LỜI CẮM ƠN
Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của ban than,
sự khích lệ, động viên của gia đình, bạn bè, tơi còn nhận được sự giúp đỡ tận
tình của Tồ án nhân dân tỉnh Nghệ An đã cung cấp nhiều thông tin tài liệu
Đặc biệt là sự chỉ bảo, hướng dẫn và quan tâm đóng góp ÿ kiến của Thể
Nguyễn Thị Thanh đã hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này
Qua đây tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành, sâu sắc đến Thể Nguyễn Thị Thanh và Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An, cùng với sự quan tâm
chỉ đạo của Hội đồng khoa học khoa Giáo dục chỉnh trị và khoa Luật đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài này
Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện khóa luận này bản thân tơi đã có gắng hết sức, song không thể tránh khỏi những thiếu sót Tơi kính mong sẽ nhận được sự góp ÿ từ các thầy cô giáo, bạn bè để đề tài nghiên cứu của
tơi được hồn thiện hơn
Nghệ An, tháng 05 năm 2012 Tác gia
Trang 2BANG VIET TAT
BLDS: BO LUAT DAN SỰ
BLTTDS: BO LUAT TO TUNG DAN SU LĐĐ : LUAT DAT DAI
QSDD: QUYEN SU DUNG DAT
HDCN QSDD: HOP DONG CHUYEN NHUGNG QUYEN SU DUNG DAT
Trang 3MỤC LỤC Trang "6037055 1
1 Tính cấp thiết của đề tài: -«-««««ecceccvcvvvvvoeverttotttooottotiiarrrrrrorren 1 2 Tình hỡnh nghiờn cu ti -âôôôôcc+22222222222222229921.6.etssdre 2 3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu của đề tài - 3 4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên CỨU «so ss «se ssssess 3 5 Kết cấu của khố luận . -«<ecccceecvvevvvEvEEErttttttttetiirrrrrarrroreer 4
) 90900605 5
CHƯƠNG I: MOT SO VAN DE LY LUAN VE HGP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT esssssssssssssssssssssssssssssssssscssssssssssssssssossssssssses 5
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sứ dụng đắt 5
1.1.1 Khái niệm quyền sứ dụng đẤt -ceeciieieeeeessessssreoever 5 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sứ dụng đất: e: 8
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 20009 1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt 10
1.3 Lịch sứ hình thành và phát triển cúa hợp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đắt theo pháp luật dân sự Việt Nam âii-ôôccesccvovvvvoooree 16 1.3.1 Hp ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam
thi k phong kin 22++ô*âââEEEESESEEeoeosoerraveorarvvrrrrvarrssszrsssssee 16
1.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam thời kỳ cận đại đẾn nay ccceeteess+t4224222222222222228EE9.E.stiriiraarrrre 19 CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẺ GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP
HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYÊN SỬ DỤNG ĐÁT 22
2.1 Các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay về hợp đồng
Trang 42.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đắt 29 2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt 31 2.1.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đẤT .eccccccceoeeocee 34
2.1.5 Điều kiện có hiệu lực cúa hợp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đất
2.2 Thực tiễn giái quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Toà án Nhân dân: -cc2222222°°++°°°©©EE©©tttttteoerreorrrorvooorooooee 41
2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sứ dụng đất ớ nước ta trong giai đoạn
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt: 47
2.2.2 Đánh giá tình hình giái quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án hiện nay . - ccvvvvcevcvvvvvovvvse 53
CHƯƠNG III: MOT SO KIEN NGHI VA GIAI PHAP NHAM HOAN THIEN PHAP LUAT VE HOP BONG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT, NANG CAO HIEU QUA TRONG VIEC GIAI QUYET TRANH CHÁP HỢP
ĐÔNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT
3.1 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật dân sự về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng 0 56
3.2 Một số giái pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xứ tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đẤ vvvvvvvvvvvvvvvvvvsvvvse 60
00007 —~ .,ÔỎ 64
Trang 5MO DAU
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Chúng ta không thể phủ nhận vai trò đặc biệt của hợp đồng trong đời sống hiện đại Không phải ngẫu nhiên mà trong hệ thống pháp luật của bất kì
quốc gia nào chế định hợp đồng luôn được coi là một chế định quan trọng vào
bậc nhất Bởi hợp đồng tạo ra những tiền đề pháp lý cho sự vận động linh hoạt
các giá trị vật chất trong xã hội
Xã hội ngày càng phát triển, hợp đồng ngày càng thông dụng và lẽ dĩ nhiên các tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự cũng phức tạp hơn nhiều Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản luôn luôn chiếm phần lớn trong tổng số vụ án dân sự được xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp
Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, tác giả tập trung vào vấn đề tranh
chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất- một loại hợp đồng chuyên
biệt có ý nghĩa và phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong
đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao
lưu dân sự, thương mại ngày càng đa đạng Các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS đã góp phần đảm bảo sự ôn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, các quy định trong pháp luật dân sự quy định về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần giải quyết và thực
Trang 6phổ biến Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực
hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất
Những điều trình bày trên đây chính là lý do người viết chọn đề tài
"Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" nhằm góp phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyên quyền sử dụng
đất nói chung ở nước ta
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều cơng trình của một số nhà khoa
học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng
pháp luật về chuyền nhượng quyền sử dụng đất Qua đó có đưa ra những đánh giá có ý nghĩa làm cơ sở cho việc sửa đổi, bố sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể như: “Bừuh luận các hợp đồng
thông dụng trong luật dân sự Việt Nam ” của Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc
Điện; Hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở khóa luận tốt nghiệp- Hà Văn Tiến; Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đát- Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010; Bàn về tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đát(viết tay)- Trần Thị
Thu Hién- Tạp chí Kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 7/2012; Một
số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng
quyên sử dụng đất, Phạm Thị Phương Lan- Tạp chí kiểm sát- Viện kiểm sát
Trang 7Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa
ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay
3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu cúa đề tài
Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định tại BLDS 2005 và LĐĐ năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 để các quy định đó được áp dụng trong thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng tại các cấp Tòa án, và từ đó đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam kết hợp với những quy định của Luật đất đai năm 2003
4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà nước về đất đai, về tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước và pháp quyền xã hội
chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân ở nước ta, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện
Trang 8Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp lịch sử, phương pháp logic và hệ thống; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh và phương pháp tông hợp
5 Kết cấu của khoá luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vẫn dé lý luận về Hợp đồng chuyên nhượng quyền
sử dụng đất
Chương 2: Quy định của pháp luật đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả trong việc
Trang 9NOI DUNG CHUONG I:
MOT SO VAN DE LY LUAN VE HOP DONG CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá
nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là
một quyển tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành
vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà khơng
quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con
người có thê thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội Chắng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai
thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu như khơng có đất đai, thì lao động của
con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu
Trang 10yếu tô duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng
lao động mới sản xuất ra của cải vật chất"
+ Trong cuộc sông, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất
đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu như
khơng có đất đai thì khơng có cuộc sống của con người
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,
chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật
chat, tinh than dé thúc đây sự phát triển chung của nhân loại
LĐĐ năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay LĐĐ 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với
quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyên quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dung dat
- Quyén sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dung dat lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, / nhất, người sử dụng đất
Trang 11bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc chỉ những
người sứ dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền
cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm mới
được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt tồn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất
đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất,
thừa nhận việc sử dụng đất ồn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyên quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào
các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những
quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền
đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn đân
về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước
“ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” (Điều 192- BLDS 2005)
Như vậy, từ khái niệm về quyền sử dụng (tài sản) ta có thể đưa ra khái niệm
về quyền sử dụng đất như sau: Quyển sử dụng đất là quyền mà người sử dụng
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất
Và trong pháp luật nước ta khi nhắc đến quyền của tô chức, cá nhân đối với đất đai cũng chủ yếu là nói đến quyền sử dụng Bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu
Trang 12mới có quyền định đoạt đất còn các chủ thể khác sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và thu lại lợi tức thông qua việc sử
dụng, qua đó cũng góp phần làm giàu cho nền kinh tế quốc dan
1.1.2 Khái niệm chuyến nhượng quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của người sử dụng đất là quyền chuyên quyền sử dụng đất Trong nền
kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyền quyền sử
dụng, được đưa trao đổi, giao dịch
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thé
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyền đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng dat, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền
sử dụng đất là việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chính đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào
lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân Việc chuyền nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện đo Nhà nước quy định Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước
Người sử dụng đất không có tồn quyền quyết định đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục
Trang 13bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định
Do đất đai ln có một vị trí cố định khơng di đời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch
Vi vay, ban chất của chuyên nhượng quyền sử dụng đất là giao dich dan sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất Chuyên nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể nay sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyễn nhượng quyền sứ dụng đất:
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyên nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: “ Hợp đồng
chuyển nhượng quyên sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật nay và pháp luật về đất đai (Điều 697 BLDS 2009)
Trên thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất Bởi lẽ mặc dù thủ tục chuyển nhượng có
phần phức tạp hơn nhưng hình thức này lại có những ưu điểm nhất định Đó là người muốn mua đất có quyền lựa chọn mảnh đất mà phục vụ tốt nhất cho
Trang 14chuyển nhượng được tuỳ ý sử dụng đất mà mình nhận chuyền nhượng kể cả chuyển nhượng lại cho người khác Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định, tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục
hành chính khơng cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất nhưng vẫn đảm
bảo tính hợp pháp và hợp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những
người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyên dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyền giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyền nhượng), người nhận chuyền nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyên nhượng; người chuyền nhượng cịn có nghĩa vụ nộp
thuế chuyên quyền sử dụng đất, người nhận chuyên nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết chúng ta có thể khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng dân sự nên nó có tất cả các đặc
điểm chung chứa đựng trong một hợp đồng
Thứ nhất: Nó là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm đứt
quan hệ pháp luật dân sự
Chúng ta biết sự kiện bao gồm sự biến và hành vi, hợp đồng là hành vi của các chủ thể mà thông qua hành vi đó nó làm phát sinh, thay đổi chấm đứt quan
Trang 15hành vi của các chủ thể đó là thoả thuận và đi đến ký kết làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng và bên nhận chuyển nhượng
Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất có sự thể hiện ý chí của các chủ thể
Sự thể hiện ý chí của các bên được thực hiện thông qua quá trình thoả thuận bàn bạc, trong quá trình thoả thuận bàn bạc các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình và
lắng nghe ý chí của đối phương Với hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia vào quá trình thoả thuận các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình trên các
mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất, vị trí đất
Thứ ba: Mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các bên mong đạt được, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mục đích của bên chuyển nhượng là nhận được một khoản thanh toán
hợp với giá trị của mảnh đất để thực hiện những mục đích khác như đầu tư kinh doanh còn mục đích của bên nhận chuyên nhượng là có được một mảnh đất với giá phải chăng, phù hợp với mục đích sử dụng của mình
Ngồi những đặc điểm chung như trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm đặc trưng như sau:
Một là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất hàng hoá, tiền tệ, xuất hiện quy luật tiền tệ
Tiền tệ mang bản chất là hàng hoá đặc biệt được tách ra làm vật ngang giá chung cho tat cả các hàng hoá, là sự thê hiện chung của giá trị Đồng thời tiền tệ biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hố
Quy luật lưu thơng tiền tệ là lượng tiền cần thiết cho lưu thông hàng hoá ở mỗi thời kỳ nhất định Trong quy luật này lượng tiền cần thiết cho lưu thông tỉ
lệ thuận với tống số giá cả của hàng hoá đem ra lưu thông
Trang 16nhưng mỗi thời kỳ khác nhau thì giá đất có sự khác nhau, điều đó phụ thuộc vào giá trị hiện tại của mảnh đất và giá trị của đồng tiền đang lưu thơng
Tính chất tỉ lệ thuận giữa lượng tiền cần lưu thông so với tổng số giá cả
đem ra lưu thông được thể hiện một cách rất rõ ràng đó là khi giá đất cao thì lượng tiền cần dé thanh toán sẽ nhiều
Hai là: Có sự thoả thuận giữa các bên khi tham gia giao kết, sự thoả
thuận là đặc điểm căn bản cẩn thiết bởi bản chất của hợp đồng nói chung
chính là sự thoả thuận
Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại hợp đồng song vụ, điều đó có nghĩa là quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia, bên nhận chuyền nhượng phải thanh toán đủ số tiền và đúng theo phương thức đã thoả thuận, còn bên chuyên nhượng thì phải chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên kia theo đúng cam kết tại các điều khoản của hợp đồng Do nhu cầu
đa dạng, các bên có thể thỏa thuận để giao kết hợp đồng
Nội dung của hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận Các điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng
“Tùy theo từng loại hợp đơng, các bên có thể thỏa thuận về những nội
dụng sau đây:
- Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;
- SỐ lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hop dong;
- Quyên, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đông; - Phạt vi phạm hợp đông;
Trang 17Trong tất cả các điều khoản nói trên, có những điều khoản mà ở hợp
đồng này các bên không cần thỏa thuận nhưng ở một hợp đồng khác, các bên
lại buộc phải thỏa thuận thì hợp đồng mới được coi là giao kết Mặt khác, ngoài những nội dung cụ thể này, các bên cịn có thể thỏa thuận để xác định với nhau thêm một số nội dung khác
Ba là: Là hợp đơng có chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng
Với tính chất là hợp đồng song vụ, khi hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực bắt buộc đối với các bên, bên chuyền nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển
nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất tác giả đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyên nhượng đất đai khác
- Ño sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trang 18hệ chuyên đồi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyền tiền cho nhau đề bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyên sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm đứt quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng đề thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hé hai chiéu)
- So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất với hình
thức thế chấp quyên sử dụng đất
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyên giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ
mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyên " ở đây thực ra là chuyên "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thê
chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyên sử dụng đất theo
danh nghĩa pháp lý" đó, cịn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thê chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "zồng rãi" như bên nhận chuyền nhượng mà bị pháp luật "an ché" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có
quyền nhận thế chấp
Trang 19Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thơng qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vô của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyền giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với
hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đôi tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản,
đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và
quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyền nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua
bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất
phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan
nhà nước có thắm quyền cho phép
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện
Trang 20thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật
1.3 Lịch sứ hình thành và phát triển cúa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam
1.3.1 Hop đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt
Nam thời kỳ phong kiến
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Chính bởi lẽ đó mà trong lịch sử loài người đã xảy ra khơng ít các cuộc chiến tranh xâm chiếm lãnh thổ giữa các quôc gia dân tộc trên thế giới Cùng với sự hình thành của Nhà nước thì pháp luật cũng ra đời nhằm tạo nên
công cụ hữu hiệu phục vụ cho Nhà nước Trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau, chế định hợp đồng về đất đai cũng có sự khác nhau
- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:
+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước đầu được xác lập Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà
nước đưa ra chính sách lập lại chế độ lạc hầu “ăn rưộng” có từ thời Hùng Vương Trên thực tế, việc mua bán, chuyền nhượng đất đai hầu như không
diễn ra ở trong giai đoạn này
+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất Tuy nhiên,
bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua Với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có tồn
Trang 21trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu va sử dụng ruộng đất chứ khơng có quyền định đoạt) Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính
thức được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320 Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ
nét việc mua bán, chuyên nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn
biện pháp bảo đảm Ví dụ, chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyên nhượng đất đai: "Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm chứng in đấu tay 3 dòng trước, người bản in đấu tay ở 4 dòng sau" Như vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã
phân biệt được việc "bán đứt" (khơng được địi chuộc lại) và việc "cam do" (còn gọi là "bán tạm", được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của
Nhà nước trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế ký XIV thì
ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất cơng Vì vậy, dần dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như
ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397 Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng Điều này góp phần thúc đấy quan hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền
chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điển trên
+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp
dụng một cách triệt để Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do
việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bồng lộc (lộc điền), đồng
Trang 22làng xã cho dân cày (quân điền) Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ
không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền Đối với ruộng đất được chia
theo phép quân điền không được mua bán, chuyển nhượng Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa
vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức) Lúc mới ban hành, chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều Trong chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm có, thừa kế đất đai cũng như hình
phạt khi vi phạm những quy định đó
+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã
ban hành bộ Hồng Việt luật lệ (cịn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815
được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyền, 396 điều, trong đó có 14 điều về đất đai Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyên nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ Các quy định của pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị, nhờ đó góp phần ồn
định được các quan hệ mua bán, chuyền nhượng đất đai diễn ra vốn rất phức
tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó
Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyên sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn
tại, nhưng bên cạnh đó vẫn ton tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai
Quyền tư hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hồn chỉnh, ln bị chỉ phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước Trong thời kỳ này,
Trang 23được pháp luật quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách
nhiệm pháp lý
1.3.2 Hop dong chuyến nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt
Nam thời kỳ cận đại đến nay
- Thời kỳ Pháp thuộc: Năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên
tại Đà Nẵng, mở đầu cho cuộc xâm lược nước ta Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tỉnh miền Đông cho thực dân Pháp Dần dần, thực dân Pháp
xâm chiếm toàn bộ lãnh thổ nước ta, đất nước chia ra làm 3 ky, đồng thời đề ra
chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm giúp chúng
chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt đề
- Thời kỳ nước ta giành được chính quyền về tay nhân dân:
Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trước đây bị
bãi bỏ, thay vào đó là chính sách đất đai hồn tồn mới mẻ, vì lợi ích của
người dân lao động ở nước ta Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh
giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo Tuy nhiên, do điều kiện nước ta lại phải bước vào cuộc kháng
chiến chống thực dân Pháp nên pháp luật chưa quy định rõ vấn đề mua bán
ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân mà chỉ quy định không được cầm hoặc bán
công điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952
Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hịa thơng
qua Luật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu "Người cày
có ruộng" Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của người nông dân và sở hữu nhà nước
Trang 24hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc) Nhà nước chiêu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận Những sự chuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyền nhượng bắt hợp pháp Bởi chế độ quản
lý và sử đụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế
kế hoạch hóa tập trung Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã
hội Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát Việc chuyên nhượng,
mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết
đại hội của thời kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận
động này Trên cơ sở đó, Quốc hội thông qua LĐĐ đầu tiên của nước ta(1987) đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của
Nhà nước Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý, sử dụng quyên, nghĩa vụ của người sử dụng đất
Thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng Nhà nước đã đưa ra giải pháp cụ thé dé giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho LĐĐ năm 1987 LĐĐ thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới LĐĐ năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vơ chủ trong quan hệ sử dụng đất Tại Điều 3 và Điều 73 LĐĐ 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyền đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng
Trang 25Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng định
vị trí quan trọng của pháp luật đân sự và đặc biệt là trong nền kinh tế thị
trường khi mà các quan hệ trao đồi lưu thông về việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn Điều này càng được chứng minh một cách rõ ràng hơn bởi các quy định tại những điều luật cụ thể ở chương 3 phần thứ 5 của BLDS 1995 và tại chương 28 phần thứ 5 BLDS 2005
Trang 26CHƯƠNG II:
THỰC TIÊN GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP HỢP ĐÒNG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT
2.1 Các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay về hợp đồng
chuyến nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đá
Pháp luật quy định chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khác với các loại hợp đồng khác, quy định cụ thể đối với từng đối tượng nhằm quản lý việc sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất một cách công khai, minh bạch, hướng dẫn niêm yết trên các bảng
ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyền quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất(gọi là bên chuyên nhượng) và bên được chuyên nhượng quyền sử dụng đất(gọi là bên nhận chuyền nhượng)
Cơ sở pháp lí: Điều 9 LĐĐ năm 2003(được sửa đổi bổ sung năm 2009) chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Tổ chức kinh tế
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài + Tổ chức kinh tế, cá nhân người nước ngoài
Quy định của pháp luật về chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất:
Trang 27Theo quy định của pháp luật dé trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật
dân sự nói riêng cũng như các quan hệ pháp luật khác nói chung thì tơ chức, cá nhân phải có tư cách chủ thể Tư cách chủ thể của từng đối tượng được biểu hiện ở năng lực pháp luật và năng lực hành vi mà pháp luật quy định cho từng đối tượng cụ thể và trong từng quan hệ cụ thể
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển giao quyền sử
dụng đất, bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức kinh tế
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài - Tổ chức, cá nhân người nước ngoài
Cụ thể như sau:
* Hộ gia đình, cá nhân
+ Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thoả mãn các yêu cầu của Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật về đất đai
Căn cứ vào Điều 106 BLDS năm 2005 thì: Hộ gia đình, cá nhân là chủ thể chủ yếu đang trực tiếp sử dụng đất và độc lập trong quan hệ pháp luật đất
đai Trong đó: “ Hộ gia đình bao gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp cơng sức đề hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư
nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”
Như vậy, theo quy định tại điều 106 BLDS 2005 thì pháp luật đã thừa
nhận cho hộ gia đình có tư cách chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự
Trang 28sinh quyền và nghĩa vụ của cả hộ gia đình trong đó có quan hệ về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
+ Cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đân sự về chuyền nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
theo quy định của BLDS 2005 Người mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi hay năng lực hành vi không được tham gia quan hệ pháp luật
về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên không phải chủ thể nào là hộ gia đình và cá nhân có đủ năng
lực chủ thể cũng đều có thé trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền chuyển nhượng
sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là điều kiện đảm bảo cho người sử đụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có chuyên nhượng
quyền sử dụng đất
+ Đất khơng có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên đề đảm bảo thi hành án
Theo quy định tại Điều 41 Luật thi hành án dân sự thì chấp hành viên có quyên kê biên tài sản của người thi hành án kể cả là quyền sử dụng đất do đất đang hoặc đã bị kê biên thì khơng có quyền chuyền nhượng
+ Trong thời hạn sử dụng đất
Trang 29+ Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất khi sử dụng đất không phải là đất thuê
Pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyển sử
dụng đất có điều kiện:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất được ở miễn tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và khơng cịn đất đề sản xuất, khơng cịn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm kế từ ngày được giao đất lần thứ hai;
+ Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyên nhượng phần đất ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong
khu vực rừng phịng hộ đó
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất trước ngày 01/07/2004 đã trả tiền thuê
đất một lần hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng có sự phân biệt về quyền sử dụng đất nông nghiệp hay quyền sử dụng đất phi nông nghiệp và khơng có sự ràng buộc về điều kiện đối
với bên chuyên nhượng và bên nhận chuyền nhượng
+ Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng dat thuê của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải đất khu cơng nghiệp thì có quyền
Trang 30* Tổ chức kinh tế
Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng: Căn cứ Điều 110 LĐĐ năm 2003(được sửa đôi bổ sung năm 2009) + Chuyên nhượng quyền sử dụng đất và cơng trình kiến trúc, kết cầu hạ tầng đã xây dựng trên đất
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất đã thực hiện dự án đầu tư, xây dựng kết cấu nhà ở đề bán hoặc cho thuê, được phép chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối với
diện tích đã hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đã xét duyệt
Căn cứ Điều 40 LĐĐ năm 2003(được sửa đổi bổ sung năm 2009) và Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của LĐĐ năm 2003, cho phép một số những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt thì nhà đầu tư được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế(và hộ gia đình, cá
nhân) mà khơng thực hiện thủ tục thu hồi đất Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 36 hoặc đăng ký chuyền mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 36
LĐĐ 2003, với mục đích nhằm cải cách thủ tục hành chính đồng thời khắc
phục yếu kém, tiêu cực trong việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải quyết mặt bằng dự án đầu tư trong thời gian quan
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 quy định cụ
thể về quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền
Trang 31+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đắt
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, thời gian th lại thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
* Tổ chức, cá nhân người nước ngoài
+ Đây là các chủ thể chuyên nhượng quyền sử dụng đất
+ Tổ chức, cá nhân người nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền trên đất trong thời hạn cho thuê đất
+ Tổ chức, cá nhân người nước ngoài sử dụng đất thuê, thuê lại đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất
2.1.1.2 Bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất là bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Tổ chức kinh tế
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
Trang 32Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khâu thường trú (Khoản 3 Điều 99 Nghị định 1§1/2004/NĐ-
CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm
2003)và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện:
+ Mục đích nhận chuyên nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền xét duyệt
+ Được Uỷ ban Nhân dân cấp có thâm quyền cho phép chuyền mục đích
sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này
( Căn cứ Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2003)
* Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối tượng
như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, nếu tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng
khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất, không phải thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất(tức là có quyền chuyển
nhượng quyên sử dụng đất)
Trang 33+ Ngoài nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đắt, theo pháp luật đất đai, việc phát sinh quyền sử dụng đất cho chủ thể mới có thé thong qua nhiều hình thức nhận quyền sử dụng đất như: thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
* Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tơ chức, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
(Điều 120 Luật đất đai)
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ồn định lâu dài thì được sử dụng đất ồn định lâu dài
2.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự mang tính vận động
Thực chất đó là việc chuyền dịch chuyển quyền sử dụng đất(bên chuyển nhượng) sang bên nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất(bên nhận chuyên nhượng)
Giữa hai chủ thể này diễn ra quá trình thoả thuận và thống nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiền hành theo thủ tục theo quy định của pháp luật
Một trong những các nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai: “ Đá; đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ” Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thê đối với người sử dụng đất Tuy đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn nhưng mà Nhà nước vẫn có thể xác lập hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với người sử
dụng
Đối tượng chuyên dịch quyền sử dụng đất là: quyền sử dụng đất Quyền
Trang 34sử dụng đất” Đất không phải là đối tượng chuyền dịch mà đối tượng chuyển
dịch là quyền sử dụng đất Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản được cơ quan Nhà nước có thấm quyền cơng chứng chứng thực và đăng ký
BLDS và Luật đất đai 2003 chỉ cho phép người sử dụng đất chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:
+ Nhóm đất nông nghiệp
Vi du: Dat 6, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp(trừ trường hợp không được nhận chuyên nhượng theo quy định tại Điều 103, 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Cụ thể là các trường hợp:
“Trường hợp không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyển sử dụng”:
I Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhân chuyền nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyền nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyền mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyên nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước
4 Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
Trang 35(Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Quy định này của pháp luật cũng nhằm mục đích phát triển nền kinh tế
nơng nghiệp trước tình trạng đơ thị hố ngày càng nhanh thì việc nhận chuyên
nhượng đất nông nghiệp đề xây dựng các công trình, các khu vui chơi giải trí ngày càng thu hẹp diện tích trồng lúa nước
“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyển sử dụng đất có điều kiện ”:
1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,
đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì khơng được chuyền nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được đất lần thứ hai
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó
3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Như vậy, thông qua những quy định về sự hạn chế nói trên, Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia
đình, cá nhân dé thực hiện chính sách đảm bảo cho người làm nông nghiệp có
đất để sản xuất, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, hạn chế đầu cơ ruộng đất
Trang 36Nội dung của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các điều khoản mà các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận Các điều khoán đó xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng, được quy định như sau:
Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung sau:
1 Tên, địa chỉ các bên
2 Quyền, nghĩa vụ các bên
3 Loại đất, hạng đất, diện tích, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất
4 Thời hạn sử dụng đất của bên chuyên nhượng: thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyên nhượng
5 Giá chuyên nhượng
6 Phương thức, thời hạn thanh toán
7 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyên nhượng 8 Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất
9 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.” (Điêu 698 BLDS 2005)
Trong tất cả các điều khoản nói trên, có những điều khoản mà ở hợp
đồng này các bên không cần thoả thuận nhưng có những điều khoản bắt buộc các bên phải thoả thuận thì hợp đồng mới được giao kết Mặt khác ngoài
những nội dung cụ thể này, các bên cịn có thể thoả thuận để xác định với nhau thêm một số nội dung khác Vì vậy, có thể phân chia các điều khoản
trong nội dung của nội dung hợp đồng thành ba loại như sau: a Điều khoản cơ bản
Trang 37vốn dĩ không phải là điều khoản cơ bản nhưng các bên thấy cần phải thoả thuận được điều khoản đó mới giao kết thì những điều khoản này cũng là điều khoản cơ bản của hợp đồng như giá cả
b Điều khoản thông thường
Là những điều khoản được pháp luật quy định trước Nếu khi giao kết hợp đồng, các bên không thoả thuận những điều khoản này thì vẫn coi như hai
bên đã mặc nhiên thoả thuận và được thực hiện như pháp luật đã quy định
Khác với điều khoản cơ bản, các điều khoản thông thường không làm ảnh
hưởng đến việc giao kết hợp đồng Để giảm bớt những công việc không cần
thiết trong giao kết hợp đồng các bên có thể khơng cần thoả thuận và không cần ghi vào văn bản hợp đồng những điều khoản mà pháp luật đã quy định
nhưng các bên vẫn phải thực hiện những điều khoản đó Vì vậy, nếu có tranh
chấp về nội dung này thì quy định của pháp luật sẽ là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
e Điều khoản tu) nghỉ
Ngồi những điều khốn phái thoả thuận vì tính chất của hợp đồng và những điều khoản mà pháp luật quy định trước, khi giao kết hợp đồng các bên
cịn có thé thoả thuận dé xác định thêm một số điều khoản nhằm làm cho nội
dung của hợp đồng được cụ thể hoặc tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong
quá trình thực hiện hợp đồng Các điều khoản này được gọi là điều khoản tuỳ nghi
Điều khoản tuỳ nghỉ là những điều khoản mà các bên tham gia giao kết
hợp đồng tự ý lựa chọn và xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên
Thông qua điều khoản tuỳ nghi bên có nghĩa vụ được phép lựa chọn một trong
những cách thức nhất định để thực hiện hợp đồng sao cho thuận lợi mà vẫn
Trang 38Như vậy, một điều khoản trong nội dung của hợp đồng có thể là điều khoản cơ bản, có thể là điều khoản thông thường cũng có thể là điều khoản tuỳ nghi
Việc quy định nội dung đầy đủ cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc quan trọng trong việc giao kết hợp đồng Khi có đầy đủ
những nội dung được quy định thì hợp đồng sẽ đầy đủ hơn, tránh sự sơ sài,
thiếu sót Từ đó hạn chế được những tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như đó là cơ sở pháp lý đầy đủ khi phát sinh những tranh chấp của các bên hợp đồng
2.1.4 Trình tự thú tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước khi Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của
Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai được ban hành và có hiệu lực thì trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khá phức
tạp Khi đó trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bố sung Nghị định 17 nói trên Theo các quy định của hai văn bản này, trình tự chuyên nhượng quyền sử dụng đất được
quy định tùy thuộc vào đối tượng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân:
* Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Hồ sơ chuyên nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn thâm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II
Trang 39phịng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyền nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý đo;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kề từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thấm tra vào mục 2, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyên nhượng và trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
+ Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phịng Địa chính trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phó thuộc tỉnh hồn thành việc xác nhận được chuyên nhượng vào mục 2, phần II của bản hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyền nhượng, Phịng Địa chính thơng báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển
nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ
phí trước bạ, Phịng Địa chính vào số theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ
cho các bên Bên nhận chuyên nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
* Đối với tổ chức, trình tự chuyên nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Hồ sơ chuyên nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất;
+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển
nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
Trang 40+ Trong thời hạn 5 ngày, kế từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan
Địa chính cấp huyện trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh xác nhận được chuyền nhượng, cơ quan Địa chính cấp huyện thông báo
cho các bên nộp thuế chuyền quyền sử dụng đắt, lệ phí trước bạ theo quy định
của pháp luật
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng là tổ chức kinh tế;
+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử
dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó
Việc Chính phủ quy định trình tự như trình bày ở trên đã tạo cơ sở
pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng các cơ quan nhà nước đùn đây trách nhiệm hoặc lạm quyền, kéo dài thời gian, gây khó khăn, phiền hà cho các tô chức, hộ gia đình, cá nhân đến làm thủ tục
Theo LĐĐ năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật đất đai trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất lại được cải cách thêm một bước quan trọng:
Bên nhận chuyền nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai