Giải quyết tranh chấp đất đai thực trạng và giải pháp tại tòa án nhân dân huyện vĩnh thạnh, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM ĐOÀN THỊ CẨM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH Kon Tum, tháng năm 2018 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐOÀN THỊ CẨM LỚP : K814LK1 MSSV : 141502006 Kon Tum, tháng năm 2018 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài thực tập em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô giáo trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum tận tình truyền đạt kiến thức, dìu dắt chúng em suốt năm học qua Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học tập khơng tảng cho q trình nghiên cứu đề tài mà cịn hành trang quý báu để em bước vào đời cách vững vàng Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Châu Thị Ngọc Tuyết tận tình hướng dẫn góp ý q trình thực đề tài Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến lãnh đạo cán TAND huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định tạo điều kiện hỗ trợ em tài liệu vụ việc thực tế số liệu thống kê có giá trị q trình thực nghiên cứu đề tài Do có hạn chế kiến thức thiếu kinh nghiệm nên cịn nhiều thiếu sót, em mong Q thầy thơng cảm đóng góp ý cho em, để em rút kinh nghiệm, hoàn thiện thân quan trọng giúp em nắng vững kiến thức để sau làm việc thật tốt Em xin chân thành cảm ơn MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài .2 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI .3 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm phân loại tranh chấp đất đai .3 1.1.3 Nguyên nhân hậu tranh chấp đất đai 1.1.4 Khái niệm giải tranh chấp đất đai nguyên tắc giải tranh chấp đất đai 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN .9 1.2.1 Căn pháp lý .9 1.2.2 Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án 11 1.2.3 Trình tự, thủ tục thời hạn giải tranh chấp đất đai 14 KẾT LUẬN CHƯƠNG 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH – GIẢI PHÁP 16 2.1 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH 16 2.1.1 Tình hình tranh chấp dạng tranh chấp đất đai địa bàn huyện Vĩnh Thạnh .16 2.1.2 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh 17 2.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH 23 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 23 2.2.2 Các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu hoạt động giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh .26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 KẾT LUẬN .28 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 30 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt TCĐĐ TAND LĐĐ QSDĐ PLĐĐ UBND BLTTDS BĐS Giải thích Tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân Luật đất đai Quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai Ủy ban nhân dân Bộ luật Tố tụng dân Bất động sản i MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Khơng phủ nhận vai trị quan trọng đất đai sống người, có ý nghĩa hàng đầu đời sống kinh tế, trị, xã hội an ninh, quốc phòng quốc gia Đối với quốc gia, đất đai thân chủ quyền, lãnh thổ, nguồn tài nguyên quý giá trở thành nguồn nội lực cho nghiệp phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Xã hội ngày phát triển, theo đó, quan hệ đất đai ngày thiết lập đa dạng phong phú bề rộng lẫn chiều sâu Đặc biệt, với phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường, quan hệ đất đai ngày lan rộng nhanh chóng phạm vi quy mơ độ phức tạp Kéo theo đó, tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng chủ thể tham gia quan hệ phát sinh phát triển theo chiều hướng đa dạng phức tạp tính chất, mức độ ngày phổ biến Vì vậy, việc nghiên cứu TCĐĐ pháp luật giải TCĐĐ cần thiết giai đoạn Đây vấn đề Đảng, Nhà nước cấp, ngành đặc biệt quan tâm Trong gần đây, vấn đề TCĐĐ huyện Vĩnh Thạnh nói riêng nước ta nói chung ngày gia tăng Mỗi năm, TAND huyện Vĩnh Thạnh cấp thụ lý giải tương đối nhiều vụ TCĐĐ địa bàn huyện Nhìn chung, TAND huyện Vĩnh Thạnh giải thành công vụ tranh chấp đất đai, chất lượng xét xử ngày cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức xã hội công dân Tuy nhiên, nhiều lúc hoạt động giải TCĐĐ chưa thực đem lại hiệu mong muốn, có yếu tố khách quan như: Pháp luật chưa thực đồng bộ; nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có mâu thuẫn, chồng chéo lại chậm sửa đổi bổ sung yếu tố chủ quan như: Đội ngũ người tiến hành tố tụng chưa thực nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù vụ TCĐĐ; chậm khắc phục tồn tại, vướng mắc trình giải vụ TCĐĐ; trình độ chun mơn số Thẩm phán cịn hạn chế, Trong đó, hệ thống quan nhà nước TAND quan nhà nước giao thẩm quyền giải vụ TCĐĐ, có vai trị ngày quan trọng, có nhiều đóng góp đáng kể Vì vậy, qua nghiên cứu TCĐĐ thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai hành để giải tranh chấp đất đai TAND huyện Vĩnh Thạnh nhằm phát hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật từ đưa kiến nghị, giải pháp để có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội đất nước điều kiện hội nhập Xuất phát từ lý luận thực tiễn việc nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp đất đai - thực trạng giải pháp Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định” nhu cầu cấp bách tình hình Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài “Giải tranh chấp đất đai - thực trạng giải pháp Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định” nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn TCĐĐ giải TCĐĐ Tòa án Từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật giải TCĐĐ Vĩnh Thạnh nói riêng Việt Nam nói chung Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài có đối tượng nghiên cứu là: - Các văn quy phạm pháp luật nội dung giải TCĐĐ Tịa án; thực tiễn cơng tác giải TCĐĐ Tịa án nói chung huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nói riêng; - Nghiên cứu vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh, hậu TCĐĐ chế giải TCĐĐ; - Nghiên cứu vấn đề lý luận sở xác định thẩm quyền giải TCĐĐ TAND; trình tự, thủ tục giải TCĐĐ Tịa án cấp sơ thẩm; đặc điểm việc giải TCĐĐ thơng qua Tịa án so với phương thức giải TCĐĐ khác; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật giải TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định để nhận diện mâu thuẫn, bất cập, hạn chế nguyên nhân hạn chế để từ tìm giải pháp để khắc phục Phạm vi nghiên cứu: - Hệ thống quy phạm pháp luật thực định giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ thơng qua Tịa án nói riêng từ năm 1986 đến nay; - Các báo cáo tổng kết tình hình, án giải TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật biện chứng Chủ nghĩa vật lịch sử nhằm đánh giá khách quan hệ thống pháp luật thực định lĩnh vực giải TCĐĐ thực tiễn áp dụng pháp luật vào giải TCĐĐ Tòa án nước ta Theo đó, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn; phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp hệ thống; phương pháp luật học so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử cụ thể,… Bố cục đề tài Đề tài gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh – giải pháp CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với sách PLĐĐ khác nhau, cho dù đất đai tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước ta, tượng TCĐĐ xảy phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc sử dụng đất nói riêng, gây nhiều bất ổn định đời sống kinh tế - xã hội Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải vấn đề Theo Khoản 24 Điều LĐĐ năm 2013 quy định “TCĐĐ” tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng khái quát với nội dung sau: Tranh chấp dân hiểu mâu thuẫn, bất hoà quyền nghĩa vụ hợp pháp chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân Tranh chấp kinh doanh mâu thuẫn, bất đồng, xung đột chủ thể kinh doanh với hoạt động kinh doanh Hay tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc thực không thực quyền nghĩa vụ hợp đồng1 Trong lĩnh vực đất đai, chủ thể tham gia quan hệ PLĐĐ, lúc trí với tất vấn đề quan hệ pháp luật, xuất ý kiến khác nhau, mâu thuẫn, bất đồng Theo đó, tượng phát sinh manh nha từ bất đồng, mâu thuẫn người sử dụng đất với họ với tổ chức, cá nhân khác quyền nghĩa vụ hay lợi ích q trình quản lý, sử dụng đất Và dựa khái niệm "tranh chấp" nêu gọi tượng TCĐĐ Vậy “TCĐĐ bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột mặt lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trình quản lý sử dụng đất đai” 1.1.2 Đặc điểm phân loại tranh chấp đất đai a Đặc điểm tranh chấp đất đai TCĐĐ tượng xã hội, xảy lúc, nơi Ở vùng, miền khác TCĐĐ có nét riêng Nói cách khác, TCĐĐ tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đương trình quản lý sử dụng đất TCĐĐ có đặc điểm chung tranh chấp kinh tế, dân sự, đồng thời Trường đại học luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 35 cịn có đặc điểm riêng để phân biệt với loại tranh chấp khác Cụ thể sau: Về đối tượng tranh chấp: Đối tượng TCĐĐ quyền quản lý, quyền sử dụng số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân Chủ thể quan hệ TCĐĐ: Chỉ chủ thể quản lý sử dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp chủ sở hữu đất đai Họ có quyền quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, giống tranh chấp khác, chủ thể tranh chấp đất đai cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay đơn vị hành Tuy nhiên, khác với tranh chấp khác chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai chủ sở hữu đối tượng bị tranh chấp Nội dung TCĐĐ đa dạng phức tạp Hoạt động quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường diễn đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác với diện tích, nhu cầu sử dụng khác Trong kinh tế thị trường, việc quản lý sử dụng đất không đơn việc quản lý sử dụng tư liệu sản xuất Đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu thị trường, nên việc quản lý sử dụng khơng đơn việc khai thác giá trị sử dụng mà bao gồm giá trị sinh lời đất (thông qua hành vi kinh doanh QSDĐ) Tất nhiên, nội dung quản lý sử dụng đất phong phú phức tạp mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý sử dụng đất đai trở nên gay gắt trầm trọng Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích thành viên xã hội nên TCĐĐ xảy ảnh hưởng không cá nhân mà thành viên gia đình, dịng họ, cộng đồng dân cư,… Tranh chấp đất phát sinh gây hậu xấu nhiều mặt như: gây ổn định trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm đoàn kết nội nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, khơng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích thân bên tranh chấp mà gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước xã hội Một đặc điểm đặc thù có quan hệ đất đai người có QSDĐ hợp pháp dù khơng có quyền sở hữu có quyền định đoạt quyền sử dụng phạm vi quy định pháp luật Do đó, tùy theo mối quan hệ bên quan hệ TCĐĐ mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải tranh chấp khác Ví dụ: Giải tranh chấp Tịa án áp dụng pháp luật Dân sự, Kinh tế; Giải tranh chấp ủy ban áp dụng LĐĐ, Luật Hành … b Phân loại tranh chấp đất đai Việc phân loại TCĐĐ quan trọng, giúp cho quan có thẩm quyền xác định kịp thời, xác quan hệ pháp luật cần giải đưa định đắn, hợp tình, hợp lý giải TCĐĐ Xuất phát từ yếu tố đất đai loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp; vào tính chất pháp lý quan hệ pháp luật TCĐĐ, chia TCĐĐ thành loại sau: Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Là việc bên tranh chấp trình thực giao dịch đất đai Loại tranh chấp thường bên thực việc chuyển nhượng chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; Thực không không thực đầy đủ điều khoản quy định hợp đồng; không tuân thủ quy định pháp luật giao dịch Hiện loại tranh chấp phổ biến có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn Hai là, bên tranh chấp ranh giới đất phép quản lý sử dụng Loại tranh chấp thường bên sử dụng đất không thoả thuận với bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trình đất đai chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, sai sót từ phía quan nhà nước trình đo đạc, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Ba là, tranh chấp QSDĐ quan hệ thừa kế Loại tranh chấp phát sinh trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai chết khơng để lại di chúc có để lại di chúc di chúc khơng hợp pháp phần hay tồn mà đồng thừa kế lại không tự thoả thuận với nên khởi kiện Loại tranh chấp có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp đất tranh chấp khơng có tài sản Bốn là, tranh chấp QSDĐ vợ chồng ly QSDĐ có thời kỳ hôn nhân nhận chuyển nhượng, Nhà nước giao đất, tặng cho, khai hoang Nhà nước thừa nhận thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận với nên phát sinh tranh chấp Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ Loại tranh chấp phát sinh trường hợp trước người có QSDĐ cho mượn, cho thuê nhà đất, cho nhờ người mượn, thuê, nhờ khơng chịu trả, theo sách pháp luật Nhà nước đất chia, cấp cho người khác nên họ khởi kiện để đòi lại, đất tặng cho nhiều lý khác nhau, người tặng cho đòi lại đất, Sáu là, tranh chấp đơn vị hành cấp tỉnh, huyện, xã với Đây thường tranh chấp diễn khu vực có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương phân chia ranh giới hành chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh Đây tranh chấp người Nhà nước giao quản lý đất đai Bảy là, tranh chấp việc thực QSDĐ bị cản trở Loại tranh chấp phát sinh bên Nhà nước công nhận QSDĐ lại sử dụng bị người khác cản trở Tám là, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Thông thường tranh chấp liên quan đến mức độ diện tích bồi thường người sử dụng đất khơng thoả mãn với mức bồi thường Đây tranh chấp người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người giao quản lý với người sử dụng đất Loại tranh chấp loại tranh chấp điển hình gay gắt Trong số vụ TCĐĐ nêu trên, hầu hết vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (09 vụ), tranh chấp thừa kế QSDĐ (12 vụ) tranh chấp chia tài sản chung QSDĐ vợ chồng ly hôn (09 vụ) Qua đó, cho thấy số lượng vụ án TCĐĐ chiếm tỷ lệ nhỏ tổng số vụ án dân lại tăng số lượng qua năm Tuy nhiên cố gắng tận tâm công việc, TAND huyện Vĩnh Thạnh giải hầu hết vụ án không để án tồn đọng nhiều 2.1.2 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh a Những kết đạt trình giải TCĐĐ Tòa án tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh Qua thực tiễn giải TCĐĐ Tồ án huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, khái quát kết đạt công tác sau: Thứ nhất, số lượng vụ việc giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ Tồ án nói riêng năm sau cao năm trước TCĐĐ địa bàn huyện ngày có xu hướng tăng số lượng mức độ phức tạp, để tránh tình trạng án tồn đọng, không giải kịp thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người khởi kiện thời gian vừa qua TAND huyện Vĩnh Thạnh chỉnh đốn lề lối, tác phong làm việc đội ngũ Thẩm phán, cán tòa án, đẩy nhanh tiến độ thụ lý giải vụ án TCĐĐ, hướng dẫn người dân làm lại đơn khởi kiện theo yêu cầu gửi đơn đến quan có thẩm quyền giải vụ án không thuộc thẩm quyền giải Tòa án, Đa số TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh giải dứt điểm, nhanh chóng, theo tinh thần thượng tơn pháp luật, bên tham gia tranh chấp dư luận nhân dân đồng tình Thứ hai, việc giải TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật Trong trình giải quyết, mặt hình thức TAND huyện Vĩnh Thạnh tuân thủ đầy đủ quy định BLTTDS Cịn mặt nội dung, nhận thức rõ tính đặc thù, phức tạp TCĐĐ, liên quan đến nhiều quan hệ khác đời sống xã hội nên q trình giải ngồi áp dụng LĐĐ cịn vận dụng áp dụng quy định Luật nhà ở, Luật công chứng, Luật xây dựng, Luật nhân gia đình, để vụ việc giải triệt để Thứ ba, việc giải TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh đảm bảo vận dụng cách phù hợp đường lối, sách Đảng, Nhà nước Bên cạnh việc áp dụng đắn, thống hệ thống PLĐĐ hướng dẫn TAND tối cao cơng tác xét xử q trình giải quyết, Tịa án cịn vận dụng cách phù hợp đường lối, sách Đảng, Nhà nước vào việc giải TCĐĐ cho phù hợp với đặc điểm trị địa phương đặc trưng chế độ quản lý đất đai khác qua thời kỳ nước ta Thứ tư, TAND huyện Vĩnh Thạnh trọng thực cơng tác hồ giải giải vụ án TCĐĐ Hồ giải giải vụ án TCĐĐ cơng tác TAND huyện Vĩnh Thạnh trọng thực đạt hiệu thời gian qua Hoà giải 17 thành TCĐĐ khơng giúp cho ngành Tồ án rút ngắn thời gian giải tranh chấp mà giúp bên đương tiết kiệm thời gian, tiền bạc, công sức việc “theo đuổi” khiếu kiện, “đánh tan” tâm lý “thắng - thua”; trì ổn định, đoàn kết tránh làm “sứt mẻ” tình cảm nội nhân dân Những kết việc giải TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế địa phương, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bảo vệ giao dịch hợp pháp đời sống xã hội Phần lớn án, định Tòa án cấp xét xử loại tranh chấp QSDĐ có pháp luật, phù hợp với hồn cảnh lịch sử, nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ bảo đảm hiệu lực thi hành b Những vướng mắt trình giải tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh Bên cạnh kết tích cực đạt thời gian vừa qua, cơng tác xét xử vụ TCĐĐ tịa án bộc lộ hạn chế định Tỷ lệ vụ án tranh chấp đất đai bị hủy, bị sửa xác định sai tư cách thiếu người tham gia tố tụng, dẫn đến định sai vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng cịn tương đối cao; việc hỗn phiên tịa khơng quy định xảy làm kéo dài việc giải số vụ án Đáng ý có số vụ án TCĐĐ kéo dài, qua nhiều cấp xét xử việc nghiên cứu tài liệu, chứng chưa đầy đủ, đánh giá chứng thiếu khách quan, toàn diện, chưa áp dụng chủ trương, sách đất đai nên việc giải gây xúc dư luận Qua nghiên cứu thực tiễn giải số vụ án TCĐĐ TAND huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định rút khó khăn, vướng mắc áp dụng pháp luật để giải loại tranh chấp sau: Thứ nhất, vướng mắc liên quan đến hệ thống pháp luật Pháp luật chưa thật thống nhất, đồng bộ, Luật, Nghị định, Pháp lệnh đất đai có mâu thuẫn với hay mâu thuẫn với văn pháp luật ngành liên quan Luật Xây dựng, Luật Nhà ở; tồn tượng luật khung, luật ống; luật có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn ; số lượng vụ án mà tranh chấp liên quan đến đất đai mà Tòa án phải thụ lý, giải ngày tăng, tính chất vụ việc ngày phức tạp Có trường hợp văn trước hết hiệu lực áp dụng để giải số vụ án tranh chấp QSDĐ tùy thuộc vào thời điểm xảy tranh chấp tình tiết vụ án khiến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn hơn, đơi có mâu thuẫn cách hiểu áp dụng pháp luật Thẩm phán khơng giống Ngay quy định áp dụng trực tiếp để giải TCĐĐ Toà án LĐĐ năm 2013, BLTTDS năm 2015 tồn vướng mắc Theo 18 quy định Khoản Khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng dân (Khoản Điều 26) giải TCĐĐ theo quy định PLĐĐ (Khoản Điều 26) Với quy định LĐĐ năm 2013 khơng cịn phân biệt thẩm quyền Tòa án tranh chấp hợp đồng dân tranh chấp giao dịch có đối tượng QSDĐ Chính vậy, thụ lý giải vụ án giao dịch có đối tượng QSDĐ Tịa án khơng rõ áp dụng khoản BLTTDS để thụ lý, giải Thứ hai, vướng mắc thực tiễn giải loại tranh chấp đất đai Tòa án, cụ thể: - Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ giao dịch phổ biến, đa dạng, sôi động nay, nhiên bên ẩn chứa nhiều yếu tố phức tạp loại giao dịch gắn liền với tài sản có giá trị cao người chuyển nhượng khơng phải chủ sở hữu tài sản QSDĐ loại tài sản phải đăng ký sử dụng quan nhà nước lại chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nên nhiều trường hợp tiến hành chuyển nhượng QSDĐ bên có giấy tờ viết tay, khơng có xác nhận quyền địa phương; đến nay, bên nhận chuyển nhượng xây nhà cơng trình kiến trúc diện tích đất xảy tranh chấp, u cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng; Đây nguyên nhân quan trọng làm cho việc giải tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khó khăn, dẫn đến lúng túng xử lý khác Ví dụ: Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất nguyên đơn bà Trần Thị Thanh Thuyền, địa 96 đường Tô Hiến Thành, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định bị đơn ơng Lê Xuân Dũng địa thôn Định Tố, thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Ơng Dũng bà Thuyền có làm ăn chung, bà Thuyền nhận chuyển nhượng 872 m2 đất thôn Định Tố, thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, sau chuyển nhượng lại ½ diện tích đất tài sản gắn liền với đất cho ông Dũng UBND huyện Vĩnh Thạnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ số L 918889 đứng tên bà ông Dũng Sau này, bà Thuyền vay ông Dũng 235.000.000đ hai bên đến Văn phịng cơng chứng Quy Nhơn địa 85 Trần Hưng Đạo, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định để ký hợp đồng chuyển nhượng ½ diện tích đất bà Thuyền sang cho ông Dũng; đồng thời hai bên viết giấy hẹn đến ngày 28/8/2016 mà Bà không trả nợ ơng Dũng quyền làm thủ tục trước bạ sang tên cho ông Dũng ½ diện tích đất tài sản gắn liền với đất Đến thời hạn, bà Thuyền liên hệ để trả tiền cho ông Dũng không liên lạc biết ơng Dũng nộp hồ sơ Phịng Tài nguyên Môi trường huyện Vĩnh Thạnh để làm thủ tục sang tên diện tích đất nói Sau đó, bà Thuyền làm đơn khởi kiện TAND huyện Vĩnh Thạnh yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tài gắn liền với đất ký kết bà Thuyền ơng Dũng Văn phịng cơng chứng Quy Nhơn công chứng ngày 28/10/2015 19 Tại án dân sơ thẩm số 10/2017/DS-ST ngày 03/2/2017, TAND huyện Vĩnh Thạnh tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Thuyền Qua vụ việc, quan điểm cá nhân sau: Theo giấy cam kết ngày 01/08/2015 thể bà Thuyền mượn ông Dũng 235.000.000đ hẹn trả số tiền trước ngày 28/8/2016, thời hạn mà bà Thuyền khơng trả ơng Dũng có quyền làm thủ tục trước bạ, sang tên diện ½ diện tích đất bà Thuyền Giấy chứng nhận QSDĐ số L 918889 sang cho ông Dũng Như vậy, việc hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Văn phịng cơng chứng Quy Nhơn thực chất để bảo đảm cho khoản vay mình, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất giả tạo nhằm che giấu giao dịch chấp QSDĐ để đảm bảo khoản vay Do đó, giao dịch giả tạo giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Trong trường hợp này, TAND huyện Vĩnh Thạnh nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Thuyền tuyên giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bà Thuyền ông Dũng vô hiệu - Giải tranh chấp thừa kế QSDĐ: Theo thống kê TAND huyện Vĩnh Thạnh nhận thấy số lượng vụ án tranh chấp thừa kế Tòa án thụ lý số lượng vụ án Tòa án giải tiến hành hòa giải tăng cao hàng năm Các vụ tranh chấp thừa kế thụ lý giải TAND tỉnh Bình Định (Tịa án cấp phúc thẩm) giảm mạnh, cho thấy cơng tác giải tranh chấp TAND huyện Vĩnh Thạnh ngày hiệu Các vụ án tranh chấp thừa kế TAND huyện Vĩnh Thạnh giải hiệu giảm thiểu việc kháng cáo đương kháng nghị Viện kiểm sát việc giải TAND tỉnh Bình Định theo giảm Mặc dù số lượng vụ tranh chấp thừa kế QSDĐ năm qua có xu hướng tăng lên, chủ động nắm bắt tình hình, đề nhiều biện pháp tổ chức thực nghiêm túc, liệt toàn ngành, trọng cơng tác tập huấn, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ, nâng cao lĩnh trị, phẩm chất đạo đức, ý thức trách nhiệm kỷ luật công vụ cho cán bộ, công chức; tăng cường công tác kiểm tra; phát động phong trào thi đua gắn với việc hoàn thành tốt nhiệm vụ chuyên môn , nên công tác xét xử năm qua tiếp tục có chuyển biến tích cực Chỉ tiêu xét xử loại vụ tranh chấp thừa kế nói chung vụ tranh chấp thừa kế QSDĐ nói riêng tiếp tục bảo đảm; hầu hết vụ án giải quyết, xét xử thời hạn luật định Chất lượng xét xử loại vụ án tiếp tục đảm bảo nâng lên Bên cạnh kết đạt nêu trên, thực tiễn giải tranh chấp thừa kế QSDĐ tồn nhiều bất cập giá trị tranh chấp lớn, người tham gia tố tụng đông, thường hay bị kháng cáo, kháng nghị Xảy tình trạng do: việc nhận thức vận dụng số quy định pháp luật vào giải loại tranh chấp cịn lúng túng, thiếu thống nhất; bỏ sót người tham gia tố tụng; việc xác minh, kiểm tra, đánh giá chứng khơng kỹ tính thời hiệu khơng xác; di sản đất có nguồn gốc ông bà, cha mẹ để lại, người con, cháu đứng tên kê khai có tên Sổ địa nên khó chứng minh, xác định có coi đất di sản thừa kế hay 20 không, tranh chấp di sản thừa kế QSDĐ mà có phần di sản hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, làm cho Tòa án cịn có nhiều lúng túng giải quyết, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên đương Ví dụ: Tranh chấp “Yêu cầu chia di sản thừa kế” ông Nguyễn Đức Sơn, địa thôn Định Tố, thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định với bị đơn: bà Nguyễn Thị Hương địa thôn Định Thái, xã Vĩnh Quang, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định ơng Nguyễn Đức Long địa thôn Định Thái, xã Vĩnh Quang, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Nhà đất có diện tích sử dụng 300 m2 diện tích vườn 385 m2 có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ số H 00132 UBND huyện Vĩnh Thạnh cấp ngày 18/9/2003 thôn Định Thái, xã Vĩnh Quang, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nguồn gốc ông Nguyễn Đức Sỹ bà Nguyễn Thị Năm Bà Nguyễn Thị Năm chết năm 2008 không để lại di chúc Ngày 16/5/2014, ông Sỹ khởi kiện yêu cầu TAND huyện Vĩnh Thạnh chia tài sản chung ơng bà Năm, cịn lại ½ chia cho ông theo quy định pháp luật Trong TAND huyện Vĩnh Thạnh giải ơng Sỹ chết, trước chết ơng Sỹ để lại di chúc cho ông Sơn hưởng phần nhà đất thuộc sở hữu ông Sỹ phần ông Sỹ hưởng thừa kế bà Năm Sau ông Sỹ chết, TAND huyện Vĩnh Thạnh định tạm đình giải yêu cầu khởi kiện ơng Sỹ với lý chưa có người thừa kế nghĩa vụ tố tụng Nay ông Sơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải chia phần đất mà ông hưởng theo di chúc ông Sỹ đồng thời vào trạng sử dụng đất yêu cầu nhận 80m2 đất kí hiệu B sơ đồ phân chia đất, phần diện tích có 01 ngơi nhà cũ khơng cịn giá trị sử dụng Các bị đơn khơng đồng ý chia nhà đất theo di chúc ông Sỹ yêu cầu gộp chung vào phần tài sản bà Năm để chia cho đồng thừa kế Tại án dân sơ thẩm số 08/2016/DS-ST ngày 15/12/2016 TAND huyện Vĩnh Thạnh định: ông Sơn hưởng phần di sản thừa kế ông Sỹ với phần diện tích đất 80 m2 có ký hiệu B theo sơ đồ phân thửa, kèm theo phần diện tích 01 ngơi nhà cấp 4; buộc ơng Long phải tháo dỡ nhà tạm có diện tích 30 m2 phần đất mà ông Sơn hưởng; bà Hương giao lại phần nhà xác định khơng cịn giá trị sử dụng phần diện tích đất ông Sơn Về vụ việc trên, quan điểm cá nhân sau: Sau ông Sỹ chết, TAND huyện Vĩnh Thạnh tạm đình u cầu ơng Sỹ, đến ngày 03/8/2016 ơng Sơn có đơn khởi kiện chia thừa kế theo di chúc, quan hệ mới, độc lập với yêu cầu ông Sỹ TAND huyện Vĩnh Thạnh nhập thành một, đồng thời sau định tạm đình giải vụ án yêu cầu ơng Sỹ đến chưa có định đưa vụ án xét xử lại Như vậy, TAND huyện Vĩnh Thạnh vi phạm mặt thủ tục tố tụng Về phần nội dung, nhà đất thôn Định Thái, xã Vĩnh Quang, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định thuộc quyền sở hữu ơng Sỹ bà Năm nên bà Năm chết không để lại di chúc ông Sỹ hưởng nửa tài sản theo quy định pháp luật Ngồi ra, ơng đồng thừa kế khác bà Năm hưởng kỷ 21 phần từ di sản bà Năm Ông Sỹ chết để lại di chúc thừa kế tồn di sản cho ơng Sơn, di chúc hợp pháp nên ơng Sơn có quyền hưởng di sản ông Sỹ theo quy định pháp luật - Giải tranh chấp chia tài sản chung QSDĐ vợ chồng ly hôn: Trong thực tiễn đời sống nay, việc ly khơng cịn vấn đề mẻ mà ngày trở nên nóng hổi, thiết hết, tỷ lệ ly hôn huyện Vĩnh Thạnh tương đối cao Đồng nghĩa với việc ly hôn nảy sinh vấn đề tranh chấp tài sản, nuôi con, cấp dưỡng, đáng ý tranh chấp phân chia tài sản chung mà có QSDĐ Trong thực tiễn thường xảy tình trạng phát sinh tranh chấp bên khơng chứng minh Tịa án khó xác định tài sản chung hay tài sản riêng hình thành trước hôn nhân; hay việc xác định công sức mà bên bỏ để có khối tài sản chung QSDĐ khó khăn, Những điều làm cho Thẩm phán có quan điểm, cách nhìn nhận khác trình giải làm cho việc giải không thống Theo quy định LĐĐ năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tranh chấp QSDĐ phải qua thủ tục hòa giải UBND cấp xã, khơng nói rõ việc tranh chấp đất đai vợ chồng ly có loại bỏ thủ tục hịa giải sở khơng? Bàn vấn đề có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho khơng cần thiết phải qua hịa giải quan hệ phát sinh từ việc ly hôn, bên tự thoả thuận, khơng u cầu tịa án giải Cũng có quan điểm phân hai trường hợp: (1) Nếu vợ chồng tranh chấp QSDĐ với khơng cần thơng qua hịa giải; (2) Nếu vợ chồng tranh chấp với bên thứ ba cần phải qua hịa giải Quan điểm cá nhân cho rằng: Khơng cần thiết phải qua hịa giải UBND quan hệ phát sinh từ việc ly hơn, máy móc bắt buộc phải tách hịa giải UBND thủ tục rườm rà, phức tạp, kéo dài việc giải vụ án cách khơng cần thiết Ví dụ: Vụ việc tranh chấp tài sản chung QSDĐ ly hôn chị Nguyễn Thị Ánh Tuyết địa thôn Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định anh Bùi Khắc Thanh địa Chị Tuyết anh Thanh tự nguyện kết có đăng ký kết ngày 17/3/2000, nhiên, q trình sinh sống hai bên tạo dựng khối tài sản chung là nhà đất địa thôn Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Sau này, hai bên có mâu thuẫn nên năm 2014 chị Tuyết khởi kiện xin ly hôn TAND huyện Vĩnh Thạnh TAND huyện Vĩnh Thạnh chấp nhận yêu cầu Tuy nhiên có kháng cáo nên TAND tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm vụ án, bác đơn xin ly chị Tuyết Sau đó, chị Tuyết chuyển đến sống riêng nhà bố mẹ địa thôn Định Tố, thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Năm 2017, chị Tuyết tiếp tục gửi đơn khởi kiện yêu cầu xin ly hôn TAND huyện Vĩnh Thạnh, theo yêu cầu xử ly hôn với anh Thanh Về tài sản chung chị Tuyết có nguyện vọng sở hữu đồng ý thối trả nửa giá trị nhà cho anh Thanh Anh Thanh mong muốn 22 đoàn tụ để chăm lo cho ly muốn sở hữu tài sản chung thối trả nửa giá trị nhà cho chị Tuyết Tại án dân sơ thẩm số 35/2017/HNGĐ-ST ngày 01/6/2017, TAND huyện Vĩnh Thạnh xử cho chị Tuyết ly hôn với anh Thanh, giao nhà đất địa thôn Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định cho chị Tuyết sở hữu, buộc chị phải trả cho anh Thanh số tiền chênh lệch 201.685.500đ Anh Thanh cịn phải hồn trả cho chị Tuyết 969.500đ chi phí giám định Qua nội dung vụ việc, cá nhân có số ý kiến sau: Việc TAND huyện Vĩnh Thạnh xử cho chị Tuyết anh Thanh ly hôn phù hợp Tuy nhiên, việc phân chia tài sản chung chưa hợp lý, vì: Sau thời điểm năm 2014, chị Tuyết chuyển đến sống riêng địa Định Tố, thị trấn Vĩnh Thạnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, cịn anh Thanh sống địa thôn Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Nay anh Thanh khơng có chỗ khác, ơng bà muốn tiếp tục sinh sống anh Thanh ngơi nhà Do đó, để hợp tình, hợp lý TAND huyện Vĩnh Thạnh nên xét đến yếu tố để yêu xử cho anh Thanh quyền tiếp tục sinh sống ngơi nhà có địa địa thôn Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thịnh, huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định thối trả cho chị Tuyết nửa giá trị nhà 2.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật a Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống PLĐĐ Hệ thống PLĐĐ lĩnh vực pháp luật bao gồm nhiều văn quy phạm pháp luật có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác pháp luật Dân sự, pháp luật Xây dựng, pháp luật Nhà ở, pháp luật Kinh doanh BĐS pháp luật Đầu tư v.v Mặc dù, hệ thống pháp luật thường xuyên rà sốt, sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng địi hỏi công phát triển đất nước Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng PLĐĐ giải TCĐĐ cho thấy quy định PLĐĐ chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất, số quy định chưa phù hợp cần phải tiếp tục sửa đổi hồn thiện Để góp phần nâng cao hiệu giải tranh chấp QSDĐ TAND cần khẩn trương tiến hành sửa đổi quy định PLĐĐ Cụ thể: Thứ nhất, vấn đề hòa giải UBND cấp xã, LĐĐ 2003 mà LĐĐ năm 2013 mở rộng thẩm quyền giải TCĐĐ Tòa án Theo quy định PLĐĐ thủ tục hịa giải UBND cấp xã yêu cầu bắt buộc trước bên đương tiến hành bước trình giải TCĐĐ nói chung Tuy nhiên, q trình tổ chức thực phát sinh số mâu thuẫn, vướng mắc thủ tục hòa giải sở, cần có quy định cụ thể vấn đề theo hướng: Một là, bổ sung quy định trường hợp UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp tổ chức buổi hồ giải bên hai bên đương vắng mặt khơng có lý 23 đáng UBND cấp xã vấn tiến hành hịa giải vắng mặt, lập biên hịa giải mà khơng có chữ ký bên vắng mặt; đồng thời tống đạt văn đến bên vắng mặt buổi hòa giải Biên hòa giải để bên đương tiến hành thủ tục khởi kiện TCĐĐ Tòa án gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp có thẩm quyền giải Hai là, trường hợp UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp hồ giải thành sau bên lại thay đổi ý kiến không chấp nhận kết hồ giải thành khơng cần tiếp tục thủ tục hịa giải bên tranh chấp khơng có thiện chí chấp hành theo thỏa thuận bên tiếp tục hòa giải làm kéo dài trình giải vụ việc, làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên Trong trường hợp nên hướng dẫn bên khởi kiện Tòa án gửi đơn yêu cầu giải TCĐĐ đến UBND cấp có thẩm quyền để giải Thứ hai, cần có nghiên cứu lộ trình chuyển giao tranh chấp QSDĐ cho Tòa án Tuy LĐĐ năm 2013 mở rộng thẩm quyền Tòa án giải TCĐĐ, thời gian tới cần nghiên cứu để xác định thời điểm phù hợp chuyển giao tất TCĐĐ cho Tòa án thụ lý giải Việc chuyển giao phù hợp với thực tiễn yêu cầu khách quan Bởi vì, TCĐĐ Tòa án giải đảm bảo khách quan, cơng bằng, xác việc giải tranh chấp QSDĐ; nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp phù hợp với thông lệ quốc tế Việc pháp luật nước ta quy định thẩm quyền giải số loại TCĐĐ thuộc UBND bước đệm, giai đoạn độ thời điểm nhà nước chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, cá nhân Chuyển giao thẩm quyền giải TCĐĐ cho Tòa án giảm áp lực cho quan nhà nước, đảm bảo việc giải tranh chấp xác, khách quan cán làm công tác giải TCĐĐ quan nhà nước thường kiêm nhiệm, trình độ hiểu biết, áp dụng pháp luật chưa cao Thứ ba, bổ sung thêm quy định để làm rõ vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai Nhà nước LĐĐ năm 2013 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trong vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất lớn cho UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện song lại chưa xác lập chế phù hợp để kiểm sốt, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai quan Nhà nước Điều dẫn đến tình trạng có lạm quyền việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, giao đất, cho thuê đất thu hồi đất; chí nhiều trường hợp có dấu hiệu tham nhũng, tiêu cực gây bất bình nhân dân Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định chế hữu hiệu để giám sát quan Nhà nước thực vai trò chủ sở hữu đất đai; tăng cường hoạt động xem xét, đánh giá việc phân cấp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trung ương địa phương nhằm khắc phục lạm quyền giao đất, cho thuê đất 24 b Hoàn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân việc giải tranh chấp đất đai Thứ nhất, sửa đổi quy định pháp luật tố tụng dân việc xem xét, thẩm định chỗ TCĐĐ Trong thực tế giải vụ việc TCĐĐ cho thấy, việc xem xét, thẩm định chỗ nhà đất cần thiết TCĐĐ loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp loại tài sản đặc biệt, có giá trị trải qua nhiều biến động q trình Nhà nước thực sách cải tạo đất đai Có tranh chấp mà bên tranh chấp mà đương không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà người thứ ba tình sử dụng, hay có tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật để giải dẫn đến án không phù hợp với thực tiễn thi hành Tuy nhiên, BLTTDS năm 2015 lại quy định Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản đương có yêu cầu Nếu đương khơng có u cầu Tịa án khơng thể tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản Do đó, để đảm bảo tính khách quan hiệu lực thi hành án phù hợp với thực tế cần quy định quyền Tịa án việc tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản nhà đất tranh chấp thấy cần thiết Thứ hai, vấn đề định giá tài sản nên quy định theo hướng để Tòa án trưng cầu Trung tâm giám định giá để tiến hành định giá tài sản tranh chấp vụ án Trong thực tế, QSDĐ tài sản có giá trị lớn, việc giải vụ việc TCĐĐ thường xuyên phải tiến hành định giá nhằm xác định giá trị tài sản pháp luật chưa coi việc định giá hình thức giám định giá chưa phát triển trung tâm giám định giá, cần xác định giá trị tài sản tranh chấp Tòa án phải thành lập Hội đồng định giá Theo quy định BLTTDS Tịa án thành lập hội đồng thẩm định giá, nhiên, quy định nhận thức áp dụng chưa thống Một thực tế xảy phổ biến Chủ tịch Hội đồng đại diện quan tài chính, thành viên khác Hội đồng thẩm định giá Toà án thường chọn cán UBND cấp xã (thậm chí người ban cán thơn, bản) tham gia người dễ mời tham gia cán cấp khác; trình độ nhận thức trực tiếp pháp luật hạn chế nên định có dẫn đến sai lầm, đưa kết định giá khơng xác, thiếu chun nghiệp Do đó, để khắc phục hạn chế cần phải coi định giá loại giám định giá, đòi hỏi người tham gia định giá phải nhà chun mơn có kiến thức sâu sắc, am tường giá thị trường tài sản cần định giá nói chung QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng để đảm bảo cho việc định giá thuận lợi Do đó, nên khuyến khích thành lập trung tâm thẩm định giá khuyến khích bên đương trưng cầu trung tâm giám định giá để đảm bảo tính công bằng, khách quan kết thẩm định giá 25 2.2.2 Các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu hoạt động giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh a Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như trình bày trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn phổ biến TCĐĐ Vì vậy, với tính chất đa dạng, phức tạp q trình giải Tòa án nên lưu ý số điểm sau để áp dụng giải cách thống nhất: Một là, TCĐĐ mà bên có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích che giấu giao dịch khác (thế chấp, cầm cố, vay tài sản, tặng cho, ) Tịa án cần xem xét chất, mục đích bên tiến hành giao dịch để tun hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có bị vơ hiệu hay không Hai là, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hợp đồng khơng có chứng nhận Công chứng Nhà nước chứng thực UBND có thẩm quyền, sau giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà kiên cố phần đất, Tịa án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch b Giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Tuy thời gian qua, Tòa án giải tương đối tốt tranh chấp chia thừa kế QSDĐ bên cạnh gặp phải số vướng mắc, cần hướng dẫn để việc giải thống nhất: Một là, trường hợp đất có nguồn gốc ơng bà, cha mẹ để lại mà người con, cháu đứng tên kê khai hay cấp giấy chứng nhận QSDĐ khơng thể coi đất người đứng tên, mà cần phải điều tra, đánh giá chứng cứ, xem xét việc kê khai, đứng tên ý chí thừa kế đồng ý chuyển QSDĐ cho người đứng tên khơng Nếu chưa thể ý chí thừa kế phải coi đất di sản để chia Hai là, việc xác định thỏa thuận lập bên có nội dung tương tự di chúc Có nhiều Tịa án xem thỏa thuận di chúc nên bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Đối với trường hợp Thẩm phán xét xử cần phải nghiên cứu, phân tích kỹ biên thỏa thuận đối chiếu với điều kiện có hiệu lực di chúc Bộ luật dân để có định cho xác, tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên đương 26 Ba là, việc xác định thời hiệu khởi kiện vụ kiện chia thừa kế nhà đất mà đương khiếu nại đến UBND phường, xã để hòa giải thời gian chờ đợi giải chờ thi hành kết hịa giải thành hết thời hiệu khởi kiện theo quy định Bộ luật dân sau bên khởi kiện tịa Trường hợp có nhiều Tịa án số địa phương lại máy móc khơng chấp nhận tính trừ thời gian hòa giải vào thời hiệu khởi kiện cho đương Về vấn đề này, nên tính thời gian hòa giải UBND cấp xã vào thời hiệu khởi kiện cho đương bước giải TCĐĐ khởi kiện theo hướng chia tài sản chung điều kiện, thủ tục khởi kiện phức tạp, gây khó khăn cho đương khởi kiện KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua thực tiễn TCĐĐ huyện Vĩnh Thạnh – huyện phát triển tỉnh Bình Định thấy TCĐĐ tranh chấp phổ biến khó giải Mặc dù số lượng vụ án TCĐĐ năm TAND huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định thụ lý khơng nhiều số lượng tranh chấp tăng dần qua năm TAND huyện Vĩnh Thạnh tiến hành thụ lý, giải dứt điểm TCĐĐ không để xảy “điểm nóng” địa bàn Qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn giải số vụ TCĐĐ hạn chế, vướng mắc cần phải được khắc phục, sửa chữa thời gian tới Những hạn chế, vướng mắc xuất phát từ nguyên nhân chủ quan khách quan Trong phạm vi đề tài trình bày số kiến nghị phương diện lập pháp thực tiễn áp dụng để nhằm nâng cao hiệu công tác giải TCĐĐ nói chung TCĐĐ địa bàn huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nói riêng 27 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất, với phát triển kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân sự, kinh tế, có giao dịch đất đai ngày phát triển Thêm vào đất đai tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, tổng quỹ đất không thay đổi làm cho việc TCĐĐ ngày nhiều phức tạp TCĐĐ xảy hậu nguyên nhân định Nó biểu cụ thể mâu thuẫn bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng đất với Hiện nay, TCĐĐ diễn hầu hết địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn chung TCĐĐ gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tình trạng ổn định, bất đồng nội nhân dân, làm cho quy định LĐĐ đường lối sách Nhà nước không thực cách triệt để TCĐĐ khơng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Khi xảy tranh chấp, trước hết bên không thực quyền mình, ảnh hưởng đến việc thực nghĩa vụ Nhà nước, TCĐĐ vấn đề xúc toàn xã hội Trong loại tranh chấp mà tòa án cấp thường giải tranh chấp đất đai loại việc có nhiều yếu tố phức tạp Giải TCĐĐ lĩnh vực thu hút nhiều quan tâm nhiều đối tượng xã hội xu hướng tìm đến TAND để yêu cầu giải TCĐĐ xu huớng tất yếu xã hội công dân Nhà nước pháp quyền Tuy nhiên, PLĐĐ hành chưa đáp ứng yêu cầu thực tế sống, nhiều vấn đề nảy sinh chưa giải quyết, thực tế hệ thống pháp luật tính thống chưa cao; cịn có mâu thuẫn, chồng chéo lẫn hệ thống văn hướng dẫn thực LĐĐ cịn chưa đầy đủ khơng tránh khỏi lúng túng áp dụng PLĐĐ vào giải TCĐĐ TAND Ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện đất đai giải nhanh chóng, pháp luật tranh chấp yêu cầu xúc nhân dân quan Nhà nước Cùng với quan chức khác, ngành TAND cố gắng việc giải TCĐĐ nhằm ổn định tình hình trị, xã hội Tuy nhiên, phải thừa nhận tình hình giải TCĐĐ quan hành TAND năm vừa qua vừa chậm trễ, vừa khơng thống Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin người dân với đường lối, sách Đảng, pháp luật Nhà nước Có thể khẳng định rằng, việc giải TCĐĐ loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung Thơng qua việc phân tích, đánh giá quy định PLĐĐ hành giải TCĐĐ; việc nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ TAND nói riêng nghiên cứu thực trạng pháp luật 28 giải TCĐĐ để sở đề xuất kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung sách, pháp luật đất đai xác lập chế giải TCĐĐ thích hợp, nhằm nâng cao hiệu công tác giải TCĐĐ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho cơng dân việc làm có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn 29 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Trường đại học luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 35, tr 74 [2] Trần Văn Hà (2007), “Giải tranh chấp đất đai đường Toà án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật [3] Nguyễn Thị Hải Thanh (2016), “Giải tranh chấp đất đai đường Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam [4] Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh [5] Mai Thị Tú Oanh (2013), “Tranh chấp đất đai và giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta”, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội [6] Hiến pháp năm 2013 [7] Luật đất đai năm 2003 [8] Luật đất đai năm 2013 [9] Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết số điều luật Luật đất đai [10] Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ cơng tác đo đạc, phân hạng đăng ký thống kê ruộng đất nước [11] Nghị số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành số quy định phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân năm 2004 [12] Bộ Luật tố tụng dân 2004 sửa đổi năm 2011 [13] Bộ luật tố tụng dân năm 2015 [14] Bộ luật dân năm 2005 [15] Bộ luật dân năm 2015 [16] Luật hôn nhân gia đình năm 2014 [17] Niên giám Thống kê năm 2010 (Cục Thống kê tỉnh Bình Định) [18] Tồ án nhân dân tối cao (2002), “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất toà án nhân dân”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp [19] Bản án số 10/2017/DS-ST ngày 03/2/2017của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh [20] Bản án số 08/2016/DS-ST ngày 15/12/2016 Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh [21] Bản án số 35/2017/HNGĐ-ST ngày 01/6/2017 Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh 30 NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp: …… /10 điểm ... luận tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh – giải pháp CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI... ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH – GIẢI PHÁP 16 2.1 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH 16 2.1.1 Tình hình tranh chấp dạng tranh chấp đất đai. .. ? ?Giải tranh chấp đất đai - thực trạng giải pháp Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định? ?? nhu cầu cấp bách tình hình Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài ? ?Giải tranh chấp đất đai - thực trạng