ thể - Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất quyền phái sinh (có sau) xuất nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất - Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu; thứ hai, người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền người sử dụng đất LĐĐ 2003 có phân biệt chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th mà khơng thực quyền chuyển nhượng, chấp, bên thực trước như: ơng Thắng bà Thọ nộp tiền kho bạc, làm biên cam kết, đặc biệt khơng xem xét lời trình bày ông Thắng bà Hoa biên hòa giải UBND xã Thái Sơn lập ngày 29/12/2009 lại chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bà Hoa chưa đủ vững Với chứng thu thập hồ sơ vụ án thừa nhận bà Hoa, ơng Thắng lời trình bày nhân chứng Thái Thị Hiền, Lê Thị Quỳnh Hương phiên tịa phúc thẩm Tịa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm Tuy nhiên, giai đoạn sơ thẩm phiên tòa phúc thẩm, hai gia đình tranh chấp vị trí sử dụng đất đất trúng đấu giá nên có sửa án sơ thẩm quyền kháng cáo bên đương Mặt khác, vụ án Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm chương VII BLTTDS xác minh thu thập chứng từ nhân chứng mà khơng có yêu cầu, cần nghiêm túc rút kinh nghiệm Để đảm bảo quyền lợi đáng đương sự, cần hủy án sơ thẩm Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Đô Lương xác minh thu thập thêm chứng xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm Từ trên, Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An định: Áp dụng khoản Điều 275, Điều 277 BLTTDS xử: Hủy án sơ thẩm số 09/2010/DSST ngày 28/7/2010 Tịa án nhân dân huyện Đơ Lương Giao hồ sơ cho TAND huyện Đô Lương xác minh, thu thập chứng xét xử lại với thành phần Hội đồng xét xử khác Các đương khơng phải chịu án phí phúc thẩm, hồn trả cho ông Thắng, bà Thọ người 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí nộp Chi cục thi hành án dân huyện Đô Lương Án xử phúc thẩm, cơng khai có mặt bên đương 52 2.2.2 Đánh giá tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Yếu tố có ý nghĩa định đến chất lượng án nhân tố người mà trực tiếp đội ngũ thẩm phán hội thẩm nhân dânnhững người tham gia hoạt động xét xử phiên tòa Một án dù nghị án thông qua sở quy định pháp luật suy cho quy định hiểu áp dụng thơng qua lăng kính chủ quan người- thành viên Hội đồng xét xử Vì thế, thẩm phán phải người có đầy đủ kiến thức chun mơn, am hiểu kiến thức xã hội, có lập trường quan điểm tư tưởng vững vàng đánh giá thật khách quan đưa phương án giải vụ án theo quy định pháp luật Thứ hai, pháp luật Việt Nam trình sửa đổi, bổ sung để hồn thiện Ví dụ như: Khi coi việc sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế độc lập với mục đích, nguồn gốc phạm vi sử dụng đất(trong họ nhằm mục đích thực dự án đầu tư), để sau lại quy định quyền nghĩa vụ cho đối tượng sử dụng đất không gian kinh tế riêng biệt theo nguồn gốc sử dụng đất (nhưng lại không đầy đủ trường hợp) LĐĐ năm 2003 tỏ không logic khoa học xử lý trường hợp quy định quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước sử dụng đất Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế không bao gồm trường hợp người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người Việt Nam định cư nước thuê đất, thuê lại đất quy định Điêu 120 mà theo Điều 90, 91,92 gồm người Việt Nam định cư nước ngồi 53 Ngồi để có án tốt thiết quy định pháp luật phải thống nhất, hiểu cách quán tránh tình trạng Tòa án lúng túng áp dụng quy định luật liên quan Những quy định luật, luật dừng lại việc quy định nguyên tắc chung mag tính định hướng cho lĩnh vực chun ngành Vì thế, để thống cách hiểu quan tư pháp quán áp dụng giải tranh chấp văn pháp luật phải rõ ràng, minh bạch phải kịp thời hướng dẫn Thứ ba, hoạt động cung cấp chứng cứ, tài liệu việc chứng minh chủ thể liên quan, đương Trước Tòa án, đương không chứng minh tồn quyền lợi ích hợp pháp họ khơng thể thuyết phục Tịa án bảo vệ quyền cho Vì thực tế, Tịa án sai lầm việc xác định tình tiết, kiện vụ tranh chấp Vì lí này, mặt dẫn tới việc giải vụ án không với thật khách quan, mặt khác làm cho đương khơng bảo vệ quyền lợi Do vậy, chứng minh khơng có ý nghĩa giúp hội đồng xét xử có pháp lý để giải vụ án cách xác luật Thứ tư, thực trạng quy định pháp luật phải thống nhất, hiểu cách quán tránh tình trạng Tịa án lúng túng áp dụng quy định luật liên quan Những quy định luật, luật dừng lại việc quy định nguyên tắc chung mang tính định hướng cho lĩnh vực chun ngành Vì thế, để thống cách hiểu quan tư pháp quán áp dụng giải tranh chấp văn pháp luật phải rõ ràng, minh bạch kịp thời hướng dẫn Những hạn chế tồn nhiều nguyên nhân nguyên nhân chủ quan chủ yếu Tinh thần trách nhiệm công tác xét xử, lực quản lý điều hành cán ngành Tòa án, Tòa án địa phương quận, huyện cịn nhiều hạn chế, Trình độ Thẩm phán 54 chưa đáp ứng yêu cầu chun mơn, nhiều Tịa án cơng tác đào tạo, bồi dưỡng cán làm nguồn bổ nhiệm thẩm phán cịn chưa trọng mức Như vậy, tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt kết định Tuy nhiên cơng tác xét xử cịn nhiều hạn chế, bất cập Vấn đề đặt cần đưa giải pháp cụ thể để hạn chế vấn đề vướng mắc nêu 55 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật BLDS 2005, cần phải có quy định chặt chẽ phần giải hậu hợp đồng vô hiệu, xác định thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó, việc xác định thiệt hại chủ thể tham gia quan trọng ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ để khơi phục lại tình trạng ban đầu diện tích đất bên nhận chuyển nhượng làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị cơng trình, tài sản, lâu năm…Khi đương không thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất giá trị thiệt hại, Tịa án u cầu quan chuyên môn lập hội đồng định giá, khơng phải thành lập hội đồng định việc xác định thiệt hại UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm Vì dẫn đến nhiều thủ tục tiến hành không cần thiết, xác định thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu cần thành lập Hội đồng định giá cho nhiều ý kiến khách quan Vấn đề thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc giao kết thực hợp đồng Xác định thời 56 điểm hợp đồng có hiệu lực xác định thời điểm bên hợp đồng thức bị ràng buộc thỏa thuận hợp đồng Vậy theo pháp luật hành thời điểm thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định BLDS thì: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” ( Điều 405 BLDS); “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” (Điều 689 BLDS) Từ quy định cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật Theo điều 689 BLDS pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ quy định hình thức hợp đồng quy định “ Văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng”.( Khoản Điều Luật công chứng) Theo ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm cơng chứng Tuy nhiên khoản Điều 146 NĐ181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định : “ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất xác định theo thứ tự đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Từ ta thấy việc đăng ký hợp đồng điều kiện bắt buộc hình thức hợp đồng theo quy định luật đất đai thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm đăng ký Xác định thời điểm hợp đồng có 57 hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, thời điểm bên thức bị ràng buộc vào thỏa thuận hợp đồng, nhiên với nhiều quy định khác pháp luật thời điểm lại khác văn luật khác Điều gây khó khăn thực tế Tuy nhiên, xét thấy BLDS có quy định điều 689 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” không bắt buộc phải đăng kí điều kiện hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mà NĐ 181 văn luật lại có quy định trái với luật Hơn vào NĐ 181 đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng kí cịn vấp phải số bất cập hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa từ thời điểm hợp đồng có giá trị ràng buộc bên thực Nhưng theo thói quen sau giao kết hợp đồng bên tiến hành việc làm thỏa thuận Nhưng nhìn góc độ pháp lí lúc hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực Vậy quyền lợi bên trường hợp không bảo vệ Sự thiếu đồng thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhà Về thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 168 BLDS 2005) Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai (Điều 692 BLDS 2005) Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: 58 Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục giao dịch nhà ở) – Luật Nhà ngày 29/11/2005 quy định: “ Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định Điều 16 Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà bên có thỏa thuận khác” Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà Vậy nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm hợp đồng cơng chứng Từ cho thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hồn tồn khơng trùng khớp với ko trùng khớp dẫn đến số vấn đề như: Chẳng hạn: Ông A bán cho bà B nhà trị giá tỷ đồng khu vực bờ sông Sau hợp đồng cơng chứng theo thỏa thuận bà B trả cho ơng A tỷ đồng, phần cịn lại trả sau hồn thành thủ tục đăng kí Nhưng thời gian làm thủ tục đăng kí mưa lớn làm sạt lở khu vực bờ sông, tồn ngơi nhà bị thiệt hại Ơng A yêu cầu bà B thực hợp đồng hợp đồng công chứng quyền sở hữu nhà chuyển cho bà B theo điều 93 luật nhà Bà B ko chịu tiếp tục thực hợp đồng cho quyền sử dụng đất chưa dịch chuyển theo quy định dịch chuyển sau hồn thành thủ tục đăng kí Về quy định BLDS hình thức hợp đồng chuyển nhượng, phận hợp đồng dân hợp đồng chuyển nhượng 59 quyền sử dụng đất hợp đồng có hình thức hình thức chứng nhận, chứng thực Bời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất phức tạp, dễ xảy tranh chấp Vì khơng có nhiều lựa chọn hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quy định BLDS hình thức hợp đồng dân “ giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể” Về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng, ngồi hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế quy định rõ ràng, cụ thể người Việt Nam định cư nước nhiều vấn đề phức tạp tồn Người Việt Nam định cư nước 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ cơng tác Tịa án, cần nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đội ngũ cán tư pháp nói riêng nâng cao hiểu biết pháp luật người dân nói chung Một địi hỏi thiết Nhà nước cần đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán tư pháp tăng cường kiểm soát hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật giải loại vụ án nói chung, có vụ việc dân Kịp thời hướng dẫn áp dụng thống pháp luật để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn xét xử, giải vụ việc dân nói chung Tăng cường công tác tập huấn văn quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác xét xử án dân Tổ chức đồn cơng tác để rút kinh nghiệm sai sót ma Tồ án địa phương thường gặp Tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo đào tạo lại đối vói Thẩm phán, cán Tồ án cấp để nâng cao khả hoàn thành nhiệm vụ 60 Đồng thời bổ sung kịp thời số cán bộ, Thẩm phán thiếu cho đơn vị tồn ngành, tránh tượng q tải cơng việc số Toà án địa phương Đề cao trách nhiệm người đứng đầu đơn vị Đối với đơn vị có kết cơng tác chưa cao cần làm rõ nguyên nhân; xác định trách nhiệm cá nhân người đứng đầu đơn vị Tăng cường tinh thần trách nhiệm cán bộ, Thẩm phán công tác Nâng cao kỷ luật công vụ Đồng thời giám sát Viện kiểm sát hoạt động tố tụng Tịa án q trình giải tranh chấp yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng án Viện kiểm sát thực kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: kiểm sát việc thụ lý, lập hồ sơ, hòa giải, xét xử, án; kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc tham gia tố tụng người tham gia tố tụng người liên quan trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị án, định Tòa án theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo việc giải vụ án kịp thời, pháp luật; tham gia phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; kiểm sát việc tuân theo pháp luật đương dự, quan thi hành án, chấp hành viên, cá nhân tổ chức liên quan đến thi hành án Sự tham gia Viện kiểm sát có ý nghĩa quan trọng, để hoạt động tố tụng Tòa đảm bảo tuân thủ pháp luật, nâng cao trách nhiệm Tòa án trình giải Cần tăng cường biện pháp giám sát, kiểm tra Viện kiểm sát hoạt động tố tụng Tòa án Thứ hai là, tăng cường đẩy mạnh chế quản lý Nhà nước đất đai Nhà nước quản lý đất đai văn quy phạm pháp luật hệ thống văn quan quản lý đất đai từ Trung ương đến sở tổ chức thi hành Từ hệ thống văn áp dụng vào thực tế từ thực tế rút mặt mặt thiếu sót pháp luật để bổ sung hợp lý Các 61 quan vào chức nhiệm vụ để thực tốt chủ trương sách đất đai, văn công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định, quy chế phải công khai, hướng dẫn, niêm yết bảng ghi đặt văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ ba là, tăng cường giáo dục ý thức pháp luật cho người dân, trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu làm tốt công tác hạn chế tranh chấp phát sinh trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nội dung phong phú, cụ thể mục hỏi đáp thơng tin pháp luật, lịch xét xử tịa, mục trình bày thủ tục tố tụng, điều kiện khởi kiện…giúp công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực cách thuận lợi Mơ hình cần mở rộng Tịa án cấp Nâng cao cơng tác tun truyền pháp luật nhằm hạn chế rủi ro không đáng có cho chủ thể tham gia hợp đồng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu Các trường hợp như: Bên chuyển nhượng nhận tiền bên nhận chuyển nhượng chưa giao đất cho họ mà đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích cơng cộng có đền bù cho bên chuyển nhượng đất Tịa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn phần nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội bị vơ hiệu tồn phần Các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tìm hiểu rõ thông tin trước thực giao kết hợp đồng, đồng thời phải nắm rõ mốc thời điểm xác lập để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01/07/1980 đến trước ngày 15/10/1993 hợp đồng trái pháp luật, có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 62 dụng đất chưa thực Tồ án hủy hợp đồng hợp đồng bị vơ hiệu Sau thời điểm 15/10/1993 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, sở vật chất cần quan tâm chế độ sách cho cán làm cơng tác Tồ án, cần đảm bảo trang thiết bị, máy móc phục vụ cho cán bộ, Thẩm phán làm việc; kịp thời sửa chữa, thay thiết bị hư hỏng lạc hậu Quan tâm chế độ sách cán Đẩy mạnh công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Tăng cường trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp việc giải khiếu nại tố cáo Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán địa cán địa xã phường Giải dứt điểm tồn nhà đất lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu sử dụng đất Như vậy, từ vướng mắc hạn chế trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết phải hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng Tác giả xin đưa số kiến nghị giải pháp nêu nhằm tránh bất cập, vướng mắc trình giải tranh chấp Tịa án Đồng thời hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 KẾT LUẬN Đất đai ngày khẳng định vai trị vơ quan trọng đời sống người dân phát triển kinh tế Song việc sử dụng cho hiệu nguồn tài nguyên toán đặt với nhiều dấu hỏi Một dấu hỏi làm để nhanh chóng giải tốt tranh chấp QSDĐ để từ dần định hướng quan hệ quản lí sử dụng đất trật tự, khuôn khổ mà pháp luật quy định Quán triệt chủ trương cải cách Tư pháp, xuất phát từ nhiệm vụ Tòa án, năm qua, Tòa án cố gắng đẩy mạnh giải nhanh chóng, kịp thời tranh chấp QSDĐ , bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp công dân Song từ thực tiễn cho thấy công tác cịn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc, chất lượng hiệu chưa cao, nhiều ngun nhân khác mà thân Tịa án khơng thể tự khắc phục được, địi hỏi phải có phối hợp, giúp đỡ từ phía Nhà nước quan liên quan Để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp QSDĐ, thiết nghĩ cần phải có biện pháp cụ thể cho Tòa án, Nhà nước, quan liên quan Đặc biệt cấp quyền sở quan quản lý Nhà nước đất đai 64 TI LIU THAM KHO Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động - xà hội Luật Hiến Pháp 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 Lut t đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Ni Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung Ương Đảng khoá IX, tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kì đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất n-ớc, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà nội 2003 Nguyễn Tuấn H-ng, Hiện trạng cách sử dụng đất đai n-ớc ta, báo Nhân dân ngày 22/8/1991 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo nằm khn khổ tham luận đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài hội thảo Ban kinh tế trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002) Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10.Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11.Bộ luật Hồng Đức 12.Chính phủ (1999), Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 65 13 Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 14.Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội 66 ... sánh hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quy? ??n sử dụng đất Cũng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất, chuyển đổi quy? ??n sử dụng đất hình thức chuyển quy? ??n sử dụng đất, theo. .. dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất quy định sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất thoả thuận bên theo bên chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chuyển giao đất quy? ??n sử dụng đất. .. quy định pháp luật dân Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đấ Pháp luật quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất