Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn tòa án nhân dân huyện hải hậu tỉnh nam định

Qua tham khảo đã có các công trình nghiên cứu nổi bật như: Châu Huế 2003, Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học Quốc gia

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HẢI HẬU TỈNH NAM ĐỊNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Ngô Thị Hòe

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài "Thủ tục giải quyết

tranh chấp đất đai của Tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn Tòa án nhân dân huyện Hải

Hậu, tỉnh Nam Định" là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân cùng sự nhiệt tình trợ giúp của các thầy/cô, bạn bè và đồng nghiệp

Tôi xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn tới TS Bùi Thị Huyền đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình cung cấp các thông tin khoa học cần thiết và thực sự quý báu cho luận văn này

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Viện Đại học Mở Hà Nội, khoa Sau đào tạo đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình

Cuối cùng, với lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, Thẩm phán và toàn thể anh chị em Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu khoa học và thực hiện luận văn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Ngô Thị Hòe

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỦ

TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN NHÂN

DÂN

6

1.3 Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

nhân dân

20

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân 20 1.3.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân 21 1.4 Vai trò và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

nhân dân

22

1.5 Lịch sử quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 23

Chương 2: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

26

2.1 Các quy định về hoà giải tiền tố tụng trong giải quyết tranh chấp

đất đai

26

2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân 30

2.2.4 Phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa Tòa án nhân dân

và Ủy ban nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai

33

2.3.1 Khởi kiện và thụ lý tranh chấp đất đai 35

2.4 Áp dụng pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp đất đai 44 2.4.1 Áp dụng thống nhất pháp luật dân sự và pháp luật đất đai 44 2.4.2 Áp dụng một số quy định của pháp luật về đường lối giải quyết

tranh một số dạng chấp đất đai

45

Chương 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

NHÂN DÂN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ

3.2.2 Một số nhận xét về công tác giải quyết tranh chấp đất đai 68 3.2.3 Những sai phạm thường gặp trong quá trình giải quyết tranh chấp

đất đai

69

3.3 Những hạn chế, khó khăn, vướng mắc khi áp dụng pháp luật giải

quyết tranh chấp đất đai

73

3.3.1 Khó khăn trong việc áp dụng vận dụng đường lối để giải quyết các

tranh chấp đất đai

73

3.3.2 Vướng mắc khi xác định những tranh chấp đất đai nào phải hòa

giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn

75

3.3.3 Vướng mắc khi xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm

quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản

76

3.4.2 Hoàn thiện quy định hình thức của giao dịch chuyển quyền sử

dụng đất

79 3.4.3 Một số giải pháp nhằm thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai 82

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, "1/2 của cải ở các nước phát triển là đất đai và tài sản gắn liền với đất, tại các nước đang phát triển con số này chiếm tới 3/4" [12, tr 86] Đất đai và tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn, đây không chỉ là tài sản, hàng hóa tham gia thị trường bất động sản mà còn có thể tham gia thị trường vốn, trở thành nguồn vốn lớn sử dụng vào các hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, trong khi quỹ đất lại được giới hạn trong diện tích tương đối ổn định Vì vậy, chỉ một kẽ hở của pháp luật, sự mâu thuẫn nhỏ trong quá trình sử dụng đất, sự hời hợt trong quá trình quản lý, sơ hở trong việc thiết lập các đảm bảo pháp lý trong giao dịch, hợp đồng… về quyền sử dụng đất (QSDĐ) là có thể phát sinh tranh chấp

Hiện nay, Tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến, đa dạng và có chiều hướng gia tăng, nhiều vụ việc kéo dài rất phức tạp Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, phạm

vi, tính chất, mức độ của mỗi vụ việc có khác nhau nhưng nhìn chung đều để lại cho

xã hội nhiều ảnh hưởng Tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tình cảm, tâm lý, lợi ích của xã hội và ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình an ninh, trật tự của địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai cũng như khai thác các lợi ích

từ đất

Giải quyết tranh chấp đất đai là một yêu cầu tất yếu của đời sống dân sự và cũng là yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai Thông qua giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm trật tự an ninh và phát triển kinh tế

Trong những năm qua, công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án tồn tại nhiều bất cập Tiến độ giải quyết các vụ án liên quan đến đất đai thường chậm, nhiều sai sót dẫn đến án bị hủy, sửa nghiêm trọng; nhiều vụ án phải xử đi xử lại nhiều lần gây tốn kém cho các đương sự và Nhà nước, gây ảnh hưởng không tốt đến

việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân cũng như làm giảm uy tín của các cơ quan tiến hành tố tụng Trước thực tiễn trên, đòi hỏi chúng ta phải không ngừng nghiên cứu đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp đất đai và việc đầu tiên là nghiên cứu hoàn thiện pháp luật

Qua quá trình khảo sát thực tế tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, tác giả

chọn đề tài: "Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án cấp sơ thẩm từ

thực tiễn Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định" làm đề tài nghiên

cứu cho luận văn của mình Thông qua việc nghiên cứu đề tài tác giả hy vọng kết quả của việc nghiên cứu sẽ góp phần hoàn thiện hơn pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân (TAND)

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Những năm qua, tranh chấp đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng, được dư luận

xã hội quan tâm Đề tài quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án được nhiều người quan tâm nghiên cứu Qua tham khảo đã có các công trình nghiên cứu nổi bật như:

Châu Huế (2003), Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Luận

văn thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Phạm Thị Lan Hương

(2009), Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và pháp luật; Nguyễn Văn Luật (2001), Cơ sở lý luận và thực

tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp bộ, Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC);

Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia,

Hà Nội, năm 2009; Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng

đất bằng Tòa án tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật

Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Văn Hà (2007), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng

con đường Tòa án, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật; Mai Thị

Tú Oanh (2008), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án qua thực

tiễn tại thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh; Dương Thái Sơn (2016), Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Yên Châu tỉnh Sơn La, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; Sòi

Ngọc Cương (2016), Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ

thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Sơn La, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học

Mở Hà Nội; Phạm Thành Hưng (2016), Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất

đai theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học

Mở Hà Nội; Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp

đất đai bằng tòa án ở nước ta, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội

Việt Nam

Cùng nhiều bài viết có liên quan như: Nguyễn Quang Tuyến (2004), Về

thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án, Tạp chí TAND, số 14, tr 11-13;

Lưu Quốc Thái (2006), Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp

đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 86, tr 42-45; Đặng Thị Phượng (2014), Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật Đất đai năm 2013,

Tạp chí TAND, số 6, tr 11-16; Phạm Văn Võ, Đỗ Thành Công (2013), Một số ý

kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh…

Đây không phải là một đề tài mới Các nhà nghiên cứu đã đề cập nhiều vấn

đề, đưa ra nhiều luận điểm khác nhau đồng thời nêu lên được một số hạn chế, bất cập Tuy nhiên, đất đai là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm, những nghiên cứu trước có một số luận điểm không còn phù hợp với tình hình mới, nhiều vấn đề cần được nghiên cứu, trao đổi thêm Vì vậy, cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu để tìm ra những quan điểm khoa học, làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến quy định giải quyết tranh chấp tại TAND nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính thống nhất của pháp luật

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu:

Làm sáng tỏ những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về quy định tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; nghiên cứu, đánh giá thực tiễn

giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định Tác giả sẽ cố gắng phân tích, đánh giá nhằm phát hiện những điểm chưa phù hợp và những bất cập trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND Từ đó, đưa ra những đề xuất, kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật

Đối tượng nghiên cứu:

Tập trung làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; Những quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định

Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu những quan điểm khoa học pháp lý, quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS); Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm Thông qua nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định tác giả đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

Chúng tôi không có tham vọng xây dựng được một khung pháp lý hoàn chỉnh về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND Trên cơ sở kết quả nghiên cứu sẵn có, trong khả năng nhận thức của mình, tác giả phân tích, đánh giá một cách có hệ thống nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu

Cơ sở pháp lý chủ yếu cho nghiên cứu là quy định về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai được quy định trong Luật Đất đai, BLTTDS, BLDS và các văn bản hướng dẫn thi hành

4 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; dựa trên đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai; trên cơ sở xem xét toàn diện các quan hệ xã hội liên quan đến tranh chấp đất đai

Sử dụng các phương pháp hệ thống hoá, phân tích, so sánh, quy nạp làm phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp định tính, trên cơ sở nghiên cứu có sẵn, quy định pháp luật có liên quan tác giả tiến hành phân tích,

đánh giá, so sánh, quy nạp một cách có hệ thống, từ đó rút ra những kết luận có tính khoa học

Tác giả sẽ xem xét, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành theo 4 tiêu chí: tính minh bạch, tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi

Ngoài ra, đề tài còn sử dụng phương pháp định lượng trong một số đánh giá

từ thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến giải quyết tranh chấp QSDĐ của ngành Toà án để đánh giá thực trạng vấn đề đang nghiên cứu

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Đóng góp khoa học của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND Căn cứ trên những quy định của pháp luật, nêu lên những bất cập, vướng mắc, thiếu sót để hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách, tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các vấn đề liên quan

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân

Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai

Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định và kiến nghị

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN

NHÂN DÂN

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

"Trước Hiến pháp 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể" [56, tr 189] Nếu như Hiến pháp 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền cơ bản của công dân thì ở Hiến pháp 1980 nó không còn được thừa nhận Từ những năm 80 của thế kỷ XX, chúng

ta xây dựng xã hội chủ nghĩa trên phạm vi cả nước dựa trên nền tảng công hữu hoá

tư liệu sản xuất mà chủ yếu là đất đai Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý

Kế thừa Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Sự ra đời của Hiến pháp 2013, quy định trên tiếp tục được khẳng định rõ: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu thống nhất quản lý" [39, Điều 53] Việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân được thực hiện trong phạm vi và theo trình tự do pháp luật quy định Theo đó, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và QSDĐ Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất mà giao một phần

diện tích đất của mình cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác sử dụng cùng với việc quy định cho họ các quyền và những nghĩa vụ bắt buộc họ phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Tương tự, Luật Đất đai 2013 cũng có quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của luật này" [39, Điều 4] BLDS 2015 cũng quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [41, Điều 197]

"Quyền sở hữu đất đai được xem như quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng

là bộ phận của quyền sở hữu" [17, tr 11] Chủ sở hữu có thể thực hiện QSDĐ hoặc chuyển quyền cho chủ thể khác QSDĐ của người sử dụng đất trong trường hợp này là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại Người sử dụng có thể tác động trực tiếp vào tài sản của mình bằng hành

vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng các lợi ích do tài sản tạo ra Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho,… bằng QSDĐ Người sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê,… Việc quản lý đất đai thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác Mục đích của quản

lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất theo quy định của từng loại đất theo quy định của pháp luật Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác nhau Vậy, QSDĐ là quyền

quản lý, khai thác công dụng của đất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân,

tổ chức

Thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đã xuất hiện đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1987, giai đoạn này QSDĐ chưa phải là một khái niệm pháp lý hoàn chỉnh nên cũng chưa phải là đối tượng của pháp luật dân sự Đến năm 1993, khi Luật Đất đai mới được ban hành thay thế Luật Đất đai 1987 thì về cơ bản QSDĐ đã trở thành một khái niệm pháp lý trong pháp luật đất đai và sự kiện này được bổ sung, hoàn thiện hơn trong BLDS 1995 Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của QSDĐ nên QSDĐ

là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau và hiện nay, QSDĐ được hiểu dưới nhiều góc độ và khía cạnh khác nhau

Quan điểm thứ nhất: "Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất" [25, tr 11] Theo cách hiểu này thì QSDĐ là quyền năng hạn chế của người sử dụng đất và người sử dụng đất chỉ được thực hiện những hành vi đối với QSDĐ của mình trong một số trường hợp pháp luật cho phép và điều này có nghĩa QSDĐ được lưu thông dân sự mà không phải là đất vì đất là sở hữu của toàn dân và khi thực hiện các quyền nêu trên, người

sử dụng đất phải tuân thủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

Quan điểm thứ hai: "Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản" [40, Điều 105] Dưới góc độ lý luận, xét về bản chất thì QSDĐ là một loại quyền tài sản bởi QSDĐ gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân và gắn liền với loại tài sản đặc biệt là Luật Đất đai Tuy nhiên, QSDĐ có giá trị pháp lý khác với quyền sử dụng tài sản thông dụng khác là QSDĐ bao gồm một số quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thế chấp, quyền tặng cho, quyền góp vốn… Người sử dụng đất thực hiện các quyền nói trên thông qua hợp đồng dân sự được quy định cụ thể trong BLDS và pháp luật về đất đai Hiện trong Dự thảo BLDS sửa đổi cũng đang thừa nhận quan điểm này

Quan điểm thứ ba: "Quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất" [61, tr 9] Quan điểm này xuất phát từ Điều 118 - BLDS 1995 "Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ", từ điều này suy luận ra nếu QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ của hợp tác xã là tài sản của hợp tác xã… Song, đây là tài sản có những đặc điểm riêng không được ghi nhận ở bất kỳ tài sản nào khác trong luật Việt Nam Hay theo giải thích của một chuyên gia khác:

Theo Điều 163 và Điều 181 Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Các quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả Quyền sở hữu trí tuệ Bên cạnh đó, Điều 322 về quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quy định: Quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Như vậy, bản thân Quyền sử dụng đất là một tài sản [7]

Về cơ bản tác giả thống nhất với cách hiểu về QSDĐ như sau: "Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu về đất đai của Nhà nước, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [25, tr 11] Quá trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan, vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện

Từ khái niệm trên có thể thấy chế định QSDĐ có các đặc điểm sau:

Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại của

xã hội loài người QSDĐ là một loại tài sản, vì vậy khi nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - một khái niệm pháp lý thì không thể nào quên tính cách này của nó Ngoài việc xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt, người ta còn xem đất đai là một

bộ phận quan trọng cấu thành nên lãnh thổ quốc gia có chủ quyền Đặc biệt là ở đất nước ta, một đất nước trải qua hàng nghìn năm lịch sử với những cuộc chiến tranh khốc liệt, kéo dài đầy hy sinh, gian khổ để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của Tổ

quốc và tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu thành nên chủ quyền quốc gia là đất đai Vì vậy, ở Nhà nước ta ngay từ đầu đã xác định đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, còn các chủ thể khác khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình QSDĐ

Như vậy, đất đai là tài sản đặc biệt, vì nó chỉ có một chủ sở hữu duy nhất nên quyền của người có QSDĐ không rộng như người có quyền sở hữu hay quyền

sử dụng đối với một tài sản thông thường mà cần tuân thủ những quy định bắt buộc sau đây (đây cũng là điểm chuyên biệt của QSDĐ):

- Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định của pháp luật;

- Người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật;

- Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

- Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Người sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;

- Người sử dụng đất phải giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý

và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp Nhưng Nhà nước là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên

quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền sử dụng cho chủ thể khác (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế,…) sử dụng hiệu quả, không bị bỏ hoang, không ở tình trạng vô chủ Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ nhu cầu của mình, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất màu mỡ, không được gây thiệt hại hoặc tự ý thay đổi mục đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê

Nghiên cứu QSDĐ có một ý nghĩa quan trọng:

Quyền sử dụng đất với ý nghĩa là một quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cho phép chúng ta nhận định được mức độ can thiệp và sự chi phối của Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện trong quan hệ tranh chấp đất đai và tính đặc thù trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Toà án nói riêng [23, tr 34]

1.1.2 Khái niệm tranh chấp đất đai

Xã hội ngày càng phát triển thì không thể tránh khỏi việc xuất hiện các mối quan hệ xung đột, mâu thuẫn phát sinh trong cuộc sống hàng ngày của người dân,

nó trở nên nhiều và phức tạp hơn trong tất cả các lĩnh vực như: dân sự, hành chính, hôn nhân và gia đình… Nước ta là một nước nông nghiệp, đất đai có một ví trí rất quan trọng, gắn liền với đời sống kinh tế của mỗi người, vì vậy mà trong đời sống con người không thể tránh được tranh chấp, tranh chấp đất đai phổ biến trong đời sống xã hội như là một tất yếu

Tranh chấp nói chung được hiểu là sự tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào; đó là đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên [51, tr 1653]

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [39, Điều 3] Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong đời sống xã hội, nhất là trong thời điểm quản lý đất đai còn nhiều bất cập như hiện nay "Trong khoa học pháp lý cũng như

trong pháp luật thực định còn tồn tại hai khái niệm đó là "tranh chấp đất đai" và

"tranh chấp quyền sử dụng đất", việc sử dụng hai thuật ngữ này là không đồng nhất với nhau Trong khi Luật Đất đai sử dụng thuật ngữ "tranh chấp đất đai" thì tại Khoản 7 Điều 25 BLTTDS 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 lại sử dụng thuật ngữ

"tranh chấp quyền sử dụng đất" [39, tr 9] Hiện nay, Khoản 7 Điều 26 BLTTDS

2015 đã sửa đổi cho thống nhất với quy định của pháp luật đất đai Vậy, "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp quyền sử dụng đất" có gì khác nhau?

Về mặt pháp lý, thuật ngữ "tranh chấp đất đai" được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nói lên được đối tượng tranh chấp đó chính là quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai Nghiên cứu nội hàm khái niệm này ta thấy rằng quy định như vậy là tương đối rộng Bởi, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai thực tế là rất nhiều và các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bao gồm nhà nước và người sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, ta có thể liệt kê người sử dụng đất có các quyền là:

- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ

Pháp luật cũng quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Căn cứ vào quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nêu trên

Hiểu theo nghĩa rộng đó là biểu hiệu của những mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và

sử dụng đất đai Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai [52, tr 245] Hiện nay, có nhiều cách hiểu tranh chấp đất đai khác nhau Phổ biến nhất có

hai cách hiểu như sau: thứ nhất, tranh chấp đất đai là tranh chấp về QSDĐ; thứ hai,

tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ lẫn các tranh chấp liên quan đến QSDĐ Vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai thế nào cho đúng? Vì làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp

phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh được trường hợp quy định của luật này chồng chéo lên quy định của luật kia

Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của TANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính hướng dẫn thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai đưa ra các loại tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm 03 loại: Tranh chấp ai là người có QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

Theo điểm b Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2015/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ta xác định tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ,…

Theo tác giả Trần Anh Tuấn, tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm 02 loại:

Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất

là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh

chấp thừa kế quyền sử dụng đất [57, tr 53]

Hiện nay, Toà án nhân ở nước ta vẫn chưa thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung BLTTDS xác định tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự nên đây là những tranh chấp dân sự Vì vậy theo tôi, tranh chấp đất đai là bao gồm tranh chấp QSDĐ và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ thì phù

hợp hơn Như vậy, có thể hiểu: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay

xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

1.1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Về chủ thể: Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ phát sinh trong quá trình con người chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất Quan hệ pháp luật đất đai trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu đối với các chủ thể sử dụng đất diễn ra trong quá trình quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai và quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau trong quá trình chiếm hữu, sử dụng đất

Tranh chấp đất đai mà một phần của mối quan hệ pháp luật đất đai, chủ thể trong mối quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (người được nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ) hoặc các chủ thể khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất Chủ thể sử dụng đất

là người đang thực tế chiếm hữu đất đai do Nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ Các chủ thể sử dụng đất này gồm các tổ chức trong nước; cá nhân, hộ gia đình trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013) Quan hệ tranh chấp đất đai là quan hệ mang tính dân sự, đó là quan hệ không mang tính quyền lực Nhà nước, nghĩa là giữa các bên sử dụng đất có địa vị pháp lý bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ Trường hợp tranh chấp không phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính

Khách thể: Khách thể trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai Vì trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta

có ba hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai Kể từ Hiến pháp năm

1980 chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên đối tượng tranh chấp đất đai

không phải là quyền sở hữu mà là QSDĐ "Dưới góc độ pháp lý thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; dưới góc độ kinh tế thì đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai" [58, tr 2] nên không thể có tranh chấp quyền sở hữu đất đai QSDĐ là loại tài sản đặc biệt vì pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước sẽ trao lại QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua các hình thức do pháp luật quy định Đồng thời QSDĐ cũng là tài sản (quyền tài sản) theo quy định của BLDS, QSDĐ có thể

là đối tượng tham gia các giao dịch dân sự

Nội dung: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai được xác định là các tranh chấp về việc xác định ai là người có QSDĐ, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

1.1.4 Phân loại tranh chấp đất đai

Trong thực tế việc tranh chấp liên quan đến đất đai có rất nhiều dạng, trong nhiều quan hệ khác nhau Việc phân loại tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng,

nó giúp cơ quan có thẩm quyền xác định quan hệ tranh chấp cần giải quyết, cơ quan

có thẩm quyền giải quyết cũng như áp dụng pháp luật đúng đắn Tuỳ vào việc lựa chọn tiêu chí mà có nhiều cách để phân loại tranh chấp đất đai khác nhau

Điều 203 Luật Đất đai 2013 phân chia các dạng tranh chấp đất đai thành ba nhóm: tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật, tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

Căn cứ vào quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai có thể phân chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:

Một là, tranh chấp ai là người có QSDĐ Đây là tranh chấp đất đai phổ biến Nội dung là tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích đất đai nào đó hoặc một phần trong diện tích đó Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất tranh chấp

Hai là, tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ Đây là loại tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch về QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Loại tranh chấp này phát sinh khi bên chuyển nhượng chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định; các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung giao kết; hợp đồng không tuân thủ hình thức luật định Đây là loại tranh chấp phổ biến, có số lượng nhiều và ngày càng tăng

Ba là, tranh chấp về thừa kế QSDĐ Loại tranh chấp này phát sinh khi người chết có QSDĐ nhưng không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, các đồng thừa kế không tự thoả thuận được với nhau

Bốn là, tranh chấp do lấn, chiếm đất Đây cũng là một loại tranh chấp đất đai phổ biến, tranh chấp này thông thường do các bên không tự thoả thuận được với nhau hoặc do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng, cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ Loại tranh chấp này phát sinh do người

sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhưng không chịu trả hoặc do Nhà nước đã chia, cấp cho người khác nên họ khởi kiện đòi lại

Sáu là, tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn QSDĐ hình thành trong thời

kỳ hôn nhân hoặc tự nguyện nhập chung làm tài sản chung của vợ chồng Khi ly hôn vợ chồng không tự thoả thuận được với nhau nên có tranh chấp

Bảy là, tranh chấp về việc cản trở thực hiện QSDĐ Đây là tranh chấp ít gặp hơn trong thực tế khi một người không có giấy tờ về QSDĐ cản trở việc sử dụng đất hợp pháp của người khác

1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai

1.2.1 Nguyên nhân khách quan

Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Sản xuất trì trệ, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm dễ biến thành điểm nóng, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước Để giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai chúng ta phải nghiên cứu nguyên nhân của nó để có hướng khắc phục phù hợp

Từ thực trạng tranh chấp đất đai, có thể rút ra các nguyên nhân chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai là một hiện tượng tất yếu của nền kinh tế thị trường Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường cùng với sự thay đổi về cơ chế quản lý đất đai làm cho đất đai ngày càng có giá trị Đất đai trở thành tài sản có giá trị lớn có thể mang ra giao dịch và tham gia thị trường vốn Các giao dịch về QSDĐ tăng cao làm phát sinh các tranh chấp liên quan Khi nhà đất có giá trị tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp đòi lai nhà đất đã bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho hoặc giao cho người khác sử dụng Đặc biệt phải

kể đến là việc tranh chấp các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở các giai đoạn trước đây mà không lập thành văn bản hợp lệ Có thể thấy, tranh chấp đất đai là một điều tất yếu phù hợp với quy luật phát triển của xã hội

Thứ hai, tranh chấp đất đai ở nước ta có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại Sau Dách mạng tháng 8 năm 1945, Chính phủ tiến hành cải cách ruộng đất, xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập chế độ sở hữu ruộng đất cho người nông dân Nếu như Hiến pháp 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền

cơ bản của công dân thì ở Hiến pháp 1980, nó không còn được thừa nhận Hiến pháp quy định cá nhân, hộ gia đình không có quyền sở hữu về đất đai nhưng có quyền sử dụng khai thác đất đai, có quyền chuyển nhượng tài sản trên đất Thời kỳ này, Nhà nước giao đất cho hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất, cho nên cá nhân,

hộ gia đình không có đất để canh tác Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến cho các tranh chấp liên quan đến trưng dụng, trưng thu, thu hồi đất xảy ra

Trước cuộc khủng hoảng mà nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp đem lại, năm 1986, Nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới Luật Đất đai 1987 ra đời quy định về việc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và ghi nhận có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhà nước giao đất, ghi nhận và bảo

hộ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ để khai thác công năng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Nghị quyết 10-TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp Quyền lợi của người dân đã được gắn với từng mảnh đất được giao Vì vậy, tình trạng đòi lại đất tăng nhanh về số lượng

Hiện nay, tình trạng các tranh chấp về việc đòi lại đất đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 (đất gốc) mang tính phức tạp, gay gắt và kéo dài nhiều năm Theo quy định của pháp luật, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Khoản 5, Điều 26 của Luật Đất đai năm 2013) Tuy nhiên bên cạnh đó còn nhiều trường hợp tranh chấp đòi lại QSDĐ vẫn phải xem xét giải quyết

1.2.2 Nguyên nhân chủ quan

Xuất phát từ việc pháp luật về đất đai thường xuyên thay đổi, sự yếu kém trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính, và các tiêu cực trong xã hội dẫn đến quá trình quản lý đất đai có nhiều sai sót

Sự yếu kém trong quá trình quản lý nhà nước xuất phát từ việc quản lý không tập trung, phân cấp cho nhiều cơ quan quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra Tuy theo thời gian quan công tác quản lý nhà nước về đất đai có nhiều cải thiện nhưng nhìn chung còn chậm và có nhiều thiếu sót Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm, hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ, thiếu căn cứ pháp lý đặc biệt là ở các tỉnh miền núi; quy hoạch sử dụng đất đai chưa đồng bộ, thiếu nhất quán, nhiều trường

hợp quy hoạch treo, quy hoạch không hiệu quả; một số văn bản về đất đai chưa rõ ràng dẫn đến cách hiểu khác nhau, chủ trương sai lầm ở một số địa phương, của một

số cán bộ thi hành công vụ

Gần đây, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính nhưng việc thực hiện còn chậm trễ, sự quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém Việc cấp đất tuỳ tiện, nới lỏng kiểm tra là một trong những nguyên nhân làm tranh chấp đất đai nảy sinh, không chỉ các tranh chấp cá nhân với nhau mà phát triển thành tranh chấp giữa một bộ phận không nhỏ các cộng đồng dân cư với nhau

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa được tốt, chưa phổ biến sâu rộng trong nhân dân Việc chuyển QSDĐ trái với pháp luật đất đai xảy ra nhiều, nhất là việc chuyển QSDĐ đối với đất không có giấy tờ QSDĐ diễn ra phổ biến

1.3 Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân

Để giải quyết các mối quan hệ xung đột, bất hoà đó có nhiều cách thức khác nhau, hoặc các bên tự mình thoả thuận bàn bạc để đi đến thống nhất, nhờ bên thứ ba làm trung tâm hoà giải hoặc đưa các tranh chấp cho cơ quan tài phán có thẩm quyền giải quyết Trong các quan hệ tranh chấp dân sự thì tranh chấp đất đai thường phức tạp, tỉ lệ hoà giải thành tại cấp cơ sở kém và không có tính cưỡng Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Toà án là biện pháp có tính cưỡng chế và tính khả thi cao nhất

Xuất phát từ tính đặc trưng của chế độ sở hữu đối với đất đai, mối quan hệ đất đai có liên quan đến lợi ích của nhiều người kể cả cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai thường tác động đến lợi ích của các chủ thể sử dụng đất và ảnh hưởng đến cả xã hội Nên giải quyết tranh chấp đất đai

là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình sử dụng đất Về

nguyên tắc phải vận dụng đúng các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung

để giải quyết

Trong quan hệ pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh cá mối quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhân dân Đồng thời giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật và ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra

Ta có thể khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng TAND như sau: Giải

quyết tranh chấp đất đai bằng Toà án là hình thức giải quyết tranh chấp thông quan hoạt động của cơ quan tài phán Nhà nước, nhân danh quyền lực nhà nước để đưa ra phán quyết buộc bên có nghĩa vụ thi hành nhằm khôi phục lại quyền lợi cho bên bị

xâm phạm, đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Khác với các hình thức giải quyết tranh chấp khác như thương lượng, hoà giải, trọng tài thì giải quyết tranh chấp tại toà án gắn liền với quyền lực Nhà nước Phương thức giải quyết tranh chấp bằng toà án đã được pháp luật quy định thành các chế độ pháp lý hoàn chỉnh Do là cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước nên phán quyết của Toà án có tính cưỡng chế cao, được bảo đảm thi hành hệ thống cơ quan thi hành án

1.3.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân

Thứ nhất, đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất theo quy định của từng loại đất theo quy định của pháp luật Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác Nhưng người sử dụng không được toàn quyền trong việc sử dụng và định đoạt tài sản QSDĐ mà phụ thuộc vào quy định của pháp luật đất đai, điều này thể hiện sự chi phối của nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai và tư nhân không có quyền sở hữu đối với đất

Thứ hai, khuyến khích tự hoà giải, bảo đảm quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự Tranh chấp đất đai là một quan hệ pháp luật dân sự, các bên trong quan hệ tranh chấp có quyền tự thoả thuận giải quyết trên cơ sở tự nguyện Việc hoà giải thành sẽ sớm chấm dứt tranh chấp, các bên có điều kiện thực hiện QSDĐ để có được lợi ích từ việc khai thác sử dụng đất Việc hoà giải giúp các bên nhận ra được lợi ích của việc cư xử phù hợp với pháp luật, tránh được tốn kém thiệt hại về thời gian, công sức và tiền bạc theo đuổi vụ việc Thậm chí còn tránh được các nguy cơ vi phạm pháp luật do xung đột gay gắt, không kiềm chế được dẫn đến bạo lực, làm cho tình hình tranh chấp càng thêm phức tạp, hậu quả ngày càng xấu hơn Vì vậy, ngoài quy định khuyến khích tự hoà giải, quy định bắt buộc các tranh chấp đất đai phải thông qua hoà giải cơ sở, BLTTDS 2015 quy định hoà giải trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng, trừ các trường hợp không được hoà giải Như vậy, Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội

Thứ ba, giải quyết tranh chấp đất đai phải nhanh chóng, kịp thời và bảo đảm nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa Tranh chấp đất đai gây thiệt hại rất lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế của người sử dụng đất Trong thời gian qua, tiến

độ giải quyết các tranh chấp đất đai còn chậm gây bức xúc không nhỏ trong nhân dân, nhiều vụ việc kéo dài phức tạp ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình an ninh, chính trị tại các địa phương, việc giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng góp phần bình

ổn các mối quan hệ xã hội Vì vậy, cần đẩy nhanh tiến độ giải quyết các tranh chấp đất đai nhưng phải tuân thủ cá nguyên tắc, trình tự, thủ tục luật định Tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài ảnh hưởng đến tâm lý và lợi ích của người dân

1.4 Vai trò và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân

Để thấy được tầm quan trọng của giải quyết tranh chấp đất đai đòi hỏi chúng ta cần nghiêm túc nhìn nhận hậu quả từ tranh chấp đất đai gây ra là rất lớn:

Đối với đương sự: tốn thời gian, công sức, tiền bạc theo đuổi vụ kiện Đất đai không được khai thác, sử dụng gây đình trệ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất

Đối với chính quyền: phải tốn thời gian, công sức, kinh phí để giải quyết tranh chấp, ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai

Đối với xã hội: gây mất an ninh trật tự, từ các tranh chấp đất đai có thể phát sinh các vi phạm hành chính, thậm chí phạm tội ảnh hưởng nghiệm trọng đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội

Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất đai, và là biện pháp để phát huy vai trò của Luật Đất đai trong đời sống Vai trò, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai bằng Toà án thể hiện ở chỗ:

Đối với các tranh chấp: Giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất, ngăn chặn các hành vi vi phạm

Đối với xã hội: bảo đảm an ninh trật tự, an toàn xã hội tại địa phương Thông qua giải quyết các tranh chấp đất đai để giáo dục, tuyên truyền cho người dân hiểu rõ chính sách, pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về đất đai nói riêng để người dân nâng cao ý thức tôn trọng và chấp hành pháp luật đất đai

Đối với quản lý nhà nước: Giúp các cơ quan quản lý đất đai có căn cứ pháp

lý để thực hiện công tác quản lý đất đai, giảm áp lực cho cơ quan quản lý

1.5 Lịch sử quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Dưới thời phong kiến, hệ thống phong tục tập quán ngày càng hoàn thiện, được sử sách ghi nhận là các hương ước, lệ làng… Đây là những công cụ để điều chỉnh các quan hệ làng, xã mà nhà nước phong kiến thừa nhận Người Việt Nam chịu ảnh hưởng nhiều bởi tư tưởng Nho giáo mang nặng tính đạo đức Trong các quan hệ xã hội hằng ngày, các giao dịch làm ăn, mua bán… người dân lấy tin tưởng

ở nhau là chính Nhà nước phong kiến khuyến khích cách xử lý theo tục, theo tâm theo hướng coi trọng hoà giải Trong chỉ dụ của vua Lê Huyền Tông năm 1662 quy định "Riêng các xã trường, nếu trong làng có sự tranh tụng, phải vô tư phân xét và

hoà giải" [4, tr 228] Một khi bất đắc dĩ phải đến chốn công đường thì quan chức phong kiến căn cứ trên phong tục, tập quán mà giải quyết, nếu không có thì người dân chỉ biết tin vào sự vô tư của quan trên

Sau khi Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà ra đời năm 1945, Theo Điều 13 Sắc lệnh 13 ngày 24/01/1946 về tổ chức Toà án và các ngạch Thẩm phán quy định

"Ủy ban hành chính xã có quyền hoà giải tất cả những xích mích, tranh chấp về quyền lợi trong nhân dân" Theo quy định này phần lớn các tranh chấp được hoà giải, nhất là các tranh chấp đất đai được giải quyết trong nông hội và ở các tổ chức đoàn thể, quần chúng tại Uỷ ban hành chính xã Các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa Toà

án xét xử" Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai do Ủy ban hành chính cấp

xã thực hiện, bên cạnh đó có sự tham gia của nông hội

Sau ngày đất nước thống nhất, hiến pháp năm 1980 ra đời với việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc quản lý đất đai chủ yếu mang tính mệnh lệnh hành chính Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ruộng đất như sau: Các việc tranh chấp về ruộng đất giữa các cơ quan nhà nước, các cơ sở quốc doanh, các hợp tác xã, các đoàn thể nhân dân (gọi tắt là cơ quan, tổ chức) với nhau đều do hệ thống

cơ quan chấp hành của Nhà nước từ dưới lên trên giải quyết sau khi lấy ý kiến của

cơ quan quản lý ruộng đất và của ngành chủ quản sử dụng ruộng đất đó Các vụ tranh chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan, tổ chức

và một bên là công dân sẽ do Toà án xét xử Đối với các vụ tranh chấp trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tinh thần điều chỉnh ruộng đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu người) thì

Ủy ban nhân dân (UBND) xã bàn bạc với hợp tác xã hoặc nơi chưa có hợp tác xã thì bàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thương lượng với nhau trên tinh thần đoàn kết nhân nhượng và giúp đỡ lẫn nhau, giải quyết có lý có tình Nếu UBND xã giải quyết không xong thì đưa lên UBND huyện, khi cần thiết lắm mới đưa ra Toà án xét xử Thời kỳ này các biện pháp giải quyết còn mang nặng tính mệnh lệnh hành chính

Từ sau Đại hội VI của Đảng, đất nước bước vào thời kỳ đổi mới Luật Đất đai 1987 ra đời Giai đoạn này phải kể đến chủ trương đổi mới cơ chế quản lý kinh

tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10-TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị

về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp Quyền lợi của người dân đã được gắn với từng mảnh đất được giao đã thúc đẩy sản xuất phát triển, nông nhân nhận thức rõ quyền lợi của mình Vì vậy, tình trạng đòi lại đất tăng nhanh về số lượng, nhiều nơi xảy ra những vụ tranh chấp gay gắt Luật Đất đai 1987 quy định thẩm quyền quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho UBND nơi có đất, TAND khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả QSDĐ có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó Cùng với Luật Đất đai 1987, các chính sách, chủ trương của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này

đã góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất

Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 đều quy định các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì do UBND; Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết Tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp dân sự đặc biệt, giải quyết tranh chấp đất đai bằng Toà án thời gian qua đã góp phần không nhỏ trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là quy định có ý nghĩa quan trọng trên cả phương diện lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật Nghiên cứu về mặt lý luận giúp chúng ta nhận thức rõ nguyên nhân, hậu quả của tranh chấp đất đai và tầm quan trọng của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội xuất phát từ mâu thuẫn, bất đồng trong việc quản lý sử dụng đất mà nguyên nhân chủ yếu là lợi ích kinh tế Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước Giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước, góp phần bảo đảm anh ninh trật tự, an toàn xã hội tại địa phương Kết quả nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như thực trạng pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở chương này là nên tảng để tác giả nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện

pháp luật ở những phần sau

Chương 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

2.1 Các quy định về hoà giải tiền tố tụng trong giải quyết tranh chấp đất đai

Hoà giải tranh chấp đất đai có nhiều hình thức khác nhau như: tự hoà giải, hoà giải tại tổ hoà giải cơ sở, hoà giải tại UBND cấp xã, phường, thị trấn trong đó hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là một thủ tục pháp lý bắt buộc Đây

có thể được coi là thủ tục tiền tố tụng trong giải quyết các tranh chấp đất đai của TAND hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc hoà giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai được hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của HĐTP TANDTC như sau:

- Đối với tranh chấp ai có QSDĐ thì phải tiến hành hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai

- Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ,… thì không phải tiến hành hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS

Như vậy, chỉ có tranh chấp ai là người có QSDĐ mới phải tiến hành hoà giải tại UBND cấp xã

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hoà giải tranh chấp đất đai:

1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở

2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải

3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hoà giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã

và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

4 Việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp [39]

Như vậy, khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trong thời hạn không quá 45 ngày, UBND cấp xã có trách nhiệm:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, thực tế hiện trạng sử dụng đất;

+ Tiến hành thành lập hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai để thực hiện hoà giải Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hoà giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tuỳ từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

+ Tổ chức cuộc họp hoà giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của UBND cấp xã Và biên bản hoà giải tranh chấp đất đai sẽ được gửi đến các bên tranh chấp

Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hoà giải đến phòng tài nguyên

và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Trường hợp hoà giải không thì UBND cấp xã lập biên bản hoà giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo

Tính chất bắt buộc của hoà giải tranh chấp đất đai do UBND cấp xã thực hiện thể hiện ở những khía cạnh sau:

Thứ nhất, hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý, xem xét, giải quyết Như vậy, nếu các bên trong tranh chấp đất đai không có đơn yêu cầu UBND cấp xã hoà giải, hoặc yêu cầu nhưng UBND cấp xã không hoà giải hoặc hoà giải nhưng không lập thành biên bản, không đúng thành phần, không đúng trình tự thủ tục thì không được quyền khởi kiện tại Toà án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết Quy định này ràng buộc trách nhiệm của UBND xã rất lớn Một mặt phải tổ chức hoà giải tranh chấp đất đai nếu hoà giải thành thì sẽ sớm chấm dứt tranh chấp, giảm thời gian, công sức, tiền bạc của công dân cũng như bảo đảm hiệu quả quản lý ở địa phương Mặc khác nếu hoà giải không thành thì bảo đảm đủ điều kiện để đương sự thực hiện quyền khởi kiện của mình tại Toà án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết

Thứ hai, hoà giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã thực hiện có thể được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hoà giải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác Mục đích để các cơ quan này trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét thay đổi ranh giới thửa đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nét đặc trưng của biện pháp hoà giải này là mang tính hành chính, có sự can thiệp từ phía Nhà nước

Chính giá trị pháp lý của hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã đòi hỏi phải được tiến hành theo một trình tự, thủ tục tương đối chặt chẽ trong thời hạn luật định

Một vấn đề đáng lưu tâm là giai đoạn UBND cấp xã thực hiện việc hoà giải

có tính vào thời hiệu khởi kiện hay không Theo chúng tôi là không được tính vào

thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Bởi ngược lại, nếu không hoà giải nhanh chóng đúng thời gian quy định thì khi hoà giải tranh chấp đất đai không thành đương sự vi phạm thời hiệu khởi kiện tại Toà án sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của đương sự BLTTDS 2015 không xem thời hiệu khởi kiện là căn cứ để trả lại đơn khởi kiện, nghĩa là nếu thời hiệu khởi kiện đã hết thì Toà án vẫn tiến hành thụ lý, giải quyết vụ án Trong quá trình giải quyết vụ án, căn

cứ khoản 2 Điều 184 BLTTDS 2015, Toà án phải áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Toà án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc và người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa

vụ Nếu tính giai đoạn hoà giải vào thời hiệu sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người khởi kiện nên việc không tính thời gian hoà giải vào thời hiệu khởi kiện là phù hợp

Cần phải nhấn mạnh rằng, việc hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không phải là việc giải quyết tranh chấp đất đai UBND cấp xã không phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ đong vai trò trung gian hoà giải, hướng dẫn

và giúp đỡ các bên tự thoả thuận giải quyết tranh chấp

2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

2.2.1 Thẩm quyền theo vụ việc

Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương

sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3 Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4 Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

Tóm lại, tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết, Nếu tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì đương sự có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND

Bởi đối với trường hợp đất không có giấy tờ về QSDĐ đương sự được quyền lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết nên khi nhận đơn khởi kiện Toà

án phải yêu cầu đương sự cam đoan không đồng thời yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phòng ngừa trường hợp đương sự vừa có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND vừa có đơn khởi kiện thì khi nhận đơn Nếu đương sự đồng thời có đơn thì phải lập biên bản hỏi ý kiến của đương sự về việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết, nếu đương sự lưa chọn UBND thì Toà án chuyển đơn cho UBND có thẩm quyền giải quyết; nếu đương sự lựa chọn Toà án thì Toà án phải thông báo cho UBND đã nhận đơn được biết

2.2.2 Thẩm quyền theo cấp Toà án

Việc phân định thẩm quyền của TAND dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, trong đó tiêu chí chung là căn cứ vào tính chất, mức độ phức tạp của từng tranh chấp để phân định thẩm quyền của cấp huyện hay cấp tỉnh Theo quy định của BLTTDS 2004 sửa đổi 2011 thì TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp về dân sự quy định tại khoản 4 Điều 25 BLTTDS 2004 trừ những việc có đương sự ở nước ngoài hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần uỷ thác tư pháp ra nước ngoài BLTTDS 2015 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện: TAND cấp huyện

có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 của BLTTDS

2015, trừ những tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của BLTTDS 2015 BLTTDS 2015 đã bỏ yếu tố nước ngoài hoặc cần uỷ thác tư pháp ra nước ngoài là căn cứ xác định thẩm quyền của TAND cấp huyện Như vây, theo quy định của BLTTDS 2015, TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

Toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm những vụ án tranh chấp đất đai mà bản án, quyết định chưa có hiệu lực pháp luật của TAND cấp huyện bị kháng cáo, kháng nghị Ngoài ra TAND cấp tỉnh cũng có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các vụ án tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND

cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo yêu cầu của TAND cấp huyện theo quy định tại Khản 2 Điều 37 BLTTDS 2015

2.2.3 Thẩm quyền theo lãnh thổ

Thẩm quyền theo lãnh thổ là việc xác định Toà án nào có thẩm quyền giải quyết các vụ án dân sự theo trình tự thủ tục sơ thẩm Về nguyên tắc thông thường Toà án nơi bị đơn cư trú, hoặc có trụ sở hoặc nơi làm việc của bị đơn là Toà án có thẩm quyền giải quyết, trừ trường hợp tài sản tranh chấp là bất động sản thì Toà án nơi có bất động sản giải quyết Tuy nhiên, việc xác định Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là một vấn đề phức tạp Xuất phát từ khái niệm tranh chấp đất đai đang có nhiều cách hiểu khác nhau

Đối với các tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền theo lãnh thổ cơ bản BLTTDS 2015 giữ nguyên như BLTTDS 2004, chỉ sửa đổi thẩm quyền đối với các tranh chấp là bất động sản "thì chỉ Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết" Căn cứ theo Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Do có đặc tính cố định nên bất động sản thường được điều chỉnh bởi các chế định đặc thù Nói một cách rõ hơn, khi đối tượng tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định pháp luật dân sự, thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Toà án nơi bất động sản giải quyết

Căn cứ phân loại tranh chấp đất đai ta xác định thẩm quyền Toà án theo lãnh thổ như sau:

- Tranh chấp hợp đồng liên quan đến QSDĐ: nếu đối tượng tranh chấp là QSDĐ thì thẩm quyền của Toà án được xác định theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, cụ thể là Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết; nếu đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng thì xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, cụ thể là Toà án nơi bị đơn

cư trú, làm việc