thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam khóa luận tốt nghiệp

Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình

LỜI CẮM ƠN

Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của ban than,

sự khích lệ, động viên của gia đình, bạn bè, tôi còn nhận được sự giúp đỡ tận

tình của Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An đã cung cấp nhiều thông tin tài liệu

Đặc biệt là sự chỉ bảo, hướng dẫn và quan tâm đóng góp ÿ kiến của Thể

Nguyễn Thị Thanh đã hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này

Qua đây tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành, sâu sắc đến Thể Nguyễn Thị Thanh và Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An, cùng với sự quan tâm

chỉ đạo của Hội đồng khoa học khoa Giáo dục chỉnh trị và khoa Luật đã giúp

đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện khóa luận này bản thân tôi

đã có gắng hết sức, song không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi kính mong

sẽ nhận được sự góp ÿ từ các thầy cô giáo, bạn bè để đề tài nghiên cứu của

tôi được hoàn thiện hơn

Nghệ An, tháng 05 năm 2012

Tác gia Bùi Thị Lan Phương

BANG VIET TAT

BLDS: BO LUAT DAN SỰ

BLTTDS: BO LUAT TO TUNG DAN SU

LĐĐ : LUAT DAT DAI

QSDD: QUYEN SU DUNG DAT

HDCN QSDD: HOP DONG CHUYEN NHUGNG QUYEN SU DUNG DAT

TAND: TOA AN NHAN DAN

UBND: UY BAN NHAN DAN

NÐĐ- CP: NGHỊ ĐỊNH CHÍNH PHỦ

KT- XH: KINH TÉ- XÃ HỘI

1 Tính cấp thiết của đề tài: -«-««««ecceccvcvvvvvoeverttotttooottotiiarrrrrrorren 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài -©««««cc+22222222222222229921.6.etssdre 2

3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu của đề tài - 3

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên CỨU «so ss «se ssssess 3

5 Kết cấu của khoá luận . -«<ecccceecvvevvvEvEEErttttttttetiirrrrrarrroreer 4

CHƯƠNG I: MOT SO VAN DE LY LUAN VE HGP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT esssssssssssssssssssssssssssssssssscssssssssssssssssossssssssses 5

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sứ dụng đắt 5

1.1.1 Khái niệm quyền sứ dụng đẤt -ceeciieieeeeessessssreoever 5 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sứ dụng đất: -e: 8

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

thời kỳ phong kiẾn 22+°+°«*©©©EEEESESEEeoeosoerraveorarvvrrrrvarrssszrsssssee 16

1.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam thời kỳ cận đại đẾn nay ccceeteess+t4224222222222222228EE9.E.stiriiraarrrre 19 CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẺ GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP

HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYÊN SỬ DỤNG ĐÁT 22

2.1 Các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đẤ -©°° ° vvvvvvvvvvvsovvvvvee 22 2.1.1 Chủ thế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đắt 29 2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt 31 2.1.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đẤT eccccccceoeeocee 34

2.1.5 Điều kiện có hiệu lực cúa hợp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đất

2.2 Thực tiễn giái quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại Toà án Nhân dân: -cc2222222°°++°°°©©EE©©tttttteoerreorrrorvooorooooee 41

2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sứ dụng đất ớ nước ta trong giai đoạn

Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt: 47

2.2.2 Đánh giá tình hình giái quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án hiện nay - ccvvvvcevcvvvvvovvvse 53

CHƯƠNG III: MOT SO KIEN NGHI VA GIAI PHAP NHAM HOAN THIEN PHAP LUAT VE HOP BONG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT, NANG CAO HIEU QUA TRONG VIEC GIAI QUYET TRANH CHÁP HỢP

ĐÔNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT

3.1 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật dân sự về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng 0 56

3.2 Một số giái pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xứ tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đẤ -vvvvvvvvvvvvvvvvvvsvvvse 60

00007 —~ ,ÔỎ 64

MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Chúng ta không thể phủ nhận vai trò đặc biệt của hợp đồng trong đời sống hiện đại Không phải ngẫu nhiên mà trong hệ thống pháp luật của bất kì

quốc gia nào chế định hợp đồng luôn được coi là một chế định quan trọng vào

bậc nhất Bởi hợp đồng tạo ra những tiền đề pháp lý cho sự vận động linh hoạt

các giá trị vật chất trong xã hội

Xã hội ngày càng phát triển, hợp đồng ngày càng thông dụng và lẽ dĩ nhiên các tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự cũng phức tạp hơn nhiều Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản luôn luôn chiếm phần lớn trong tổng số vụ án dân sự được xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp

Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, tác giả tập trung vào vấn đề tranh

chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất- một loại hợp đồng chuyên

biệt có ý nghĩa và phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong

đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao

lưu dân sự, thương mại ngày càng đa đạng Các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS đã góp phần đảm bảo

sự ôn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền

và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, các quy định trong pháp luật dân sự quy định về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần giải quyết và thực

tiễn áp dụng pháp luật không tránh khỏi những vướng mắc Thực tế trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá

phổ biến Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực

hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất

Những điều trình bày trên đây chính là lý do người viết chọn đề tài

"Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" nhằm góp phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyên quyền sử dụng

đất nói chung ở nước ta

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình của một số nhà khoa

học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng

pháp luật về chuyền nhượng quyền sử dụng đất Qua đó có đưa ra những đánh giá có ý nghĩa làm cơ sở cho việc sửa đổi, bố sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể như: “Bừuh luận các hợp đồng

thông dụng trong luật dân sự Việt Nam ” của Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc

Điện; Hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở khóa luận tốt nghiệp- Hà Văn Tiến; Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên

sử dụng đát- Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010; Bàn về tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đát(viết tay)- Trần Thị

Thu Hién- Tạp chí Kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 7/2012; Một

số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng

quyên sử dụng đất, Phạm Thị Phương Lan- Tạp chí kiểm sát- Viện kiểm sát

nhân dân tối cao số 15/2010 Đây là những vấn đề nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở tham khảo đề tác giá hoàn thành tốt đề tài.

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa

ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu cúa đề tài

Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định tại BLDS 2005 và LĐĐ năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 để các quy định đó được áp dụng trong thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng tại các cấp Tòa án, và từ đó đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ

bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam kết hợp với những quy định của Luật đất đai năm 2003

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà nước về đất đai, về tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước và pháp quyền xã hội

chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân ở nước ta, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện

nay nhằm đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp lịch sử, phương pháp logic và hệ thống; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh

và phương pháp tông hợp

5 Kết cấu của khoá luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vẫn dé lý luận về Hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng đất

Chương 2: Quy định của pháp luật đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả trong việc

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NOI DUNG CHUONG I:

MOT SO VAN DE LY LUAN VE HOP DONG CHUYEN NHUQNG

QUYEN SU DUNG DAT

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá

nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là

một quyển tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành

vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không

quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con

người có thê thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho

xã hội Chắng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai

thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu như không có đất đai, thì lao động của

con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu

thường ngày Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động là yếu tô cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là

yếu tô duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng

lao động mới sản xuất ra của cải vật chất"

+ Trong cuộc sông, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất

đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu như

không có đất đai thì không có cuộc sống của con người

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,

chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật

chat, tinh than dé thúc đây sự phát triển chung của nhân loại

LĐĐ năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay LĐĐ 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với

quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyên quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dung dat

- Quyén sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền

sử dung dat lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, / nhất, người sử dụng đất

không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; /hứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có

đủ 9 quyền của người sử dụng đất LĐĐ 2003 có sự phân biệt giữa các chu thé

sử dụng đất Chăng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyên đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc chỉ những

người sứ dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền

cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới

được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức

thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất

đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất,

thừa nhận việc sử dụng đất ồn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyên quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào

các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những

quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền

đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn đân

về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước

“ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản” (Điều 192- BLDS 2005)

Như vậy, từ khái niệm về quyền sử dụng (tài sản) ta có thể đưa ra khái niệm

về quyền sử dụng đất như sau: Quyển sử dụng đất là quyền mà người sử dụng

được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất

Và trong pháp luật nước ta khi nhắc đến quyền của tô chức, cá nhân đối với đất đai cũng chủ yếu là nói đến quyền sử dụng Bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân để quản lí, do vậy chỉ có Nhà nước

mới có quyền định đoạt đất còn các chủ thể khác sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và thu lại lợi tức thông qua việc sử

dụng, qua đó cũng góp phần làm giàu cho nền kinh tế quốc dan

1.1.2 Khái niệm chuyến nhượng quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều

quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan

trọng của người sử dụng đất là quyền chuyên quyền sử dụng đất Trong nền

kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyền quyền sử

dụng, được đưa trao đổi, giao dịch

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thé

chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyền đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng dat, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền

sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chính đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào

lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân Việc chuyền nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện đo Nhà nước quy định Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước

Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục

do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc

bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di đời được, bởi vậy khác

với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Vi vay, ban chất của chuyên nhượng quyền sử dụng đất là giao dich dan

sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất Chuyên nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể nay sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyễn nhượng quyền sứ dụng đất:

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyên nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: “ Hợp đồng

chuyển nhượng quyên sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật nay và pháp luật về đất đai (Điều

697 BLDS 2009)

Trên thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển

quyền sử dụng đất phổ biến nhất Bởi lẽ mặc dù thủ tục chuyển nhượng có

phần phức tạp hơn nhưng hình thức này lại có những ưu điểm nhất định Đó là người muốn mua đất có quyền lựa chọn mảnh đất mà phục vụ tốt nhất cho

mục đích của mình, khi việc chuyển nhượng thực hiện hoàn tất thì bên nhận

chuyển nhượng được tuỳ ý sử dụng đất mà mình nhận chuyền nhượng kể cả chuyển nhượng lại cho người khác Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định, tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục

hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất nhưng vẫn đảm

bảo tính hợp pháp và hợp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những

người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyên dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng)

có nghĩa vụ chuyền giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyền nhượng), người nhận chuyền nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyên nhượng; người chuyền nhượng còn có nghĩa vụ nộp

thuế chuyên quyền sử dụng đất, người nhận chuyên nhượng có nghĩa vụ nộp

lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết chúng ta có thể khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng dân sự nên nó có tất cả các đặc

điểm chung chứa đựng trong một hợp đồng

Thứ nhất: Nó là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm đứt

quan hệ pháp luật dân sự

Chúng ta biết sự kiện bao gồm sự biến và hành vi, hợp đồng là hành vi của các chủ thể mà thông qua hành vi đó nó làm phát sinh, thay đổi chấm đứt quan

hệ pháp luật dân sự đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì

hành vi của các chủ thể đó là thoả thuận và đi đến ký kết làm phát sinh quyền

và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất có sự thể hiện ý chí của các chủ thể

Sự thể hiện ý chí của các bên được thực hiện thông qua quá trình thoả thuận bàn bạc, trong quá trình thoả thuận bàn bạc các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình và

lắng nghe ý chí của đối phương Với hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia vào quá trình thoả thuận các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình trên các

mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất, vị trí đất

Thứ ba: Mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các bên mong đạt được, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất mục đích của bên chuyển nhượng là nhận được một khoản thanh toán

hợp với giá trị của mảnh đất để thực hiện những mục đích khác như đầu tư kinh doanh còn mục đích của bên nhận chuyên nhượng là có được một mảnh đất với giá phải chăng, phù hợp với mục đích sử dụng của mình

Ngoài những đặc điểm chung như trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm đặc trưng như sau:

Một là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất hàng hoá, tiền tệ, xuất hiện quy luật tiền tệ

Tiền tệ mang bản chất là hàng hoá đặc biệt được tách ra làm vật ngang giá chung cho tat cả các hàng hoá, là sự thê hiện chung của giá trị Đồng thời tiền

tệ biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hoá

Quy luật lưu thông tiền tệ là lượng tiền cần thiết cho lưu thông hàng hoá ở mỗi thời kỳ nhất định Trong quy luật này lượng tiền cần thiết cho lưu thông tỉ

lệ thuận với tống số giá cả của hàng hoá đem ra lưu thông

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứa đặc điểm này khi các bên thoả thuận về giá đất Chúng ta biết rằng cùng một mảnh đất, ở vị trí đó

nhưng mỗi thời kỳ khác nhau thì giá đất có sự khác nhau, điều đó phụ thuộc vào giá trị hiện tại của mảnh đất và giá trị của đồng tiền đang lưu thông

Tính chất tỉ lệ thuận giữa lượng tiền cần lưu thông so với tổng số giá cả

đem ra lưu thông được thể hiện một cách rất rõ ràng đó là khi giá đất cao thì lượng tiền cần dé thanh toán sẽ nhiều

Hai là: Có sự thoả thuận giữa các bên khi tham gia giao kết, sự thoả

thuận là đặc điểm căn bản cẩn thiết bởi bản chất của hợp đồng nói chung

chính là sự thoả thuận

Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại hợp đồng song vụ, điều đó có nghĩa là quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia, bên nhận chuyền nhượng phải thanh toán đủ số tiền và đúng theo phương thức đã thoả thuận, còn bên chuyên nhượng thì phải chuyển giao đất và quyền sử dụng đất

cho bên kia theo đúng cam kết tại các điều khoản của hợp đồng Do nhu cầu

đa dạng, các bên có thể thỏa thuận để giao kết hợp đồng

Nội dung của hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận Các điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng

“Tùy theo từng loại hợp đông, các bên có thể thỏa thuận về những nội

dụng sau đây:

- Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

- SỐ lượng, chất lượng;

- Giá, phương thức thanh toán;

- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hop dong;

- Quyên, nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đông;

- Phạt vi phạm hợp đông;

- Các nội dụng khác.” (Điều 402 BLDS 2005)

Trong tất cả các điều khoản nói trên, có những điều khoản mà ở hợp

đồng này các bên không cần thỏa thuận nhưng ở một hợp đồng khác, các bên

lại buộc phải thỏa thuận thì hợp đồng mới được coi là giao kết Mặt khác, ngoài những nội dung cụ thể này, các bên còn có thể thỏa thuận để xác định với nhau thêm một số nội dung khác

Ba là: Là hợp đông có chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận

chuyển nhượng

Với tính chất là hợp đồng song vụ, khi hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng đất có hiệu lực bắt buộc đối với các bên, bên chuyền nhượng quyền

sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển

nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyền nhượng quyền

sử dụng đất tác giả đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyên nhượng đất đai khác

- Ño sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất với hợp

đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thé hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyền nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ

là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền

sử dụng đất của bên chuyên nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (gan hệ một chiễu), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền

sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đối đá: lấy đất" Trong quan

hệ chuyên đồi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyền tiền cho nhau đề bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyên sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này

là quá trình cùng một lúc chấm đứt quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng đề thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hé hai chiéu)

- So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất với hình

thức thế chấp quyên sử dụng đất

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyên giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ

mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyên " ở đây thực ra là chuyên "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thê

chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyên sử dụng đất theo

danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thê chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "zồng rãi" như bên nhận chuyền nhượng mà bị pháp luật "an ché" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có

quyền nhận thế chấp

- $o sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vô của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyền giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với

hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền

và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp

đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đôi tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản,

đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và

quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyền nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua

bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi

cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất

phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan

nhà nước có thắm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện

nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyền nhượng phải tuân

thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế

chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3 Lịch sứ hình thành và phát triển cúa hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam

1.3.1 Hop đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt

Nam thời kỳ phong kiến

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Chính bởi lẽ đó mà trong lịch sử loài người đã xảy ra không ít các cuộc chiến tranh xâm chiếm lãnh thổ giữa các quôc gia dân tộc trên thế giới Cùng với sự hình thành của Nhà nước thì pháp luật cũng ra đời nhằm tạo nên

công cụ hữu hiệu phục vụ cho Nhà nước Trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau, chế định hợp đồng về đất đai cũng có sự khác nhau

- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:

+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước đầu được xác lập Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà

nước đưa ra chính sách lập lại chế độ lạc hầu “ăn rưộng” có từ thời Hùng Vương Trên thực tế, việc mua bán, chuyền nhượng đất đai hầu như không

diễn ra ở trong giai đoạn này

+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất Tuy nhiên,

bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua Với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn

quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng những người được phong không có quyền đem mua bán,

trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu va sử dụng ruộng đất chứ không

có quyền định đoạt) Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính

thức được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp

pháp của sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254,

1292, 1320 Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ

nét việc mua bán, chuyên nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn

biện pháp bảo đảm Ví dụ, chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyên nhượng đất đai: "Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm chứng in đấu tay 3 dòng trước, người bản in đấu tay ở 4 dòng sau" Như vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã

phân biệt được việc "bán đứt" (không được đòi chuộc lại) và việc "cam do" (còn gọi là "bán tạm", được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của

Nhà nước trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế ký XIV thì

ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công Vì vậy, dần dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như

ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397 Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền

sở hữu không quá 10 mẫu ruộng Điều này góp phần thúc đấy quan hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền

chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điển trên

+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp

dụng một cách triệt để Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do

việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bồng lộc (lộc điền), đồng

thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các

làng xã cho dân cày (quân điền) Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ

không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền Đối với ruộng đất được chia

theo phép quân điền không được mua bán, chuyển nhượng Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa

vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức) Lúc mới ban hành, chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều Trong chương này có nhiều quy định

về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm có, thừa kế đất đai cũng như hình

phạt khi vi phạm những quy định đó

+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã

ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815

được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyền, 396 điều, trong đó có 14 điều về đất đai Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyên nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ Các quy định của pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu

tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị, nhờ đó góp phần ồn

định được các quan hệ mua bán, chuyền nhượng đất đai diễn ra vốn rất phức

tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó

Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyên sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn

tại, nhưng bên cạnh đó vẫn ton tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Quyền tư hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bị chỉ phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước Trong thời kỳ này,

việc mua bán, chuyền nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phô biến và

được pháp luật quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách

nhiệm pháp lý

1.3.2 Hop dong chuyến nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt

Nam thời kỳ cận đại đến nay

- Thời kỳ Pháp thuộc: Năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên

tại Đà Nẵng, mở đầu cho cuộc xâm lược nước ta Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tỉnh miền Đông cho thực dân Pháp Dần dần, thực dân Pháp

xâm chiếm toàn bộ lãnh thổ nước ta, đất nước chia ra làm 3 ky, đồng thời đề ra

chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua bán,

chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm giúp chúng

chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt đề

- Thời kỳ nước ta giành được chính quyền về tay nhân dân:

Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trước đây bị

bãi bỏ, thay vào đó là chính sách đất đai hoàn toàn mới mẻ, vì lợi ích của

người dân lao động ở nước ta Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh

giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo Tuy nhiên, do điều kiện nước ta lại phải bước vào cuộc kháng

chiến chống thực dân Pháp nên pháp luật chưa quy định rõ vấn đề mua bán

ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân mà chỉ quy định không được cầm hoặc bán

công điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952

Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông

qua Luật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu "Người cày

có ruộng" Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của người nông dân và sở hữu nhà nước

Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức

sở hữu về đất dai bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thế (hợp tác xã) và sở

hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc) Nhà nước chiêu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận Những sự chuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyền nhượng bắt hợp pháp Bởi chế độ quản

lý và sử đụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế

kế hoạch hóa tập trung Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã

hội Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát Việc chuyên nhượng,

mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy

ra Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết

đại hội của thời kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận

động này Trên cơ sở đó, Quốc hội thông qua LĐĐ đầu tiên của nước ta(1987) đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của

Nhà nước Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế

độ quản lý, sử dụng quyên, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng Nhà nước đã đưa ra giải pháp

cụ thé dé giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho LĐĐ năm 1987 LĐĐ thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới LĐĐ năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất Tại Điều 3 và Điều 73 LĐĐ 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyền đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng

đât

Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng định

vị trí quan trọng của pháp luật đân sự và đặc biệt là trong nền kinh tế thị

trường khi mà các quan hệ trao đồi lưu thông về việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn Điều này càng được chứng minh một cách rõ ràng hơn bởi các quy định tại những điều luật cụ thể ở chương 3 phần thứ 5 của BLDS 1995 và tại chương 28 phần thứ 5 BLDS 2005

Như vậy, nhất quán với đường lối đôi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam đến đến nay luôn phát triển và không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn

CHƯƠNG II:

THỰC TIÊN GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP HỢP ĐÒNG

CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT

2.1 Các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay về hợp đồng

chuyến nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đá

Pháp luật quy định chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất khác với các loại hợp đồng khác, quy định cụ thể đối với từng đối tượng nhằm quản lý việc sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử

dụng đất một cách công khai, minh bạch, hướng dẫn niêm yết trên các bảng

ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyền quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất(gọi là bên chuyên nhượng) và bên được chuyên nhượng quyền sử dụng đất(gọi là bên nhận chuyền nhượng)

Cơ sở pháp lí: Điều 9 LĐĐ năm 2003(được sửa đổi bổ sung năm 2009) chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân

+ Tổ chức kinh tế

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Tổ chức kinh tế, cá nhân người nước ngoài

Quy định của pháp luật về chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng đất:

2.1.1.1 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng dat

Theo quy định của pháp luật dé trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật

dân sự nói riêng cũng như các quan hệ pháp luật khác nói chung thì tô chức,

cá nhân phải có tư cách chủ thể Tư cách chủ thể của từng đối tượng được biểu hiện ở năng lực pháp luật và năng lực hành vi mà pháp luật quy định cho từng đối tượng cụ thể và trong từng quan hệ cụ thể

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển giao quyền sử

dụng đất, bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân

- Tổ chức kinh tế

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân người nước ngoài

Cụ thể như sau:

* Hộ gia đình, cá nhân

+ Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thoả mãn các yêu cầu của Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật về đất đai

Căn cứ vào Điều 106 BLDS năm 2005 thì: Hộ gia đình, cá nhân là chủ thể chủ yếu đang trực tiếp sử dụng đất và độc lập trong quan hệ pháp luật đất

đai Trong đó: “ Hộ gia đình bao gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức đề hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư

nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định

là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”

Như vậy, theo quy định tại điều 106 BLDS 2005 thì pháp luật đã thừa

nhận cho hộ gia đình có tư cách chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự

về mua bán, chuyến nhượng thuộc các lĩnh vực do pháp luật quy định Và chủ

hộ là đại diện của hộ trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ Giao dịch dân sự do chủ hộ xác lập thực hiện vì lợi ích chung của cả hộ làm phát

sinh quyền và nghĩa vụ của cả hộ gia đình trong đó có quan hệ về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

+ Cá nhân tham gia quan hệ pháp luật đân sự về chuyền nhượng quyền

sử dụng đất phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

theo quy định của BLDS 2005 Người mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi hay năng lực hành vi không được tham gia quan hệ pháp luật

về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên không phải chủ thể nào là hộ gia đình và cá nhân có đủ năng

lực chủ thể cũng đều có thé trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền chuyển nhượng

sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối

quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là điều kiện đảm bảo cho người sử đụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có chuyên nhượng

quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên đề đảm bảo thi hành án

Theo quy định tại Điều 41 Luật thi hành án dân sự thì chấp hành viên

có quyên kê biên tài sản của người thi hành án kể cả là quyền sử dụng đất do đất đang hoặc đã bị kê biên thì không có quyền chuyền nhượng

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Điều 69 Luật đất đai năm 2003 quy định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyền quyền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất khi

sử dụng đất không phải là đất thuê

Pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyển sử

+ Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm

ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyên nhượng phần đất ở, đất rừng

kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong

khu vực rừng phòng hộ đó

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất trước ngày 01/07/2004 đã trả tiền thuê

đất một lần hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất

đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm đều được phép chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà không có sự phân biệt về quyền sử dụng đất nông nghiệp hay quyền sử dụng đất phi nông nghiệp và không có sự ràng buộc về điều kiện đối

với bên chuyên nhượng và bên nhận chuyền nhượng

+ Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng dat thuê của tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải đất khu công nghiệp thì có quyền

theo quy định của pháp luật dân sự

* Tổ chức kinh tế

Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng: Căn cứ Điều 110 LĐĐ năm 2003(được sửa đôi bổ sung năm 2009) + Chuyên nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cầu hạ tầng đã xây dựng trên đất

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất đã thực hiện dự án đầu tư, xây dựng kết cấu nhà ở đề bán hoặc cho thuê, được phép chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối với

diện tích đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đã xét duyệt

Căn cứ Điều 40 LĐĐ năm 2003(được sửa đổi bổ sung năm 2009) và Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của LĐĐ năm 2003, cho phép một số những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt thì nhà đầu tư được

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế(và hộ gia đình, cá

nhân) mà không thực hiện thủ tục thu hồi đất Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 36 hoặc đăng ký chuyền mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 36

LĐĐ 2003, với mục đích nhằm cải cách thủ tục hành chính đồng thời khắc

phục yếu kém, tiêu cực trong việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải quyết mặt bằng dự án đầu tư trong thời gian quan

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 quy định cụ

thể về quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền

với đất

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được

Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đắt

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu

công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê, thời gian thuê lại thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

* Tổ chức, cá nhân người nước ngoài

+ Đây là các chủ thể chuyên nhượng quyền sử dụng đất

+ Tổ chức, cá nhân người nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền trên đất trong thời hạn cho thuê đất

+ Tổ chức, cá nhân người nước ngoài sử dụng đất thuê, thuê lại đất

trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất

2.1.1.2 Bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất là bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân

+ Tổ chức kinh tế

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử

dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế

* Hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khâu thường trú (Khoản 3 Điều 99 Nghị định 1§1/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm

2003)và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện:

+ Mục đích nhận chuyên nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền xét duyệt

+ Được Uỷ ban Nhân dân cấp có thâm quyền cho phép chuyền mục đích

sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu

sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này

( Căn cứ Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2003)

* Tổ chức kinh tế

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối tượng

như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, nếu tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng

không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất(tức là có quyền chuyển

+ Ngoài nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đắt, theo pháp luật đất đai, việc phát sinh quyền sử dụng đất cho chủ thể mới có thé thong qua nhiều hình thức nhận quyền sử dụng đất như: thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

(Điều 120 Luật đất đai)

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng

ồn định lâu dài thì được sử dụng đất ồn định lâu dài

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự mang tính vận động

Thực chất đó là việc chuyền dịch chuyển quyền sử dụng đất(bên chuyển nhượng) sang bên nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất(bên nhận chuyên nhượng) Giữa hai chủ thể này diễn ra quá trình thoả thuận và thống nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiền hành theo thủ tục theo quy định của pháp luật

Một trong những các nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai: “ Đá; đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ” Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thê đối với người sử dụng đất Tuy đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn nhưng

mà Nhà nước vẫn có thể xác lập hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với người sử

dụng

Đối tượng chuyên dịch quyền sử dụng đất là: quyền sử dụng đất Quyền

sử dụng đất hiện nay được quan niệm là một loại hàng hoá đặc biệt Như vậy, đất đai không được coi là một loại hàng hoá mà chỉ dựa vào thị trường “quyền

sử dụng đất” Đất không phải là đối tượng chuyền dịch mà đối tượng chuyển

dịch là quyền sử dụng đất Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản được cơ quan Nhà nước có thấm quyền công chứng chứng thực và đăng ký

BLDS và Luật đất đai 2003 chỉ cho phép người sử dụng đất chuyên nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:

+ Nhóm đất nông nghiệp

Vi du: Dat 6, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp(trừ trường hợp không được nhận chuyên nhượng theo quy định tại Điều 103, 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Cụ thể là các trường hợp:

“Trường hợp không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyển sử dụng”:

I Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhân chuyền nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho

phép chuyền nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân, trừ trường hợp được chuyền mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyên nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng

hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

(Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

Quy định này của pháp luật cũng nhằm mục đích phát triển nền kinh tế

nông nghiệp trước tình trạng đô thị hoá ngày càng nhanh thì việc nhận chuyên

nhượng đất nông nghiệp đề xây dựng các công trình, các khu vui chơi giải trí ngày càng thu hẹp diện tích trồng lúa nước

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyển sử dụng đất có điều kiện ”:

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất

nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà

đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,

đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyền nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Như vậy, thông qua những quy định về sự hạn chế nói trên, Nhà nước

có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia

đình, cá nhân dé thực hiện chính sách đảm bảo cho người làm nông nghiệp có

đất để sản xuất, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, hạn chế đầu cơ ruộng đất

2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất