Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của toà án nhân dân tại tỉnh bà rịa vũng tàu (tóm tắt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN RÕ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38 01 07 T M T T LU N VĂN THẠC S LU T HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Dương Anh Sơn Phản biện 1: TS Phạm Kim Anh Phản biện 2: TS Hồ Ngọc Hiển Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội 10 00 ngày 04 tháng 05 năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Với giá trị nên người mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai năm 1993 đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều Các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai không đạt đồng thuận thường khởi kiện quan Tòa án để giải tranh chấp Đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vậy, thị trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động Các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến cho quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều Trong trình học tập qua thực tiễn địa phương, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Chính học viên định lựa chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án khía cạnh lý luận thực tiễn như: Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), “Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003”, Viện Nhà nước Pháp luật; Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội… Các công trình nghiên cứu, viết bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân nói chung tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Từ đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử Tóa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Để đạt mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: Làm rõ số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án thực tiễn việc xác lập thẩm quyền Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu khoa học pháp lý, quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước vai trò Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ học viên tìm hiểu thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân với thục tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua định hướng cho trình hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Cơ sở để xác lập thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án; đặc điểm việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, thông qua Tòa án so với phương thức giải tranh chấp khác Ngoài việc nghiên cứu thực đường lối, chủ trương, sách Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án vai trò Tòa án nhân dân giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nói riêng Phạm vi nghiên cứu đề tài có nội dung nghiên cứu rộng lớn luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống quan điểm, sách, đường lối Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án; hệ thống quy phạm pháp luật thực định giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại tòa án nói riêng Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lê nin, quan điểm vật biện chứng vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng Cộng sản Việt Nam đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền chế thị trường Đảng nhà nước ta Quá trình nghiên cứu luận văn học viên sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử, phương pháp so sánh, tổng hợp, phương pháp diễn giải…để thực Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, luận văn góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu vướng mắc, bất cập từ đề xuất giải pháp có giá trị nhằm nâng cao hiệu xét xử giải tranh chấp đất đai nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Khái quát giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử gải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Chƣơng KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành Sự thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tượng bình thường diễn đời sống xã hội chúng tồn thời kỳ lịch sử… Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất biểu nhiều dạng khác nhau: chủ thể, đối tượng, giá cả, phương thức toán xong chúng phản ánh chất chung bất đồng, mâu thuẫn xung đột quyền nghĩa vụ bên tham gia ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ phân tích hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột mặt lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bản chất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất biểu thông qua đặc điểm sau đây: Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai chủ thể quản lý sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai Thứ hai: Ðối tượng tranh chấp đất đai quyền quản lý, quyền sử dụng lợi ích phát sinh từ trình sử dụng đất đai theo quy định pháp luật Thứ ba: Tranh chấp đất đai không ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp bên tham gia tranh chấp, mà phát sinh gây hậu xấu nhiều mặt như: Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoat động quản lý Nhà nước 1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Sự xung đột, mâu thuẫn bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hợp đồng, hậu pháp lý hợp đồng Ở giai đoạn tranh chấp khác hậu pháp lý giai đoạn khác Do đó, vào giai đoạn tranh chấp ta phân thành nhóm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: - Nhóm tranh chấp giá trị pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ở nhóm gồm loại tranh chấp sau: + Tranh chấp hình thức hợp đồng; + Tranh chấp điều kiện có hiệu lực hợp đồng; + Tranh chấp bên chuyển nhượng quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp đối tượng hợp đồng thực được; + Tranh chấp vi phạm điều cấm luật; + Tranh chấp trái đạo đức xã hội; + Tranh chấp bên thứ ba giá trị pháp lý hợp đồng - Nhóm tranh chấp thực quyền nghĩa vụ hợp đồng: Căn vào nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta phân thành loại sau: + Tranh chấp nghĩa vụ toán hợp đồng (nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng phải toán đủ số tiền theo phương thức thỏa thuận) + Tranh chấp nghĩa vụ giao đất giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp bên chuyển nhượng); + Tranh chấp nghĩa vụ làm thủ tục hành đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng) - Nhóm tranh chấp giải hậu hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị vô hiệu: Căn vào hậu pháp lý hợp đồng phân thành loại sau: + Tranh chấp hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng); + Tranh chấp hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nhiều hoạt động tố tụng dân khác nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án có đặc điểm sau: Một là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án mang tính quyền lực nhà nước Hai là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt chặt chẽ Ba là, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tự định đoạt đương Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải qua hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã Năm là, định Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo đảm thực cưỡng chế Nhà nước 1.2.3 Ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh cách có hiệu vô c ng cần thiết Nếu không giải tốt công việc có tác động xấu tới ổn định tình hình trị, đối tượng thù địch lợi dụng vào lôi kéo người dân gây ổn định đời sống kinh tế - xã hội Mặt khác, tranh chấp phát sinh gây tốn kém, thời gian, chi phí cho chủ thể liên quan việc khiếu kiện, khiếu nại Chính điều đó, việc giải tốt tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nói riêng có ý nghĩa vô c ng quan trọng đến phát triển đất nước 10 Kết Luận Chƣơng Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án giải bất đồng, mâu thuẫn chủ thể tham gia ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở phục hồi quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Tòa án với tư cách quan có quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giải mâu thuẫn, xung đột bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở vận dụng quy định Luật đất đai, Bộ luật dân quy định Bộ luật tố tụng dân Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc pháp luật, đường lối Đảng, sách Nhà nước để bảo vệ quyền lợi ích đáng cho nhân dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa giữ vững ổn định xã hội 11 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LU T VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 2.1.1 Thực trạng pháp luật dân liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kể từ Luật đất đai năm 1993 ban hành quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng đất Tới năm 1995, Nhà nước ban hành Bộ luật dân quy định phần chế định chuyển quyền sử dụng đất, Chương III quy định riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau tổng kết thi hành 10 năm Bộ luật dân sự, Kì hợp thứ Quốc hội khóa XI ngày 14/6/2005 Quốc hội thông qua Bộ luật dân năm 2005, Bộ luật dân năm 2005 giữ nguyên quy định phần Bộ luật dân năm 1995 Qua thời gian thực luật dân hành bộc lộ số vướng mắc, bất cập; chồng chéo với số luật chuyên ngành Chính vậy, kỳ họp thứ 10 ngày 24/11/2015 Quốc hội khóa XIII thông qua Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017, Bộ luật việc kế thừa quy định Bộ luật dân năm 2005 loại bỏ quy định không phù hợp với thực tế Như vậy, theo Bộ luật dân năm 2015 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất có nội dung sau: 12 - Điều 500 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất - Hình thức, thủ tục thực hợp đồng quyền sử dụng đất: (Điều 502 Bộ luật dân 2015) - Giao kết hợp đồng quyền sử dụng đất: (Điều Bộ luật dân 2015) - Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân ( Điều 117 Bộ luật dân 2015) - Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định Điều 119 Bộ luật dân 2015) - Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 503 luật dân 2015 Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai vấn đề Điều 692 luật dân 2005 ghi nhận “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” - Thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 503 Bộ luật dân 2015 điều 692 Bộ luật dân 2005 thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất bên hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất - Nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất quy định Điều 501 Bộ luật dân 2015 2.1.2 Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng Luật đất đai năm 1993 Sau đó, tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai qua thời kỳ xem quyền 13 người sử dụng đất Như vậy, người sử dụng đất với tư cách chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng để dịch chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Do vậy, để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án cần phải nắm vững quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất theo Luật đất đai hành quy định cụ thể điều sau: - Người sử dụng đất: Điều 5, Điều 168 Luật đất đai 2013 - Việc chuyển nhượng đất phải với nguyên tắc sử dụng đất theo quy định Điều Luật đất đai năm 2013 - Những hành vi bị cấm chuyển nhượng đất: Theo Điều 12 Luật đất đai năm 2013 hành vi bị cấm chuyển nhượng đất bao gồm: Lấn, chiếm, hủy hoại đất; vi phạm quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất quy định cụ thể Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như: + Đất tranh chấp + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án + Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện nêu người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng phải thực theo quy định khác quy định Điều 191, 192, 193, 194 Luật đất đai năm 2013 2.1.3 Thẩm quyền, nguyên tắc, trình tự hậu pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 14 2.1.3.1 Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 136 Luật đất đai năm 2003, Điều 203 Luật đất đai năm 2013 tranh chấp đất đai hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã, đất tranh chấp có giấy tờ theo quy định khoản 1, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (Điều 100 Luật đất đai năm 2013) thẩm quyền giải tranh chấp thuộc Tòa án nhân dân 2.1.3.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Nguyên tắc giải tranh chấp hiểu hệ thống quan điểm, tư tưởng đạo, định hướng trình giải tranh chấp Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung theo thủ tục tố tụng dân nói riêng phải tuân theo số nguyên tắc sau: t l bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực vai trò đại diện chủ sở hữu l đảm bảo lợi ích bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích người thứ ba liên quan tới quyền sử dụng đất người khác chuyển nhượng, lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải nội quần chúng nhân dân a l giải tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội Ngoài nguyên tắc nêu trên, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ số nguyên tắc khác 2.1.3.3 Trình tự giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 15 Trình tự giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực theo trình tự quy định Luật tố tụng dân sự, bao gồm giai đoạn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm 2.1.3.4 Hậu pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Theo hướng dẫn Mục II, tiểu mục Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình thì: * Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước) mà sau ngày 15/10/1993 phát sinh tranh chấp, việc giải tranh chấp sau: * Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực): * Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 * Việc giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 16 Từ nhiều năm nay, nhiều nguyên nhân khác nhau, tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều, gia tăng số lượng, gay gắt phức tạp tính chất Nhiều địa phương khấp nước, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành điểm nóng Đối với Tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu vấn đề tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ngoại lệ Từ tình tranh chấp ta thấy vấn đề áp dụng pháp luật cấp xét xử thống thẩm phán Việc phân tích vấn đề pháp lý xuất án Tòa án giúp cho ta có cách hình dung phần việc áp dụng pháp luật thực tế Qua đó, tác giả tìm hiểu nghiên cứu số vụ án năm năm trở lại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất địa bàn Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sau: Ví dụ 1: Bản án số: 03/2015/DS-PT Ngày: 19/01/2015 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương sự: Vụ việc Tòa án nhân dân huyện Long Điền xử theo thủ tục tố tụng dân sơ thẩm số 20/2014/DS-ST ngày 19/9/2014 Tuy nhiên, ông Thành có đơn kháng cáo án sơ thẩm lên Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử theo thủ tục phúc thẩm đến án thi hành xong Có thể nói, loại vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến, hầu hết Tòa án cấp tỉnh thành phố nước phải giải vụ việc Trong trình nghiên cứu đề tài này, tác giả sâu tìm hiểu thống kê vụ việc giải đường tố tụng dân Bên cạnh trình đô thị hóa 17 nhanh làm cho thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ giá người bán không muốn thực tiếp tục hợp đồng hai bên phát sinh tranh chấp Ví dụ 2: Bản án số: 12/2012/DSPT Ngày 13/3/2012 Tòa án nhân dân Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR - VT) tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vụ việc Tòa án nhân dân huyện Châu Đức thụ lý, giải theo thủ tục tố tụng dân sơ thẩm số 26/2011 ngày 30 tháng 11 năm 2011.Ngày 08/12/2011, bà Liêm có đơn kháng cáo toàn án sơ thẩm lên Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Tại phiên Toà phúc thẩm đương thỏa thuận với việc giải vụ án: Bà Liêm đồng ý giao cho ông Lắm, bà Thúy diện tích đất để cấn trừ vào số tiền đặt cọc 150.000.000đ Đến án bên liên quan thực xong Ví dụ 3: Bản án số: 07/2012/DSST Ngày 19/12/2012 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xác định vụ kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lỗi hoàn toàn thuộc ông Sinh bà Loan đúng, phải chịu toàn chi phí trình diễn tranh chấp đến thực xong Như vậy, ví dụ vụ án điển hình minh chứng cho việc chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn phổ biến địa phương nói chung địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng Qua đó, ta thấy bên đương giao kết hợp đồng mà không lường trước mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh tương lai vụ án Mặc khác, nhiều yếu tố tác động dẫn tới đương không thống với cách thức giải dẫn đến phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp mà không tự hòa giải khởi kiện giải Tòa án để 18 giải tranh chấp Tuy nhiên, phải thừa nhận tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn tỉnh năm vừa qua vừa chậm trễ, vừa không thống Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin người dân với đường lối, sách Đảng, pháp luật Nhà nước Kết Luận Chƣơng Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung ngành Tòa án nhân dân Thông qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngành Tòa án nhân dân, để từ đánh giá số sai lầm, vướng mắc việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp ngành Tòa án thời gian qua nguyên nhân nó, để qua kiến nghị phương án, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Vì nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành Tòa án nhân dân, nên việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật dân 2015 Cũng việc tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu 19 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LU T VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG XÉT XỬ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Hiện vấn đề xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những bất cập áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cần phải vận dụng quy định pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai pháp luật dân để giải Do đó, phải tập trung xây dựng, hoàn thiện, khắc phục bất cập quy định ba hệ thống pháp luật Trước vướng mắc Bộ luật dân 2005 kỳ họp thứ 10 ngày 24/11/2015 Quốc hội khóa XIII thông qua Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017, Bộ luật việc kế thừa quy định Bộ luật dân hành Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 dành nhiều điều luật để xác định loại tài sản, chưa có xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không Căn vào tính chất dịch dời tài sản, Bộ luật dân năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản động sản, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính vốn có tự nhiên, cố định vị trí Mặc dù quyền sử dụng đất coi 20 loại tài sản không tranh luận nhà làm luật “loanh quanh” việc xác định có bất động sản hay không việc quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174, Bộ luật Dân 2005 kế thừa Điều 107, Bộ luật Dân 2015) Quy định pháp luật hành bất động sản dẫn đến hai cách hiểu thuật ngữ “gắn liền” Với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản, theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo quyền sử dụng đất phải xác định bất động sản Như phân tích trên, để thống cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản Cần phải tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai, theo quy định khoản 24 Điều Luật đất đai năm 2013 sau: Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Như vậy, luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 không đưa khái niệm cụ thể tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phân loại tranh chấp đất đai; thẩm quyền giải loại tranh chấp đất đai; trường hợp tranh chấp đất đai phải qua hòa giải sở Theo quy định điểm c khoản Điều 23 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 23/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp bên nhằm xác định có quyền sử dụng đất tranh chấp Những quy định Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền giải tranh chấp đất đai làm cho ta hiểu 21 tranh chấp đất đai phải hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã tức bao gồm việc giải tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh đó, vướng mắc chế phối hợp: Việc phối hợp Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, quan thi hành án, sở ban ngành liên quan việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất v.v thiếu chặt chẽ 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai qua thời kỳ nói chung Luật Đất đai năm 2013; Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật dân 2015 có hiệu lực pháp luật ngày 1/1/2017; Bộ luật tố tụng Dân 2015, thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, cho thấy, pháp luật lĩnh vực nhiều bất cập, thực thi pháp luật nhiều vướng mắc Với mong muốn nhằm nâng cao chất lượng xét xử tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới, mạnh dạn đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng sau: Thứ l xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất 22 Thứ hai là, công tác Tòa án, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán tòa án nhân dân, đặc biệt đội ngũ thẩm phán Thứ ba l tăng cường giáo dục ý thức pháp luật cho người dân, trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư l , Về chế phối hợp: Một là, công tác hướng dẫn áp dụng pháp luật; Hai là, số ủy ban nhân dân tỉnh, huyện thành lập Hội đồng Tư vấn giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp… Kết Luận Chƣơng Trên phương hướng mà tác giả đưa nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh mạnh dạn đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng Với mong muốn góp thêm phần nhỏ bé công sức vào việc hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao 23 KẾT LU N Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn hầu hết địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tình trạng ổn định, bất đồng nội nhân dân, làm cho quy định Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân đường lối sách Nhà nước không thực cách triệt để Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Trên sở phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật thực tiễn, luận văn đưa phương hướng nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiếp tục nghiên cứu để có bổ sung, sửa đổi cho phù hợp hơn, đáp ứng đòi hỏi tình hình thực tiễn Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai nói riêng ngày vào đời sống nhân dân, thực trở thành công cụ hữu hiệu đương việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp 24 ... việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Giải tranh chấp hợp đồng chuyển. .. quát giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa. .. tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Toà án nhân dân