Hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng để xác định quyền sử dụng đất và khả năng sử dụng tài sản liên quan đến vấn đề đất đai nói chung. Trong thời gian qua, các vấn đề tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã và đang có xu hướng ngày càng tăng với tính chất ngày càng phức tạp. Việc phải làm rõ ràng các vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp cho hướng giải quyết các vụ án liên quan đến yếu tố này theo hướng chính xác hơn.
Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 Đề 12: Anh/chị đánh giá tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án cụ thể Chỉ nguyên nhân bất cập kiến nghị hoàn thiện PHẦN MỞ ĐẦU Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng để xác định quyền sử dụng đất khả sử dụng tài sản liên quan đến vấn đề đất đai nói chung Trong thời gian qua, vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng ngày tăng với tính chất ngày phức tạp Việc phải làm rõ ràng vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp cho hướng giải vụ án liên quan đến yếu tố theo hướng xác Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm Khái niệm hợp đồng quyền sử dụng đất quy định Điều 500 Bộ Luật Dân Sự (BLDS) 2015 sau: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Đối với BLDS 2005, Điều 697 quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai” 1.2 Hình thức Hình thức hợp đồng quyền sử dụng đất quy định Điều 502 BLDS 2015 sau: “1 Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan.” 1.3 Nội dung Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất quy định Điều 501 BLDS 2015 sau: “1 Quy định chung hợp đồng nội dung hợp đồng thơng dụng có liên quan Bộ luật áp dụng với hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất không trái với quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 đất quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan.” Khi so sánh với BLDS 2005, BLDS 2015 chung hóa yêu cầu nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất Đối với BLDS 2005, quy định cụ thể gọi “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Điều 698 BLDS 2005 quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau đây: Tên, địa bên; Quyền, nghĩa vụ bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn toán; Quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng.” 1.4 Quyền nghĩa vụ bên BLDS 2005 quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Điều 699 quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng đất: “Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.” Điều 702 Bộ luật dân quy định nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng: Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 “Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sau đây: Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng; Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn.” Theo quy định Điều 701 BLDS 2005, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ: “1 Trả đủ tiền, thời hạn phương thức thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai.” Trong nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, thời hạn phương thức thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tương ứng với quyền bên chuyển nhượng 1.5 Hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất Điều 503 BLDS 2015 quy định hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai.” Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 THỰC TIỄN TÌNH HÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TỈNH THÁI NGUYÊN 2.1 Giới thiệu chung địa giới hành tỉnh Thái Nguyên Thái Nguyên tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Bộ, tiếp giáp với thủ đô Hà Nội tỉnh nằm quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội Năm 2019, Thái Ngun đơn vị hành Việt Nam đơng thứ 27 số dân đứng thứ tỉnh vùng Trung du miền núi phía Bắc, xếp thứ 14 Tổng sản phẩm địa bàn (GRDP), xếp thứ 12 GRDP bình quân đầu người, đứng thứ chín tốc độ tăng trưởng GRDP Với 1.286.751 người dân Sau 10 năm dân số tỉnh Thái Nguyên tăng 163.635 người, tỷ lệ tăng dân số bình quân 1,36%/năm GRDP toàn tỉnh đạt 108.000 tỉ Đồng (tương ứng với 4,800 tỉ USD), GRDP bình quân đầu người đạt 83 triệu đồng (tương ứng với 3.700 USD), tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 9% Thái Nguyên trung tâm kinh tế - xã hội lớn khu vực đông bắc hay vùng Trung du miền núi phía bắc Tỉnh Thái Nguyên tái lập ngày 1/1/1997 với việc tách tỉnh Bắc Thái thành hai tỉnh Bắc Kạn Thái Nguyên Thái Nguyên nằm vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội, nằm quy hoạch Vùng thủ đô Hà Nội, trung tâm kinh tế lên miền Bắc Thái Nguyên coi trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn thứ sau Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh với hàng chục trường Đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp Thái Nguyên địa bàn chiến lược quốc phòng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh, nhiều quan khác Quân khu Từ năm 2015, Thái Nguyên tỉnh vùng trung du miền núi Bắc Bộ có thành phố trực thuộc tỉnh (TP Thái Nguyên TP Sông Công) 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn tỉnh Thái Nguyên Các tranh châp liên quan đến quyên sử dung đất phức tạp đa dạng Các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tòa án có nhiều loại Để vụ án “tranh cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thụ lý giải theo thủ tục tố tung dân Tòa án trước tiên, vụ việc cần phải trải qua thủ tục hòa giải cấp sở Điều quy định Luật Đất Đai Trong thời gian trở lại đây, dù Việt Nam nói chung hay Thái Nguyên nói riêng hưởng lợi nhiều từ tác động kinh tế toàn cầu, nhiên điều kéo theo phức tạp ngày gia tăng vụ án tranh chấp Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh sốt nhà đất chưa có dấu hiệu ngừng lại nhu cầu học tập, làm việc thành phố ngày nhiều, đó, vừa trải qua khủng hoảng kinh tế toàn cầu nên đây, ngân hàng ngày thắt chặt việc cho vay Điều khiến khơng đối tượng mơi giới, “cò” đất có sẵn tiềm lực tài hiểu biết luật pháp, có động thái “lách luật” lợi dụng thiếu hiểu biết nhiều người có nhu cầu mua bán đất đai để trục lợi, gây hại trực tiếp không mặt tài cho người mua người bán Hoặc có trường hợp tranh chấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất khúc mắc, bất đồng người thân quen, bạn bè Những vụ kiện cáo kéo dài thường gây thời gian, tiền bạc đôi bên Dưới ví dụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thái Nguyên Ví dụ 1: * Theo đơn khởi kiện đề ngày 19/11/2011, tự khai, biên lấy lời khai trình giải vụ án,ngun đơn bà Ngơ Thị Đ trình bày: Gia đình bà có mảnh đất dọc đường thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 thuộc tờ đồ 299 xã Phúc Chu có diện tích 430m2 bà UBND huyện Định Hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/10/1993 Nguồn gốc đất bố mẹ bà ông Ngô Quang D bà Lê Thị Th khai phá từ năm 1970, có trồng trẩu, xoan, mía, trồng đỗ đất, năm 1975 cho gia đình vợ chồng bà Nhiếp Thị Mi ông L mượn làm chỗ để xe trâu, làm chuồng trâu, đến năm 1976 bà Ma Thị H (mẹ vợ ông T) giáp phần đất Năm 1978 ông L bà M Trung Quốc bà H tiếp tục quản lý sử dụng, lúc gia đình bố, mẹ bà chưa có nhu cầu quản lý, sử dụng khơng có ý kiến Năm 1990 dự định đổi phần đất tranh chấp cho bà H, khơng thành, năm ơng D miền Nam sinh sống, bà Th phần đất phía trong, đất số 09, diện tích đất có tranh chấp bố, mẹ cho bà khơng có ý kiến Năm 1990 – 1991 anh T lấy chị H, gái bà H dựng nhà tre, riêng phần đất nàycủa bà bố mẹ cho, có chặt trẩu, bụi tre, gia đình bà có biết ơng T làm xong, bà gia đình khơng bắt tháo dỡ, khơng có ý kiến Năm 1993 bà làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không trực tiếp quản lý, sử dụng Năm 2001 bà có làm đơn yêu cầu giải tranh chấp khơng xem xét, sau bà vào Bình Định làm ăn, nhà có mẹ anh, chị thời lại, thơng tin liên lạc khó khăn bà khơng biết Năm 2010 miền Nam thấy ông T xây dựng nhà cửa kiên cố bà khởi kiện đòi đất ông T không trả đất xẩy tranh chấp Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 Bà Đ thừa nhận khơng diện tích đất ngày nào, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi cấp trùng với ơng T có sai sót số thửa, diện tích Diện tích đất tranh chấp nguồn gốc bố mẹ bà cho ông bà M, L mượn sau cho bà khơng có giấy tờ Nay bà u cầu ơng T phải trả cho bà 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã PC Trong trình làm việc phiên tòa ngày hơm bà u cầu lấy phần đất khơng có nhà cửa, cơng trình phụ, chiều giáp mặt đường, chiều dài hết đất phần đất giáp nhà em trai ơng La Văn D, phần đất có nhà, cơng trình phụ bà u cầu lấy giá trị tiền theo kết định giá tài sản Trong trình giải vụ án bà Đ khẳng định phần đất bà thuộc số 82 với diện tích 110 m2 tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu mà ông T quản lý, sử dụng, xây tường bao năm 2014, giáp phần đất có tranh chấp bà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/10/1993, bị UBND huyện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà chưa có đơn khởi kiện ơng T, chưa yêu cầu Tòa án giải vụ kiện Nếu sau có kiện giải vụ kiện khác Về phía bị đơn ơng Triệu Văn T trình bầy: Nguồn gốc 430m2 đất thổ cư thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 (nay nằm trong tổng diện tích 1.186,3 m2 135 đồ địa xã Phúc Chu) gia đình mẹ vợ ơng (bà H) khai phá trồng đỗ, lạc từ năm 1975 bà M ông L Khi ông L bà M Trung Quốc mẹ vợ ông, bà H tiếp tục quản lý sử dụng, trồng màu diện tích đất Ơng kết với bà H năm 1990 năm 1991 bà H cho đất (khơng có giấy tờ gì), vợ chồng phát cây, chặt tre, làm nhà diện tích đất từ năm 1991 Trong q trình quản lý, sử dụng đất đến năm 1993 ơng có làm thủ tục kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thấy có giấy tờ gì, ơng hỏi trưởng xóm ơng Lộc Văn V nói bị thất lạc, (nay ông V chết) nhiên ông quản lý sử dụng khơng có tranh chấp với ai, nên không hỏi Năm 1996 ông gia đình làm nhà bếp đất trình tường, đến năm 2002 xây nhà kiên cố cần vay tiền Ngân hàng tìm khơng thấy sổ đỏ, kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu vào ngày 20/5/2002 Theo kê khai năm 1993 430m2 đất thổ cư thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi số 480 diện tích 480 m2 (400 m2 thổ cư 80 m2 đất màu) số 15 không với đơn xin cấp đất số thửa, diện tích đất sổ đăng ký ruộng đất năm 1993 bị thu hồi đề xem xét cấp lại Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 Ông T xác định trình quản lý sử dụng đất từ năm 1991 năm 2010 khơng có tranh chấp với ai, hàng năm ơng nộp thuế đất theo quy định, ông san đất chân đồi, chuyển 03 mộ (một mộ vị trí gian nhà khách nay) làm mặt bằng, làm nhà xây kiên cố, xây tường rào, trồng cây, bà Đ gia đình anh, em bà Đ gần khơng có ý kiến gì, khơng thấy có đơn từ Bà Đ khai có tranh chấp diện tích đất năm 1991 – 1993, có làm đơn đến UBND xã Phúc Chu yêu cầu giải tranh chấp diện tích đất với vợ chồng ơng, bà năm 2001 không Năm 2010 kiện đòi khơng có Vì với u cầu bà Đ ông không chấp nhận trả lại đất cho bà Đ, không chấp nhận trả phần đất phần tiền cho bà Đ yêu cầu bà Diện tích 110 m2 đất màu thuộc số 82 với tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu mà ông gia đình quản lý, sử dụng, (phần đất tiếp giáp với đất tranh chấp, tiếp giáp với đất nhà ông Ôn Văn P tiếp giáp với đường liên xã) ông xây tường rào bao từ năm 2014 bà Đ khơng có đơn khởi kiện, khơng u cầu Tòa án giải vụ kiện Đây quyền bà Đ, ơng khơng có ý kiến Ơng khơng có u cầu bổ sung hay u cầu độc lập Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Nhiếp Thị H trình bầy: Lời trình bầy ơng T nguồn gốc, q trình quản lý, sử dụng đất Nguồn gốc đất bố, mẹ bà khai phá với ông B, cô M, L từ năm 1975 mà có, khơng mua bán chuyển nhượng ai, bà M ông L Khu đất đất đồi, hoang vắng nhiều mồ mả có người ở, sau san ủi, làm nhà phải chuyển mồ mả ngày Năm 1978 ông L bà M Trung Quốc phần đất bà H bà quản lý, sử dụng Năm 1990 bà kết hôn với ơng T năm 1991 vợ chồng bố mẹ cho khu đất (cho khơng có giấy tờ gì), khơng có nhà cửa, cơng trình xây dựng đất, ngồi vài mía, chuối, đỗ, lạc, chuồng trâu có cối rậm rạp, chặt phát quang làm nhà Năm 1993 ông, bà kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp thuế sau khơng thấy có giấy tờ thất lạc, nhiên vợ, chồng bà quản lý sử dụng làm nhà khơng có tranh chấp với Bà Đ khai có tranh chấp diện tích đất, có việc đổi đất khơng thành, có làm đơn đến UBND xã Phúc Chu yêu cầu giải tranh chấp diện tích đất từ năm 2001 khơng Q trình san đất, cải tạo đất, xây dựng nhà cửa không đến tranh chấp Nay bà Đ kiện đòi vợ chồng bà phải trả lại 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu bà không chấp nhận Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 bà Đ có khởi kiện đất đâu, tùy bà Đ, bà khơng có ý kiến, khơng u cầu Anh Đ, anh Đ, chị Trvắng mặt phiên tòa q trình làm việc với Tòa án, anh xác định diện tích đất tranh chấp nêu bố, mẹ, sinh sống diện tích đất khơng có tranh chấp với ai, năm 2002 đất cấp cho hộ gia đình, chị Tr làm dâu, nhà ơng T Nay có tranh chấp tùy bố, mẹ xem xét định, anh, chị khơng có ý kiến thêm Người làm chứng Bà Ma Thị H xác định lời trình bầy anh T, chị H đúng, chồng chết từ năm 1973, diện tích đất tranh chấp bà bố mẹ khai phá, có M – L với gia đình, khu liền Sau cô M, L Trung Quốc bà tiếp tục quản lý sử dụng, làm vườn trồng chuối, mía, đỗ, lạc, chuồng trâu, sau cho gái H dể T làm nhà từ năm 1991 (khi cho khơng có giấy tờ gì), khơng có việc đổi đất với bà Đ, khơng có tranh chấp với bà Đ, nguồn gốc đất gia đình khai phá, ông D, bà Th, không mượn đất Nay diện tích đất tranh chấp anh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng đất bà, vợ chồng anh T, chị H có tranh chấp với bà Đ tùy tòa xem xét giải bà khơng có ý kiến Ơng Ngơ Quang D bà Lê Thị Th vắng mặt phiên tòa q trình làm việc với Tòa án, ơng bà xác định phần đất tranh chấp có nguồn gốc ơng, bà khai phá từ năm 1970 có trồng trẩu, tre, mía, trồng đỗ đất Năm 1975 ơng D cho gia đình bà Nhiếp Thị M ơng L mượn làm chỗ để xe trâu, làm chuồng trâu Năm 1976 bà Ma Thị H (mẹ vợ ông T) giáp phần đất này, đến năm 1978 ông L bà M Trung Quốc bà H tiếp tục quản lý sử dụng, lúc gia đình bà chưa quản lý, sử dụng khơng có ý kiến Năm 1990 dự định đổi phần đất tranh chấp cho bà H, không thành, năm ơng D miền Nam sinh sống, bà Th phần đất phía trong, đất số 09 nay, khơng có ý kiến Sau ơng, bà cho chi Đ diện tích đất này, đến năm 1993 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì đất gái (bà Đ) ông, bà khơng có ý kiến gì, tùy tòa xem xét giải quyết, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp hợp pháp chị Đ Ông, bà xác định việc cho ông M, L mượn đất giấy tờ gì, ơng M, L Trung Quốc khơng có bàn giao lại đất, sau bà H mượn đất khơng có giấy tờ gì, bà Th có đến bảo trả bà H khơng trả Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 khơng có giấy tờ gì, khơng có bàn giao, đo đạc, khơng có giấy tờ gì, lúc anh T chị H Ơng L trưởng thơn, ơng C ngun cán địa chính, trưởng cơng an xã Phúc Chu xác định khơng giải tranh chấp diện tích đất nêu bà Đ ông T lần nào, thời gian lâu không nhớ khai phá Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nguyên đơn vắng mặt phiên tòa có gửi luận cứ, xác định nguồn gốc, trình quản lý, sử dụng đất bà Đ đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện buộc ơng Tn tốn tiền phần đất cho bà Đắc đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bà Đ Đại diện UBND huyện Định Hóa giữ nguyên quan điểm nêu Công văn số: 605/UBND – TNMT ngày 19/8/2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hai hộ gia đình trùng vị trí đất, không quy định khoản phần II Thông tư số 302/TT-ĐK ngày 28/10/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất, hướng dẫn việc cấp giấy CNQSD đất điểm mục phần I Thông tư số 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 Tổng cục Địa hướng dẫn việc cấp giấy CNQSD đất việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Đ, ông T Tại phần tranh luận: Các bên đương khơng có tranh luận Trước nghị án, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: - Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong trình giải vụ án kể từ thụ lý trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng trình giải vụ án tuân theo pháp luật tố tụng Việc cấp giao tống đạt văn tố tụng, việc xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ, thủ tục tố tụng, thực quyền, nghĩa vụ đương đảm bảo quy định pháp luật - Về việc giải vụ án: Cần làm rõ thêm trồng, tài sản có đất bà Đắc có Đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để thu thập thêm tài liệu chứng Sau thụ lý vụ án, Toà án tiến thu thập tài liệu chứng cứ, tiến hành hòa giải khơng thành Vì vụ án đưa xét xử công khai ngày hôm NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn vào tài liệu, chứng xem xét phiên tòa, kết tranh tụng phiên tòa Tòa án nhận định: 10 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 - Về tố tụng: Đây vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, bị đơn có nơi cư trú xã Phúc chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Ngun.Vì vụ án thuộc thẩm quyền giải Tồ án nhân dân huyện Định Hố, tỉnh Thái Nguyên theo quy định khoản Điều 26, Điều 35,39 Bộ luật tố tụng dân Tại phiên tòa ngày hơm vắng mặt người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn gửi cho Tòa án luận cứ; vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt Vì Tòa án đưa xét xử vắng mặt quy định Điều 227 Bộ luật tố tụng dân Trong q trình giải vụ án, Tòa án tiến hành thu thập chứng biện pháp lấy lời khai đương sự, xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ, thẩm định, định giá tài sản, phiên tòa sơ thẩm ngày hơm có tham gia Viện kiểm sát nhân dân theo quy định khoản Điều 21 Bộ luật tố tụng dân phù hợp, quy định pháp luật - Về nội dung vụ án yêu cầu khơi kiện bà Ngơ Thị Đ, xét thấy: Diện tích 430m2 đất thổ cư, thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 thuộc đồ 299 xã Phúc Chu (nay nằm trong tổng diện tích 1.186,3 m2 số 135 tờ đồ số 24 đồ địa xã Phúc Chu mà ơng T bà H quản lý, sử dụng) bà Đ, ông T, bà H cho đất bố, mẹ khai phá bố, mẹ cho mà có khơng xuất trình giấy tờ, khơng đưa tài liệu chứng để chứng minh việc Tuy nhiên thực tế cho thấy vị trí, diện tích đất tranh chấp từ năm 1970 – 1975 hoang sơ, nhiều mồ mả, phần đất có gia đình ơng L, bà M ở, làm chuồng trâu, đến năm 1978 sau ông L bà M Trung Quốc bà H tiếp tục quản lý sử dụng, nội dung bên đương thừa nhận thực tế Ông D, bà Th trình bầy biết bà H quản lý sử dụng ơng D khơng có ý kiến gì, bà Th nói có ý kiến với bà H khơng bà H thừa nhận việc khai cho ông L, bà Mi mượn, sau cho gái Đ quản lý sử dụng khơng có giấy tờ gì, khơng có chứng minh Ơng D, bà Th bà Đ xác định đất có chuồng trâu, có trồng trẩu, xoan, tre bà H, ông T, bà H không thừa nhận xác định có trồng ngắn ngày gia đình mía, chuối, lạc có chuồng trâu, có bụi tre gia đình Hội đồng xét xử xét thấy qua xem xét thẩm định chỗ, thực tế trồng, tài sản có đất trước thời điểm ông T bà H quản lý, sử dụng, làm nhà gốc tre mục lại thuộc số 82 diện tích 110 m2 khơng thuộc đất tranh chấp Tài sản đất theo bà Đ khai có trẩu, xoan vào thời điểm ông T, bà H chặt cây, phát quang làm 11 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 nhà bà khơng mời quyền địa phương lập biên việc tài sản bà bị chặt phá, bà Đ khơng có tài liệu chứng chứng minh Các tài sản nhà ở, cơng trình phụ, chuồng trại chăn ni, trồng có đất bà Đ thừa nhận vợ chồng ơng T, bà H ý kiến ông D, bà Th bà Đ Qua xác minh q trình đăng ký, quản lý sử dụng đất cho thấy: Tại sổ đăng ký ruộng đất năm 1993 xã Phúc Chu, trang 438 bà Đ kê khai đất với tổng diện tích 1.260m2 có 430m2 đất thổ cư thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 ngày 25/10/1993 UBND huyện Định Hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C460652 vào sổ 00433 Ngay từ kê khai, đăng ký được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Ngô Thị Đ không trực tiếp quản lý, sử dụng bà Đ thừa nhận bà khai có trồng bố mẹ đất khơng có để chứng minh Thực tế cho thấy từ năm 1975 người sử dụng đất bà H, đến năm 1991 người trực tiếp quản lý sử dụng đất ơng T Ơng T xây dựng cơng trình, vật kiến trúc khác nhà ở, nhà bếp, cơng trình phụ, chuồng lợn, nhà xưởng diện tích đất mà bà Đ khơng có ý kiến gì, bà Đ cho năm 2001 bà vào Bình Định làm ăn, nhà có mẹ anh, chị thời lại, thơng tin liên lạc khó khăn bà khơng biết, nhận thơng tin việc ơng T, bà H làm nhà xây kiên cố,đến năm 2010 bà biết không phù hợp Bà Đ cho năm 2001 bà có gửi đơn đến UBND xã Phúc Chu yêu cầu giải tranh chấp đất khơng có cứ, theo nội dung đơn bà Đ xuất trình Tòa án đơn yêu cầu giải tranh chấp đất với bà H mẹ vợ ông T với phần đất ông T sử dụng, ông T riêng khơng hộ gia đình với bà H từ năm 1991, xác minh UBND xã Phúc chu xác định chưa giải tranh chấp diện tích đất nêu với ơng T, bà Đ lần Như từ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất bà Đ người sử dụng đất, bà Đ khai nguồn gốc đất bố mẹ cho, ông D bà Th khẳng định tài liệu chứng để chứng minh, ơng T, bà H bà H không thừa nhận việc mượn đất ý kiến bà Đ khơng có Trong q trình làm việc Tòa án phiên tòa ngày hơm đại diện UBND huyện Định Hóa xác định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ không quy định khoản Phần II Thông tư số 302/TT-ĐK ngày 28/10/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất, hướng dẫn việc cấp giấy CNQSD đất Tại sổ đăng ký ruộng đất năm 1993 xã Phúc Chu trang 440 ông T kê khai đất với tổng diện tích 2.707m2 có 430m2 đất thổ cư thuộc đất số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu, với phần đất 12 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 kê khai ông T quản lý, sử dụng, đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất thể cấp Giấy CNQSD đất cho hộ gia đình ông T ngày 20/5/2002 lại ghi số 480 diện tích 480 m2 (400 m2 đất thổ cư 80 m2 đất màu) số 15 không với đơn xin cấp đất số thửa, diện tích đất sổ đăng ký ruộng đất năm 1993 Cùng vị trí đất, đất lại cấp Giấy CNQSD đất cho hai hộ gia đình khơng quy định pháp luật, vi phạm điểm mục phần I Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 Tổng cục Địa hướng dẫn việc cấp giấy CNQSD đất Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ơng Tín bà Đắc bị thu hồi để xem xét giải theo quy định pháp luật Với vấn đề chứng minh, làm rõ nêu việc bà Ngô Thị Đ khởi kiện, yêu cầu ông Triệu Văn T phải trả lại diện tích 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu cho bà Đ ý kiến người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà Đ khơng có cứ, không chấp nhận, việc xác định tài sản có diện tích đất tranh chấp thực hiện, không cần xem xét thêm Hội đồng xét xử xét thấy cần bác toàn yêu cầu khởi kiện bà Ngô Thi Đ ông Triệu Văn T phù hợp, quy đinh pháp luật Cần cơng nhận cho ơng T gia đình tiếp tục quản lý sử dụng diện tích đất 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu có quyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Đối với 110 m2 đất màu thuộc số 82 tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu mà ơng Tín gia đình ông T quản lý, sử dụng, xây tường bao từ năm 2014 nay, giáp phần đất có tranh chấp, bà Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/10/1993 bà khơng khởi kiện ơng T, khơng u cầu Tòa án giải vụ kiện Đây quyền tự định đoạt, quyền đương khơng đặt xem xét giải vụ án Nếu sau có tranh chấp giải vụ kiện khác Về án phí: Bà Đ thuộc diện hộ nghèo xã Phúc Chu năm 2018, cần miễn án phí dân sơ thẩm cho bà Đ QUYẾT ĐỊNH - Áp dụng khoản Điều 26, khoản Điều 35, Điều 39, 147, 271,273 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; Điều 500 Bộ luật dân năm 2015; Điều 100, 106,166, 203 Luật đất đai năm 2013 Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/2/2009 Ủy ban Thường vụ Quốc Hội; Điều 48 Nghị số 13 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí, lệ phí Tòa án Tun xử Bác u cầu khởi kiện bà Ngô ThiĐ việc yêu cầu ông Triệu Văn T phải trả 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 thuộc thôn Đồng Uẩn, xã Phúc Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Ngun 2.Cơng nhận diện tích 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu, (nay nằm tổng diện tích 1.186,3 số 35 tờ đồ số 24 Bản đồ địa xã Phúc Chu) thuộc thôn Đồng Uẩn, xã Phúc Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên thuộc quyền sử dụng hộ gia đình ơng Triệu Văn T, bà Nhiếp Thì H (có sơ đồ kèm theo) Ơng Triệu Văn T bà Nhiếp Thì H có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 430m2 đất thổ cư số 80, tờ đồ số 15 đồ 299 xã Phúc Chu, (nay nằm tổng diện tích 1.186,3 số 35 tờ đồ số 24 Bản đồ địa xã Phúc Chu) thuộc thôn Đồng Uẩn, xã Phúc Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên với quan nhà nước có thẩm quyền, trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Về án phí dân sơ thẩm: Miễn án phí dân sơ thẩm cho bà Ngô Thị Đ thuộc diện hộ nghèo xã PC năm 2018 Án xử cơng khai sơ thẩm, có mặt ngun đơn,bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; báo cho biết có quyền kháng cáo hạn 15 ngày tròn kể từ ngày tuyên án.Vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anhTriệu Đức Đ, anh Triệu Đức Đ, chị Triệu Thị Tr; báo cho biết có quyền kháng cáo hạn 15 ngày tròn kể từ ngày án tống đạt hợp lệ Có thể thấy vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất điển hình người tranh chấp không nhận thức rõ pháp luật đất đai nói riêng luật dân nói chung, dẫn đến ngộ nhận sai lầm quyền sử dụng đất 2.3 Nguyên nhân bất cập giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 2.3.1 Tính “hình thức” việc hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, thường hướng theo ban đầu bên cố gắng hòa giải sở, mà vụ án 14 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 đề cập Ủy ban nhân dân cấp xã Nhưng hầu hết nỗ lực hòa giải sớm thất bại, thường bên đương muốn nhanh chóng đưa Tòa để giải Thậm chí nhiều trường hợp, đương thiếu hiểu biết pháp luật sẵn sàng sử dụng biện pháp xấu nhằm “khủng bố tinh thần” đối phương để tạo lợi định lấy lời khai trước Tòa Điều cho thấy hoạt động hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã hoạt động thiếu hiệu 2.3.2 Giải tranh chấp đất đai theo thủ tục hành khơng triệt để Việc giải tranh chấp đất đai UBND bộc lộ hạn chế định.UBND vừa quan quản lý đất đai vừa thực việc giải tranh chấp đất đai nên dễ nảy sinh xu hướng vi phạm nguyên tắc khách quan, công bằng, vô tư giải tranh chấp đất đai, đặc biệt trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh trực tiếp từ định UBND Trong số trường hợp, định UBND cấp thường không bên tranh chấp tuân thủ thực mà chịu biện pháp cưỡng chế Hơn nữa, thủ tục hành việc giải tranh chấp đất đai phức tạp, rắc rối, nên tranh chấp đất đai không giải dứt điểm, để dây dưa, kéo dài phát sinh khiếu kiện vượt cấp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến ổn định tình hình trị, trật tự an tồn - xã hội địa phương 2.3.3 Tuyên truyền pháp luật chưa hiệu Qua tìm hiểu thực tế nhận thấy, đa số người dân hàng ngày lo chuyện cơm áo, gạo tiền, ni dạy cái, dành thời gian tìm hiểu kiến thức pháp luật Chỉ quyền lợi thân gia đình bị xâm hại người dân tìm tới luật sư Và lý khiến đơn thư khiếu nại quan chức nhận ngày nhiều, có nhiều đơn thư gửi sai quy trình Đặc biệt tranh chấp đất đai hay giấy tờ quyền sử dụng đất 15 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 3.1 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Xem xét bãi bỏ quy định hòa giải bắt buộc Ủy ban nhân dân xã Cơng tác hòa giải trước cân nhắc khởi kiện chủ trương đắn Nhà nước khơng nhanh chóng giúp bên đương tìm tiếng nói chung, mà giúp cơng tác xét xử trở nên nhanh hơn, khơng kéo dài gây khó khăn cho xét xử lẫn người tham gia tranh chấp Tuy nhiên, xét thấy tình hình thực tế cơng tác hòa giải bắt buộc lại mang nặng tính hình thức, không hiệu quả, không phù hợp với vụ kiện phức tạp Do đó, nên xem xét khơng bắt buộc phải qua bước hòa giải Ủy ban nhân dân xã cho vụ kiện có tính chất phức tạp, mà thay vào bên đương trực tiếp tới Tòa án để giải nhằm tránh hệ lụy gặp phải kéo dài trình giải vấn đề 3.2 Tăng cường công tác quản lý nhà nước giao dịch quyền sử dụng đất Các cấp chức nên xem xét ban hành nhiều văn quy định giá đất; bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất cho đất có vườn, ao gắn với nhà ở; thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Ngoài ra, xem xét ban hành nhiều thị thực số giải pháp cấp bách công tác quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, ngành chức cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền Luật Đất đai với nhiều hình thức khác Qua đó, giúp cho cán bộ, 16 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 đảng viên nhân dân địa bàn hiểu rõ quyền, nghĩa vụ người quản lý, sử dụng đất, đồng thời phát nội dung không phù hợp với thực tế để kịp thời sửa đổi, chấn chỉnh Các ngành chức cần tiến hành lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch theo năm giai đoạn Công tác giao đất, rừng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày nhanh chóng, thuận tiện, tốt chế “một cửa” KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai, cụ thể tranh chấp giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp điển hình hình thái kinh tế, xã hội Vì nhiều lý khác mà thời gian nay, tranh chấp giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất ngày nhiều hơn, để lại nhiều hậu xấu khơng giải kịp thời, nhanh chóng dứt điểm Tuy nhiên, chế giải tranh chấp đất đai nước ta nhiều vấn đề cần phải có nghiên cứu đánh giá khách quan, sát với thực tế để đưa giải pháp hồn thiện nhất, qua giúp nhanh chóng đem lại công cho nhiều người dân 17 ... lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/2/2009 Ủy ban Thường vụ Quốc Hội; Điều 48 Nghị số 13 Nguyễn Vũ Tùng – lớp cao học luật ứng dụng – 26UD03041 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 /12/ 2016 Ủy ban thường vụ... đứng thứ tỉnh vùng Trung du miền núi phía Bắc, xếp thứ 14 Tổng sản phẩm địa bàn (GRDP), xếp thứ 12 GRDP bình quân đầu người, đứng thứ chín tốc độ tăng trưởng GRDP Với 1.286.751 người dân Sau 10... án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thái Nguyên Ví dụ 1: * Theo đơn khởi kiện đề ngày 19/11/2011, tự khai, biên lấy lời khai q trình giải vụ án,ngun đơn bà Ngơ Thị Đ trình bày: