Thực tiễn việc xét xử về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân tỉnh nghệ an

346 Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO 346 Tr-ờng Đại häc Vinh Khoa lt Thùc tiƠn viƯc xÐt xư vỊ hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất TAND Tỉnh Nghệ An Khóa luận tốt nghiệp đại học Ngành: lt Ng-êi h-íng dÉn : ThS Ngun ThÞ Thanh Sinh viên thực : Trần Thúy Quyên MÃ số sinh viªn : 1155036264 Líp : 52B5 - Lt NGHỆ AN, 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu Khóa Luận trung thực Tơi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu số liệu sử dụng Khóa Luận Tác giả Trần Thúy Quyên LỜI CẢM ƠN Để thực Khóa Luận "Thực tiễn việc xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Tỉnh Nghệ An", cố gắng nỗ lực thân, nhận giúp đỡ tận tình từ Hội đồng khoa học khoa, thầy cô giáo tổ mơn Luật dân nói riêng thầy cô giáo khoa Luật trường Đại học Vinh nói chung Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy cô giáo dành nhiều thời gian tâm huyết truyền đạt kiến thức quý báu giúp tơi hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới giảng viên ThS Nguyễn Thị Thanh trực tiếp hướng dẫn, tận tình giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu, đóng góp ý kiến q báu để tơi hồn thiện khóa luận Sự giúp đỡ cô nguồn động viên lớn lao giúp hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Tơi xin gửi lời cảm ơn đến cán Tòa án nhân dân Tỉnh Nghệ An giúp đỡ cung cấp tài liệu q báu để tơi hồn thành khóa luận tốt Do thời gian có hạn khả nhận thức thân kinh nghiệm nghiên cứu khoa học hạn chế nên khóa luận tơi chán khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý thầy cô giáo bạn để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn ! Vinh, tháng năm 2015 Sinh viên Trần Thúy Quyên MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lí chọn đề tài Mục đích, phạm vi nghiên cứu: Đối tượng phương pháp nghiên cứu: Kết cấu đề tài B NỘI DUNG CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền dung đất 1.3 Lịch sử hình thành phát triển PLDS hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 CHƢƠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN 17 2.1 Các quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.1.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSD đất 17 2.1.2 Quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng 23 2.2.Thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất địa bàn tỉnh Nghệ An 28 2.2.1 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 28 2.2.2 Một số hạn chế thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 30 CHƢƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 42 3.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quy định thủ tục hành đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật quy định hậu pháp lý với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu 45 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An 46 KẾT LUẬN 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO 48 DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 1: Số liệu vụ án dân sự, vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giải cấp phúc thẩm giai đoạn 1/1/2012- 30/12/2014 29 Bảng 2: Số liệu phân tích kết xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạu TAND tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012- 2014 30 NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân QSD: Quyền sử dụng TAND: Tòa án nhân dân DSST: Dân sơ thẩm DSPT: Dân phúc thẩm QĐ GĐT: Quyết định giám đốc thẩm BĐS Bất động sản ĐKBĐS Đăng ký bất động sản PHẦN MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Đất đai nguồn tài sản quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, thành phần quan trọng bậc môi trường sống, phận quốc gia Với giá trị đó, người ln muốn tác đơng "tích cực" vào thường xun để tạo giá trị vật chất, tinh thần để phục vụ cho thân cộng đồng Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai vận động cách phù hợp hiệu với chế thị trường Trong BLDS Việt Nam ghi nhận bảo vệ quyền công dân việc cho phép cơng dân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định chi tiết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định pháp luật dân hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cịn có nhiều điểm bất cập, việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp loại hợp đồng chưa đạt hiệu cao Thực tế, tranh chấp liên quan đến loại hợp đồng chiếm gần 50% số lượng vụ tranh chấp dân Tòa án Các giao dịch vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 122 BLDS 2005 quy định Luật đất đai 2013 Đó lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án Từ vấn đề lí luận yêu cầu thực tiễn, tác giả định lựa chọn đề tài: "Thực tiễn việc xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Tỉnh Nghệ An" làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài: Trong năm qua, có có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề như: “Một số lưu ý tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vô hiệu” Th.S Nguyễn Văn Tầm, “Hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Th.S Nguyễn Thị Dung; luận văn "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Đinh Như Quỳnh, "Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Nguyễn Mai Anh Các nghiên cứu đề cập đến khía cạnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở đó, tác giả có nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSĐ đất theo quy định pháp luật, từ đánh giá thực tiễn xét xử TAND Tỉnh Nghệ An để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện Mục đích, phạm vi nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở đưa đề xuất, phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật chế tài pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh tế bất động sản địa bàn Phạm vi nghiên cứu đề tài: Việc nghiên cứu đề tài xác định phạm vi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSD đất BLDS 2005 Luật đất đai 2013 Người viết tập trung nghiên cứu thực tiễn xét xử đề tài hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Đối tƣợng phƣơng pháp nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu sở lí luận, sở thực tiễn vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Tỉnh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp so sánh, Phương pháp thống kê, Phương pháp chứng minh Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, phần kết luận danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất Chương Các quy định pháp luật hành thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Chương Một số kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất bị thiệt hại bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá hướng dẫn điểm c tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP Nếu thời gian quản lý, bên mua cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất nhận lại nhà bên bán phải toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối quan có thẩm quyền khơng cho phép mà bên mua cố tình cải tạo, sửa chữa Thiệt hại khoản tiền mà bên bán bỏ để sửa chữa, khơi phục lại tình trạng ban đầu nhà bên mua tháo dỡ làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khơng có đặt cọc bên khơng có thoả thuận khác việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác (nếu có) Để xác định thiệt hại phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất xác định thiệt hại nhà sau: Nếu đương không thoả thuận giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất giá trị thiệt hại, Tồ án u cầu quan chuyên môn định giá định thành lập hội đồng định giá Giá nhà giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá thị trường chuyển nhượng địa phương nơi có nhà đất tranh chấp loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường địa phương 34 Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất địa phương Tồ án vào giá UBND quy định giá niêm yết Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không thiết phải thành lập Hội đồng định giá Song song với vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Về nguyên tắc, theo Bộ luật dân 2005 Điều 122, 134, điều 401; cịn Điều 93 Luật Nhà ở, Điều 64 NĐ71/2000, Điều 121 Luật đất đai 2013, Điều Luật Công chứng chứng thực Trường hợp hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức Về nguyên tắc, hình thức hợp đồng bên thỏa thuận Nhưng số loại hợp đồng tầm quan trọng pháp luật quy định hình thức bắt buộc loại hợp đồng mà giao kết hợp đồng bên phải tuân thủ Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức bên thiếu hiểu biết cần thiết pháp luật Có thể trốn tránh việc nộp thuế mà bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức Do nhiều trường hợp bên lợi dụng sơ hở hình thức để xin hủy hợp đồng Vì thực tế, xét xử hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức tịa án ln tính đến yếu tố tự nguyện chủ thể giao kết hợp đồng hợp đồng hoàn thành thực tế, gần hồn thành thực tế Điều khơng ngồi mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích đáng bên hợp đồng Nhìn chung vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế xét xử tịa án mn hình mn vẻ Ở quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu vi phạm khác Và Tòa án Tỉnh Nghệ An khơng ngoại lệ, Điều cho thấy tính chất đa dạng phức tạp việc giải tranh chấp Thực tiễn vốn sinh động, vận động, ln biến đổi, hoạt động xét xử tòa án sở nguyên tắc pháp lý Bộ luật dân cần xem xét đến đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy tranh chấp quan hệ cụ thể để đưa 35 phán phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội người Việt Nam Việc giao kết hợp đồng dân nói chung việc xác lập quan hệ hợp đồng chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng nằm ngồi quy định chung Tuy nhiên, việc giao kết không bảo đảm điều kiện có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân 2005) dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu Và thời hiệu để khởi kiện có tránh chấp vấn đề cần xem xét lại Trong vụ tranh chấp chuyển nhượng QSD đất vợ chồng ông Nghĩa bà Nê bà Nga phần giải đáp thắc mắc: 21/7/2007: vợ chồng ông Nghĩa, bà Nga thỏa thuận chuyển nhượng 7.344 m2 gồm 91, 94, 95 tờ đồ số 32 với giá 30 triệu/1.000 Bà Nga đưa trước 41 triệu Bà Nga mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân dân; sổ hộ vợ chồng ông Nghĩa để sang tên 23/11/2007: bà Nga không tiếp tục thực hợp đồng nên xảy tranh chấp 10/3/2008: ông Nghĩa làm đơn gửi đến TAND huyện Nam Đàn 9/4/2008: TAND huyện Nam Đàn thụ lý đơn ông Nghĩa 23/09/2010: TAND huyện Nam Đàn đưa vụ án xét xử Bản án sơ thẩm số 234 định: Bà Nga có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất 309 triệu Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bà Nga có trách nhiệm trả lại cho ông Nghĩa bà Nê giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông cịn có số 36 tờ đồ 28 khơng nằm hợp đồng chuyển nhượng đất 3/10/2008: Ơng Huỳnh Nghĩa kháng cáo toàn án sơ thẩm 25/11/2008: Ơng Nghĩa rút đơn kháng cáo Đình xét xử phúc thẩm Bản án sơ thẩm có hiệu lực 5/5/2011: Ông Nghĩa xin kháng nghị giám đốc thẩm 36 5/7/2011: VKSND Tỉnh Nghệ An có đinh giám đốc thẩm bỏ sót tư cách tố tụng ơng Phan Đình Định Hợp đồng trước bà Nga nhờ ông Định- em ruột bà Nga đứng tên hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng ông Nghĩa, bà Nê tịa án khơng đưa ơng Đinh tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: hủy án sơ thẩm TAND huyện Nam Đàn giải chuyển hồ sơ cho TAND huyện Nam Đàn giải lại theo thủ tục chung Qua án trên, xét thấy: Trước tiên cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng đất ông Nghĩa bà Nga hợp pháp Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” - Điều 689 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” - Điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất” - Khoản Điều Luật Cơng chứng quy định: “Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Đến hiểu: hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng thời điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng viên ký đóng dấu tổ chứng hành nghề cơng chứng Cũng theo BLDS 2005, Điều 692 quy định:“Việc chuyển quyền sử 37 dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Như thấy hợp đồng chuyển nhượng đất ông Ngọc bà Nga hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật hành Về thời hiệu theo Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” - Điều 689 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” - Điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất” Khoản điều Luật Công chứng quy định: “Văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Đến hiểu: hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng thời điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm hợp đồng cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chứng hành nghề công chứng Cũng theo BLDS 2005, Điều 692 quy định:“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Như thấy hợp đồng chuyển nhượng đất ơng Ngọc bà Nga hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật hành Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm 38 Theo quy định Điều 284 Bộ luật TTDS, thời hạn năm, kể từ ngày án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật, phát vi phạm pháp luật án, định (những “căn cứ” quy định phần III mục A) đương (ngun đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) có quyền gửi “Đơn đề nghị xem xét lại án theo thủ tục giám đốc thẩm” tới người có quyền kháng nghị để xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Điều 288 BLTTDS quy định: "Người có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm tiến hành việc kháng nghị thời hạn ba năm, kể từ ngày án, định Tồ án có hiệu lực pháp luật".Như ngày 23/9/2008 án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật Nhưng ngày 3/10/2008 ơng Ngọc kháng cáo toàn án sơ thẩm Ngày 25/11/2008 TA đình xét xử phúc thẩm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng Ngọc rút đơn kháng cáo Như vậy, từ ngày án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án tính từ ngày 25/11/2008 Thời hiệu kéo dài đến 25/11/2011 Căn kháng nghị giám đốc thẩm: Điều 283 BLTTDS quy định: "Bản án, định Tồ án có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm có sau đây: Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng" Khoản Điều 299 BLTTDS quy định: "Hội đồng giám đốc thẩm định hủy phần toàn án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại xét xử phúc thẩm lại trường hợp sau đây: Việc thu thập chứng chứng minh chưa thực đầy đủ không theo quy định Chương VII Bộ luật này" thấy vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Ngọc với bà Nga việc thu thập chứng chứng minh thực chưa đầy đủ 39 Qua vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng bà Nga, Nghĩa, thấy số bất cập: Do hiểu biết công dân pháp luật cịn hạn chế, nên vơ tình tiếp tay cho người khơng tình muốn chiếm đoạt làm riêng Ý thức công dân vấn đề thành thật, trung thực hợp đồng chưa cao Bộ phận nhỏ cán ngành TA làm hết trách nhiệm ngành quy định thủ tục pháp luật, dẫn đến nhiều án sai Cần đẩy mạnh công tác xét xử ngành Bằng số biết nói án thực trạng việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, việc tranh chấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân: Nguyên nhân kinh tế xã hội: Điều kiện kinh tế- xã hội dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thể tác động hoàn cảnh kinh tế - xã hội Các tranh chấp ảnh hưởng đến nội dung tranh chấp phương hướng tranh chấp Có thể thấy, số điều kiện kinh tế - xã hội dẫn tới tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSd đất, ảnh hưởng kinh tế thị trường Chính tác động này, quyền sử dụng đất có giá trị đặc biệt lớn Các quan hệ hơp đồng chuyển nhượng QSD đất diễn thường xun, khó kiểm sốt, làm phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Bên cạnh ảnh hưởng kinh tế thị trường biến động giá đất nguyên nhân gây tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất Hệ việc TAND địa phương nhận nhiều đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, nhằm muốn lập hợp đồng chuyển nhượng khác với giá cao Thêm vào bất cập cơng tác quản lý hành khơng thực quy định pháp luật cấp GCNQSD đất (như xác minh thực tế việc sử dụng đất, diện tích đất ) mà vào việc người sử dụng đất tự kê khai xin cấp quyền sử dụng đất để cấp GCNQSD đất Từ dẫn đến việc quan có thẩm cấp 40 khơng đối tượng, cấp sai diện tích, đất có tranh chấp cấp GCNQSD đất, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ thể khác Ngồi cịn phải kể đến ngun nhân tranh chấp chuyển nhượng QSD đất chiến tranh, lịch sử để lại Với khó khăn trên, phải vượt qua để bảo đảm cho quan hệ chuyển nhượng QSD đất diễn lành mạnh Nguyên nhân nhận thức pháp luật Nguyên nhân nhận thức pháp luật xuất phát từ chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSD đất Nói lên hiểu biết hạn chế quy định pháp luật chủ thể tham gia giao kết hợp đồng Mặc dù công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật diễn chưa thực thu hút ý người dân, dẫn đến nhận thức chưa cao Trong hợp đồng, chủ thể thường đơn giản hóa vấn đề liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định họ phải tuân thủ Nguyên nhân ý thức pháp luật: Ý thức pháp luật khả xác định mục đích cho hành động hướng hoạt động mình, nguyên nhân phổ biến, Khi thiết lập hợp đồng mà chủ thể tham gia hợp đồng có ý thức tn thủ pháp luật họ thực nghiêm túc quy định Tuy nhiên thực tế, chủ thể chuyển nhượng QSD đất tiến hành chuyển nhượng trao tay, nhằm trốn tránh phần nghĩa vụ tài phải thực với Nhà nước, trường hợp khác ngại phải thực thủ tục hành Khơng mà cịn hành động bội tín bên chuyển nhượng Tóm lại thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, hạn chế giải áp dụng pháp luật xảy phổ Điều có ảnh hưởng đến hiểu giải vụ án Từ yêu cầu thực tiễn cần đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Tỉnh Nghệ An 41 CHƢƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quy định thủ tục hành đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm sù thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai quyền chủ thể đảm bảo an tồn pháp lý, vậy, Nhà nước phải tơn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân Theo Luật đất đai năm 2013, giao dịch quyền sử dụng đất 42 thực văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tuy vậy, yêu cầu đặt việc thành lập văn phòng đăng ký phải triển khai tốt, phải đạt hiệu thực công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch thị trường nên văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phải quan chuyên trách Nhà nước, hoạt động theo pháp luật trở thành trung tâm giao dịch thống thị trường quyền sử dụng đất 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật quy định việc đăng ký tài sản đăng ký bất động sản “Pháp luật đăng ký tài sản chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu rõ ràng… giống mớ bịng bong, gây khó khăn cho quan công quyền ngân hàng, doanh nghiệp, người dân ” - luật sư Trương Thanh Đức, trọng tài viên VIAC, phát biểu hội thảo “Cơ sở lý luận thực tiễn việc đề xuất nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký tài sản Việt Nam” Bộ Tư pháp tổ chức hơm 9-9 Ơng Đức liệt kê có 16 loại giấy chứng nhận đăng ký tài sản khoảng năm loại giấy chứng nhận khác liên quan đến tài sản; tương ứng có tới 10 quan có thẩm quyền cấp loại giấy Để hạn chế bất cập việc đăng ký tài sản, chia: Nếu phân theo loại tài sản, chia việc đăng ký tài sản thành hai loại đăng ký động sản đăng ký bất động sản Nếu phân theo quyền tài sản, chia việc đăng ký tài sản thành hai loại đăng ký quyền sở hữu đăng ký quyền sử dụng Nhìn chung, pháp luật hành đăng ký tài sản Việt Nam chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu rõ ràng nhiều bất cập mục đích việc đăng ký tài sản không rõ, quy định việc đăng ký tài sản chưa cụ thể, pháp luật đăng ký tài sản thiếu thống Vì vậy, thời gian tới cần có hồn thiện pháp luật liên quan đến lĩnh vực Đó nên xây dựng Luật đăng ký tài sản Hiện nay, công tác quản lý nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) bị phân tán Theo văn pháp luật hành, đất 43 đai Bộ TNMT quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Lâm nghiệp Bộ NNPTNT Trong đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại Bộ Tư pháp quản lý Sự phân tán nêu dẫn đến nhiều trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS chồng chéo, không tách bạch hiệu quả.uviệc ĐKBĐS quy định phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng quy định đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản gắn liền với đất tồn tách biệt với Doanh nghiệp người dân phải chịu nhiều phiền hà từ bất hợp lý tham gia ĐKBĐS giới không đất nước thực đăng ký tách rời đất tài sản gắn liền với đất Người ta thường dùng khái niệm chung đăng ký tài sản BĐS Hiện tồn hệ thống đăng ký riêng biệt, hệ thống cho đất có nhà ở, hệ thống cho đất khơng có nhà hệ thống cho cơng trình xây dựng Cách chia cắt gây phức tạp cho người dân Doang nghiệp ĐKBĐS Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai bắt buộc, Luật Nhà lại không bắt buộc đăng ký đất có nhà Vậy tranh chấp dễ xảy Trường hợp chủ sử dụng đất chủ sở hữu nhà, người đăng ký hệ thống cấp giấy chứng nhận riêng Cách làm dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn thực quyền sử dụng đất nhà Với hạn chế trên, theo quan điểm số nhà làm luật ý kiến riêng thân tác giả vấn đề này, đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Đó Bộ Tư pháp tiến hành xây dựng Luật ĐKBĐS, cần xây dựng theo hướng điều chỉnh việc ĐKBĐS Nếu có thể, nên tách việc đăng ký khỏi định hành quản lý nhà nước đồ địa chính, đồng thời, xếp mối quan hệ hành động hiệu lực việc đăng ký Để cụ thể hoá vấn đề này, Luật ĐKBĐS nên giao cho quan quản lý thống việc ĐKBĐS trung ương địa phương có quan thực việc ĐKBĐS Đồng thời nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi luật, nghị định có quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp 44 giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS Theo GS Đặng Hùng Võ đưa giải pháp khác mạnh mẽ hơn, chuyển nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai từ Bộ TNMT sang Bộ Xây dựng, giống số nước làm (Nhật Bản, Campuchia) Bộ TNMT quản lý đất đai với góc nhìn đất đai tài ngun thiên nhiên gắn với bảo vệ môi trường đất Đất đai với tư cách tài sản Xây dựng quản lý Nếu việc chuyển có khó khăn, chuyển hệ thống ĐKBĐS sang Bộ Tư pháp hay TAND để triển khai khách quan 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu vi phạm hình thức Theo điều 137 BLDS 2005 quy định hợp đồng bị tun vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng chưa thực khơng thực nữa, hợp đồng thực phần khơng tiếp tục phần lại Trong trường hợp vi phạm hình thức mà bị tun vơ hiệu, ảnh hưởng đến bên tình Trong số trường hợp, bên chủ thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiên vi phạm hình thức hợp đồng, lúc bên chủ thể biết việc vi phạm hình thức, nhiên không thông báo cho bên Nhằm cố tính để hợp đồng bị tun vơ hiệu, lợi ích cá nhân Chính điều làm ảnh hưởng bên tình.Vì cần xem xét tính tình hợp đồng bị tuyên vô hiệu Tại điều 137 BLDS 2005 có quy định bên khơi phục lại tình trạng ban đầu , hồn trả cho nhận Nếu khơng hồn bằng vật phải hồn trả bằng tiền Ở với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm nên bị tuyên vô hiệu, lúc bên hồn trả nhận Tuy nhiên trường hợp hợp đồng chuyển nhượng sang cho người thứ ba, lúc khó hồn trả lại ban đầu, chuyển nhượng cho người thứ ba rồi, thực tế khó lấy lại hồn trả ban đầu, ví dụ chuyển nhượng đất xây nhà lên Nếu sang cho cho người thứ ba, mà hai bên chủ thể ban đầu, liệu ngơi nhà xây dưng đất xử lý Nếu chủ thể ban 45 đầu không muốn lấy lại nhà mà muốn lấy đất Đây hạn chế hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An Nâng cao chất lượng đội ngũ cán ngành Tòa án Tòa án cần tiến hành công hộc tập rút kinh nghiệm sau lần giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nói riêng vụ án dân nói chung Cuộc họp cần tiến hành thường xuyên liên tục Giữa cán ngành cần học tập nghiệm tự trao đổi quy định pháp luật Từ thống đưa cách áp dụng chung cho tồn quan Khi có văn pháp luật liên quan đến công tác xét xử hợp đồng chuyển nhượng, ngành Tòa án cần phải kịp thời nghiên cứu, thực hiện, hướng dâbx cho thẩm phán làm tài liệu vận dụng công tác xét xử Tổ chức tập huấn chuyên đề hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cần phải trì thường xuyên, đảm bảo chất lượng, quan tập huấn chuyên sâu cho đội ngũ cán bộ, đặc biệt làm thẩm phán Tòa án Đây yếu tố quan trọng định nâng cao hiệu giải tranh chấp QSD Tăng cường đội ngũ thẩm phán cần chuyên trách giải tranh chấp thừa kế theo di chúc để họ có điều kiện nghiên cứu vụ án nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng Cần phải tăng cường xây dựng đội ngũ cán nòng cốt chuyên trách lĩnh vực Tăng cường vận động tuyên truyền phổ biến pháp luật Đây công tác thiết thực nhất, việc tuyên truyền đến người dân phần giảm thiểu gánh nặng giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi người dân hiều rõ quy định pháp luật, từ họ tuân thủ quy định hạn chế xảy vi phạm, tranh chấp 46 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam thấy quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chế định vô quan trọng Các quy định BLDS hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai quy định chi tiết đầy đủ Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Tuy nhiên bên cạnh cịn nhiều bất cập cần khắc phục người viết trình bày Nguyên nhân nhân bất cập bắt nguồn từ chưa rõ ràng pháp luật, quy định luật chồng chéo Bên cạnh cịn có ngun nhân kinh tế xã hội, hay ý thức người dân pháp luật nhiều hạn chế Qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất TAND Tỉnh Nghệ An vướng mắc áp dụng pháp luật xảy phổ biến, đặt yêu cầu với chủ thể có thẩm quyền cần phải tiến hành đồng giải pháp nhằm mang lại hiệu cao 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2.Báo cáo tổng kết Thống kê thụ lý giải vụu việc dân phúc thẩm 2013) 3.Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 4.Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 5.Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 6.Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội 7.Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 9.Một số lưu ý tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vô hiệu” ThS Nguyễn Văn Tầm, 10.Hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” TH.S Nguyễn Thị Dung 11 Luận văn "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Đinh Như Quỳnh 12 "Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Nguyễn Mai Anh 13 Giáo trình Luật dân sự.NXB Đại học Luật Hà Nội 14 Luật đất đai 2013 48 ... điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất a Điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng dân nhằm thực việc chuyển quyền sử dụng đất từ... giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 28 2.2.2 Một số hạn chế thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An ... CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền