Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
2.2. Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên theo thủ tục sơ thẩm
2.2.1. Thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên
38 Báo cáo tổng kết công tác năm 2018 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Qua theo dõi tình hình thụ lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hàng năm cho thấy về cơ bản, tình hình các tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều tăng và ngày càng phức tạp. Nhiều vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan đến yêu cầu hủy quyết định hành chính cá biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhiều vụ án xét xử sơ thẩm xong đương sự tiếp tục kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm và đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tạo áp lực khá lớn cho TAND huyện Bình Xuyên.
Tham khảo thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được TAND huyện Bình Xuyên giải quyết theo thủ tục sơ thẩm có thể nhận thấy các tranh chấp xảy ra thường là do cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong tình trạng vi phạm thủ tục cấp giấy do không xác định hết người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy mua bán viết tay, chuyển nhượng cho nhiều người, chuyển nhượng nhằm che giấu giao dịch khác... Đây là các loại vi phạm phổ biến nhất vì hiện nay thực tiễn cho thấy giấy chứng nhận QSDĐ khi được cấp, có nhiều đối tượng cố tình lừa đảo không khai trung thực dẫn đến việc chuyển nhượng không đúng, không thể chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra do giấy tờ không đầy đủ theo quy định của Luật đất đai. Có trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình nhưng không có sự đồng ý của tất cả các đồng sử dụng.
Thực tiễn còn cho thấy trong giao dịch đất đai, có những trường hợp QSDĐ của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết và hợp đồng chuyển nhượng vẫn được công chứng, vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Ví dụ 1: Vụ tranh chấp giữa ông T ở thôn Thiếu Khanh, xã Hương Sơn, huyện Bình Xuyên và ông Đ, bà X ở Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Ông là con của ông Thùy bố mẹ ông có 05 người con. Năm 1995 bố ông được địa phương giao đất rừng tại thôn Thiếu Khanh, xã Hương Sơn cùng các ông ông T, ông H, ông T, ông T và ông H. Năm 1999 ông Thùy chết. Năm 2000 các ông T, ông H, ông T, ông T và ông H có lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông Đ, bà X mà không được sự
đồng ý của các anh em ông (là hàng thừa kế thứ nhất của bố ông khi chết), ông đã khởi kiện đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất năm 2000 giữa ông Đ, bà X và các ông ông T, ông H, ông T, ông T và ông H vô hiệu.39
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh khi các bên giao dịch bằng giấy viết tay, không có công chứng.
Ví dụ 2: Ông M và ông C là hàng xóm của nhau ở thôn Thượng Đức, xã Đạo Đức, huyện Bình Xuyên. Năm 2006 ông M có nhu cầu muốn bán 240m2 đất để lấy tiền xây nhà, ông C đồng ý mua hai bên viết với nhau giấy viết tay có chữ ký của hai vợ chồng hai bên mua bán. Sau khi thực hiện xong việc mua bán, ông C xây tường bao loan, xây công trình trên đất, các bên sử dụng không có tranh chấp gì.
Đến năm 2018 ông M yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng viết tay năm 2006 vì ông M cho rằng thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và thửa đất ông đã cho con trai ông.40
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn xảy vì có hợp đồng giả cách trong khi hợp đồng vay tiền mới là hợp đồng thật.
Ví dụ 3: Ông K và bà L ở tổ dân phố Chợ Cánh, thị trấn Hương Canh, huyện Bình Xuyên thỏa thuận với nhau việc vay số tiền 500.000.000 đồng, tuy nhiên để đảm bảo cho việc trả nợ bà L yêu cầu vợ chồng ông K phải làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất vợ chồng ông đang ở. Tại văn phòng công chứng các bên ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đến thời hạn trả nợ, do làm ăn thua lỗ ông K không trả được nên bà L đã làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSDĐ và yêu cầu ông K bàn giao tài sản. Gia đình ông K không đồng ý vì cho rằng thửa đất gia đình ông đang ở có giá trị khoảng 1.200.000.000 đồng, và việc công chứng chỉ là đảm bảo cho khoản vay của ông.
Các bên đã xảy ra tranh chấp và yêu cầu tòa án huyện Bình Xuyên giải quyết và
39 Bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2017/DS-ST ngày 25 tháng 4 năm 2017 của tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh V nh Phúc.
40 Bản án dân sự sơ thẩm số: 27/2018/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2018 của tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh V nh Phúc.
TAND Huyện Bình Xuyên đã giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.41
Thực tiễn giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các vụ án dân sự tại Huyện Bình Xuyên còn cho thấy tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn xảy ra khi bên chuyển nhượng QSDĐ không tiến hành giao đất theo thỏa thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên, hoặc bên nhận chuyển nhượng QSDĐ không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên.
Ngoài ra, việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn xảy ra khi bên nhận chuyển nhượng QSDĐ do không hiểu biết pháp luật, không thực hiện việc kê khai, đăng ký sang tên giấy chứng nhận QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền.
Ví dụ 4: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị Hương L đều có địa chỉ tại: Xã Cao Minh, thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với bị đơn ông Trần Hoàng C, bà Nguyễn Thị Thuý H đều có địa chỉ tại: Thôn Văn Giáo, xã Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc42.
Nội dung vụ án: Năm 2012, ông C, bà H chuyển nhượng QSDĐ cho vợ chồng anh C chị L thửa đất có diện tích 98m2 và vợ chồng anh C, chị L đã chuyển đủ số tiền 1.050.000.000 đồng (nộp vào ngân hàng VIB). Các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo thẩm quyền. Tuy nhiên trước khi chuyển nhượng, ông bà C, H có vay ông bà K, T số tiền 1.000.000.000 đồng có viết giấy vay và bảo đảm bằng tài sản là thửa đất đã chuyển nhượng cho anh C, chị L. Anh C, chị L khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng, do bên thứ 3 ông K, bà T yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Bản án sơ thẩm quyết định: Không chấp nhận yêu cầu của anh C, chị L về việc
41 Bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2015/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2015 của tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh V nh Phúc.
42 Bản án dân sự sơ thẩm số: 10/2018/DS-ST ngày 21 tháng 6 năm 2018 của tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh V nh Phúc.
yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Nguyên đơn kháng cáo, Viện kiểm sát kháng nghị: Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đang thụ lý chưa có kết quả giải quyết.
Qua tập hợp, thống kê số liệu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được TAND huyện Bình Xuyên thụ lý trong 4 năm (từ năm 2015 đến năm 2018) như sau:
- Năm 2015: Tòa đã thụ lý 251 vụ án dân sự, trong đó tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 24 vụ, chiếm tỷ lệ 9,56%43;
- Năm 2016: Tòa đã thụ lý 199 vụ án dân sự, trong đó tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 20 vụ, chiếm tỷ lệ 10,05%44;
- Năm 2017: Tòa đã thụ lý 221 vụ án dân sự, trong đó tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 31 vụ, chiếm tỷ lệ 14,02%45;
- Năm 2018: Tòa đã thụ lý 201 vụ án dân sự, trong đó tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 33 vụ, chiếm tỷ lệ 16,41%46;
Nhìn chung việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên đã đáp ứng được các yêu cầu cơ bản của việc xét xử sơ thẩm. Điều này thể hiện qua số lượng án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị hủy, sửa như sau:
- Năm 2015: Trong tổng số 03 vụ án dân sự bị hủy, sửa có liên quan đến tranh chấp đất đai; có 01 vụ bị hủy là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nguyên nhân do áp dụng không thống nhất đường lối giải quyết tranh chấp.
- Năm 2016: Trong tổng số 02 vụ án dân sự bị hủy, sửa có liên quan đến tranh
43 Báo cáo tổng kết công tác năm 2015 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2016 của Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
44Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
45Báo cáo tổng kết công tác năm 2017 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
46Báo cáo tổng kết công tác năm 2018 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
chấp đất đai, có 01 vụ bị sửa là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nguyên nhân do không tính đúng án phí.
- Năm 2017: Trong tổng số 03 vụ án dân sự bị hủy liên quan đến tranh chấp đất đai, có 01 vụ bị hủy là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nguyên nhân do không đánh giá đầy đủ tài liệu chứng cứ.
- Năm 2018: Trong tổng số 02 vụ án dân sự bị hủy, sửa liên quan đến tranh chấp đất đai, không có hủy, sửa do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ47.
Như vậy, qua khảo sát thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình Xuyên có thể thấy TAND huyện Bình Xuyên đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ. Tổng số vụ án được giải quyết tương đối cao, thời hạn giải quyết tương đối đúng thời hạn, chất lượng giải quyết tương đối tốt. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm trên thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình Xuyên vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định. Vẫn còn vụ án chưa được giải quyết, tình trạng giải quyết không đúng vẫn còn, tình trạng án tồn do tạm đình chỉ vẫn chưa chấm dứt và việc áp dụng pháp luật để giải quyết vẫn còn lúng túng.