Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm từ thực tiễn tòa án nhân dân huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản liên quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm, n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VĂN: HOÀNG TUẤN MẠNH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN PHƯƠNG THẢO

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học rất nghiêm túc của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn chưa được công

bố bởi bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn là đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Tuấn Mạnh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn sự giảng dạy nhiệt tình của các thầy cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Trần Phương Thảo đã dành nhiều thời gian, tâm huyết, tận tình hướng dẫn, góp ý và động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi về tài liệu vụ việc thực tế, số liệu thống kê

có giá trị trong quá trình nghiên cứu của tôi

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Học viên

Hoàng Tuấn Mạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 3

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6

3.1 Mục đích nghiên cứu 6

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 7

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

4.1 Đối tượng nghiên cứu: 8

4.2 Phạm vi nghiên cứu: 8

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 9

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 9

7 Cơ cấu của luận văn 10

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM 11

1.1 Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 11

1.1.1 Khái niệm thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 11

1.1.2 Đặc điểm của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 22

1.1.3 Ý nghĩa của việc quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 26 1.1.4 Cơ sở của việc quy định thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 28 1.1.5 Các yếu tố chi phối đến hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm 32 1.1.6 Quá trình phát triển của pháp luật về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 1.2 Lý luận pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm 38 1.2.1 Khái niệm pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm 38 1.2.2 Nội dung của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm 41

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 60 Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 61

2.1 Khái quát chung về huyện Bình Xuyên và Toà án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 61 2.1.1 Khái quát chung về huyện Bình Xuyên 61 2.1.2 Khái quát chung về tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên 61 2.2 Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên theo thủ tục sơ thẩm 63 2.2.1 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên 63 2.2.2 Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên 68 2.3 Những khó khăn, vướng mắc khi áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án huyện Bình Xuyên 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 82

CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC CỦA VIỆC ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM 83

3.1 Định hướng nhằm hạn chế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 83

3.2 Một số giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án sơ thẩm 89

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 89

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 93

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 98

KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TANDTC : Toà án nhân dân tối cao UBND : Uỷ ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giải quyết các tranh chấp dân sự tại TAND cấp sơ thẩm trong đó có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một phương thức giải quyết tranh chấp

“phản ánh một cách đầy đủ và sâu sắc nhất bản chất của một nền công lý, biểu hiện tập trung của quyền tư pháp”1 Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy có thể do một nguyên nhân khách quan nào đó hoặc do “xét xử là hoạt động dựa trên tư duy của các thẩm phán và chỉ diễn ra trong một thời gian nhất định”2 mà trong một số trường hợp việc xét xử của tòa án là chưa hoàn toàn đúng đắn, phù hợp, dẫn đến chưa bảo vệ đúng hoặc chưa bảo vệ đầy đủ các quyền, lợi ích hợp pháp của đương

sự trong vụ tranh chấp Vì thế pháp luật cần phải đưa ra và ghi nhận những giải pháp hợp lý để sửa chữa, khắc phục những thực tế đó Một giải pháp được đánh giá

là rất hợp lý, hiệu quả, bảo đảm cao nhất quyền con người, quyền công dân là cần phải hoàn thiện pháp luật về tố tụng dân sự

Ở Việt nam, sơ thẩm là cấp xét xử thứ nhất, được thực hiện ngay khi đương sự

có đơn khởi kiện Thủ tục này được ghi nhận trong pháp luật tố tụng dân sự trên cơ

sở của nguyên tắc bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm3, với nhiệm vụ rất quan trọng là bước đầu giải quyết vụ án nên bản án, quyết định sơ thẩm khi có hiệu lực, được đưa

ra thi hành phải là bản án, quyết định đúng đắn Để xét xử sơ thẩm được thì trước

đó tòa án cấp sơ thẩm đã phải thực hiện xong tất cả các hoạt động chuẩn bị xét xử

sơ thẩm Việc chuẩn bị xét xử sơ thẩm chỉ được thực hiện sau khi đã có thủ tục thụ

lý vụ án theo đơn khởi kiện của đương sự và của tòa án có thẩm quyền Như vậy, thủ tục sơ thẩm dân sự bao gồm một trình tự các thủ tục tiếp nối nhau, từ nộp đơn khởi kiện đến thụ lý đơn khởi kiện, đến chuẩn bị xét xử sơ thẩm và đến xét xử sơ thẩm Các thủ tục này được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự

Tố tụng dân sự là trình tự, thủ tục giải quyết vụ kiện tại Tòa án, là cách thức

mà Tòa án tiến hành một quy trình gồm các bước phải thực hiện để Tòa án giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự)4 Trình tự tố tụng này bao giờ cũng bắt đầu từ Tòa án cấp sơ thẩm, vì thế nói đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm chính là nói đến thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án

Ở Việt Nam, ngay từ sau khi nước Việt Nam tuyên bố độc lập, trong các văn bản của nhà nước ta đã có những quy định ban đầu về trình tự thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự Vụ án dân sự được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm các vụ án phát sinh từ các quan hệ pháp luật dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại và lao động

Do đất nước phát triển, việc chuyển nhượng QSDĐ càng nhiều dẫn đến tranh chấp càng phức tạp Nhận thức được thực tế đó, nhận thức được vai trò quan trọng của các hoạt đồng chuyển nhượng QSDĐ trong việc phát triển kinh tế, nhà nước ta đã rất chú trọng công tác xây dựng các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, trong đó có quy định về thủ tục sơ thẩm để tạo nền tảng pháp lý hiệu quả nhằm giải quyết triệt

để, kịp thời các tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Năm 2004, lần đầu tiên Việt Nam ban hành Bộ luật tố tụng dân sự Không thể phủ nhận là văn bản pháp luật tố tụng dân sự này đã thể hiện một bước tiến mới trong hoạt động lập pháp của Việt Nam về lĩnh vực xây dựng pháp luật tố tụng dân sự, nhưng vì lần đầu tiên xây dựng nên chúng ta không thể tránh được những thiếu sót, hạn chế nhất định Vì thế, năm 2011, Việt Nam đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2004, theo đó nhiều nội dung đã được sửa đổi, bổ sung Tuy nhiên, như đã xác định từ ban đầu, việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS năm 2004 chỉ là giải pháp tạm thời, còn giải pháp tổng thể là phải xây dựng lại Bộ luật tố tụng dân sự Vì thế đến năm 2015 Việt Nam ban hành BLTTDS năm 2015 Cũng như các tranh chấp dân sự khác, từ đó đến nay việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm được dựa vào

4

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Nxb.Chính

trị quốc gia, Hà Nội;

BLTTDS năm 2015 Tuy nhiên, do thực tiễn phát triển đa dạng, phức tạp của đời sống xã hội nói chung, của các quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng nên một số quy định của BLTTDS năm 2015, trong đó có quy định về sơ thẩm vẫn bộc lộ những vướng mắc, bất cập nhất định Những vướng mắc, bất cập này phải được khắc phục thì Việt Nam mới tự tin phát triển tốt các quan hệ kinh tế

Là một công dân Việt Nam, công tác trong ngành Tòa án, hơn nữa lại là một học viên cao học luật, tôi nhận thức rất rõ vai trò của pháp luật nói chung đối với việc phát triển kinh tế đất nước, ý nghĩa của thủ tục sơ thẩm nói riêng trong việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì thế tôi luôn quan tâm nghiên cứu để nhằm phát hiện những hạn chế, vướng mắc của pháp luật về thủ tục

sơ thẩm, từ đó tìm ra những giải pháp để khắc phục Ngoài mối quan tâm trên, do hiện tại tôi đang sinh sống và công tác tại tỉnh Vĩnh Phúc nên tôi luôn quan sát việc

áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là áp dụng thủ tục sơ thẩm dân sự tại địa phương mình Với những

lý do trên, tôi đã quyết định chọn đề tài “Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm từ thực tiễn tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài tốt nghiệp thạc sĩ

Luật học của mình Đây là một đề tài có tính cấp thiết, hướng tới thực hiện một trong những mục tiêu của cải cách tư pháp được đề ra trong Nghị quyết 49-NQ/TƯ ngày 02/6/2005 của Bộ chính trị, Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 “tiếp tục hoàn thiện thủ tục tố tụng dân sự…; bảo đảm tính đồng bộ, dân chủ, công khai, minh bạch, tôn trọng và bảo vệ quyền con người”5

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Ở nước ta trong thời gian qua đã có khá nhiều công trình nghiên cứu đề cập với các mức độ khác nhau, có liên quan đến một hoặc một vài khía cạnh của vấn đề này Có thể kể đến những công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

5 Đảng cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết 49-NQ/TƯ ngày 2/6/2005 của Bộ chính trị, Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020

- Công trình nghiên cứu cấp Bộ, ví dụ “Những quan điểm cơ bản về BLTTDS Việt nam” do Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật thuộc Trung tâm Khoa học

xã hội và Nhân văn quốc gia thực hiện năm 2001 Đây là công trình nghiên cứu cách đây nhiều năm, đề cập đến một số khía cạnh về thủ tục sơ thẩm dân sự nhưng cho đến nay một số kết quả nghiên cứu trong đó vẫn là những tư liệu nghiên cứu rất đáng quý, vẫn có thể tham khảo khi nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm dân sự

- Những công trình nghiên cứu khoa học cấp trường được thực hiện khá thành công, trong đó có nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm giải quyết các vụ án dân sự tại các trường Đại học đào tạo về luật như Đại học Luật Hà Nội, ví dụ đề tài “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thủ tục giải quyết vụ việc dân sự theo yêu cầu cải cách tư pháp” do TS.Trần Anh Tuấn làm chủ nhiệm đề tài năm 2010, đề tài “Bảo đảm quyền con người, quyền công dân trong tố tụng dân sự” do TS Nguyễn Thị Thu Hà làm chủ nhiệm đề tài năm 2017; “Bảo đảm quyền bình đẳng của đương sự trong tố tụng dân sự Việt Nam” do TS Trần Phương Thảo làm chủ nhiệm đề tài bảo vệ năm

2018 Mặc dù trong các công trình nghiên cứu này thủ tục sơ thẩm chỉ là một trong những nội dung nghiên cứu của đề tài nhưng các kết quả nghiên cứu này là những tài liệu nghiên cứu rất quan trọng cần được thu thập để nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm dân sự

- Một số luận án, luận văn có đề cập đến thủ tục sơ thẩm như luận án tiến sĩ

Lương Khải Ân, “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền

sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2006;

Lê Thị Hậu, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”

Luận văn thạc sỹ Luật học Trường đại học Luật Hà Nội năm 2016

Phạm Văn Oanh, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Th ờng Tín, Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Luật

học, Trường đại học Luật Hà Nội năm 2017

Nguyễn Thị Thu Hòa, “Kinh nghiệm ki m sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất” Tạp chí Kiểm sát Viện Kiểm

sát nhân dân tối cao, Số 20/2016

Hà Thị Yến, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình” Luận văn thạc sĩ Luật học trường đại học Luật Hà Nội, năm

2018

Nguyễn Thị Thùy Liên, “Phiên tòa dân sự sơ thẩm từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ Luật học

trường đại học Luật Hà Nội, năm 2018

Hoàng Thị Thanh, “Thủ tục phiên tòa dân sự sơ thẩm và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Luận văn thạc sĩ Luật học

trường đại học Luật Hà Nội, năm 2018

Đỗ Thị Vân, “Tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc

sĩ Luật học trường đại học mở Hà Nội, năm 2015

Nguyễn Đình Long, “Pháp luật về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội” Luận văn

thạc sĩ Luật học trường đại học mở Hà Nội, năm 2014

Tưởng Thị Thanh Thảo, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ Luật học trường

Học viện khoa học xã hội, năm 2019

Lưu Thị Lan, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Quảng Nam” Luận văn thạc sĩ

Luật học trường Học viện khoa học xã hội, năm 2018

Qua tham khảo các công trình nghiên cứu đã nêu trên, tác giả nhận thấy các công trình nghiên cứu trên mới chỉ nghiên cứu về đề tài thủ tục sơ thẩm vụ án dân

sự nói chung, chưa nghiên cứu chuyên sâu về thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Các luận văn chưa đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án cấp quận (huyện) Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tình hình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn

ra sôi động trên thị trường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản liên quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm, như sáng tỏ những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm; nghiên cứu thực trạng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự nói chung, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và nghiên cứu thực tiễn giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục

sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc để trên cơ sở đó đưa ra được

các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn của TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục đích trên, luận văn cần tập trung vào các nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Xây dựng được khái niệm, chỉ ra các đặc điểm, phân tích được ý nghĩa của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm; nêu được cơ sở của việc quy định thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm, các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án

- Phân tích được các quy định của BLTTDS năm 2015 về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm

- Khảo sát, phân tích và đánh giá thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc để từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục sơ thẩm

và một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả của thủ tục sơ thẩm tại các TAND cấp huyện

- Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề tài này phải đánh giá cụ thể việc thực hiện các quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm, sự hiểu biết của người dân về việc chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời rút ra được những tồn tại cần giải quyết, tránh làm thiệt hại kinh tế cho người dân khi tham gia tố tụng tại tòa án Tìm ra giải pháp khắc phục những điểm thiếu sót, hạn chế, chưa chặt chẽ của pháp luật mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân khi tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm và thực tiễn thực hiện thủ tục sơ thẩm giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ thể là:

- Các vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm

- Các quy phạm pháp luật quy định về thủ tục tố tụng dân sự sơ thẩm dân sự qua các thời kỳ khác nhau, đặc biệt là các quy định về thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

- Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn này chủ yếu nghiên cứu về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm, từ thực tiễn TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc theo pháp luật tố tụng dân sự năm 2015 giai đoạn 2015 -

2018

Cụ thể luận văn nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam tại TAND cấp sơ thẩm và thực tiễn thực hiện thủ tục sơ thẩm tại địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc; bên cạnh đó phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp,

từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khắc phục khó khăn khi áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án Trong luận văn này tác giả nghiên cứu về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo thủ tục sơ thẩm thông thường mà không nghiên cứu về thủ tục rút gọn

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Tác giả lấy phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài và tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong chương 1 để nghiên cứu các vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp bình luận… cũng được sử dụng trong Chương 1 để tìm hiểu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án

- Phương pháp thống kê, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp quan sát… được sử dụng trong Chương 2 và Chương 3 để đánh giá thực trạng giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình Xuyên, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục giải quyết

vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, vụ án dân sự sơ thẩm nói chung và một số giải pháp khác để nâng cao hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu toàn diện về thủ tục sơ thẩm giải quyết các

vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo các quy định của BLTTDS năm 2015 Luận văn sẽ là một tài liệu góp phần củng cố, bổ sung thêm vào hệ thống các công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo thủ tục sơ thẩm dân sự

Luận văn chỉ ra những bất cập, hạn chế trong những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó có những kiến nghị, đề xuất giúp nâng cao hiệu quả của thủ

tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm trên phạm vi toàn quốc nói chung và trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng Những kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo đối với những người làm công tác nghiên cứu và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND Những kết luận, đề xuất mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa học và thực tiễn nên có giá trị tham khảo trong thời gian tới trước yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung pháp luật tố tụng dân sự cho phù hợp thực tiễn áp dụng

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm và pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm

Chương 2: Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Những giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc của việc áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP

SƠ THẨM VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP

SƠ THẨM

1.1 Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

1.1.1 Khái niệm thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

* Khái niệm hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất

Nếu như trước Hiến pháp 1980, ở Việt Nam còn tồn tại ba hình thức sở hữu cơ bản đối với đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân6, quyền của người sử dụng đất lúc này được xác lập trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của chính

họ thì sau khi Hiến pháp 1980 được ban hành với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người thống nhất quản lý, quyền của người sử dụng đất kể từ thời điểm đó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước Tuy nhiên,

là một chủ thể do tập hợp các bộ máy lập pháp, hành pháp và tư pháp tạo thành, Nhà nước không thể tự mình khai thác tiềm năng của đất đai trên phạm vi toàn quốc để đem lại lợi ích cho toàn xã hội, nên việc sử dụng đất trên thực tế được trao cho người sử dụng đất Khi khai thác và thu được lợi ích từ đất đai, người sử dụng đất sẽ

có nghĩa vụ nộp những khoản tài chính nhất định cho Nhà nước Theo đó, muốn thu

6 Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt Nam, Hiến pháp năm 1959, Nhà xuất bản Lao động ngày 31 tháng 12 năm 1959

được lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ có thể yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả thông qua việc quy định quyền của người sử dụng đất sao cho phù hợp Các quy định này phải đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài và đảm bảo các quan hệ sử dụng đất phát triển theo định hướng của Nhà nước Đây là cách Nhà nước gián tiếp thực hiện quyền khai thác, sử dụng đất đai với tư cách chủ sở

hữu Theo Từ đi n Luật học năm 2006 thì “QSDĐ là quyền của các chủ thể được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho”7

Cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai, sự quan tâm của Nhà nước đối với chế định quyền của người sử dụng đất cũng được nâng cao Thông qua quy định của pháp luật, phạm vi quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng để đảm bảo tiềm năng của đất đai được khai thác tối đa trong nền kinh tế thị trường Nếu Luật Đất đai đầu tiên là Luật Đất đai năm 1987 không cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch đối với QSDĐ của mình, chỉ cho phép chuyển quyền trong một số trường hợp nhất định không nhằm mục đích kinh doanh, thì đến Luật đất đai năm 1993 đã trao cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất 5 quyền giao dịch đối với QSDĐ, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Quy định này đã tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở Việt Nam được chính thức thừa nhận và phát triển một cách hợp pháp Tiếp đó, Luật đất đai năm 2003, sửa đổi

2009 đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất Cho đến hiện nay, với Luật Đất đai năm 2013 các quyền giao dịch đối với QSDĐ vẫn tiếp tục được ghi nhận với tổng cộng 7 quyền gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ

Là một loại giao dịch của chuyển QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ là việc người

sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng của mình cho chủ thể khác để

7Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ đi n Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, T pháp quốc tế), NXB.Công an nhân dân, Hà Nội

nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Hiểu một cách cô đọng hơn thì chuyển QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai8 Chuyển nhượng QSDĐ làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển quyền và tạo lập nên QSDĐ cho bên nhận quyền, nghĩa là có

sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển nhượng Đối tượng của quan hệ dân sự này là QSDĐ được đưa ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó Điều này cho thấy đây là một giao dịch mang tính hàng hóa - tiền

tệ, thể hiện rõ nét tính chất hàng hóa mà pháp luật thừa nhận đối với QSDĐ, giúp người sử dụng đất nhận thức được giá trị QSDĐ của mình, nhất là giá trị kinh tế, để

từ đó gắn bó hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất Thông qua việc chuyển nhượng, QSDĐ được lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu và có khả năng

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, việc các bên bày tỏ ý chí của mình và cùng thống nhất ý chí để đạt được mục đích nhất định gọi là hợp đồng Theo quy định tại Điều 385 của BLDS năm 2015, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng Hợp đồng dân sự là giao dịch dân sự, hợp đồng là sự thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên

cơ sở ưng thuận đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay

thẳng Ngay từ BLDS năm 2005, tại Điều 697 đã giải thích: “Hợp đồng chuy n

nh ợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đ bên chuy n

nh ợng quyền sử dụng đất c ngh a vụ chuy n giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuy n nh ợng, bên nhận chuy n nh ợng c ngh a vụ trả cho ng ời

8Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân sự, Tập 2, NXB.Công an nhân

dân, Hà Nội

chuy n nh ợng một khoản tiền t ơng ứng v i giá trị quyền sử dụng đất” Đến BLDS năm 2015, tại Điều 500 cũng giải thích: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là

sự thỏa thuận của các bên, theo đ ng ời sử dụng đất chuy n nh ợng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, ngh a vụ theo hợp đồng v i ng ời sử dụng đất

Như vậy, hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, theo đ ng ời sử dụng đất chuy n nh ợng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, ngh a vụ theo hợp đồng v i ng ời sử dụng đất 9

Tuy nhiên,

do QSDĐ là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước còn tư nhân chỉ có thể có QSDĐ nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự còn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở các điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ liên quan tới nhiều lĩnh vực như

giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng QSDĐ còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các hợp đồng

chuyển quyền còn lại Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường trong đó hàng hóa QSDĐ được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn, các tài sản khác qua nhiều lần chuyển nhượng đa phần làm giảm giá trị sử dụng đi và dịch chuyển được tài sản, còn đối với QSDĐ thì có thể tăng, giảm và không dịch chuyển được

Thứ ba, trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn

9

Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016), Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà xuất bản tư pháp Tái bản lần thứ hai

thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối, đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp xảy ra Các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng đất…Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng.10

Thứ t , về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng

hoặc chứng thực (Điều 167 của Luật đất đai năm 2013) Điều này khác so với các hợp đồng dân sự thông dụng khác có thể giao kết bằng lời nói, xác lập hành vi ngoài quy định hình thức về văn bản Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực,

nó là cơ sở pháp lý xác lập QSDĐ cũng như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi

có vi phạm về hợp đồng Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Thứ năm, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia

hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó là người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển

10

Lương Khải Ân, “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực

tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ

Chí Minh năm 2006

nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

* Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất

Trong từ điển tiếng Việt thì “tranh chấp” được giải thích là mâu thuẫn, là tranh giành, giằng co, không thống nhất được với nhau về một cái gì đó11 Tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một hiện tượng diễn ra khá phổ biến trong đời sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch

sử Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ thực sự sôi động

và phức tạp kể từ khi đất nước ta bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản

lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị, QSDĐ được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực chất là các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có mâu thuẫn, không thống nhất được với nhau trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tranh chấp này thường khá phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật Biểu hiện của hàng loạt các sai phạm trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải kể đến là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực và đăng

ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện hoặc không được phép thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng là QSDĐ không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch Bên cạnh đó, quá trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng Tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các

11

Nguyễn Như Ý (2001), Từ đi n tiếng Việt thông dụng, NXB.Giáo dục, Hà Nội

mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể được biểu hiện ở nhiều khía cạnh khác nhau: Về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan

hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan12

Tuy nhiên, trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của QSDĐ trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu không tránh khỏi Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân gây tác động xấu đến kinh tế, xã hội

Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và ngh a

vụ giữa các chủ th tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường có những đặc điểm sau:

Thứ nhất: Các chủ thể của tranh chấp này là các chủ thể đã có hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ với nhau, họ chỉ mâu thuẫn với nhau về thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai QSDĐ của các chủ thể

12

Lê Thị Hậu, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết

tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng” Luận văn thạc sỹ Luật học Trường

Đại học Luật Hà Nội năm 2016; trang 32,33

được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ Trên cơ sở QSDĐ được Nhà nước trao cho người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra thì các chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có QSDĐ chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai: Ðối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền

quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Ðối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai Ðiều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Ðây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nói riêng

Thứ ba: Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnh hưởng

đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội

bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội

Thứ t : Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ làm cho những quy định của pháp luật đất đai

và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới

trật tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ thì việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên là không

có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì về nguyên tắc các bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể phân thành các loại như tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận); tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới QSDĐ (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất

và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng); tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy,

bị vô hiệu Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa

vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng bị chấm dứt;

các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại xảy ra Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thể phân ra thành các loại như tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng); tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng QSDĐ)

* Khái niệm thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm

Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra thì có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp như phương thức thương lượng (các bên tranh chấp tự thỏa thuận với nhau), phương thức hòa giải (có bên thứ ba làm trung gian để tìm các giải pháp thích hợp nhằm giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên) hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự13

Khi một hoặc các bên tranh chấp lựa chọn, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án có nghĩa là các bên đã không tự thương lượng, hòa giải với nhau, họ tìm đến Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết Giải quyết tranh chấp tại Toà án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án của Toà án về giải quyết vụ tranh chấp nếu không có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế Nhà nước Đây chính là phương thức khởi kiện ra tòa để bảo vệ lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và khi tòa án giải quyết thì thủ tục tố tụng dân sự được tòa áp dụng giải quyết cũng là thủ tục dân sự sơ thẩm

Tố tụng dân sự là trình tự, thủ tục giải quyết vụ kiện tụng tại Tòa án, là cách thức mà Tòa án tiến hành một quy trình gồm các bước phải thực hiện để Tòa án giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự) Trình tự tố tụng này bao giờ cũng bắt đầu từ tòa án cấp

13

Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân sự, Tập 2, NXB.Công an nhân dân,

Hà Nội

sơ thẩm, vì thế nói đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm chính là nói đến thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo giải thích trong Từ điển Hán Việt, “sơ thẩm” được giải thích là xét xử lần đầu tiên, lần thứ nhất14 Tương tự như vậy, Đại Từ điển tiếng Việt cũng giải thích sơ thẩm là “xét xử lần đầu một vụ việc ở tòa án cấp thấp”15 Còn trong Từ điển thuật ngữ luật học thì sơ thẩm là “xét xử lần đầu vụ án dân sự”16

Về thuật ngữ “thủ tục” thì các kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng “thủ tục” có nguồn gốc từ tiếng Nhật Bản, được hiểu là một thể thức phải làm để đạt được một kết quả nhất định”17, là cách thức, trình tự và nghi thức tiến hành xem xét một vụ việc hoặc giải quyết một vụ án đã được thụ lý hoặc khởi tố theo các quy định của pháp luật18, hay là những bước tiến hành mang tính hình thức mà thông qua đó vụ kiện được giải quyết19 Từ những giải thích trên có thể thấy thủ tục sơ thẩm là một trình tự các bước mà Tòa án phải tiến hành theo quy định của pháp luật để xét xử lần đầu đối với vụ án phát sinh tại Tòa án và trên cơ sở các khái niệm liên quan đã phân tích ở trên thì khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

sơ thẩm tại tòa án cấp sơ thẩm có thể được hiểu như sau:

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm hay còn gọi là thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuy n

nh ợng QSDĐ là cách thức Tòa án tiến hành một trình tự các thủ tục tố tụng dân sự theo quy định của pháp luật đ xét xử lần đầu đối v i mâu thuẫn, bất đồng về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất đã đ ợc Tòa án thụ lý, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên chủ th trong quan hệ chuy n nh ợng quyền sử dụng đất

14

https://hvdic.thivien.net/hv/s%C6%A1%20th%E1%BA%A9m

15

Nguyễn Như Ý (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội, tr.1460

16Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ đi n Giải thích Thuật ngữ luật học, NXB.Công an nhân

dân, Hà Nội, Trang 224

17

Nguyễn Huy Đẩu (1962), Luật dân sự tố tụng Việt Nam, xuất bản dưới sựu bảo trợ của Bộ Tư pháp, trang 4

18Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ đi n Giải thích Thuật ngữ luật học, NXB.Công an nhân

dân, Hà Nội, Trang 224

19

Oxford Reference (1994), A dictionary of law, Oxford University Press, New York, trang 308

1.1.2 Đặc điểm của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

- Thứ nhất, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại

Tòa án cấp sơ thẩm là thủ tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nước bởi

lẽ đó là phương thức giải quyết thông qua Tòa án mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều

102 Hiến pháp 2013 quy định: TAND là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp, TAND có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận, phán quyết của Tòa

án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành20

- Thứ hai, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo

tố tụng dân sự được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự thủ tục do pháp luật tố tụng dân sự21 Trình tự giải quyết này được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án Tất cả các giai đoạn tố tụng này đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự nên người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định đó Về bản chất, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tòa án cấp sơ thẩm thể hiện cách thức giải quyết của Tòa sơ thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Khác với các cách thức giải quyết khác như tự thỏa thuận, hòa giải bởi bên thứ ba hay sử dụng thiết chế tư là trọng tài thì nói đến thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

20

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp n c cộng hoà xã hội

chủ ngh a Việt Nam năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

21

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Nxb.Chính

trị quốc gia, Hà Nội;

QSDĐ là nói đến việc giải quyết tranh chấp gắn liền với thẩm quyền của Tòa án, diễn ra tại Tòa án, do Tòa án tiến hành Điều này cũng có nghĩa một hoặc các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã lựa chọn Tòa án là nơi giải quyết tranh chấp, họ đã khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết và Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đó Sau khi Tòa án thụ lý, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ được Tòa án giải quyết theo một trình tự tố tụng dân sự mà pháp luật đã quy định Việc giải quyết này của Tòa án không chỉ tuân thủ pháp luật tố tụng dân

sự mà việc giải quyết này còn chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật nội dung có liên quan như Bộ luật dân sự, Luật Đất đai Như vậy, việc giải quyết tranh chấp này của Tòa án chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật nội dung và luật hình thức Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tòa án cấp

sơ thẩm thể hiện cách thức giải quyết lần đầu của Tòa án đối với vụ án tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ Ở Việt Nam, việc giải quyết các tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo chế độ hai cấp xét xử là xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm22 Cũng như nhiều quốc gia khác, xét xử sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có căn cứ) là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam được quy định tại khoản 6 Điều 103 Hiến pháp năm 2013, Điều 6 Luật tổ chức TAND và Điều 17 BLTTDS, theo đó tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ được Tòa án sơ thẩm giải quyết, nếu sau khi giải quyết mà có yêu cầu giải quyết lại thì vụ án sẽ được giải quyết lại một lần nữa theo thủ tục phúc thẩm Như vậy, khác với thủ tục phúc thẩm là lần giải quyết lại, thủ tục sơ thẩm là lần giải quyết đầu tiên của Tòa án

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Để phân biệt thủ tục sơ thẩm và phúc phẩm thì ngoài việc phân biệt về tính chất (thủ tục sơ thẩm là xét xử lần đầu, phúc thẩm là xét

xử lại vụ án đã được cấp sơ thẩm giải quyết) thì còn phân biệt về thẩm quyền, đó là thủ tục sơ thẩm chủ yếu thuộc thẩm thẩm quyền của Tòa án cấp huyện, trong một số trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh, còn thủ tục phúc thẩm thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp trên trực tiếp của Tòa án đã xét xử sơ thẩm (Tòa án cấp

22Phạm Văn Oanh, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa

án nhân dân huyện Th ờng Tín, Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

năm 2017.

tỉnh hoặc Tòa án cấp cao) Căn cứ phát sinh thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tòa án cấp sơ thẩm là do có đơn khởi kiện, còn căn cứ phát sinh thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp phúc thẩm là do có đơn kháng cáo của các đương sự hoặc quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát

Như vậy, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm bao gồm một trình tự các bước do pháp luật quy định được Tòa

án tiến hành để giải quyết vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thủ tục sơ thẩm được Tòa án thực hiện theo một trình tự là để giải quyết được, giải quyết đúng và giải quyết khách quan vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thủ tục nhận đơn khởi kiện phải là thủ tục bắt buộc đầu tiên của trình tự giải quyết sơ thẩm, trên cơ sở đó tòa án mới thụ lý đơn khởi kiện về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sau khi thụ lý, Tòa án không thể xét xử ngay được mà Tòa án cần phải tiến hành các hoạt động chuẩn bị xét xử như phân công Thẩm phán giải quyết vụ án, nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ vụ án, tiếp nhận và thu thập chứng

cứ, ra các quyết định tố tụng cần thiết Trước khi xét xử, Tòa án còn cần phải kiểm tra xem liệu đương sự có thỏa thuận được với nhau để tự giải quyết hay không, chính vì thế Tòa án cần phải hòa giải các bên trong vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trừ một số trường hợp không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được Sau khi hòa giải nhưng không thành, mặt khác đã hết thời hạn chuẩn bị xét xử, thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ được Tòa án thực hiện tiếp nối bằng việc mở phiên tòa sơ thẩm Phiên tòa sơ thẩm được tổ chức công khai, chính thức giải quyết yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện dựa trên chứng cứ, lý lẽ của các bên đương sự, quy định của pháp luật và Tòa

án sẽ ra phán quyết giải quyết vụ án

- Thứ ba, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại

Tòa án cấp sơ thẩm phải đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Tuy thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thể hiện cách thức mà Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

nhưng trong quá trình Tòa án giải quyết thì các bên tranh chấp vẫn có quyền tự định đoạt theo quy định của pháp luật và Tòa án phải tôn trọng quyền tự định đoạt đó Cụ thể là dù người khởi kiện đã khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tòa án đã thụ lý giải quyết nhưng chủ thể khởi kiện vẫn có quyền thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu khởi kiện và khi đó Tòa án vẫn phải chấp nhận việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu khởi kiện đó Hay các bên đương sự trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có quyền thỏa thuận với nhau về giải quyết vụ án và tòa án phải công nhận sự thỏa thuận đó (trừ khi thỏa thuận đó là vi phạm điều cấm của luật hoặc vi phạm đạo đức xã hội)

Như vậy, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự hướng tới mối quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, thì trong tố tụng dân sự đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết, tự định đoạt các hành vi tố tụng để bảo vệ quyền, lợi ích của mình, tất nhiên việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

- Thứ t , giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không buộc

phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ

sở Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai nhưng thực chất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về hợp đồng nên không cần bắt buộc phải hòa giải Theo Luật đất đai mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh giới đất, về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng, do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, Luật đất đai, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải tại UBND cấp xã, dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

- Thứ năm, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.1.3 Ý nghĩa của việc quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

- Về phương diện pháp lý:

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp

sơ thẩm có ý nghĩa rất quan trọng trong tố tụng dân sự bởi nó thể hiện một phương thức giải quyết đúng đắn, khách quan và minh bạch của Tòa án với vai trò là cơ quan đại diện của Nhà nước Với việc giải quyết này Tòa án đã thay mặt Nhà nước giải quyết được các mâu thuẫn, tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ, ổn định trật tự

xã hội trong lĩnh vực đất đai, đồng thời bảo vệ được quyền, lợi ích của đương sự Chính các quy định của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã chứng tỏ Việt Nam là một đất nước tuân thủ pháp luật, tôn trọng

và bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đặc biệt quyền, lợi ích đó là về đất đai

Với tính chất là lần giải quyết đầu tiên của Tòa án, thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn có ý nghĩa là lần xét xử đầu tiên, có tính quyết

định bởi nếu thủ tục giải quyết lần đầu này thực hiện tốt thì sẽ không phát sinh các thủ tục tiếp theo, không kéo dài tố tụng, uy tín của Nhà nước tăng cao

- Về phương diện chính trị, xã hội

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp

sơ thẩm góp phần tạo nên bức tranh về Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam với đặc thù đề cao dân chủ và thượng tôn pháp luật Với thủ tục sơ thẩm được tiến hành, Nhà nước đã thể hiện được vai trò của mình trong việc ổn định các quan

hệ dân sự giao dịch về đất đai, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong

xã hội Mối quan hệ giữa nhà nước (Tòa án đại diện) với nhân dân (các bên đương sự) được thiết lập một cách chặt chẽ, tôn trọng nhau và bảo vệ nhau, từ đó tạo cơ sở cho việc nâng cao ý thức bảo vệ QSDĐ, bảo đảm các chủ thể được tự do, tự nguyện thể hiện ý chí của mình trong việc chuyển nhượng QSDĐ

Về mặt xã hội, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ góp phần ổn định trật tự xã hội trong lĩnh vực đất đai, củng cố niềm tin của người dân vào Nhà nước Thông qua việc thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, về hợp đồng được thực hiện một cách tự nhiên và khá hiệu quả

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện quản lý cho chủ sở hữu Khi Tòa án tiến hành các thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việc xem xét thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là một nội dung quan trọng trong hoạt động xét

xử, trong tình hình kinh tế thị trường QSDĐ như một hàng hóa giao dịch sôi động vì vậy việc xảy ra tranh chấp và Tòa án phải giải quyết theo thủ tục tố tụng là điều không tránh khỏi Thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, mà các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội của người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra

Với ý nghĩa đó thì việc áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực giao lưu dân sự và quản lý đất đai Như chúng ta cũng biết, tất cả các dạng tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng nếu chúng ta không làm tốt công việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn xảy ra trong đời sống xã hội nhất là trong bối cảnh nền kinh tế thị trường thì tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nói riêng ngày càng gia tăng cả về số lượng và tính phức tạp Vậy việc quy định thủ tục giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là vô cùng cần thiết Nếu không giải quyết tốt công việc đó thì nó sẽ

có tác động xấu tới sự ổn định của tình hình chính trị, cũng như các đối tượng thù địch lợi dụng vào nó lôi kéo người dân gây mất ổn định đời sống kinh tế - xã hội Mặt khác, các tranh chấp phát sinh kéo dài gây ra sự tốn kém, mất thời gian, chi phí cho các chủ thể liên quan trong việc khiếu kiện, khiếu nại Chính vì điều đó, việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nói riêng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đến sự phát triển của đất nước23

1.1.4 Cơ sở của việc quy định thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm

1.1.4.1 Cơ sở lý luận

Việc quy định về thủ tục sơ thẩm giải quyết vụ án dân sự trong pháp luật tố tụng dân sự nói chung, trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam nói riêng được dựa trên những cơ sở khoa học sau:

23

Lương Khải Ân, “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực

tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ

Chí Minh năm 2006; trang 56

- Thứ nhất, việc xây dựng các quy định về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ nhu cầu cần phải có cơ sở pháp

lý cụ thể để việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa

án được khách quan, hợp pháp, đáp ứng nhu cầu của việc xây dựng một nhà nước Việt Nam dân chủ, pháp quyền

Tranh chấp, mâu thuẫn về quyền, lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội là một hiện tượng tất yếu và nhà nước với công cụ riêng của mình là pháp luật phải làm nhiệm vụ là điều chỉnh, giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn đó để thiết lập, duy trì trật tự trong xã hội Ý chí của nhà nước cần phải được thể chế hóa trong pháp luật Muốn giải quyết các tranh chấp phát sinh trong xã hội theo mong muốn của mình thì việc giải quyết đó về cả nội dung và cách thức đều cần phải được quy định trong pháp luật của nhà nước Tuân thủ pháp luật là nguyên tắc trong mọi hoạt động của

cơ quan nhà nước nên Tòa án là một cơ quan nhà nước cũng không là ngoại lệ Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án cũng phải tuân thủ pháp luật và chỉ khi việc giải quyết tuân thủ pháp luật thì kết quả của việc giải quyết đó mới được công nhận là hợp pháp Các quy định của pháp luật mới là cơ sở pháp lý hợp pháp cho việc giải quyết của Tòa án Nói theo một cách khác thì việc xây dựng các quy định của pháp luật về cách thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án xuất phát từ nhu cầu cần phải có cơ sở pháp lý để việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án được khách quan, hợp pháp, đáp ứng nhu cầu của việc xây dựng một Nhà nước dân chủ, pháp quyền

Theo A.I Kôvalenco, một Nhà nước pháp quyền phải là một Nhà nước dựa trên tính tối cao của pháp luật, quy định trách nhiệm tương hỗ của công dân và Nhà nước trong phạm vi của pháp luật, đảm bảo các quyền và tự do của công dân, tất cả các công dân, người có chức vụ, các cơ quan, tổ chức phải có sự chấp hành và tuân thủ thường xuyên pháp luật24 Hiện nay, Việt Nam là một trong những nước theo tư tưởng Nhà nước pháp quyền, đang trong công cuộc từng bước xây dựng một Nhà nước pháp quyền nên việc xây dựng đầy đủ các quy phạm pháp luật tố tụng dân sự

24 Nguyễn Đăng Dung (Chủ biên) (2004), Thể chế tư pháp trong nhà nước pháp quyền, Nhà xuất bản Tư pháp, trang 33

rõ ràng, hợp lý là một yêu cầu tất yếu Xây dựng Nhà nước pháp quyền thì trước hết phải dựa trên nền tảng pháp luật của Nhà nước Việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong xã hội, đặc biệt là giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai là biểu hiện rõ nét nhất của sự dân chủ, tạo nên uy tín của Nhà nước, bảo đảm quyền con người, quyền công dân của các chủ thể trong vụ việc Ở Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta luôn coi phát huy dân chủ xã hội chủ nghĩa vừa là mục tiêu, vừa là động lực của công cuộc đổi mới Cũng chính lý do này đã giải thích tại sao giống như rất nhiều nước khác, Việt Nam thời gian qua trong BLTTDS đều thống nhất quy định nguyên tắc tuân thủ pháp luật trong tố tụng dân sự

- Thứ hai: Xây dựng các quy định về cách thức giải quyết sơ thẩm các tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn xuất phát từ yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nói riêng, bảo đảm quyền con người, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân nói chung trong tố tụng dân sự

Tham gia tố tụng dân sự, cho dù là đương sự chủ động đi kiện, đưa ra yêu cầu

để tòa án giải quyết hay là đương sự bị động, buộc phải tham gia tố tụng để trả lời

về việc kiện thì đương sự nào trong vụ án dân sự cũng có nhu cầu cần được Tòa án bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp cho mình Tuy nhiên, trước khi trông đợi Tòa án bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp cho mình thì trước hết đương sự phải tự bảo vệ

vì với các quyền, lợi ích dân sự đã được Nhà nước công nhận (còn gọi là quyền, lợi ích tư) thì việc bảo vệ chúng trước hết là do chính sự nỗ lực của chủ thể có quyền, lợi ích đó Tuy nhiên, để các chủ thể này có thể tự bảo vệ được quyền, lợi ích cho mình thì Nhà nước cần phải ghi nhận rõ quyền, lợi ích cho đương sự, ghi nhận quyền được tự giải quyết của đương sự, nếu đương sự không tự giải quyết được thì tòa án đại diện cho nhà nước mới giải quyết cho đương sự Đây cũng là lý do giải thích tại sao thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại bao gồm một quy trình các bước như nhận đơn khởi kiện, thụ lý để giải quyết, tiến hành hòa giải trước khi xét xử tại phiên tòa, khi hòa giải không thành mới mở phiên tòa xét xử Như vậy, các quy định về thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của

đương sự, tuy nhiên, trong một số trường hợp thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án còn nhằm mục đích bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước

1.1.4.2 Cơ sở thực tiễn

Việc xây dựng các quy định về cách thức giải quyết sơ thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn tố tụng dân sự Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một trong các tranh chấp dân

sự khá phổ biến cần được kịp thời giải quyết bởi nếu không kịp thời giải quyết thì tranh chấp này rất dễ dẫn đến những hậu quả về hình sự Việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết

là do chính sự nỗ lực của đương sự Tuy nhiên, vì chỉ có địa vị pháp lý là người tham gia tố tụng nên việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự còn liên quan, phụ thuộc vào rất nhiều các chủ thể tiến hành tố tụng, đặc biệt là Tòa án Thực tiễn tố tụng dân sự thời gian qua cho thấy vì Tòa án được Nhà nước giao quyền lực đặc biệt nên đã dẫn đến sự lạm quyền Ví dụ như kết quả công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại năm 2015 cho thấy “trong số 47 trường hợp cán bộ, công chức Tòa án có hành vi sai phạm thì xử lý cảnh cáo 13 trường hợp, khiển trách 21 trường hợp, cách chức thẩm phán 01 trường hợp, cách chức ủy viên Ban cán sự Đảng 11 trường hợp, buộc thôi việc 05 trường hợp, hạ bậc lương 01 trường hợp…”25 Thực tế này cần phải được khắc phục để việc giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được khách quan, đúng đắn, từ đó đương sự thực sự được bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Muốn khắc phục được, pháp luật tố tụng dân sự cần quy định cụ thể trình tự tố tụng sơ thẩm, quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến việc thực hiện trình

tự tố tụng sơ thẩm Như vậy, ở một góc độ khác có thể nói cơ sở của việc quy định

về thủ tục sơ thẩm trong pháp luật tố tụng dân sự còn xuất phát từ chính nhu cầu khắc phục thực tiễn tố tụng dân sự của Việt Nam trong thời gian qua

25

Tòa án nhân dân tối cao (2015), Tham luận tại Hội nghị triển khai công tác tòa án nhân dân năm 2015”, Hà Nội, tr.112

1.1.5 Các yếu tố chi phối đến hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm

* Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục sơ thẩm

Pháp luật tố tụng dân sự là phương tiện không thể thiếu để các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình tại Tòa án Pháp luật tố tụng dân sự cũng là cơ sở pháp lý để Tòa án, viện kiểm sát tiến hành các hoạt động bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự Hiệu quả của thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phụ thuộc rất lớn vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra đối với công tác xây dựng pháp luật về thủ tục sơ thẩm là phải đầy đủ, phù hợp, khả thi thì đương sự cũng như những người tham gia tố tụng, những người tiến hành tố tụng mới thuận lợi trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp đã được luật nội dung ghi nhận

Để pháp luật về thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cung cấp được đầy đủ cơ sở pháp lý khi Tòa sơ thẩm giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì về mặt nội dung phải bao quát quy định được hết các vấn đề như hòa giải, chuẩn bị xét xử sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại Tòa án cấp sơ thẩm, quyền hạn của Hội đồng xét xử sơ thẩm… Các quy định này phải cụ thể, không bị chồng chéo, bảo đảm được quyền và nghĩa

vụ của đương sự, nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia tố tụng dân sự Nếu các quy định này tính khả thi không cao, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau thì việc thực hiện thủ tục sơ thẩm sẽ gặp nhiều khó khăn Hoặc nếu các quy định của pháp luật về sơ thẩm bị chồng chéo, không thống nhất, không phù hợp thì việc thực hiện thủ tục sơ thẩm sẽ lúng túng, khó khăn dẫn đến không phát huy được năng lực của các chủ thể Pháp luật là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện và áp dụng nên để đạt hiệu quả cao thì pháp luật về thủ tục sơ thẩm phải được ban hành đầy đủ, phù hợp và thống nhất

* Trình độ và ý thức pháp luật của đ ơng sự và những ng ời tham gia tố tụng khác

Trình độ nhận thức là một trong các yếu tố giúp chủ thể định hướng hành vi

xử sự một cách phù hợp Một chủ thể có trình độ hiểu biết cao, ý thức tốt thì hành vi

xử sự của họ thường đúng mực, nhân văn Trong tố tụng dân sự cũng vậy, đương sự

và những người tham gia tố tụng khác trong vụ án dân sự nói chung, trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng nếu có trình độ nhận thức cao, ý thức tuân thủ pháp luật tốt thì thường họ sẽ có những hoạt động tố tụng dân

sự phù hợp, họ sẽ bảo vệ quyền, lợi ích của họ hài hòa với quyền, lợi ích của những người khác trong vụ án

Trong tố tụng dân sự, đương sự có quyền tự định đoạt, Toà án phải tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự Tuy nhiên đương sự chỉ được định đoạt trong phạm vi mà pháp luật cho phép, việc định đoạt đó phải phù hợp với quyền và nghĩa

vụ của họ Chính vì thế, trong quá trình thực hiện thủ tục sơ thẩm, nếu đương sự có

ý thức thực hiện quyền đi đôi với nghĩa vụ của mình thì chắc chắn sẽ góp phần làm cho thủ tục sơ thẩm sẽ được thực hiện thuận lợi, nhanh chóng Ngược lại nếu đương

sự lạm dụng quyền của mình và không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người khác, kéo dài thời gian giải quyết, gây khó khăn cho người tiến hành tố tụng Như vậy, trình độ nhận thức và ý thức của đương

sự, của những người tham gia tố tụng dân sự sẽ chi phối hành vi tố tụng và hành vi

sẽ góp phần quyết định tính hiệu quả hay kém hiệu quả của hoạt động thực hiện thủ tục sơ thẩm

* Trình độ chuyên môn, phẩm chất nghề nghiệp của những ng ời tiến hành tố tụng

Thủ tục sơ thẩm các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được tiến hành bởi Tòa án nhưng các hoạt động của Tòa án lại đặt dưới sự giám sát của viện kiểm sát nhân dân cùng cấp, vì thế thẩm phán và kiểm sát viên là những người tiến hành tố tụng rất quan trọng trong tố tụng dân sự nói chung, trong việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm nói riêng Thẩm phán, kiểm sát viên phải nhận thức đúng nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của mình Nếu vì tư lợi hoặc do năng lực chuyên môn kém thì rất dễ đến sai