Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố hải dương, tỉnh hải dương ( Luận văn thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố hải dương, tỉnh hải dương ( Luận văn thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố hải dương, tỉnh hải dương ( Luận văn thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội, 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội, 2018 LỜI CẢM ƠN Luận văn thạc sĩ với đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương” kết q trình cố gắng khơng ngừng thân giúp đỡ, động viên khích lệ thầy, bạn bè đồng nghiệp người thân Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phạm Hữu Nghị tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn tới lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội, thầy cô Khoa Luật Kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình người thân; cảm ơn giúp đỡ, động viên người bạn đồng nghiệp! Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Đình Chiến LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố bất ký cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ rang, trích dẫn dung quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Đình Chiến MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Các khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Nguyên nhân hậu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.3 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án 19 Chương THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG 25 2.1.Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương 25 2.2 Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Nhân dân thành phố Hải Dương thời gian qua 48 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 55 3.1.Định hướng bảo đảm việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 55 3.2 Một số giải pháp thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương 58 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực trạng tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Nguyên nhân tranh chấp nào, chế giải tranh chấp có bảo vệ kịp thời xác quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải thực phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm pháp luật nội dung pháp luật hình thức) Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hành sâu vào phân tích, đánh giá vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hồn thiện chế giải tranh chấp Tòa án, nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những năm qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương dạng tranh chấp ngày gia tăng chiếm tỷ lệ lớn dạng tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Mỗi năm, án nhân dân cấp thụ lý giải hàng ngàn vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung, ngành Tồ án nhân dân giải thành công số lượng lớn vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức xã hội công dân Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, nhiều lý khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải tranh chấp đất đai chưa thực đem lại hiệu mong muốn Số lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng, khơng tn thủ theo quy định pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội đặc biệt gây nhiều khó khăn, vướng mắc trình giải tranh chấp Tòa Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật bộc lộ nhiều vấn bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vơ hiệu, điều gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá quan có thẩm quyền trình giải tranh chấp Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hành để giải tòa án nhân dân nhằm phát hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật từ đưa kiến nghị, giải pháp giúp quan nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hồn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội đất nước điều kiện hội nhập việc làm mang ý nghĩa to lớn Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" làm luận văn thạc sĩ 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian gần đây, có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án khía cạnh lí luận thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp năm 2001 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”; “Giải tranh chấp đất đai tòa án từ thực tiễn Tp Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “Thực trạng giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp” TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân thực tiễn xét xử” tác giả Tưởng Duy Lượng, Nxb Chính trị quốc gia xuất năm 2008 tái có sửa chữa, bổ sung năm 2009 Nhìn nhận cách tổng quan cơng trình, viết nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật tranh chấp đất đai hoạt động giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương cơng trình mang tính chun biệt chưa nghiên cứu trước Vì vậy, đề tài nghiên cứu tơi mang ý nghĩa lí luận thực tiễn sâu sắc Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài "Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương Từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ sau đây: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tòa án Nghiên cứu yếu tố chi phối việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án; đánh giá hiệu yếu tố định hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồ án - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án, từ khó khăn, vướng mắc q trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án - Nêu phương hướng đề xuất giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hồn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp quan chức nói chung tòa án nói riêng giải tranh chấp cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt đời sống xã hội Đối tượng nghiên cứu phạm vi Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn quy phạm pháp luật nội dung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp qua thời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương thông qua số vụ án cụ thể năm gần Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: - Phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Mác – Lênin - Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá - Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết số liệu lưu trữ sổ theo dõi thụ lý giải án dân Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tổng số vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tế - Phương pháp liệt kê: đưa dạng tranh chấp, đưa tiêu chí phân loại hợp đồng vơ hiệu tồn Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Có thể coi luận văn cơng trình nghiên cứu chun sâu tồn diện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án thơng qua thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những kết luận đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu có sở khoa học thực tiễn Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo sở nghiên cứu đào tạo luật học ... LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Các khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền. .. xét xử Tòa án 19 Chương THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG 25 2.1 .Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng. .. diện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án thơng qua thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển