Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003

KẾT CẤU KHOÁ LUẬN Về kết cấu, ngoài Lời nói đầu và Kết luận, khoá luận gồm có 3 chương: Chương I: Một số vấn đề lí luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai Chương II:

KÝ HIỆU VIẾT TẮT

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND : Toà án nhân dân

TANDTC : Toà án nhân dân tối cao

TCĐC : Tổng cục Địa chính

TCĐĐ : Tranh chấp đất đai

UBND : Ủy ban nhân dân

VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao XHCN : Xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC

Trang

ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai 3

1.2 Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay và nguyên 5

nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

1.2.1 Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay 5 1.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai 8

1.3 Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 10 1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 10 1.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 12

1.4 Khái quát các bước phát triển của pháp luật về thẩm quyền 14

giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN

THEO KHOẢN 1 ĐIỀU 136 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

2.1 Vấn đề hoà giải và phân định thẩm quyền giải quyết tranh 19

chấp đất đai của Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân

2.1.1 Vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai 19 2.1.2 Phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của 21 Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân

2.2 Các quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp 23

đất đai của Toà án nhân dân

2.2.1 Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương 23

sự có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5

Điều 50 Luật đất đai năm 2003

2.2.2 Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền 27 với quyền sử dụng đất

2.3 Đường lối giải quyết một số loại tranh chấp đất đai 29

2.3.1 Tranh chấp đòi lại đất 29 2.3.2 Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.3.3 Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất 34 2.3.4 Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn 36

GIẢI QUYẾT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO

HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ

ÁN NHÂN DÂN

3.1 Những vướng mắc trong thẩm quyền giải quyết tranh chấp 39

đất đai của Toà án nhân dân

3.1.1 Vướng mắc về quy định hoà giải tranh chấp đất đai 40 3.1.2 Vướng mắc về phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp 42 đất đai giữa Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân

3.1.3 Vướng mắc về phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp 44 đất đai giữa Toà dân sự và Toà hành chính

3.2 Quan điểm và định hướng hoàn thiện thẩm quyền giải quyết 45

tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

3.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết 47

tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

1

LỜI NÓI ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Kể từ khi đất nước ta thực hiện đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung, quanliêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã dẫn tới nhiều thay đổi trong xã hội,trong đó có lĩnh vực đất đai Đất đai từ chỗ đơn thuần là từ liệu sản xuất nay trởthành tài sản đặc biệt, và quyền sử dụng đất được coi là hàng hoá được phép giaodịch, có giá trị cao Sự mở rộng các quyền của người sử dụng đất, cùng với sự pháttriển của nền kinh tế thị trường làm cho các giao dịch đất đai ngày càng phát triển,đồng thời phát sinh rất nhiều tranh chấp đất đai, gây ảnh hưởng xấu tới ổn địnhchính trị, trật tự an toàn xã hội, sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

Trong thời gian vừa qua tình hình tranh chấp đất đai ở mức đáng báo động,khi đã xảy ra hàng vạn vụ tranh chấp đất đai, thường gay gắt và phức tạp, gây thiệthại rất lớn về người và của Các vụ khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp lênthẳng Trung ương thường xuyên xảy ra Vấn đề đất đai nhiều lúc trở thành điểmnóng của cả huyện, cả tỉnh, cả vùng; thu hút sự quan tâm, chú ý của toàn xã hội

Do đó, việc tìm hiểu và khắc phục các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai,thiết lập một cơ chế quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai ổn định, hiệu quả trởthành một vấn đề cấp thiết

Luật đất đai mới năm 2003 được ban hành, với những đổi mới quan trọng vềnội dung, đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân Xuấtphát từ thực trạng tranh chấp đất đai và tác động tiêu cực của nó tới đời sống chínhtrị - xã hội, cũng như vai trò quan trọng của Toà án nhân dân trong giải quyết tranh

chấp đất đai, em đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Thẩm quyền giải quyết tranh chấpđất đai của Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003” để làmkhoá luận tốt nghiệp đại học của mình.

2

2 PHẠM VI VÀ MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

Khoá luận tập trung tìm hiểu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai củaToà án nhân dân mà trọng tâm là theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003nhằm đưa ra một cái nhìn toàn diện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaicủa Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật, đánh giá thực tiễn giải quyếttranh chấp đất đai của hệ thống cơ quan tài phán này Trên cơ sở đó đề xuất một sốkiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế phân định thẩm quyền, nâng cao hiệu quả giảiquyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Việc nghiên cứu chủ yếu được thực hiện bằng phương pháp duy vật biệnchứng; ngoài ra kết hợp phương pháp phân tích, so sánh với tổng hợp

4 KẾT CẤU KHOÁ LUẬN

Về kết cấu, ngoài Lời nói đầu và Kết luận, khoá luận gồm có 3 chương:

Chương I: Một số vấn đề lí luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh

chấp đất đai

Chương II: Các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của

Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003

Chương III: Những vướng mắc trong thẩm quyền giải quyết và một số giải

pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

Dù đã hết sức cố gắng và được sự giúp đỡ, chỉ bảo rất tận tình của cô giáohướng dẫn, cũng như các thầy cô trong quá trình học tập, các cô chú công tác trongtrường, người thân và bạn bè, song do trình độ nhận thức và thời gian nghiên cứu

còn hạn chế nên khoá luận này khó tránh khỏi những sai sót Rất mong nhận đượcnhững nhận xét, góp ý của các thầy cô, cũng như những ai quan tâm tới đề tài này

để khoá luận được hoàn thiện hơn

3

CHƯƠNG I

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TRANH CHẤP ĐẤT ĐAIĐất đai là một thành phần của tự nhiên có vai trò đặc biệt đối với đời sống củacon người Sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào đấtđai nơi dân tộc đó sinh sống

Về phương diện chính trị - pháp lý, đất đai là một thành tố cơ bản của lãnh thổquốc gia, nơi quốc gia thực hiện chủ quyền của mình Về phương diện kinh tế, đấtđai là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, là nơitiến hành quá trình tạo ra của cải vật chất của con ngưòi Về phương diện môitrường, cùng với nước, không khí, các hệ động, thực vật đất tạo nên môi trườngsống của con người

Do tầm quan trọng đặc biệt như vậy nên từ lâu đất đai đã là đối tượng của cáccuộc tranh chấp với quy mô, hình thức, tính chất khác nhau

Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội

ở mọi thời kì lịch sử Trong một xã hội tồn tại sự đối kháng giữa các giai cấp thìđất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa lãnh chúa với nông nô, giữa địa chủ vớinông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có đất với bọn địa chủ lớn

Đó là tranh chấp giữa những kẻ áp bức với những người bị áp bức Những tranh

chấp này biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp, khi xung đột không thểđiều hoà được thì tất yếu phải giải quyết thông qua các cuộc cách mạng xã hội đểthay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn.Trong chế độ chúng ta hiện nay, Nhà nước đại diện cho nhân dân thực hiệnquyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy các TCĐĐ chỉ đơn thuần là những mâu thuẫn,những bất đồng về quyền và nghĩa vụ của các bên Việc giải quyết các tranh chấp

Theo nghĩa hẹp, TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, vềquyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.TCĐĐ có những điểm khác biệt so với vi phạm pháp luật đất đai Ở vi phạmpháp luật đất đai, đó là hành vi trái pháp luật, được thực hiện một cách cố ý hoặc

vô ý, xâm phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, thí dụ như: giao đất,cho thuê đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đấttrái phép…TCĐĐ nảy sinh khi có những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa

vụ giữa các chủ thể nhưng nó nhiều khi lại không vi phạm nghĩa vụ của người sửdụng đất Còn vi phạm pháp luật đất đai thì luôn có sự vi phạm các quy định củapháp luật đất đai

So với các tranh chấp dân sự khác, TCĐĐ có một số đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi

ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sởhữu của các bên tranh chấp

Thứ hai, các chủ thể TCĐĐ chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có

quyền sở hữu đối với đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làmngười đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất của các chủthể phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước Nhà nướccho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hay công nhận quyền sử dụngđất với đất đang sử dụng ổn định, lâu dài

Thứ ba, TCĐĐ luôn gắn liền với qua trình sử dụng đất của các chủ thể nên

không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn

5

ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước vì khi xảy ra tranh chấp, một bên không thựchiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa

vụ đối với Nhà nước

TCĐĐ xảy ra gây hậu quả xấu về nhiều mặt Nó tác động không nhỏ đến tâm

lý, tinh thần của các bên, gây ra tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhândân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những chính sách củaNhà nước không được thực hiện một cách triệt để

1.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HIỆN NAY

VÀ NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.2.1 Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay

Tranh chấp đất đai trong thời gian gần đây có xu hướng gia tăng cả về sốlượng và mức độ vi phạm, trở thành loại tranh chấp chủ yếu hiện nay Theo thống

kê, "hàng năm có trên 10 vạn vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai (chiếm trên 65%tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến các cơ quan nhà nước) RiêngThanh tra nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5000 - 7000 đơn khiếu kiện vượt cấpliên quan đến đất đai" [22] TCĐĐ đã và đang là một vấn đề gây nhức nhối đối vớiNhà nước, bức xúc trong nội bộ nhân dân, rất cần phải được giải quyết tốt nếukhông sẽ để lại hậu quả xấu về nhiều mặt

Tình hình TCĐĐ xảy ra ở khắp các tỉnh trên các nước với các mức độ khácnhau Bên cạnh một số lượng lớn các vụ kiện về đất đai được gửi đến các cơ quanhành chính nhà nước giải quyết (thí dụ từ năm 2003 đến nay Bộ Tài nguyên vàMôi trường đã tiếp nhận được 27.262 lượt đơn có nội dung tranh chấp, khiến nại,

tố cáo về đất đai), ngành toà án cũng đã thụ lý một số lượng lớn các vụ kiện dân sựliên quan đến đất đai [31] Năm 2001, TANDTC nhận định: "trong năm 2001 các

vụ tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có chiều hướng tăng và vẫn chiếm tỉ lệrất lớn trong tổng số các loại vụ án mà các toà án các cấp giải quyết Do tác độngcủa nhiều nguyên nhân, trong đó có mặt trái của kinh tế thị trường nên các tranh

6

chấp dân sự, hôn nhân và gia đình ngày càng phức tạp Trong số đó, các vụ ántranh chấp về quyền sử dụng tài sản, tranh chấp thừa kế nhà đất, tranh chấp hợpđồng mua bán nhà đất, tranh chấp về vay nợ, chia tài sản là nhà đất trong các vụ lyhôn vẫn luôn là các loại việc thường xảy ra tranh chấp gay gắt, kéo dài." [18]

Các dạng TCĐĐ là sự phản ánh những đặc trưng của quan hệ pháp luật đất

đai ở từng thời kì nhất định Hiện nay, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranhchấp, có một số dạng chủ yếu sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Trong loại tranh chấp này luôn có sự tranh chấp giữa các bên về quyền quản

lý, quyền sử dụng một hay một phần diện tích nào đó Một số dạng điển hình: + Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa nhữngvùng đất được phép sử dụng và quản lý Loại tranh chấp này thường do một bên tự

ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa

kế Đây là tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, có tài sản gắn liền với đấtchết mà không để lại di chúc hoặc di chúc không phù hợp với quy định của pháp

luật và những người được hưởng thừa kế không thoả thuận được với nhau về việcphân chia di sản thừa kế.

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng lyhôn Tranh chấp này xảy ra giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với

hộ gia đình vợ (hoặc chồng) khi vợ chồng ly hôn

+ Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Trongdạng tranh chấp này, đất hoặc tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc thuộc sở hữu

tư nhân nhưng do nhiều nguyên nhân mà họ không còn quản lý, sử dụng đất và tàisản đó nữa Bây giờ họ có nhu cầu nên đòi lại từ người quản lý, sử dụng hiện naynên dẫn đến tranh chấp.Tranh chấp dạng này được chia làm một số loại: Đòi lạiđất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà

7

qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác; Đòi lại đấtcho mượn, cho thuê, cho ở nhờ; Đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, dòng tu, chùachiền, miếu mạo, nhà thờ họ

+ Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng cácvùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường vàcác tổ chức sử dụng đất khác Việc di dân đi xây dựng vùng kinh tế mới, tình trạngbao chiếm đất đai của các nông trường, lâm trường quốc doanh ở các tỉnh miền núiquá rộng (như Đăk Lăk khoảng 86%, Gia Lai - Kon Tum khoảng 80% đất đai của2-3 huyện [28]), trong khi đó nhân dân tại chỗ lại thiếu đất để sản xuất đã dẫn tớinhiều tranh chấp

- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Việc một bên vi phạm, làm cản trở tớiviệc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ củamình cũng phát sinh tranh chấp Loại tranh chấp này thường thể hiện dưới các hìnhthức như:

+ Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất Các tranh chấp này thường xảy ra khi một hoặc haibên không thực hiện đúng các nội dung trong hợp đồng, xâm phạm tới quyền lợicủa bên kia.

+ Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồiđất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng Những tranh chấp này chủ yếu liên quan tới giá đất khi Nhà nước thực hiệnđền bù, hỗ trợ tái định cư cho người dân khi thực hiện giải phóng mặt bằng

- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Dạng này đặc biệt phải kể đến tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp: giữađất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cây cao su; giữađất hương hoả với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất

8

Nhiều khi tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp về địagiới hành chính Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai tỉnh, hai huyện, hai xãvới nhau, nơi tập trung các nguồn thổ sản quý, có vai trò quan trọng trong việc pháttriển kinh tế, văn hoá, ở vị trí dọc theo các triền sông lớn, những vùng có địa giớikhông rõ ràng, không có mốc giới nhưng lại có vị trí quan trọng

1.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Mỗi TCĐĐ xảy ra đều do những nguyên nhân nhất định, cần được nghiên cứuthận trọng và xử lý một cách kịp thời Trong những năm vừa qua, TCĐĐ diễn ra ởhầu hết các địa phương trong cả nước Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhaunhưng nhìn chung TCĐĐ đã gây ra những hậu quả nặng nề, ảnh hưởng đến trật tự,

an toàn xã hội Từ thực tế của hiện tượng TCĐĐ có thể rút ra một số nguyên nhânchủ yếu sau:

- Nguyên nhân khách quan

Chiến tranh kéo dài đã để lại hậu quả khác nhau trên cả hai miền Ở miền Bắc,sau Cách mạnh tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cảicách ruộng đất, xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, xáclập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960, thông qua con đườnghợp tác hoá nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệusản xuất chung, thuộc sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai khá ổn định

Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiềudiễn biến phức tạp hơn Trong 9 năm kháng chiến từ 1945 đến 1954, Chính phủ đãtiến hành chia cấp ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 – 1950

và năm 1954 Nhưng đến cuối năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn đã tiến hành cảicách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xoá bỏ thành quả của cách mạng,gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân Cộngthêm vào đó là tình hình chiến tranh khiến cho cư dân phân tán, rời bỏ ruộng đất đilánh nạn nên quan hệ đất đai biến động thường xuyên

Sau năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp, đồng thời xâydựng hàng loạt các nông trường, lâm trường, trạm trại Nhìn chung, những tổ chứcnày bao chiếm nhiều diện tích nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, qua hailần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1978 – 1979 và năm 1982 – 1983, cùng vớichính sách chia cấp theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộngđất, ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng

Hiện nay, trong quá trình hiện đại hoá, công nghiệp hóa đất nước việc thu hồiđất để mở rộng đô thị, xây dựng hạ tầng, thực hiện các dự án đầu tư làm cho quỹđất canh tác ngày càng giảm Trong khi đó, sự gia tăng dân số vẫn ở tỷ lệ cao, cơcấu kinh tế chưa đáp ứng được vấn đề giải quyết việc làm và cuộc sống cho ngườilao động Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng

đã và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng TCĐĐ gay gắt trong xã hội

- Nguyên nhân chủ quan

+ Về cơ chế quản lý: trong thời gian qua, công tác quản lý đất đai còn nhiềuyếu kém Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lýđất đai thiếu chặt chẽ Có thời kì mỗi loại đất do một ngành quản lý Đất lâmnghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng thuộc ngành nào thì ngành

đó quản lý Cũng có tình trạng, có loại đất không được cơ quan nào quản lý Bêncạnh đó, tổ chức cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến cơ sở không ổn định,hoàn toàn không đủ sức giúp cho Nhà nước trong lĩnh vực này

Công tác phân vùng quy hoạch đất đai làm chậm, thiếu đồng bộ, việc phânchia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng xác định mốc giới không kịp thờihoặc không rõ ràng làm cho tình trạng TCĐĐ phức tạp thêm Phương tiện và hồ sơphục vụ cho công tác quản lý đất đai còn thiếu Hồ sơ địa chính chưa hoàn bị lạikhông đồng bộ, thiếu căn cứ pháp lý và thực tế, việc lưu trữ lại không đầy đủ, khi

có tranh chấp xảy ra việc xác định người có quyền sử dụng đất rất khó khăn Vấn

đề cấp GCNQSDĐ còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó có phần là do chưa

10

có đầy đủ cơ sở khoa học và phương pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sửdụng đất cho các chủ thể Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều bấtcập, đời sống của người sử dụng đất bị thu hồi chưa được quan tâm thoả đáng.Những điều đó đã làm giảm hiệu lực của Nhà nước trong việc giải quyết TCĐĐ + Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có mặtkhông rõ ràng và đang còn nhiều biến động Thực tế áp dụng các chính sách cònnhiều tuỳ tiện, người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng, ngườikhông có khả năng thì lại được chia ruộng, đất được sử dụng kém hiệu quả Bêncạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành những điều luật đã quy định chậm đượcban hành làm cho các cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết các vụ việc gặp nhiềukhó khăn, khiến cho việc áp dụng pháp luật thiếu hiệu quả

+ Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thật sự được coitrọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhândân còn hạn chế Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống.+ Về nhân sự: một bộ phận cán bộ, công chức còn thiếu gương mẫu, tùy tiệntrong khi thực hiện nhiệm vụ, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai Một sốcán bộ còn có tư tưởng đặc quyền đặc lợi, chỉ lo cho lợi ích của mình; năng lực cán

bộ, công chức thực hiện công vụ quản lý đất đai còn có phần hạn chế

Ngoài ra, việc TCĐĐ ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhânđặc thù Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thể của tranh chấp phải căn cứ vào thực

tế sử dụng đất, phong tục tập quán của từng địa phương để có được những giảipháp tốt nhất cho từng vụ việc

1.3 KHÁI NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤPĐẤT ĐAI

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết TCĐĐ là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnnhằm tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật để giải quyết các bất đồng,

giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và nộidung văn bản, cũng như thẩm quyền giải quyết Đối với giải quyết TCĐĐ, cơ quan

có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họthực hiện quyết định giải quyết tranh chấp của mình Còn trong giải quyết khiếunại về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung các quyết định hành chínhhoặc hành vi hành chính bị khiếu nại để công nhận toàn bộ, một phần hay khôngcông nhận nội dung của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính và banhành quyết định giải quyết khiếu nại phù hợp với pháp luật hiện hành

Khác với tranh chấp, khiếu nại về đất đai, bản chất của tố cáo về đất đai là sựphát hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền những hành vi trái pháp luật của cơquan nhà nước, các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang, cá nhân thuộcđơn vị đó hay của những người khác, gây thiệt hại hoặc đe doạ gây thiệt hại đến lợiích Nhà nước, lợi ích tập thể, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

* Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nềnkinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện phápbảo đảm thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò, tác dụng

những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩaquan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Mặt khác, từ hoạt động giải quyết TCĐĐ mà các cơ quan nhà nước có thẩmquyền thấy được những điểm không phù hợp với thực tiễn của pháp luật, để từ đó

có thể nghiên cứu sửa đổi, bổ sung

1.3.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo, là nềntảng xuyên suốt trong toàn bộ quá trình thực hiện việc giải quyết TCĐĐ

Hoạt động giải quyết TCĐĐ có vai trò vô cùng quan trọng, không chỉ ảnhhưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn tác động đến sự ổn định

xã hội và phát triển đất nước Do đó, việc giải quyết TCĐĐ cần phải tuân theonhững nguyên tắc nhất định

- Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý”, Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đây là nguyên tắc cơ bản tronghoạt động giải quyết TCĐĐ, đòi hỏi khi xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinhtrong quan hệ pháp luật đất đai đều phải thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu

13

toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của chủ sở hữu, bảo vệ thành quảcách mạng về ruộng đất Cần quán triệt đường lối Nhà nước không thừa nhận đốivới việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chínhsách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâmthời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam

- Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích

việc tự hoà giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân

Thực hiện nguyên tắc này, hoạt động giải quyết TCĐĐ đã thể hiện được tưtưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai.Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầuhết các quan hệ xã hội và đất đai là một trong những lợi ích quan trọng nhất củamọi tầng lớp Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sửdụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn, vì người dân không thể yên tâmlao động sản xuất khi lợi ích của họ không được đảm bảo một cách chắc chắn và

đó cũng là giải pháp có tính thuyết phục khi giải quyết các TCĐĐ

Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các bêntranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng Đó cũng là cơ sởquan trọng đảm bảo quyềt tự định đoạt cho các đương sự, hơn nữa lại phát huyđược tinh thần đoàn kết trong nội bộ nhân dân, giảm bớt những xung đột gay gắtcũng như tình trạng khiếu kiện Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyếtTCĐĐ chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành qua thủ tục hoà giải mà không đạtđược sự nhất trí cần thiết

- Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế

xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi

cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

14

TCĐĐ là một hiện tượng phức tạp, thế nên nếu giải quyết không tốt sẽ dễ dẫnđến nhiều hậu quả tai hại Việc giải quyết TCĐĐ phải đảm bảo ổn định tình hìnhkinh tế xã hội, không để xảy ra những xáo trộn lớn trong việc sử dụng đất, gây mất

ổn định an ninh chính trị, xã hội Khi giải quyết TCĐĐ cần căn cứ vào hiện trạng

sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài Nguyên tắcnày còn đòi hỏi việc giải quyết TCĐĐ phải gắn với tổ chức lại sản xuất, tạo điều

kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơcấu sử dụng đất Do đó, cần chú ý đến đặc điểm từng vùng mà có những biện phápgiải quyết khác nhau, thí dụ như ở nhiều tỉnh phía Nam có diện tích trồng lúa nướckhông mang lại hiệu quả kinh tế cao, trong khi đó nếu để nuôi trồng thủy sản thìmang lại lợi nhuận lớn; hay việc nhiều người đổ xô lên miền núi, cao nguyên muađất sản xuất kinh doanh trồng cà phê, cao su trong khi một bộ phận dân tộc thiếu sốkhông còn đất phải vào rừng sâu làm rẫy, trở lại cuộc sống du canh du cư…

- Đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi giải quyết TCĐĐ phải chú ý và tuân thủ nguyên tắc, trình tự, thủ tục,thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạmpháp luật về đất đai, tránh tình trạng để TCĐĐ kéo dài làm ảnh hưởng tới tâm lý vàlợi ích của người dân, của Nhà nước Đảm bảo cho pháp luật đất đai được thựchiện một cách công bằng, nghiêm minh, nâng cao vai trò quản lý của Nhà nướcbằng pháp luật trong đời sống nhân dân

1.4 KHÁI QUÁT CÁC BƯỚC PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀTHẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TCĐĐ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN

Kể từ khi dành được độc lập, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bảnpháp luật về đất đai để đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,trong đó có các quy định về giải quyết TCĐĐ Do sự thay đổi của các chính sáchpháp luật về đất đai, cùng với quá trình phát triển, đổi mới của đất nước mà cácquan hệ đất đai ngày càng đa dạng, các tranh chấp cũng ngày càng gia tăng cả về

15

số lượng lẫn độ phức tạp

Cũng như hệ thống pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về giải quyết TCĐĐnói riêng cũng đã được xây dựng và từng bước được hoàn thiện Trách nhiệm giảiquyết TCĐĐ từ trước tới nay đều giao cho cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính

Là một trong các cơ quan có trách nhiệm giải quyết TCĐĐ, pháp luật về thẩmquyền giải quyết TCĐĐ của TAND đã có những bước phát triển tiêu biểu sau:

Từ Quyết định số 201-QĐ/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ vềthống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất quy định TAND có thẩmquyền giải quyết những TCĐĐ giữa các công dân, và giữa cơ quan, tổ chức vớimột bên là công dân: “Các vụ tranh chấp xảy ra giữa công dân với nhau hoặc giữamột bên là cơ quan, tổ chức với một bên là công dân sẽ do toà án xét xử…”

Như vậy, có thể thấy tiêu chí để phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữacác cơ quan trong quy định này là yếu tố chủ thể tham gia tranh chấp Các tranhchấp giữa các cơ quan nhà nước, các cơ sở quốc doanh, các hợp tác xã, các đoànthể nhân dân (gọi tắt là cơ quan, tổ chức) với nhau không thuộc thẩm quyền giảiquyết của TAND Những quy định này phần nào phản ánh đặc điểm của nền kinh

tế tập trung bao cấp ở nước ta trong giai đoạn này

Sự ra đời của Luật đất đai năm 1987 - Luật đất đai đầu tiên của nước Cộnghoà XHCN Việt Nam - đánh dấu một bước phát triển mới của pháp luật đất đai nóichung cũng như pháp luật về giải quyết TCĐĐ nói riêng Tuy nhiên, theo Luật đấtđai năm 1987 thì TAND chỉ có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về tài sảngắn liền với đất (Điều 22 Luật đất đai năm 1987) mà chưa được mở rộng thẩmquyền giải quyết sang các loại tranh chấp khác

Những quy định về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Luật Đất đai năm 1987còn rất đơn giản, và mới chỉ dừng lại ở một vài nét chấm phá so với đòi hỏi củathực tế đầy biến động, phức tạp Ra đời trong thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tậptrung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật đất đai năm 1987 vẫn còn

16

mang nặng các dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định được đầy đủ các quan hệ đấtđai theo cơ chế mới, chưa thừa nhận vấn đề giá đất

Đến Luật đất đai năm 1993 đã có một bước tiến quan trọng: đó là xu hướng

mở rộng thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các TCĐĐ Khoản 3 Điều 38

Luật đất đai năm 1993 quy định: “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người

sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết.”

Như vậy, tiêu chí để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của UBNDhay của TAND là: có hay không giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩmquyền, có tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất hay không? Tuy

nhiên, việc không xác định rõ thuật ngữ “giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền” ở khoản 3 Điều 38 đã dẫn đến những nhận thức khác nhau của cơ

quan giải quyết tranh chấp trong quá trình áp dụng pháp luật Để khắc phục tìnhtrạng này, ngày 28/7/1997 TANDTC, VKSNDTC, TCĐC đã ban hành Thông tưliên tịch số 02/TTLT hướng dẫn: GCNQSDĐ phải là giấy do cơ quan quản lý đấtđai ở trung ương (cụ thể là TCĐC) phát hành theo Luật đất đai năm 1993 và do cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

Với mục đích xác định rõ hơn thẩm quyền của TAND, nhưng Thông tư số 02/TTLT lại gây ra sự không thống nhất về cách hiểu GCNQSDĐ của cơ quan nhànước có thẩm quyền Nếu theo quy định của Thông tư thì những GCNQSDĐ docác cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong các thời kì khác nhau như: Giấychứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của Chủ tịch Ủy ban hành chính tỉnhhoặc cấp tương đương trong thời kì cải cách ruộng đất, GCNQSDĐ theo quy địnhcủa Luật đất đai năm 1987…sẽ do cơ quan nào giải quyết? Bởi vậy, trong quá trìnhthực hiện, Thông tư liên tịch số 02/TTLT đã gây nên nhiều vướng mắc trong việcxác định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ, gây ra sự đùn đẩy trách nhiệm giữa TAND

và UBND, tạo ra sự ách tắc trong quá trình giải quyết TCĐĐ

17

Để khắc phục những vướng mắc này, TANDTC, VKSNDTC, TCĐC đã banhành Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 3/1/2002 thay thế Thông tư liên tịch số02/TTLT và xác định lại là: GCNQSDĐ phải được Tổng cục quản lý ruộng đất(trước đây) hoặc TCĐC phát hành căn cứ vào Luật đất đai năm 1987 hoặc Luật đấtđai năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất, có số phát hành liên tục và mẫu giấy nàyđược quy định tại Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cụctrưởng Tổng cục quản lý ruộng đất Mẫu giấy này không phân biệt đối với đấtnông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất

ở thuộc nông thôn, đất chuyên dùng…, không phân biệt giao đất ổn định, lâu dàihay có thời hạn hoặc cho thuê đất

Như vậy, cách giải thích của Thông tư số 01/TTLT về GCNQSDĐ do cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp hoàn toàn rõ ràng và thống nhất với tinh thần củakhoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993 Ngoài ra, Thông tư số 01/TTLT đã phânđịnh một cách rõ ràng hơn thẩm quyền giữa UBND và TAND trong việc giải quyếtTCĐĐ: trong trường hợp người sử dụng đất đã có những giấy tờ quy định tạikhoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, việc tranh chấp ai làngười có quyền sử dụng đất thì do UBND giải quyết, còn tranh chấp về hợp đồngchuyển quyền sử dụng đất thì do TAND giải quyết

Đối với các tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp,nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, nhà xưởng, kho tàng,chuồng trại chăn nuôi…) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì Toà án thụ lý giảiquyết, không phụ thuộc vào việc đất đó có hay không có GCNQSDĐ

Qua các bước phát triển của pháp luật về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ củaTAND, có thể thấy rằng vai trò TAND ngày càng được đề cao, thẩm quyền củaToà ngày càng được mở rộng Trước khi có Luật đất đai năm 1987, các quy địnhban hành mới chỉ đề cập đến thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của các cơ quan quản

lý đất đai mà chưa chú trọng đến các quy định về xác định vai trò của TAND

18

Bước sang thời kì đổi mới, các quan hệ đất đai không chỉ còn là các quan hệmang tính chất quản lý hành chính giữa Nhà nước với công dân mà còn là các quan

hệ dân sự giữa công dân với nhau thông qua việc xác lập các giao dịch dân sự vềđất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1987

đã quy định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND, tuy vẫn chỉ hạn chế trongviệc giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó

Luật đất đai năm 1993 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND.Theo đó, TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắnliền với quyền sử dụng đất mà còn có thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ khi người

sử dụng đất đã có GCNQSDĐ của cơ quan nhà nước Sự phân định thẩm quyềngiải quyết TCĐĐ giữa hệ thống cơ quan hành chính (UBND các cấp) và cơ quan tưpháp (hệ thống TAND) đã rành mạch và rõ ràng hơn

Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, cácTCĐĐ ngày càng gia tăng Pháp luật về giải quyết TCĐĐ, trong đó có thẩm quyền

về giải quyết TCĐĐ của TAND còn nhiều hạn chế, bất cập, không theo kịp đòi hỏithực tế Để khắc phục tình trạng đó, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI kì họp thứ

4 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đã thông qua toàn văn Luật đất đai mới,gọi là Luật đất đai năm 2003 với nhiều nội dung tiến bộ, trong đó có các quy định

về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND

Tóm lại, TCĐĐ hiện đang là tranh chấp chủ yếu trong giai đoạn hiện nay, vớinhiều hình thức và thường phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân TCĐĐ gây ranhiều ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự, phát triển kinh tế, đến sự đoàn kết trongnội bộ nhân dân nên công tác giải quyết TCĐĐ cần đảm bảo các nguyên tắc đãđược đề ra Qua thời gian, vấn đề giải quyết TCĐĐ ngày càng được chú trọng vàquan tâm đúng mức hơn, phần nào đáp ứng được đòi hỏi của thực tế

CHƯƠNG II

CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN THEO KHOẢN 1 ĐIỀU 136 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

Luật đất đai năm 2003 được ban hành thay thế cho Luật đất đa năm 1993 và

có hiệu lực chính thức từ ngày 1/7/2004 Trên cơ sở kế thừa và khắc phục các mặthạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 quy định TCĐĐ đượcgiải quyết qua ba con đường: giải quyết TCĐĐ thông qua hoà giải, giải quyết tranhchấp thông qua hệ thống UBND và giải quyết tranh chấp thông qua TAND

2.1 VẤN ĐỀ HOÀ GIẢI VÀ PHÂN ĐỊNH THẨM QUYỀN GIẢIQUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN VÀ ỦYBAN NHÂN DÂN

2.1.1 Vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai

Hoà giải TCĐĐ là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúpcác bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận

Giải quyết tranh chấp bằng hoà giải có nhiều ưu điểm Nếu hoà giải thành, cónghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà tốn kémcho các bên đương sự mà còn giảm bớt được công việc đối với các cơ quan cótrách nhiệm giải quyết tranh chấp; phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân,tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộnhân dân; tiết kiệm được thời gian, công sức trong việc khiếu kiện, phát huy đượcvai trò của các tổ chức đoàn thể quần chúng Đồng thời qua hoà giải, các đương sựhiểu thêm về pháp luật và chính sách của Nhà nước đúng như lời dạy của Chủ tịch

Hồ Chí Minh: “Xét xử đúng là tốt, nhưng không phải xét xử thì càng tốt.” [29]

Chính vì vậy, Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thể hiện thái độ của Nhànước trong việc khuyến khích hoà giải các TCĐĐ Và nếu như trong Luật đất đainăm 1993, hoà giải mới chỉ được khuyến khích thì trong Luật đất đai năm 2003,hoà giải TCĐĐ là một bước bắt buộc, là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyếtTCĐĐ (Điều 135, 136 Luật đất đai năm 2003)

Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của TANDTC về thực hiệnthẩm quyền của TAND theo quy định của Luật đất đai năm 2003 có hướng dẫn:+ Kể từ ngày 1/7/2004 trở đi, TAND chỉ thụ lý, giải quyết các TCĐĐ nếuTCĐĐ đó đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc cả hai bên đương

sự không nhất trí và khởi kiện đến TAND Trong trường hợp đương sự nộp đơnkhởi kiện yêu cầu TAND thụ lý, giải quyết TCĐĐ mà tranh chấp đó chưa đượchoà giải tại UBND cấp xã, thì TAND trả lại đơn khởi kiện cho đương sự và hướngdẫn họ thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật đất đai năm 2003.+ Đối với các TCĐĐ mà TAND thụ lý trước ngày 1/7/2004 thì TAND tiếp tụcgiải quyết mà không trả lại đơn khởi kiện cho đương sự để tiến hành việc hoà giảitại UBND cấp xã

Như vậy, hoà giải TCĐĐ tại UBND cấp xã trở thành một thủ tục bắt buộc, vàTAND không có thẩm quyền đương nhiên trong việc giải quyết các TCĐĐ thuộcthẩm quyền của mình TAND chỉ thụ lý giải quyết các TCĐĐ thuộc thẩm quyềncủa mình nếu TCĐĐ đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bênđương sự không nhất trí Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là có phải tất cả các TCĐĐđều phải qua thủ tục hoà giải hay không? Vấn đề này hiện có hai ý kiến khác nhau:

Ý kiến thứ nhất cho rằng Điều 135, 136 Luật đất đai năm 2003 và Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đấtđai không chỉ rõ loại tranh chấp nào phải qua hoà giải, hơn nữa hoà giải là cơ hội

tốt để các bên tranh chấp có điều kiện thoả thuận tự giải quyết tranh chấp, đảm bảođược đoàn kết, góp phần gìn giữ trật tự an ninh xã hội nên tất cả các TCĐĐ đều

21

phải qua hoà giải trước khi được giải quyết ở các cơ quan có thẩm quyền

Ý kiến thứ hai cho rằng khoản 6 Điều 105 Luật đất đai năm 2003 quy định

quyền của người sử dụng đất là “khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi

phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai” và Điều 135 quy định “Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai” Với các quy định trên thì UBND cấp xã chỉ hoà giải những tranh chấp

liên quan đến quyền đối với đất đai như tranh chấp về mốc giới đất, về thừa kế đấtcòn các tranh chấp khác không liên quan đến việc phải xác định ranh giới đất nhưtranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sửdụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất…thì không nhất thiết phải qua UBND cấp xãhoà giải Chúng tôi đồng ý với quan điểm này vì nếu theo quan điểm thứ nhất sẽ cónhững tranh chấp UBND cấp xã không thế hoà giải được Thí dụ: trường hợp đất

do lấn chiếm mà có, các bên chuyển nhượng với nhau, sau đó bị Nhà nước thu hồi,người mua yêu cầu huỷ hợp đồng, lấy lại tiền… hay việc ly hôn trong đó có tranhchấp về quyền sử dụng đất, Toà án chưa giải quyết quan hệ hôn nhân thì UBNDlàm sao có thể hoà giải về tranh chấp quyền sử dụng đất

2.1.2 Phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân

Phát triển Điều 38 Luật đất đai năm 1993, Điều 136 Luật đất đai năm 2003tiếp tục hướng phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND với UBNDtrên tiêu chí GCNQSDĐ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, sovới Điều 38 (Luật đất đai năm 1993) thì Điều 136 Luật đất đai năm 2003 đã có

những quy định cụ thể hơn và có sự tách bạch rõ ràng về phạm vi thực hiện chứcnăng giữa các cơ quan khi giải quyết TCĐĐ, đồng thời mở rộng thêm thẩm quyềngiải quyết TCĐĐ cho TAND và thu hẹp thẩm quyền của UBND.

22

Theo đó, đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự cóGCNQSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50Luật đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giảiquyết Còn đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không cóGCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và cũng không có tài sản là nhà ở, vật kiến trúckhác trên đất, hoặc có mà không tranh chấp thì do UBND giải quyết Khoản 2 Điều

136 Luật đất đai năm 2003 quy định:

+ Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giảiquyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giảiquyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trungương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trungương là quyết định giải quyết cuối cùng;

+ Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giảiquyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết địnhgiải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyếtcuối cùng

Như vậy, việc phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND và cơquan hành chính được xác định rõ ràng, tránh được tình trạng đùn đẩy trách nhiệmgiữa các cơ quan này Pháp luật về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND ngàycàng được quy định cụ thể, hạn chế được nhiều bất cập Khác với quy định trướcđây là khi đương sự đã được giải quyết tranh chấp lần đầu mà không đồng ý thì có

thể lựa chọn một trong hai con đường hoặc là tiếp tục khiếu nại lên cơ quan hànhchính cấp trên hoặc khởi kiện ra TAND dẫn đến tình trạng một TCĐĐ sau khi đãđược giải quyết ở cơ quan hành chính lại được đưa ra xét xử ở nhiều cấp toà án Đó

là điều bất hợp lý mà Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được

Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003: “Tranh chấp về

quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này

và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết.”

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấpGCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đainăm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND

Thực chất, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ trong Luật đất đai năm 2003 kế thừanhững quy định trong Luật đất đai năm 1993 khi khẳng định TAND giải quyết cácTCĐĐ mà đương sự đã có GCNQSDĐ Theo Điều 146 Luật đất đai năm 2003 thìChính phủ sẽ quy định thời hạn để các địa phương hoàn thành việc cấpGCNQSDĐ và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềthi hành Luật đất đai xác định rõ kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch về quyền sửdụng đất phải có GCNQSDĐ Có thể thấy rằng đây chính là lộ trình chuyển giaotoàn bộ các TCĐĐ mà trước đây có phần do cơ quan hành chính đã từng giải quyếtsang TAND để không còn tình trạng cơ quan hành chính nhà nước kiêm luôn việcxét xử các vụ kiện dân sự

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐnhưng có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND

24

+ Toà án nhân dân giải quyết các trường hợp có giấy tờ được quy định tại

khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phưòng, thị trấn xác nhận là đất không cótranh chấp và có giấy tờ hợp lệ thì đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và khôngphải nộp tiền sử dụng đất Nếu họ chưa được xét cấp GCNQSDĐ mà TCĐĐ xảy rathì TAND vẫn thụ lý giải quyết TAND sẽ giải quyết các tranh chấp này khi người

sử dụng đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:

a Những giấy tờ được quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước ViệtNam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam ViệtNam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam;

b Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính;

c Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận

là sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ Giấy tờ về thanh lí hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định pháp luật;

e Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng

Với các giấy tờ nêu trên, TAND sẽ không gặp nhiều khó khăn trong việc xácđịnh ai là người có quyền sử dụng đất bởi vì trong quá trình làm thủ tục để đượccấp GCNQSDĐ, các đối tượng này phải được chính quyền địa phương xác nhận làđất đó đã sử dụng ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch Do đó, hai tiêu chíđặt

ra là vừa là người sử dụng đất ổn định, vừa có các giấy tờ hợp lệ, để từ đó Toà ánxác định rõ quyền sử dụng đất thuộc về ai

25

Khi giải quyết loại tranh chấp này, TAND yêu cầu các bên đương sự khôngchỉ xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ nhằm chứng minh quyền sử dụng đất củamình mà còn phối hợp với UBND cấp xã trong việc cung cấp các loại xác nhậnliên quan đến việc sử dụng ổn định, lâu dài của chủ sử dụng đất, quy hoạch chi tiết

ở khu vực đang tranh chấp Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai chuyên ngànhcung cấp các loại bản đồ, sổ đăng kí đất đai, sổ mục kê để có được đầy đủ cácthông tin về thửa đất, chủ sử dụng và nguồn gốc đất đai, thời gian được quyền sửdụng, các biến động đất đai Từ đó, TAND có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết mộtcách chính xác và đúng pháp luật đối với những người xuất trình đầy đủ các loạigiấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

+ Toà án nhân dân giải quyết các trường hợp có giấy tờ được quy định tại

khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 không những quy định việc cấp GCNQSDĐ cho ngưòi

có giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 50 mà còn quy định việccấp GCNQSDĐ cho cả trường hợp người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhânnhưng giấy tờ hợp lệ không chính chủ mà vẫn mang tên người khác Khoản 2 Điều

50 Luật đất đai năm 2003 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có

một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các

bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Trong các giao dịch của mình, các bên đương sự chỉ có giấy tờ về việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và đến trướcngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực) vẫn chưa làmđầy đủ thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Xét

26

về nguyên tắc, việc chuyển quyền sử dụng đất như vậy là chưa tuân thủ các quyđịnh của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai, nhưng đây là thực tế khá phổ biếntrong giao dịch về quyền sử dụng đất của người dân Việt Nam Thực tế người dâncòn ngại những thủ tục hành chính về đất đai, các nghĩa vụ tài chính của người sửdụng đất như: thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí đất đai Như vậy, trongkhi chưa hoàn thiện được các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà có tranh chấpphát sinh thì TAND thụ lý giải quyết Trong xu thế mở rộng thẩm quyền củaTAND trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thì việc TAND

có trách nhiệm thụ lý các việc như trên là hoàn toàn hợp lý Vì xét cho cùng người

sử dụng đất có thể xuất trình giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình,các giấy tờ xác định rõ thời điểm thực hiện giao dịch dân sự về đất đai, có chữ kýcủa các bên có liên quan thể hiện đầy đủ ý chí và nguyện vọng trong việc xác lậpgiao dịch đồng thời có xác nhận của UBND có thẩm quyền về quá trình sử dụngđất Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền hoặc gần đủ tiền, đã bàn giao đất chongười nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất, xây dựngnhà ở, công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất

Vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra TAND căn cứ vào các giấy tờ mà hai bên sửdụng trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai để công nhận hoặc huỷ giaodịch theo quy định của Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật về đất đai.

+ Toà án nhân dân giải quyết các trường hợp có giấy tờ được quy định tại

khoản 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

Khoản 5 Điều 50 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản

án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Trên thực tế, các trường hợp được sử dụng đất theo bản án của TAND, quyết

27

định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết TCĐĐ của UBND

đã có hiệu lực thi hành thì quyền sử dụng đất của họ được xác lập và có đủ cơ sởpháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất của họ Trước đây các loại giấy tờ nàyđược coi là hợp lệ và được quy định chính thức trong các nghị định của Chính phủ

Do đó, cũng giống như các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luậtđất đai năm 2003, các giấy tờ này do cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính banhành nhằm công nhận quyền sử dụng đất của các bên đương sự Với các giấy tờ

đó, người được công nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện để được cấpGCNQSDĐ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Tuy nhiên, trong khi họ chưa được cấp GCNQSDĐ chính thức, nếu tranhchấp xảy ra thì khi giải quyết, TAND sẽ yêu cầu các bên xuất trình những giấy tờ

về quyền sử dụng đất Trong trường hợp này, người đang sử dụng đất theo bản áncủa TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyếtTCĐĐ của UBND sẽ có nhiều cơ hội để chứng minh nguồn gốc đất đai hợp phápcủa mình Mặt khác, qua việc phối kết hợp với các cơ quan hành chính nhà nước,